物權(quán)編租賃權(quán)條款解讀租賃關(guān)系是最貼近民生的民事法律關(guān)系之一。從年輕人在城市里租下第一間合租房，到創(chuàng)業(yè)者簽下寫字樓租賃合同，從個(gè)體工商戶租賃商鋪經(jīng)營(yíng)，到企業(yè)租賃大型設(shè)備開展生產(chǎn)，租賃權(quán)的行使貫穿于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)層面。民法典物權(quán)編第十四章以19個(gè)條文（第703條至第721條）系統(tǒng)規(guī)定了租賃合同的核心規(guī)則，既延續(xù)了合同法時(shí)代對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)邏輯，又結(jié)合社會(huì)發(fā)展需求作出了突破性調(diào)整。本文將從法律定位、核心條款、實(shí)踐爭(zhēng)議、立法價(jià)值四個(gè)維度，帶讀者深入理解物權(quán)編中的租賃權(quán)條款。一、租賃權(quán)的法律定位：債權(quán)屬性與物權(quán)化特征的交織要理解物權(quán)編中的租賃權(quán)條款，首先需要明確租賃權(quán)的法律屬性。在傳統(tǒng)民法體系中，租賃合同屬于典型的債權(quán)合同，租賃權(quán)本質(zhì)上是基于合同產(chǎn)生的債權(quán)，其效力主要約束出租人與承租人雙方。但隨著”居住權(quán)保障”“交易安全維護(hù)”等社會(huì)需求的凸顯，現(xiàn)代民法逐漸突破債權(quán)相對(duì)性的限制，賦予租賃權(quán)部分物權(quán)效力，形成”債權(quán)物權(quán)化”的特殊現(xiàn)象，這在物權(quán)編中體現(xiàn)得尤為明顯。（一）傳統(tǒng)民法中的租賃權(quán)：純粹的債權(quán)屬性在合同法時(shí)代，租賃權(quán)的債權(quán)屬性主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，權(quán)利效力限于合同雙方，承租人無(wú)法對(duì)抗合同外的第三人；其二，租賃權(quán)的設(shè)立無(wú)需登記公示，僅依賴雙方合意；其三，租賃權(quán)的保護(hù)主要依靠違約責(zé)任，難以直接主張返還原物、排除妨害等物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。例如，若出租人在租賃期間將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，按照”債權(quán)相對(duì)性”原則，原租賃合同可能因所有權(quán)變動(dòng)而終止，承租人只能向出租人主張違約賠償，這就是俗稱的”買賣破租賃”。（二）物權(quán)編對(duì)租賃權(quán)的強(qiáng)化：債權(quán)物權(quán)化的實(shí)踐民法典物權(quán)編通過(guò)三個(gè)層面強(qiáng)化了租賃權(quán)的效力，使其具備部分物權(quán)特征：第一，確立”買賣不破租賃”原則（第725條）。該條款規(guī)定”租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，直接突破了債權(quán)相對(duì)性，賦予租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人的效力。打個(gè)比方，小王租了張阿姨的房子住了半年，這時(shí)候張阿姨把房子賣給了李叔叔，小王的租賃合同對(duì)李叔叔依然有效，李叔叔不能直接要求小王搬離。第二，創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（第726-728條）。承租人在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買租賃物的權(quán)利，這實(shí)際上是賦予承租人對(duì)租賃物流轉(zhuǎn)的”消極控制”權(quán)，類似于物權(quán)的排他效力。第三，明確物上請(qǐng)求權(quán)（隱含于第714條）。承租人在租賃期間對(duì)租賃物享有占有、使用的權(quán)利，當(dāng)租賃物被第三人非法侵占或妨害時(shí)，承租人可以獨(dú)立主張返還原物、排除妨害，這與物權(quán)的保護(hù)方式高度一致。（三）物權(quán)化的邊界：租賃權(quán)仍未脫離債權(quán)本質(zhì)需要特別說(shuō)明的是，租賃權(quán)的物權(quán)化是有限度的。其一，租賃權(quán)的設(shè)立仍以合同為基礎(chǔ)，沒(méi)有登記公示的要求（居住權(quán)等用益物權(quán)需登記）；其二，租賃權(quán)的期限受20年最長(zhǎng)限制（第705條），而用益物權(quán)的期限由法律或合同另行規(guī)定；其三，租賃權(quán)的消滅主要基于合同終止事由，而物權(quán)消滅需滿足標(biāo)的物滅失、權(quán)利期限屆滿等法定情形。這提醒我們，租賃權(quán)是”戴著債權(quán)鐐銬的物權(quán)化權(quán)利”，理解其條款時(shí)需兼顧債權(quán)與物權(quán)的雙重邏輯。二、核心條款逐條解析：從合同訂立到權(quán)利終止的全流程規(guī)范物權(quán)編關(guān)于租賃權(quán)的規(guī)定覆蓋了租賃合同的全生命周期，從合同形式、權(quán)利義務(wù)、特殊規(guī)則到爭(zhēng)議解決，每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了對(duì)承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)與對(duì)交易秩序的平衡。