項(xiàng)目7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與不確定性分析目錄

7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值1.現(xiàn)金流量

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)時(shí)，一般不會(huì)使用會(huì)計(jì)中利潤的概念，而是使用現(xiàn)金流量的概念。是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，在各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的總稱。

注意：項(xiàng)目計(jì)算期、現(xiàn)金流量等的內(nèi)涵7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值項(xiàng)目的計(jì)算期=建設(shè)期+生產(chǎn)運(yùn)營期（含投產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期）+回收處理期7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，在各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的總稱。包括：1)現(xiàn)金流入2)現(xiàn)金流出3)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的表現(xiàn)形式：現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖等。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量表在其計(jì)算期內(nèi)，各種現(xiàn)金流量的數(shù)額及發(fā)生的時(shí)點(diǎn)不盡相同。為了便于分析不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量，分析、評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，我們可以利用現(xiàn)金流量表的形式來表示項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量情況?？梢悦鞔_地表示該項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)上所發(fā)生的相應(yīng)數(shù)額的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，還可以計(jì)算不同時(shí)點(diǎn)上的凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量，直接為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析提供所需數(shù)據(jù)。年末1234567…n現(xiàn)金流入(CI)t000800100012001200…1300現(xiàn)金流出(CO)t8001000600200200200200…200凈現(xiàn)金流量(CI—CO)t-800-1000-60060080010001000…1100累計(jì)凈現(xiàn)金流量∑(CI—CO)t-800-1800-2400-1800-100001000……7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量圖為了更簡單、更直觀地反映所研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，也可以用一個(gè)數(shù)軸圖來表示現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖包括三大要素：大?。ㄙY金數(shù)額）、方向（現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出）和時(shí)間點(diǎn)（現(xiàn)金流入、流出發(fā)生的時(shí)間）。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值2.資金的時(shí)間價(jià)值（1）含義：是指一定量的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額；或者是資金在生產(chǎn)和流通過程中，隨著時(shí)間推移而產(chǎn)生的增值。（2）條件：①一是將貨幣投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域

②二是存在貨幣借貸關(guān)系，使貨幣的所有權(quán)和使用權(quán)分離7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（2）資金時(shí)間價(jià)值的度量資金的時(shí)間價(jià)值一般用利息或利率來度量。1）利息2）利率單利法復(fù)利法7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值單利法假設(shè)以年利率假設(shè)以年利率10%借入資金1000元，共借4年，其償還情況如下表所示下表所示：每期均按原始本金計(jì)算利息，這種計(jì)息方式稱為單利。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值復(fù)利法將本期的利息轉(zhuǎn)為下期的本金，下期將按本利和的總額計(jì)息同樣設(shè)P代表本金，n代表計(jì)息期數(shù)，i代表利率，I代表所付或所收的總利息，F(xiàn)代表本利和，則：7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）名義利率與有效利率當(dāng)計(jì)息周期短于1年（即每年復(fù)利次數(shù)超過1次）時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的差別。換算公式：【例】“年利率12%，每月計(jì)息一次”。此時(shí)，12%為名義利率，有效利率為：i=1×(1+1%)12?1=12.68%7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值3.資金等值計(jì)算的基本公式有關(guān)參數(shù)：

P——現(xiàn)值（PresentValue）

F——終值（FutureValue）A——年金（AnnualValue或Annuity）i——利率（interestrate）

n——計(jì)息周期數(shù)（計(jì)息次數(shù)）7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（1）一次支付終值公式（一次支付復(fù)利公式）F=P(1+i)n

i——利率(interestrate)；n——計(jì)息期數(shù)(number)；P——現(xiàn)在值(PresentValue/worth)；F——終值(FutureValue/worth)；有的也叫將來值，還有的書叫本利和

(1+i)n

——一次支付復(fù)利（終值）系數(shù)，有時(shí)記為（F/P,i,n）,則有F=P(F/p,i,n)一次支付：現(xiàn)金的流入和流出均在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生。而不是每年都發(fā)生7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值1.已知什么求什么？2.P的作用位置，F(xiàn)的作用位置：3.注意中間有沒有別的支付【例】在第一年年初，以年利率6%投資1000元，則到第四年年末可得本利和若干？解：F=P(1+i)4=1000×(1+6%)4=1262.50或者F=P(F/P,i,n)=1000×1.2625=1262.507.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（2）一次支付現(xiàn)值公式已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值【例】為了在第四年年末得到1262.50元，按年利率6%計(jì)算，現(xiàn)在必須投資多少？解：7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值小7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）等額支付終值系數(shù)7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）1.什么叫等額支付？在整個(gè)分析期內(nèi)都有支付，現(xiàn)金流入和流出發(fā)生在多個(gè)時(shí)點(diǎn)。其數(shù)額可以相等，也可以不等，當(dāng)現(xiàn)金流序列是連續(xù)且數(shù)額相等時(shí)叫等額序列現(xiàn)金流2.公式應(yīng)用條件：每期支付金額都相同A;支付間隔相同（如一年）每次支付都在期末終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生第0點(diǎn)無支付3.是已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）【例】連續(xù)5年每年年末借款1000元，按年利率6%計(jì)算，第5年年末累積借款若干?7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）1234N-1N年F=？i=%A這個(gè)圖形的終值F是否可以直接利用等額支付系列終值公式呢？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（3）年金終值公式（等額支付終值公式）大7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式?jīng)]有“A”,否則不適用于此公式7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式特點(diǎn)：每期支付金額都相同A;支付間隔相同（如一年）每次支付都在期末終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生第0點(diǎn)無支付這個(gè)公式是已知什么求什么？【例】如果要在第5年年末得到資金1000元，按年利率6%計(jì)算，從現(xiàn)在起連續(xù)5年每年必須存儲(chǔ)若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（4）償債基金公式小7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）或P=A(P/A,i,n)已知什么求什么？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）【例】按年利率6%計(jì)算，為了能夠在今后5年中每年年末得到100萬元的利潤，假設(shè)不考慮殘值的影響，現(xiàn)在應(yīng)投資若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（5）年金現(xiàn)值公式（等額支付現(xiàn)值公式）7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式已知什么求什么？公式推導(dǎo)：A=F(A/F,i,n)F=P(1+i)n7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式【例】如果現(xiàn)在以年利率5%投資1000元，在今后的8年中，每年年末以相等的數(shù)額提取回收投資，則每年年末可以等額提取若干？7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值（6）資金回收公式7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（1）預(yù)付年金：預(yù)付年金也稱先付年金、即付年金，是發(fā)生在每期期初的等額的現(xiàn)金流入或流出。1）預(yù)付年金現(xiàn)值或7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（1）預(yù)付年金：預(yù)付年金也稱先付年金、即付年金，是發(fā)生在每期期初的等額的現(xiàn)金流入或流出。2）預(yù)付年金終值7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（2）計(jì)算未知利率

