企業(yè)管理北海項(xiàng)目提案

第一章市場(chǎng)狀況

北誨?市場(chǎng)在經(jīng)歷了10年前?的“大躍選”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開

始逐漸復(fù)蘇。北誨房地產(chǎn)新格局初顯。

（一人各領(lǐng)風(fēng)騷三五年----房地產(chǎn)板塊分析

1、云南路板塊

云南路板塊的銀龍花園傳來停工的靖息，原稱五月交房的承諾將無決實(shí)現(xiàn)；

靖海居的代理銷烏商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；磬桂華庭銷烏停滯不黃....

云南路顯得冷清農(nóng)籍。云南路樓市進(jìn)入到第二季良以來，失去了以往火爆的風(fēng)光，

像是失寵的孩子。以上例舉的幾個(gè)樓盤出現(xiàn)茹售受阻的問題，歸根到底主要是與

開發(fā)商的實(shí)力及第哈有關(guān)。

有一點(diǎn)值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南

路市場(chǎng)的建成并投入使用，周邊生澹配套設(shè)卷的日益克豆，相信在今后的5年時(shí)

間內(nèi)，云南南路還能風(fēng)韻猶存。這么比稀是因?yàn)?，云南路有一個(gè)十足的硬傷，散

亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進(jìn)入的最大障礙。

2,叩川路板次

卬川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并a呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府

方面推出的政務(wù)區(qū)帶動(dòng)了整個(gè)地塊的升溫。

北海?的間城中心、可以說還集中在北部灣路"U擊于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)

配套、業(yè)忠組合等方面的嚴(yán)重抉陷，舊城區(qū)已經(jīng)墟以承武高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市

運(yùn)作，并將直接限制城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。因此I北海?城市格局遷移勢(shì)在必行。

然而，北海新城中心將花漆何處?從地理住置上看,北海城市中心的遷移總是接照

時(shí)間順序向交通使使、人。流動(dòng)大的新城區(qū)發(fā)展；并且呈現(xiàn)典型的“北南朝句”：

即珠海路一中山路一北部灣路—北海大道北誨?大道與5川路交匯地段，連接

桂海嵩速、西達(dá)先誨港、南通鍬津、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達(dá)，再加上市

政府的定址，讓人們深信這里將■成為北海新的城市中心

除了這一因素的影響，R川先天優(yōu)勢(shì)對(duì)板塊的支持力度也十分重要：

四川路北段所連接的外沙海絆島，是北海城市發(fā)展的一個(gè)新亮點(diǎn)。作為一個(gè)

城市特色濃游先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，外沙海絳島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川

路注入了更多的活力和色影；外沙海絳島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場(chǎng)——

北部碣廣場(chǎng)。廣場(chǎng)周邊有新力、鳥海、萬家興、寶誼等眾多大型商場(chǎng)，構(gòu)成北海

重要的商貿(mào)中心，而5川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不伍僅是北海

商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁條。繼續(xù)往南，就選入了以外貿(mào)、工有以及

寫字樓和許多娛樂休閑場(chǎng)所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當(dāng)成熟，各種資源的相

對(duì)集中使得四川路自身的價(jià)值更得以繼續(xù)提升。再繼續(xù)往南，市行政中心就在0

川路上。如此一條我金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市

政中心四文城市中心，柳有豐富的城市各種成都此本褥源C

擁有如此灰多得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)的四川板塊成為市場(chǎng)花兒也就不足為奇了。

3、茶亭路板塊

埼藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個(gè)項(xiàng)同成就

一個(gè)板塊，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)。相對(duì)而言，茶亭路的發(fā)展縱

深肺差，整個(gè)茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而旦能真正享受海景的也不多，

沒有多少發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3、銀彈板版

近20個(gè)城建重點(diǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)取在年內(nèi)開工，這些重點(diǎn)項(xiàng)目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。

包括段密達(dá)5億的“揚(yáng)帆”酒店、北海碧海鐵沙國際椒游項(xiàng)q、保灘中區(qū)改遭二期

工程、海泰別爨女造、鍬灘樂園女逢.、國際游艇俱樂部改造、鐵灘中區(qū)A地塊

項(xiàng)月開發(fā)、銀灘音樂嘖泉改造工程、北海大學(xué)園區(qū)周邊市政配套設(shè)拘、北部請(qǐng)大

道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工

程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊將是一個(gè)新的地產(chǎn)亮點(diǎn)。

