天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字(2025)第3-0141號(hào)評(píng)估機(jī)構(gòu)：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司聯(lián)系地址：深圳市羅湖區(qū)清水河街道清水河社區(qū)清水河三路7號(hào)中?；壑谴髲B1C棟電話編：518024報(bào)告日期：二O二五年七月二十四日?qǐng)?bào)告編碼：合同編號(hào)：(2025)國(guó)眾聯(lián)評(píng)委第(6-199)號(hào)報(bào)告類型：法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào)：國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字(2025)第3-0141號(hào)報(bào)告名稱：天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)論：66,454,385.00元2025年07月24日評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司簽名人員：施展朱志昊(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：12190018正式會(huì)員編號(hào)：12190042(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年07月25日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 2摘要 4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 8的概況 8 9 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 21 23 25十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 26十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 29十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 十四、簽名蓋章 評(píng)估報(bào)告附件 工2一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人申報(bào)并經(jīng)其采用蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3十、本報(bào)告未考慮評(píng)估對(duì)象及納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)尚應(yīng)承擔(dān)的交易所產(chǎn)生費(fèi)用和除增值稅以外的其他稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的因素；委托人在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。十一、本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限，在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字(2025)第3-0141號(hào)天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，房屋建筑物采用成本法，機(jī)器設(shè)備采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物在2025年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況主要內(nèi)容摘要如下：評(píng)估目的：天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，需對(duì)河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。該評(píng)估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件如下：天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司《渤海化學(xué)總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》(日期：2025年6月評(píng)估對(duì)象：天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司持有的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。5河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物。房屋建筑物共計(jì)35項(xiàng)，建筑面積合計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年3月31日金額單位：人民幣元原值1固定資產(chǎn)234資產(chǎn)合計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年3月31日。評(píng)估方法：房屋建筑物：成本法；附屬物-機(jī)器設(shè)備：市場(chǎng)法。增(減)值率%1--2非流動(dòng)資產(chǎn)3固定資產(chǎn)4資產(chǎn)合計(jì)本次評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值2,723.45萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值6,645.4萬(wàn)元，評(píng)估增值3,921.99萬(wàn)元，增值率144.01%。評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況請(qǐng)參閱《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。6天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年3月31日起至2026年3月30日止。(一)本評(píng)估結(jié)論為含增值稅價(jià)值。(二)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使(三)《房屋所有權(quán)證》【房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)】記載房屋所有權(quán)人為天津環(huán)球磁卡股份有限公司，根據(jù)《準(zhǔn)予變更登記通知書》【(濱海新區(qū))登記內(nèi)變字[2021]第00211160號(hào)】,產(chǎn)權(quán)持有單位公司名稱已進(jìn)行變更，變更后名稱為“天津產(chǎn)權(quán)證書記載房屋所有人名稱仍為“天津環(huán)球磁卡股份有限公司”,本次評(píng)估報(bào)告中(四)《房屋所有權(quán)證》【房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)】記載房屋建筑面積合計(jì)60006.89平方米，早期因海河沿線及奉化道一側(cè)道路拓寬，部分建筑被拆除(均予補(bǔ)償),尚未向登記部門辦理裁余換證登記手續(xù)。本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年3月31日，本次評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物數(shù)量及其建筑面積以《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》為準(zhǔn)，在此提醒報(bào)告使用者注意。(五)河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))范圍內(nèi)房屋建筑物已于2022年-2023年期間由天津市勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司出具了工程鑒定報(bào)告，本次假定評(píng)估7(六)本次房屋建筑物建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘并結(jié)合鑒定報(bào)告描述信息進(jìn)行確定。(七)本次房屋建筑物樓層根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)合《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》描述信息進(jìn)行確定。(八)本次房屋建筑物建成年代根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)合鑒定報(bào)告描述信息進(jìn)行確定，無(wú)鑒定報(bào)告部分房屋參考臨近同類型建筑進(jìn)行確定，以申報(bào)表為準(zhǔn)。(九)根據(jù)委托人介紹，天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司已于2024年7月31日簽訂《租賃合同》,約定將河西區(qū)解放南路325號(hào)和臺(tái)灣路13號(hào)房地產(chǎn)及配套設(shè)備、設(shè)施出租給天津津信文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。本次納入評(píng)估范圍的房屋建筑物為租賃范圍內(nèi)的部分房產(chǎn)，租賃合同中未明確量化房屋建筑物對(duì)租金的貢獻(xiàn)程度，故本次未考慮租賃合同對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十)根據(jù)《租賃合同》,租期為自租賃物交付日(最長(zhǎng)不超過(guò)合同簽訂日期1個(gè)月)起20年，租賃用途為中心城區(qū)工業(yè)遺存更新類出租項(xiàng)目，乙方(天津津信文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司)對(duì)承租標(biāo)的進(jìn)行改建。