步行街升級改造建設(shè)項目可行性研究報告

第一章項目總論項目名稱及建設(shè)性質(zhì)項目名稱步行街升級改造建設(shè)項目項目建設(shè)性質(zhì)該項目屬于城鎮(zhèn)更新改造類項目，主要針對現(xiàn)有步行街進(jìn)行全方位的升級改造，涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施翻新、業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、環(huán)境景觀提升等內(nèi)容。項目占地及用地指標(biāo)該項目規(guī)劃總用地面積35000平方米（折合約52.5畝），項目建筑物基底占地面積18000平方米；項目規(guī)劃總建筑面積22000平方米，綠化面積4550平方米，道路及場地硬化占地面積12000平方米；土地綜合利用面積34550平方米，土地綜合利用率98.71%。項目建設(shè)地點該“步行街升級改造建設(shè)項目”計劃選址位于江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域。項目建設(shè)單位蘇州古城商業(yè)發(fā)展有限公司步行街升級改造建設(shè)項目提出的背景隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城市商業(yè)格局發(fā)生了深刻變化。步行街作為城市商業(yè)的重要載體和城市文化的展示窗口，其功能與價值日益凸顯。然而，許多城市的傳統(tǒng)步行街由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、業(yè)態(tài)布局不合理、環(huán)境景觀落后、文化特色不突出等問題，難以滿足市民和游客日益增長的消費需求與體驗需求。近年來，國家高度重視步行街的改造提升工作。2018年，商務(wù)部印發(fā)《關(guān)于開展步行街改造提升試點工作的通知》，在全國選取部分城市開展步行街改造提升試點，旨在通過試點探索可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，推動全國步行街高質(zhì)量發(fā)展。各地積極響應(yīng)，紛紛出臺相關(guān)政策措施，加大對步行街升級改造的投入力度。蘇州市作為歷史文化名城和旅游勝地，觀前街步行街是蘇州最具代表性的商業(yè)步行街之一，承載著蘇州的歷史文化記憶和商業(yè)繁榮。但隨著時代的發(fā)展，觀前街步行街也面臨著諸多挑戰(zhàn)，如部分建筑陳舊、設(shè)施老化、交通擁堵、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重等，影響了其整體形象和競爭力。因此，對觀前街步行街進(jìn)行升級改造，不僅是提升蘇州城市商業(yè)品質(zhì)、滿足市民和游客需求的迫切需要，也是傳承歷史文化、推動城市更新的重要舉措。報告說明本可行性研究報告由蘇州規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司編寫。報告從系統(tǒng)總體出發(fā)，對步行街升級改造建設(shè)項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個方面進(jìn)行分析和論證。通過對市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟(jì)效益及社會效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的投資價值評估及項目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見。在充分考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地方發(fā)展規(guī)劃以及市場前景的條件下，蘇州規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司設(shè)計了此方案。主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模該項目主要對蘇州市姑蘇區(qū)觀前街步行街進(jìn)行升級改造，預(yù)計項目總投資38500萬元。規(guī)劃總用地面積35000平方米（折合約52.5畝），凈用地面積34550平方米（紅線范圍折合約51.83畝）。該項目主要建設(shè)內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施改造：對步行街地下管網(wǎng)進(jìn)行全面更新，更換老化的給排水管道、供電線路、通信線路等，新增智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、Wi-Fi覆蓋系統(tǒng)等；對地面鋪裝進(jìn)行翻新，采用防滑、耐磨、美觀的新型材料；改造提升公共衛(wèi)生間，增加無障礙設(shè)施和母嬰室。建筑立面改造：對步行街兩側(cè)的建筑立面進(jìn)行修繕和美化，保留歷史建筑的風(fēng)貌特色，對現(xiàn)代建筑進(jìn)行風(fēng)格統(tǒng)一的改造，使其與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)；更換老舊門窗，增加節(jié)能保溫層。環(huán)境景觀提升：新增街頭綠地、休閑廣場和景觀小品，優(yōu)化植物配置，增加喬木、灌木和花卉的種植量；設(shè)置特色路燈、指示牌、座椅等公共設(shè)施；打造主題景觀區(qū)域，提升步行街的整體景觀品質(zhì)。業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整：通過政策引導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)，淘汰低質(zhì)低效的業(yè)態(tài)，引入具有地方特色、文化內(nèi)涵和時尚元素的品牌商戶；規(guī)劃建設(shè)特色餐飲區(qū)、文創(chuàng)產(chǎn)品區(qū)、休閑娛樂區(qū)等，豐富步行街的業(yè)態(tài)種類。智慧化建設(shè)：搭建步行街智慧管理平臺，實現(xiàn)對人流、車流、商戶經(jīng)營等數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析；推廣移動支付、智能導(dǎo)購等服務(wù)，提升步行街的智能化水平。該項目完成后，步行街的整體形象和功能將得到顯著提升，預(yù)計年客流量將達(dá)到800萬人次，年營業(yè)收入將達(dá)到15億元。環(huán)境保護(hù)該項目屬于城鎮(zhèn)更新改造類項目，在建設(shè)過程中會產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵、噪聲、建筑垃圾等污染物，運(yùn)營過程中主要產(chǎn)生生活污水、生活垃圾等。項目建設(shè)單位將采取有效的環(huán)境保護(hù)措施，將對環(huán)境的影響降至最低。廢水環(huán)境影響分析：項目建設(shè)期的廢水主要來自施工人員的生活污水和施工廢水。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；施工廢水經(jīng)沉淀池處理后回用，不外排。項目運(yùn)營期的廢水主要是商戶和游客的生活污水，經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠處理，排放濃度滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）中的三級排放標(biāo)準(zhǔn)，對周圍水環(huán)境影響較小。固體廢物影響分析：項目建設(shè)期產(chǎn)生的建筑垃圾主要包括拆除的磚石、混凝土、木材等，將進(jìn)行分類收集，可回收利用的部分進(jìn)行回收處理，其余部分運(yùn)至指定的建筑垃圾消納場進(jìn)行處置。項目運(yùn)營期產(chǎn)生的生活垃圾由專人負(fù)責(zé)收集，每天清運(yùn)至城市生活垃圾處理廠進(jìn)行無害化處理，對周圍環(huán)境影響較小。噪聲環(huán)境影響分析：項目建設(shè)期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛，如挖掘機(jī)、裝載機(jī)、攪拌機(jī)等。項目建設(shè)單位將合理安排施工時間，避免夜間施工；選用低噪聲的施工設(shè)備，并采取減振、隔聲等措施；在施工場地周邊設(shè)置圍擋，減少噪聲對周邊環(huán)境的影響。項目運(yùn)營期的噪聲主要來自商戶的經(jīng)營活動和游客的喧鬧聲，通過合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局、加強(qiáng)環(huán)境管理等措施，確保噪聲排放符合《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）中的2類標(biāo)準(zhǔn)。揚(yáng)塵環(huán)境影響分析：項目建設(shè)期的揚(yáng)塵主要來自場地平整、土方開挖、建筑材料運(yùn)輸和堆放等環(huán)節(jié)。項目建設(shè)單位將對施工場地進(jìn)行灑水降塵；對建筑材料進(jìn)行遮蓋，設(shè)置圍擋和防塵網(wǎng)；運(yùn)輸車輛出場前進(jìn)行沖洗，避免帶泥上路。通過采取以上措施，可有效控制揚(yáng)塵污染，確保施工場界揚(yáng)塵排放符合《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）中的無組織排放監(jiān)控濃度限值。清潔生產(chǎn)：該項目工程設(shè)計中采用了清潔生產(chǎn)理念，在材料選擇、施工工藝、設(shè)備選型等方面優(yōu)先考慮節(jié)能環(huán)保要求；運(yùn)營過程中推廣節(jié)能燈具、節(jié)水器具等，減少能源和資源消耗；加強(qiáng)對污染物的分類收集和處理，實現(xiàn)資源的循環(huán)利用。因此，該項目建成投產(chǎn)后，各項環(huán)境指標(biāo)均符合國家和地方環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及清潔生產(chǎn)的要求。項目投資規(guī)模及資金籌措方案項目投資規(guī)模根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目預(yù)計總投資38500萬元，其中：固定資產(chǎn)投資32000萬元，占項目總投資的83.12%；流動資金6500萬元，占項目總投資的16.88%。在固定資產(chǎn)投資中，工程費用28000萬元，占項目總投資的72.73%；工程建設(shè)其他費用2500萬元，占項目總投資的6.49%；預(yù)備費1500萬元，占項目總投資的3.90%。該項目工程費用28000萬元，包括：基礎(chǔ)設(shè)施改造工程費用10000萬元，占項目總投資的25.97%；建筑立面改造工程費用8000萬元，占項目總投資的20.78%；環(huán)境景觀提升工程費用6000萬元，占項目總投資的15.58%；智慧化建設(shè)工程費用4000萬元，占項目總投資的10.39%。資金籌措方案該項目總投資38500萬元，根據(jù)資金籌措方案，項目建設(shè)單位計劃自籌資金（資本金）15400萬元，占項目總投資的40.00%。項目申請銀行固定資產(chǎn)借款20000萬元，占項目總投資的51.95%；項目經(jīng)營期申請流動資金借款3100萬元，占項目總投資的8.05%；根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目全部借款總額23100萬元，占項目總投資的60.00%。預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會效益預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益根據(jù)預(yù)測，該項目建成投產(chǎn)后達(dá)綱年營業(yè)收入150000萬元，總成本費用110000萬元，營業(yè)稅金及附加8250萬元，年利稅總額31750萬元，其中：年利潤總額23500萬元，年凈利潤17625萬元，納稅總額14125萬元，其中：增值稅7500萬元，營業(yè)稅金及附加8250萬元，年繳納企業(yè)所得稅5875萬元。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目達(dá)綱年投資利潤率61.04%，投資利稅率82.47%，全部投資回報率45.78%，全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率28.50%，財務(wù)凈現(xiàn)值52000萬元，總投資收益率63.64%，資本金凈利潤率114.45%。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)估算，全部投資回收期4.2年（含建設(shè)期18個月），固定資產(chǎn)投資回收期3.5年（含建設(shè)期）；用生產(chǎn)能力利用率表現(xiàn)的盈虧平衡點28.5%，因此，該項目經(jīng)營非常安全，財務(wù)盈利能力指標(biāo)表明該項目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力。社會效益分析項目達(dá)綱年預(yù)計營業(yè)收入150000萬元，占地產(chǎn)出收益率42857.14萬元/公頃；達(dá)綱年納稅總額14125萬元，占地稅收產(chǎn)出率4035.71萬元/公頃；項目建成后，達(dá)綱年可提供就業(yè)崗位1500個，全員勞動生產(chǎn)率100萬元/人。該項目建設(shè)符合國家和蘇州市發(fā)展規(guī)劃，有利于提升蘇州城市商業(yè)品質(zhì)和形象，促進(jìn)蘇州商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展；此外，項目達(dá)綱年為社會提供1500個就業(yè)職位，每年可為蘇州增加財政稅收14125萬元，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有積極的推動作用。同時，步行街的升級改造將改善周邊居民的生活環(huán)境，豐富市民的文化生活，增強(qiáng)城市的凝聚力和吸引力。建設(shè)期限及進(jìn)度安排該項目建設(shè)周期確定為18個月?！安叫薪稚壐脑旖ㄔO(shè)項目”目前已經(jīng)完成前期的各項準(zhǔn)備工作，包括：市場調(diào)查研究、項目建設(shè)選址、建設(shè)規(guī)模的確定、用地審批手續(xù)、建設(shè)資金籌措等項事宜，目前正在著手進(jìn)行辦理項目備案工作。該項目計劃從可行性研究報告編制到工程竣工驗收、投入運(yùn)營共需18個月的時間，具體進(jìn)度安排如下：第1-3個月：完成項目設(shè)計、招標(biāo)等前期工作。第4-12個月：進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑立面改造等主體工程施工。第13-16個月：開展環(huán)境景觀提升、智慧化建設(shè)等配套工程施工。第17-18個月：進(jìn)行工程竣工驗收、商戶入駐和試運(yùn)營。簡要評價結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合蘇州市商業(yè)發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項目的建設(shè)對促進(jìn)蘇州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、提升城市商業(yè)品質(zhì)有著積極的推動意義?！安叫薪稚壐脑旖ㄔO(shè)項目”屬于國家鼓勵發(fā)展的城鎮(zhèn)更新和商業(yè)升級類項目，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向；項目的實施有利于提升步行街的功能和品質(zhì)，推動蘇州商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展；有助于增強(qiáng)項目建設(shè)單位的市場競爭力，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展；因此，該項目的實施是必要的。項目建設(shè)單位為適應(yīng)市場需求和城市發(fā)展需要，擬建“步行街升級改造建設(shè)項目”，該項目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會提供就業(yè)職位1500個，達(dá)綱年納稅總額14125萬元，可以促進(jìn)蘇州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財政收入做出積極的貢獻(xiàn)，由此可見，該項目的實施具有顯著的社會效益。項目擬建設(shè)在蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域，工程選址符合蘇州市土地利用總體規(guī)劃，保證項目用地要求，而且項目建設(shè)區(qū)域交通運(yùn)輸便利，可利用現(xiàn)有公用工程設(shè)施，水、電、氣等能源供應(yīng)有保障。項目場址周圍大氣、土壤、植物等自然環(huán)境狀況良好，無水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物景觀等環(huán)境敏感點；項目建設(shè)單位對建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的“三廢”進(jìn)行綜合治理達(dá)標(biāo)排放，對環(huán)境影響程度較小，公眾生活和身體健康有保障。