4、湖州島板塊

海城區(qū)新引選落實(shí)項(xiàng)目12個(gè)，內(nèi)資利倉密金新增3696萬元，其中潮洲鎮(zhèn)?的

上島項(xiàng)目到住內(nèi)賽1652萬元、外資175萬美元。湖州島的熱度在逐漸升溫，已有

不少人杷目先轉(zhuǎn)向那里。雖然現(xiàn)在配套設(shè)花等各方面的條件與其他板塊相比，相

差其適,但其發(fā)兼潛力巨大?，F(xiàn)在政府似乎還未意識(shí)到，式是沒有能力進(jìn)行開發(fā)。

與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動(dòng)，都有意向該島投春，由于存在

政策方面的障礙，現(xiàn)在忐勢(shì)并不明朗。相信一切會(huì)在近年內(nèi)得到完滿的斛決，屆

時(shí)出現(xiàn)一個(gè)多贏的局面。

這里大摩預(yù)測(cè)，由于存在猴游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及該島獨(dú)特的地理住置、久候環(huán)

境等因素的影響，今后的涸州島將會(huì)成為另一個(gè)海南島，一個(gè)淑滋度假的真正的

“侯鳥”型的居住者。這些購房者對(duì)火海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處

屬于4己的空間，因此在海邊的商品房成為其首也的度假“'基地”。海邊的房子受

到越來越多諸如此類人群的青味。目南，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而忽絡(luò)開

發(fā)商極大的?會(huì)間充分發(fā)揮。

茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個(gè)典型的代表，其艮好的銷售

售業(yè)績(jī)，表明了海景房的廣闊的潛力。

3、旅游地產(chǎn)風(fēng)生K起.

多個(gè)在建.或是立項(xiàng)的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項(xiàng)目的出現(xiàn)，標(biāo)志

著誠瀚地產(chǎn)會(huì)是今后的重頭戲。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類

項(xiàng)目可能出現(xiàn)井噴式的增加。

（三），客戶情況

由于10年前■的的房地產(chǎn)泡洪的破裂.北誨當(dāng)?shù)厝藢?duì)房地產(chǎn)已線變得不再敏感

威。北海市市區(qū)人口不足30萬,本地市場(chǎng)次量有F艮。自從2000年政府啟動(dòng)房地

產(chǎn)市場(chǎng),2002年正式復(fù)發(fā)以來,異地家戶成了支撐北海樓?市的主導(dǎo)力量。

L北誨本地居民對(duì)商品房仍舊興捶不大，他們更愿意買下一塊宅基地，自己也

房。占天占地，仍然是第一選擇。

外地人才、?勞動(dòng)力就業(yè)北海，“準(zhǔn)北誨人”這類農(nóng)戶普通持觀望杰度，由于把

握不了層地產(chǎn)發(fā)展是勢(shì)，不知何去何從。如果出手將會(huì)選擇一些投資型的產(chǎn)品，

且希望能統(tǒng)一經(jīng)管的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實(shí)力如何，才會(huì)做出購買。

2、界地農(nóng)戶成了化誨樓市的主體。自1999年以來，北海市的外來購房書中,

一直以西北，東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙

江及廣西南宇等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高柚樓盤。在今年3?

4月間的江浙購房團(tuán)和10月的上海購房團(tuán)，托起了整個(gè)北海樓市，北漆樓市巳

經(jīng)典為比魏的群的外於性質(zhì)一個(gè)畸形市場(chǎng)。

外地農(nóng)戶成了普遍持投資心忐，杷北誨現(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相

比，覺得北海房?jī)r(jià)水位低，有很大的增值,史阿。通常選擇：?jiǎn)蝺r(jià)較低的商鋪，地

段較好總價(jià)較低的公寓，能看海景好，而只按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，

多半是些期房，智下一定的空間以便于炒做獲利。

第二幸別堂市場(chǎng)初探

從市場(chǎng)細(xì)分來看，別受市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別堡需

求量很大，而北海近幾年伍有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園，蛇?；▓@和華杰溫

罄園等幾個(gè)別空樓盤棺出。其中，海泉物業(yè)屬于崔尾工程，至今權(quán)屬唯以理清，

只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場(chǎng)，即使買家現(xiàn)在購買了，也無成人住。其他幾個(gè)樓盤，

都運(yùn)離誨邊.，戶型、配套設(shè)拈、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重

的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層

?管理人員，也基本買不到合意的別贊住宅，出現(xiàn)遍地別堂，卻沒有適合市場(chǎng)要求

的產(chǎn)品的尷尬局面。是而本崇明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，

更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展法入了活力。

北海別量市場(chǎng)呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

1、市場(chǎng)供應(yīng)潺力巨大，支戴高。

10年看的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個(gè)度假城市，

別堂規(guī)劃用地不在少數(shù)。成看泡床的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半

拉子”工程。隨著市場(chǎng)的復(fù)蘇，務(wù)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場(chǎng)受益達(dá)到“零

界點(diǎn)”，就會(huì)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，一旦時(shí)機(jī)成熟，就會(huì)迅.速重入市，槍奉市場(chǎng)份領(lǐng)。

