從歷史演進(jìn)探尋美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展及對(duì)中國(guó)的鏡鑒一、引言1.1研究背景與意義美國(guó)住房金融市場(chǎng)在全球占據(jù)著極為重要的地位，堪稱全球最為發(fā)達(dá)且復(fù)雜的住房金融市場(chǎng)之一。作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)的住房金融市場(chǎng)對(duì)其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民生改善意義深遠(yuǎn)，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。從歷史角度看，20世紀(jì)30年代的大蕭條促使美國(guó)政府大力干預(yù)住房金融市場(chǎng)，一系列舉措逐步構(gòu)建起完善的住房金融體系。在這個(gè)體系中，一級(jí)市場(chǎng)匯聚了為購(gòu)房者提供融資的各類活動(dòng)，二級(jí)市場(chǎng)則活躍著出售房貸相關(guān)資產(chǎn)的交易。房貸抵押證券（MBS）規(guī)模龐大，至2022年一季度，余額達(dá)7.4萬(wàn)億美元，遠(yuǎn)超同期美國(guó)公司債券和國(guó)債規(guī)模。美國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展歷程，為全球其他國(guó)家提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和深刻的教訓(xùn)。對(duì)中國(guó)而言，深入研究美國(guó)住房金融市場(chǎng)具有極高的參考價(jià)值。中國(guó)住房金融市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，在諸多方面需要學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)剖析美國(guó)住房金融市場(chǎng)的歷史演變，能夠清晰地看到其在不同發(fā)展階段所采取的政策措施、金融創(chuàng)新手段以及監(jiān)管模式的變革，進(jìn)而為中國(guó)住房金融市場(chǎng)的政策制定提供有益參考。例如，在住房金融機(jī)構(gòu)的多元化發(fā)展方面，美國(guó)擁有儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行、抵押公司等眾多機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)中發(fā)揮著不同的作用，這種多元化的格局有助于提高市場(chǎng)效率和服務(wù)質(zhì)量，中國(guó)可以從中汲取經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)自身住房金融機(jī)構(gòu)的多元化發(fā)展。在住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新方面，美國(guó)的住房金融市場(chǎng)歷經(jīng)金融創(chuàng)新浪潮，衍生出豐富多樣的金融產(chǎn)品，中國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，適度推動(dòng)住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新，滿足不同消費(fèi)者的需求。在監(jiān)管模式方面，美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦制，其金融監(jiān)管體系由聯(lián)邦政府和州政府兩級(jí)構(gòu)成，聯(lián)邦政府層面有美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）、財(cái)政部（Treasury）、證券交易委員會(huì)（SEC）等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，州政府層面也有各自的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這種多層次的監(jiān)管體系對(duì)中國(guó)完善住房金融監(jiān)管具有一定的啟示作用。此外，中國(guó)住房金融市場(chǎng)面臨著諸如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)。通過(guò)研究美國(guó)住房金融市場(chǎng)在應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，如在次貸危機(jī)中暴露的問(wèn)題以及后續(xù)采取的應(yīng)對(duì)措施，可以幫助中國(guó)更好地識(shí)別和防范自身市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)。例如，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，很大程度上是由于信貸審批標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、金融衍生品過(guò)度創(chuàng)新以及監(jiān)管滯后等原因，中國(guó)可以從中吸取教訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)住房信貸審批的管理，合理控制金融創(chuàng)新的節(jié)奏，完善監(jiān)管體系，提高對(duì)住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，促進(jìn)中國(guó)住房金融市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析美國(guó)住房金融市場(chǎng)的歷史演變歷程，全面總結(jié)其發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，進(jìn)而為中國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展提供具有針對(duì)性和可操作性的借鑒建議。通過(guò)梳理美國(guó)住房金融市場(chǎng)在不同歷史時(shí)期的發(fā)展脈絡(luò)，包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的演變、政策法規(guī)的調(diào)整、金融創(chuàng)新的推動(dòng)等方面，揭示其內(nèi)在發(fā)展規(guī)律。同時(shí)，對(duì)比分析美國(guó)與中國(guó)住房金融市場(chǎng)在市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向、金融體系等方面的差異，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，從完善監(jiān)管體系、推動(dòng)金融創(chuàng)新、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等角度提出切實(shí)可行的借鑒策略，以促進(jìn)中國(guó)住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。在研究過(guò)程中，本研究綜合運(yùn)用了多種研究方法。文獻(xiàn)研究法是基礎(chǔ)，通過(guò)廣泛搜集國(guó)內(nèi)外關(guān)于美國(guó)住房金融市場(chǎng)的學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、政策文件等資料，全面了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展動(dòng)態(tài)，梳理出美國(guó)住房金融市場(chǎng)歷史演變的關(guān)鍵脈絡(luò)和重要事件，為后續(xù)的深入分析提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐。案例分析法也是重要的研究方法之一，選取美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的典型案例，如2008年次貸危機(jī)，深入剖析危機(jī)爆發(fā)的原因、過(guò)程和影響，從實(shí)際案例中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以更好地理解美國(guó)住房金融市場(chǎng)在面臨風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)時(shí)的應(yīng)對(duì)策略和存在的問(wèn)題。比較研究法同樣不可或缺，將美國(guó)住房金融市場(chǎng)與中國(guó)住房金融市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，分析兩者在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、政策法規(guī)、金融創(chuàng)新等方面的異同，從而明確中國(guó)可以從美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展中借鑒的經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)避免的問(wèn)題。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外學(xué)者對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的研究起步較早，成果豐富。在市場(chǎng)發(fā)展歷程方面，如葛瑛在《美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史回顧》中，以長(zhǎng)期的歷史視角考察，指出美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展始終受金融體系發(fā)展和政府作用這兩個(gè)因素推動(dòng)，大蕭條后確立的房地產(chǎn)金融體系框架以及80年代以后的金融自由化，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，“居者有其屋”的理念貫穿美國(guó)戰(zhàn)后，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與現(xiàn)代金融體系緊密結(jié)合并相互影響。在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制研究上，諸多學(xué)者深入剖析。張橋云、郎波在《美國(guó)住房金融市場(chǎng)：運(yùn)行機(jī)制、監(jiān)管改革及對(duì)中國(guó)的啟示》中提到，20世紀(jì)30年代大危機(jī)后，美國(guó)建立起完善的住房金融運(yùn)行與調(diào)控體系，一級(jí)市場(chǎng)針對(duì)中低收入家庭建立政府擔(dān)保機(jī)制，二級(jí)市場(chǎng)以“兩房”為核心通過(guò)證券化補(bǔ)充抵押市場(chǎng)流動(dòng)性。關(guān)于住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究，有學(xué)者認(rèn)為2007年次貸危機(jī)的爆發(fā)與以資產(chǎn)證券化為特點(diǎn)的美國(guó)住房金融體系發(fā)展密切相關(guān)，貸款證券化過(guò)程的信貸擴(kuò)張是金融市場(chǎng)混亂的主因，次級(jí)抵押貸款本身信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高是關(guān)鍵問(wèn)題。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)也給予了廣泛關(guān)注。在市場(chǎng)演變梳理方面，有研究詳細(xì)闡述了美國(guó)住房金融體系從1775年到19世紀(jì)50年代由建房互助協(xié)會(huì)主導(dǎo)，到1929年經(jīng)濟(jì)“大蕭條”后政府全面干預(yù)調(diào)控，再到20世紀(jì)70-80年代加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，以及90年代后利用信息技術(shù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管的發(fā)展歷程。