綠色1000畝生態(tài)旅游生態(tài)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱是綠色1000畝生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目，簡(jiǎn)稱綠色生態(tài)旅游項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目主要目標(biāo)是打造一個(gè)集生態(tài)保護(hù)、休閑度假、文化體驗(yàn)于一體的綜合性旅游區(qū)，任務(wù)是通過科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)，把這片1000畝的土地變成游客喜歡來的好地方。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選在生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地區(qū)，占地1000畝，規(guī)劃有森林康養(yǎng)中心、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民俗文化村等，主要產(chǎn)出包括客房收入、餐飲收入、門票收入等，預(yù)計(jì)年接待游客50萬人次。建設(shè)工期計(jì)劃是5年，總投資額約15億元，資金主要來自企業(yè)自籌、銀行貸款和政府補(bǔ)貼。建設(shè)模式采用PPP模式，政府負(fù)責(zé)規(guī)劃和監(jiān)管，企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)投資回收期是8年，內(nèi)部收益率能達(dá)到18%，符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）企業(yè)概況

企業(yè)基本信息是XX生態(tài)旅游開發(fā)有限公司，成立于2010年，是一家專注于生態(tài)旅游開發(fā)的企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)狀方面，公司已經(jīng)運(yùn)營了幾個(gè)生態(tài)旅游項(xiàng)目，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，比如在福建和浙江有類似的項(xiàng)目，客流量穩(wěn)步增長。財(cái)務(wù)狀況看，公司近三年?duì)I收平均增長20%，凈利潤率保持在15%左右，資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%以下，財(cái)務(wù)狀況比較健康。類似項(xiàng)目情況表明，公司在生態(tài)旅游開發(fā)方面有成功案例，運(yùn)營效率較高。企業(yè)信用評(píng)級(jí)是AAA級(jí)，總體能力較強(qiáng)，在行業(yè)內(nèi)有較好的口碑。政府批復(fù)方面，公司獲得了當(dāng)?shù)卣闹С?，?xiàng)目用地已經(jīng)批下來。金融機(jī)構(gòu)支持方面，公司已經(jīng)和幾家銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，融資渠道暢通。分析來看，企業(yè)綜合能力和擬建項(xiàng)目匹配度較高，能夠勝任項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。

（三）編制依據(jù)

國家和地方有關(guān)支持性規(guī)劃包括《全國生態(tài)旅游發(fā)展規(guī)劃》和《XX省生態(tài)保護(hù)條例》，產(chǎn)業(yè)政策方面有《關(guān)于促進(jìn)生態(tài)旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》，行業(yè)準(zhǔn)入條件符合國家旅游部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)戰(zhàn)略是圍繞生態(tài)旅游做文章，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范參考了ISO14001和GB/T18971等，專題研究成果依托了多次行業(yè)調(diào)研報(bào)告。其他依據(jù)還包括項(xiàng)目所在地政府的招商引資政策，以及專家對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行的論證意見。

（四）主要結(jié)論和建議

項(xiàng)目可行性研究的主要結(jié)論是，綠色1000畝生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目符合國家政策導(dǎo)向，市場(chǎng)需求大，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都比較可觀，技術(shù)方案可行，風(fēng)險(xiǎn)可控。建議項(xiàng)目盡快啟動(dòng)，建議企業(yè)加強(qiáng)與政府部門的溝通，爭(zhēng)取更多政策支持，同時(shí)做好項(xiàng)目融資安排，確保資金到位。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項(xiàng)目建設(shè)背景是當(dāng)前國家大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，提倡綠色發(fā)展的宏觀環(huán)境，老百姓對(duì)生態(tài)旅游、健康生活的需求越來越強(qiáng)烈。前期工作進(jìn)展方面，公司已經(jīng)做了好幾年的市場(chǎng)調(diào)研，和當(dāng)?shù)卣啻螠贤?，?xiàng)目選址的生態(tài)評(píng)估報(bào)告也出來了，前期準(zhǔn)備工作比較扎實(shí)。這個(gè)項(xiàng)目符合《關(guān)于促進(jìn)全域旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》和《XX省生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》，特別是和當(dāng)?shù)卣泥l(xiāng)村振興計(jì)劃對(duì)接得很好，屬于政策鼓勵(lì)發(fā)展的范疇。行業(yè)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)方面，項(xiàng)目規(guī)劃符合國家旅游部門關(guān)于生態(tài)旅游區(qū)的建設(shè)規(guī)范，比如環(huán)境容量、資源利用效率這些指標(biāo)都在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，沒什么準(zhǔn)入障礙。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