已知P、F、A、n，求i，可以使用線性內(nèi)插法求解。7.1.1現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值4.資金時(shí)間價(jià)值公式的應(yīng)用（3）計(jì)算未知年數(shù)

已知P、F、A、i，求n，可以使用線性內(nèi)插法求解。7.1.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述1.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容（1）盈利能力：

盈利能力是指房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的盈利能力和盈利水平。相關(guān)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有：內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資收益率等。（2）償債能力償債能力是指房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目償還債務(wù)的能力。相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：利息備付率、償債備負(fù)率、借款償還期等。這些指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小。（3）生存能力

生存能力是指房地產(chǎn)企業(yè)能夠維持房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)性的能力，主要考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的投資、融資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)中所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金。7.1.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果一般是通過一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映出來的。7.1.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)分類：

1）按指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類：①價(jià)值型指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、凈年值(NAV)、凈終值(NFV)、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)、費(fèi)用年值(AC)等；②

效率型指標(biāo)：投資收益率(R)、內(nèi)部收益率(IRR)、凈現(xiàn)值率(NPVR)；③期限型指標(biāo)：投資回收期(Pt、Pt’)、借款償還期(Pd)。2）按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值分類①動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)、動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt’)、凈現(xiàn)值率(NPVR)；②靜態(tài)指標(biāo)：投資收益率(R)、資本金利潤率、資本金利稅率、靜態(tài)投資回收期（Pt）。7.1.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)分類：

3）按考察指標(biāo)的角度不同分類①盈利能力指標(biāo)：凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)、投資回收期(Pt、Pt’)；②償債能力指標(biāo)：利息備付率(ICR)、償債備付率(DSCR)、借款償還期(Pd)、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率；③生存能力指標(biāo)：累計(jì)凈現(xiàn)金流量∑(CI-CO)t。3.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用4.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的程序7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）投資收益率R（2）靜態(tài)投資回收期（Pt）（3）借款償還期（Pd）——略（4）利息備付率（ICR）——略（5）償債備付率（DSCR）——略7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）投資收益率R投資收益率，是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的正常年份的年凈收益額與項(xiàng)目總投資的比率。它反映了單位投資所能帶來的收益。當(dāng)項(xiàng)目投產(chǎn)后各年的凈收益是一個(gè)穩(wěn)定值時(shí)，投資收益率為判定標(biāo)準(zhǔn)：R≥ic，項(xiàng)目可以考慮接受；R＜ic，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）靜態(tài)投資回收期Pt

靜態(tài)投資回收期是指用項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，也就是項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)轉(zhuǎn)正的時(shí)間。判定標(biāo)準(zhǔn)：Pt

≤Pc，項(xiàng)目可以考慮接受；Pt

＞Pc，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)有：凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）、凈年值（NAV）、凈終值（NFV）、內(nèi)部收益率（IRR）、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt’）等。（1）凈現(xiàn)值NPV是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量按照一個(gè)給定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率iC折算到投資方案開始實(shí)施時(shí)的現(xiàn)值之和。判定標(biāo)準(zhǔn)：NPV＞0，項(xiàng)目可行；NPV=0，項(xiàng)目可以考慮接受；NPV＜0，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）凈現(xiàn)值NPV經(jīng)濟(jì)含義：凈現(xiàn)值剛好等于項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)所獲得的凈收益的現(xiàn)值，是項(xiàng)目超過基準(zhǔn)平均收益水平外的超額收益。當(dāng)NPV＞0時(shí)，說明投資方案有超額收益，項(xiàng)目可行。當(dāng)NPV=0時(shí)，說明投資方案不虧損，項(xiàng)目可以考慮接受。當(dāng)NPV＜0時(shí)，說明投資方案沒有達(dá)到期望的最低收益水平項(xiàng)目不能接受。凈現(xiàn)值與基準(zhǔn)折現(xiàn)率的關(guān)系：——反比例關(guān)系內(nèi)部收益率7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）凈現(xiàn)值率NPVR為了彌補(bǔ)凈現(xiàn)值不能反映投資使用效率的缺點(diǎn)，我們給出了一個(gè)補(bǔ)充指標(biāo)——凈現(xiàn)值率。它是指方案的凈現(xiàn)值與其投資額現(xiàn)值之比。Kp——項(xiàng)目全部投資額的現(xiàn)值之和NPVR的經(jīng)濟(jì)含義是：項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所取得的凈現(xiàn)值額，也就是單位投資現(xiàn)值所獲得的超額凈收益。這個(gè)收益越大，說明每單位投資的效率越高，方案的經(jīng)濟(jì)性越好。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（3）凈年值NAV是指將項(xiàng)目方案計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量通過資金的等值原理，換算成各年年末等額支付序列的評(píng)價(jià)指標(biāo)。判定標(biāo)準(zhǔn)：NAV≥0，項(xiàng)目可以考慮接受；NAV＜0，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（4）凈終值NFV是指將項(xiàng)目方案計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量通過資金的等值原理，換算成未來某一時(shí)點(diǎn)終值代數(shù)和的評(píng)價(jià)指標(biāo)。判定標(biāo)準(zhǔn)：NFV≥0，項(xiàng)目可以考慮接受；NFV＜0，項(xiàng)目不可行。7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（5）內(nèi)部收益率IRR是指項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為0時(shí)的折現(xiàn)率，即凈現(xiàn)值為0時(shí)的折現(xiàn)率。判定標(biāo)準(zhǔn)：IRR≥ic

