寫字樓樓盤招商規(guī)定一、概述

寫字樓樓盤招商是商業(yè)地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，涉及招商策略制定、客戶篩選、合同簽訂及后續(xù)運營管理等多個方面。為確保招商工作規(guī)范、高效，需遵循系統(tǒng)性的規(guī)定與流程。本指南從招商準備、客戶審核、合同管理及服務保障四個維度，詳細闡述寫字樓樓盤招商的核心要求與操作要點。

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二、招商準備工作

招商準備階段是確保項目順利出租的基礎，需全面梳理項目資源并制定科學計劃。

（一）市場調研與分析

1.目標客群定位：根據(jù)寫字樓定位（如高端商務、科技園區(qū)等），確定核心招商對象（如金融、科技企業(yè)等）。

2.區(qū)域需求分析：調研周邊企業(yè)數(shù)量、行業(yè)分布及租賃偏好，參考近三年區(qū)域內寫字樓空置率（如示例數(shù)據(jù)：15%-25%）及租金水平。

3.競爭對手分析：對比同區(qū)域內競品項目在面積供應、配套服務等方面的優(yōu)劣勢。

（二）資源梳理與包裝

1.硬件設施清單：列出可租賃單位的基本信息，包括層高、柱網(wǎng)間距（如4.5-5.5米）、層面積（如100-1000㎡不等）。

2.配套服務說明：明確商務中心、會議室、安保系統(tǒng)等增值服務配置標準。

3.營銷材料制作：設計項目手冊、3D效果圖及租賃政策摘要，突出交通便利性（如距地鐵X站步行5分鐘）。

（三）招商預算與時間規(guī)劃

1.成本核算：包含招商團隊薪酬、營銷費用（如比例占首年租金的5%-10%）及中介傭金（如1%-3%）。

2.時間節(jié)點設定：制定分階段目標，如前三個月完成30%出租率，首年出租率目標達70%-80%。

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三、客戶審核流程

客戶篩選需兼顧企業(yè)實力與項目匹配度，確保長期穩(wěn)定租賃關系。

（一）資質審核要點

1.企業(yè)認證：要求提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等，核實經營狀態(tài)（如正常經營滿2年）。

2.行業(yè)合規(guī)：確認企業(yè)業(yè)務范圍符合寫字樓定位（如禁止餐飲、娛樂等敏感行業(yè)）。

3.財務實力評估：通過銀行征信報告或審計報告，參考年營收規(guī)模（如示例數(shù)據(jù)：500萬-5億人民幣）。

（二）租賃需求匹配

1.面積需求核對：根據(jù)企業(yè)辦公規(guī)模，匹配可分割或整層租賃方案。

2.裝修要求評估：確認裝修標準是否超出合同約定（如最大凈高限制3.8米）。

3.租期意向溝通：優(yōu)先選擇長租客戶（如3年以上），優(yōu)先級排序為：國企＞外企＞民營企業(yè)。

（三）背景調查流程

1.租賃歷史核查：調用第三方數(shù)據(jù)平臺驗證企業(yè)過往租賃記錄。

2.合作方確認：如涉及母公司租賃，需同時審核關聯(lián)企業(yè)資質。

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四、合同簽訂與管理

合同是招商工作的法律保障，需嚴格規(guī)范條款內容與履行監(jiān)督。

（一）核心條款制定

1.租金與押金：明確基礎租金（如元/㎡/月）、遞增機制（如每年5%調增）及押金比例（如押三付一）。

2.物業(yè)費構成：分項列明空調、清潔、安保等費用標準（如15元/㎡/月）。

3.違約責任：約定提前退租罰則（如支付相當于兩月租金的違約金）。

（二）履約過程監(jiān)控

1.進場驗收：組織雙方對裝修范圍、材料品牌進行簽字確認。

2.款項支付跟蹤：建立月度租金臺賬，對逾期支付啟動催繳程序。

3.變更管理：所有合同調整需書面確認，涉及面積增減需重新測繪簽字。

（三）續(xù)約與退出機制

1.續(xù)約優(yōu)先權：對滿租期客戶提供30天優(yōu)先談判期。

2.退出方案：明確解約條件（如企業(yè)注銷、連續(xù)空置6個月），提供搬遷協(xié)助服務（如推薦第三方搬家服務商）。

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五、服務保障體系

優(yōu)質的租戶服務是提升項目口碑的關鍵環(huán)節(jié)。

（一）日常運營支持

1.設施報修響應：建立24小時報修系統(tǒng)，承諾4小時內響應、24小時內解決。

2.訪客管理：提供訪客預約平臺，加強大堂安保值班頻次。

（二）增值服務清單

1.行政支持：免費提供快遞收發(fā)、會務預訂等基礎服務。

2.政策解讀：定期推送區(qū)域人才政策、稅收優(yōu)惠等信息。

（三）客戶關系維護

1.滿意度調查：每季度通過問卷或訪談收集租戶反饋。

2.活動組織：每年舉辦1-2次租戶交流會，促進企業(yè)間合作。

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總結

寫字樓樓盤招商需系統(tǒng)性執(zhí)行準備、審核、簽約、服務全流程管理。通過精準的市場分析、嚴格的客戶篩選、規(guī)范的合同條款及完善的服務體系，可提升出租率并建立長期穩(wěn)定的租戶關系。

