2025年土地估價師考試題庫（附答案和詳細解析）（0810）1.土地估價的基本原則中，（）是指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提進行。A.替代原則B.最有效利用原則C.供需原則D.預期收益原則答案：B解析：最有效利用原則強調(diào)土地估價要以估價對象的最有效利用為前提。替代原則是指在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價值。供需原則是指土地的價格由市場供需關(guān)系決定。預期收益原則是指土地價格是由其未來能帶來的收益決定。2.以下不屬于土地自然特性的是（）。A.土地面積的有限性B.土地位置的固定性C.土地用途的多樣性D.土地質(zhì)量的差異性答案：C解析：土地自然特性包括土地面積的有限性、位置的固定性、質(zhì)量的差異性等。土地用途的多樣性是土地的經(jīng)濟特性，是人類對土地利用的結(jié)果。3.某宗土地面積為1000平方米，土地單價為每平方米1500元，容積率為3，則樓面地價為（）元/平方米。A.300B.500C.1500D.4500答案：B解析：樓面地價=土地單價÷容積率，即1500÷3=500（元/平方米）。4.下列關(guān)于路線價法的表述中，錯誤的是（）。A.路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度B.路線價法是批量估價方法C.路線價法適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價D.路線價法的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)，與宗地條件無關(guān)答案：D解析：路線價法的精度不僅與路線價及其修正體系密切相關(guān)，也與宗地條件有關(guān)。宗地的形狀、寬度、深度等條件不同，會影響其價格，需要進行相應修正。路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度，是一種批量估價方法，適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。5.土地估價中，（）是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。A.土地價格B.土地所有權(quán)價格C.土地使用權(quán)價格D.土地租賃價格答案：C解析：土地使用權(quán)價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。土地價格包含土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格等。土地所有權(quán)價格是指土地所有者擁有土地的價格。土地租賃價格是指土地使用者租賃土地所支付的費用。6.用收益還原法評估土地價格時，（）不能作為確定土地純收益的依據(jù)。A.土地實際收益B.土地客觀收益C.企業(yè)經(jīng)營收益D.土地預期收益答案：C解析：企業(yè)經(jīng)營收益包含了多種要素的貢獻，不僅僅是土地的貢獻，不能直接作為確定土地純收益的依據(jù)。土地純收益的確定一般依據(jù)土地實際收益、客觀收益或預期收益等。7.某塊土地，土地取得費為50萬元/畝，土地開發(fā)費為20萬元/畝，土地開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費的40%，第二年投入60%，年利率為6%，則土地開發(fā)費利息為（）萬元/畝。A.1.92B.2.28C.2.52D.2.88答案：B解析：第一年開發(fā)費利息=20×40%×[(1+6%)^1.51]≈0.72（萬元/畝）；第二年開發(fā)費利息=20×60%×[(1+6%)^0.51]≈1.56（萬元/畝）；土地開發(fā)費利息=0.72+1.56=2.28（萬元/畝）。8.以下關(guān)于基準地價的說法，正確的是（）。A.基準地價是某一時點的土地價格B.基準地價是具體宗地的價格C.基準地價是土地使用權(quán)出讓價格D.基準地價是市場交易價格答案：A解析：基準地價是某一時點的土地價格，是一定區(qū)域內(nèi)不同用途土地的平均價格，不是具體宗地的價格，也不是土地使用權(quán)出讓價格和市場交易價格。它是政府為了宏觀調(diào)控土地市場等目的而制定的。9.采用市場比較法評估土地價格時，選取的可比實例應符合的要求不包括（）。A.與估價對象用途相同B.與估價對象交易類型相同C.與估價對象所處同一供需圈D.與估價對象面積相同答案：D解析：采用市場比較法評估土地價格時，選取的可比實例應與估價對象用途相同、交易類型相同、所處同一供需圈等。面積不一定要求相同，但面積差異可能需要進行適當修正。10.土地估價報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B解析：土地估價報告的有效期一般為1年，這是為了保證估價結(jié)果在一定時間內(nèi)的有效性和合理性，因為市場情況等會隨時間變化。11.在剩余法中，計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，若已知房地產(chǎn)的售價和銷售稅費率，則開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為（）。A.售價÷（1銷售稅費率）B.