在對(duì)中國(guó)的借鑒意義探討上，學(xué)者們從多個(gè)角度提出觀點(diǎn)。在監(jiān)管體系完善方面，建議中國(guó)應(yīng)建立健全監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管以及對(duì)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理，借鑒美國(guó)多層次的監(jiān)管體系，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)，形成有效的監(jiān)管合力。在金融創(chuàng)新推動(dòng)方面，中國(guó)可適度推動(dòng)住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，發(fā)展住房抵押貸款證券化等業(yè)務(wù)，提高市場(chǎng)流動(dòng)性，但要避免過(guò)度創(chuàng)新帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，要加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)建設(shè)，提高信用評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性和公正性，同時(shí)建立應(yīng)急機(jī)制，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的金融危機(jī)。盡管國(guó)內(nèi)外學(xué)者在該領(lǐng)域取得了豐碩成果，但仍存在一定不足?，F(xiàn)有研究多聚焦于美國(guó)住房金融市場(chǎng)的某一特定階段或某一方面，缺乏對(duì)其歷史演變的全面、系統(tǒng)梳理，未能深入剖析各階段政策措施、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化以及金融創(chuàng)新之間的內(nèi)在聯(lián)系。在對(duì)中國(guó)的借鑒研究中，部分建議未充分結(jié)合中國(guó)獨(dú)特的國(guó)情，如中國(guó)土地公有制、金融體系發(fā)展程度以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，導(dǎo)致一些借鑒建議的可操作性和針對(duì)性有待提高。本文將在全面梳理美國(guó)住房金融市場(chǎng)歷史演變的基礎(chǔ)上，深入分析其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并緊密結(jié)合中國(guó)國(guó)情，從完善監(jiān)管體系、推動(dòng)金融創(chuàng)新、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等多個(gè)角度提出更具針對(duì)性和可操作性的借鑒建議，以期為中國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展提供有益參考。二、美國(guó)住房金融市場(chǎng)發(fā)展階段2.1探索階段（20世紀(jì)30年代前）2.1.1互助形式主導(dǎo)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的早期發(fā)展以互助形式為主導(dǎo)，其中建房合作社，即儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。這種模式最早可追溯至1775年從英國(guó)引入，1831年在賓夕法尼亞州的費(fèi)城成立的牛津節(jié)儉建筑協(xié)會(huì)，是美國(guó)第一家儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)。其運(yùn)作模式獨(dú)特，由同一城市中的部分居民組成集體，成員們拿出一定資金集中管理，形成資金池。資金池的資金來(lái)源主要是會(huì)員的定期儲(chǔ)蓄，這些儲(chǔ)蓄匯聚起來(lái)，為有建房需求的成員提供貸款支持。在貸款額度方面，通常根據(jù)會(huì)員的儲(chǔ)蓄情況以及集體資金的總體規(guī)模來(lái)確定，一般能夠滿足會(huì)員建造普通住房的基本資金需求，但額度相對(duì)有限。貸款年限也較為靈活，不過(guò)大多在數(shù)年到十?dāng)?shù)年之間，這與當(dāng)時(shí)人們的收入水平和還款能力相適應(yīng)。當(dāng)全體成員都獲得自有住房后，該組織就自然解體。從本質(zhì)上看，這一時(shí)期的建房合作社更像是一個(gè)富人的金融俱樂(lè)部，會(huì)員多為富裕家庭。這些富裕家庭有相對(duì)穩(wěn)定的收入和一定的儲(chǔ)蓄，能夠參與到合作社的資金集中與互助貸款活動(dòng)中。這種互助形式在當(dāng)時(shí)的美國(guó)住房金融市場(chǎng)具有重要意義。它為參與其中的會(huì)員提供了一種相對(duì)便捷的建房融資途徑，在缺乏其他成熟金融機(jī)構(gòu)和融資渠道的情況下，滿足了部分人群的住房建設(shè)需求。由于是會(huì)員之間的互助合作，貸款的審批流程相對(duì)簡(jiǎn)單，基于彼此的信任和對(duì)會(huì)員經(jīng)濟(jì)狀況的了解，能夠較快地為有需求的會(huì)員提供資金支持。但它也存在明顯的局限性，資金來(lái)源主要依賴會(huì)員儲(chǔ)蓄，規(guī)模有限，難以滿足大規(guī)模的住房金融需求。而且其服務(wù)對(duì)象主要是富裕家庭，對(duì)于廣大中低收入家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)法從中獲得有效的住房融資幫助，限制了住房金融市場(chǎng)的廣泛發(fā)展。2.1.2金融機(jī)構(gòu)與產(chǎn)品初現(xiàn)19世紀(jì)70年代，抵押貸款公司的出現(xiàn)為美國(guó)住房金融市場(chǎng)帶來(lái)了新的活力。這些抵押貸款公司專門從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)，與建房合作社的互助模式不同，它們以盈利為目的，通過(guò)吸收社會(huì)資金，為購(gòu)房者提供貸款。其資金來(lái)源更為廣泛，不僅包括個(gè)人儲(chǔ)蓄，還通過(guò)發(fā)行債券等方式從資本市場(chǎng)籌集資金。這使得它們能夠提供更大額度的住房貸款，貸款額度根據(jù)購(gòu)房者的信用狀況、收入水平以及抵押物價(jià)值等因素綜合確定，相比建房合作社，貸款額度有了顯著提高，能夠滿足更多樣化的住房購(gòu)買需求。20世紀(jì)初期，人壽保險(xiǎn)公司等新金融機(jī)構(gòu)也涉足住房金融領(lǐng)域。人壽保險(xiǎn)公司憑借其長(zhǎng)期積累的大量資金，將一部分資金投入到住房抵押貸款業(yè)務(wù)中。它們的加入進(jìn)一步豐富了住房金融市場(chǎng)的資金供給方。與此同時(shí)，新型金融產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，抵押支持債券（MBBs,Mortgage-BackedBonds）、存款/投資證書等產(chǎn)品的出現(xiàn)，標(biāo)志著美國(guó)住房金融市場(chǎng)開(kāi)始向機(jī)構(gòu)多元化、市場(chǎng)多層次化的方向發(fā)展。抵押支持債券將住房抵押貸款進(jìn)行打包，以債券的形式向投資者發(fā)行，為投資者提供了新的投資選擇，同時(shí)也為住房金融市場(chǎng)引入了更多的資金。存款/投資證書則為投資者提供了一種兼具儲(chǔ)蓄和投資性質(zhì)的金融產(chǎn)品，投資者可以根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好和收益預(yù)期進(jìn)行選擇。這些新金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品的出現(xiàn)，對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的多元化發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。它們打破了建房合作社單一的互助融資模式，形成了多種金融機(jī)構(gòu)相互競(jìng)爭(zhēng)、相互補(bǔ)充的市場(chǎng)格局。不同類型的金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，提供不同類型的住房金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了不同收入水平、不同風(fēng)險(xiǎn)偏好購(gòu)房者的需求。抵押貸款公司注重貸款額度和審批效率，為人購(gòu)房者提供快速的資金支持；人壽保險(xiǎn)公司則憑借其穩(wěn)定的資金來(lái)源，提供長(zhǎng)期、低利率的貸款產(chǎn)品，吸引了更多追求穩(wěn)定還款的購(gòu)房者。這種多元化的市場(chǎng)格局促進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化服務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)品，提高了住房金融市場(chǎng)的效率和活力，為美國(guó)住房金融市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2.2制度形成階段（20世紀(jì)30年代至60年代）2.2.1經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊與政府干預(yù)1929年，美國(guó)爆發(fā)了歷史上最為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)大蕭條，這場(chǎng)危機(jī)猶如一場(chǎng)巨大的風(fēng)暴，席卷了美國(guó)的各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，住房金融市場(chǎng)也未能幸免，遭受了沉重的打擊。在危機(jī)前，美國(guó)住房金融市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，金融機(jī)構(gòu)積極放貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。然而，隨著經(jīng)濟(jì)大蕭條的爆發(fā)，股市崩潰，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)率急劇上升，人們的收入大幅減少，無(wú)力償還住房貸款。這導(dǎo)致了大量的住房貸款違約，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量急劇惡化。許多銀行和儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)面臨著嚴(yán)重的資金短缺和流動(dòng)性危機(jī)，儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)損失慘重，全國(guó)約1600家儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)倒閉，機(jī)構(gòu)數(shù)量減少了40%，大量抵押品贖回權(quán)喪失，銀行系統(tǒng)貸款無(wú)法收回。為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)住房金融市場(chǎng)的沖擊，美國(guó)政府采取了一系列強(qiáng)有力的干預(yù)措施。1933年，政府設(shè)立了復(fù)興銀行公司（RFC,ReconstructionFinanceCorporation），該公司的主要職責(zé)是向在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到損害的金融機(jī)構(gòu)提供聯(lián)邦貸款。通過(guò)提供資金支持，幫助這些金融機(jī)構(gòu)緩解資金壓力，維持正常運(yùn)營(yíng)，避免了更多金融機(jī)構(gòu)的倒閉，穩(wěn)定了住房金融市場(chǎng)的秩序。同年，還建立了房主貸款公司（HOLC,HomeOwners’LoanCorporation），其目的是保障城市居民得到合理的住房貸款。