二、招商準備工作

招商準備階段是確保項目順利出租的基礎，需全面梳理項目資源并制定科學計劃。

（一）市場調研與分析

1.目標客群定位：根據(jù)寫字樓定位（如高端商務、科技園區(qū)等），確定核心招商對象（如金融、科技企業(yè)等）。

(1)區(qū)位優(yōu)勢分析：評估項目周邊的產業(yè)聚集度，如金融街、科技園等特定產業(yè)集群對目標企業(yè)的吸引力。

(2)交通可達性測試：量化評估地鐵、主干道、機場的通勤時間，參考示例數(shù)據(jù)：地鐵覆蓋半徑5公里內企業(yè)占比達60%。

(3)配套完善度評分：建立評分體系，涵蓋餐飲、酒店、會展中心等配套項目的豐富度與距離（如項目500米內餐飲點數(shù)量）。

2.區(qū)域需求分析：調研周邊企業(yè)數(shù)量、行業(yè)分布及租賃偏好，參考近三年區(qū)域內寫字樓空置率（如示例數(shù)據(jù)：15%-25%）及租金水平。

(1)空置率動態(tài)監(jiān)測：每月統(tǒng)計區(qū)域內新增租賃量與空置面積變化，繪制趨勢圖。

(2)行業(yè)分布熱力圖：通過GIS工具可視化不同行業(yè)的樓宇集中區(qū)域，識別空白市場。

(3)租金基準制定：對比周邊同級別項目的租金水平，制定分層級（如普通層、景觀層）的差異化租金策略。

3.競爭對手分析：對比同區(qū)域內競品項目在面積供應、配套服務等方面的優(yōu)劣勢。

(1)面積供應對比表：統(tǒng)計競品項目的整層供應比例、最小租賃單位面積（如示例數(shù)據(jù)：A項目整層占比30%，最小面積500㎡；B項目整層占比50%，最小面積200㎡）。

(2)配套服務差異矩陣：從健身房、咖啡廳、會議室等維度制作評分表格，標出本項目的特色服務（如引入共享工位系統(tǒng)）。

(3)營銷策略復盤：分析競品近期招商案例，總結其宣傳渠道（如線上廣告、行業(yè)會議）及優(yōu)惠方式（如首年租金折扣）。

（二）資源梳理與包裝

1.硬件設施清單：列出可租賃單位的基本信息，包括層高、柱網(wǎng)間距（如4.5-5.5米）、層面積（如100-1000㎡不等）。

(1)平面布局優(yōu)化：對大平面單位提供可分割方案（如示例：1000㎡單位可拆分為兩間500㎡或三間300㎡），標注承重墻位置。

(2)配套設施明細表：

|設施名稱|規(guī)格參數(shù)|服務標準|

|----------------|-----------------------------|-----------------------------------|

