2025年土地登記代理人之土地登記代理實(shí)務(wù)考前沖刺模擬試卷B卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某企業(yè)因擴(kuò)建需要，申請(qǐng)將原工業(yè)用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更為工業(yè)用途但擴(kuò)大面積，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該登記類型應(yīng)為（）。A.首次登記B.變更登記C.轉(zhuǎn)移登記D.更正登記答案：B解析：變更登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)進(jìn)行的登記。本題中土地用途未變但面積擴(kuò)大，屬于權(quán)利客體變更，應(yīng)辦理變更登記。2.張某通過繼承取得其父親名下的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，申請(qǐng)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要求提供的核心材料不包括（）。A.張某的身份證明B.宅基地使用權(quán)原權(quán)屬證書C.父親的死亡證明D.宅基地所在村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明答案：D解析：因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，無(wú)需村集體同意轉(zhuǎn)移的證明，只需提供繼承權(quán)證明材料、死亡證明、權(quán)屬證書等。3.某土地登記代理機(jī)構(gòu)接受委托辦理異議登記，根據(jù)規(guī)定，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自異議登記之日起（）日內(nèi)提起訴訟，否則異議登記失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第84條規(guī)定，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，逾期異議登記失效。4.集體土地所有權(quán)首次登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)進(jìn)行公告，公告期不少于（）個(gè)工作日。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條規(guī)定，集體土地所有權(quán)首次登記公告期不少于20個(gè)工作日。5.李某購(gòu)買了某小區(qū)一套商品房，已簽訂購(gòu)房合同并支付全款，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。后開發(fā)商將該房屋抵押給銀行并辦理了抵押登記。根據(jù)《民法典》，銀行的抵押權(quán)（）。A.無(wú)效，因房屋已出售B.有效，因抵押登記在先C.有效，因開發(fā)商仍為登記權(quán)利人D.無(wú)效，因李某已支付全款答案：C解析：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件。開發(fā)商未辦理轉(zhuǎn)移登記前，仍為法律上的所有權(quán)人，其抵押行為有效，銀行可善意取得抵押權(quán)。6.土地登記代理人在代理過程中，發(fā)現(xiàn)委托人提供的權(quán)屬來(lái)源材料存在涂改痕跡，正確的做法是（）。A.協(xié)助委托人修改材料使其符合要求B.要求委托人重新提供或補(bǔ)充說(shuō)明C.直接向登記機(jī)構(gòu)隱瞞該情況D.自行核對(duì)后確認(rèn)材料有效性答案：B解析：代理人應(yīng)履行審慎核查義務(wù)，發(fā)現(xiàn)材料瑕疵時(shí)，應(yīng)要求委托人補(bǔ)正或說(shuō)明，不得協(xié)助偽造或隱瞞。7.某村因土地征收導(dǎo)致部分集體土地所有權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記時(shí)，應(yīng)（）。A.由村集體單方申請(qǐng)B.由征收方單方申請(qǐng)C.依申請(qǐng)或依職權(quán)辦理D.需經(jīng)村集體同意后依職權(quán)辦理答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第17條規(guī)定，因自然災(zāi)害等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)滅失，或法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)辦理注銷登記。土地征收屬法定情形，可依申請(qǐng)或依職權(quán)辦理。8.甲公司將一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割為兩宗，申請(qǐng)變更登記時(shí)，需提交的材料不包括（）。A.分割后的宗地圖B.土地分割方案批準(zhǔn)文件C.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書D.地上建筑物所有權(quán)證明答案：D解析：?jiǎn)渭兺恋厥褂脵?quán)分割，無(wú)需提交地上建筑物所有權(quán)證明，除非涉及建筑物一并分割。9.土地登記代理合同中，不屬于委托人主要義務(wù)的是（）。A.提供真實(shí)、合法的登記材料B.按約定支付代理費(fèi)用C.配合代理人完成實(shí)地核查D.保證代理結(jié)果符合預(yù)期答案：D解析：代理結(jié)果受登記機(jī)構(gòu)審查影響，委托人無(wú)權(quán)要求代理人保證結(jié)果，僅需履行提供材料、支付費(fèi)用、配合核查等義務(wù)。10.某宗地存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)已作出不予登記決定，根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)人可（）。A.向法院提起行政訴訟B.向登記機(jī)構(gòu)上級(jí)部門申請(qǐng)行政復(fù)議C.向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查D.直接重新提交登記申請(qǐng)答案：C解析：《土地管理法》規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)先由人民政府處理，對(duì)處理決定不服可提起行政訴訟。登記機(jī)構(gòu)不予登記后，申請(qǐng)人應(yīng)先解決權(quán)屬爭(zhēng)議。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列情形中，需要由雙方共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的有（）。A.買賣房屋轉(zhuǎn)移登記B.繼承房屋首次登記C.