第二章步行街升級改造建設(shè)項目行業(yè)分析近年來，我國步行街行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點：一是規(guī)模不斷擴(kuò)大。隨著城市化進(jìn)程的加快和居民消費能力的提升，步行街作為城市商業(yè)的重要載體，數(shù)量和規(guī)模不斷增加。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類步行街超過5000條，其中年客流量超過1000萬人次的步行街有50多條。二是功能日益多元化。傳統(tǒng)步行街以購物為主，如今已逐漸發(fā)展成為集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游等多種功能于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)。許多步行街還融入了歷史文化元素，成為展示城市文化特色的重要窗口。三是競爭日趨激烈。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷豐富和消費者需求的日益多樣化，步行街之間的競爭越來越激烈。一些新興的商業(yè)綜合體、購物中心等對傳統(tǒng)步行街造成了較大的沖擊，傳統(tǒng)步行街面臨著轉(zhuǎn)型升級的壓力。四是智慧化水平不斷提高。為提升服務(wù)質(zhì)量和管理效率，許多步行街開始引入智慧化技術(shù)，如智能監(jiān)控、移動支付、智能導(dǎo)購等，打造智慧步行街。智慧化建設(shè)已成為步行街發(fā)展的重要趨勢。然而，我國步行街行業(yè)發(fā)展也存在一些問題：業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重。許多步行街的商戶類型相似，商品和服務(wù)缺乏特色，難以滿足消費者多樣化的需求。這種同質(zhì)化競爭導(dǎo)致步行街的吸引力下降，經(jīng)營效益不佳?；A(chǔ)設(shè)施老化。部分步行街建設(shè)年代久遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施如道路、給排水、供電、通信等老化嚴(yán)重，影響了消費者的購物體驗和商戶的經(jīng)營環(huán)境。管理水平不高。一些步行街的管理體制不健全，管理手段落后，存在交通擁堵、環(huán)境衛(wèi)生差、治安管理不到位等問題，影響了步行街的整體形象和聲譽(yù)。文化特色不突出。許多步行街在發(fā)展過程中忽視了對歷史文化資源的保護(hù)和利用，缺乏獨特的文化內(nèi)涵和品牌形象，難以形成差異化競爭優(yōu)勢。未來，我國步行街行業(yè)的發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：個性化、特色化發(fā)展。隨著消費者需求的日益多樣化和個性化，步行街將更加注重打造獨特的主題和特色，突出文化內(nèi)涵和地域特色，形成差異化競爭優(yōu)勢。例如，一些歷史文化名城的步行街將進(jìn)一步挖掘歷史文化資源，打造具有歷史韻味的特色商業(yè)街區(qū)；一些時尚都市的步行街將引入更多時尚元素和新興業(yè)態(tài)，打造潮流時尚的商業(yè)聚集地。智慧化、數(shù)字化升級。智慧化技術(shù)將在步行街得到更廣泛的應(yīng)用，如通過大數(shù)據(jù)分析消費者行為，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局和營銷策略；利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)對步行街設(shè)施設(shè)備的智能化管理和維護(hù)；推廣移動支付、無人零售等新型消費模式，提升消費者的購物體驗。綠色化、生態(tài)化發(fā)展。隨著人們環(huán)保意識的增強(qiáng)，步行街將更加注重綠色發(fā)展，推廣使用節(jié)能環(huán)保材料和設(shè)備，增加綠化面積，營造舒適、健康的消費環(huán)境。例如，在步行街建設(shè)中采用太陽能路燈、雨水回收系統(tǒng)等，減少能源消耗和環(huán)境污染。多元化、融合化發(fā)展。步行街將進(jìn)一步融合購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游等多種功能，形成多元化的消費場景。同時，步行街將加強(qiáng)與周邊商業(yè)設(shè)施、旅游景點、文化場館等的聯(lián)動發(fā)展，形成一體化的商業(yè)生態(tài)圈，提升區(qū)域商業(yè)的整體競爭力。在政策支持方面，國家將繼續(xù)加大對步行街改造提升的支持力度，出臺更多優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本參與步行街建設(shè)和運(yùn)營。地方政府也將結(jié)合本地實際情況，制定具體的發(fā)展規(guī)劃和政策措施，推動步行街行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展?？傊?，我國步行街行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的局面。通過實施升級改造，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，提升管理水平，加強(qiáng)智慧化建設(shè)和文化特色打造，步行街有望實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活品質(zhì)提升做出更大的貢獻(xiàn)。

第三章步行街升級改造建設(shè)項目建設(shè)背景及可行性分析一、步行街升級改造建設(shè)項目建設(shè)背景（一）項目建設(shè)地概況蘇州市位于江蘇省東南部，長江三角洲中部，是江蘇省下轄的地級市，也是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州東傍上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江，地理位置優(yōu)越。全市總面積8657.32平方千米，下轄5個區(qū)、4個縣級市，截至2022年末，常住人口為1291.1萬人。蘇州是國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，有“人間天堂”的美譽(yù)。蘇州有著悠久的歷史和燦爛的文化，是吳文化的重要發(fā)祥地之一，擁有眾多的歷史文化遺跡和名勝古跡，如拙政園、留園、虎丘、平江路歷史文化街區(qū)等。蘇州的傳統(tǒng)文化如昆曲、評彈、蘇繡、蘇幫菜等聞名遐邇，吸引了大量的游客前來觀光旅游。蘇州是中國重要的工業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)中心城市之一，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。2022年，蘇州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值23958.3億元，按可比價格計算步行街升級改造建設(shè)項目可行性研究報告

