東興百貨一樓調(diào)整招商方案(草案討論稿)一、就一樓現(xiàn)狀定位、業(yè)態(tài)及現(xiàn)狀分析東興百貨定位為中低檔小商品零售經(jīng)營場所，前一階段招商主要面向桐鄉(xiāng)市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型經(jīng)營戶或新開發(fā)經(jīng)營戶，經(jīng)營業(yè)態(tài)分布為服裝、飾品、鞋包、兒童用品、家紡、內(nèi)衣等。總設(shè)計專柜為20３各(原為２０6個，個別已合并)，小商戶中有經(jīng)驗者居少,一部分為外來務(wù)工經(jīng)營者，在管理、經(jīng)營技巧等多方面的不成熟因素下限制了整個市場的有利發(fā)展。經(jīng)過整頓調(diào)整后，剩余55個專柜仍在繼續(xù)經(jīng)營,近期引進一健身會所占去部分平方后,現(xiàn)有空柜1２8個(已合并須合并專柜).二、通過調(diào)整后，要使東興百貨繼續(xù)正常有序營運，首先要針對空余專柜招商。現(xiàn)就此事宜作出草案進行分析探討由圖紙可見剩余５5個專柜分布很散(見圖紙），最直接方法就是按照原來的套路一個一個填補招商，而小百貨經(jīng)過一年多的經(jīng)營，我們需要承認(rèn)的是生意好的專柜與生意差的專柜的比例過于懸殊,加上管理和經(jīng)營上的不成熟才導(dǎo)致7０％的專柜選擇了退租，這勢必會影響到東興小百貨在桐鄉(xiāng)市民心中的認(rèn)可度,因此個人認(rèn)為若根據(jù)原始政策招商在時間和進度上是完全沒有把握的．剩余專柜的分散導(dǎo)致不能類似健身會所一樣大塊大塊出租,目前最可行的辦法就是在可選范圍內(nèi)由商家自行選擇經(jīng)營面積，如果因為位置關(guān)系完全獨立的專柜則只能個別出租。三、招商針對業(yè)態(tài)童裝、針織內(nèi)衣、日化、床上用品、窗簾鞋、服裝、飾品百貨、電器、五金產(chǎn)品展廳、電子商務(wù)、辦公區(qū)四、區(qū)域劃分？1）因前一階段經(jīng)營的教訓(xùn),考慮到是否實行混區(qū)域招商。這樣勢必會導(dǎo)致前面部分好招,后面部分難招甚至招不到的后果;若實行,就是跟時間比耐性,人人都要前面的位置，只能招一個是一個；２)重新劃區(qū)域,根據(jù)不同業(yè)態(tài)再細(xì)細(xì)分類,但不十分限制性規(guī)定經(jīng)營范圍，由經(jīng)營過程中由商家根據(jù)市場需求慢慢自行調(diào)整（前車之鑒，涉及到管理問題,但既然要重新做起這個業(yè)態(tài)，就得有心理準(zhǔn)備,別的市場做的好,我們也可以!）。已對重新針對格子鋪招商做出定奪,本人認(rèn)為可以通知現(xiàn)有經(jīng)營戶，一是表態(tài)公司確定下一步的工作，二是可以鼓動他們幫忙宣傳、介紹招商.在招商過程中,管理人員做好溝通工作,客戶觀察之際由經(jīng)營戶互動,可贏取一定的口碑。五、招商方案、優(yōu)惠政策1、結(jié)合客戶要求的經(jīng)營面積不等情況，本人建議租金、物管費均以面積（包括公攤）計算,也是前車之鑒，為之后管理減少不必要的紛爭；2、私人用電、寬帶費等私人費用由商戶各自承擔(dān);3、合同期限為三個月起，最長簽至2014年1２月3日(與第一批同期）,押金均為1萬/個，承租三個以上的為2萬。合同簽至2０1３年12月3日之前的，免租金，物管費等相關(guān)需承擔(dān)費用按實際經(jīng)營時間計算；之后至2０１４年12月３日的租金單價為3-5元/平方/天，根據(jù)不同地段定不同單價.４、費用預(yù)算：若將租賃期限視為一年半（2０13年６月份至2014年12月份),專柜平均面積為10平方,假設(shè)實用面積為建筑面積的60%，那么每個專柜約為16平方.按照原物管費為500０元/個，則折算為平均0。8５元/平方／天，總共128個，則保守物管費為元/年，一年半可以收取物管費元。自計租金開始后一年,每個專柜可收取1７5２0-29200元，128個專柜保守收取元／年。故至２014年12月3日合同結(jié)束,共可收取元（全部招滿的情況，不包括剩下55家的租金及物管費）。據(jù)此，一樓正常營運以后，按完成70%計算一年可收取55＊35０00+（+)*70％=元,包括特殊情況折扣，預(yù)計可收取3５0萬/年。以上優(yōu)惠政策就前期而言必然無太大盈利保障,但個人認(rèn)為據(jù)現(xiàn)狀而言也只能放水養(yǎng)魚，如果一段時間運作以后小百貨還是看不到美好前景的話，也必定留人不住,又會面臨與今同樣的問題，一旦做好了,必然就是好的趨勢了。六、招商宣傳1、印制招商單頁,分發(fā)至世貿(mào)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（兩）、小商品市場、夜市、沿街商鋪2、短信、論壇、廣播、電視移動字幕等可利用媒介七、人員配備1、招商采取專業(yè)與業(yè)余相結(jié)合的原則，增加招商人員１-2人,基本工資150０元/月,獎金為物業(yè)管理費的3—５%；2、業(yè)余招商員，所有員工,所有經(jīng)營戶,所有人員（包括外部兼職人員）都可以，只要將客戶資源帶到招商處登記之后，成功之后開業(yè)之后一個星期,按物業(yè)管理費的3-5％進行獎勵(中層以上干部不設(shè)獎）。八、招商計劃又值三春頭，遇招商瓶頸期.