抵押國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)D.更正登記（權(quán)利人申請(qǐng)）E.因人民法院生效法律文書導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移登記答案：AC解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條，因買賣、抵押等法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，需雙方共同申請(qǐng)；繼承、生效法律文書、權(quán)利人單方申請(qǐng)的更正登記可單方申請(qǐng)。2.土地登記代理人在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.保守委托人商業(yè)秘密B.暗示登記機(jī)構(gòu)工作人員給予便利C.拒絕代理權(quán)屬不清的登記業(yè)務(wù)D.夸大自身業(yè)務(wù)能力吸引客戶E.如實(shí)告知委托人登記風(fēng)險(xiǎn)答案：ACE解析：職業(yè)道德要求代理人誠(chéng)實(shí)守信、保守秘密、拒絕違法業(yè)務(wù)、如實(shí)告知風(fēng)險(xiǎn)，不得暗示行賄或夸大能力。3.集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的申請(qǐng)主體可能包括（）。A.村集體經(jīng)濟(jì)組織B.村民委員會(huì)C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)D.個(gè)人E.縣自然資源主管部門答案：ABC解析：集體建設(shè)用地使用權(quán)由所有權(quán)人（村集體）或使用權(quán)人（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）申請(qǐng)登記，個(gè)人一般不直接取得集體建設(shè)用地使用權(quán)（宅基地除外）。4.下列材料中，屬于土地登記申請(qǐng)必備材料的有（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書B.申請(qǐng)人身份證明C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料D.宗地圖E.地上附著物評(píng)估報(bào)告答案：ABCD解析：評(píng)估報(bào)告僅在抵押等特定登記中需要，非所有登記的必備材料。5.土地登記機(jī)構(gòu)不予登記的情形包括（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.權(quán)屬來(lái)源材料不齊全C.存在查封登記且未解除D.申請(qǐng)人與權(quán)屬來(lái)源材料記載不一致E.不動(dòng)產(chǎn)已設(shè)立居住權(quán)答案：ABCD解析：已設(shè)立居住權(quán)不影響其他權(quán)利登記（如所有權(quán)轉(zhuǎn)移），除非居住權(quán)與申請(qǐng)權(quán)利沖突。6.土地登記代理業(yè)務(wù)中，代理人的主要工作內(nèi)容包括（）。A.指導(dǎo)委托人準(zhǔn)備登記材料B.代委托人填寫登記申請(qǐng)書C.陪同委托人到登記機(jī)構(gòu)提交材料D.代委托人領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書E.對(duì)登記結(jié)果進(jìn)行法律分析并反饋答案：ABCDE解析：代理業(yè)務(wù)涵蓋材料準(zhǔn)備、表單填寫、現(xiàn)場(chǎng)提交、領(lǐng)證及結(jié)果反饋等全流程。7.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的申請(qǐng)條件包括（）。A.申請(qǐng)人為宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.符合“一戶一宅”規(guī)定C.已取得宅基地批準(zhǔn)文件D.房屋已建成并符合規(guī)劃E.宅基地面積超過省級(jí)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)答案：ABCD解析：宅基地面積需符合標(biāo)準(zhǔn)，超過部分不予登記或在登記簿備注。8.土地登記更正登記的啟動(dòng)方式包括（）。A.權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤，申請(qǐng)更正B.利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤，申請(qǐng)更正C.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤，依職權(quán)更正D.法院判決確認(rèn)登記簿錯(cuò)誤，要求更正E.村委會(huì)出具證明申請(qǐng)更正答案：ABCD解析：更正登記可由權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)，或登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)、法院判決啟動(dòng)，村委會(huì)無(wú)直接啟動(dòng)權(quán)。9.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的常見情形包括（）。A.企業(yè)合并導(dǎo)致使用權(quán)轉(zhuǎn)移B.作價(jià)出資（入股）C.法院拍賣D.繼承E.土地出讓期限屆滿續(xù)期答案：ABCD解析：續(xù)期屬于變更登記（期限延長(zhǎng)），非轉(zhuǎn)移登記。10.土地登記代理機(jī)構(gòu)的義務(wù)包括（）。A.建立業(yè)務(wù)記錄檔案B.為委托人保守秘密C.按標(biāo)準(zhǔn)收取代理費(fèi)用D.確保登記必然成功E.定期參加繼續(xù)教育答案：ABCE解析：代理機(jī)構(gòu)無(wú)法保證登記必然成功，結(jié)果由登記機(jī)構(gòu)審查決定。三、綜合分析題（共4題，每題15分，共60分。請(qǐng)根據(jù)背景材料，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，回答問題）案例一2024年5月，甲公司通過拍賣取得某市一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（用途為工業(yè)），并與市自然資源和規(guī)劃局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定出讓年限50年，已繳納全部土地出讓金。2025年3月，甲公司因經(jīng)營(yíng)需要，擬將該宗地用途變更為商業(yè)，并與乙公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定乙公司支付轉(zhuǎn)讓款后辦理轉(zhuǎn)移登記。甲公司委托某土地登記代理機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記手續(xù)。