商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估規(guī)范范本一、引言為規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估行為，確保評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、合理，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、金融監(jiān)管要求及房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，特制定本規(guī)范范本。本范本適用于各類商業(yè)地產(chǎn)（包括但不限于寫字樓、商鋪、酒店、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流用房及綜合商業(yè)體等）作為抵押物的貸款評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行此類評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵循本規(guī)范的指導(dǎo)原則與操作要求。二、評(píng)估原則商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估應(yīng)嚴(yán)格遵循以下原則：1.獨(dú)立性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保持獨(dú)立判斷，不受任何第三方（包括委托方、借款方、貸款方等）的不當(dāng)干預(yù)。2.客觀性原則：以充分的事實(shí)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法和程序，客觀反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。3.科學(xué)性原則：采用符合評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估方法，確保評(píng)估過程和結(jié)果的科學(xué)性。4.審慎性原則：在市場(chǎng)波動(dòng)、信息不完全或存在不確定性因素時(shí)，應(yīng)保持必要的審慎態(tài)度，充分考慮各種潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。5.合法原則：評(píng)估對(duì)象的界定、評(píng)估范圍的確定、評(píng)估方法的選用等均應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定。6.替代原則：評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映在公開市場(chǎng)條件下，具有替代可能的類似房地產(chǎn)的正常價(jià)值。三、評(píng)估業(yè)務(wù)受理與前期準(zhǔn)備（一）明確評(píng)估目的與評(píng)估對(duì)象1.評(píng)估目的：明確為“商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)”，評(píng)估報(bào)告的用途應(yīng)僅限于此。2.評(píng)估對(duì)象：清晰界定評(píng)估對(duì)象的范圍，包括房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況及區(qū)位狀況。特別關(guān)注評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況，確保產(chǎn)權(quán)清晰、合法，無(wú)爭(zhēng)議。3.評(píng)估基準(zhǔn)日：由委托方根據(jù)貸款審批需要確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在報(bào)告中明確評(píng)估基準(zhǔn)日，并說明確定理由。評(píng)估基準(zhǔn)日通常為現(xiàn)場(chǎng)勘查日或近期某一便于取值的日期。（二）產(chǎn)權(quán)核查與資料收集1.權(quán)屬資料核查：要求委托方提供評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（或房地產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證等）、土地出讓合同、購(gòu)房合同、租賃合同（如有）等權(quán)屬證明文件，并進(jìn)行認(rèn)真核查。必要時(shí)，應(yīng)到相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行核實(shí)。2.評(píng)估對(duì)象基本信息收集：包括房地產(chǎn)坐落、面積（建筑面積、套內(nèi)面積、土地使用權(quán)面積）、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、樓層、朝向、裝修狀況、設(shè)施設(shè)備配置等。3.市場(chǎng)資料收集：收集與評(píng)估對(duì)象類型相似、區(qū)位相近的商業(yè)地產(chǎn)近期交易案例、租賃案例及相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括租金水平、空置率、資本化率、售價(jià)等。4.其他相關(guān)資料：如城市規(guī)劃資料、區(qū)域發(fā)展政策、交通狀況、周邊配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素資料。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員要求1.資質(zhì)要求：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)持有有效的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書并注冊(cè)執(zhí)業(yè)。2.專業(yè)勝任能力：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)具備商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，熟悉當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況。對(duì)于復(fù)雜、特殊類型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)安排具有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的資深評(píng)估人員參與。3.利益沖突回避：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)方存在可能影響?yīng)毩⑿缘睦﹃P(guān)系時(shí)，應(yīng)主動(dòng)聲明并回避。