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，許多居民因?yàn)樾庞檬軗p或收入不穩(wěn)定，難以從金融機(jī)構(gòu)獲得住房貸款。房主貸款公司通過(guò)收購(gòu)和重組違約的住房貸款，為居民提供了重新貸款的機(jī)會(huì)，幫助他們保住了自己的住房，解決了居民的住房融資難題，也在一定程度上緩解了住房金融市場(chǎng)的危機(jī)。2.2.2住房金融體系初步構(gòu)建在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的過(guò)程中，美國(guó)政府還積極推動(dòng)住房金融體系的構(gòu)建。1934年，建立了聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)（FHLBs,FederalHomeLoanBankSystem）和聯(lián)邦住房金融委員會(huì)（FHFB,FederalHousingFinanceBoard）。聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)由12家地區(qū)性的聯(lián)邦住房貸款銀行組成，這些銀行的主要任務(wù)是為儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等住房金融機(jī)構(gòu)提供資金支持和流動(dòng)性保障。它們通過(guò)發(fā)行債券等方式籌集資金，然后以較低的利率向成員機(jī)構(gòu)提供貸款，幫助這些機(jī)構(gòu)滿足住房貸款需求，增強(qiáng)了住房金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。聯(lián)邦住房金融委員會(huì)則負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)管，確保其合規(guī)運(yùn)營(yíng)，保障住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。1938年，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA,FederalNationalMortgageAssociation）成立，也就是人們熟知的“房利美”。房利美的成立旨在加強(qiáng)對(duì)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的整合和監(jiān)管，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它通過(guò)購(gòu)買金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款，將這些貸款打包成抵押支持證券（MBS），然后在市場(chǎng)上出售給投資者，使得住房抵押貸款市場(chǎng)的資金得以循環(huán)，提高了市場(chǎng)的流動(dòng)性，也將風(fēng)險(xiǎn)分散到了更廣泛的投資者群體中。1934年，聯(lián)邦住房管理局（FHA,FederalHousingAdministration）成立，其主要職責(zé)是為借款人提供以政府信用為背景的擔(dān)保。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，許多金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款發(fā)放變得謹(jǐn)慎，低收入首次貸款群體很難獲得貸款。聯(lián)邦住房管理局的擔(dān)保政策，鼓勵(lì)了金融機(jī)構(gòu)向這些群體發(fā)放貸款，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的活躍，提高了住房自有率。同時(shí)，政府還鼓勵(lì)成立私人抵押貸款保險(xiǎn)公司，進(jìn)一步增強(qiáng)了住房貸款的信用保障。1944年，在退伍軍人管理局（VA,VeteransAffairs）設(shè)立了面向退伍軍人的住房貸款支持和擔(dān)保計(jì)劃。這一計(jì)劃為退伍軍人提供了特殊的住房金融支持，幫助他們?cè)趹?zhàn)后能夠順利購(gòu)買住房，解決了退伍軍人的住房問(wèn)題，體現(xiàn)了政府對(duì)退伍軍人的關(guān)懷，也促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。1968年，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)被私有化，并設(shè)立了政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GNMA,GovernmentNationalMortgageAssociation），即“吉利美”。吉利美的主要任務(wù)是對(duì)政府擔(dān)保的住房抵押貸款進(jìn)行證券化，進(jìn)一步推動(dòng)了住房金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。這些機(jī)構(gòu)的建立和相關(guān)政策的實(shí)施，對(duì)美國(guó)住房金融體系基本格局的形成產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。政府通過(guò)一系列的制度建設(shè)和機(jī)構(gòu)設(shè)立，實(shí)現(xiàn)了對(duì)住房金融市場(chǎng)的全面干預(yù)和調(diào)控。推動(dòng)了抵押貸款產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，使得住房貸款在利率、期限、還款方式等方面更加規(guī)范，便于金融機(jī)構(gòu)的管理和投資者的理解。發(fā)展了住房貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保服務(wù)，增強(qiáng)了住房貸款的信用，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)這些措施，初步形成了美國(guó)住房金融體系的基本格局，為后續(xù)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.3證券化階段（20世紀(jì)70年代至80年代）2.3.1石油危機(jī)與儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)的推動(dòng)20世紀(jì)70年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了兩次石油危機(jī)的沉重打擊。1973-1974年，第一次石油危機(jī)爆發(fā)，歐佩克控制石油產(chǎn)量，原油價(jià)格從戰(zhàn)前的3美元/桶急升至1974年的12美元/桶，漲至原來(lái)的4倍。1979-1980年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)，全球原油供需矛盾進(jìn)一步激化，原油價(jià)格從1978年的13美元/桶上升至1980年的32美元/桶。石油危機(jī)引發(fā)了嚴(yán)重的通貨膨脹，美國(guó)的通脹率大幅攀升，1975年達(dá)到12%的惡性通脹區(qū)間，1980年更是飆升至14.8%。在高通脹的背景下，美國(guó)的利率水平也大幅上升。為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)采取了緊縮的貨幣政策，不斷提高利率。這使得住房金融市場(chǎng)面臨著巨大的壓力。對(duì)于儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)而言，其主要業(yè)務(wù)是吸收短期存款并發(fā)放長(zhǎng)期固定利率的住房抵押貸款。在利率上升的環(huán)境下，存款短期與貸款長(zhǎng)期、利率固定的矛盾更加突出，出現(xiàn)了存貸利差倒掛的現(xiàn)象。儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)吸收的短期存款需要支付更高的利息，而發(fā)放的長(zhǎng)期固定利率貸款收益卻相對(duì)固定，這導(dǎo)致儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)的盈利能力大幅下降。與此同時(shí)，住房需求也受到了抑制。高利率使得購(gòu)房者的還款壓力增大，信貸客戶減少。許多潛在購(gòu)房者因?yàn)闊o(wú)法承受高額的利息支出而放棄購(gòu)房計(jì)劃，住房市場(chǎng)的交易活躍度明顯下降。提前還款人也越來(lái)越少，貸款實(shí)際期限拉長(zhǎng)，進(jìn)一步加劇了存貸期限錯(cuò)配問(wèn)題。貨幣市場(chǎng)互助基金的成立對(duì)資金的分流也給儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)和商業(yè)銀行帶來(lái)了很大的沖擊。貨幣市場(chǎng)互助基金提供了更高的收益率和更好的流動(dòng)性，吸引了大量投資者的資金，使得儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)和商業(yè)銀行的資金來(lái)源減少。到了20世紀(jì)80年代，儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)全面爆發(fā)。由于經(jīng)營(yíng)困境和風(fēng)險(xiǎn)積累，大量?jī)?chǔ)貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)了資不抵債的情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1980-1994年間，共有1617家儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)倒閉，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)5190億美元。儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)造成了巨大的沖擊，許多家庭的住房貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量惡化，市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重打擊。這些危機(jī)促使美國(guó)政府深刻反思住房金融市場(chǎng)的問(wèn)題。政府認(rèn)識(shí)到，單獨(dú)加強(qiáng)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的保險(xiǎn)、擔(dān)保和監(jiān)管還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在石油危機(jī)和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)的沖擊下，一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到有效分散，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)住房金融市場(chǎng)將面臨崩潰的危險(xiǎn)。因此，必須通過(guò)建立更為有力的二級(jí)市場(chǎng)、豐富二級(jí)市場(chǎng)上的金融產(chǎn)品，并有效地進(jìn)行擔(dān)保，才能進(jìn)一步分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障兩級(jí)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。2.3.2抵押貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展為了應(yīng)對(duì)石油危機(jī)和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，美國(guó)政府積極推動(dòng)抵押貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展。在這一過(guò)程中，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（房利美）和聯(lián)邦住房貸款抵押公司（房地美）發(fā)揮了主導(dǎo)作用。1970年，聯(lián)邦住房貸款抵押公司成立，其目的是與房利美一起，促進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。