第三章步行街升級改造建設(shè)項目建設(shè)背景及可行性分析步行街升級改造建設(shè)項目建設(shè)背景項目建設(shè)地概況蘇州市位于江蘇省東南部，長江三角洲中部，是江蘇省下轄的地級市，也是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州東傍上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江，地理位置優(yōu)越。全市總面積8657.32平方千米，下轄5個區(qū)、4個縣級市，截至2022年末，常住人口為1291.1萬人。蘇州是國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，有“人間天堂”的美譽(yù)。蘇州有著悠久的歷史和燦爛的文化，是吳文化的重要發(fā)祥地之一，擁有眾多的歷史文化遺跡和名勝古跡，如拙政園、留園、虎丘、平江路歷史文化街區(qū)等。蘇州的傳統(tǒng)文化如昆曲、評彈、蘇繡、蘇幫菜等聞名遐邇，吸引了大量的游客前來觀光旅游。蘇州是中國重要的工業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)中心城市之一，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。2022年，蘇州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值23958.3億元，按可比價格計算，比上年增長2.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值183.0億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值11578.4億元，增長1.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值12196.9億元，增長2.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.8:48.3:50.9。蘇州的商貿(mào)服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)，2022年社會消費品零售總額達(dá)7742.8億元，比上年增長0.1%。觀前街步行街位于蘇州市姑蘇區(qū)，是蘇州最繁華的商業(yè)街區(qū)之一，全長約800米，寬約40米。觀前街歷史悠久，始建于宋代，因位于玄妙觀前而得名。經(jīng)過多年的發(fā)展，觀前街已成為集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多種功能于一體的綜合性商業(yè)步行街，每天吸引著大量的市民和游客前來消費。然而，隨著時代的發(fā)展和消費者需求的變化，觀前街步行街在基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)態(tài)布局、環(huán)境景觀等方面逐漸暴露出一些問題，亟需進(jìn)行升級改造。國家相關(guān)政策支持近年來，國家高度重視城市更新和商業(yè)發(fā)展，出臺了一系列政策文件支持步行街的改造提升。2018年，商務(wù)部印發(fā)《關(guān)于開展步行街改造提升試點工作的通知》，決定在全國11個城市開展步行街改造提升試點工作，旨在通過試點探索可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，推動全國步行街高質(zhì)量發(fā)展。2021年，商務(wù)部又印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好步行街改造提升工作的通知》，要求各地繼續(xù)加大步行街改造提升力度，打造一批具有國際影響力的步行街。江蘇省和蘇州市也積極響應(yīng)國家政策，出臺了相關(guān)的配套政策措施。江蘇省商務(wù)廳印發(fā)《江蘇省步行街改造提升行動計劃（2020-2022年）》，提出要培育一批特色鮮明、業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美、管理規(guī)范的步行街，提升江蘇商業(yè)的影響力和競爭力。蘇州市政府印發(fā)《蘇州市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2021-2035年）》，將觀前街步行街列為重點改造提升的商業(yè)街區(qū)之一，明確了改造提升的目標(biāo)和任務(wù)。城市發(fā)展的內(nèi)在需求隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了巨大變化，市民的生活水平和消費需求也在不斷提高。觀前街步行街作為蘇州城市商業(yè)的名片和窗口，其現(xiàn)狀已經(jīng)難以滿足市民和游客日益增長的消費需求和體驗需求?；A(chǔ)設(shè)施老化導(dǎo)致交通不便、環(huán)境衛(wèi)生差；業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重使得商業(yè)競爭力下降；環(huán)境景觀落后影響了城市形象。因此，對觀前街步行街進(jìn)行升級改造，是提升蘇州城市品質(zhì)、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在需求。步行街升級改造建設(shè)項目建設(shè)可行性分析政策可行性該項目符合國家和地方關(guān)于城市更新、商業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向，得到了國家、江蘇省和蘇州市各級政府的大力支持。國家出臺的一系列支持步行街改造提升的政策文件，為項目的實施提供了政策保障。江蘇省和蘇州市的相關(guān)配套政策措施，明確了項目的改造提升目標(biāo)和任務(wù)，為項目的順利推進(jìn)提供了具體的指導(dǎo)。同時，項目建設(shè)單位可以享受國家和地方的相關(guān)優(yōu)惠政策，如財政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等，降低項目的投資成本和運(yùn)營風(fēng)險。市場可行性觀前街步行街位于蘇州市姑蘇區(qū)核心商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。蘇州市作為歷史文化名城和旅游勝地，每年吸引著大量的游客前來觀光旅游，為步行街帶來了穩(wěn)定的客源。隨著市民生活水平的提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，對高品質(zhì)商業(yè)環(huán)境和消費體驗的需求日益增長。項目的升級改造將改善步行街的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境景觀，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，引入更多具有特色和吸引力的商戶，能夠滿足市民和游客的消費需求，提高步行街的客流量和營業(yè)收入。同時，項目的實施將提升觀前街步行街的品牌形象和知名度，增強(qiáng)其在蘇州乃至長三角地區(qū)的商業(yè)競爭力，具有廣闊的市場前景。技術(shù)可行性該項目的建設(shè)內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑立面改造、環(huán)境景觀提升、業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整和智慧化建設(shè)等，這些技術(shù)都是目前國內(nèi)比較成熟的技術(shù)，有豐富的實踐經(jīng)驗可供借鑒。項目建設(shè)單位將選擇具有豐富經(jīng)驗和實力的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位參與項目的建設(shè)，確保項目的建設(shè)質(zhì)量和技術(shù)水平。在基礎(chǔ)設(shè)施改造方面，將采用先進(jìn)的管網(wǎng)改造技術(shù)、路面鋪裝技術(shù)等，提高基礎(chǔ)設(shè)施的安全性和可靠性；在建筑立面改造方面，將遵循歷史文化保護(hù)的原則，采用傳統(tǒng)工藝和現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合的方法，保留歷史建筑的風(fēng)貌特色；在環(huán)境景觀提升方面，將運(yùn)用現(xiàn)代景觀設(shè)計理念和技術(shù)，打造美觀、舒適的環(huán)境景觀；在智慧化建設(shè)方面，將引入先進(jìn)的信息技術(shù)，如大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等，實現(xiàn)步行街的智能化管理和服務(wù)。經(jīng)濟(jì)可行性根據(jù)項目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測，該項目總投資38500萬元，建成投產(chǎn)后達(dá)綱年營業(yè)收入150000萬元，年利潤總額23500萬元，投資利潤率61.04%，投資利稅率82.47%，全部投資回收期4.2年（含建設(shè)期18個月），各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)水平，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力。項目的實施將為項目建設(shè)單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也將為蘇州市增加財政稅收，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，項目的建設(shè)還將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝飾、餐飲、零售等，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，具有良好的經(jīng)濟(jì)社會效益。社會可行性該項目的實施將改善觀前街步行街的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境景觀，提高市民的生活質(zhì)量和幸福感；優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，引入更多具有特色和吸引力的商戶，為市民和游客提供更加豐富多樣的消費選擇；增加就業(yè)機(jī)會，緩解社會就業(yè)壓力；提升蘇州城市的品牌形象和知名度，增強(qiáng)城市的凝聚力和吸引力。項目的建設(shè)得到了社會各界的廣泛支持，市民和商戶對項目的實施充滿期待。同時，項目建設(shè)單位將采取有效的環(huán)境保護(hù)措施和安全管理措施，確保項目的建設(shè)和運(yùn)營不會對周邊環(huán)境和居民生活造成不利影響，具有良好的社會可行性。

第四章項目建設(shè)選址及用地規(guī)劃項目選址方案步行街升級改造建設(shè)項目通過對蘇州市姑蘇區(qū)多個商業(yè)街區(qū)進(jìn)行縝密調(diào)研，充分考慮了項目改造所需的地理位置、商業(yè)氛圍、人流量、交通條件以及歷史文化資源等因素，擬選址位于蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域。該區(qū)域是蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，知名度高，商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具有得天獨厚的優(yōu)勢。擬定建設(shè)區(qū)域?qū)夙椖拷ㄔO(shè)占地規(guī)劃區(qū)，項目總用地面積35000平方米（折合約52.5畝），項目建設(shè)遵循“合理利用、優(yōu)化布局、傳承文化”的原則，按照步行街商業(yè)發(fā)展和城市更新的要求，進(jìn)行科學(xué)設(shè)計、合理布局，符合步行街升級改造和運(yùn)營的需要。項目建設(shè)地概況項目建設(shè)地蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域，地處蘇州古城中心，是蘇州歷史文化名城保護(hù)的核心區(qū)域。該區(qū)域交通便利，有多條公交線路經(jīng)過，距離蘇州火車站約3公里，距離蘇州汽車北站約2公里，方便市民和游客出行。周邊商業(yè)配套設(shè)施完善，有眾多的商場、超市、酒店、餐飲等商戶，形成了濃厚的商業(yè)氛圍。同時，該區(qū)域歷史文化底蘊(yùn)深厚，周邊有玄妙觀、察院場等歷史文化遺跡，具有較高的歷史文化價值。觀前街商圈核心區(qū)域地勢平坦，地質(zhì)條件良好，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。區(qū)域內(nèi)水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，能夠滿足項目建設(shè)和運(yùn)營的需要。此外，該區(qū)域人口密集，人流量大，消費市場廣闊，為項目的實施提供了良好的市場基礎(chǔ)。項目用地規(guī)劃項目用地規(guī)劃及用地控制指標(biāo)分析該項目計劃在蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域進(jìn)行升級改造，選定區(qū)域預(yù)計規(guī)劃總用地面積35000平方米（折合約52.5畝），該項目建筑物基底占地面積18000平方米；規(guī)劃總建筑面積22000平方米，綠化面積4550平方米，道路及場地硬化占地面積12000平方米，土地綜合利用面積34550平方米。項目用地控制指標(biāo)分析“步行街升級改造建設(shè)項目”均按照蘇州市建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行設(shè)計，同時，嚴(yán)格按照蘇州市建設(shè)規(guī)劃部門與國土資源管理部門提供的界址點坐標(biāo)及用地方案圖布置場區(qū)總平面圖。建設(shè)項目平面布置符合步行街商業(yè)行業(yè)、重點商業(yè)街區(qū)的建設(shè)和單位面積效益設(shè)計規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)范》（GB/T51343-2018）文件規(guī)定的具體要求。根據(jù)測算，該項目固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度9142.86萬元/公頃。根據(jù)測算，該項目建筑容積率0.63。根據(jù)測算，該項目建筑系數(shù)51.43%。根據(jù)測算，該項目綠化覆蓋率13.00%。根據(jù)測算，該項目占地產(chǎn)出收益率42857.14萬元/公頃。根據(jù)測算，該項目占地稅收產(chǎn)出率4035.71萬元/公頃。根據(jù)綜合測算，該項目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)51.43%，建筑容積率0.63?！安叫薪稚壐脑旖ㄔO(shè)項目”建設(shè)遵循“合理利用、優(yōu)化布局、傳承文化”的原則，按照步行街商業(yè)發(fā)展和城市更新的要求進(jìn)行科學(xué)設(shè)計、合理布局，符合步行街商業(yè)經(jīng)營和城市景觀的規(guī)劃建設(shè)需要。以上數(shù)據(jù)顯示，該項目固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度9142.86萬元/公頃>5000.00萬元/公頃，建筑系數(shù)51.43%>40.00%，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率13.00%<20.00%，各項用地技術(shù)指標(biāo)均符合規(guī)定要求。