由于此類獨(dú)土地在北海序地土地市場(chǎng)占有較大份額，因此整個(gè)別贊市場(chǎng)未來

狀況難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，市場(chǎng)的變量大。

2、北海別壁相套素質(zhì)多差不齊，接體水平較低

在調(diào)查中，北海最著名的明星別贊盤“華杰馨園”，兵營式布局，整體規(guī)劃設(shè)

計(jì)嘖顯呆板，空間變化少，沒有動(dòng)感和曲折；園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)給人

以暴發(fā)戶農(nóng)民房感覺。在也不少別蟹盤，實(shí)質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別型、多層、

小高層各種建筑體混合。然乏別贊作為高檔盤的尊家、嵩枯、華貴。

3、獨(dú)樁別堂商為市場(chǎng)主流。

北海別堡市場(chǎng)中,主要來自于外地客戶。北海以,史卷清新，卷候宜人，應(yīng)宜

休閑和泰老，在當(dāng)?shù)刭徯蚴且环N“健康投資”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海

市日番超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購房者入市的主要因素。

在北誨市場(chǎng)獨(dú)林別贊的主流價(jià)住在60?80萬之間，如此低廉的價(jià)格.對(duì)于一

或城市的農(nóng)戶,無論是發(fā)資家還是準(zhǔn)備在北誨置業(yè)，休閑半老的家戶，只及相所在

城市的1/4?1/5。價(jià)格巳經(jīng)不是此類農(nóng)戶考慮的問題。他們追求的是一種頂尖的

生活方式,獨(dú)門獨(dú)院,要的就是真正別墅的生活，能夠體現(xiàn)身份地住的別1：。別箜的

本質(zhì)是，春華。獨(dú)林別里才能充羞的染轉(zhuǎn)，秀華。

實(shí)際上，市場(chǎng)已經(jīng)證實(shí)了一個(gè)問題。華杰簪園作為別贊市場(chǎng)的一個(gè)有影響力

的大盤，同時(shí)作為一個(gè)策為成功的別堂盤，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。豪杰占地200

余畝，全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為獨(dú)棟別蟹，其主要的特點(diǎn)就是1、戶型大，建筑面余從280

平方米?460平方米；2、花園而鉗開陶，景天的達(dá)到800平方米。業(yè)主充分體

驗(yàn)到了別堂的生活：花園、獨(dú)門獨(dú)院。在疑初的規(guī)劃中，總戶數(shù)是190林；在一、

二期推向市場(chǎng)，大戶型受到強(qiáng)烈追捧后，在三、s期中把原先定住為中小戶型的

全部改.為大戶型，忌戶數(shù)減少到17()戶。充分體現(xiàn)了豪宅的風(fēng)范。歸根結(jié)底，華

木叫好又叫座的根本原因，就是定住為的獨(dú)株別墅，滿足了客戶心理上對(duì)“真正”

別爨生活的謁里。

值得關(guān)注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對(duì)北

誨這個(gè)以外銷性質(zhì)為主的的市場(chǎng)，仍然選擇獨(dú)棟別贊作為該項(xiàng)百的定住，值得我

們研究和關(guān)注。

從市場(chǎng)的反映來看，在我們調(diào)查的幾個(gè)樓盤中，獨(dú)柱別嬖實(shí)現(xiàn)的銷售情況最

為理想，接近80%的銷烏率，己畿說明了問題。

4,浜都別望日誨西山

實(shí)際上，藤排別堂本來就是一個(gè)尷尬的產(chǎn)品，從它出生之日起，就注定是一

種過渡產(chǎn)品。聯(lián)排別墅是介于低層住右和別里之間的一種產(chǎn)品，是一種“身自來品”。

是在城市土地資源日益稀然的情況下，為滿足城市中產(chǎn)階級(jí)一族對(duì)嵩品質(zhì)住宅要

求而建的。該階級(jí)在大城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒有足夠的能力去郊外購

竟真正的別贊，退而求其次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身

份和實(shí)力的體現(xiàn)了。在更大的層度上，聯(lián)排別鬢更接近于低層住電。

在北海別贊市場(chǎng)上，根據(jù)上文所述，不得已，退而求其次選擇聯(lián)排別堂的因

素將不復(fù)存在。1、土也稀缺因素。10年否的泡沫.，使得北海大量商品房開發(fā)土

地至今閑置，“凡有用不完的地，沒有建不起的房'。土地不屬于稀缺資源，大片

的土地在等待發(fā)開，而且許多是別堂用地。2、經(jīng)濟(jì)制約。北海樓價(jià)較低，均價(jià)

大概在1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的1/6左右，60?80萬一棟

的獨(dú)林別堡，同樣的價(jià)錢，在北海只能買一套兩層的公寓。況a,能夠在北海這

種環(huán)境優(yōu)美的誨濱城市購置房產(chǎn)，休閑度假或者投資，本身就說明了業(yè)主的身份

和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。作為禹靖住宅產(chǎn)品的別堂，在這些客戶眼中，已經(jīng)是一種平民化的

