2025年土地估價(jià)師考試題庫(kù)（附答案和詳細(xì)解析）（0811）1.土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和（）為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A.替代原則B.合法原則C.貢獻(xiàn)原則D.變動(dòng)原則答案：B解析：最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和合法原則為基礎(chǔ)確定，合法是有效使用的前提。2.土地價(jià)格是土地權(quán)利和（）的購(gòu)買價(jià)格。A.價(jià)值B.有效需求C.土地收益D.使用價(jià)值答案：C解析：土地價(jià)格實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利和土地收益的購(gòu)買價(jià)格，土地收益是其價(jià)格的重要基礎(chǔ)。3.下列不屬于土地自然特性的是（）。A.土地面積的有限性B.土地位置的固定性C.土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性D.土地質(zhì)量的差異性答案：C解析：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性，而面積有限、位置固定、質(zhì)量差異是自然特性。4.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（）。A.87.2%B.78%C.109%D.117%答案：A解析：累計(jì)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%，平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。5.土地市場(chǎng)的不均衡主要是由于（）造成的。A.土地位置的固定性B.土地供給的稀缺性C.土地市場(chǎng)的地域性D.土地的不可再生性答案：C解析：土地市場(chǎng)的地域性使得各地區(qū)土地市場(chǎng)相互獨(dú)立，信息流通不暢，導(dǎo)致市場(chǎng)不均衡。6.以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中，屬于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》C.《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》D.《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》答案：C解析：《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》屬于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《農(nóng)用地分等規(guī)程》《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。7.土地估價(jià)的替代原則具有廣泛的適用性，在（）中價(jià)格及相關(guān)參數(shù)求取中可以應(yīng)用。A.收益還原法B.市場(chǎng)比較法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD解析：替代原則在收益還原法中確定還原利率等參數(shù)、市場(chǎng)比較法中選擇可比實(shí)例、成本逼近法中確定土地取得費(fèi)等、剩余法中確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格等都有應(yīng)用。8.土地價(jià)格按（）方式分類，可以分為交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。A.土地權(quán)利B.土地價(jià)格形成方式C.土地價(jià)格表示方法D.土地的存在形態(tài)答案：B解析：按土地價(jià)格形成方式可分為交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。9.某建筑物建筑面積為1000平方米，于1996年1月1日建成，耐用年限為50年，殘值率為4%，重置價(jià)格為1500元/平方米，則按平均年限折舊法計(jì)算該建筑物在2006年1月1日的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.120B.115.2C.117D.124.8答案：C解析：年折舊額=重置價(jià)格×（1殘值率）÷耐用年限=1500×1000×（14%）÷50=28800元，已使用10年，折舊總額=28800×10=288000元，現(xiàn)值=重置價(jià)格折舊總額=1500×1000288000=1170000元=117萬(wàn)元。10.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A.1.05B.0.98C.0.95D.1.03答案：C解析：個(gè)別因素修正系數(shù)=100÷103×98÷100≈0.95。11.成本逼近法中，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以（）為基數(shù)計(jì)算的。A.土地取得費(fèi)B.土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)C.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)D.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及其稅費(fèi)答案：B解析：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)為基數(shù)計(jì)算。12.剩余法中，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)（）測(cè)算的。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.路線價(jià)法答案：AB解析：開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可通過(guò)市場(chǎng)比較法和收益還原法測(cè)算，市場(chǎng)比較法通過(guò)類似不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例比較，收益還原法根據(jù)其未來(lái)收益確定。13.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A解析：土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為1年。14.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第210層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算而得的建筑容積率為（）。A.0.6B.5.1C.2D.6答案：B解析：總建筑面積=1200+1000×9=10200平方米，容積率=總建筑面積÷土地面積=10200÷2000=5.1。15.以下屬于土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)的是（）。A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)B.耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)C.土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)D.建設(shè)用地占用耕地指標(biāo)答案：ABC解析：土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)、耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)、土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)等。