四、現(xiàn)場(chǎng)勘查與資料收集（一）現(xiàn)場(chǎng)勘查的重要性現(xiàn)場(chǎng)勘查是評(píng)估工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，評(píng)估人員必須親自到評(píng)估對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查勘，確保獲取第一手資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘查內(nèi)容1.實(shí)物狀況勘查：*建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況。*內(nèi)部格局、層高、朝向、采光、通風(fēng)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀。*水、電、暖、燃?xì)?、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)備的完備性及使用狀況。*土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。*對(duì)于在建工程，應(yīng)勘查其形象進(jìn)度、工程質(zhì)量、后續(xù)建設(shè)計(jì)劃等。2.區(qū)位狀況勘查：*所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、產(chǎn)業(yè)聚集度、交通便捷度（包括公共交通、路網(wǎng)狀況、距離主要交通樞紐的遠(yuǎn)近等）。*周邊配套設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、銀行、餐飲、購(gòu)物等）的完善程度。*區(qū)域環(huán)境質(zhì)量（如噪音、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等）。*區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景。3.權(quán)益狀況核實(shí)：現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際使用狀況與權(quán)屬證明文件是否一致，是否存在抵押、查封、租賃、占用等他項(xiàng)權(quán)利或限制情況。4.市場(chǎng)狀況調(diào)查：了解評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況、租金水平、售價(jià)水平、空置率、主要租戶類型及經(jīng)營(yíng)狀況等。（三）資料核實(shí)與補(bǔ)充對(duì)收集到的權(quán)屬資料、技術(shù)資料、市場(chǎng)資料等進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，確保資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。對(duì)存在疑問或缺失的資料，應(yīng)要求委托方補(bǔ)充或通過其他合法途徑進(jìn)行查證?，F(xiàn)場(chǎng)勘查應(yīng)做好詳細(xì)記錄，并拍攝能夠反映評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況、區(qū)位狀況的影像資料。五、價(jià)值類型與評(píng)估方法選擇（一）價(jià)值類型商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估通常采用“市場(chǎng)價(jià)值”作為價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日，在公開市場(chǎng)條件下，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值。同時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露評(píng)估價(jià)值未考慮抵押、查封等因素的影響，并提示貸款方關(guān)注法定優(yōu)先受償款對(duì)抵押價(jià)值的影響。（二）評(píng)估方法根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象的具體情況及資料的可獲得性，選擇適宜的評(píng)估方法。常用的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。1.市場(chǎng)法：適用于市場(chǎng)交易活躍、有較多可比實(shí)例的商業(yè)地產(chǎn)。通過選取與評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)益狀況等方面相似的近期交易實(shí)例，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正，得出評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。2.收益法：適用于有穩(wěn)定收益或潛在穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用最為廣泛的方法之一。通過預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來的正常凈收益，并選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（或資本化率）將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，以確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。收益法的核心在于對(duì)未來收益的合理預(yù)測(cè)和報(bào)酬率的準(zhǔn)確求取。3.成本法：適用于新建或新近建成、可以取得合理建設(shè)成本的商業(yè)地產(chǎn)，或市場(chǎng)交易不活躍、難以采用市場(chǎng)法和收益法的情況。成本法是以重新購(gòu)建評(píng)估對(duì)象所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，減去折舊，從而估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況，選擇一種或多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。若選用多種方法，應(yīng)對(duì)各種方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較分析和綜合處理，形成最終的評(píng)估結(jié)論。對(duì)不同方法評(píng)估結(jié)果差異較大的，應(yīng)分析原因，確保結(jié)論的合理性。六、價(jià)值分析與測(cè)算（一）市場(chǎng)法應(yīng)用要點(diǎn)1.