房利美和房地美通過(guò)購(gòu)買金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款，將這些貸款打包成抵押支持證券（MBS），然后在市場(chǎng)上出售給投資者。這種證券化的運(yùn)作模式，使得住房抵押貸款市場(chǎng)的資金得以循環(huán)，提高了市場(chǎng)的流動(dòng)性。投資者購(gòu)買抵押支持證券后，成為了住房抵押貸款的間接投資者，將風(fēng)險(xiǎn)分散到了更廣泛的投資者群體中。政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（吉利美）則為政府擔(dān)保的住房抵押貸款提供擔(dān)保，進(jìn)一步增強(qiáng)了抵押支持證券的信用。除了傳統(tǒng)的抵押支持證券，這一時(shí)期抵押支持證券的品種也日趨豐富。出現(xiàn)了擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）等創(chuàng)新產(chǎn)品。擔(dān)保抵押債務(wù)將抵押支持證券的現(xiàn)金流進(jìn)行重新分配，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征，劃分為不同的層級(jí)，滿足了不同投資者的需求。一些抵押支持證券還與利率互換、期權(quán)等金融衍生品相結(jié)合，進(jìn)一步豐富了產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和功能。抵押貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。它為住房金融市場(chǎng)提供了充足的資金來(lái)源，使得金融機(jī)構(gòu)能夠獲得更多的資金用于發(fā)放住房貸款，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展。通過(guò)證券化，將住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散到了更廣泛的投資者群體中，降低了單個(gè)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)集中程度，提高了市場(chǎng)的穩(wěn)定性。抵押支持證券的出現(xiàn)，為投資者提供了新的投資選擇，豐富了金融市場(chǎng)的投資品種，促進(jìn)了金融市場(chǎng)的多元化發(fā)展。2.4信息化階段（20世紀(jì)90年代至今）2.4.1信息技術(shù)的應(yīng)用20世紀(jì)90年代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)迅猛發(fā)展，信息技術(shù)開(kāi)始廣泛應(yīng)用于美國(guó)住房金融市場(chǎng)，推動(dòng)其進(jìn)入信息化階段。金融機(jī)構(gòu)普遍采用信息化的貸款評(píng)分系統(tǒng)，建立評(píng)估模型。這些技術(shù)手段的應(yīng)用，極大地降低了地區(qū)間的空間約束，減少了借貸雙方的成本。自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)利用信息技術(shù)，能夠快速處理大量保險(xiǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房貸款保險(xiǎn)的自動(dòng)化評(píng)估和管理。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型則通過(guò)對(duì)借款人的信用記錄、收入水平、負(fù)債情況等多維度數(shù)據(jù)的分析，運(yùn)用復(fù)雜的算法和統(tǒng)計(jì)模型，對(duì)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估。以信用評(píng)分模型為例，它會(huì)根據(jù)借款人的信用歷史，如是否按時(shí)還款、信用卡使用情況等因素，給予一個(gè)信用評(píng)分，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)這個(gè)評(píng)分來(lái)判斷借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，決定是否發(fā)放貸款以及貸款的額度和利率。這些模型還能對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，分析市場(chǎng)利率波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化等因素對(duì)住房金融市場(chǎng)的影響。自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型的應(yīng)用，對(duì)住房金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了重要作用。它們提高了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率，使金融機(jī)構(gòu)能夠更及時(shí)、準(zhǔn)確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。在傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方式下，金融機(jī)構(gòu)主要依靠人工審核和經(jīng)驗(yàn)判斷，容易受到主觀因素的影響，且效率較低。而信息技術(shù)的應(yīng)用，使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更加客觀、科學(xué)，能夠在短時(shí)間內(nèi)處理大量數(shù)據(jù)，為金融機(jī)構(gòu)提供更準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，幫助金融機(jī)構(gòu)及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理策略，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。2.4.2監(jiān)管與政策關(guān)注重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變?cè)谶@一階段，政府對(duì)住房金融市場(chǎng)的監(jiān)管和政策關(guān)注重點(diǎn)發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。在一級(jí)市場(chǎng)上，政府通過(guò)聯(lián)邦住房金融委員會(huì)重點(diǎn)監(jiān)督聯(lián)邦住房貸款銀行執(zhí)行可支付住房計(jì)劃和社區(qū)投資計(jì)劃的效果?？芍Ц蹲》坑?jì)劃旨在為低收入家庭提供可負(fù)擔(dān)的住房貸款，通過(guò)對(duì)該計(jì)劃執(zhí)行效果的監(jiān)督，確保住房金融資源能夠向低收入群體傾斜，促進(jìn)住房公平。社區(qū)投資計(jì)劃則關(guān)注住房金融對(duì)社區(qū)發(fā)展的支持作用，監(jiān)督聯(lián)邦住房貸款銀行在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住房改善等方面的投資情況。在二級(jí)市場(chǎng)上，政府通過(guò)設(shè)立聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室，監(jiān)控聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司對(duì)可支付住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。要求“兩房”購(gòu)買一定比例的面向中低收入家庭的住房抵押貸款，以支持中低收入家庭購(gòu)房。政府還加強(qiáng)了對(duì)抵押貸款證券化市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范證券化產(chǎn)品的發(fā)行和交易，提高市場(chǎng)透明度，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)公共住房政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的關(guān)注，對(duì)住房金融市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。它推動(dòng)了住房金融市場(chǎng)向更加公平、可持續(xù)的方向發(fā)展，使得更多中低收入家庭能夠獲得住房金融支持，提高了住房自有率，促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定。政府的監(jiān)管措施也加強(qiáng)了市場(chǎng)的穩(wěn)定性，規(guī)范了金融機(jī)構(gòu)的行為，降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障了住房金融市場(chǎng)的健康運(yùn)行。三、美國(guó)住房金融市場(chǎng)重要事件分析3.12008年次貸危機(jī)3.1.1危機(jī)爆發(fā)的背景與原因21世紀(jì)初，金融自由主義在美國(guó)盛行，金融監(jiān)管環(huán)境相對(duì)寬松，為金融市場(chǎng)的過(guò)度創(chuàng)新提供了土壤。金融機(jī)構(gòu)為追求高額利潤(rùn)，不斷開(kāi)發(fā)和運(yùn)用復(fù)雜的金融衍生品工具，金融創(chuàng)新呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和“9?11”事件后，為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)采取了寬松的貨幣政策。從2001年初到2003年6月，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，從6.5%降至1%的歷史最低水平，并維持了一年之久。在低利率政策的刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。金融機(jī)構(gòu)為了獲取更多的利潤(rùn)，大幅放寬了信貸標(biāo)準(zhǔn)，降低了貸款門檻。次級(jí)貸款在這一時(shí)期得到了廣泛的發(fā)放，許多信用記錄不佳、收入不穩(wěn)定的借款人也能夠輕松獲得住房貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年美國(guó)次級(jí)貸款占全部住房貸款的比例達(dá)到了20%左右?？烧{(diào)節(jié)利率在次級(jí)貸款中被廣泛使用。在貸款初期，借款人只需支付較低的固定利率，還款壓力較小。然而，隨著時(shí)間的推移，利率會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，通常會(huì)大幅上升。這種還款方式使得借款人在利率調(diào)整后面臨巨大的還款壓力。許多借款人在貸款初期沒(méi)有充分考慮到利率上升后的還款能力，盲目借貸，為日后的違約埋下了隱患。資產(chǎn)證券化的過(guò)度發(fā)展也是次貸危機(jī)的重要原因之一。金融機(jī)構(gòu)將次級(jí)貸款打包成抵押支持證券（MBS）、擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）等金融衍生品，在市場(chǎng)上大量出售。這些金融衍生品的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，投資者難以準(zhǔn)確評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了自身利益，給予這些高風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生品過(guò)高的信用評(píng)級(jí)，誤導(dǎo)了投資者。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2006年美國(guó)CDO的發(fā)行量達(dá)到了5520億美元，其中大部分是以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的。