16.用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例資料通常不包括（）。A.成交價(jià)格B.成交日期C.土地使用年限D(zhuǎn).土地規(guī)劃用途答案：D解析：可比實(shí)例資料需包括成交價(jià)格、成交日期、土地使用年限等，土地規(guī)劃用途一般是估價(jià)對(duì)象本身的規(guī)劃用途，不是可比實(shí)例資料重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。17.收益還原法中，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原利率時(shí)，安全利率可以選用（）。A.一年期國(guó)債利率B.一年期銀行定期存款利率C.一年期銀行貸款利率D.三年期銀行定期存款利率答案：ABD解析：安全利率通常選用一年期國(guó)債利率、一年期或三年期銀行定期存款利率等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)的利率，銀行貸款利率包含風(fēng)險(xiǎn)因素，不適合作為安全利率。18.某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/平方米，開(kāi)發(fā)期為2年，年利率為6%，則在成本逼近法中計(jì)算利息為（）元/平方米。A.18B.24C.25.2D.28.2答案：C解析：土地取得費(fèi)利息=100×[(1+6%)21]=12.36元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200×[(1+6%)1]=12元/平方米，利息總和=12.36+12=24.36≈25.2元/平方米。19.土地分等定級(jí)中，城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是（）。A.城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地B.城鎮(zhèn)市區(qū)、近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的獨(dú)立工礦區(qū)等用地C.土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地D.城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地答案：D解析：城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。20.以下關(guān)于路線價(jià)法的表述，正確的是（）。A.路線價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的快速估價(jià)方法B.路線價(jià)法的理論依據(jù)是替代原則C.路線價(jià)法適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)D.路線價(jià)是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價(jià)格答案：ABCD解析：路線價(jià)法可快速評(píng)估大量土地價(jià)格，理論依據(jù)是替代原則，適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地估價(jià)，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地平均水平價(jià)格。21.土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，其價(jià)格高低取決于可以獲取的（）高低。A.價(jià)值B.地租C.成本D.勞動(dòng)產(chǎn)品答案：B解析：土地價(jià)格高低取決于可獲取的地租高低，地租是土地價(jià)格的基礎(chǔ)。22.下列不屬于土地估價(jià)原則的是（）。A.公平原則B.變動(dòng)原則C.預(yù)期收益原則D.供求原則答案：D解析：土地估價(jià)原則包括公平原則、變動(dòng)原則、預(yù)期收益原則等，供求原則是影響價(jià)格的因素，不是估價(jià)原則。23.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，以下屬于區(qū)域因素的有（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.環(huán)境質(zhì)量D.土地使用年限答案：ABC解析：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量屬于區(qū)域因素，土地使用年限是個(gè)別因素。24.成本逼近法中，計(jì)算土地增值收益時(shí)，土地增值收益率一般取值范圍為（）。A.10%20%B.20%30%C.30%40%D.40%50%答案：B解析：土地增值收益率一般取值范圍為20%30%。25.剩余法中，計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，利潤(rùn)率一般以（）為計(jì)算基數(shù)。A.地價(jià)B.開(kāi)發(fā)成本C.地價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之和D.開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值答案：C解析：計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，利潤(rùn)率一般以地價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之和為計(jì)算基數(shù)。26.土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的確定一般采用（）方法。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.加權(quán)算術(shù)平均法C.中位數(shù)法D.眾數(shù)法答案：B解析：土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果確定一般采用加權(quán)算術(shù)平均法，考慮不同方法的可靠性和重要性賦予權(quán)重。27.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，則該宗土地的面積為（）平方米。A.1000B.2000C.3000D.6000答案：B解析：土地面積=總建筑面積÷容積率=6000÷3=2000平方米。28.以下屬于土地市場(chǎng)主體的有（）。A.土地供給者B.土地需求者C.土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)D.土地管理者答案：ABCD解析：土地市場(chǎng)主體包括土地供給者、需求者、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和管理者。29.收益還原法中，凈收益的求取方法有（）。A.直接法B.間接法C.綜合分析法D.比較法答案：ABC解析：凈收益求取方法有直接法、間接法、綜合分析法等。30.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是（）。A.正常成交價(jià)格B.非正常成交價(jià)格C.市場(chǎng)價(jià)格D.評(píng)估價(jià)格答案：A解析：可比實(shí)例成交價(jià)格必須是正常成交價(jià)格，否則需進(jìn)行交易情況修正。31.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)計(jì)息期按（）計(jì)算。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.開(kāi)發(fā)期一半C.開(kāi)發(fā)期加銷售期D.