產(chǎn)品了。

從市場(chǎng)的反映來看，聯(lián)排別量的銷售情況不盡如人意，和獨(dú)棟相比，有相當(dāng)

大的差距，這也說明了市場(chǎng)的取向。

第三章項(xiàng)目地塊分析、產(chǎn)品定位

r一人項(xiàng)月所在區(qū)域分析（除）

(二人項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)(S)

1、項(xiàng)目地塊臨海1在推廣上利于造勢(shì)

2、項(xiàng)目伉于需速落口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)

3、土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā)

4、土地獲取價(jià)格低，開發(fā)成本低

劣勢(shì)CWJ

1、項(xiàng)目用地被市政規(guī)劃路(7錄化帶)隔成兩塊，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃

2、枚于北海大道與北部碣東路兩條主干道交匯灰，噪音、塵灰等污染較大

3、項(xiàng)目所處焉德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高柚明星模

盤，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

4、項(xiàng)q周邊市鎮(zhèn),生活等百乙套設(shè)購不完善，距市中心、、風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)

5、項(xiàng)目地塊較小，可提高項(xiàng)4本身價(jià)值因素有限

機(jī)會(huì)CO)

1、項(xiàng)目周邊別堂樓盤較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤檔次不嵩。

2、北誨然乏嵩品質(zhì)別蟹盤，市場(chǎng)的?空白點(diǎn)，本項(xiàng)目準(zhǔn)確杷握市場(chǎng)需求，迅速

入市可以填補(bǔ),全缺

3、地塊之間公共用地可充分利用，做成為項(xiàng)目照套的園林綠化、休閑，娛樂

等公共場(chǎng)所

4、別堡地板收縮，市場(chǎng)凸現(xiàn)別蟹珍稀，地塊位于高速路。處，搶占外地客源

贏得先機(jī)

威脅fTJ

1、大部分于十年百枇賣的別蟹用地至今尚未開發(fā)完成，市場(chǎng)潛在開發(fā)量大,

未來的競(jìng)爭(zhēng)激烈、

2.現(xiàn)存歷史迷?別量群存量大，住差.環(huán)境與佳的不在少效，不少樓今等特

時(shí)凱，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，可迅速重新入市。市場(chǎng)變敷大。

第叩幸項(xiàng)目定住

（一人市場(chǎng)定住

北海從2002年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非全快，大有重新復(fù)蘇，再次起

飛之勢(shì)。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地家戶的需求，開發(fā)能滿足異地客戶需

要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共詼。

其中有包括了別墅低卷度、低層的這樣一種居住方式。這種居住方式能修逸

速地發(fā)展有幾方面的原因。

一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長(zhǎng)，一部分人（尤其是在收入水

平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，

所以希望有別堂這樣一種居住方式。

第二個(gè)原因，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超高層建筑正成為城

市的主體建筑。對(duì)于低密度住宅，益至是多層住宅，就成了大城市人一種春侈的

夢(mèng)想和向往U

第三個(gè)原因，就是大城市污染日益嚴(yán)重，城古住宅的郊區(qū)化，也是大城市居

民謁望清新型專，可以自由奔跑的綠地，人們渴望回歸＜1然的一種表現(xiàn)。

北海的優(yōu)美自然環(huán)境、羨好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景瑰，是其他城市所沒

有的。是體閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。

第卯個(gè)原因，也是最重要的一個(gè)原因，就是北海的房地產(chǎn)價(jià)格叱起東部發(fā)達(dá)

地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的10%?20%。北誨的1林北誨經(jīng)濟(jì)型別盤=上

漆1杰普通兩房公告二市中心1番單身公禽。據(jù)此分析，不便能充分實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)百

得價(jià)值，更是妨大了本項(xiàng)目的的客戶群體。

所以用這樣8個(gè)朦因，以及我們之前對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)同地塊的分析，就決定本項(xiàng)

日定在勢(shì)低畬度住宅的一個(gè)可行性。

從低密度住宅宏觀這個(gè)概念來看，不應(yīng)該看作別里就是豪宅，應(yīng)該看到，別

里是一種低密度的居桎方式，那么.它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高

標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。有一種別型就是為了休假用的，宴非常的鄉(xiāng)村化，很符單，而且

別有情及。所以對(duì)別墅這樣一種居住方式的認(rèn)識(shí)上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這

樣的板念。

是住一：

I、根據(jù)前文的分析，由于本項(xiàng)目別贊用地的自然環(huán)境資源并不理想，以及

項(xiàng)目用地本身地局F艮性，并不足以支券其開發(fā)尚為真正意義的年柚別盤橫盤，轉(zhuǎn)