在金融市場(chǎng)中，投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知和管理存在嚴(yán)重不足。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，投資者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資領(lǐng)域，忽視了次級(jí)貸款和相關(guān)金融衍生品的潛在風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在追求利潤(rùn)的過(guò)程中，也忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理，過(guò)度依賴信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果，沒(méi)有對(duì)借款人的信用狀況和還款能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查和評(píng)估。3.1.2危機(jī)的爆發(fā)與蔓延過(guò)程2006年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走弱，房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄并出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。隨著房?jī)r(jià)的下跌，房屋所有者的資產(chǎn)價(jià)值縮水，許多借款人的房屋價(jià)值低于其貸款余額，出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)的情況。利率的上升使得借款人的還款壓力進(jìn)一步加大，次級(jí)貸款的違約率開(kāi)始大幅上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年第四季度，美國(guó)次級(jí)貸款的違約率達(dá)到了13.33%，較之前大幅提高。次級(jí)貸款違約率的上升，導(dǎo)致以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券（MBS）和擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）的價(jià)值大幅下跌。持有這些金融衍生品的金融機(jī)構(gòu)遭受了巨大的損失，資產(chǎn)質(zhì)量惡化，流動(dòng)性短缺問(wèn)題日益嚴(yán)重。許多金融機(jī)構(gòu)為了滿足監(jiān)管要求和維持自身的流動(dòng)性，不得不大量拋售資產(chǎn)，進(jìn)一步壓低了資產(chǎn)價(jià)格，加劇了市場(chǎng)的恐慌情緒。2007年2月，美國(guó)新世紀(jì)金融公司發(fā)出2006年第四季度盈利預(yù)警，拉開(kāi)了次貸危機(jī)的序幕。4月，新世紀(jì)金融公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，成為次貸危機(jī)中首家破產(chǎn)的大型金融機(jī)構(gòu)。隨后，美國(guó)多家次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)相繼陷入困境，大量投資于次級(jí)貸款相關(guān)金融衍生品的對(duì)沖基金和投資銀行也遭受重創(chuàng)。2007年8月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因是投資了大量次級(jí)抵押貸款債券。這一事件引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的震蕩，歐洲、亞洲等地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)也受到波及，紛紛宣布與次貸相關(guān)的損失。2008年，次貸危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)，演變成全面的金融危機(jī)。3月，貝爾斯登因流動(dòng)性危機(jī)被摩根大通收購(gòu)。9月，美國(guó)第四大投行雷曼兄弟宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，這是次貸危機(jī)中最具標(biāo)志性的事件。雷曼兄弟的破產(chǎn)引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的恐慌，股市暴跌，信用市場(chǎng)凍結(jié)，金融機(jī)構(gòu)之間的信任受到嚴(yán)重打擊。隨后，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）因大量承保次級(jí)貸款相關(guān)的信用違約掉期（CDS）而陷入困境，被美國(guó)政府接管。房利美和房地美也因財(cái)務(wù)狀況惡化，被美國(guó)政府托管。金融危機(jī)迅速蔓延至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退。企業(yè)融資困難，投資減少，失業(yè)率大幅上升。消費(fèi)者信心受挫，消費(fèi)支出下降，進(jìn)一步拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年美國(guó)GDP增長(zhǎng)率降至0.11%，失業(yè)率從2007年的4.62%上升至5.78%，2009年失業(yè)率更是高達(dá)9.3%。3.1.3危機(jī)對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的影響次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)造成了毀滅性的打擊，房?jī)r(jià)大幅下跌。從2006年到2009年，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)（Case-Shiller指數(shù)）下跌了約33%，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至回到了2000年以前的水平。房?jī)r(jià)的暴跌使得大量房主的房屋資產(chǎn)價(jià)值縮水，陷入負(fù)資產(chǎn)困境，家庭財(cái)富大幅減少。許多房主因無(wú)法承受房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的損失和高額的貸款還款壓力，選擇放棄房屋，導(dǎo)致大量房屋被銀行收回拍賣，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過(guò)于求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。大量房主的債務(wù)違約也是次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的重要影響之一。隨著房?jī)r(jià)下跌和利率上升，許多借款人的還款能力受到嚴(yán)重考驗(yàn)，次級(jí)貸款的違約率急劇上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年美國(guó)次級(jí)貸款的違約率達(dá)到了25%以上，大量的違約導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量惡化，壞賬增加。金融機(jī)構(gòu)為了減少損失，不得不收緊信貸政策，提高貸款門檻，這使得購(gòu)房者獲得貸款的難度大幅增加，進(jìn)一步抑制了住房市場(chǎng)的需求，形成了惡性循環(huán)。在次貸危機(jī)中，眾多金融機(jī)構(gòu)遭受了巨額虧損，甚至破產(chǎn)倒閉。許多次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)因大量貸款違約而資不抵債，紛紛破產(chǎn)。投資銀行、對(duì)沖基金等金融機(jī)構(gòu)由于大量持有次級(jí)貸款相關(guān)的金融衍生品，也遭受了巨大損失。如雷曼兄弟的破產(chǎn)，貝爾斯登被收購(gòu)，花旗集團(tuán)、美林證券等金融巨頭也陷入困境，需要政府的救助才能避免倒閉。金融機(jī)構(gòu)的虧損和破產(chǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重打擊，金融市場(chǎng)的流動(dòng)性大幅下降，信貸緊縮，住房金融市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重阻礙。次貸危機(jī)促使美國(guó)政府對(duì)住房金融市場(chǎng)的監(jiān)管進(jìn)行了深刻反思和全面改革。政府加強(qiáng)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提高了資本充足率要求，加強(qiáng)了對(duì)金融衍生品的監(jiān)管，規(guī)范了金融機(jī)構(gòu)的行為。成立了金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會(huì)（FSOC），負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)和防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房利美和房地美進(jìn)行了托管，加強(qiáng)了對(duì)政府支持企業(yè)的監(jiān)管。這些監(jiān)管改革措施旨在提高住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性，防止類似危機(jī)的再次發(fā)生。三、美國(guó)住房金融市場(chǎng)重要事件分析3.2奧巴馬政府的救市措施及效果3.2.1《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》2009年2月18日，奧巴馬政府公布了《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》，這一計(jì)劃堪稱應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)對(duì)住房金融市場(chǎng)沖擊的關(guān)鍵舉措，其耗資最高可達(dá)2750億美元，旨在幫助約900萬(wàn)房奴保住其房產(chǎn)。在次貸危機(jī)的陰霾下，美國(guó)住房金融市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，大量房主面臨房貸違約和房屋被收回的困境，市場(chǎng)信心極度低迷。該計(jì)劃的核心內(nèi)容之一是放寬按揭貸款再融資限制。在危機(jī)期間，許多信用良好的房主由于市場(chǎng)利率波動(dòng)和房?jī)r(jià)下跌，陷入了高額房貸的困境。該計(jì)劃為他們提供了再融資便利，允許他們重新辦理按揭貸款，按照新的、利息更低的貸款進(jìn)行還款。這一措施猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，幫助400萬(wàn)至500萬(wàn)房主實(shí)現(xiàn)了按揭貸款再融資，大幅減少了大部分家庭的月供支出。以一個(gè)原本每月需償還3000美元房貸的家庭為例，通過(guò)再融資，每月還款額可能降低至2000美元左右，家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著降低，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性得到增強(qiáng)。鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)減月供也是該計(jì)劃的重要內(nèi)容。要求房貸機(jī)構(gòu)為特定的購(gòu)房人，特別是那些因收入下降可能出現(xiàn)按揭違約的購(gòu)房人，提供減少每月還款額度的措施。通過(guò)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和期限，將家庭月供支出金額降至可承受的范圍。如將貸款期限延長(zhǎng)，從原本的30年延長(zhǎng)至40年，或者降低貸款利率，從固定利率6%調(diào)整為4%，從而使家庭能夠繼續(xù)還得起貸款，降低了家庭失去房屋的概率，惠及了大約300萬(wàn)至400萬(wàn)房主。加強(qiáng)對(duì)房利美和房地美的支持也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。