公司發(fā)展戰(zhàn)略是做精做深生態(tài)旅游，目標(biāo)是成為行業(yè)里有點(diǎn)名氣的品牌。綠色生態(tài)旅游項(xiàng)目對(duì)企業(yè)發(fā)展來說需求程度挺高的，畢竟這是公司拓展業(yè)務(wù)的重要一步。沒有這個(gè)項(xiàng)目，公司業(yè)務(wù)可能就stuck在現(xiàn)有的幾個(gè)點(diǎn)上，有了這個(gè)項(xiàng)目，公司就能形成規(guī)模效應(yīng)，提升品牌影響力。促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的重要性不言而喻，項(xiàng)目建成能帶動(dòng)公司營收翻番，技術(shù)能力、管理能力都能得到提升，行業(yè)地位也會(huì)上升。緊迫性方面，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不趕緊做，別人就先占著優(yōu)勢(shì)了，所以項(xiàng)目得快點(diǎn)落地。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

項(xiàng)目所在行業(yè)是生態(tài)旅游，業(yè)態(tài)包括森林康養(yǎng)、生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、民俗文化展示等。目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境很好，根據(jù)文化和旅游部的數(shù)據(jù)，2022年國內(nèi)生態(tài)旅游市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過5000億元，而且每年還在增長，年輕一代對(duì)這種體驗(yàn)式、深度游的接受度特別高。項(xiàng)目地周邊有成熟的旅游市場(chǎng)，但高端生態(tài)旅游產(chǎn)品還比較稀缺，容量方面估計(jì)每年能接待50萬游客沒問題。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈方面，公司自己有農(nóng)業(yè)基地，合作方也承諾提供特色農(nóng)產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)鏈比較完善。產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格定位是中高端，森林康養(yǎng)套餐價(jià)格在2000元/人以上，市場(chǎng)接受度應(yīng)該不錯(cuò)。競(jìng)爭(zhēng)方面，附近有幾個(gè)小型的生態(tài)農(nóng)莊，但規(guī)模和配套都不如這個(gè)項(xiàng)目，所以競(jìng)爭(zhēng)力還是挺強(qiáng)的。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，森林康養(yǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率能達(dá)到15%左右。市場(chǎng)營銷策略建議線上線下結(jié)合，線上通過旅游平臺(tái)推廣，線下和旅行社合作，還可以搞些主題活動(dòng)吸引眼球。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目總體目標(biāo)是5年內(nèi)建成一個(gè)完整的生態(tài)旅游度假區(qū)，分階段看，前兩年先建好核心的森林康養(yǎng)中心和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，后三年再完善民俗文化村和配套服務(wù)設(shè)施。建設(shè)內(nèi)容主要包括6大板塊：生態(tài)保護(hù)工程、旅游基礎(chǔ)設(shè)施、康養(yǎng)服務(wù)體系、文化體驗(yàn)項(xiàng)目、配套商業(yè)設(shè)施和智慧管理平臺(tái)。規(guī)模是1000畝，具體分配是森林康養(yǎng)區(qū)300畝，生態(tài)農(nóng)業(yè)園200畝，民俗文化村150畝，配套服務(wù)區(qū)150畝。產(chǎn)出方案是提供客房住宿、餐飲、景點(diǎn)游覽、康養(yǎng)服務(wù)、文化體驗(yàn)等，質(zhì)量要求是達(dá)到國家AAAA級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，比如環(huán)境舒適度、服務(wù)滿意度這些都要高。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)品方案挺合理的，既能滿足市場(chǎng)需求，又符合生態(tài)保護(hù)要求，而且和公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)能形成互補(bǔ)。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

項(xiàng)目收入來源主要是門票、住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、康養(yǎng)服務(wù)費(fèi)、文創(chuàng)產(chǎn)品銷售，比例大概是門票占30%，住宿餐飲占40%，其他占30%。從財(cái)務(wù)角度看，這個(gè)商業(yè)模式是可行的，投資回報(bào)率能達(dá)到18%，銀行應(yīng)該愿意貸款。結(jié)合當(dāng)?shù)卣С?，可以考慮PPP模式，政府負(fù)責(zé)土地和部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)和運(yùn)營，這樣雙方風(fēng)險(xiǎn)都能分擔(dān)。商業(yè)模式創(chuàng)新需求是，可以搞些訂閱制會(huì)員服務(wù)，比如每年收費(fèi)讓會(huì)員無限次享受某些項(xiàng)目，增加穩(wěn)定收入。綜合開發(fā)方面，可以考慮把生態(tài)旅游和康養(yǎng)醫(yī)療結(jié)合起來，搞個(gè)“森林療養(yǎng)+中醫(yī)理療”的套餐，這樣更獨(dú)特，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。項(xiàng)目地政府還承諾給一些稅收優(yōu)惠，這也能提升項(xiàng)目盈利能力。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線