|空調系統(tǒng)|VAV中央空調，溫度可調±1℃|工作日8:00-18:00運行，分時計費|

|電梯系統(tǒng)|三菱電梯，速度3.5m/s，3部|高峰時段每層停留15秒|

|停車場|地上200個，地下300個，月費300元/月|早晚高峰免費停車3小時|

(3)建材品質說明：列出公共區(qū)域及租賃單元的裝修標準（如地坪采用環(huán)氧自流平，墻面環(huán)保級乳膠漆）。

2.配套服務說明：明確商務中心、會議室、安保系統(tǒng)等增值服務配置標準。

(1)商務中心服務清單：

|服務項目|費用標準（元/次）|使用說明|

|----------------|-------------------|-----------------------------------|

|文印復印|5|A4黑白10元/頁，彩色20元/頁|

|快遞收發(fā)|免費提供|每日兩次收發(fā)，500g內免費|

|會議室預定|按小時收費|最大容納80人，需提前24小時預定|

(2)安保系統(tǒng)配置：描述24小時監(jiān)控覆蓋范圍、人臉識別門禁、訪客登記系統(tǒng)等。

3.營銷材料制作：設計項目手冊、3D效果圖及租賃政策摘要，突出交通便利性（如距地鐵X站步行5分鐘）。

(1)項目手冊結構：

-封面：項目LOGO、名稱、效果圖

-目錄：招商政策、硬件設施、配套服務、區(qū)域優(yōu)勢、團隊介紹

-正文：每頁設置二維碼鏈接至電子資料庫

(2)效果圖制作要點：

-標注核心租賃單位邊界線

-插入實景拍攝的環(huán)境照片作為背景圖

-動態(tài)效果圖展示電梯運行、景觀視野等

（三）招商預算與時間規(guī)劃

1.成本核算：包含招商團隊薪酬、營銷費用（如比例占首年租金的5%-10%）及中介傭金（如1%-3%）。

(1)分項成本測算表：

|成本項目|占比范圍（%）|示例數(shù)據(jù)（假設首年租金1000萬）|

|----------------|--------------|-----------------------------|

|招商人員工資|10-15|100-150萬|

|營銷推廣費|5-10|50-100萬|

|中介傭金|1-3|10-30萬|

(2)資金回籠周期：根據(jù)目標出租率（如75%），計算租金收入及資金占用情況。

2.時間節(jié)點設定：制定分階段目標，如前三個月完成30%出租率，首年出租率目標達70%-80%。

(1)甘特圖制作：

|任務階段|負責人|時間節(jié)點（月）|關鍵產出|

|----------------|-------------|---------------|--------------------------|

|市場調研|市場部|1-2|調研報告|

|資料制作|設計部|2-3|項目手冊、效果圖|

|首批客戶拜訪|招商組|3-4|拜訪記錄表|

(2)風險預案：設定延遲出租的應對措施（如啟動價格優(yōu)惠策略、加大宣傳力度）。

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三、客戶審核流程

客戶篩選需兼顧企業(yè)實力與項目匹配度，確保長期穩(wěn)定租賃關系。

（一）資質審核要點

1.企業(yè)認證：要求提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等，核實經營狀態(tài)（如正常經營滿2年）。

(1)文件審核清單：

-營業(yè)執(zhí)照（副本復印件）

-稅務登記證（或三證合一的營業(yè)執(zhí)照）

-社保繳納證明（近半年）

(2)經營狀態(tài)驗證：通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)年報、是否有行政處罰記錄。