財(cái)政部收購(gòu)了房利美和房地美2000億美元的優(yōu)先股，為兩房公司提供了強(qiáng)大的資金支持。這使得兩房公司能夠向市場(chǎng)提供較低利率的貸款，鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)家庭繼續(xù)購(gòu)房。在次貸危機(jī)中，房利美和房地美因持有大量不良房貸資產(chǎn)而陷入困境，市場(chǎng)對(duì)其信心嚴(yán)重不足。政府的支持穩(wěn)定了兩房公司的運(yùn)營(yíng)，維持了較低的按揭利率水平，例如將30年期固定利率房貸的平均利率維持在4%-5%之間，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，促使部分觀望者重新進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。為確保救助資源能夠有效流向真正需要幫助的房主，該計(jì)劃還將沒(méi)有責(zé)任感的房屋購(gòu)買者、肆無(wú)忌憚的房地產(chǎn)貸款商以及投機(jī)的購(gòu)房人排除在計(jì)劃之外，避免政府的救助計(jì)劃被濫用。這一舉措保證了救助資源的合理分配，使真正面臨困境的房主能夠得到切實(shí)的幫助。該計(jì)劃對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了至關(guān)重要的作用。它降低了家庭的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，避免了大量房屋因斷供而被銀行收回拍賣，從而穩(wěn)定了市場(chǎng)上的房屋供給和需求關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)起到了支撐作用。通過(guò)增強(qiáng)購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，為市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。3.2.2改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目（HARP）在《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》的基礎(chǔ)上，2011年10月24日，聯(lián)邦住房金融署宣布推出改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目（HARP）。當(dāng)時(shí)，美國(guó)住房金融市場(chǎng)雖有一定改善，但仍面臨諸多問(wèn)題，許多借款人因高額房貸償付壓力，生活負(fù)擔(dān)沉重，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇步伐緩慢。HARP的主要措施圍繞降低借款人的再融資成本展開(kāi)。取消或降低再融資借款人的部分風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，這一舉措極大地減輕了借款人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。取消“兩房”擔(dān)保品貸放率125%的上限，放寬了再融資的條件限制，使更多原本不符合條件的借款人能夠獲得按揭再融資機(jī)會(huì)。在次貸危機(jī)后，許多房屋價(jià)格下跌，導(dǎo)致部分借款人的貸款余額超過(guò)房屋價(jià)值，擔(dān)保品貸放率超過(guò)125%，按照以往規(guī)定無(wú)法進(jìn)行再融資。取消這一上限后，這些借款人獲得了再融資的可能，進(jìn)一步擴(kuò)大了救助范圍。取消“兩房”貸款的擔(dān)保費(fèi)，減少了借款人的費(fèi)用支出，提高了再融資的吸引力。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，擔(dān)保費(fèi)的取消意味著實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益，使得再融資業(yè)務(wù)更具吸引力，有助于推動(dòng)再融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展。簡(jiǎn)化房產(chǎn)評(píng)估流程，若借款人使用“兩房”提供的自動(dòng)價(jià)值評(píng)估模型，就無(wú)需重新進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，加快了再融資的審批速度。傳統(tǒng)的房產(chǎn)評(píng)估流程繁瑣且耗時(shí)，通常需要數(shù)周時(shí)間，而簡(jiǎn)化后，審批時(shí)間可縮短至數(shù)天，提高了再融資的效率。延長(zhǎng)項(xiàng)目參與截止日期也是重要舉措。對(duì)于2009年5月31日之前將抵押貸款轉(zhuǎn)讓給“兩房”的借款人，其參與住房可支付再融資項(xiàng)目的截止日期，從2012年6月延長(zhǎng)至2013年12月31日，給予了更多借款人足夠的時(shí)間來(lái)利用該項(xiàng)目進(jìn)行再融資。這使得那些原本因時(shí)間緊迫而無(wú)法及時(shí)參與再融資的借款人有了更多機(jī)會(huì)，充分體現(xiàn)了政策的靈活性和對(duì)借款人的關(guān)懷。這些措施有效減輕了房貸償付負(fù)擔(dān)。根據(jù)彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所的研究顯示，HARP規(guī)模的項(xiàng)目，一年可為借款人節(jié)省74億美元，增加了家庭可支配收入。以一個(gè)參與HARP項(xiàng)目的普通家庭為例，每年可節(jié)省約2000美元的房貸支出，家庭的經(jīng)濟(jì)壓力得到顯著緩解，生活質(zhì)量得到提高。3.2.3房屋止贖計(jì)劃奧巴馬政府推出了140億美元的房屋止贖計(jì)劃，旨在幫助失業(yè)購(gòu)房者重新修改住房貸款新計(jì)劃，這一計(jì)劃是應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)中住房止贖問(wèn)題的重要手段。在次貸危機(jī)的沖擊下，美國(guó)失業(yè)率大幅上升，許多購(gòu)房者因失業(yè)失去了穩(wěn)定的收入來(lái)源，無(wú)法按時(shí)償還住房貸款，住房止贖率急劇攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入更深的困境。該計(jì)劃的主要措施是讓聯(lián)邦住房管理局在2012年前，向300萬(wàn)至400萬(wàn)住房所有者，提供第二次修改和減少住房貸款的機(jī)會(huì)。通過(guò)調(diào)整貸款的本金、利率、期限等關(guān)鍵要素，降低購(gòu)房者的還款壓力。對(duì)于一位因失業(yè)而難以償還每月2500美元房貸的購(gòu)房者，聯(lián)邦住房管理局可能會(huì)將其貸款本金進(jìn)行部分減免，或者將貸款利率從5%降低至3%，同時(shí)延長(zhǎng)貸款期限，將原本30年的貸款期限延長(zhǎng)至35年，使每月還款額降低至1500美元左右，以避免更多家庭因失業(yè)等原因失去住房。房屋止贖計(jì)劃對(duì)降低住房止贖率起到了顯著作用。在計(jì)劃實(shí)施前，美國(guó)的住房止贖率一度高達(dá)10%以上，許多家庭失去了自己的住房，大量房屋被銀行收回拍賣，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過(guò)于求，推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。而在計(jì)劃實(shí)施后，住房止贖率得到有效控制，逐漸下降至5%左右，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。它避免了大量不良貸款的產(chǎn)生，使銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量得到一定程度的保障。銀行原本面臨著大量住房貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表惡化，而房屋止贖計(jì)劃減少了違約情況的發(fā)生，增強(qiáng)了金融體系的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3.2.4救市措施的綜合效果奧巴馬政府的一系列救市措施對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的綜合效果，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面成效斐然。這些措施使得借款人能夠以較低利率進(jìn)行再融資，降低了月供壓力，避免了大量房屋因斷供而被銀行收回拍賣。在次貸危機(jī)期間，大量房屋因房主無(wú)法償還貸款而被銀行收回，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供給大幅增加，房?jī)r(jià)暴跌。而奧巴馬政府的救市措施有效遏制了這一趨勢(shì)，穩(wěn)定了市場(chǎng)上的房屋供給和需求關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)起到了支撐作用。從2012年開(kāi)始，美國(guó)房?jī)r(jià)逐漸企穩(wěn)回升，2012年美國(guó)第三季度房?jī)r(jià)同比上漲3.6%，達(dá)到近兩年來(lái)最高值。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極干預(yù)，向市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，增強(qiáng)了購(gòu)房者、投資者以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。財(cái)政部對(duì)房利美和房地美的支持，維持了較低的按揭利率水平，讓市場(chǎng)參與者相信政府會(huì)采取措施保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。這促使部分觀望者重新進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。2012年美國(guó)新房實(shí)際銷量約為36.7萬(wàn)套，比2011年上漲19.9%，為自2009年來(lái)的新高；當(dāng)年12月份，美國(guó)新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整以后，按年率計(jì)算為銷售了36.9萬(wàn)套，比2011年同期交易量高出8.8％；2012年全年，美國(guó)舊房實(shí)際銷量約為465萬(wàn)套，為2007年以來(lái)的新高。家庭債務(wù)壓力也得到了有效緩解。通過(guò)放寬按揭貸款再融資限制、鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)減月供以及改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目等措施，家庭債務(wù)壓力得到緩解，提高了家庭的可支配收入。根據(jù)彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所的研究顯示，HARP規(guī)模的項(xiàng)目，一年可為借款人節(jié)省74億美元，增加了家庭可支配收入，其效果比相同規(guī)模的臨時(shí)性減稅更明顯。家庭可支配收入的增加，進(jìn)而有助于刺激消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。這些措施還促進(jìn)了金融體系穩(wěn)定。減少了房貸違約和止贖情況的發(fā)生，降低了金融機(jī)構(gòu)因房地產(chǎn)貸款壞賬而面臨的風(fēng)險(xiǎn)。房屋止贖計(jì)劃避免了大量不良貸款的產(chǎn)生，使銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量得到一定程度的保障，增強(qiáng)了金融體系的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在次貸危機(jī)中，金融機(jī)構(gòu)因大量房貸違約而遭受重創(chuàng)，許多金融機(jī)構(gòu)瀕臨破產(chǎn)。