項(xiàng)目選址選了三個(gè)備選方案，都是圍繞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境好的區(qū)域。方案一是靠近山區(qū)的地塊，風(fēng)景好，但離交通要道有點(diǎn)遠(yuǎn)；方案二是沿河的平坦地帶，交通便利，但部分區(qū)域有基本農(nóng)田；方案三是現(xiàn)有度假村的擴(kuò)展區(qū)，配套基礎(chǔ)好，但擴(kuò)展空間有限。經(jīng)過比選，最后選定了方案二，主要考慮是交通比較方便，對(duì)游客來說方便來也方便走，而且河景資源是賣點(diǎn)，市場(chǎng)吸引力大。這塊地土地權(quán)屬清晰，是集體土地，供地方式是政府統(tǒng)征后出讓，土地利用現(xiàn)狀是部分是林地，部分是耕地。礦產(chǎn)壓覆評(píng)估沒發(fā)現(xiàn)特殊礦藏，占用耕地大概300畝，永久基本農(nóng)田150畝，都不在生態(tài)保護(hù)紅線內(nèi)。地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估結(jié)果是低風(fēng)險(xiǎn)，需要做些邊坡防護(hù)措施。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境條件不錯(cuò)，地形是河谷平原，地勢(shì)平坦，適合建設(shè)，但局部有低洼地，要注意防洪。氣象條件是四季分明，氣候舒適。水文條件是河流常年有水，水質(zhì)達(dá)標(biāo)。地質(zhì)條件是地基承載力還可以，不需要做太復(fù)雜的處理。地震烈度不高，建筑按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防就行。交通運(yùn)輸條件是旁邊有省道，距離高速出口40公里，項(xiàng)目自建一條6公里配套公路接入省道。公用工程條件是距離鎮(zhèn)上的給水廠8公里，計(jì)劃自行建設(shè)日供水5000噸的水廠。用電有110千伏變電站，足夠項(xiàng)目需求。燃?xì)夂蜔崃簳r(shí)用不上，消防設(shè)施按標(biāo)準(zhǔn)配置。通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋好。施工條件方面，場(chǎng)地平整后就能開工，生活配套設(shè)施依托周邊鎮(zhèn)上，員工吃飯住宿都不用愁。公共服務(wù)依托條件好，附近有學(xué)校、醫(yī)院，游客孩子上學(xué)、生病看醫(yī)生都比較方便。

（三）要素保障分析

土地要素保障方面，當(dāng)?shù)貒量臻g規(guī)劃支持這個(gè)項(xiàng)目，土地利用年度計(jì)劃里有指標(biāo)。建設(shè)用地控制指標(biāo)也能滿足需求。節(jié)約集約用地方面，規(guī)劃了地上地下綜合管廊，土地利用率能提高到65%。項(xiàng)目用地總體情況是1000畝，地上物都是些樹木和農(nóng)作物，拆遷補(bǔ)償能解決。涉及300畝耕地和150畝永久基本農(nóng)田，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)縣里已經(jīng)批了，耕地占補(bǔ)平衡正在落實(shí)，準(zhǔn)備在遠(yuǎn)處開墾200畝耕地補(bǔ)上。資源環(huán)境要素保障方面，項(xiàng)目地水資源豐富，日需水量5000噸，附近河流枯水期流量也能滿足，能源消耗主要在水電，能耗強(qiáng)度按行業(yè)標(biāo)桿控制。大氣環(huán)境沒問題，生態(tài)方面要注意保護(hù)河岸植被。取水總量、能耗、碳排放都有指標(biāo)控制。環(huán)境敏感區(qū)主要是河流兩側(cè)，需要設(shè)置生態(tài)緩沖帶。用海用島不涉及。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項(xiàng)目技術(shù)方案選的是比較成熟的全生態(tài)循環(huán)模式，游客進(jìn)來玩的所有東西，水啊，電啊，垃圾啊，都能在園區(qū)內(nèi)自己解決，不往外排。生產(chǎn)方法是分布式能源系統(tǒng)，白天太陽能板發(fā)電，晚上用儲(chǔ)能電池，還備有發(fā)電機(jī)。游客區(qū)的污水處理用的是MBR膜技術(shù)，這個(gè)技術(shù)現(xiàn)在生態(tài)景區(qū)用得挺多，效果好，出水能回用灌溉或者景觀用水。固體垃圾分好類，可回收的賣掉，廚余垃圾做堆肥。技術(shù)來源是和國內(nèi)環(huán)保公司合作，他們有幾個(gè)類似項(xiàng)目跑得不錯(cuò)。技術(shù)成熟性、可靠性都沒問題。關(guān)鍵設(shè)備比如MBR膜處理系統(tǒng)，對(duì)方承諾3年免費(fèi)維護(hù)。技術(shù)指標(biāo)是園區(qū)內(nèi)能源自給率要達(dá)到80%，污水處理率100%，垃圾無害化處理率100%。