而成為經(jīng)濟(jì)型別里則可以解決這一問題。經(jīng)濟(jì)別里是別堂家族中的新面扎，是別

空類產(chǎn)品放在嵩貴的身份以迎合更大的消編屋而所作出的示板變化。同時(shí)也是國

內(nèi)請(qǐng)費(fèi)需求的反映。其密度較嵩，通常在0.4?0.6之間，但由于單體面余較小,

通常在180?240平米之間，也有一個(gè)小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求

求。

2.根據(jù)市場(chǎng)分析得知，作為主流的經(jīng)濟(jì)別贊的代表作，張排別贊不適應(yīng)在北

海市場(chǎng)的要求，市場(chǎng)參量有F艮，從市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)情況和?更益情況，我們將開發(fā)一種

新經(jīng)濟(jì)型別堂——小獨(dú)林，石積在180?240平方米之間，來滿足市場(chǎng)要求。

小獨(dú)棟不是別爨，除了別里'之風(fēng)已經(jīng)逆濫外，小獨(dú)棟本身也不具備別贊本義

的奢華。小獨(dú)棟也絕非TOWNHOUSE.。別室之后有TOWNHOUSE,那么，今

夫TOWNHOUSE之后有小獨(dú)棟，本身就是一種升級(jí)，這種升級(jí)還表現(xiàn)在有差異

性的拒絕上，不僅是戶名和房?jī)r(jià)的問題，更主要是藉科文化取向問題。

小獨(dú)棟住置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，而余上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上

不求春華但絕不低檔，房?jī)r(jià)上不取暴利也不做低價(jià)，包括其宣傳中不做概念也不

林新立異等各個(gè)方面，正是小狄林這種從物質(zhì)層面到精計(jì)層面的樣換，使我們發(fā)

現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場(chǎng)的價(jià)值所在。隨著小褥超越新新人類而真正

成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅(jiān)人群越來越有品優(yōu)化和個(gè)性化，

那么，小獨(dú)棟的家群不僅會(huì)越來越多，而只必將成為一個(gè)主流市場(chǎng)。

作為別贊家族一個(gè)新的物業(yè)形忐，定住于小微棺，可以最大限度滿足開發(fā)商

對(duì)利溝的要求，同時(shí)避免了定位成為聯(lián)排別贊這么一個(gè)他尬的產(chǎn)品。但是，又與

北海市場(chǎng)對(duì)大而余利堡需求更受市場(chǎng)歡迎，逐漸龍為主盛這個(gè)事實(shí)而修C

明確小獨(dú)棟的目標(biāo)客戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對(duì)性地作訴求，打動(dòng)

客戶“心"，是該定住的關(guān)鍵。

定依二:

從市場(chǎng)分析中，我們不舉得處結(jié)論，獨(dú)林別饕代表了此海別蟹市場(chǎng)的發(fā)展方

向，我們掙木項(xiàng)?定用成為一個(gè)能獨(dú)棟核批質(zhì)別夏區(qū)。面收在280?400平方米

之間。

可以預(yù)見的是，定住作為的獨(dú)棟別堂，是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，但同時(shí)，

也是利泗最小的一個(gè)方案。

（二人2戶走住

由現(xiàn)在北海市場(chǎng)反映來看，界地購買占有較大比豆，但由市場(chǎng)分析可以看出，

北海R前別嬖定校在第一居所，真正面向異地客戶的嵩端產(chǎn)品兼口產(chǎn)重。

由于生忐環(huán)境保護(hù)良好，投資環(huán)境不斷女善，加之北海市政府為盤活空置商

品序采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期序

地產(chǎn)交易量的30%以上，其中大多是到北誨度假、養(yǎng)老的。有人算過：“到2002

年，北京空巢彖庭約有170.2X34%X（l+4.4%2+2=31.5（萬戶），上海交巢家庭約

有100+2=50（萬戶），如果這些空篥家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一

項(xiàng)就會(huì)有（61.5+50）萬戶X10%X15萬元=122.25（億元）的巨大市場(chǎng)。這還僅僅是

京滬兩地的,史票家庭，如果放眼全國，甚至世界,這個(gè)市場(chǎng)不可限量?！?/p>

事實(shí)上，東盟博覽會(huì)在廣西地召開，北海成為大西南，善至是中國南部出海

大通道。鄰近的馬來西亞和泰國，新加坡等國家，正在通過版游，加強(qiáng)對(duì)日本、

韓國等國家近行金傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到專候溫峽的熱帶海濱地區(qū)來生活。外

地和國際養(yǎng)考房地產(chǎn)市場(chǎng)料是北濠長(zhǎng)期的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。

此外，度假、休河別室的市場(chǎng)需未充分挖掘。根據(jù)目前北海酒店式度假公寓

的市場(chǎng)艮好的需求狀況和市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)程灰，度假劉嬖作為百向擁有共同宏戶的度假

公寓，實(shí)際上是對(duì)該農(nóng)戶群體的選一步細(xì)分，是對(duì)高端農(nóng)戶的細(xì)分。度假休閑別

堂籽是北誨別鬢一個(gè)重要組成部分。

根據(jù)日奇北海房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)以外地客戶為主的這一個(gè)狀況，我們判