而奧巴馬政府的救市措施有效降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了金融體系的穩(wěn)定。四、美國(guó)住房金融市場(chǎng)對(duì)中國(guó)的借鑒4.1住房金融體系建設(shè)方面4.1.1政策性住房金融機(jī)構(gòu)的作用與借鑒美國(guó)的FannieMae（房利美）和FreddieMac（房地美）是極具代表性的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，它們?cè)诿绹?guó)住房金融市場(chǎng)中扮演著舉足輕重的角色。房利美成立于1938年，最初是作為政府機(jī)構(gòu)，旨在應(yīng)對(duì)大蕭條后住房市場(chǎng)的困境，為住房金融市場(chǎng)提供流動(dòng)性。隨著時(shí)間的推移，它逐漸發(fā)展成為一家政府支持企業(yè)（GSE），主要職責(zé)是通過(guò)購(gòu)買住房貸款、再融資等方式提供流動(dòng)性支持，從而促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展。FreddieMac成立于1970年，與房利美相似，它也是美國(guó)政府設(shè)立的政府支持的住房金融機(jī)構(gòu)，主要通過(guò)購(gòu)買住房抵押貸款，并將其交易到資本市場(chǎng)上以獲得資金來(lái)促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展。在2008年金融危機(jī)之前，兩房幾乎壟斷了美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，持有或擔(dān)保的住房抵押貸款總額高達(dá)5萬(wàn)億美元，占市場(chǎng)份額的70%左右。這些政策性住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)美國(guó)住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。它們?yōu)樽》康盅嘿J款市場(chǎng)提供了充足的流動(dòng)性，使得金融機(jī)構(gòu)能夠更順暢地發(fā)放住房貸款。通過(guò)購(gòu)買金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款，將這些貸款打包成抵押支持證券（MBS）在市場(chǎng)上出售，讓更多的投資者參與到住房金融市場(chǎng)中，增加了市場(chǎng)的資金來(lái)源。兩房還推動(dòng)了住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，使得住房貸款在利率、期限、還款方式等方面更加規(guī)范，便于金融機(jī)構(gòu)的管理和投資者的理解，提高了市場(chǎng)的效率。對(duì)中國(guó)設(shè)立和發(fā)展政策性住房金融機(jī)構(gòu)具有重要的啟示意義。中國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，明確政策性住房金融機(jī)構(gòu)的定位和職責(zé)。應(yīng)專注于為中低收入群體提供住房金融支持，如提供低息貸款、貸款擔(dān)保等服務(wù)，幫助他們實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。在資金籌集方面，可以通過(guò)發(fā)行債券、政府注資等多種方式，確保政策性住房金融機(jī)構(gòu)有充足的資金來(lái)源。在監(jiān)管方面，要建立健全的監(jiān)管體系，加強(qiáng)對(duì)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，確保其穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。中國(guó)已經(jīng)在這方面進(jìn)行了一些探索。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在支持保障性住房建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用，通過(guò)提供長(zhǎng)期、低成本的資金，支持了大量保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。但與美國(guó)相比，中國(guó)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)在規(guī)模和影響力上還有一定的差距，需要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。應(yīng)加大政府對(duì)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的支持力度，提高其資金實(shí)力和業(yè)務(wù)能力。鼓勵(lì)政策性住房金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，積極開(kāi)展金融創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)更多適合中低收入群體的住房金融產(chǎn)品和服務(wù)。4.1.2住房金融二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展與完善美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制十分成熟，具有高度的市場(chǎng)化和創(chuàng)新性。一級(jí)市場(chǎng)上的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款后，會(huì)將這些貸款出售給房利美、房地美等機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)將大量的住房抵押貸款進(jìn)行打包，形成抵押支持證券（MBS），然后在二級(jí)市場(chǎng)上出售給投資者，如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、共同基金等。二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍，流動(dòng)性強(qiáng)，交易規(guī)模巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模達(dá)到了數(shù)萬(wàn)億美元。為了確保二級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，美國(guó)建立了完善的信用評(píng)級(jí)體系。穆迪（Moody's）、標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）和惠譽(yù)（Fitch）等信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押支持證券進(jìn)行嚴(yán)格的信用評(píng)級(jí)，為投資者提供參考。還建立了健全的法律和監(jiān)管框架，規(guī)范市場(chǎng)參與者的行為，保障市場(chǎng)的公平、公正和透明。美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)具有重要的借鑒意義。中國(guó)目前的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，規(guī)模較小，市場(chǎng)活躍度不高。應(yīng)加快推進(jìn)住房抵押貸款證券化，豐富二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，提高市場(chǎng)的流動(dòng)性。加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，提高信用評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性和公正性，為投資者提供可靠的參考。完善相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，中國(guó)可以借鑒美國(guó)的模式，培育專門的住房抵押貸款證券化機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房抵押貸款的打包和證券化業(yè)務(wù)。政府可以通過(guò)政策支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與住房抵押貸款證券化，提高市場(chǎng)的參與度。要加強(qiáng)投資者教育，提高投資者對(duì)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)和理解，增強(qiáng)投資者的信心。4.2風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管方面4.2.1建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警機(jī)制美國(guó)在住房金融市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，充分利用信息技術(shù)，建立了先進(jìn)的自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)能夠快速處理大量住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的高效管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。在住房貸款保險(xiǎn)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，系統(tǒng)可以迅速對(duì)申請(qǐng)人的信息進(jìn)行審核，包括信用記錄、收入情況、房屋價(jià)值等，通過(guò)預(yù)設(shè)的算法和模型，快速評(píng)估保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并確定保險(xiǎn)費(fèi)率。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型則運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析、機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)，對(duì)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、精準(zhǔn)的評(píng)估。這些模型會(huì)綜合考慮借款人的信用歷史、收入穩(wěn)定性、負(fù)債情況、房?jī)r(jià)波動(dòng)等多種因素，通過(guò)復(fù)雜的算法和統(tǒng)計(jì)模型，計(jì)算出貸款違約的概率和可能造成的損失。信用評(píng)分模型會(huì)根據(jù)借款人的信用記錄，如信用卡還款情況、貸款還款歷史等，給予一個(gè)信用評(píng)分，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)這個(gè)評(píng)分來(lái)判斷借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，決定是否發(fā)放貸款以及貸款的額度和利率。房?jī)r(jià)波動(dòng)模型則會(huì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，評(píng)估房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響。美國(guó)建立自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)建立健全住房金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警機(jī)制具有重要的借鑒意義。中國(guó)應(yīng)加大對(duì)信息技術(shù)的投入，推動(dòng)住房金融機(jī)構(gòu)建立先進(jìn)的自動(dòng)化保險(xiǎn)系統(tǒng)，提高保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的處理效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。