，項(xiàng)目可以考慮接受；IRR＜ic，項(xiàng)目不可行。①理論公式②

計(jì)算公式7.1.3單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（6）動(dòng)態(tài)投資回收期Pt’動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。判定標(biāo)準(zhǔn)：Pt’

≤

n時(shí)，NPV≥0，項(xiàng)目可以考慮接受；Pt’

＞n時(shí)，NPV＜0，項(xiàng)目不可行。①理論公式②

計(jì)算公式7.1.4多方案比選1.方案類型（1）互斥方案互斥方案是指供投資者選擇的多個(gè)備選方案之間相互排斥，互不相容，非此即彼。選擇的結(jié)果只能是唯一的一個(gè)，其它的備選方案全部放棄。（2）獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指可供投資者選擇的多個(gè)備選方案之間不相互影響，即選擇投資A方案后，并不影響再投資B方案或更多方案，只要資金充裕，可以同時(shí)興建多個(gè)項(xiàng)目。（1）相關(guān)方案相關(guān)方案是指在多個(gè)備選方案之間，如果選擇（或拒絕）某一個(gè)方案，會(huì)顯著改變其他方案的現(xiàn)金流量，或者會(huì)影響對(duì)其他備選方案的選擇（或拒絕），我們稱這種方案之間的關(guān)系為相關(guān)關(guān)系。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（1）互斥方案的比選方法直接對(duì)比法、差額分析法（2）計(jì)算期相同的互斥方案的選擇1）凈現(xiàn)值法（NPV法）——使用直接對(duì)比法基本步驟：①計(jì)算各備選方案的凈現(xiàn)值，剔除NPV＜0的方案；

②

根據(jù)凈現(xiàn)值最大原則，從所有NPV≥0的備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（2）計(jì)算期相同的互斥方案的選擇2）凈年值法（NAV法）——使用直接對(duì)比法基本步驟：①計(jì)算各備選方案的凈年值，剔除NAV＜0的方案；

②

根據(jù)凈年值最大原則，從所有NAV≥0的備選方案中選擇凈年值最大的方案為最優(yōu)方案。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（2）計(jì)算期相同的互斥方案的選擇3）差額內(nèi)部收益率法（△IRR法）——使用差額分析法

7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（2）計(jì)算期相同的互斥方案的選擇4）差額凈現(xiàn)值法（△VPV法）——使用差額分析法基本步驟：①計(jì)算各方案的NPV值；②將NPV≥0的方案按照投資額由小到大排序；③先計(jì)算最上方兩個(gè)方案的差額凈現(xiàn)值△NPV，若△NPV≥0，說明多投資的差額部分值得投資，應(yīng)選擇投資額大的方案；反之，若△NPV＜0，說明多投資的差額部分不值得投資，應(yīng)選擇投資額小的方案。④將保留的較優(yōu)方案依次與相鄰的方案兩兩對(duì)比，直到全部比較完畢，得到最優(yōu)的唯一一個(gè)方案為止。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（2）計(jì)算期相同的互斥方案的選擇5）最小費(fèi)用法——使用直接對(duì)比法基本步驟：計(jì)算各備選方案自身的PC值，進(jìn)行大小比較，最小者為最優(yōu)。①費(fèi)用現(xiàn)值法（PC）②年費(fèi)用法（AC）基本步驟：計(jì)算各備選方案自身的AC值，進(jìn)行大小比較，最小者為最優(yōu)。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（3）計(jì)算期不同的互斥方案的選擇1）凈年值法（NAV法）NAV法是解決計(jì)算期不同的互斥方案比選的最簡便、最常用的方法。它與計(jì)算期相同的互斥方案比選時(shí)的NAV法是一樣的。計(jì)算各備選方案的NAV，以NAV≥0且NAV值最大者為最優(yōu)。7.1.4多方案比選2.互斥方案的比較與選擇（3）計(jì)算期不同的互斥方案的選擇2）最小公倍數(shù)法運(yùn)用凈現(xiàn)值法進(jìn)行計(jì)算期不相同的互斥方案的評(píng)價(jià)時(shí)，必須注意到，由于各備選方案在各自計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)值在時(shí)間上不具有可比性，因此需要設(shè)定一個(gè)共同的分析期，最常用的方法是最小公倍數(shù)法。最小公倍數(shù)法，即取各備選方案計(jì)算期的最小公倍數(shù)作為共同的分析期，其前提是假設(shè)備選方案在計(jì)算期結(jié)束后按原方案重復(fù)實(shí)施若干次。7.1.4多方案比選3.獨(dú)立方案的比較與選擇（1）獨(dú)立方案互斥化法獨(dú)立方案互斥化法是指在資金限制的情況下，將相互獨(dú)立的方案組合成總投資額不超過投資限額的組合方案，這樣各個(gè)組合方案之間的關(guān)系就成為互斥的關(guān)系，然后利用互斥方案的比選方法，對(duì)方案組合進(jìn)行評(píng)價(jià)擇優(yōu)。（2）凈現(xiàn)值率排序法凈現(xiàn)值率排序法，是將凈現(xiàn)值率大于或等于0的方案，按凈現(xiàn)值率從大到小依次排列，并按照這個(gè)順序選擇方案，同時(shí)累計(jì)備選方案的投資額，直到選擇的方案組合的投資總額不超過又最大限度地接近或等于投資限額為止。7.1.4多方案比選4.相關(guān)方案的比較與選擇相關(guān)方案是指，各備選方案間的現(xiàn)金流量相互牽扯、影響，接受其中一個(gè)方案，會(huì)使其他備案方案的現(xiàn)金流量情況發(fā)生變化，從而影響其他備選方案是否被接受?；静襟E：①對(duì)判斷備選方案之間的相關(guān)性和現(xiàn)金流量的相互影響性作出判斷；②對(duì)于現(xiàn)金流量之間具有正方向影響的方案，可以將其看做獨(dú)立方案；對(duì)于現(xiàn)金流量之間具有負(fù)方向影響的方案，看做互斥方案；③根據(jù)備選方案之間的關(guān)系，把方案組合成互斥組合方案，然后按照互斥方案的評(píng)價(jià)方法對(duì)組合方案進(jìn)行比選。7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析7.2.1不確定性分析的含義