第五章工藝技術(shù)說明技術(shù)原則遵循“以人為本、綠色環(huán)保、傳承文化、智慧高效”的技術(shù)原則，在項目建設(shè)過程中，注重保護(hù)歷史文化資源，推廣應(yīng)用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，打造舒適、安全、便捷的商業(yè)環(huán)境。歷史文化保護(hù)原則：在建筑立面改造和環(huán)境景觀提升過程中，充分尊重歷史文化遺產(chǎn)，保護(hù)歷史建筑的風(fēng)貌特色和歷史文脈，采用傳統(tǒng)工藝和現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合的方法，實現(xiàn)歷史文化的傳承和延續(xù)。綠色環(huán)保原則：優(yōu)先選用節(jié)能環(huán)保材料和設(shè)備，推廣應(yīng)用清潔能源和可再生能源，減少能源消耗和環(huán)境污染。加強(qiáng)對施工過程中的揚(yáng)塵、噪聲、廢水、固體廢物等污染物的控制和治理，實現(xiàn)綠色施工。以人為本原則：從市民和游客的需求出發(fā)，優(yōu)化步行街的空間布局和功能配置，完善公共服務(wù)設(shè)施，提高步行街的可達(dá)性和舒適性。注重?zé)o障礙設(shè)施建設(shè)，為老年人、殘疾人等特殊群體提供便利。智慧高效原則：引入先進(jìn)的信息技術(shù)，如大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等，實現(xiàn)步行街的智能化管理和服務(wù)。建立智慧管理平臺，對人流、車流、商戶經(jīng)營等數(shù)據(jù)進(jìn)行實時監(jiān)測和分析，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。技術(shù)方案要求對于基礎(chǔ)設(shè)施改造技術(shù)方案的選用，遵循“安全可靠、經(jīng)濟(jì)實用、節(jié)能環(huán)?！钡脑瓌t，選用先進(jìn)的管網(wǎng)改造技術(shù)、路面鋪裝技術(shù)等，確?；A(chǔ)設(shè)施的安全性和可靠性。同時，充分考慮節(jié)能環(huán)保要求，采用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等，降低能源和水資源消耗。在建筑立面改造技術(shù)方案的選用上，遵循“保護(hù)歷史、風(fēng)格統(tǒng)一、美觀實用”的原則，對歷史建筑進(jìn)行修繕和保護(hù)，保留其歷史風(fēng)貌特色；對現(xiàn)代建筑進(jìn)行風(fēng)格統(tǒng)一的改造，使其與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。選用環(huán)保、耐用的建筑材料，提高建筑立面的質(zhì)量和美觀度。環(huán)境景觀提升技術(shù)方案的選用，遵循“生態(tài)優(yōu)先、景觀優(yōu)美、功能完善”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代景觀設(shè)計理念和技術(shù)，打造多樣化的景觀空間。優(yōu)化植物配置，增加喬木、灌木和花卉的種植量，營造生態(tài)、自然的景觀環(huán)境。設(shè)置特色路燈、指示牌、座椅等公共設(shè)施，滿足市民和游客的休閑需求。業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整技術(shù)方案的選用，遵循“市場導(dǎo)向、特色鮮明、多元融合”的原則，通過市場調(diào)研和分析，結(jié)合步行街的定位和特色，引入具有地方特色、文化內(nèi)涵和時尚元素的品牌商戶。合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，打造特色餐飲區(qū)、文創(chuàng)產(chǎn)品區(qū)、休閑娛樂區(qū)等，實現(xiàn)業(yè)態(tài)的多元融合和差異化發(fā)展。智慧化建設(shè)技術(shù)方案的選用，遵循“先進(jìn)實用、安全可靠、互聯(lián)互通”的原則，搭建步行街智慧管理平臺，實現(xiàn)對人流、車流、商戶經(jīng)營等數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析。推廣移動支付、智能導(dǎo)購等服務(wù)，提升步行街的智能化水平。確保智慧化系統(tǒng)的安全可靠運(yùn)行，實現(xiàn)與城市其他智慧系統(tǒng)的互聯(lián)互通。在項目建設(shè)和實施過程中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)的“三同時”原則，注重環(huán)境保護(hù)、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能等法律法規(guī)和各項措施的貫徹落實。加強(qiáng)對施工人員的技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，確保施工過程的安全和質(zhì)量。

第六章能源消費及節(jié)能分析能源消費種類及數(shù)量分析根據(jù)《綜合能耗計算通則》（GB/T2589）實際消耗的各種能源是：一次能源、二次能源和生產(chǎn)使用耗能工質(zhì)所消耗的能源；根據(jù)“步行街升級改造建設(shè)項目”用能數(shù)據(jù)統(tǒng)計和設(shè)備及工藝運(yùn)行情況，達(dá)綱年所需綜合能耗（折合當(dāng)量值）350噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，該項目主要能源消費種類及數(shù)量如下所述。項目用電量測算該項目用電量由照明用電、設(shè)備用電、空調(diào)用電以及變壓器及線路損耗構(gòu)成，變壓器及電路損耗按項目運(yùn)行耗電量的3%估算；根據(jù)項目商業(yè)運(yùn)營用電情況測算，全年用電量2500000千瓦?時，折合307噸標(biāo)準(zhǔn)煤。項目用水量測算項目建設(shè)單位運(yùn)營過程中的用水主要包括商戶經(jīng)營用水、公共衛(wèi)生間用水和綠化用水等，由蘇州市市政自來水供水管網(wǎng)供應(yīng)，項目建設(shè)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有給、排水系統(tǒng)設(shè)施完備可以滿足使用要求。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目實施后總用水量150000立方米/年，折合13噸標(biāo)準(zhǔn)煤。天然氣用量測算本項目達(dá)綱年商戶餐飲用氣單位時間最大消費量為50標(biāo)準(zhǔn)立方米/小時，單位時間平均用量為30標(biāo)準(zhǔn)立方米/小時，每年按365個工作日計算，年新增天然氣消耗（最大量）438000標(biāo)準(zhǔn)立方米，折合30噸標(biāo)準(zhǔn)煤。能源單耗指標(biāo)分析根據(jù)節(jié)能測算，該項目年綜合耗能350噸標(biāo)準(zhǔn)煤，達(dá)綱年營業(yè)收入150000萬元，年現(xiàn)價增加值50000萬元，因此，萬元產(chǎn)值綜合能耗2.33千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元，現(xiàn)價增加值綜合能耗7.00千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元。項目預(yù)期節(jié)能綜合評價該項目采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，在項目總體設(shè)計、主要設(shè)備的選型、能源管理等方面采取切實有效的措施，項目建設(shè)符合國家節(jié)能產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。通過節(jié)能分析，該項目能夠合理利用能源，提高能源利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級；制定合理利用能源及節(jié)能的技術(shù)措施，有效降低各類能源的消耗，按照項目生產(chǎn)總值和能源消費指標(biāo)分析，其萬元增加值綜合耗能指標(biāo)處于國內(nèi)商業(yè)步行街行業(yè)先進(jìn)水平，節(jié)能效果顯著，符合國家相關(guān)節(jié)能政策要求。該項目采用目前國內(nèi)先進(jìn)的工藝技術(shù)流程和設(shè)備，最終產(chǎn)品的萬元產(chǎn)值能源消費2.33千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元（當(dāng)量值），萬元增加值綜合能源消費7.00千克標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元（當(dāng)量值），優(yōu)于國家和江蘇省及蘇州市“十四五”末萬元產(chǎn)值和萬元增加值能源消費指標(biāo)?！安叫薪稚壐脑旖ㄔO(shè)項目”的建設(shè)能夠有效地帶動節(jié)能降耗政策的落實，在蘇州市處于節(jié)能先進(jìn)水平；項目使用的主要能源種類合理，能源供應(yīng)有保障，從能源利用和節(jié)能角度考慮，該項目的節(jié)能評估結(jié)論是項目切實可行?！笆奈濉惫?jié)能減排綜合工作方案“十三五”期間，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署，把節(jié)能減排作為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動綠色循環(huán)低碳發(fā)展、加快生態(tài)文明建設(shè)的重要抓手和突破口，各項工作積極有序推進(jìn)，取得了顯著成效。全國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低13.5%，化學(xué)需氧量、二氧化硫、氨氮、氮氧化物等主要污染物排放總量分別減少8.4%、16.8%、9.1%和18.6%，超額完成節(jié)能減排預(yù)定目標(biāo)任務(wù)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境改善、應(yīng)對全球氣候變化做出了重要貢獻(xiàn)?！笆奈濉睍r期，是我國全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程的開局之年，也是實現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)的關(guān)鍵時期。為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于節(jié)能減排的決策部署，推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型，國家制定了《“十四五步行街升級改造建設(shè)項目可行性研究報告