此次項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日位于合同租期內(nèi)，本次關(guān)于評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)狀況以待估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀進(jìn)行描述，未考慮更新改造的影響，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十一)《房屋所有權(quán)證》記載房屋用途為其它，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘及委托人介紹，房屋建筑物原始用途為工業(yè)廠房及辦公等配套用房，本次按實(shí)際用途即工業(yè)廠房及辦公等配套用房進(jìn)行評(píng)估，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十二)根據(jù)委托人介紹及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，本次納入評(píng)估范圍內(nèi)的機(jī)器設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日已拆除。(十三)本次評(píng)估價(jià)值未考慮設(shè)備處置過(guò)程中的相關(guān)清理費(fèi)用，在此提醒報(bào)告使用者注意。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估8河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字(2025)第3-0141號(hào)天津渤海化學(xué)股份有限公司：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，房屋建筑物采用成本法，機(jī)器設(shè)備采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物在2025年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人的概況(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況名稱：天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司企業(yè)類型：股份有限公司(上市)注冊(cè)地址：天津市濱海新區(qū)臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)渤海十三路189號(hào)法定代表人：郭子敬注冊(cè)資本：111004.5216萬(wàn)元人民幣成立日期：1979-05-30統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911200001030663879經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：化工產(chǎn)品銷售(不含許可類化工產(chǎn)品);信息系統(tǒng)集成服務(wù)；信息系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)；信息安全設(shè)備制造；信息安全設(shè)備銷售；物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研發(fā)；物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)；物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備制造；物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備銷售；電子(氣)物理設(shè)備及其他電子設(shè)備制造；安全技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)施工服務(wù)；軟件開(kāi)發(fā)；網(wǎng)絡(luò)與信息安全軟件開(kāi)發(fā)；大數(shù)據(jù)服務(wù)；人工智能應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)；人工智能理論與算法軟件開(kāi)發(fā)；人工智能基礎(chǔ)軟件開(kāi)發(fā)；其他電子器件制造；電子元器件零售；集成電路銷售；集成電路制9天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告字內(nèi)容制作服務(wù)(不含出版發(fā)行);油墨銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);油墨制造(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);新型有機(jī)活性材料銷售；新材料技術(shù)研發(fā)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推經(jīng)營(yíng)；林業(yè)產(chǎn)品銷售；紙制造；紙漿制造。(除依法需經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。許可項(xiàng)目：商用密碼產(chǎn)品銷售；電子出版物復(fù)制；出版物印刷品印刷；食品用紙包裝、容器制品生產(chǎn)；貨物進(jìn)出口；道路貨物運(yùn)輸(不含危險(xiǎn)貨物);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)(二)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人的國(guó)家行政機(jī)關(guān)以及依法引用評(píng)估報(bào)告的其他中介機(jī)構(gòu)(如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等)和法律法規(guī)規(guī)定的不確定使用者也為本報(bào)告合法使用人。天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，需對(duì)河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司《渤海化學(xué)總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》(日期：2025年6月13日)。(一)評(píng)估對(duì)象本次評(píng)估對(duì)象為天津渤海化學(xué)股份有限公司持有的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司持有的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物。房屋建筑物共計(jì)35項(xiàng)，建筑面積合計(jì)48902.38平方米；附屬物為機(jī)器設(shè)備，共計(jì)18項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)匯總表賬面價(jià)值原值1固定資產(chǎn)2房屋建筑物34資產(chǎn)合計(jì)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位承諾具體評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象和范圍一致、不重不漏，以委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。(三)評(píng)估范圍主要資產(chǎn)情況本次評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)為房屋建筑物共計(jì)35項(xiàng)，建筑面積合計(jì)48902.38平方米；附屬物為機(jī)器設(shè)備，共計(jì)18項(xiàng)。1.房屋建筑物主要資產(chǎn)情況1.1賬面價(jià)值情況評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物共計(jì)35項(xiàng)，建筑面積合計(jì)48902.38平方米，于評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值合計(jì)27,153,277.79元，明細(xì)如下：建筑面積(m2)賬面價(jià)值(元)1復(fù)合包裝B022復(fù)合包裝B023數(shù)據(jù)卡事業(yè)部B01天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告45五四三廠A036空調(diào)機(jī)房含在序號(hào)8內(nèi)含在序號(hào)8內(nèi)7黨委A0189前門調(diào)度中心A04變電室A區(qū)左1-變電室A區(qū)右鍋爐房電腦表格車間B06食堂B08東光大樓高檔防偽廠A8高檔防偽廠A9左高檔防偽廠A9高檔防偽廠A10旁(上)高檔防偽廠A10旁(中)高檔防偽廠A10旁(下)含在序號(hào)35內(nèi)含在序號(hào)35內(nèi)食品包裝B10天然氣調(diào)壓站財(cái)務(wù)A11技術(shù)中心A12后門含在序號(hào)9內(nèi)含在序號(hào)9內(nèi)一卡通B09與B13轉(zhuǎn)角河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1.2委托評(píng)估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》,待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記狀況如下：證號(hào)房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)天津環(huán)球磁卡股份有限公司河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))丘(地)號(hào)產(chǎn)別企業(yè)產(chǎn)幢號(hào)房號(hào)結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)設(shè)計(jì)用途6其它4其它3其它-6其它共有權(quán)證號(hào)自至土地證號(hào)使用面積(m2)權(quán)屬性質(zhì)根據(jù)《準(zhǔn)予變更登記通知書》【(濱海新區(qū))登記內(nèi)變字[2021]第00211160號(hào)】,產(chǎn)權(quán)持有單位公司名稱已進(jìn)行變更，變更后名稱為“天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司”。