2.行業(yè)合規(guī)：確認企業(yè)業(yè)務范圍符合寫字樓定位（如禁止餐飲、娛樂等敏感行業(yè)）。

(1)行業(yè)白名單：制定可租賃行業(yè)目錄（如科技、金融、貿易、制造業(yè)等）。

(2)業(yè)務說明要求：需提供公司業(yè)務簡介，描述主營業(yè)務及未來發(fā)展方向。

3.財務實力評估：通過銀行征信報告或審計報告，參考年營收規(guī)模（如示例數(shù)據(jù)：500萬-5億人民幣）。

(1)審計報告關鍵指標：

-凈資產規(guī)模（如示例：至少200萬人民幣）

-流動比率（如示例：≥1.5）

-資產負債率（如示例：≤60%）

(2)銀行授信查詢：通過企業(yè)名下對公賬戶查詢銀行信用額度（如示例：100萬以上）。

（二）租賃需求匹配

1.面積需求核對：根據(jù)企業(yè)辦公規(guī)模，匹配可分割或整層租賃方案。

(1)需求量評估方法：

-提供租賃面積計算公式：總需求面積=（員工數(shù)×人均面積）+會議/培訓空間

-參考行業(yè)人均面積標準（如金融行業(yè)60-80㎡/人，科技行業(yè)50-70㎡/人）

(2)布局方案建議：提供不同面積段的平面布置圖，標注核心功能區(qū)（如開放辦公區(qū)、會議室）。

2.裝修要求評估：確認裝修標準是否超出合同約定（如最大凈高限制3.8米）。

(1)裝修范圍清單：

-允許范圍：墻面、地面、天花吊頂、辦公家具

-禁止范圍：承重墻改造、消防系統(tǒng)變更、外立面施工

(2)設計審核流程：提交裝修方案后，由工程部審核可行性及成本影響。

3.租期意向溝通：優(yōu)先選擇長租客戶（如3年以上），優(yōu)先級排序為：國企＞外企＞民營企業(yè)。

(1)租期與租金關系：

-3-5年租期：給予首年租金95折優(yōu)惠

-5年以上租期：提供租金遞增保護條款（如首5年租金不調增）

(2)續(xù)約條件說明：明確租期屆滿前90天需提交續(xù)約意向書。

（三）背景調查流程

1.租賃歷史核查：調用第三方數(shù)據(jù)平臺驗證企業(yè)過往租賃記錄。

(1)核查內容：

-過往租賃合同（關注退租原因、違約情況）

-對公賬戶流水（驗證支付能力）

(2)異常情況處理：如發(fā)現(xiàn)多次違約記錄，需提高保證金比例或要求第三方擔保。

2.合作方確認：如涉及母公司租賃，需同時審核關聯(lián)企業(yè)資質。

(1)關聯(lián)方識別方法：通過股東穿透查詢工具，驗證實際控制人一致性的企業(yè)。

(2)聯(lián)合租賃協(xié)議：制定多方租賃合同模板，明確各方的權利義務。

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四、合同簽訂與管理

合同是招商工作的法律保障，需嚴格規(guī)范條款內容與履行監(jiān)督。

（一）核心條款制定

1.租金與押金：明確基礎租金（如元/㎡/月）、遞增機制（如每年5%調增）及押金比例（如押三付一）。

(1)階梯式租金方案：

-第1年：基礎租金×95%

-第2-3年：基礎租金

-第4年：基礎租金×105%

(2)押金支付方式：現(xiàn)金支付或銀行承兌匯票，要求在合同簽署后3個工作日內到賬。

2.物業(yè)費構成：分項列明空調、清潔、安保等費用標準（如15元/㎡/月）。

(1)物業(yè)費明細表：

|費用項目|計算方式|標準金額（元/㎡/月）|

|----------------|------------------|----------------------|

|市場推廣費|租金總額的5%|0.75|

|公共區(qū)域能耗|按實際分攤|4|

|維修基金|按面積比例0.5%|0.075|

(2)調價機制：物業(yè)費每兩年調整一次，漲幅≤CPI+2%。

3.違約責任：約定提前退租罰則（如支付相當于兩月租金的違約金）。

(1)違約情形分類：

-業(yè)主違約：如擅自改變租賃用途、無正當理由停供水電

-承租人違約：如欠費超過30天、擅自改變建筑結構

(2)違約金計算公式：

-短期解約：剩余租期租金總額×20%

-長期解約：剩余租期租金總額×50%

（二）履約過程監(jiān)控

1.進場驗收：組織雙方對裝修范圍、材料品牌進行簽字確認。

(1)驗收流程：

-提前3天通知承租方到場

-雙方代表共同檢查：消防驗收合格證、工程竣工驗收備案表

-簽署《進場驗收單》，列明合格項目與整改項（需3日內完成）

(2)整改記錄表：

|整改項|原因說明|完成時限|責任方|

|--------------|----------------|----------------|-------------|

|水管接口滲漏|管道材質問題|5月20日|承租方|

(2)整改記錄表：

|整改項|原因說明|完成時限|責任方|

|--------------|----------------|----------------|-------------|

|水管接口滲漏|管道材質問題|5月20日|承租方|

|防盜門安裝不規(guī)范|未使用指定品牌|5月18日|承租方|

(3)驗收標準：所有整改項需通過第三方檢測機構驗收合格。

2.款項支付跟蹤：建立月度租金臺賬，對逾期支付啟動催繳程序。

(1)催繳流程：

-第1次逾期（1-30天）：發(fā)送《付款提醒函》+電話溝通

-第2次逾期（31-60天）：上門拜訪+要求提供付款計劃

-第3次逾期：啟動法律程序，委托第三方催收機構

(2)逾期款項記錄表：

|戶名|戶號|逾期金額（元）|逾期天數(shù)|催繳方式|狀態(tài)|

|------------|------------|----------------|----------|----------------|------------|

|XX公司|A棟501|15,000|45|上門+律師函|已支付|

3.變更管理：所有合同調整需書面確認，涉及面積增減需重新測繪簽字。

(1)變更申請表：

|申請事項|原合同約定|變更方案|審批意見|

|----------------|------------------|----------------|----------------|

|租賃面積增加|500㎡|600㎡|同意，增收租金|

(2)測繪要求：由第三方測繪機構出具《面積測繪報告》，雙方簽字蓋章。

（三）續(xù)約與退出機制

1.續(xù)約優(yōu)先權：對滿租期客戶提供30天優(yōu)先談判期。

(1)續(xù)約流程：

-租期屆滿前90天，業(yè)主方發(fā)送《續(xù)約意向書》

-承租方在30天內反饋談判結果（接受/拒絕/談判中）

-雙方達成一致后簽署《續(xù)約協(xié)議》

(2)續(xù)約條件調整：

-首次續(xù)約：租金上調幅度≤5%

-二次續(xù)約：租金上調幅度≤10%，需提供租賃期間經營數(shù)據(jù)（如年營收增長率）

2.退出方案：明確解約條件（如企業(yè)注銷、連續(xù)空置6個月），提供搬遷協(xié)助服務（如推薦第三方搬家服務商）。

(1)解約流程：

-承租方提交《解約申請書》+工商注銷證明（如適用）

-業(yè)主方審核通過后，計算押金退還方案（扣除違約金后剩余部分）

(2)搬遷服務清單：

-提供3家以上搬家服務商報價對比表

-協(xié)調原租賃單元的臨時使用方案（如空置期免費提供會議室）

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五、服務保障體系

優(yōu)質的租戶服務是提升項目口碑的關鍵環(huán)節(jié)。

（一）日常運營支持

1.設施報修響應：建立24小時報修系統(tǒng)，承諾4小時內響應、24小時內解決。

(1)報修渠道：

-項目專屬報修熱線（如400-XXX-XXXX）

-微信公眾號報修小程序（提交圖片+位置信息）

(2)處理標準：

-4小時內：維修人員上門查看

-24小時內：完成簡單維修（如更換燈泡）

-48小時內：復雜維修（如空調系統(tǒng)故障）啟動第三方維保

(2)維修記錄臺賬：

|報修時間|戶名|報修內容|處理時長（小時）|負責人|狀態(tài)|

|----------------|------------|----------------|------------------|-------------|------------|