第六章能源消費及節(jié)能分析四、“十四五”節(jié)能減排綜合工作方案“十三五”期間，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署，把節(jié)能減排作為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動綠色循環(huán)低碳發(fā)展、加快生態(tài)文明建設(shè)的重要抓手和突破口，各項工作積極有序推進(jìn)，取得了顯著成效。全國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低13.5%，化學(xué)需氧量、二氧化硫、氨氮、氮氧化物等主要污染物排放總量分別減少8.4%、16.8%、9.1%和18.6%，超額完成節(jié)能減排預(yù)定目標(biāo)任務(wù)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境改善、應(yīng)對全球氣候變化做出了重要貢獻(xiàn)?！笆奈濉睍r期，是我國全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程的開局階段，也是實現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)的關(guān)鍵時期。為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于節(jié)能減排的決策部署，推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型，國家制定了《“十四五”節(jié)能減排綜合工作方案》，明確了“十四五”時期節(jié)能減排的主要目標(biāo)和重點任務(wù)。方案提出，到2025年，全國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗比2020年下降13.5%，能源消費總量得到合理控制，化學(xué)需氧量、氨氮、氮氧化物、揮發(fā)性有機(jī)物排放總量比2020年分別下降8%、8%、10%、10%。該步行街升級改造建設(shè)項目積極響應(yīng)國家“十四五”節(jié)能減排綜合工作方案的要求，將節(jié)能減排理念貫穿于項目建設(shè)和運(yùn)營的全過程。在項目設(shè)計階段，充分考慮能源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的要求，選用節(jié)能型設(shè)備和材料，優(yōu)化能源供應(yīng)和利用系統(tǒng)；在施工階段，加強(qiáng)對施工過程中的能源消耗和污染物排放的控制，推廣綠色施工技術(shù)和工藝；在運(yùn)營階段，建立健全能源管理制度，加強(qiáng)對能源消耗的監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決能源浪費問題。通過一系列節(jié)能減排措施的實施，該項目有望實現(xiàn)能源消耗的有效控制和污染物排放的顯著減少，為實現(xiàn)國家“十四五”節(jié)能減排目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)。