至評(píng)估基準(zhǔn)日，《房屋所有權(quán)證》尚未進(jìn)行變更登記，故產(chǎn)權(quán)證書記載房屋所有人名稱仍為“天津環(huán)球磁卡股份有限公司”?！斗课菟袡?quán)證》【房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)】記載房屋建筑面積合計(jì)60006.89平方米，早期因海河沿線及奉化道一側(cè)道路拓寬，部分建筑被拆除(均予補(bǔ)償),尚未向登記部門辦理裁余換證登記手續(xù)。本次根據(jù)委托人提供的《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》及情況說(shuō)明，納入評(píng)估范圍的房屋建筑物共35項(xiàng)，建筑面積合計(jì)48902.38平方米，尚未辦理更新測(cè)繪后的權(quán)屬證書，且部分房屋建筑物坐落于非自有產(chǎn)權(quán)土地上。1.3委托評(píng)估的實(shí)物資產(chǎn)分布狀況1.3.1區(qū)位狀況評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物坐落于河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào)),位于中心城區(qū)，周邊多為居住、商業(yè)區(qū)，工業(yè)廠房分布少，產(chǎn)業(yè)集聚度差。臨近地鐵1號(hào)線、5號(hào)線換乘站及5號(hào)線、9號(hào)線換乘站，公交道路線密集，有10條以上公交天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)過(guò)，交通條件優(yōu)。周邊有河西區(qū)婦產(chǎn)科醫(yī)院、天津市河西醫(yī)院、天津市公安醫(yī)院等醫(yī)院，天津銀行、廣發(fā)銀行、中國(guó)銀行等銀行，天津市海河中心、天津市第五十四中學(xué)、河西區(qū)臺(tái)灣路小學(xué)等學(xué)校，公共設(shè)施配套較完善。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”(給水、供水、通電、通路、通訊、供熱、供燃?xì)猓恋仄秸?,自然、人文環(huán)境較好。1.3.2實(shí)物狀況評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物坐落于河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào)),主要為工業(yè)生產(chǎn)車間及辦公用房、附屬用房等。此次房屋建筑物實(shí)物狀況信息如下：結(jié)構(gòu)代1復(fù)合包裝B0232復(fù)合包裝B02(平房)1電氣3數(shù)據(jù)卡事業(yè)部B014445五四三廠A034電氣、消防、電梯6空調(diào)機(jī)房1電氣、暖通7黨委A01285風(fēng)9前門1電氣22電氣變電室A區(qū)左12(局部1)電氣2(局部1)電氣3變電室A區(qū)右2電氣1電氣、熱力電腦表格車間B063(局部1,食堂B083東光大樓高檔防偽廠A81(局部2)高檔防偽廠A9左3(局部5)高檔防偽廠A93高檔防偽廠A10工電氣、消防高檔防偽廠A10旁(上)1電氣、消防高檔防偽廠A10旁(中)1電氣、消防高檔防偽廠A10旁(下)2電氣、消防3(局部1)3(局部4)1門式鋼架天然氣調(diào)壓站1電氣、消防財(cái)務(wù)A1133后門1電氣角3電氣、消防一卡通B1331.3.3他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果》,待估資產(chǎn)不存在抵押、查封等他項(xiàng)權(quán)利。2.機(jī)器設(shè)備主要資產(chǎn)情況2.1賬面價(jià)值情況評(píng)估范圍內(nèi)涉及的機(jī)器設(shè)備為共計(jì)18項(xiàng)，賬面原值2,286,652.11元，于評(píng)估基準(zhǔn)日賬面凈額為81,254.66元。2.2委托評(píng)估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的《關(guān)于申報(bào)建筑附屬物的產(chǎn)權(quán)說(shuō)明》,納入本次評(píng)估范圍內(nèi)設(shè)備資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均為天津環(huán)球磁卡股份有限公司所有，主要包括變壓器、變電柜、電梯、電控柜、電控器。2.3委托評(píng)估的實(shí)物資產(chǎn)分布狀況評(píng)估范圍內(nèi)涉及的機(jī)器設(shè)備包括變壓器、變電柜、電梯、電控柜、電控器等機(jī)械設(shè)備，設(shè)備均堆放在河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))磁卡廠區(qū)內(nèi)。委估設(shè)備購(gòu)置時(shí)間較早，均年久失修處于閑置待報(bào)廢狀態(tài)，無(wú)法繼續(xù)使用且無(wú)維修價(jià)值。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)時(shí)，所有電梯及部分變電柜已拆除，堆放于磁卡廠區(qū)內(nèi)。(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量本次評(píng)估無(wú)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)。(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本次評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的數(shù)量、面積等數(shù)據(jù)引用自天津市經(jīng)緯測(cè)繪服務(wù)有限公司出具的《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》。除此之外，本次評(píng)估未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告內(nèi)容。本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。選擇市場(chǎng)價(jià)值的理由：1.從評(píng)估目的看：本次評(píng)估的目的是為委托人擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見(jiàn)，是一個(gè)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為；2.從價(jià)值類型的選擇與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性看：本次評(píng)估的評(píng)估假設(shè)是立足于模擬一個(gè)完全公開(kāi)和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)而設(shè)定的，即設(shè)定評(píng)估假設(shè)條件的目的在于排除非市場(chǎng)因素和非正常因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；3.從價(jià)值類型選擇慣例看：當(dāng)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年3月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人確定，是委托人綜合考慮擬進(jìn)行經(jīng)濟(jì)行為的日程安排和經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定的，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司《渤?；瘜W(xué)總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》(日期：2025年6月13日)。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日施行);2.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年12月1日施行);3.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(主席令第五號(hào));4.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月27日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第378號(hào)公布；根據(jù)2011年1月8日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》第一次修訂；根據(jù)2019年3月2日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部2016年6月24日32號(hào)令);6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令);8.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);9.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資委國(guó)資辦1992年7月18日[1992]36估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知》(2001年12月31日國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，2019年1月2日財(cái)政部令第97號(hào)修訂);12.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部2001年12月31日第14號(hào)令);13.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》(財(cái)政部財(cái)企[2001]802號(hào));14.