加強(qiáng)對(duì)大數(shù)據(jù)、機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)的應(yīng)用，建立適合中國(guó)國(guó)情的住房金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。通過(guò)整合住房公積金管理中心、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)登記部門等多部門的數(shù)據(jù)，形成全面、準(zhǔn)確的住房金融數(shù)據(jù)體系，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型提供豐富的數(shù)據(jù)支持。利用這些數(shù)據(jù)，構(gòu)建信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估；構(gòu)建市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和預(yù)警。建立住房金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)閾值，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)超過(guò)閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，提醒監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。4.2.2加強(qiáng)金融監(jiān)管與政策調(diào)控美國(guó)政府在住房金融市場(chǎng)的發(fā)展歷程中，不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管與政策調(diào)控。在監(jiān)管方面，建立了多層次的監(jiān)管體系，聯(lián)邦政府層面有美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）、財(cái)政部（Treasury）、證券交易委員會(huì)（SEC）等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，州政府層面也有各自的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)明確，相互協(xié)作，共同對(duì)住房金融市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。美聯(lián)儲(chǔ)主要負(fù)責(zé)制定貨幣政策，調(diào)節(jié)利率水平，影響住房金融市場(chǎng)的資金成本和流動(dòng)性；財(cái)政部負(fù)責(zé)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況和合規(guī)性；證券交易委員會(huì)則主要監(jiān)管住房金融市場(chǎng)中的證券發(fā)行和交易活動(dòng)。在政策調(diào)控方面，美國(guó)政府通過(guò)制定和實(shí)施一系列政策，對(duì)住房金融市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和引導(dǎo)。在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，政府會(huì)采取寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，降低利率，增加貨幣供應(yīng)量，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款，刺激住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。2008年次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)多次降低聯(lián)邦基金利率，將利率降至接近零的水平，同時(shí)實(shí)施量化寬松政策，購(gòu)買大量的抵押支持證券，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，穩(wěn)定住房金融市場(chǎng)。在住房保障方面，政府通過(guò)實(shí)施公共住房政策、提供住房補(bǔ)貼等方式，幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。政府會(huì)建設(shè)公共住房，以較低的租金出租給低收入家庭；為低收入家庭提供租房補(bǔ)貼，幫助他們支付房租；通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向中低收入家庭發(fā)放住房貸款。美國(guó)政府在住房金融市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管的措施和政策調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)加強(qiáng)住房金融監(jiān)管、完善政策調(diào)控體系具有重要的啟示。中國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善住房金融監(jiān)管體系，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)與合作，形成監(jiān)管合力。加強(qiáng)對(duì)住房金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)格審查金融機(jī)構(gòu)的資本充足率、風(fēng)險(xiǎn)管理能力等，確保金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。在政策調(diào)控方面，中國(guó)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，靈活運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策等手段，對(duì)住房金融市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，采取收緊貨幣政策、加強(qiáng)信貸調(diào)控等措施，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，采取寬松的貨幣政策、加大財(cái)政支持等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。要加強(qiáng)住房保障政策的實(shí)施，加大對(duì)保障性住房的建設(shè)投入，完善住房補(bǔ)貼制度，提高中低收入家庭的住房可及性。4.3住房保障政策方面4.3.1針對(duì)不同人群的住房保障措施美國(guó)針對(duì)不同人群制定了豐富多樣的住房保障措施。對(duì)于普通居民，政府通過(guò)實(shí)施低息貸款政策來(lái)降低購(gòu)房門檻。美國(guó)政府支持的房利美和房地美，從銀行等金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買住房抵押貸款，將其打包成證券在市場(chǎng)上出售，從而為銀行提供更多資金用于發(fā)放低息貸款。這使得普通居民能夠以較低的利率獲得購(gòu)房貸款，減輕了還款壓力。美國(guó)還提供購(gòu)房稅收抵免政策，購(gòu)房者在納稅時(shí)可以享受一定額度的稅收減免，進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本。退伍軍人作為特殊群體，受到美國(guó)政府的高度關(guān)注。政府設(shè)立了專門面向退伍軍人的住房貸款支持和擔(dān)保計(jì)劃，退伍軍人管理局為退伍軍人提供住房貸款擔(dān)保。這意味著當(dāng)退伍軍人無(wú)法按時(shí)償還貸款時(shí)，退伍軍人管理局將承擔(dān)部分或全部還款責(zé)任，大大降低了金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而使得退伍軍人更容易獲得住房貸款。一些州和地方政府還為退伍軍人提供購(gòu)房補(bǔ)貼，幫助他們支付首付款或償還貸款，提高了退伍軍人的住房可及性。中低收入家庭是美國(guó)住房保障政策的重點(diǎn)扶持對(duì)象。政府建設(shè)了大量的公共住房，以較低的租金出租給中低收入家庭。這些公共住房的租金通常根據(jù)家庭收入水平來(lái)確定，一般不超過(guò)家庭收入的30%，大大減輕了中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)。政府還實(shí)施了租房補(bǔ)貼政策，向符合條件的中低收入家庭提供租房補(bǔ)貼，幫助他們支付房租。低收入住房稅收抵免政策也是重要舉措之一，該政策允許開(kāi)發(fā)商在建設(shè)面向中低收入家庭的住房項(xiàng)目時(shí)，獲得一定的稅收抵免，從而鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)更多的保障性住房。美國(guó)針對(duì)不同人群的住房保障措施對(duì)中國(guó)完善住房保障政策體系具有重要的借鑒意義。中國(guó)可以學(xué)習(xí)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)不同人群的需求和特點(diǎn)，制定差異化的住房保障政策。對(duì)于普通居民，進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高公積金的覆蓋率和使用效率，降低居民購(gòu)房成本。對(duì)于退役軍人，建立健全退役軍人住房保障機(jī)制，提供貸款優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等支持，體現(xiàn)對(duì)退役軍人的關(guān)愛(ài)。對(duì)于中低收入家庭，加大保障性住房的建設(shè)力度，增加保障性住房的供應(yīng)，完善公租房、廉租房等制度，提高中低收入家庭的住房保障水平。4.3.2住房保障政策與金融市場(chǎng)的結(jié)合美國(guó)住房保障政策與住房金融市場(chǎng)相互作用的機(jī)制較為復(fù)雜且成熟。在一級(jí)市場(chǎng)上，聯(lián)邦住房管理局（FHA）為中低收入家庭提供住房貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保。FHA的擔(dān)保降低了金融機(jī)構(gòu)向中低收入家庭發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使得金融機(jī)構(gòu)更愿意為這部分人群提供貸款。政府還通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向中低收入家庭發(fā)放住房貸款。對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合一定條件的住房貸款給予稅收減免，提高了金融機(jī)構(gòu)參與住房保障的積極性。在二級(jí)市場(chǎng)上，房利美和房地美發(fā)揮了關(guān)鍵作用。它們從金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買住房抵押貸款，將其打包成抵押支持證券（MBS）在市場(chǎng)上出售，為住房金融市場(chǎng)提供了充足的流動(dòng)性。通過(guò)購(gòu)買面向中低收入家庭的住房抵押貸款并進(jìn)行證券化，使得更多的資金能夠流向中低收入家庭住房領(lǐng)域，促進(jìn)了住房保障政策的實(shí)施。政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GNMA）為政府擔(dān)保的住房抵押貸款提供擔(dān)保，進(jìn)一步增強(qiáng)了抵押支持證券的信用，吸引了更多的投資者參與住房金融市場(chǎng)。美國(guó)住房保障政策與住房金融市場(chǎng)相互作用的機(jī)制對(duì)中國(guó)促進(jìn)住房保障政策與金融市場(chǎng)有效結(jié)合具有重要的啟示。中國(guó)應(yīng)加強(qiáng)住房保障政策與金融政策的協(xié)同配合。在保障性住房建設(shè)方面，加大金融支持力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期、低成本的資金。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行可以為保障性住房項(xiàng)目提供專項(xiàng)貸款，降低項(xiàng)目的融資成本。推進(jìn)住房公積金制度改