所謂不確定性分析，就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中存在的不確定性因素，分析其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的影響，預(yù)測項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可靠性，避免項(xiàng)目開發(fā)后造成不必要的損失。不確定性分析一般包括敏感性分析(靈敏度分析)、概率分析(風(fēng)險(xiǎn)分析)和盈虧平衡分析(收支平衡分析)7.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素1.土地費(fèi)用2.建筑安裝工程費(fèi)3.租售價(jià)格4.開發(fā)期與租售期5.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)6.折現(xiàn)率7.貸款利率7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法1.敏感性分析（1）敏感性分析的定義

指預(yù)測分析項(xiàng)目不確定因素發(fā)生變動(dòng)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的靈敏度，從中找出敏感因素，并確定其影響程度與影響的正負(fù)方向，進(jìn)而制定控制負(fù)敏感因素的對(duì)策，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)總體評(píng)價(jià)的安全性。（2）敏感性分析的類型1）單因素敏感性分析

2）多因素敏感性分析（3）敏感性分析的指標(biāo)1）敏感度系數(shù)

2）臨界點(diǎn)

7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法1.敏感性分析（4）敏感性分析步驟1）選擇需要分析的不確定性因素，如項(xiàng)目投資、建設(shè)周期、項(xiàng)目壽命年限、成本、價(jià)格、產(chǎn)銷量等等；2）確定需要分析的不確定因素指標(biāo)；如投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等；3）設(shè)定不確定性因素的變化程度β。一般選取不確定因素變化的百分率來表示變化程度，通常選擇±5%，±10%，±15%，±20%等；4）計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序，繪制敏感性分析表和敏感性分析圖；5）計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)，并對(duì)敏感性分析結(jié)果進(jìn)行分析。。7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法2.概率分析（1）概率分析的基本概念

由于在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中存在許多不確定性因素，這些不確定性因素的發(fā)生是一個(gè)隨機(jī)變量，用這些變量計(jì)算所得的評(píng)價(jià)指標(biāo)也將是隨機(jī)變量，根據(jù)概率論，完整的描繪隨機(jī)變量可以通過確定其期望值、方差和概率分布來完成。1）概率及概率分布出現(xiàn)某種隨機(jī)事件的次數(shù)與各種可能出現(xiàn)的隨機(jī)事件的次數(shù)總和的比值就稱為某一隨機(jī)事件的概率。通常用P（X）表示隨機(jī)事件X可能出現(xiàn)的概率。概率有以下基本性質(zhì)：①概率為非負(fù)值，即P（X）≥0；②任何隨機(jī)事件X的概率都介于0和1之間，即0≤P（X）≤1；③必然事件ｕ的概率總是1，即P（U）≡1；④不可能事件V的概率總是0，即P（V）≡0；⑤所有隨機(jī)事件的概率總和為1，即∑P（Xi）≡1，i為隨機(jī)事件的次數(shù)。7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法2.概率分析（1）概率分析的基本概念2）期望值E（X）對(duì)于離散型隨機(jī)變量X，如果出現(xiàn)n種隨機(jī)結(jié)果，每一種隨機(jī)結(jié)果Xi出現(xiàn)的概率為P（Xi）。隨機(jī)變量的期望值實(shí)際上是一個(gè)加權(quán)平均值。（2）概率分析的步驟1）列出各種要考慮的不確定性因素；2）預(yù)計(jì)各種不確定因素可能發(fā)生的情況，即其可能出現(xiàn)的幾種數(shù)據(jù)或變動(dòng)幅度；3）分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性，即概率，各種可能情況出現(xiàn)的概率之和等于1；4）分別求出各種情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；5）計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累計(jì)概率。7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法3.盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)(BEP)分析項(xiàng)目成本與收益平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素(如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等)的變化都會(huì)影響投資方案的經(jīng)

濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就

是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)(BEP),以此判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目具有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力。7.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析方法4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范（1）風(fēng)險(xiǎn)回避（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：1）保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2）契約合同轉(zhuǎn)移3）財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移（3）風(fēng)險(xiǎn)控制1）選擇風(fēng)險(xiǎn)小的開發(fā)項(xiàng)目2）做好市場研究3）實(shí)行投資組合策略4）實(shí)行分期開發(fā)謝謝觀看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理PowerPointdesignPowerPointdesign匯報(bào)時(shí)間：202X.X匯報(bào)人：AiPPT目錄房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理01房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全管理02房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制03房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制04房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制05PowerPointdesign房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理01

建筑工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，是發(fā)包單位和承包單位為了完成其所商定的工程建設(shè)目標(biāo)以及與工程建設(shè)目標(biāo)相關(guān)的具體內(nèi)容，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同管理定義合同管理概述加強(qiáng)合同管理符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求。合同管理是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心，加強(qiáng)合同管理是進(jìn)行有效項(xiàng)目管理的需要。加強(qiáng)合同管理是規(guī)范各建設(shè)主體行為的需要。合同管理意義合同管理概述加強(qiáng)合同管理是規(guī)范各建設(shè)主體行為的需要。合同管理概述2合同管理的效益性4合同管理的復(fù)雜性6合同管理的特殊性13合同管理的動(dòng)態(tài)性5合同管理的風(fēng)險(xiǎn)性合同管理期限長合同管理特點(diǎn)包括開發(fā)商和承包商的主要合同關(guān)系，如土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、采購合同、銷售合同等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系合同管理概述合同管理概述合同的分類總價(jià)合同01

單價(jià)合同02成本加酬金合同03合同管理概述合同管理的主要內(nèi)容

建立合同實(shí)施的保證體系。監(jiān)督合同的協(xié)調(diào)和管理工作。對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤。進(jìn)行合同變更管理。日常的索賠和反索賠。合同管理概述訴訟仲裁0304調(diào)解和解0102合同爭議處理PowerPointdesign房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全管理02安全管理概述另一方面則是指在工程施工過程中人員的安全，特別是合同有關(guān)各方在現(xiàn)場工作人員的生命安全。另一方面則是指在工程施工過程中人員的安全，特別是合同有關(guān)各方在現(xiàn)場工作人員的生命安全。另一方面則是指在工程施工過程中人員的安全，特別是合同有關(guān)各方在現(xiàn)場工作人員的生命安全。一方面是指工程建筑物本身的安全，即質(zhì)量是否達(dá)到了合同要求、能否在設(shè)計(jì)規(guī)定的年限內(nèi)安全使用，設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量直接影響到工程本身的安全，二者缺一不可；安全管理類別一方面是指工程建筑物本身的安全，即質(zhì)量是否達(dá)到了合同要求、能否在設(shè)計(jì)規(guī)定的年限內(nèi)安全使用，設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量直接影響到工程本身的安全，二者缺一不可；管理風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)0201安全管理類別03安全管理方案制定安全生產(chǎn)監(jiān)控安全事故應(yīng)對(duì)安全管理內(nèi)容施工現(xiàn)場安全責(zé)任的分配，包括總承包單位和分包單位的安全責(zé)任。開發(fā)商和監(jiān)理工程師在安全管理中的角色和職責(zé)。安全管理主體建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度、安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度等安全管理制度的必要性。如何通過制度建設(shè)提升安全管理水平。安全管理制度安全管理主體與制度文明施工要求建設(shè)工程現(xiàn)場文明施工的具體要求。如何落實(shí)現(xiàn)場文明施工的各項(xiàng)管理措施。文明施工定義文明施工的含義和目標(biāo)。文明施工對(duì)環(huán)境保護(hù)和員工健康的重要性。文明施工管理PowerPointdesign房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制03010203成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)投資估算對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金流動(dòng)進(jìn)行確定和控制的管理活動(dòng)。成本控制的原則包括設(shè)置科學(xué)的投資成本管理目標(biāo)、設(shè)計(jì)階段成本控制是重點(diǎn)、變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制、經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理中最有效的手段。成本控制定義與原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本組成包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金。成本控制的主要工作內(nèi)容包括編制成本計(jì)劃、審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案、控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算、控制工程變更。成本組成與控制工作內(nèi)容包括強(qiáng)化“成本”意識(shí)、確定成本控制的對(duì)象、完善成本控制制度、制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施等，這些措施有助于實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。成本控制措施成本控制概述PowerPointdesign房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制04質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的特點(diǎn)是影響因素眾多、質(zhì)量波動(dòng)大、質(zhì)量離散、質(zhì)量問題的隱蔽性強(qiáng)、竣工檢驗(yàn)的局限性大。質(zhì)量控制概念與特點(diǎn)質(zhì)量控制的原則包括“質(zhì)量第一”是根本出發(fā)點(diǎn)、以預(yù)防為主的思想、為用戶服務(wù)的思想、一切用數(shù)據(jù)說話。質(zhì)量控制內(nèi)容涵蓋事前質(zhì)量控制、事中質(zhì)量控制和事后質(zhì)量控制。質(zhì)量控制原則與內(nèi)容質(zhì)量控制措施包括人的控制、材料的控制、機(jī)械控制、方法控制和環(huán)境控制。質(zhì)量事故處理程序包括事故上報(bào)、事故調(diào)查、事故處理和事故總結(jié)。質(zhì)量控制措施與事故處理質(zhì)量控制概述PowerPointdesign房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制06進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。影響進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的主要因素包括人為因素、技術(shù)因素、自然環(huán)境因素、社會(huì)環(huán)境因素、組織管理因素、材料設(shè)備因素和資金因素。01進(jìn)度控制定義與影響因素02進(jìn)度控制的目的是保證總工期的順利實(shí)現(xiàn)。進(jìn)度控制應(yīng)遵循的步驟包括熟悉進(jìn)度計(jì)劃的目標(biāo)、實(shí)施跟蹤檢查、將實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃目標(biāo)對(duì)照、采取糾偏措施。進(jìn)度控制目的與步驟03進(jìn)度計(jì)劃的表示方法包括水平進(jìn)度計(jì)劃法和網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法。進(jìn)度控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制、進(jìn)度計(jì)劃分級(jí)管理、進(jìn)度計(jì)劃優(yōu)化、項(xiàng)目工期調(diào)整和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行。進(jìn)度控制表示方法與內(nèi)容04包括將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序、統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量、計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間、按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系排列施工先后次序、從每項(xiàng)施工工序的可能最早開工時(shí)間推算下去得出全部工程竣工所需的周期等。進(jìn)度控制具體措施進(jìn)度控制概述謝謝大家PowerPointdesignPowerPointdesign匯報(bào)時(shí)間：202X.X匯報(bào)人：AiPPT項(xiàng)目9房地產(chǎn)租售目錄