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(2006年12月12日國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));天津渤海化學(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15.《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引〉的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào));16.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào));17.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第134號(hào)發(fā)布，2017年11月19日國(guó)務(wù)院令第691號(hào)第二次修訂);18.《增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕170號(hào))、《財(cái)政部稅務(wù)19.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));20.《天津市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(津國(guó)資[2018]5號(hào));指引>的通知》(津國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2024]14號(hào));(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)〔2017)39號(hào)〕;11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào));C14.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017)48號(hào)〕;C15.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的準(zhǔn)則依據(jù)。(四)權(quán)屬依據(jù)2.《關(guān)于申報(bào)建筑附屬物的產(chǎn)權(quán)說(shuō)明》;3.固定資產(chǎn)卡片。(五)取價(jià)依據(jù)1.《天津市建設(shè)工程計(jì)價(jià)辦法》和天津市各專業(yè)工程預(yù)算基價(jià)的通知(津住建建市函〔2020〕30號(hào));2.中國(guó)人民銀行公布的評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的LPR;3.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;4.評(píng)估人員以實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)研等方式收集的其他相關(guān)資料。(六)其他參考依據(jù)1.企業(yè)申報(bào)明細(xì)表；3.《情況說(shuō)明》;4.《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》;5.委托人提供的其他有關(guān)的資料等；7.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019〕39七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法介紹資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。(1)市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。(2)收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。(3)成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。(二)評(píng)估方法適用性分析1.房屋建筑物(1)市場(chǎng)法：由于評(píng)估對(duì)象為房屋建筑物，通常房屋建筑物無(wú)法單獨(dú)出售，因此無(wú)法獲取類似房產(chǎn)的交易信息，故不宜采用比較法。(2)收益法：由于市場(chǎng)租金是土地使用權(quán)及房屋建筑物共同作用的價(jià)值體現(xiàn)，難以準(zhǔn)確量化房屋建筑物的貢獻(xiàn)程度，即無(wú)法得出建筑物的潛在收益情況，故不宜采用收益法。(3)成本法：評(píng)估對(duì)象可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，并可分別計(jì)算建筑物重置成本和成新率，因此適宜采用成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2.機(jī)器設(shè)備(1)市場(chǎng)法：由于本次評(píng)估的設(shè)備年久失修且無(wú)使用價(jià)值，對(duì)于該類設(shè)備詢價(jià)，目前廢舊物資回收市場(chǎng)十分活躍，評(píng)估人員較容易獲得廢舊金屬收購(gòu)市場(chǎng)的收購(gòu)報(bào)價(jià)，可以通過(guò)獲取廢舊金屬收購(gòu)價(jià)來(lái)計(jì)算設(shè)備價(jià)值，因此適宜采用市場(chǎng)法。(2)收益法：由于委估資產(chǎn)無(wú)使用價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)日后將無(wú)法帶來(lái)持續(xù)收益，故不宜采用收益法。(3)成本法：本次評(píng)估的設(shè)備不具備繼續(xù)使用或被假定處于繼續(xù)使用的狀態(tài)，故不宜采用成本法。(三)評(píng)估方法選擇1.房屋建筑物本次房屋建筑物采用成本法。成本法是取待估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的全新重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除自然和使用中各種損耗，以此估算待估資產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。計(jì)算公式如下：評(píng)估值=重置成本×成新率A.重置成本的確定建筑物重置成本=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)①建設(shè)成本建設(shè)成本=建筑安裝工程造價(jià)+前期費(fèi)用+室外工程費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施工程配套費(fèi)a.建筑安裝工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、安裝工程和裝飾裝修工程的總價(jià)。本次結(jié)合待估建筑物結(jié)構(gòu)、用途、工程特點(diǎn)等因素，采用重編預(yù)算法估算建筑安裝工程造價(jià)。b.前期費(fèi)用根據(jù)待估資產(chǎn)的工程規(guī)模和地方政府規(guī)定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，一般以建筑安裝工程造價(jià)為基數(shù)計(jì)算。c.室外工程費(fèi)室外工程費(fèi)為保證樓體整體使用功能而在建筑物外鋪設(shè)的地下管網(wǎng)、圍墻、大門、小區(qū)路面硬化及局部綠化等附屬設(shè)施，一般以建筑安裝工程造價(jià)為基數(shù)計(jì)算。②管理費(fèi)用管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，本次參照財(cái)建[2016]504號(hào)文件《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)規(guī)模確定，以建設(shè)成本為基數(shù)計(jì)算。③銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為建設(shè)單位因銷售該項(xiàng)目而發(fā)生的宣傳費(fèi)用，一般以完成后價(jià)值為基數(shù)計(jì)算。④投資利息投資利息是在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其利率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)計(jì)算，工期按建設(shè)正常合理周期計(jì)算。⑤銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、印花稅等，其中城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)均以增值稅為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅同時(shí)繳納，印花稅以完成后價(jià)值為基數(shù)計(jì)算。⑥開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按照社會(huì)投資的一般利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)取定。B.成新率的確定采用年限法成新率和觀察法成新率相結(jié)合的方法確定房屋建筑物的綜合成新率。①年限法成新率年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)耐用年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%②觀察法成新率首先將影響房屋建筑物成新率的主要因素按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施分項(xiàng)，參照建設(shè)部“房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)際現(xiàn)狀確定各分項(xiàng)評(píng)估完好值，再根據(jù)權(quán)重取得觀察法成新率。觀察法成新率=結(jié)構(gòu)打分×權(quán)重+裝修裝飾打分×權(quán)重+設(shè)備設(shè)施打分×權(quán)重③綜合成新率的確定通過(guò)分析觀察法成新率與年限法成新率的適用性，采用加權(quán)平均的方式確定綜合成新率。