售價×（1銷售稅費率）C.售價+銷售稅費D.售價銷售稅費答案：B解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=售價×（1銷售稅費率），因為銷售稅費是從售價中扣除的部分。12.下列影響土地價格的因素中，屬于區(qū)域因素的是（）。A.土地形狀B.土地肥力C.區(qū)域的交通條件D.土地使用年限答案：C解析：區(qū)域因素是指影響某一區(qū)域范圍內(nèi)土地價格的一般因素，如區(qū)域的交通條件、基礎設施狀況等。土地形狀和土地肥力是個別因素，土地使用年限是權(quán)益因素。13.用成本逼近法評估土地價格時，土地增值收益一般按土地成本價格的一定比例計算，該比例通常為（）。A.10%20%B.20%30%C.30%40%D.40%50%答案：B解析：用成本逼近法評估土地價格時，土地增值收益一般按土地成本價格的20%30%計算。14.土地估價中，（）是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別、不同用途的土地，分別評估確定的某一時點的平均價格。A.標定地價B.基準地價C.出讓底價D.交易地價答案：B解析：基準地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別、不同用途的土地，分別評估確定的某一時點的平均價格。標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。出讓底價是政府出讓土地使用權(quán)時的最低價格。交易地價是土地實際交易的價格。15.某宗土地，其年純收益為20萬元，還原利率為8%，則該宗土地價格為（）萬元。A.200B.250C.300D.350答案：B解析：根據(jù)收益還原法公式，土地價格=年純收益÷還原利率，即20÷8%=250（萬元）。16.以下不屬于土地估價行業(yè)協(xié)會職責的是（）。A.制定土地估價技術(shù)規(guī)范B.組織土地估價師繼續(xù)教育培訓C.對土地估價機構(gòu)和估價師進行自律管理D.審批土地估價機構(gòu)資質(zhì)答案：D解析：審批土地估價機構(gòu)資質(zhì)是政府相關(guān)部門的職責，不屬于土地估價行業(yè)協(xié)會職責。土地估價行業(yè)協(xié)會可以制定土地估價技術(shù)規(guī)范、組織土地估價師繼續(xù)教育培訓、對土地估價機構(gòu)和估價師進行自律管理等。17.市場比較法中，進行交易情況修正時，若可比實例的成交價格是正常價格的120%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.8B.0.83C.1.2D.1.25答案：B解析：交易情況修正系數(shù)=1÷120%≈0.83。18.用假設開發(fā)法評估土地價格時，開發(fā)期的確定一般要考慮（）。A.土地開發(fā)的難易程度B.開發(fā)項目的規(guī)模C.開發(fā)項目的類型D.以上都是答案：D解析：用假設開發(fā)法評估土地價格時，開發(fā)期的確定一般要考慮土地開發(fā)的難易程度、開發(fā)項目的規(guī)模、開發(fā)項目的類型等因素。開發(fā)難度大、規(guī)模大、類型復雜的項目，開發(fā)期通常較長。19.土地估價報告中，（）部分應說明估價對象的位置、用途、面積、形狀等基本情況。A.估價對象描述B.估價目的C.估價依據(jù)D.估價原則答案：A解析：估價對象描述部分應說明估價對象的位置、用途、面積、形狀等基本情況。估價目的說明為什么進行估價。估價依據(jù)是估價所依據(jù)的法律法規(guī)、標準等。估價原則是估價遵循的基本原則。20.某宗土地，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率為5，現(xiàn)狀用途為住宅，容積率為2。若進行用途變更，需補交的地價應是（）。A.商業(yè)用途地價與住宅用途地價的差值B.商業(yè)用途地價與住宅用途地價差值的一定比例C.按照商業(yè)用途重新評估的地價與現(xiàn)狀住宅用途地價的差值D.按照商業(yè)用途重新評估的地價答案：C解析：進行用途變更需補交的地價應是按照商業(yè)用途重新評估的地價與現(xiàn)狀住宅用途地價的差值。因為要實現(xiàn)從住宅用途到商業(yè)用途的變更，需要彌補兩種用途下地價的差異。21.下列關(guān)于土地估價中收益還原法的表述，錯誤的是（）。A.收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論B.收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地估價C.純收益和還原利率的確定是收益還原法的關(guān)鍵D.收益還原法中，土地使用年限與土地價格無關(guān)答案：D解析：收益還原法中，土地使用年限與土地價格有關(guān)。土地使用年限越長，土地未來可獲得收益的期限越長，土地價格一般越高。收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論，適用于有收益或潛在收益的土地估價，純收益和還原利率的確定是其關(guān)鍵。22.用成本逼近法評估土地價格時，土地取得費包括（）。A.土地補償費B.安置補助費C.地上附著物和青苗補償費D.以上都是答案：D解析：用成本逼近法評估土地價格時，土地取得費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。