9.1房地產(chǎn)收入的取得方式

9.2房地產(chǎn)收入估算

9.3商品房租售

9.4房地產(chǎn)促銷9.1房地產(chǎn)收入的取得方式

開發(fā)企業(yè)通常會(huì)考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)、企業(yè)經(jīng)營管理水平、資金壓力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等因素，選擇某一種或幾種收入取得方式，從而達(dá)到預(yù)期收益。包括：1)出售2)出租3)營業(yè)9.1房地產(chǎn)收入的取得方式

出售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其投資開發(fā)的項(xiàng)目或商品房，以轉(zhuǎn)讓或銷售的方式獲取開發(fā)收益、回收開發(fā)資金、以達(dá)到盈利目的的行為。9.1房地產(chǎn)收入的取得方式1.出售(1)按交易期限不同，分為現(xiàn)房銷售與期房銷售兩種出售方式(2)按成交方式不同，分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。(3)按付款期限不同，分為一次性付款和分期付款出售。(4)按付款條件不同，分為溢價(jià)出售、平價(jià)出售和優(yōu)惠價(jià)出售。(5)按出售數(shù)量不同，分為批量出售和單宗出售。

出租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出租人將其投資開發(fā)的房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。9.1房地產(chǎn)收入的取得方式2.出租出租的四重特性：(1)房地產(chǎn)出租只是出讓一定期限的使用權(quán)，而不出讓所有權(quán)；(2)出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；(3通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；(4)出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。

開發(fā)酒店、商場、旅游、娛樂類收益性房地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)可采取直接經(jīng)營收益性房地產(chǎn)的方式，把開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的經(jīng)營服務(wù)來收回投資，并獲取利潤。9.1房地產(chǎn)收入的取得方式3.營業(yè)9.2房地產(chǎn)收入估算9.2.1房地產(chǎn)收入估算的原則1.一般性原則2.市場性原則3.應(yīng)變性原則9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法1.制定租售方案

租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的取得方式(2)租售的進(jìn)度安排(3)收款方式與收款計(jì)劃的確定9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法2.租售價(jià)格的確定(1)成本導(dǎo)向定價(jià)1)成本加成定價(jià)方法這是一種最簡單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。它的計(jì)算公式為：

單位產(chǎn)品價(jià)格＝單位產(chǎn)品成本×（1＋加成率）

2)目標(biāo)收益定價(jià)法這種方法又稱目標(biāo)利潤定價(jià)法或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。計(jì)算售價(jià)的公式為：

售價(jià)=（總成本＋目標(biāo)利潤）∕預(yù)計(jì)銷售量9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法2.租售價(jià)格的確定(2)需求導(dǎo)向定價(jià)1)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法也稱為理解值定價(jià)法，是開發(fā)企業(yè)根據(jù)購買者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。2)區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購買力、不同購買地點(diǎn)和不同購買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法2.租售價(jià)格的確定(3)競爭導(dǎo)向定價(jià)1)隨行就市定價(jià)法企業(yè)按照市場或行業(yè)的平均價(jià)格水平來制定自己產(chǎn)品的價(jià)格。2)追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法以同行中對(duì)市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房價(jià)格。9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法2.租售價(jià)格的確定(4)可比樓盤量化定價(jià)法可比樓盤量化定價(jià)法，是利用已被市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來確定房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的方法。可比樓盤量化定價(jià)法定價(jià)過程：①搜集交易實(shí)例；②選擇可比樓盤作為比較實(shí)例房地產(chǎn)；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④比較實(shí)例的比較和修正；⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。9.2.2房地產(chǎn)收入估算的方法3.房地產(chǎn)收入估算（1）租售收入（2）營業(yè)收入9.3商品房租售9.3.1商品房銷售1.商品房預(yù)售（1）商品房預(yù)售應(yīng)具備的條件:根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第40號(hào)1995年1月1日實(shí)施）及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）等規(guī)范性文件規(guī)定。（2）商品房預(yù)售程序:1)訂立預(yù)售合同2)預(yù)售合同的登記備案3)預(yù)售款的收取4)辦理預(yù)售的商品房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)9.3.1商品房銷售2.商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4）已通過竣工驗(yàn)收；5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。9.3.1商品房銷售3.商品房買賣合同（1）房地產(chǎn)買賣合同的含義和特點(diǎn)1）房地產(chǎn)買賣合同的含義商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。2）房地產(chǎn)買賣合同的特點(diǎn)①該合同以房地產(chǎn)為標(biāo)的物。②該合同是一方轉(zhuǎn)讓房屋及其土地的權(quán)利，另一方則以支付貨幣為代價(jià)，否則就不是房地產(chǎn)買賣合同，而是其他合同。③該合同處分的是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)。④