開(kāi)發(fā)期加建設(shè)期答案：B解析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般假定在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期按開(kāi)發(fā)期一半計(jì)算。32.土地分等定級(jí)中，農(nóng)用地分等的對(duì)象是（）。A.耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地B.農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地C.土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)的所有土地D.全國(guó)范圍內(nèi)的所有農(nóng)用地答案：D解析：農(nóng)用地分等的對(duì)象是全國(guó)范圍內(nèi)的所有農(nóng)用地。33.路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指（）。A.標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度B.街道對(duì)地價(jià)影響的深度C.各宗地臨街深度的平均值D.能使各宗地價(jià)格成遞減狀態(tài)的臨街深度答案：B解析：標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的深度。34.土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處在于（）。A.土地價(jià)格受區(qū)位的影響很大B.土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的價(jià)格C.土地價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金D.土地價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響答案：ABCD解析：土地價(jià)格受區(qū)位影響大，是權(quán)益價(jià)格，有交換價(jià)格和租金兩種表現(xiàn)形式，且個(gè)別形成易受交易者因素影響。35.以下關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法，正確的是（）。A.土地估價(jià)報(bào)告是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的具有法律效力的文件B.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等內(nèi)容C.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算D.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)土地估價(jià)師簽字并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章答案：ABCD解析：土地估價(jià)報(bào)告具有法律效力，包含估價(jià)依據(jù)、方法、結(jié)果等內(nèi)容，有效期自出具日起算，需注冊(cè)土地估價(jià)師簽字和機(jī)構(gòu)蓋章。36.某宗土地面積為5000平方米，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/平方米，若容積率提高到1.5，樓面地價(jià)不變，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬(wàn)元。A.1250B.1750C.2250D.3750答案：B解析：原樓面地價(jià)=4000÷0.8=5000元/平方米，新總建筑面積=5000×1.5=7500平方米，原總建筑面積=5000×0.8=4000平方米，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款=5000×（75004000）÷10000=1750萬(wàn)元。37.收益還原法中，還原利率的確定方法有（）。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.純收益與價(jià)格比率法答案：ABCD解析：還原利率確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法、純收益與價(jià)格比率法等。38.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行交易日期修正時(shí)，一般采用（）指數(shù)進(jìn)行修正。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.建筑材料價(jià)格指數(shù)C.土地價(jià)格指數(shù)D.物價(jià)指數(shù)答案：C解析：市場(chǎng)比較法交易日期修正一般采用土地價(jià)格指數(shù)。39.成本逼近法中，土地取得費(fèi)的計(jì)息期按（）計(jì)算。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.開(kāi)發(fā)期一半C.開(kāi)發(fā)期加銷售期D.開(kāi)發(fā)期加建設(shè)期答案：A解析：土地取得費(fèi)在取得時(shí)已一次性投入，計(jì)息期按整個(gè)開(kāi)發(fā)期計(jì)算。40.剩余法中，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的估算，對(duì)于出售的不動(dòng)產(chǎn)，可采用（）估算。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：AD解析：出售的不動(dòng)產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法估算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。41.土地估價(jià)的目的主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓B.土地抵押C.土地征收D.土地投資決策答案：ABCD解析：土地估價(jià)目的包括土地轉(zhuǎn)讓、抵押、征收、投資決策等。42.某宗土地，土地單價(jià)為3000元/平方米，該宗地容積率為1.5，建筑面積為1500平方米，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.2000B.3000C.4500D.5000答案：A解析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率=3000÷1.5=2000元/平方米。43.以下屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的有（）。A.土地供給的稀缺性B.土地用途的多樣性C.土地利用方向變更的困難性D.土地增值性答案：ABCD解析：土地供給稀缺性、用途多樣性、利用方向變更困難性、增值性都屬于土地經(jīng)濟(jì)特性。44.市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈B.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同C.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近D.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合答案：ABCD解析：選取可比實(shí)例需處于同一供需圈，用途相同，成交日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，交易類型與估價(jià)目的吻合。45.收益還原法中，當(dāng)凈收益每年不變，收益年期有限時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式為（）。A.P=a/rB.P=a/r×[11/(1+r)^n]C.P=a/(rs)D.P=a/(r+s)答案：B解析：凈收益每年不變，收益年