第七章環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（2014年修訂）《中華人民共和國水污染防治法》（2017年修訂）《中華人民共和國大氣污染防治法》（2018年修訂）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（2020年修訂）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（2021年修訂）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（國務(wù)院令第682號）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2018年修訂）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-2012）中二級標(biāo)準(zhǔn)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）中Ⅳ類水域水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）中2類標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）中二級標(biāo)準(zhǔn)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）中三級標(biāo)準(zhǔn)《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12523-2011）《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）中2類標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則—總綱》（HJ2.1-2016）《生態(tài)環(huán)境狀況評價技術(shù)規(guī)范（試行）》（HJ/T192-2006）《蘇州市揚(yáng)塵污染防治管理辦法》《蘇州市環(huán)境噪聲污染防治條例》建設(shè)期環(huán)境保護(hù)對策大氣污染防治措施施工場地設(shè)置連續(xù)封閉的圍擋，高度不低于2.5米，圍擋底部設(shè)置不低于0.3米的防溢座；對施工場地內(nèi)的裸露地面、物料堆放區(qū)等進(jìn)行覆蓋，覆蓋物選用防塵網(wǎng)，覆蓋率達(dá)到100%；施工過程中對場地進(jìn)行定期灑水降塵，每天灑水次數(shù)不少于4次，遇大風(fēng)天氣時增加灑水次數(shù)；運(yùn)輸建筑材料和建筑垃圾的車輛必須采取密閉措施，出場前對車身和輪胎進(jìn)行沖洗，嚴(yán)禁帶泥上路；施工現(xiàn)場嚴(yán)禁焚燒廢棄物，減少揚(yáng)塵排放。水污染防治措施施工場地設(shè)置沉淀池，對施工廢水進(jìn)行處理，處理后的廢水回用或用于場地灑水降塵，不外排；設(shè)置臨時廁所和化糞池，對施工人員的生活污水進(jìn)行收集處理，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；建筑材料如水泥、砂石等應(yīng)遠(yuǎn)離水源堆放，并采取防雨、防滲措施，防止被雨水沖刷污染水體；施工過程中嚴(yán)禁向河道、溝渠等水體排放廢水和廢棄物。噪聲污染防治措施合理安排施工時間，嚴(yán)禁在夜間22:00至次日6:00和午間12:00至14:00進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)，因特殊情況需要夜間施工的，必須辦理夜間施工許可手續(xù)，并公告附近居民；選用低噪聲的施工設(shè)備和機(jī)械，對高噪聲設(shè)備如挖掘機(jī)、裝載機(jī)、攪拌機(jī)等采取減振、隔聲措施，設(shè)置隔聲棚或隔聲屏障；加強(qiáng)對施工人員的管理，減少人為噪聲的產(chǎn)生；在施工場地周邊設(shè)置噪聲監(jiān)測點，定期監(jiān)測噪聲排放情況，確保噪聲排放符合《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12523-2011）的要求。固體廢棄物污染防治措施施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行分類收集，可回收利用的部分如鋼筋、木材、塑料等進(jìn)行回收處理，其余部分運(yùn)至指定的建筑垃圾消納場進(jìn)行處置；施工人員產(chǎn)生的生活垃圾設(shè)置專用垃圾桶進(jìn)行收集，由環(huán)衛(wèi)部門定期清運(yùn)至生活垃圾處理廠進(jìn)行無害化處理；嚴(yán)禁將建筑垃圾和生活垃圾隨意堆放或傾倒，防止產(chǎn)生二次污染。生態(tài)保護(hù)措施施工過程中盡量減少對周邊植被的破壞，對施工場地周邊的樹木、花草等進(jìn)行保護(hù)，設(shè)置防護(hù)欄；施工結(jié)束后，及時對裸露地面進(jìn)行綠化恢復(fù)，選用當(dāng)?shù)剡m生的植物品種，提高植被覆蓋率；加強(qiáng)對施工場地周邊生態(tài)環(huán)境的監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理生態(tài)破壞問題。項目運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)對策廢水治理措施步行街運(yùn)營過程中產(chǎn)生的廢水主要為商戶和游客的生活污水，包括餐飲廢水和洗滌廢水等。在步行街內(nèi)設(shè)置污水管網(wǎng)，將生活污水收集后接入市政污水管網(wǎng)，送至污水處理廠進(jìn)行處理，處理后的水質(zhì)滿足《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918-2002）中一級A排放標(biāo)準(zhǔn)后排入水體。對餐飲商戶的廢水設(shè)置隔油池，對油污進(jìn)行預(yù)處理后再排入污水管網(wǎng)，防止油污堵塞管網(wǎng)。固體廢棄物治理措施在步行街內(nèi)合理設(shè)置垃圾桶和垃圾收集點，垃圾桶分類設(shè)置可回收物、廚余垃圾、有害垃圾和其他垃圾收集容器；安排專人負(fù)責(zé)垃圾的收集和清運(yùn)，每天清運(yùn)次數(shù)不少于2次，確保垃圾不堆積；與有資質(zhì)的垃圾處理單位簽訂協(xié)議，對收集的垃圾進(jìn)行分類處理和資源化利用，廚余垃圾進(jìn)行無害化處理和資源化利用，可回收物進(jìn)行回收再利用，有害垃圾進(jìn)行專門處置，其他垃圾送至生活垃圾填埋場或焚燒廠進(jìn)行處理。噪聲污染治理措施加強(qiáng)對步行街內(nèi)商戶經(jīng)營活動的管理，嚴(yán)禁商戶使用高音喇叭等設(shè)備招攬顧客，商業(yè)宣傳活動的噪聲排放應(yīng)符合《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）中2類標(biāo)準(zhǔn)的要求；對步行街內(nèi)的公共設(shè)施如空調(diào)外機(jī)、水泵等進(jìn)行合理布局和隔聲處理，減少噪聲對周邊環(huán)境的影響；在步行街周邊設(shè)置噪聲監(jiān)測點，定期監(jiān)測噪聲排放情況，及時處理噪聲超標(biāo)問題。大氣污染防治措施加強(qiáng)對步行街內(nèi)餐飲商戶的管理，餐飲商戶必須安裝油煙凈化設(shè)施，油煙排放應(yīng)符合《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（GB18483-2001）的要求；嚴(yán)禁在步行街內(nèi)露天燒烤和焚燒廢棄物；加強(qiáng)對步行街內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保潔，減少揚(yáng)塵排放；推廣使用清潔能源，如天然氣、電等，減少煤炭等化石燃料的使用，降低大氣污染物排放。噪聲污染治理措施除在建設(shè)期和運(yùn)營期采取上述噪聲污染防治措施外，還將采取以下專項噪聲污染治理措施：對步行街內(nèi)的交通噪聲進(jìn)行控制，設(shè)置交通減速帶和限速標(biāo)志，減少車輛行駛產(chǎn)生的噪聲；優(yōu)化步行街的平面布局，將噪聲源如餐飲區(qū)、娛樂區(qū)等與居民區(qū)、辦公區(qū)等敏感區(qū)域保持一定的距離，設(shè)置隔聲屏障或綠化帶等進(jìn)行隔聲降噪；選用低噪聲的公共設(shè)施和設(shè)備，如低噪聲的路燈、垃圾桶等，減少環(huán)境噪聲；加強(qiáng)對噪聲污染的宣傳教育，提高商戶和游客的噪聲污染防治意識，共同維護(hù)良好的聲環(huán)境。地質(zhì)災(zāi)害危險性現(xiàn)狀根據(jù)蘇州市地質(zhì)勘察資料表明，項目建設(shè)地蘇州市姑蘇區(qū)觀前街商圈核心區(qū)域地質(zhì)情況穩(wěn)定，地勢平坦，土壤類型主要為粉質(zhì)粘土，地基承載力較高，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。該區(qū)域歷史上未發(fā)生過滑坡、泥石流、地面塌陷等地質(zhì)災(zāi)害，也不存在活動性斷裂帶等地質(zhì)隱患。項目所在地區(qū)的地震烈度為6度，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2010）（2016年版）的要求，項目建筑物按照6度抗震設(shè)防進(jìn)行設(shè)計和施工，能夠滿足抗震要求。綜上所述，項目建設(shè)地地質(zhì)災(zāi)害危險性較低，地質(zhì)情況適宜項目建設(shè)，項目的建設(shè)不會誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害。地質(zhì)災(zāi)害的防治措施在項目設(shè)計階段，委托專業(yè)的地質(zhì)勘察單位對項目建設(shè)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘察，查明地質(zhì)條件和潛在的地質(zhì)隱患，為項目設(shè)計提供準(zhǔn)確的地質(zhì)資料。項目建筑物的基礎(chǔ)設(shè)計應(yīng)根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果進(jìn)行，確?；A(chǔ)的穩(wěn)定性和安全性。對于地基承載力不足的區(qū)域，采取地基處理措施，如換填法、壓實法、樁基法等，提高地基承載力。在項目建設(shè)過程中，加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的地質(zhì)監(jiān)測，定期對地基沉降、邊坡穩(wěn)定等進(jìn)行監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理地質(zhì)問題。如發(fā)現(xiàn)地基沉降異常、邊坡失穩(wěn)等情況，應(yīng)立即停止施工，采取相應(yīng)的防治措施。項目建成后，定期對建筑物和周邊場地進(jìn)行地質(zhì)安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保項目的安全運(yùn)營。生態(tài)影響緩解措施加強(qiáng)綠化建設(shè)，在步行街內(nèi)增加綠化面積，選用當(dāng)?shù)剡m生的喬木、灌木、花卉等植物品種，打造多樣化的植物群落。合理布局綠化空間，在道路兩側(cè)、廣場周邊、建筑周邊等區(qū)域設(shè)置綠化帶和街頭綠地，提高綠化覆蓋率，改善生態(tài)環(huán)境。保護(hù)和利用現(xiàn)有的歷史文化資源和自然景觀，在項目建設(shè)過程中，對周邊的古樹名木、歷史建筑等進(jìn)行重點保護(hù)，避免因施工造成破壞。通過景觀設(shè)計，將歷史文化元素融入到步行街的環(huán)境景觀中，提升步行街的文化內(nèi)涵和生態(tài)價值。推廣使用生態(tài)友好型材料和技術(shù)，如透水路面、雨水花園等，提高雨水滲透和利用效率，減少地表徑流，緩解城市內(nèi)澇。選用環(huán)保、節(jié)能的建筑材料和裝飾材料，減少對環(huán)境的污染。加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境的監(jiān)測和管理，定期對步行街內(nèi)的空氣質(zhì)量、水質(zhì)、土壤質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理生態(tài)環(huán)境問題。建立健全生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，加強(qiáng)對商戶和游客的生態(tài)環(huán)境保護(hù)宣傳教育，提高生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識。特殊環(huán)境影響項目建設(shè)地周邊無自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)等特殊環(huán)境敏感區(qū)域，也無重要的文物古跡和歷史文化遺產(chǎn)，項目的建設(shè)不會對特殊環(huán)境敏感區(qū)域造成影響。項目建設(shè)過程中，將嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)文物保護(hù)的法律法規(guī)，如在施工過程中發(fā)現(xiàn)文物古跡，將立即停止施工，保護(hù)現(xiàn)場，并及時報告文物保護(hù)部門，按照文物保護(hù)部門的要求進(jìn)行處理。項目運(yùn)營過程中，產(chǎn)生的污染物經(jīng)過處理后達(dá)標(biāo)排放，不會對周邊環(huán)境造成重大影響，也不會改變區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。綠色商業(yè)發(fā)展規(guī)劃該項目積極響應(yīng)國家綠色發(fā)展理念，將綠色商業(yè)發(fā)展理念融入到項目建設(shè)和運(yùn)營的全過程，制定了以下綠色商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：推廣綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，項目的建筑設(shè)計和施工符合國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，選用節(jié)能環(huán)保材料和設(shè)備，提高建筑的能源利用效率和環(huán)境性能。打造綠色消費環(huán)境，在步行街內(nèi)推廣使用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等，設(shè)置垃圾分類收集設(shè)施，引導(dǎo)商戶和游客踐行綠色消費理念。鼓勵商戶銷售綠色、環(huán)保、健康的產(chǎn)品，減少一次性用品的使用。發(fā)展綠色供應(yīng)鏈，加強(qiáng)對商戶的管理和引導(dǎo)，要求商戶選擇環(huán)保、可持續(xù)的供應(yīng)商，推廣綠色采購和綠色生產(chǎn)理念，減少供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的環(huán)境污染和資源消耗。加強(qiáng)綠色宣傳教育，通過設(shè)置宣傳欄、舉辦綠色主題活動等方式，向商戶和游客宣傳綠色商業(yè)理念和環(huán)保知識，提高其綠色環(huán)保意識，營造良好的綠色商業(yè)氛圍。環(huán)境和生態(tài)影響綜合評價及建議環(huán)境保護(hù)總體評價結(jié)論該項目的建設(shè)符合蘇州市城市總體規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的要求，在采取了上述一系列環(huán)境保護(hù)措施后，項目建設(shè)期和運(yùn)營期產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和固體廢棄物等污染物能夠得到有效的控制和治理，達(dá)標(biāo)排放。項目的建設(shè)和運(yùn)營對周邊環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)的影響較小，不會改變區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。從環(huán)境保護(hù)角度出發(fā)，該項目在擬建場址建設(shè)和運(yùn)營是可行的。項目環(huán)境保護(hù)建議加強(qiáng)項目建設(shè)期的環(huán)境保護(hù)管理，成立專門的環(huán)境保護(hù)管理小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督各項環(huán)境保護(hù)措施的落實情況。定期對施工場地的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理環(huán)境問題。施工單位應(yīng)制定詳細(xì)的環(huán)境保護(hù)施工方案，明確環(huán)境保護(hù)責(zé)任和措施，并嚴(yán)格按照方案執(zhí)行。加強(qiáng)對施工人員的環(huán)境保護(hù)培訓(xùn)，提高其環(huán)境保護(hù)意識和操作技能。項目運(yùn)營單位應(yīng)建立健全環(huán)境保護(hù)管理制度，配備專職環(huán)境保護(hù)管理人員，負(fù)責(zé)日常的環(huán)境保護(hù)管理工作。定期對污染物處理設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行，污染物達(dá)標(biāo)排放。加強(qiáng)對商戶的環(huán)境保護(hù)管理，與商戶簽訂環(huán)境保護(hù)責(zé)任書，明確商戶的環(huán)境保護(hù)責(zé)任和義務(wù)。定期對商戶的環(huán)境保護(hù)情況進(jìn)行檢查，對違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的商戶進(jìn)行處罰。建立環(huán)境監(jiān)測長效機(jī)制，定期對步行街內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測，包括空氣質(zhì)量、水質(zhì)、噪聲等指標(biāo)，及時掌握環(huán)境質(zhì)量變化情況，為環(huán)境保護(hù)決策提供依據(jù)。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)宣傳教育，通過多種渠道向商戶和游客宣傳環(huán)境保護(hù)知識和法律法規(guī)，提高其環(huán)境保護(hù)意識，共同參與到環(huán)境保護(hù)工作中來。