2.機(jī)器設(shè)備本次機(jī)器設(shè)備采用市場(chǎng)法。對(duì)于可回收廢鐵、廢鋼等金屬材料的變壓器、電梯、電控柜等設(shè)備，按照待報(bào)廢設(shè)備廢舊金屬材料回收單價(jià)乘以其重量，計(jì)算回收價(jià)格。計(jì)算公式為：評(píng)估值=∑可拆零變現(xiàn)材料收購(gòu)單價(jià)×可拆零變現(xiàn)材料重量可拆零變現(xiàn)材料收購(gòu)單價(jià)：根據(jù)評(píng)估人員線上、線下收集調(diào)研資料，結(jié)合網(wǎng)上廢舊物資回收?qǐng)?bào)價(jià)資料綜合確認(rèn)?？刹鹆阕儸F(xiàn)材料重量：由設(shè)備銘牌、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研資料以及產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)確定。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與天津渤海化學(xué)股份有限公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估委托合同，國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司已實(shí)施了對(duì)委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的法律性文件以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按產(chǎn)權(quán)持有單位提交的資產(chǎn)清單，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程如下：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段1.接受委托我公司與委托人就評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，以及各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)成一致，并與委托人協(xié)商擬定了相應(yīng)的評(píng)估計(jì)劃，評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。2.前期準(zhǔn)備在接受委托后，我公司即與委托人就本次評(píng)估基本事項(xiàng)、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估方案的問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真討論。根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，并設(shè)計(jì)主要資產(chǎn)調(diào)查表等，對(duì)委托人參與資產(chǎn)評(píng)估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評(píng)估清查表和各類調(diào)查表。3.評(píng)估方案的設(shè)計(jì)依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作小組。4.評(píng)估資料的準(zhǔn)備收集和整理評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、造價(jià)數(shù)據(jù)、評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明文件等。(二)現(xiàn)場(chǎng)清查階段1.評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證根據(jù)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)，評(píng)估人員針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)的真實(shí)準(zhǔn)確。審核委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)清單、有關(guān)說(shuō)明，查閱、收集待估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，以核實(shí)其法律權(quán)屬的合法性，了解資產(chǎn)的取得情況及賬面價(jià)值的形成過(guò)程。2.資產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)的調(diào)查通過(guò)查閱相關(guān)資產(chǎn)的技術(shù)資料，在產(chǎn)權(quán)持有單位管理人員的配合下現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)，在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善調(diào)查表。3.實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的調(diào)查根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)，調(diào)查其資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點(diǎn)核查主要資產(chǎn)賬面金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性。查閱了有關(guān)權(quán)屬證明、采購(gòu)合同等資料。(三)評(píng)定估算階段1.評(píng)估人員在委托單位工作人員的配合下，到實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點(diǎn)，具體情況如下：評(píng)估人員在企業(yè)有關(guān)人員的配合下，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，填寫重點(diǎn)設(shè)備、房屋現(xiàn)場(chǎng)查勘作業(yè)表，與企業(yè)設(shè)備、房屋管理人員進(jìn)行交流，了解設(shè)備、房屋管理制度、維修制度以及使用狀況。在充分調(diào)查和了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析，確定實(shí)物資產(chǎn)的成新率。2.評(píng)估人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，廣泛收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場(chǎng)交易價(jià)格信息及造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)等資料，對(duì)所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。3.評(píng)估人員結(jié)合實(shí)際情況確定的作價(jià)原則及估值模型，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，開(kāi)始評(píng)定估算工作。(四)評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段1.評(píng)估結(jié)果的確定依據(jù)我公司評(píng)估人員在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況以及所進(jìn)行的必要的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。2.評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫按照我公司資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明并撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和部門內(nèi)部審核的基礎(chǔ)上提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見(jiàn)進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，最后出具正式報(bào)告并提交委托人。(一)基本假設(shè)1.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。2.交易假設(shè)：即假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先待估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定待估房屋建筑物還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒(méi)有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用范圍受到限制。4.拆零變現(xiàn)假設(shè)前提結(jié)合評(píng)估目的，本評(píng)估機(jī)器設(shè)備是以拆零變現(xiàn)價(jià)值為假設(shè)前提，按可拆零變現(xiàn)材料的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)計(jì)算出待估設(shè)備清理變現(xiàn)后的凈收益額。(二)一般假設(shè)1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的重大不利變化，亦無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)見(jiàn)因素造成的重大影響。2.本次評(píng)估沒(méi)有考慮待估資產(chǎn)將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、查封等事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估結(jié)論的影響。