（一）合同訂立：形式要求與內(nèi)容邊界（第703-707條）合同形式的區(qū)分對(duì)待第707條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃?！边@一規(guī)定體現(xiàn)了”重要交易書面化”的立法意圖。實(shí)踐中常出現(xiàn)的情況是，租客通過(guò)微信轉(zhuǎn)賬支付”一年租金”但未簽書面合同，此時(shí)若雙方對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議，法院可能認(rèn)定為不定期租賃，任何一方都可隨時(shí)解除合同（但需合理通知）。這提醒租客：超過(guò)半年的租賃一定要簽書面合同，否則可能面臨”說(shuō)搬就搬”的風(fēng)險(xiǎn)。合同內(nèi)容的法定約束第703條明確租賃合同的內(nèi)容一般包括”租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款”。這里的”一般包括”意味著這些條款是建議性而非強(qiáng)制性的，但缺少關(guān)鍵條款可能影響合同效力。例如，若合同未約定租賃物用途，承租人擅自將住宅改為倉(cāng)庫(kù)使用，出租人可依據(jù)第714條要求其恢復(fù)原狀或賠償損失。（二）權(quán)利義務(wù)：出租人與承租人的雙向約束（第708-724條）出租人的核心義務(wù)適租義務(wù)（第708、712條）：出租人需保證租賃物符合約定用途，且在租賃期間保持適租狀態(tài)。比如，房東將帶空調(diào)的房屋出租后，空調(diào)損壞時(shí)房東有維修義務(wù)（除非合同約定由租客維修）。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)（第723條）：若租賃物因第三人主張權(quán)利導(dǎo)致承租人無(wú)法使用，承租人可要求減少租金或不支付租金，甚至解除合同。例如，房東隱瞞房屋已被抵押的事實(shí)，抵押權(quán)人行使權(quán)利導(dǎo)致租客無(wú)法繼續(xù)居住，租客可向房東索賠。承租人的核心義務(wù)合理使用義務(wù)（第710-711條）：承租人應(yīng)按照約定或租賃物性質(zhì)使用，因不當(dāng)使用造成損壞的需賠償。曾有案例中，租客將廚房改造成臥室，導(dǎo)致水管堵塞，法院判決租客承擔(dān)維修費(fèi)用。租金支付義務(wù)（第721-722條）：逾期支付租金經(jīng)催告后仍不支付的，出租人可解除合同。這里的”催告”需注意形式，書面催告更易留存證據(jù)。（三）特殊規(guī)則：租賃權(quán)的”特權(quán)”與限制（第725-734條）買賣不破租賃：承租人的”護(hù)身符”第725條是租賃權(quán)物權(quán)化的核心條款，其適用需滿足三個(gè)條件：一是租賃合同有效且已實(shí)際占有租賃物（僅簽合同未入住不適用）；二是租賃物所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動(dòng)；三是新所有權(quán)人非基于法定優(yōu)先權(quán)取得（如抵押權(quán)人拍賣取得）。實(shí)踐中常見(jiàn)的例外是”抵押先于租賃”（第405條），若房屋先抵押后出租，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)人，這也是為何租客租房前最好查一下房屋是否存在抵押登記。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：平衡效率與公平的藝術(shù)第726-728條詳細(xì)規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：行使前提：出租人出賣租賃物，且承租人在同等條件（價(jià)格、付款方式、期限等）下主張購(gòu)買；期限限制：承租人需在收到通知后15日內(nèi)明確表示購(gòu)買（房屋承租人），否則視為放棄；例外情形：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張。曾有房東為規(guī)避優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，與”朋友”簽訂虛假低價(jià)買賣合同，最終被法院認(rèn)定合同無(wú)效，承租人以真實(shí)市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得房屋，這體現(xiàn)了法律對(duì)”同等條件”實(shí)質(zhì)審查的態(tài)度。裝飾裝修與添附：誰(shuí)的投入誰(shuí)受益第715-719條針對(duì)承租人對(duì)租賃物的裝飾裝修作出規(guī)定：經(jīng)出租人同意的裝飾裝修：合同終止時(shí)，若形成附合（如貼墻紙），可按約定處理；無(wú)約定的，未形成附合的裝飾物由承租人拆除（恢復(fù)原狀），形成附合的可要求出租人適當(dāng)補(bǔ)償（僅限因出租人違約導(dǎo)致合同解除的情形）。未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修：出租人可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。