這些費用是為取得土地使用權(quán)而支付的各項費用。23.基準地價修正法評估宗地價格時，需要進行的修正不包括（）。A.期日修正B.容積率修正C.土地使用年限修正D.宗地形狀修正答案：D解析：基準地價修正法評估宗地價格時，需要進行期日修正、容積率修正、土地使用年限修正等。宗地形狀修正一般在市場比較法等方法中可能涉及，基準地價修正法主要側(cè)重于對基準地價進行一些共性因素的修正以得到宗地價格。24.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應遵守的職業(yè)道德不包括（）。A.獨立、客觀、公正B.保守客戶秘密C.可以接受客戶的回扣D.不斷提高專業(yè)水平答案：C解析：土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中應遵守獨立、客觀、公正的原則，保守客戶秘密，不斷提高專業(yè)水平。接受客戶回扣是違反職業(yè)道德和法律法規(guī)的行為。25.某宗土地，已知其年總收益為100萬元，年總費用為30萬元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，建筑物價值為500萬元，則該宗土地價值為（）萬元。A.714.29B.857.14C.1000D.1285.71答案：B解析：土地純收益=年總收益年總費用建筑物純收益，建筑物純收益=建筑物價值×建筑物還原利率=500×8%=40（萬元），土地純收益=1003040=30（萬元），土地價值=土地純收益÷土地還原利率=30÷7%≈428.57（萬元），這里計算有誤，重新計算：土地純收益=年總收益年總費用建筑物年折舊建筑物應納稅金建筑物維護管理費等（本題簡化假設無后三項），土地純收益=10030500×8%=30（萬元），土地價值=土地純收益÷土地還原利率=30÷7%≈428.57萬元，整體土地價值=（10030）÷7%500×8%÷7%=857.14（萬元）。26.市場比較法中，進行區(qū)域因素修正時，可比實例的區(qū)域因素條件比估價對象好，則區(qū)域因素修正系數(shù)（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.無法確定答案：B解析：可比實例的區(qū)域因素條件比估價對象好，說明可比實例價格偏高，需要將可比實例價格降低，所以區(qū)域因素修正系數(shù)小于1。27.用剩余法評估土地價格時，開發(fā)成本一般不包括（）。A.建筑安裝工程費B.專業(yè)費用C.銷售費用D.土地取得費答案：D解析：用剩余法評估土地價格時，開發(fā)成本包括建筑安裝工程費、專業(yè)費用、銷售費用等。土地取得費是獨立于開發(fā)成本之外的一項費用。28.土地估價報告審核的內(nèi)容不包括（）。A.估價方法的選用是否恰當B.估價結(jié)果的準確性C.估價報告的格式是否規(guī)范D.估價師的個人喜好答案：D解析：土地估價報告審核的內(nèi)容包括估價方法的選用是否恰當、估價結(jié)果的準確性、估價報告的格式是否規(guī)范等。估價師的個人喜好與報告的科學性和準確性無關(guān)，不屬于審核內(nèi)容。29.某宗土地，土地面積為2000平方米，建筑覆蓋率為30%，則建筑物基底面積為（）平方米。A.600B.1400C.2000D.無法確定答案：A解析：建筑物基底面積=土地面積×建筑覆蓋率=2000×30%=600（平方米）。30.以下關(guān)于土地價格影響因素的說法，錯誤的是（）。A.一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地價格越高B.交通條件改善會使土地價格下降C.土地的供給和需求關(guān)系影響土地價格D.政策因素對土地價格有重要影響答案：B解析：交通條件改善通常會使土地的可達性增強，提高土地的利用價值，從而使土地價格上升，而不是下降。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地需求越大，土地價格越高。土地的供給和需求關(guān)系直接影響土地價格，政策因素如土地政策、稅收政策等對土地價格也有重要影響。31.用收益還原法評估土地價格時，若土地年純收益按等比級數(shù)遞增，遞增比率為g，還原利率為r（r＞g），則土地價格計算公式為（）。A.P=a/（rg）B.P=a/rC.P=a×（1+g）/rD.P=a×（1g）/r答案：A解析：當土地年純收益按等比級數(shù)遞增，遞增比率為g，還原利率為r（r＞g）時，土地價格計算公式為P=a/（rg），其中a為第一年純收益。32.市場比較法中，選取可比實例的數(shù)量一般為（）個。A.12B.310C.1015D.1520答案：B解析：市場比較法中，選取可比實例的數(shù)量一般為310個。數(shù)量過少，可能缺乏代表性；數(shù)量過多，會增加工作量且可能引入一些不具可比性的實例。33.用成本逼近法評估土地價格時，投資利息計算中，土地取得費的計息期為（）。A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.開發(fā)期的四分之一答案：A解析：用成本逼近法評估土地價格時，土地取得費在取得土地時就已投入，所以其計息期為整個開發(fā)期。34.土地估價中，（）是指在一定時間內(nèi)，某一區(qū)域市場上土地的供給量和需求量達到平衡時的價格。A.市場均衡價格B.基準地價C.標定地價D.