（二）設(shè)備方案

項(xiàng)目主要設(shè)備有太陽能光伏板200千瓦，儲(chǔ)能電池100千瓦時(shí)，MBR膜處理設(shè)備日處理能力500噸，垃圾分選設(shè)備一套。這些設(shè)備都是國內(nèi)主流廠家產(chǎn)的，性能參數(shù)都滿足設(shè)計(jì)要求。太陽能板和儲(chǔ)能電池是配套的，MBR膜處理設(shè)備是核心，垃圾分選設(shè)備效率要高。設(shè)備跟技術(shù)匹配性沒問題，都是標(biāo)準(zhǔn)件，可靠性有保障。軟件方面，整個(gè)園區(qū)用一套智慧管理平臺(tái)，集成環(huán)境監(jiān)測(cè)、游客管理、設(shè)備監(jiān)控等功能。這個(gè)平臺(tái)是合作方自己研發(fā)的，有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。關(guān)鍵設(shè)備比如MBR膜系統(tǒng)，單價(jià)差不多150萬，單臺(tái)技術(shù)經(jīng)濟(jì)上劃得來。原有設(shè)備不涉及，都是新建。

（三）工程方案

工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照國家生態(tài)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，比如環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)設(shè)施這些都要高。園區(qū)總體布置是“一心兩帶多節(jié)點(diǎn)”，中心是接待區(qū)，兩條生態(tài)步道貫穿園區(qū)，多個(gè)體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)散布在各處。主要建（構(gòu)）筑物有游客中心、森林餐廳、樹屋酒店、污水處理站、垃圾中轉(zhuǎn)站這些。系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，給排水系統(tǒng)要考慮防洪，電氣系統(tǒng)要雙路供電。外部運(yùn)輸方案是那6公里配套公路，路面要鋪得寬寬的，方便大巴車和自駕車進(jìn)出。公用工程方案是自建水廠和供電系統(tǒng)。安全質(zhì)量方面，施工期間要盯緊生態(tài)保護(hù)，比如不破壞植被，建筑要穩(wěn)當(dāng)，防火是重中之重。重大問題比如雨季防洪，要制定應(yīng)急預(yù)案。項(xiàng)目分兩期建，第一期建接待區(qū)和核心體驗(yàn)區(qū)，第二年完成剩余部分。

（四）資源開發(fā)方案

項(xiàng)目主要開發(fā)的是生態(tài)資源和景觀資源，不是挖礦那種。1000畝地里，300畝搞森林康養(yǎng)，200畝做有機(jī)農(nóng)業(yè)，150畝建民俗村，150畝做配套。開發(fā)價(jià)值在于，現(xiàn)在城里人喜歡這種親近自然的東西，市場(chǎng)接受度高。綜合利用方案是，森林里的空氣好，搞康養(yǎng)；種的有蔬菜水果，游客可以體驗(yàn)采摘；民俗村搞文化表演，晚上還有篝火晚會(huì)。評(píng)價(jià)資源利用效率，主要是看土地產(chǎn)出率，比如康養(yǎng)區(qū)每畝能帶來多少收入，農(nóng)業(yè)區(qū)每畝能產(chǎn)出多少農(nóng)產(chǎn)品賣出去。目標(biāo)是資源綜合利用率達(dá)到90%以上。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是征收集體土地，補(bǔ)償方式是貨幣補(bǔ)償加設(shè)施補(bǔ)償，比如給拆遷戶通上水電。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)刈钚乱?guī)定，耕地補(bǔ)償是按前三年平均年產(chǎn)值的6倍給，宅基地是按面積給。安置方式是給拆遷戶在鎮(zhèn)上建新房子，或者給錢讓他們自己蓋。社會(huì)保障方面，政府幫忙把拆遷戶的社保接上。利益相關(guān)者主要是被征地村集體和村民，協(xié)調(diào)方案是成立專門工作組，定期溝通，補(bǔ)償款到位后馬上支付。