言，本項(xiàng)目農(nóng)戶將以異地2戶為主，主要來4發(fā)達(dá)地區(qū)收入水平裝焉城市。

家戶構(gòu)成一:

當(dāng)項(xiàng)目定住為小獨(dú)林時(shí)，我們的日林家戶群體來源廣泛。由于北海整體樓價(jià)

也低廉，小獨(dú)林別生的忍價(jià)能夠控制在50萬左右,相對(duì)而沿海?和發(fā)達(dá)地區(qū)的中產(chǎn)

以上階級(jí)都有經(jīng)濟(jì)能力請(qǐng)費(fèi)。

I、對(duì)于社會(huì)頂層階級(jí)而言，小獨(dú)棟作為在海濱城市一個(gè)休閑度假場(chǎng)所，是該

階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。對(duì)于該階層而言，可以作為一種長(zhǎng)期度假場(chǎng)所，無

論平時(shí)有無，或是多，少時(shí)間此行享受，RfJ使長(zhǎng)期空置或是閑置，因?yàn)榭?、價(jià)低廉，

也不至于心緣。正是因?yàn)樵撾A級(jí)房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達(dá)城市置業(yè)成本過高，

會(huì)適當(dāng)?shù)脑谝恍╋j游、觀光、風(fēng)景的二、總是三線城市置業(yè)，即是作為投褥，又

可作為不動(dòng)產(chǎn)。在異地海瀆城市，一個(gè)風(fēng)景如畫的勝地，也是一種社會(huì)身份的體

現(xiàn)。

2、對(duì)于社會(huì)的中產(chǎn)階級(jí)。該群體是社會(huì)的一個(gè)中流砥柱，社會(huì)的中堅(jiān)群體。

該群體不具備千萬級(jí)的清費(fèi)能力，但對(duì)別蟹的熱愛卻超出了一般的想象。對(duì)于生

活的品味和個(gè)性化的需求也越來越高。同樣的一個(gè)理由，在大城市的別劈對(duì)于他

們而言仍然是一種杳侈，對(duì)于聯(lián)排之類的“偽別鱉”卻也看不上眼。同時(shí)由于該

階層的工作壓力巨大，不時(shí)的需要一段時(shí)間的輕松和休閑。度假場(chǎng)所的一個(gè)總價(jià)

不高的別蟹，既能滿足對(duì)別贊生活的渴里，又能時(shí)常遂行輕松憐悅的度假生活。

同時(shí)“度假誨濱城市的別贊”也能滿足小小的虛祭心。

3、卷至對(duì)于小資、白領(lǐng)一層的人士。在大城市養(yǎng)老成本過高，選擇一個(gè)環(huán)境

優(yōu)美，適于恭老的小城市，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

由以上三個(gè)消費(fèi)君，體，我們不唯進(jìn)行進(jìn)一步的推斷，由于房?jī)r(jià)的低廉，在一

線發(fā)達(dá)城市具備一定技能，有5?10年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能

力。

小獨(dú)柱，因其能滿足家戶對(duì)別量生活要求的向往，在經(jīng)濟(jì)上又不至于承受太

大負(fù)擔(dān)；在北誨這樣一個(gè)度假觸地能擁有一委條海別贊，她的家戶群體應(yīng)該是廣

泛的，市場(chǎng)潛力巨大。在宋戶層面上，我們火犀地預(yù)測(cè)，除了區(qū)外一嫉城市外，

還屆該充分批掘北漆本地、南空等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶。

根據(jù)前文的分析，北?？商峁﹦e別望物業(yè)的量是非常大的，如何左眾多別爨

魚中脫穎而出，就要比樓疊的整體索質(zhì)了。包括樓盤的整個(gè)規(guī)劃，囪藝設(shè)計(jì)、戶

型架構(gòu)、還有看不見，卻宏見存在的社區(qū)丈化。

客戶構(gòu)成二

當(dāng)項(xiàng)釘規(guī)劃走伐于獨(dú)棟豪華別別蟹時(shí)，目標(biāo)家戶相對(duì)明朗了很多。能買得起

100萬左右的別蟹，已經(jīng)將“農(nóng)戶一”2和3大部分都去掉了。此時(shí)，公司集團(tuán)

購買作為辦公場(chǎng)所、以及作為高屋領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會(huì)

增多。宏戶巳畿集中收了我們有說的“金手珞”蘇尖的階層，和暴發(fā)戶階層。

r三）價(jià)格定伉

因?yàn)楸焙e蟹的品質(zhì)、燙適時(shí)間、裝修等級(jí)參差不齊，因此在價(jià)格上反映出

較大的差異，主要分為三種：

自建別里?：1000元/nf以下

一般品質(zhì)別贊：叼樓盤100()-1300元/nf

新接盤1500-1800元/nf

高品質(zhì)別藜：舊樓盤1600-2000元/nf

新樓盤1800元/nf以上

根據(jù)本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目地市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在2200?2500元/nf以上，屬于