現(xiàn)實(shí)中很多租客為提升居住體驗(yàn)自行裝修，一定要先取得房東書面同意，否則可能”花錢為他人做嫁衣”。（四）合同終止：權(quán)利義務(wù)的清算規(guī)則（第730-734條）租賃期限的限制第705條規(guī)定”租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”，這是為了平衡物的歸屬與利用關(guān)系。實(shí)踐中，有的長(zhǎng)租公寓與房東簽訂30年租賃合同，超過(guò)20年的部分不受法律保護(hù)，房東可主張?jiān)摬糠譄o(wú)效。不定期租賃的解除第730、734條規(guī)定，不定期租賃（包括未簽書面合同、租賃期滿繼續(xù)履行未明確期限的情形）中，雙方均可隨時(shí)解除合同，但出租人解除需在合理期限前通知承租人。這里的”合理期限”一般根據(jù)租賃物性質(zhì)確定，房屋租賃通常為1-2個(gè)月，商鋪?zhàn)赓U可能更長(zhǎng)。三、實(shí)踐中的常見(jiàn)爭(zhēng)議與法律適用要點(diǎn)法律的生命在于實(shí)踐，物權(quán)編租賃權(quán)條款在適用中常遇到以下?tīng)?zhēng)議，需要結(jié)合立法本意與司法案例準(zhǔn)確把握。（一）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的”同等條件”認(rèn)定難題“同等條件”是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的核心，但實(shí)踐中存在多種復(fù)雜情形：付款方式不同：第三人提出”一次性付款”，承租人要求”分期付款”，是否構(gòu)成同等條件？法院通常會(huì)綜合考慮資金時(shí)間價(jià)值，認(rèn)定分期付款不屬于同等條件。附加義務(wù)：第三人承諾”購(gòu)買后雇傭原房東為顧問(wèn)”，承租人能否僅支付價(jià)款而不承擔(dān)該義務(wù)？司法實(shí)踐中，此類附加義務(wù)若具有人身屬性，一般不納入同等條件范圍。拍賣情形：第727條規(guī)定”出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。這里的”通知”需明確拍賣時(shí)間、地點(diǎn)，若房東未通知，承租人可主張拍賣無(wú)效。（二）“買賣不破租賃”的例外情形認(rèn)定除”抵押先于租賃”外，還有兩種常見(jiàn)例外：查封后租賃：若租賃物在查封后被出租，承租人的租賃權(quán)不得對(duì)抗查封效力。例如，房東因債務(wù)糾紛房屋被法院查封，之后與租客簽訂租賃合同，法院執(zhí)行時(shí)可要求租客搬離。惡意串通租賃：出租人與承租人惡意串通，以簽訂租賃合同的方式阻礙所有權(quán)變動(dòng)的，該租賃合同無(wú)效。曾有案例中，房東為逃避房屋被執(zhí)行，與親友簽訂”20年租賃合同”并倒簽時(shí)間，法院最終認(rèn)定合同無(wú)效。（三）裝飾裝修補(bǔ)償?shù)摹焙侠硐薅取睜?zhēng)議承租人主張裝飾裝修補(bǔ)償時(shí)，法院會(huì)重點(diǎn)審查三個(gè)因素：裝修是否必要：為滿足基本居住需求的簡(jiǎn)單裝修（如刷墻、裝燈具）一般被認(rèn)定為必要，而豪華裝修（如定制櫥柜、水晶吊燈）可能被認(rèn)定為超出必要限度。合同剩余期限：若合同即將到期，承租人投入的裝修可能因剩余租期短而無(wú)法獲得補(bǔ)償。例如，租期5年，承租人第4年裝修，剩余1年租期，法院可能僅支持1/5的裝修費(fèi)用補(bǔ)償。雙方過(guò)錯(cuò)程度：因出租人違約導(dǎo)致合同解除的（如提前收回房屋），承租人可主張全額補(bǔ)償；因承租人違約導(dǎo)致解除的（如拖欠租金），可能無(wú)法獲得補(bǔ)償。四、立法價(jià)值與完善展望：從”住有所居”到”住有優(yōu)居”民法典物權(quán)編對(duì)租賃權(quán)的規(guī)定，體現(xiàn)了”保障民生”“促進(jìn)交易”“維護(hù)公平”的立法價(jià)值。一方面，通過(guò)”買賣不破租賃”“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”等條款強(qiáng)化承租人保護(hù)，回應(yīng)了”租房難”“租房不穩(wěn)定”的社會(huì)痛點(diǎn)；另一方面，通過(guò)規(guī)范合同形式、明確權(quán)利義務(wù)，為租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了規(guī)則指引。但隨著租賃市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展，仍有完善空間：其一，建立租賃權(quán)登記制度。目前租賃權(quán)的設(shè)立無(wú)需登記，導(dǎo)致”一房多租”“先租后抵”等糾紛中難以判斷權(quán)利順序。未來(lái)可探索建立租賃權(quán)登記平臺(tái)，登記的租賃權(quán)可對(duì)抗善意第三人。其二，完善次承租人權(quán)益保護(hù)?，F(xiàn)行條款對(duì)次承租人的直接請(qǐng)求權(quán)（如向出租人主張維修義務(wù)）規(guī)定不明確，可參考”承租人代為支付租金”條款（第719條），賦予次承租人在承租人違約時(shí)直接向出租人履行義務(wù)的權(quán)利。其三，細(xì)化長(zhǎng)租公寓特殊規(guī)則。針對(duì)”租金貸”“甲醛房”等新型問(wèn)題，可在物權(quán)編中增加對(duì)住房租賃