3.假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位所在地所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財(cái)稅政策無(wú)重大變化，信貸政策、利率、匯率等金融政策基本穩(wěn)定。4.無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的重大不利影響。(三)特別假設(shè)1.現(xiàn)有用途假設(shè)：假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。首先假定被評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用下去，沒(méi)有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件；2.對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中待估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)，本公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評(píng)估過(guò)程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的；沒(méi)有受侵犯或無(wú)其他負(fù)擔(dān)性限制的。3.對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由委托人及其他各方提供的信息資料，本公司只是按照評(píng)估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對(duì)這些信息資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性不做任何保證。4.本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與委托人之間充分揭示的前提下做出的。5.本次評(píng)估的資產(chǎn)以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際數(shù)量為前提，假定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)。6.假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無(wú)影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵和限制。本次評(píng)估結(jié)果僅在滿足上述評(píng)估假設(shè)條件的情況下成立，若本次評(píng)估中遵循的評(píng)估假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。此次評(píng)估根據(jù)以上評(píng)估工作，房屋建筑物采用成本法，機(jī)器設(shè)備采用市場(chǎng)法，得出如下評(píng)估結(jié)論：截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年3月31日，天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司委托之評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，所表現(xiàn)含增值稅的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣6,645.44萬(wàn)元(大寫金額：陸仟陸佰肆拾伍萬(wàn)肆仟肆佰元整)。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年3月31日1流動(dòng)資產(chǎn)-2非流動(dòng)資產(chǎn)3固定資產(chǎn)4資產(chǎn)合計(jì)本次評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值2,723.45萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值6,645.44萬(wàn)元，評(píng)估增值3,921.99萬(wàn)元，增值率144.01%。評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況請(qǐng)參閱《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。本評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被視為是對(duì)本次評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。建議委托人和相關(guān)當(dāng)事方在參考分析評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合轉(zhuǎn)讓方案及資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況等因素，合理進(jìn)行決策。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)論的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年3月31日起至2026年3月30日止。評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較增減值分析：(1)房屋建筑物房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為2,715.33萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為6,637.37萬(wàn)元，評(píng)估增值3,922.04萬(wàn)元，增值率為144.44%。評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較增值分析：房屋建筑物建成年代較早，賬面價(jià)值為歷史成本按會(huì)計(jì)政策計(jì)提折舊后的結(jié)果，而建筑物評(píng)估值為評(píng)估基準(zhǔn)日下房屋建筑物的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故而其建筑物存在增值。(2)機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為8.13萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為8.07萬(wàn)元，評(píng)估減值0.05萬(wàn)元，減值率為0.65%。評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較減值分析：產(chǎn)權(quán)持有單位的賬面凈值為按照設(shè)定的計(jì)提折舊年限提足折舊后價(jià)值，評(píng)估凈值為機(jī)器設(shè)備廢品回收價(jià)，故造成機(jī)器設(shè)備評(píng)估凈值減值。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用人予以關(guān)注：(一)本評(píng)估結(jié)論為含增值稅價(jià)格。(二)評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況，未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試。(三)《房屋所有權(quán)證》【房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)】記載房屋所有權(quán)人為天津環(huán)球磁卡股份有限公司，根據(jù)《準(zhǔn)予變更登記通知書》【(濱海新區(qū))登記內(nèi)變字[2021]第00211160號(hào)】,產(chǎn)權(quán)持有單位公司名稱已進(jìn)行變更，變更后名稱為“天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司”。至評(píng)估基準(zhǔn)日，《房屋所有權(quán)證》尚未進(jìn)行變更登記，故產(chǎn)權(quán)證書記載房屋所有人名稱仍為“天津環(huán)球磁卡股份有限公司”,本次評(píng)估報(bào)告中關(guān)于委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位名稱的描述以“天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司”為準(zhǔn)，未考慮公司名稱不一致的影響。(四)《房屋所有權(quán)證》【房權(quán)證河西字第津0050292號(hào)】記載房屋建筑面積合計(jì)60006.89平方米，早期因海河沿線及奉化道一側(cè)道路拓寬，部分建筑被拆除(均予補(bǔ)償),尚未向登記部門辦理裁余換證登記手續(xù)。本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年3月31日，本次評(píng)估范圍內(nèi)涉及的房屋建筑物數(shù)量及其建筑面積以《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》為準(zhǔn)，在此提醒報(bào)告使用者注意。(五)河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))范圍內(nèi)房屋建筑物已于2022年-2023年期間由天津市勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司出具了工程鑒定報(bào)告，本次假定評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物于評(píng)估基準(zhǔn)日的房屋完損程度及結(jié)構(gòu)安全性等級(jí)與工程鑒定報(bào)告出具的情況一致。在此提醒報(bào)告使用者注意。(六)本次房屋建筑物建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘并結(jié)合鑒定報(bào)告描述信息進(jìn)行確定。