|2023-05-1014:30|XX公司|空調不制冷|36|張工|已解決|

2.訪客管理：提供訪客預約平臺，加強大堂安保值班頻次。

(1)訪客系統(tǒng)功能：

-在線填寫訪客信息（單位、姓名、事由、聯(lián)系方式）

-系統(tǒng)自動生成臨時門禁卡，有效期2小時

(2)安保巡邏計劃：

-白班：8:00-20:00，每2小時巡邏一次

-夜班：20:00-8:00，每4小時巡邏一次，重點檢查消防通道

（二）增值服務清單

1.行政支持：免費提供快遞收發(fā)、會務預訂等基礎服務。

(1)快遞服務標準：

-每日收發(fā)頻次：上午9:00、下午17:00

-超重處理：超出2kg部分按1元/kg收取

(2)會務預訂流程：

-提前24小時提交申請（會議時間、人數(shù)、設備需求）

-簽署《會議室使用確認單》后進場使用

2.政策解讀：定期推送區(qū)域人才政策、稅收優(yōu)惠等信息。

(1)信息推送頻率：每月1期電子簡報（PDF格式）

(2)內容構成：

-當月政策匯總（如示例：XX區(qū)提供員工培訓補貼，補貼比例30%）

-行業(yè)新聞（如示例：近一周區(qū)域內科技公司融資動態(tài)）

-項目活動預告（如季度租戶交流會）

（三）客戶關系維護

1.滿意度調查：每季度通過問卷或訪談收集租戶反饋。

(1)問卷設計要點：

-評分題：物業(yè)費合理性（1-5分）、響應速度（1-5分）

-開放題：建議提交郵箱（service@）

(2)結果應用：

-制作雷達圖可視化各維度得分

-對低分項（如網(wǎng)絡信號）制定專項改進方案

2.活動組織：每年舉辦1-2次租戶交流會，促進企業(yè)間合作。

(1)活動流程：

-提前2個月發(fā)布議程（如嘉賓分享、資源對接）

-現(xiàn)場設置茶歇交流區(qū)，提供名片交換服務

-會后發(fā)送會議紀要及演講PPT（非涉密部分）

(2)合作案例集錦：

-收集租戶成功合作案例（如A公司與B公司因交流會促成供應鏈合作）

-制作宣傳冊用于后續(xù)招商推介

一、概述

寫字樓樓盤招商是商業(yè)地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，涉及招商策略制定、客戶篩選、合同簽訂及后續(xù)運營管理等多個方面。為確保招商工作規(guī)范、高效，需遵循系統(tǒng)性的規(guī)定與流程。本指南從招商準備、客戶審核、合同管理及服務保障四個維度，詳細闡述寫字樓樓盤招商的核心要求與操作要點。

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二、招商準備工作

招商準備階段是確保項目順利出租的基礎，需全面梳理項目資源并制定科學計劃。

（一）市場調研與分析

1.目標客群定位：根據(jù)寫字樓定位（如高端商務、科技園區(qū)等），確定核心招商對象（如金融、科技企業(yè)等）。

2.區(qū)域需求分析：調研周邊企業(yè)數(shù)量、行業(yè)分布及租賃偏好，參考近三年區(qū)域內寫字樓空置率（如示例數(shù)據(jù)：15%-25%）及租金水平。

3.競爭對手分析：對比同區(qū)域內競品項目在面積供應、配套服務等方面的優(yōu)劣勢。

（二）資源梳理與包裝

1.硬件設施清單：列出可租賃單位的基本信息，包括層高、柱網(wǎng)間距（如4.5-5.5米）、層面積（如100-1000㎡不等）。

2.配套服務說明：明確商務中心、會議室、安保系統(tǒng)等增值服務配置標準。

3.營銷材料制作：設計項目手冊、3D效果圖及租賃政策摘要，突出交通便利性（如距地鐵X站步行5分鐘）。

（三）招商預算與時間規(guī)劃

1.成本核算：包含招商團隊薪酬、營銷費用（如比例占首年租金的5%-10%）及中介傭金（如1%-3%）。

2.時間節(jié)點設定：制定分階段目標，如前三個月完成30%出租率，首年出租率目標達70%-80%。

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三、客戶審核流程

客戶篩選需兼顧企業(yè)實力與項目匹配度，確保長期穩(wěn)定租賃關系。

（一）資質審核要點

1.企業(yè)認證：要求提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等，核實經營狀態(tài)（如正常經營滿2年）。