可比實(shí)例選擇：應(yīng)選取近期（一般不超過一年）、在同一供求圈內(nèi)、用途相同、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相似、交易類型一致的交易實(shí)例。可比實(shí)例數(shù)量一般不少于三個(gè)。2.因素修正：對(duì)可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行逐項(xiàng)修正。修正系數(shù)的確定應(yīng)基于充分的市場(chǎng)調(diào)查和分析，具有客觀依據(jù)。（二）收益法應(yīng)用要點(diǎn)1.凈收益測(cè)算：凈收益應(yīng)為房地產(chǎn)在正常使用條件下，由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益。有效毛收入包括租金收入、押金利息收入及其他附屬收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金（不包含土地增值稅和企業(yè)所得稅）等。2.報(bào)酬率（資本化率）求?。嚎刹捎檬袌?chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法等方法確定。報(bào)酬率的選取應(yīng)反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率水平及評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。3.收益期限確定：根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命孰短的原則確定，并考慮租賃期限對(duì)收益的影響。（三）成本法應(yīng)用要點(diǎn)1.重新購(gòu)建成本測(cè)算：包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)等。2.折舊測(cè)算：應(yīng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡、維護(hù)保養(yǎng)狀況等因素，采用年限法、市場(chǎng)提取法或修復(fù)費(fèi)用法等方法測(cè)算建筑物的折舊。土地使用權(quán)的價(jià)值一般不考慮折舊。（四）參數(shù)選取與敏感性分析評(píng)估過程中涉及的各項(xiàng)參數(shù)（如租金增長(zhǎng)率、空置率、報(bào)酬率、成新率等）的選取應(yīng)謹(jǐn)慎、合理，并有充分的市場(chǎng)依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。對(duì)關(guān)鍵參數(shù)應(yīng)進(jìn)行必要的敏感性分析，評(píng)估其變動(dòng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。七、評(píng)估報(bào)告撰寫評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)全面、客觀、準(zhǔn)確地反映評(píng)估過程和結(jié)果。（一）評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容1.標(biāo)題及文號(hào)：明確為“商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估報(bào)告”，并注明報(bào)告文號(hào)。2.致委托方函：簡(jiǎn)述評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估結(jié)果、報(bào)告使用限制等核心內(nèi)容。3.目錄：列出報(bào)告各章節(jié)的標(biāo)題及頁(yè)碼。4.正文：*引言（評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法等）。*評(píng)估對(duì)象概況（區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況詳細(xì)描述）。*市場(chǎng)背景分析（宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析等）。*價(jià)值測(cè)算過程（詳細(xì)說明所選評(píng)估方法的應(yīng)用過程、參數(shù)選取依據(jù)及測(cè)算結(jié)果）。*評(píng)估結(jié)果（給出最終評(píng)估結(jié)論，并明確評(píng)估價(jià)值類型）。*特別事項(xiàng)說明（對(duì)影響評(píng)估結(jié)果或報(bào)告使用的重大事項(xiàng)進(jìn)行披露，如產(chǎn)權(quán)瑕疵、租賃情況、未決訴訟、宏觀政策變化風(fēng)險(xiǎn)等）。*評(píng)估報(bào)告使用限制（明確報(bào)告的使用范圍、有效期及其他限制條件）。5.附件：包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明復(fù)印件、現(xiàn)場(chǎng)勘查照片、可比實(shí)例交易資料（摘要）、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及評(píng)估人員資格證書復(fù)印件等。（二）報(bào)告的嚴(yán)謹(jǐn)性與可讀性評(píng)估報(bào)告的語(yǔ)言應(yīng)專業(yè)、精煉、準(zhǔn)確，邏輯清晰，論證充分。避免使用模糊、歧義或夸大的表述。數(shù)據(jù)來源應(yīng)清晰可查，分析過程應(yīng)條理分明。八、評(píng)估報(bào)告審核、提交與歸檔（一）內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告完成初稿后，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的審核人員進(jìn)行三級(jí)審核（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核、部門經(jīng)理審核、技術(shù)負(fù)責(zé)人審核），確保報(bào)告內(nèi)容完整、邏輯嚴(yán)密、方法恰當(dāng)、計(jì)算準(zhǔn)確、結(jié)論合理。（二）報(bào)告提交審核通過的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)加蓋公章，并由兩名以上（含兩名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章后，正式提交給委托方。（三）檔案歸檔評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估業(yè)務(wù)過程中形成的所有資料（包括委托協(xié)議、權(quán)屬資料、勘查記錄、計(jì)算過程、分析報(bào)告、審核記錄、評(píng)估報(bào)告正本及附件等）整理歸檔，妥善保管。檔案保存期限應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。九、