房屋買賣合同是法律所規(guī)定的一種要約式合同。9.3.1商品房銷售3.商品房買賣合同（2）房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2）商品房基本狀況；3）商品房的銷售方式；4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11）解決爭議的方法；12）違約責(zé)任；13）雙方約定的其他事項(xiàng)。9.3.1商品房銷售3.商品房買賣合同（3）商品房價(jià)款的確定方式按套（單元）計(jì)價(jià)：當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)：也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。9.3.1商品房銷售3.商品房買賣合同（4）面積差異的處理計(jì)算規(guī)則：1)面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2)面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

9.3.1商品房銷售3.商品房買賣合同（5）付款方式1)一次性付款一次性付款是過去最為常見的付款方式，即購房者在簽訂合同后一次支付所有購房款。2)分期付款分期付款是指購房者分階段向開發(fā)商支付購房款。3)按揭付款

即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。9.3.2房屋租賃1.租賃方案與策略(1)確定可出租面積和租賃方式(2)編制租賃經(jīng)營預(yù)算(3)定位目標(biāo)市場(4)明確吸引租戶的策略9.3.2房屋租賃2.租戶選擇(1)承租戶的分類和地位(2)尊重承租戶的要求(3)確定承租戶的組成和可獲得性(4)承租戶的位置和分布9.3.2房屋租賃3.租金的確定與調(diào)整(1)租金的確定(2)租金的調(diào)整9.3.2房屋租賃4.租約談判與合同簽訂租賃合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；(2)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；(3)租金和押金數(shù)額、支付方式；(4)租賃用途和房屋使用要求；(5)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；(6)租賃期限；(7)房屋維修責(zé)任；(8)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；(9)爭議解決辦法和違約責(zé)任；(10)其他約定。9.3.3房地產(chǎn)租售的渠道1.開發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)代理的方式主要有如下幾種:（1）獨(dú)家銷售權(quán)代理（2）開發(fā)企業(yè)與代理公司獨(dú)售權(quán)（3）凈值銷售權(quán)（4）聯(lián)合專賣（5）優(yōu)先選擇權(quán)2.委托租售代理9.4房地產(chǎn)促銷9.4.1廣告促銷1.廣告促銷的特征(1)房地產(chǎn)廣告具有較強(qiáng)的區(qū)域性和針對(duì)性(2)房地產(chǎn)廣告具有一定的時(shí)效性(3)房地產(chǎn)廣告具有獨(dú)特性9.4.1廣告促銷2.廣告策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)廣告策劃需要考慮的主要內(nèi)容：(1)進(jìn)行市場分析(2)確定廣告預(yù)算(3)選擇廣告媒體(4)房地產(chǎn)廣告策略1)全面攻擊策略2)短兵相接策略3)重點(diǎn)突破策略4)步步為營策略(5)廣告效果評(píng)估