中高端別堂。

小獨(dú)柱均價(jià)控制成50萬左右，大概在45?60萬之間。與藤排相近，稍焉于

麻排。

獨(dú)棟豪華價(jià)格在100萬以上，價(jià)格體條可參照華杰罄園而定。

(^)產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)討定位

本項(xiàng)目無論是作為小狄林，灰是一般的獨(dú)林封蟹，還是其他，客戶基本上是

一畋的，大部分作為外銷房，農(nóng)戶來4于一端發(fā)達(dá)城市，作為誨瀆度假體閑的一

個(gè)場(chǎng)所和投資的物業(yè)。

在項(xiàng)目的產(chǎn)品.戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分考慮Q標(biāo)客戶個(gè)性、文化的因景，目

標(biāo)客戶所在地的社會(huì)皆景和文化背景，以對(duì)標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

心受我們可以根據(jù)容戶需求，在符合整體根計(jì)、規(guī)劃大刎的看提下，樓黑客

戶的需要設(shè)計(jì)，就是所謂的“行單地產(chǎn)

r一）小獨(dú)棟

小獨(dú)柱別贊特點(diǎn)緝助：其一是面點(diǎn)較?。黄涠际仟?dú)柱住宅；其三是忍價(jià)較

低。對(duì)比部分電梯公寓或花園洋序，購房者既享受了獨(dú)棟別贊的品質(zhì)，又有一個(gè)

可以承受的房屋總價(jià)O

小獨(dú)柱別贊中戶鰲面爾集中在200?240平方米左右，不論鄴種戶型均擁有

較好較實(shí)際的使用空間和花園。獨(dú)立往宅應(yīng)該最大限度地滿足別蟹的生活需求，

如擁有兩個(gè)方臥、大?空間挑會(huì)等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套序設(shè)計(jì)在

,史間上此行發(fā)揮。

我們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈鬼和

生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性,表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑，

追尋創(chuàng)新和獨(dú)有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃的小獨(dú)棟別贊在居住楔式上是純粹的

獨(dú)樁別嬖。

以囹合武如團(tuán)，不伍充分利用了有F艮的地面的空閭，更要營建獨(dú)特的?交網(wǎng)祝

角及獨(dú)立的生活情趣,。諾干個(gè)別堂組團(tuán)和諧相對(duì)，各居住姐團(tuán)相對(duì)的家，向心閨

合，形成大面積共享花囪中庭。各種精致戶型各盡其控，180?240平方米超級(jí)享

受。地上2層?3層結(jié)構(gòu)，b而通透。閱讀自然、健康與美，獨(dú)柱別望給了業(yè)主

更多可能。

小獨(dú)棟"人大標(biāo)準(zhǔn)”

林準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門獨(dú)戶，有無有地，有彖庭的私密空間；獨(dú)立私家花園；

林準(zhǔn)之二：運(yùn)合作“弟一居所”；能達(dá)到邊享更邊增倍的完美置業(yè)目的；

標(biāo)準(zhǔn)之三；仔適實(shí)用，不求喜華，面積為180-250平方米，布局合理，滿足三

口至五口之家高品質(zhì)居??；

更卷者，在建筑上用柩架結(jié)構(gòu)，戶型的沒計(jì)上就可以進(jìn)杼模塊或組合，

業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范陽內(nèi)，自行組合。

標(biāo)準(zhǔn)之B：交通方便，注置較好，從市中心的正常車程在20?40分鐘——離紅塵

不遠(yuǎn)，離自然很近；

標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個(gè)社區(qū)的功能配套，以滿足人們的耕神需求，即使現(xiàn)實(shí)的條件

目前還不是十分完善，但未來的預(yù)期十分看好；

林準(zhǔn)之六：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)處在一個(gè)相對(duì)合理的核置，而&在清費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受范囹

之內(nèi)，相對(duì)的性價(jià)比較高；標(biāo)準(zhǔn)之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化，

注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強(qiáng)調(diào)各自相對(duì)的獨(dú)立；

標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨(dú)特的生活品住，理性低調(diào)，

多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會(huì)的中奧一族。

（二）高柚獨(dú)棟

別嬖本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨(dú)械更是代表了眾多流嫉別墅中的的定級(jí)標(biāo)

準(zhǔn),體現(xiàn)了一種身份和地伐的若袞。更多的時(shí)候，“功夫巳在產(chǎn)品外”，除了對(duì)產(chǎn)