第八章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置項目運(yùn)營期組織機(jī)構(gòu)法人治理結(jié)構(gòu)項目運(yùn)營單位蘇州古城商業(yè)發(fā)展有限公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求進(jìn)行組織和運(yùn)行，建立了股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理及高層管理人員分級權(quán)限決策的治理結(jié)構(gòu)。股東大會是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，擁有對公司資產(chǎn)的最終所有權(quán)并根據(jù)股權(quán)比例行使相應(yīng)股東權(quán)；董事會是公司的決策機(jī)構(gòu)，由股東大會選舉產(chǎn)生，對股東大會負(fù)責(zé)并行使相應(yīng)權(quán)限的經(jīng)營決策權(quán)；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由股東大會選舉產(chǎn)生的監(jiān)事和職工代表監(jiān)事組成，行使監(jiān)督權(quán)，維護(hù)股東利益，對股東大會負(fù)責(zé)；總經(jīng)理及高級管理人員由董事會聘請，根據(jù)董事會決策進(jìn)行企業(yè)的日常經(jīng)營管理指揮活動，保持企業(yè)的市場競爭力和經(jīng)營效率。步行街管理機(jī)構(gòu)設(shè)置為確保步行街的順利運(yùn)營和管理，項目運(yùn)營單位將設(shè)置以下步行街管理機(jī)構(gòu)：綜合管理部：負(fù)責(zé)步行街的日常行政事務(wù)管理、人力資源管理、財務(wù)管理、檔案管理等工作，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系。招商運(yùn)營部：負(fù)責(zé)步行街的商戶招商、品牌引進(jìn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商戶管理等工作，制定招商政策和運(yùn)營策略，提高步行街的商業(yè)效益。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)步行街的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生清掃、保安巡邏、消防安全管理等工作，確保步行街的正常運(yùn)行和安全穩(wěn)定。市場推廣部：負(fù)責(zé)步行街的市場推廣、品牌建設(shè)、活動策劃等工作，通過多種渠道宣傳步行街，提高步行街的知名度和美譽(yù)度，吸引更多的市民和游客。智慧管理部：負(fù)責(zé)步行街智慧管理平臺的建設(shè)、維護(hù)和管理工作，實現(xiàn)對人流、車流、商戶經(jīng)營等數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析，為管理決策提供支持。人力資源配置該項目建成運(yùn)營后，根據(jù)步行街的規(guī)模和運(yùn)營管理需求，預(yù)計需要配置各類人員200人，具體人力資源配置如下：綜合管理部：配置管理人員8人，包括部門經(jīng)理1人、行政專員2人、人力資源專員2人、財務(wù)專員2人、檔案管理員1人。招商運(yùn)營部：配置管理人員12人，包括部門經(jīng)理1人、招商專員5人、運(yùn)營專員5人、品牌策劃專員1人。物業(yè)管理部：配置管理人員和工作人員80人，包括部門經(jīng)理1人、工程技術(shù)人員5人、保安人員30人、保潔人員40人、消防專員4人。市場推廣部：配置管理人員6人，包括部門經(jīng)理1人、策劃專員2人、宣傳專員2人、活動執(zhí)行專員1人。智慧管理部：配置管理人員4人，包括部門經(jīng)理1人、技術(shù)專員3人。項目運(yùn)營單位將建立完善的人力資源管理制度，包括招聘、培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等制度，吸引和留住優(yōu)秀人才。加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)和教育，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，為步行街的運(yùn)營管理提供有力的人才保障。

第九章項目建設(shè)期及實施進(jìn)度計劃項目建設(shè)期限該項目建設(shè)周期計劃為18個月，從項目可行性研究報告批準(zhǔn)之日起至項目竣工驗收合格之日止。項目實施進(jìn)度計劃（一）項目前期準(zhǔn)備階段（第1-3個月）第1個月：完成項目可行性研究報告的編制和審批工作；辦理項目立項、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)審批手續(xù)；完成項目設(shè)計招標(biāo)工作，確定設(shè)計單位。第2個月：設(shè)計單位完成項目步行街升級改造建設(shè)項目可行性研究報告

第九章項目建設(shè)期及實施進(jìn)度計劃二、項目實施進(jìn)度計劃項目前期準(zhǔn)備階段（第1-3個月）第1個月：完成項目可行性研究報告的編制和審批工作；辦理項目立項、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)審批手續(xù)；完成項目設(shè)計招標(biāo)工作，確定設(shè)計單位。第2個月：設(shè)計單位開展項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計工作；項目建設(shè)單位完成施工場地的勘察和測量工作；辦理施工許可證等相關(guān)手續(xù)。第3個月：完成施工圖設(shè)計的審查和批準(zhǔn)工作；完成施工招標(biāo)工作，確定施工單位和監(jiān)理單位；簽訂施工合同、監(jiān)理合同等相關(guān)合同；施工單位進(jìn)場做好施工前的準(zhǔn)備工作，包括搭建臨時設(shè)施、材料采購等。項目施工階段（第4-16個月）第4-6個月：開展基礎(chǔ)設(shè)施改造工程，包括地下管網(wǎng)更新、地面鋪裝翻新、公共衛(wèi)生間改造等；完成主要材料的采購和進(jìn)場檢驗工作。第7-10個月：進(jìn)行建筑立面改造工程，對步行街兩側(cè)建筑立面進(jìn)行修繕和美化；同步推進(jìn)環(huán)境景觀提升工程的場地平整和基礎(chǔ)施工。第11-14個月：開展環(huán)境景觀提升工程，包括街頭綠地、休閑廣場和景觀小品建設(shè)，植物種植等；啟動智慧化建設(shè)工程的設(shè)備安裝和調(diào)試工作。第15-16個月：完成智慧化建設(shè)工程的系統(tǒng)集成和調(diào)試工作；進(jìn)行各項配套設(shè)施的安裝和完善，如路燈、指示牌、座椅等。項目驗收與運(yùn)營準(zhǔn)備階段（第17-18個月）第17個月：施工單位完成項目全部工程施工，進(jìn)行自查自糾；監(jiān)理單位組織初步驗收，提出整改意見；施工單位根據(jù)整改意見進(jìn)行整改。第18個月：項目建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收；邀請質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行監(jiān)督驗收；驗收合格后，辦理項目竣工結(jié)算和備案手續(xù)；開展商戶招商和入駐工作，進(jìn)行試運(yùn)營。

第十章投資估算與資金籌措及資金運(yùn)用投資估算工程費用估算基礎(chǔ)設(shè)施改造工程費用：該工程包括地下管網(wǎng)更新、地面鋪裝翻新、公共衛(wèi)生間改造等，參照蘇州市類似工程單方造價指標(biāo)估算，預(yù)計基礎(chǔ)設(shè)施改造工程費用10000萬元，占項目總投資的25.97%。建筑立面改造工程費用：該工程主要對步行街兩側(cè)建筑立面進(jìn)行修繕和美化，根據(jù)建筑立面面積和改造標(biāo)準(zhǔn)估算，預(yù)計建筑立面改造工程費用8000萬元，占項目總投資的20.78%。環(huán)境景觀提升工程費用：該工程包括街頭綠地、休閑廣場和景觀小品建設(shè)，植物種植等，參照景觀工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和市場價格估算，預(yù)計環(huán)境景觀提升工程費用6000萬元，占項目總投資的15.58%。智慧化建設(shè)工程費用：該工程包括智慧管理平臺搭建、智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、Wi-Fi覆蓋系統(tǒng)等設(shè)備采購和安裝，根據(jù)設(shè)備選型和安裝標(biāo)準(zhǔn)估算，預(yù)計智慧化建設(shè)工程費用4000萬元，占項目總投資的10.39%。工程費用總計28000萬元，占項目總投資的72.73%。工程建設(shè)其他費用估算根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目建設(shè)投資中的工程建設(shè)其他費用2500萬元，占項目總投資的6.49%。其中：土地使用費500萬元，主要為項目改造涉及的土地相關(guān)費用；設(shè)計費800萬元，包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等費用；監(jiān)理費300萬元；招標(biāo)費200萬元；勘察費200萬元；前期工作費300萬元；其他費用200萬元。預(yù)備費估算項目預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，漲價預(yù)備費投資價格指數(shù)按零計算；基本預(yù)備費按工程費用與工程建設(shè)其他費用之和的5%計取?；绢A(yù)備費=（28000+2500）×5%=1525萬元，考慮到項目實際情況，謹(jǐn)慎測算預(yù)備費為1500萬元，占項目總投資的3.90%。固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資由工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費組成，該項目的固定資產(chǎn)投資：28000+2500+1500=32000（萬元）。流動資金投資估算該項目流動資金估算參照同行業(yè)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的合理周轉(zhuǎn)天數(shù)，采用分項詳細(xì)估算法進(jìn)行估算。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，該項目達(dá)綱年占用流動資金6500萬元，主要用于商戶開業(yè)前的備貨、運(yùn)營初期的人員工資、水電費等日常運(yùn)營支出。項目總投資及其構(gòu)成分析按照相關(guān)規(guī)定，該項目總投資（TI）包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分，根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)估算，項目總投資38500萬元，其中：固定資產(chǎn)投資32000萬元，占項目總投資的83.12%；流動資金6500萬元，占項目總投資的16.88%。在固定資產(chǎn)投資中，工程費用28000萬元，占項目總投資的72.73%；工程建設(shè)其他費用2500萬元，占項目總投資的6.49%；預(yù)備費1500萬元，占項目總投資的3.90%。總投資及其構(gòu)成：總投資（TI）=工程費用+工程建設(shè)其他費用+預(yù)備費+流動資金。項目總投資=28000+2500+1500+6500=38500（萬元）。資金籌措方案該項目固定資產(chǎn)投資32000萬元，達(dá)綱年占用流動資金6500萬元，項目總投資38500萬元。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，項目建設(shè)單位計劃通過以下方式籌措項目資金：項目資本金該項目資本金15400萬元，占項目總投資的40.00%。資本金主要來源于項目建設(shè)單位的自有資金，用于支付項目的工程費用、工程建設(shè)其他費用及預(yù)備費、部分流動資金等項目建設(shè)投資。項目資本金符合《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》等相關(guān)規(guī)定要求。項目債務(wù)資金1、固定資產(chǎn)借款該項目建設(shè)期擬申請銀行固定資產(chǎn)借款20000萬元，占項目總投資的51.95%。固定資產(chǎn)借款主要用于支付項目的工程費用和部分工程建設(shè)其他費用，借款期限為15年，年利率按4.9%計算。2、流動資金借款該項目正常運(yùn)營期，擬申請銀行流動資金借款3100萬元，占項目總投資的8.05%。流動資金借款主要用于支付項目運(yùn)營初期的日常運(yùn)營支出，借款期限為3年，年利率按4.35%計算。資金運(yùn)用計劃該項目固定資產(chǎn)投資32000萬元，計劃在建設(shè)期內(nèi)分階段投入：第1-3個月投入6400萬元，主要用于前期準(zhǔn)備工作和設(shè)計費用；第4-6個月投入9600萬元，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施改造工程；第7-10個月投入8000萬元，主要用于建筑立面改造工程和環(huán)境景觀提升工程前期投入；第11-16個月投入8000萬元，主要用于環(huán)境景觀提升工程后期投入和智慧化建設(shè)工程。該項目達(dá)綱年需用流動資金6500萬元，根據(jù)項目建成運(yùn)營后各年經(jīng)營運(yùn)作負(fù)荷的安排逐年投入：運(yùn)營第1年投入4550萬元，滿足試運(yùn)營和初期運(yùn)營的資金需求；運(yùn)營第2年投入1300萬元，補(bǔ)充運(yùn)營過程中的流動資金；運(yùn)營第3年投入650萬元，根據(jù)運(yùn)營情況進(jìn)一步完善流動資金配置。