(七)本次房屋建筑物樓層根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)合《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》描述信息進(jìn)行確定。(八)本次房屋建筑物建成年代根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)合鑒定報(bào)告描述信息進(jìn)行確定，無(wú)鑒定報(bào)告部分房屋參考臨近同類型建筑進(jìn)行確定，以申報(bào)表為準(zhǔn)。(九)根據(jù)委托人介紹，天津渤海化學(xué)股份有限公司已于2024年7月31日簽訂《租賃合同》,約定將河西區(qū)解放南路325號(hào)和臺(tái)灣路13號(hào)房地產(chǎn)及配套設(shè)備、設(shè)施出租給天津津信文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。本次納入評(píng)估范圍的房屋建筑物為租賃范圍內(nèi)的部分房產(chǎn)，租賃合同中未明確量化房屋建筑物對(duì)租金的貢獻(xiàn)程度，故本次未考慮租賃合同對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十)根據(jù)《租賃合同》,租期為自租賃物交付日(最長(zhǎng)不超過(guò)合同簽訂日期1個(gè)月)起20年，租賃用途為中心城區(qū)工業(yè)遺存更新類出租項(xiàng)目，乙方(天津津信文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司)對(duì)承租標(biāo)的進(jìn)行改建。此次項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日位于合同租期內(nèi)，本次關(guān)于評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)狀況以待估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀進(jìn)行描述，未考慮更新改造的影響，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十一)《房屋所有權(quán)證》記載房屋用途為其它，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘及委托人介紹，房屋建筑物原始用途為工業(yè)廠房及辦公等配套用房，本次按實(shí)際用途即工業(yè)廠房及辦公等配套用房進(jìn)行評(píng)估，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十二)根據(jù)委托人介紹及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，本次納入評(píng)估范圍內(nèi)的機(jī)器設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日已拆除。(十三)本次評(píng)估價(jià)值未考慮設(shè)備處置過(guò)程中的相關(guān)清理費(fèi)用，在此提醒報(bào)告使用者注意。(十四)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.對(duì)委托人存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。2.由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的與評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)屬證明文件、資產(chǎn)申報(bào)表及其他有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托人和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。本公司對(duì)委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)屬證明文件等資料進(jìn)行了獨(dú)立審查，但不對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。3.資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。4.本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。5.本報(bào)告未考慮評(píng)估對(duì)象及納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)尚應(yīng)承擔(dān)的交易所產(chǎn)生費(fèi)用和除增值稅以外的其他稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的因素；委托人在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。6.評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)變化，在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。7.遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，是資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托人和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明(一)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能用于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、只能由資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)(三)除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人；(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；(五)評(píng)估報(bào)告未經(jīng)核準(zhǔn)或者備案，評(píng)估結(jié)論不得被使用；(六)當(dāng)政策調(diào)整對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)(七)本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自2025年3月31日至2026年3月30日有效。(此頁(yè)以下無(wú)正文)河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日十四、簽名蓋章資產(chǎn)評(píng)估師：施展資產(chǎn)評(píng)估師：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二○二五年七月二十四日天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三、《房屋所有權(quán)證》四、《河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))建筑實(shí)測(cè)總平面圖》七、資產(chǎn)評(píng)估師承諾函公告》(深財(cái)資備案會(huì)[2017]011號(hào))復(fù)印件十二、資產(chǎn)評(píng)估委托合同時(shí)間：2025年6月13日地點(diǎn)：206會(huì)議室+騰訊會(huì)議時(shí)間：2025年6月13日地點(diǎn)：206會(huì)議室+騰訊會(huì)議出席：朱威、高勇峰、李薇、張堯、俞增亮、羅先軍列席：宋國(guó)興、張玉峒；王科、張蕓主持：朱威記錄：李娜會(huì)議聽(tīng)取資產(chǎn)財(cái)務(wù)部關(guān)于擬對(duì)解放南路325號(hào)房產(chǎn)啟動(dòng)評(píng)估事宜的匯報(bào)。河西區(qū)解放南路325號(hào)房產(chǎn)長(zhǎng)期存在房地權(quán)屬分離問(wèn)題，房屋證載權(quán)利人為天津環(huán)球磁卡股份有限公司(即我司渤海化學(xué)曾用名),土地證載權(quán)利人為天津市人民印刷廠(磁卡集團(tuán)所屬企業(yè))。經(jīng)與市區(qū)兩級(jí)規(guī)劃和自然資源部門、市不動(dòng)產(chǎn)登記部門咨詢，將房產(chǎn)過(guò)戶至土地權(quán)利人更具操作性，可減少高額稅賦及土地出讓金問(wèn)題。擬履行房產(chǎn)評(píng)估程序，并計(jì)劃以不低于評(píng)估值的價(jià)格通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至土地權(quán)利人。房產(chǎn)土地權(quán)屬統(tǒng)一，有利于消除承租方后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，有利于我司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，推動(dòng)減虧目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)發(fā)展。評(píng)估范圍為解放南路325號(hào)房產(chǎn)證內(nèi)現(xiàn)有證載建筑及建筑附屬物的整體價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日擬定為2025年3月31日。會(huì)議研究同意啟動(dòng)解放南路325號(hào)房產(chǎn)的評(píng)估工作，待評(píng)估結(jié)果出具后，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼統(tǒng)一社會(huì)信用代碼郭子敬第人工餐能應(yīng)用軟件開(kāi)愛(ài)；人工能理論寫法軟件開(kāi)發(fā)；據(jù)工智油曼銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品),油墨制造(不含危險(xiǎn)化學(xué)發(fā)行新造。