1)信息傳播效果的評(píng)估

2)2)銷售效果評(píng)估3)社會(huì)效果評(píng)價(jià)9.4.2人員促銷人員促銷的步驟1.尋找潛在顧客2.銷售前準(zhǔn)備

3.接近顧客4.介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品5.處理異議

6.促成交易7.售后服務(wù)9.4.3房地產(chǎn)營業(yè)推廣房地產(chǎn)營業(yè)推廣的方法1.價(jià)格折扣2.變相折扣3.贈(zèng)送促銷4.抽獎(jiǎng)促銷5.“噱頭”促銷6.展銷會(huì)促銷謝謝觀看項(xiàng)目10：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理目錄物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)業(yè)主入住服務(wù)裝修管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及專項(xiàng)維修資金管理前期物業(yè)管理的相關(guān)概念和法律規(guī)定了解前期物業(yè)管理的法律框架，包括相關(guān)法規(guī)和對(duì)各方主體的法律要求。承接查驗(yàn)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)熟悉物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織實(shí)施的內(nèi)容以及承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理辦法、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。業(yè)主入住與裝修管理掌握業(yè)主入住前準(zhǔn)備工作的內(nèi)容和入住手續(xù)的辦理流程、裝修管理的范圍、要求和裝修管理的程序。知識(shí)目標(biāo)使學(xué)生能夠參與物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，熟悉查驗(yàn)流程，并熟練掌握處理常見問題的能力。參與查驗(yàn)工作使學(xué)生能夠進(jìn)行業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作和辦理入住手續(xù)，確保入住流程的順利進(jìn)行。辦理入住手續(xù)使學(xué)生能夠根據(jù)裝修管理的相關(guān)規(guī)定，獨(dú)立完成裝修管理工作，確保裝修過程的合規(guī)性。組織裝修管理能力目標(biāo)010203法律意識(shí)培養(yǎng)通過前期物業(yè)管理的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，了解并遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保物業(yè)管理活動(dòng)合法合規(guī)。工匠精神弘揚(yáng)前期物業(yè)管理不僅要求學(xué)生掌握專業(yè)技能，更強(qiáng)調(diào)對(duì)工匠精神的傳承與弘揚(yáng)，確保服務(wù)質(zhì)量精益求精。素養(yǎng)目標(biāo)物業(yè)承接查驗(yàn)的程序物業(yè)承接查驗(yàn)程序包括確定查驗(yàn)方案、移交圖紙資料、查驗(yàn)共用部位與設(shè)施、處理查驗(yàn)問題并簽訂查驗(yàn)協(xié)議，最后辦理物業(yè)交接手續(xù)。學(xué)習(xí)重點(diǎn)業(yè)主入住手續(xù)的辦理程序業(yè)主入住手續(xù)辦理程序包括驗(yàn)證登記、房屋驗(yàn)收、簽署文件、收取費(fèi)用、發(fā)放文件、交付鑰匙和資料歸檔，確保業(yè)主順利接入物業(yè)管理。裝修管理的程序裝修管理程序涵蓋文件準(zhǔn)備、業(yè)主申報(bào)、現(xiàn)場管理、裝修驗(yàn)收及裝修資料歸檔，確保裝修過程合規(guī)有序，保護(hù)業(yè)主及物業(yè)利益。01前期物業(yè)管理概述PART前期物業(yè)服務(wù)合同指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1.前期物業(yè)管理的基本概念前期物業(yè)招標(biāo)規(guī)約物業(yè)投標(biāo)選聘規(guī)定前期物業(yè)明細(xì)規(guī)定物業(yè)交接規(guī)范建設(shè)單位選聘物業(yè)前，需簽書面合同；銷售前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，明確使用、維護(hù)、管理事項(xiàng)及業(yè)主義務(wù)與責(zé)任，保障買受人權(quán)益。住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)，投標(biāo)人少3個(gè)或規(guī)模小可協(xié)議選聘，合同含前期服務(wù)內(nèi)容，期限可約，未滿則前期合同終止。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)該要對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾，以確保雙方的權(quán)益和責(zé)任得到明確的約定。業(yè)主享有共用部位、設(shè)施所有權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；建設(shè)單位應(yīng)配置物業(yè)管理用房，并按國家保修期限和范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。2.前期物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定前期合同業(yè)主效力《前期物業(yè)服務(wù)合同》具有法律約束力，開發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的合同，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生效力，即業(yè)主需要遵守該合同的約定內(nèi)容。前期合同服務(wù)期限《前期物業(yè)服務(wù)合同》服務(wù)期限不定，業(yè)主委員會(huì)重新選聘后，前期合同終止；解除不定期合同應(yīng)提前六十日書面通知對(duì)方。3.前期物業(yè)管理的常見問題02物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)PART物業(yè)與物業(yè)設(shè)備設(shè)施：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施和場地等組成的單宗房地產(chǎn)；而物業(yè)設(shè)備設(shè)施是附屬于房屋建筑，為用戶提供服務(wù)的小計(jì)總稱。承接查驗(yàn)的區(qū)別：物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收在主體、性質(zhì)、目的、對(duì)象及階段上均有區(qū)別；前者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位之間的再檢驗(yàn)，后者是建設(shè)單位和驗(yàn)收委員會(huì)之間的驗(yàn)收。承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，承接查驗(yàn)應(yīng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明等原則，限于物業(yè)共有部分，不包括專有部分，重點(diǎn)查驗(yàn)配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和功能。承接查驗(yàn)的意義：承接查驗(yàn)是保障物業(yè)管理和設(shè)備設(shè)施安全的重要環(huán)節(jié)，它為物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)，確保設(shè)備設(shè)施使用安全和功能，并明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)各方權(quán)益。1.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)概述2.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織實(shí)施承接查驗(yàn)的范圍物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍包括共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施、園林綠化工程及其他公共配套設(shè)施，確保物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求，保障業(yè)主權(quán)益。承接查驗(yàn)的條件物業(yè)項(xiàng)目需滿足多項(xiàng)條件后方可進(jìn)行承接查驗(yàn)，包括竣工驗(yàn)收合格、取得使用文件并備案，市政公用設(shè)施建成并具備獨(dú)立計(jì)量表具，公共服務(wù)設(shè)施已建成等。物業(yè)承接查驗(yàn)的主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重視與開發(fā)商及業(yè)主的物業(yè)承接查驗(yàn)工作，涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等主體，確保物業(yè)順利交接。030201承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)資料、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施等，確保物業(yè)順利交付使用，并督促建設(shè)單位解決發(fā)現(xiàn)的問題。2.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織實(shí)施查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)的方式包括觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等，確保物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求，保障業(yè)主的權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。承接查驗(yàn)的程序確定承接查驗(yàn)方案，移交圖紙資料，查驗(yàn)共用部位和設(shè)施設(shè)備，解決發(fā)現(xiàn)的問題，確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果并簽訂協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)，確保物業(yè)順利交付使用。收集整理存在問題收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行分類整理并登記造表，將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。01.3.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理辦法處理方法工程質(zhì)量問題整理后，由建設(shè)單位提出處理方法；物業(yè)管理企業(yè)可提出整改意見；問題分為兩類，施工單位引起的問題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。02.跟蹤驗(yàn)證物業(yè)管理企業(yè)需做好跟蹤查驗(yàn)工作，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)不同專業(yè)的質(zhì)量問題，在整改過程中現(xiàn)場跟蹤并驗(yàn)收整改結(jié)果，確保整改質(zhì)量符合要求。03.03業(yè)主入住服務(wù)PART1.業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作入住定義與環(huán)節(jié)入住指開發(fā)商交付物業(yè)，業(yè)主辦理手續(xù)，并領(lǐng)取鑰匙接房；是產(chǎn)權(quán)交接、服務(wù)交接過程，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)展示形象、水平、能力至關(guān)重要。入住操作模式分開發(fā)商主導(dǎo)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)兩種，前者負(fù)責(zé)移交手續(xù)，后者全權(quán)代理辦理，但均需業(yè)主與開發(fā)商確定購買手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙及物業(yè)管理資料。入住服務(wù)方案內(nèi)容包括確定時(shí)間地點(diǎn)、策劃儀式、確定流程、安排人員物資、規(guī)劃布置、制定預(yù)案、組織培訓(xùn)演練，確保入住流程順暢，應(yīng)急預(yù)案完備。1.業(yè)主入住前的