第十一章項目融資方案項目融資方式項目建設(shè)單位以自有資金作為項目資本金投入，確保項目具備一定的資金基礎(chǔ)和抗風(fēng)險能力。向銀行申請固定資產(chǎn)借款和流動資金借款，充分利用銀行信貸資金支持項目建設(shè)和運(yùn)營。探索采用政府和社會資本合作（PPP）模式，吸引社會資本參與項目的投資、建設(shè)和運(yùn)營，形成多元化的融資渠道。爭取國家和地方政府的相關(guān)扶持資金，如城市更新專項資金、商業(yè)發(fā)展補(bǔ)貼等，降低項目的融資成本。項目融資計劃建設(shè)單位自有資金投入計劃該項目資本金15400萬元，由項目建設(shè)單位在項目建設(shè)期內(nèi)分階段投入：第1-3個月投入3080萬元，第4-6個月投入4620萬元，第7-10個月投入3850萬元，第11-16個月投入3850萬元，確保項目前期準(zhǔn)備和各階段建設(shè)的資金需求。銀行借款融資計劃固定資產(chǎn)借款：項目建設(shè)期內(nèi)分兩次申請銀行固定資產(chǎn)借款，第4個月申請借款10000萬元，第7個月申請借款10000萬元，用于支付項目工程費用和部分工程建設(shè)其他費用。流動資金借款：項目運(yùn)營第1年年初申請銀行流動資金借款3100萬元，用于滿足項目運(yùn)營初期的日常運(yùn)營資金需求。其他融資計劃積極與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，爭取城市更新專項資金等扶持資金，預(yù)計可獲得扶持資金500萬元，在項目建設(shè)期內(nèi)到位，用于補(bǔ)充項目建設(shè)資金。資金來源及風(fēng)險分析資金來源可靠性分析項目建設(shè)單位是具有一定實力的商業(yè)發(fā)展企業(yè)，自有資金來源穩(wěn)定可靠，能夠按照融資計劃及時足額投入項目建設(shè)。銀行借款方面，項目符合銀行信貸政策支持方向，建設(shè)單位與多家銀行保持著良好的合作關(guān)系，銀行借款資金來源具有較高的可靠性。政府扶持資金雖然存在一定的不確定性，但項目建設(shè)符合國家和地方政策導(dǎo)向，獲得扶持資金的可能性較大?？傮w來看，項目資金來源具有較高的可靠性。融資風(fēng)險分析資金供應(yīng)風(fēng)險：雖然項目資金來源具有一定的可靠性，但在項目建設(shè)和運(yùn)營過程中，仍可能出現(xiàn)資金供應(yīng)不及時的風(fēng)險，如銀行借款審批延遲、自有資金周轉(zhuǎn)困難等。為應(yīng)對該風(fēng)險，項目建設(shè)單位將加強(qiáng)與銀行的溝通協(xié)調(diào)，確保借款及時到位；合理安排自有資金使用，提高資金周轉(zhuǎn)效率。利率風(fēng)險：項目借款利率受市場利率波動影響，若市場利率上升，將增加項目的利息支出，提高項目的融資成本。為降低利率風(fēng)險，項目建設(shè)單位可與銀行協(xié)商采用固定利率借款，或在借款合同中設(shè)置利率調(diào)整條款，減少利率波動對項目的影響。政策風(fēng)險：國家和地方的融資政策、財政政策等可能發(fā)生變化，對項目的融資產(chǎn)生不利影響。項目建設(shè)單位將密切關(guān)注政策變化，及時調(diào)整融資策略，確保項目融資工作順利進(jìn)行。固定資產(chǎn)借款償還計劃項目建設(shè)期固定資產(chǎn)借款數(shù)額及償還期限該項目建設(shè)期計劃申請銀行固定資產(chǎn)借款20000萬元，借款期限為15年，借款年利率為4.9%。借款本金及利息償付固定資產(chǎn)借款利息按季度支付，從借款發(fā)放之日起開始計息。建設(shè)期內(nèi)的借款利息計入項目固定資產(chǎn)投資，由項目資本金支付。項目運(yùn)營期內(nèi)的借款利息計入項目運(yùn)營期經(jīng)營總成本費用，列為經(jīng)營期綜合成本的財務(wù)費用，按季度支付。固定資產(chǎn)借款本金采用等額本金還款方式償還，從項目運(yùn)營第1年開始償還，每年償還本金1333.33萬元（20000÷15），分15年還清。債務(wù)資金償還計劃按照等額本金還款方式計算，項目運(yùn)營期第1年償還本金1333.33萬元，支付利息980萬元；運(yùn)營期第2年償還本金1333.33萬元，支付利息914.67萬元；以后每年償還本金相同，利息逐年遞減。在預(yù)設(shè)的15年還款期內(nèi)，項目投產(chǎn)后達(dá)綱年利息備付率最低為35.2，大于3.0，以后逐年提高；達(dá)綱年償債備付率最低為15.6，大于1.5，以后逐年提高，因此，該項目具有較強(qiáng)的借貸資金償還能力。借款償還（還本）計劃該項目固定資產(chǎn)借款20000萬元，計劃從項目運(yùn)營第1年開始償還借款本金，每年償還1333.33萬元，到運(yùn)營第15年全部還清借款本金。償還借款資金來源該項目借款償還的資金來源主要包括：項目運(yùn)營期的稅后利潤、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及其他遞延資產(chǎn)攤銷費等。固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計提，折舊年限按20年計算，預(yù)計年折舊額為1600萬元。無形資產(chǎn)及其他遞延資產(chǎn)按10年攤銷，預(yù)計年攤銷額為250萬元。項目運(yùn)營期產(chǎn)生的稅后利潤、固定資產(chǎn)折舊和攤銷費等資金足以覆蓋借款本金和利息的償還需求，確保項目借款能夠按時足額償還。

第十二章經(jīng)濟(jì)效益和社會效益評價一、經(jīng)濟(jì)效益評價營業(yè)收入估算該項目效益界定為運(yùn)營期所產(chǎn)生的各項收益，按照目前市場價格水平和今后走勢綜合考慮取定：步行街主要通過商戶租金收入、物業(yè)管理費收入、廣告位出租收入等實現(xiàn)營業(yè)收入。根據(jù)預(yù)測，項目運(yùn)營第1年營業(yè)收入為90000萬元，運(yùn)營第2年為120000萬元，從運(yùn)營第3年起達(dá)到達(dá)綱年營業(yè)收入150000萬元。綜合總成本費用估算該項目年總成本費用的估算是以項目運(yùn)營成本為基點進(jìn)行，包括商戶運(yùn)營成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，當(dāng)項目達(dá)到正常運(yùn)營年份時，按達(dá)綱年經(jīng)營能力計算，該項目總成本費用110000萬元，其中：可變成本85000萬元，固定成本25000萬元，經(jīng)營成本105000萬元。利潤總額及企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關(guān)稅收政策規(guī)定，該項目達(dá)綱年利潤總額（PFO）：利潤總額=營業(yè)收入-綜合總成本費用-銷售稅金及附加=150000-110000-8250=31750（萬元）。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，項目所得稅稅率按25%計征，該項目達(dá)綱年應(yīng)納所得稅：企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率=31750×25%=7937.5（萬元）。年利潤及利潤分配該項目達(dá)綱年可實現(xiàn)利潤總額31750萬元，繳納企業(yè)所得稅7937.5萬元，其正常經(jīng)營年份凈利潤：凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅=31750-7937.5=23812.5（萬元）。企業(yè)所得稅后利潤提取10%的法定盈余公積金，其余部分為企業(yè)可分配利潤。根據(jù)計算可得以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、達(dá)綱年投資利潤率=61.04%。2、達(dá)綱年投資利稅率=82.47%。3、達(dá)綱年投資回報率=45.78%。4、達(dá)綱年總投資收益率（ROI）=63.64%。5、達(dá)綱年資本金凈利潤率（ROE）=114.45%。以上指標(biāo)表明，該項目的投資利潤率、投資利稅率均高于同行業(yè)的平均水平，說明該項目的經(jīng)濟(jì)效益較好，隨著經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生和盈余資金的增加，企業(yè)的清償能力將會逐年增強(qiáng)。項目盈利能力分析1、財務(wù)內(nèi)部收益率按照相關(guān)規(guī)定，項目財務(wù)內(nèi)部收益率系指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率。經(jīng)測算，該項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率28.50%，高于行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率（ic=12.00%），表明該項目對所占用資金的回收能力要大于商業(yè)步行街行業(yè)占用資金的平均水平，投資使用效率較高。2、財務(wù)凈現(xiàn)值按照相關(guān)規(guī)定，所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值系指項目按設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic=12.00%），計算項目經(jīng)營期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。經(jīng)測