(除依法需經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑業(yè)熱照依法自開(kāi)造經(jīng)紙漿口；道路貨物運(yùn)輸(不含危險(xiǎn)貨物),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)產(chǎn)(依法進(jìn)掃描二維碼登錄‘察鑫光里信鼻2024年07e50日企業(yè)宿用信息公示系統(tǒng)報(bào)送公示年度報(bào)告。國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局監(jiān)制磁長(zhǎng)0325號(hào)磁長(zhǎng)0325號(hào)共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,為保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)所有權(quán)人申請(qǐng)登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審查屬實(shí)，特發(fā)此證。發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章):中華人民共和國(guó)建設(shè)部監(jiān)制天津環(huán)球磁卡股份有限公司河西區(qū)解放南路325號(hào)(原111-413號(hào))又字250-產(chǎn)別結(jié)構(gòu)(平方米)6其它4其它3其它6其它共有權(quán)證號(hào)自至權(quán)屬性質(zhì)國(guó)有土地權(quán)利種寬權(quán)利范摻(元)設(shè)定口1期約定注銷日期中國(guó)光人銀行深圳分行現(xiàn)房~棲舊一、本證是房屋所有權(quán)的合法證件。房屋所有權(quán)受中華人民共和國(guó)法律保護(hù)。二、房屋所有權(quán)人必須嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)和規(guī)章。三、房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等)、變更(房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或者房屋坐落的街道、門牌號(hào)發(fā)生變化、房屋部分改建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更)、設(shè)定他碩權(quán)利(房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等)以及房地產(chǎn)權(quán)利因房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)中請(qǐng)登記。四、除發(fā)證機(jī)關(guān)及填友單位外，其它單位或個(gè)人不得在此證上注記事項(xiàng)或加蓋印章。五、房地產(chǎn)管理部門因工作需要核查產(chǎn)權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)證持證人應(yīng)出示此證。六、本證應(yīng)妥善保管，如有遺失、損毀的，須及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。,,附g1i天津市經(jīng)緯測(cè)繪服務(wù)有限公司天津市經(jīng)緯測(cè)繪服務(wù)有限公司的第叔屬空白叔屬空白1990權(quán)屬空白③枚蘑空白1990權(quán)屬空白③54559933屋空白屋空白例例實(shí)到建筑絕上范圍實(shí)到建筑絕上范圍實(shí)別運(yùn)筑地下范圍1321344454617285912222321133142531112341133133天津市經(jīng)緯測(cè)繪服務(wù)有限公司天津市經(jīng)緯測(cè)繪服務(wù)有限公司W(wǎng)35十奉道0莊路解十65223031990923道州溫路二④②8機(jī)8機(jī)國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司：因天津渤?；瘜W(xué)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓房屋建筑物事宜，委托你公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。為確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀、公正、合理的進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，我公司承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：1.資產(chǎn)評(píng)估涉及的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；2.所提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及其他資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；3.除已提供的有關(guān)聲明函中所述情況外，本公司不存在其他的資產(chǎn)抵押情況、擔(dān)保情況及財(cái)務(wù)承諾情況等或有事項(xiàng)，評(píng)估基準(zhǔn)日后不存在重大的期后事項(xiàng)；4.本次委托評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債均已在提供給貴公司的評(píng)估申報(bào)表中列報(bào)，不重不漏；5.本公司申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)權(quán)屬均屬本公司所有；提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有6.所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料客觀、真實(shí)、科學(xué)、合理；7.不干預(yù)評(píng)估工作；8.嚴(yán)格按評(píng)估報(bào)告中所述的評(píng)估目的使用評(píng)估報(bào)告。委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位：法定代表人(或授權(quán)人):資產(chǎn)評(píng)估師承諾函天津渤海化學(xué)股份有限公司：受貴單位的委托，我們對(duì)貴單位擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事宜涉及的河西區(qū)解放南路325號(hào)(原411-413號(hào))房屋建筑物以及附屬物市場(chǎng)價(jià)值，以2025年3月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估，形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如一、具備相應(yīng)的職業(yè)資格。二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定一致。三、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則選用了評(píng)估方法。五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的因素。六、評(píng)估結(jié)論合理。七、評(píng)估工作未受到非法干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。施資產(chǎn)評(píng)估師：沒(méi)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼統(tǒng)一社會(huì)信用代碼法定代表人國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司有限責(zé)任公司黃西勤2008年05月26日成立日期2008年05月26日重重要提示國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)址：(深財(cái)資備案[2017]011號(hào))三、國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司股東的基本情況，申報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員基本情況等備案相關(guān)信息已錄入備案信息管理系統(tǒng)，可通過(guò)財(cái)政部、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢。四、國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司原資產(chǎn)評(píng)估資格證書(證書編號(hào)：47020007,序列號(hào)：00010821,發(fā)證時(shí)間2008年5月5日)已由我委收回。特此公告。深圳市財(cái)政委員會(huì)2017年11月2日深圳市財(cái)政委員會(huì)秘書處2017年11月6日印發(fā)單位會(huì)員證書(電子證書)評(píng)估機(jī)構(gòu)代碼：47020007設(shè)立備案機(jī)關(guān)：財(cái)政部設(shè)立公函日期：1999年05月18日信用代碼：組織形式：有限責(zé)任公司法定代表人：黃西勤辦公場(chǎng)所：清水河三路7號(hào)中海慧智大廈1棟成立日期：2008年05月26日資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)：75人年檢信息：通過(guò)(2025年)有效期：2026年04月30日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員編號(hào)：12190018證件號(hào)碼：120104***********6限公司天津分公司年檢情況：2025年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)師礦業(yè)權(quán)評(píng)估師本人印鑒：本人印鑒：展施展(有效期至2026-04-30日上打印時(shí)間：2025年04月03日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員編號(hào)：12190042證