2.行業(yè)合規(guī)：確認企業(yè)業(yè)務范圍符合寫字樓定位（如禁止餐飲、娛樂等敏感行業(yè)）。

3.財務實力評估：通過銀行征信報告或審計報告，參考年營收規(guī)模（如示例數(shù)據(jù)：500萬-5億人民幣）。

（二）租賃需求匹配

1.面積需求核對：根據(jù)企業(yè)辦公規(guī)模，匹配可分割或整層租賃方案。

2.裝修要求評估：確認裝修標準是否超出合同約定（如最大凈高限制3.8米）。

3.租期意向溝通：優(yōu)先選擇長租客戶（如3年以上），優(yōu)先級排序為：國企＞外企＞民營企業(yè)。

（三）背景調查流程

1.租賃歷史核查：調用第三方數(shù)據(jù)平臺驗證企業(yè)過往租賃記錄。

2.合作方確認：如涉及母公司租賃，需同時審核關聯(lián)企業(yè)資質。

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四、合同簽訂與管理

合同是招商工作的法律保障，需嚴格規(guī)范條款內容與履行監(jiān)督。

（一）核心條款制定

1.租金與押金：明確基礎租金（如元/㎡/月）、遞增機制（如每年5%調增）及押金比例（如押三付一）。

2.物業(yè)費構成：分項列明空調、清潔、安保等費用標準（如15元/㎡/月）。

3.違約責任：約定提前退租罰則（如支付相當于兩月租金的違約金）。

（二）履約過程監(jiān)控

1.進場驗收：組織雙方對裝修范圍、材料品牌進行簽字確認。

2.款項支付跟蹤：建立月度租金臺賬，對逾期支付啟動催繳程序。

3.變更管理：所有合同調整需書面確認，涉及面積增減需重新測繪簽字。

（三）續(xù)約與退出機制

1.續(xù)約優(yōu)先權：對滿租期客戶提供30天優(yōu)先談判期。

2.退出方案：明確解約條件（如企業(yè)注銷、連續(xù)空置6個月），提供搬遷協(xié)助服務（如推薦第三方搬家服務商）。

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五、服務保障體系

優(yōu)質的租戶服務是提升項目口碑的關鍵環(huán)節(jié)。

（一）日常運營支持

1.設施報修響應：建立24小時報修系統(tǒng)，承諾4小時內響應、24小時內解決。

2.訪客管理：提供訪客預約平臺，加強大堂安保值班頻次。

（二）增值服務清單

1.行政支持：免費提供快遞收發(fā)、會務預訂等基礎服務。

2.政策解讀：定期推送區(qū)域人才政策、稅收優(yōu)惠等信息。

（三）客戶關系維護

1.滿意度調查：每季度通過問卷或訪談收集租戶反饋。

2.活動組織：每年舉辦1-2次租戶交流會，促進企業(yè)間合作。

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總結

寫字樓樓盤招商需系統(tǒng)性執(zhí)行準備、審核、簽約、服務全流程管理。通過精準的市場分析、嚴格的客戶篩選、規(guī)范的合同條款及完善的服務體系，可提升出租率并建立長期穩(wěn)定的租戶關系。

二、招商準備工作

招商準備階段是確保項目順利出租的基礎，需全面梳理項目資源并制定科學計劃。

（一）市場調研與分析

1.目標客群定位：根據(jù)寫字樓定位（如高端商務、科技園區(qū)等），確定核心招商對象（如金融、科技企業(yè)等）。

(1)區(qū)位優(yōu)勢分析：評估項目周邊的產業(yè)聚集度，如金融街、科技園等特定產業(yè)集群對目標企業(yè)的吸引力。

(2)交通可達性測試：量化評估地鐵、主干道、機場的通勤時間，參考示例數(shù)據(jù)：地鐵覆蓋半徑5公里內企業(yè)占比達60%。

(3)配套完善度評分：建立評分體系，涵蓋餐飲、酒店、會展中心等配套項目的豐富度與距離（如項目500米內餐飲點數(shù)量）。

2.區(qū)域需求分析：調研周邊企業(yè)數(shù)量、行業(yè)分布及租賃偏好，參考近三年區(qū)域內寫字樓空置率（如示例數(shù)據(jù)：15%-25%）及租金水平。

(1)空置率動態(tài)監(jiān)測：每月統(tǒng)計區(qū)域內新增租賃量與空置面積變化，繪制趨勢圖。

(2)行業(yè)分布熱力圖：通過GIS工具可視化不同行業(yè)的樓宇集中區(qū)域，識別空白市場。

(3)租金基準制定：對比周邊同級別項目的租金水平，制定分層級（如普通層、景觀層）的差異化租金策略。

3.競爭對手分析：對比同區(qū)域內競品項目在面積供應、配套服務等方面的優(yōu)劣勢。

(1)面積供應對比表：統(tǒng)計競品項目的整層供應比例、最小租賃單位面積（如示例數(shù)據(jù)：A項目整層占比30%，最小面積500㎡；B項目整層占比50%，最小面積200㎡）。