舄本身的,要求之外，針對(duì)項(xiàng)目特有的形忠和容戶特征，定立社區(qū)的“軟文化”，

杷“提焉社區(qū)舄質(zhì)，管也四南社區(qū)”的理念融入產(chǎn)舄的規(guī)劃設(shè)計(jì)各中。出含容戶

需要，挖*客戶港在需求,使之成為一個(gè)為宗戶量身定造的高國質(zhì)社區(qū)。

1、品質(zhì),底院

別蟹是整個(gè)住宅市場(chǎng)上的金字總產(chǎn)品。如果對(duì)贊產(chǎn)品一味地追求密度，就會(huì)

導(dǎo)致規(guī)劃品質(zhì)下降，導(dǎo)致很多別贊項(xiàng)目庭院面積大為縮水。

別費(fèi)的本質(zhì)是專侈，別費(fèi)的概念不僅包括或就本今，更重要的是4?象的庭院。

正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享更與大自然的親密接觸，

養(yǎng)花弄革，遛狗數(shù)步，卷至來一次室外燒烤或舉行家庭排隊(duì)。將生活空間從室內(nèi)

步展大空外，這也是別贊住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。沒有足夠面示的庭院，花嵩價(jià)購

置一個(gè)封閉的居住,史間沒有任何意義

2、品質(zhì)-戶型

對(duì)于嵩枯別舞產(chǎn)總的設(shè)計(jì)，需要在功能的細(xì)化、?史間尺度的準(zhǔn)確把握及?空間

先短的普適上多做文章。

隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必

然。冬會(huì)?空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和

埋放和結(jié)合。廚房、衛(wèi)生浴、更衣?室等?空間尺度及各功能分區(qū)也應(yīng)該滿足新的需

求變化。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的

需要，更表交也不能太促我等，至內(nèi)?史間的趣味性和流動(dòng)性和平面布局的結(jié)合都

是戶型設(shè)計(jì)中需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)叁。

3、品質(zhì)-3t就風(fēng)格

同前北海別梨產(chǎn)品蒞往以暴富式的張揚(yáng)，而然乏有品位的優(yōu)雅。別蟹不僅僅是

賣給暴發(fā)戶的，特別是本項(xiàng)目是以向發(fā)達(dá)一線城市外銷為主，。因此，在6it一些

別堡產(chǎn)品售至和農(nóng)民位宅并無二致。別蟹居然成為在住宅中價(jià)住最,，品住最低

的產(chǎn)品類型。

市面上別堂形象以歐美風(fēng)格為多,開發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對(duì)歐美的建筑進(jìn)行過深

深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號(hào)的堆砌中，形式、比例、

尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。同時(shí)不家忽視的是對(duì)細(xì)部的尊鼓，

很多產(chǎn)品顯得粗精，殖以體現(xiàn)高價(jià)物業(yè)的價(jià)值感。

第五章項(xiàng)⑷產(chǎn)舄裒刻與環(huán)藝創(chuàng)意

一、項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)日皆景

2.地塊普源

3.區(qū)域狀況

?交通

?開發(fā)

r略■)

?必杰

二、發(fā)展定佳

經(jīng)過對(duì)本地塊資源條件評(píng)價(jià)及北海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)城優(yōu)勢(shì)

和物業(yè)特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目發(fā)展概念描繪為：木項(xiàng)口占地分為兩塊，波市畋規(guī)

劃臭化帶粕隔，一塊妁31畝，一塊■49畝，合計(jì)80余畝。袞余率拄0?5計(jì)算，

詼盤就面收將近26700平方米，作務(wù)本公司開發(fā)地市看小別費(fèi)項(xiàng)目，以小秋林別

盤產(chǎn)品為主，以逵度超前的設(shè)計(jì)理念，聾造和突出項(xiàng)目度極體閑、投資界考，儕

偵秋者的黑點(diǎn)，使項(xiàng)目定成后成為，超與北漆現(xiàn)市別國開發(fā)水準(zhǔn)，賣現(xiàn)項(xiàng)6刃就

從物質(zhì)層面到精神層面的林姨，擁有誨湯或假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符

合中堅(jiān)宋盧蟀品味和小松精斗的復(fù)合型社區(qū)。

三、規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn)

L單一由南里別盤社區(qū)

“別如始終是少數(shù)人的奢侈“。一個(gè)優(yōu)秀的別蟹盤、一個(gè)成熟的社區(qū)，應(yīng)該

具備生忐、丈化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅秋作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)

該就入到生活中去，成為生活的一個(gè)組成部分。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較禹的項(xiàng)

H,產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為技取更高利闊而將的別里社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、

疊拼、卷至低層樓中橫等大雜燼，而降低整個(gè)枝?盤形象。準(zhǔn)確定住為小獨(dú)林別爨，

堅(jiān)持獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院，回歸別堂原生態(tài)本質(zhì)，針對(duì)所定位請(qǐng)獲群體之間的共性及

差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品謾計(jì)思路與開發(fā)理念等方面要求與請(qǐng)家群體實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接，

根據(jù)家戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足農(nóng)戶個(gè)性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。