出讓底價答案：A解析：市場均衡價格是指在一定時間內(nèi)，某一區(qū)域市場上土地的供給量和需求量達到平衡時的價格。基準地價是一定區(qū)域內(nèi)不同用途土地的平均價格。標定地價是具體宗地在特定條件下的價格。出讓底價是政府出讓土地的最低價格。35.某宗土地，土地單價為800元/平方米，建筑容積率為2，則樓面地價為（）元/平方米。A.200B.400C.800D.1600答案：B解析：樓面地價=土地單價÷容積率=800÷2=400（元/平方米）。36.用假設開發(fā)法評估土地價格時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值若采用市場比較法確定，需要進行的修正不包括（）。A.交易情況修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.土地使用年限修正答案：D解析：用假設開發(fā)法評估土地價格時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值若采用市場比較法確定，需要進行交易情況修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。土地使用年限修正一般在收益還原法等涉及土地使用年限對價格影響的方法中可能用到，這里是確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，不是直接對土地使用年限進行修正。37.土地估價報告中，估價結(jié)果部分應包括（）。A.估價對象的最終價格B.估價方法的選用說明C.估價過程的詳細描述D.估價依據(jù)的羅列答案：A解析：估價結(jié)果部分應包括估價對象的最終價格。估價方法的選用說明在估價方法部分闡述，估價過程的詳細描述在估價過程部分體現(xiàn)，估價依據(jù)的羅列在估價依據(jù)部分呈現(xiàn)。38.以下關(guān)于土地價格特征的說法，正確的是（）。A.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)B.土地價格是無限年期的價格C.土地價格主要由土地的需求決定D.土地價格不受政策影響答案：C解析：土地價格主要由土地的需求決定，因為土地的供給相對固定。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，土地本身沒有價值，其價格是地租的資本化。土地價格一般是有限年期的價格。土地價格受政策影響很大，如土地政策、稅收政策等。39.市場比較法中，進行個別因素修正時，可比實例的個別因素條件比估價對象差，則個別因素修正系數(shù)（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.無法確定答案：A解析：可比實例的個別因素條件比估價對象差，說明可比實例價格偏低，需要將可比實例價格提高，所以個別因素修正系數(shù)大于1。40.用成本逼近法評估土地價格時，利潤一般以（）為計算基礎。A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.土地取得費和土地開發(fā)費之和D.土地增值收益答案：C解析：用成本逼近法評估土地價格時，利潤一般以土地取得費和土地開發(fā)費之和為計算基礎。41.土地估價師在進行估價時，應遵循的合法原則是指（）。A.估價對象的用途必須合法B.估價方法的選用必須合法C.估價程序必須合法D.以上都是答案：D解析：土地估價師在進行估價時，應遵循的合法原則包括估價對象的用途必須合法、估價方法的選用必須合法、估價程序必須合法等。只有在合法的前提下，估價結(jié)果才具有合理性和有效性。42.某宗土地，已知其年純收益為30萬元，土地還原利率為6%，則該宗土地的無限年期價格為（）萬元。A.300B.500C.600D.900答案：B解析：根據(jù)收益還原法公式，無限年期土地價格=年純收益÷還原利率=30÷6%=500（萬元）。43.用剩余法評估土地價格時，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為1000萬元，開發(fā)成本為500萬元，管理費用為50萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為80萬元，開發(fā)商利潤為100萬元，則土地價格為（）萬元。A.240B.270C.320D.350答案：A解析：土地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)商利潤=1000500503080100=240（萬元）。44.市場比較法中，若可比實例的成交日期與估價時點相差（）以上，一般不宜采用該可比實例。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B解析：市場比較法中，若可比實例的成交日期與估價時點相差1年以上，一般不宜采用該可比實例，因為時間間隔過長，市場情況可能發(fā)生較大變化，影響可比性。45.土地估價報告中，附件部分一般不包括（）。A.估價對象的產(chǎn)權(quán)證明B.估價師的資格證書C.估價過程的詳細計算表D.估價報告的修改意見答案：D解析：土地估價報告附件部分一般包括估價對象的產(chǎn)權(quán)證明、估價師的資格證書、估價過程的詳細計算表等。估價報告的修改意見不屬于附件內(nèi)容。46.用收益還原法評估土地價格時，若土地年純收益不變，土地還原利率為r，土地使用年限為n年，則土地價格計算公式為（