(2)配套服務差異矩陣：從健身房、咖啡廳、會議室等維度制作評分表格，標出本項目的特色服務（如引入共享工位系統(tǒng)）。

(3)營銷策略復盤：分析競品近期招商案例，總結其宣傳渠道（如線上廣告、行業(yè)會議）及優(yōu)惠方式（如首年租金折扣）。

（二）資源梳理與包裝

1.硬件設施清單：列出可租賃單位的基本信息，包括層高、柱網(wǎng)間距（如4.5-5.5米）、層面積（如100-1000㎡不等）。

(1)平面布局優(yōu)化：對大平面單位提供可分割方案（如示例：1000㎡單位可拆分為兩間500㎡或三間300㎡），標注承重墻位置。

(2)配套設施明細表：

|設施名稱|規(guī)格參數(shù)|服務標準|

|----------------|-----------------------------|-----------------------------------|

|空調系統(tǒng)|VAV中央空調，溫度可調±1℃|工作日8:00-18:00運行，分時計費|

|電梯系統(tǒng)|三菱電梯，速度3.5m/s，3部|高峰時段每層停留15秒|

|停車場|地上200個，地下300個，月費300元/月|早晚高峰免費停車3小時|

(3)建材品質說明：列出公共區(qū)域及租賃單元的裝修標準（如地坪采用環(huán)氧自流平，墻面環(huán)保級乳膠漆）。

2.配套服務說明：明確商務中心、會議室、安保系統(tǒng)等增值服務配置標準。

(1)商務中心服務清單：

|服務項目|費用標準（元/次）|使用說明|

|----------------|-------------------|-----------------------------------|

|文印復印|5|A4黑白10元/頁，彩色20元/頁|

|快遞收發(fā)|免費提供|每日兩次收發(fā)，500g內免費|

|會議室預定|按小時收費|最大容納80人，需提前24小時預定|

(2)安保系統(tǒng)配置：描述24小時監(jiān)控覆蓋范圍、人臉識別門禁、訪客登記系統(tǒng)等。

3.營銷材料制作：設計項目手冊、3D效果圖及租賃政策摘要，突出交通便利性（如距地鐵X站步行5分鐘）。

(1)項目手冊結構：

-封面：項目LOGO、名稱、效果圖

-目錄：招商政策、硬件設施、配套服務、區(qū)域優(yōu)勢、團隊介紹

-正文：每頁設置二維碼鏈接至電子資料庫

(2)效果圖制作要點：

-標注核心租賃單位邊界線

-插入實景拍攝的環(huán)境照片作為背景圖

-動態(tài)效果圖展示電梯運行、景觀視野等

（三）招商預算與時間規(guī)劃

1.成本核算：包含招商團隊薪酬、營銷費用（如比例占首年租金的5%-10%）及中介傭金（如1%-3%）。

(1)分項成本測算表：

|成本項目|占比范圍（%）|示例數(shù)據(jù)（假設首年租金1000萬）|

|----------------|--------------|-----------------------------|

|招商人員工資|10-15|100-150萬|

|營銷推廣費|5-10|50-100萬|

|中介傭金|1-3|10-30萬|

(2)資金回籠周期：根據(jù)目標出租率（如75%），計算租金收入及資金占用情況。

2.時間節(jié)點設定：制定分階段目標，如前三個月完成30%出租率，首年出租率目標達70%-80%。

(1)甘特圖制作：

|任務階段|負責人|時間節(jié)點（月）|關鍵產出|

|----------------|-------------|---------------|--------------------------|

|市場調研|市場部|1-2|調研報告|

|資料制作|設計部|2-3|項目手冊、效果圖|

|首批客戶拜訪|招商組|3-4|拜訪記錄表|

(2)風險預案：設定延遲出租的應對措施（如啟動價格優(yōu)惠策略、加大宣傳力度）。

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三、客戶審核流程

客戶篩選需兼顧企業(yè)實力與項目匹配度，確保長期穩(wěn)定租賃關系。

（一）資質審核要點

1.企業(yè)認證：要求提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等，核實經營狀態(tài)（如正常經營滿2年）。

(1)文件審核清單：

-營業(yè)執(zhí)照（副本復印件）

-稅務登記證（或三證合一的營業(yè)執(zhí)照）

-社保繳納證明（近半年）

(2)經營狀態(tài)驗證：通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)年報、是否有行政處罰記錄。