問題1：甲公司申請(qǐng)用途變更登記需提交哪些材料？（5分）問題2：甲公司與乙公司的轉(zhuǎn)讓行為是否符合規(guī)定？說(shuō)明理由。（5分）問題3：代理機(jī)構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)提醒甲公司完成哪些前置手續(xù)？（5分）答案：?jiǎn)栴}1：需提交材料包括：①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；②甲公司身份證明；③原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證）；④土地用途變更的批準(zhǔn)文件（自然資源主管部門同意變更的批復(fù)）；⑤補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)的憑證（商業(yè)用途與工業(yè)用途出讓金差額）；⑥變更后的宗地圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。問題2：不符合規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，需按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。甲公司僅取得土地使用權(quán)未滿1年，未完成法定投資開發(fā)比例，不得轉(zhuǎn)讓。問題3：代理機(jī)構(gòu)應(yīng)提醒甲公司完成：①完成土地用途變更登記（先將工業(yè)用地變更為商業(yè)用地，取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書）；②滿足轉(zhuǎn)讓條件（完成25%以上開發(fā)投資，取得投資證明）；③與自然資源主管部門簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確商業(yè)用途的權(quán)利義務(wù)；④繳納相關(guān)稅費(fèi)（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等）。案例二某村村民王某（戶）原有宅基地一處（面積120㎡），2024年因兒子結(jié)婚，申請(qǐng)?jiān)诖鍍?nèi)另一地塊新建宅基地（面積150㎡），經(jīng)村委會(huì)同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核、縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，取得《宅基地批準(zhǔn)書》。王某拆除舊房，在新宅基地上建成房屋并入住，但未辦理新宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，也未注銷原宅基地登記。2025年，王某擬將原宅基地上的舊房（已拆除）轉(zhuǎn)讓給同村村民李某，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，李某委托土地登記代理人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。問題1：王某新宅基地登記是否符合“一戶一宅”規(guī)定？說(shuō)明理由。（5分）問題2：李某申請(qǐng)?jiān)剞D(zhuǎn)移登記能否被受理？說(shuō)明理由。（5分）問題3：代理人為李某辦理登記時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)核查哪些材料？（5分）答案：?jiǎn)栴}1：不符合。根據(jù)《土地管理法》第62條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。王某在未注銷原宅基地的情況下，申請(qǐng)新宅基地并建成房屋，違反“一戶一宅”規(guī)定，新宅基地登記需以原宅基地退出為前提。問題2：不能受理。原宅基地上的舊房已被拆除，地上建筑物滅失，宅基地使用權(quán)因房屋滅失失去依附，且王某未注銷原宅基地登記，該宅基地使用權(quán)已因“一戶一宅”規(guī)定失效，不得轉(zhuǎn)讓。問題3：應(yīng)重點(diǎn)核查：①李某是否為同村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（宅基地使用權(quán)僅限本集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓）；②原宅基地權(quán)屬證書是否有效（王某是否已注銷登記）；③舊房拆除證明（確認(rèn)地上物狀態(tài)）；④村委會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的證明（需符合“一戶一宅”且李某無(wú)宅基地或面積不足）；⑤轉(zhuǎn)讓協(xié)議真實(shí)性（是否存在強(qiáng)迫或虛假交易）。案例三2023年10月，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買某小區(qū)101室（預(yù)售），并辦理了預(yù)告登記。2025年1月，房屋竣工后，開發(fā)公司因資金鏈斷裂，將101室抵押給銀行并辦理了抵押登記。張某得知后，要求開發(fā)公司辦理轉(zhuǎn)移登記，開發(fā)公司以“房屋已抵押”為由拒絕。張某委托土地登記代理人處理此事。問題1：張某的預(yù)告登記是否有效？說(shuō)明理由。（5分）問題2：開發(fā)公司的抵押行為是否有效？說(shuō)明理由。（5分）問題3：代理人應(yīng)建議張某采取哪些措施維護(hù)權(quán)益？（5分）答案：?jiǎn)栴}1：有效。根據(jù)《民法典》第221條，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記有效期為自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日，張某的預(yù)告登記在房屋竣工后（可辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)）起90日內(nèi)仍有效。問題2：無(wú)效。開發(fā)公司在預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)張某同意將房屋抵押給銀行，該抵押行為不發(fā)生物權(quán)效力，銀行不能取得抵押權(quán)。問題3：代理人應(yīng)建議：①向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記（防止開發(fā)公司進(jìn)一步處分）；②在異議登記15日內(nèi)向法院提起訴訟，要求開發(fā)公司履行合同義務(wù)，辦理轉(zhuǎn)移登記；③同時(shí)主張開發(fā)公司抵押行為無(wú)效，請(qǐng)求法院確認(rèn)張某對(duì)101室的所有權(quán)；④若開發(fā)公司違約，可要求其承擔(dān)違約責(zé)任（賠償損失、支付違約金等）。案例四某土地登記代理機(jī)構(gòu)接受某村集體委托，辦理集體土地所有權(quán)更正登記（原登記簿記載面積比實(shí)際少50畝）