2.行業(yè)合規(guī)：確認企業(yè)業(yè)務范圍符合寫字樓定位（如禁止餐飲、娛樂等敏感行業(yè)）。

(1)行業(yè)白名單：制定可租賃行業(yè)目錄（如科技、金融、貿易、制造業(yè)等）。

(2)業(yè)務說明要求：需提供公司業(yè)務簡介，描述主營業(yè)務及未來發(fā)展方向。

3.財務實力評估：通過銀行征信報告或審計報告，參考年營收規(guī)模（如示例數(shù)據(jù)：500萬-5億人民幣）。

(1)審計報告關鍵指標：

-凈資產規(guī)模（如示例：至少200萬人民幣）

-流動比率（如示例：≥1.5）

-資產負債率（如示例：≤60%）

(2)銀行授信查詢：通過企業(yè)名下對公賬戶查詢銀行信用額度（如示例：100萬以上）。

（二）租賃需求匹配

1.面積需求核對：根據(jù)企業(yè)辦公規(guī)模，匹配可分割或整層租賃方案。

(1)需求量評估方法：

-提供租賃面積計算公式：總需求面積=（員工數(shù)×人均面積）+會議/培訓空間

-參考行業(yè)人均面積標準（如金融行業(yè)60-80㎡/人，科技行業(yè)50-70㎡/人）

(2)布局方案建議：提供不同面積段的平面布置圖，標注核心功能區(qū)（如開放辦公區(qū)、會議室）。

2.裝修要求評估：確認裝修標準是否超出合同約定（如最大凈高限制3.8米）。

(1)裝修范圍清單：

-允許范圍：墻面、地面、天花吊頂、辦公家具

-禁止范圍：承重墻改造、消防系統(tǒng)變更、外立面施工

(2)設計審核流程：提交裝修方案后，由工程部審核可行性及成本影響。

3.租期意向溝通：優(yōu)先選擇長租客戶（如3年以上），優(yōu)先級排序為：國企＞外企＞民營企業(yè)。

(1)租期與租金關系：

-3-5年租期：給予首年租金95折優(yōu)惠

-5年以上租期：提供租金遞增保護條款（如首5年租金不調增）

(2)續(xù)約條件說明：明確租期屆滿前90天需提交續(xù)約意向書。

（三）背景調查流程

1.租賃歷史核查：調用第三方數(shù)據(jù)平臺驗證企業(yè)過往租賃記錄。

(1)核查內容：

-過往租賃合同（關注退租原因、違約情況）

-對公賬戶流水（驗證支付能力）

(2)異常情況處理：如發(fā)現(xiàn)多次違約記錄，需提高保證金比例或要求第三方擔保。

2.合作方確認：如涉及母公司租賃，需同時審核關聯(lián)企業(yè)資質。

(1)關聯(lián)方識別方法：通過股東穿透查詢工具，驗證實際控制人一致性的企業(yè)。

(2)聯(lián)合租賃協(xié)議：制定多方租賃合同模板，明確各方的權利義務。

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四、合同簽訂與管理

合同是招商工作的法律保障，需嚴格規(guī)范條款內容與履行監(jiān)督。

（一）核心條款制定

1.租金與押金：明確基礎租金（如元/㎡/月）、遞增機制（如每年5%調增）及押金比例（如押三付一）。

(1)階梯式租金方案：

-第1年：基礎租金×95%

-第2-3年：基礎租金

-第4年：基礎租金×105%

(2)押金支付方式：現(xiàn)金支付或銀行承兌匯票，要求在合同簽署后3個工作日內到賬。

2.物業(yè)費構成：分項列明空調、清潔、安保等費用標準（如15元/㎡/月）。

(1)物業(yè)費明細表：

|費用項目|計算方式|標準金額（元/㎡/月）|

|----------------|------------------|----------------------|

|市場推廣費|租金總額的5%|0.75|

|公共區(qū)域能耗|按實際分攤|4|

|維修基金|按面積比例0.5%|0.075|

(2)調價機制：物業(yè)費每兩年調整一次，漲幅≤CPI+2%。

3.違約責任：約定提前退租罰則（如支付相當于兩月租金的違約金）。

(1)違約情形分類：

-業(yè)主違約：如擅自改變租賃用途、無正當理由停供水電

-承租人違約：如欠費超過30天、擅自改變建筑結構

(2)違約金計算公式：

-短期解約：剩余租期租金總額×20%

-長期解約：剩余租期租金總額×50%

（二）履約過程監(jiān)控

1.進場驗收：組織雙方對裝修范圍、材料品牌進行簽字確認。

(1)驗收流程：

-提前3天通知承租方到場

-雙方代表共同檢查：消防驗收合格證、工程竣工驗收備案表

-簽署《進場驗收單》，列明合格項目與整改項（需3日內完成）

(2)整改記錄表：

|整改項|原因說明|完成時限|責任方|

|--------------|----------------|----------------|-------------|

|水管接口滲漏|管道材質問題|5月20日|承租方|

(2)整改記錄表：

|整改項|原因說明|完成時限|責任方|

|--------------|----------------|----------------|-------------|

|水管接口滲漏|管道材質問題|5月20日|承租方|

|防盜門安裝不規(guī)范|未使用指定品牌|5月18日|承租方|

(3)驗收標準：所有整改項需通過第三方檢測機構驗收合格。

2.款項支付跟蹤：建立月度租金臺賬，對逾期支付啟動催繳程序。

(1)催繳流程：

-第1次逾期（1-30天）：發(fā)送《付款提醒函》+電話溝通

-第2次逾期（31-60天）：上門拜訪+要求提供付款計劃

-第3次逾期：啟動法律程序，委托第三方催收機構

(2)逾期款項記錄表：

|戶名|戶號|逾期金額（元）|逾期天數(shù)|催繳方式|狀態(tài)|

|------------|------------|----------------|----------|----------------|------------|

|XX公司|A棟501|15,000|45|上門+律師函|已支付|

3.變更管理：所有合同調整需書面確認，涉及面積增減需重新測繪簽字。

(1)變更申請表：

|申請事項|原合同約定|變更方案