（六）數(shù)字化方案

項(xiàng)目數(shù)字化方案是全周期管理，設(shè)計(jì)階段用BIM技術(shù)建模，施工階段用智慧工地系統(tǒng)監(jiān)控進(jìn)度和質(zhì)量，運(yùn)維階段用平臺(tái)管理設(shè)備和環(huán)境。技術(shù)上選成熟的開源系統(tǒng)，設(shè)備上包括無人機(jī)、環(huán)境傳感器這些。建設(shè)管理上，設(shè)計(jì)圖紙、施工記錄、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告這些都在平臺(tái)上流轉(zhuǎn)，方便查。數(shù)據(jù)安全是重點(diǎn)，要建防火墻，數(shù)據(jù)備份要勤。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)施工運(yùn)維數(shù)字化，提升效率，也方便游客通過手機(jī)APP看信息。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目建管模式是業(yè)主方負(fù)責(zé)制，自己組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?？刂菩怨て谑?年，分兩期實(shí)施。第一期兩年，完成核心區(qū)建設(shè)；第二期三年，完成所有設(shè)施和配套。要符合投資管理要求，資金專款專用，定期匯報(bào)進(jìn)度。施工安全要嚴(yán)格按規(guī)范來，比如高空作業(yè)要系安全帶，用電要合規(guī)，還要定期搞安全培訓(xùn)。如果招標(biāo)，范圍是設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理全包，組織形式是公開招標(biāo)，方式是綜合評(píng)估。

五、項(xiàng)目運(yùn)營方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營方案

這個(gè)項(xiàng)目主要是運(yùn)營，不是搞生產(chǎn)，所以生產(chǎn)經(jīng)營方案重點(diǎn)說運(yùn)營維護(hù)。質(zhì)量安全保障方面，游客吃的喝的，比如森林餐廳的食材，都要有合格證，建立溯源體系，每天檢查。原材料供應(yīng)主要是農(nóng)產(chǎn)品，和一些辦公用品，找?guī)准铱孔V的供應(yīng)商，保證不斷貨。燃料動(dòng)力供應(yīng)，水用電都是自給自足的，太陽能、水力這些，備用發(fā)電機(jī)以防萬一。維護(hù)維修方案是，園區(qū)里所有設(shè)施，像酒店、餐廳、游樂設(shè)備這些，都找專業(yè)的維保公司簽合同，定期檢查，壞了馬上修。生產(chǎn)經(jīng)營的有效性和可持續(xù)性，關(guān)鍵看游客喜歡不喜歡，如果游客多，收入穩(wěn)定，就能持續(xù)下去。

（二）安全保障方案

項(xiàng)目運(yùn)營管理中，危險(xiǎn)因素主要有三個(gè)，一個(gè)是森林火災(zāi)，一個(gè)是游客意外受傷，一個(gè)是設(shè)備故障。安全生產(chǎn)責(zé)任制要落實(shí)，老板是第一責(zé)任人，下面再分部門負(fù)責(zé)。要成立安全管理部，專門管安全事。建立安全管理體系，比如每天巡視，定期搞安全演練。安全防范措施，森林火災(zāi)要搞防火帶，游客多的地方要加護(hù)欄，游樂設(shè)備要設(shè)安全員。還要有應(yīng)急預(yù)案，比如失火了怎么疏散，有人受傷怎么急救，提前想好各種情況。

（三）運(yùn)營管理方案

項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)設(shè)置是，自己搞個(gè)運(yùn)營公司，叫XX生態(tài)旅游運(yùn)營有限公司，直屬投資主體。運(yùn)營模式是自營為主，一些非核心業(yè)務(wù)可以外包，比如保潔、安保可以找專業(yè)公司。治理結(jié)構(gòu)要求是，董事會(huì)負(fù)責(zé)重大決策，總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理。績(jī)效考核方案是，按季度考核，指標(biāo)有游客滿意度、收入、成本控制這些。獎(jiǎng)懲機(jī)制是，干得好就發(fā)獎(jiǎng)金、升職，干得不好就扣錢、降職，跟績(jī)效直接掛鉤。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍是1000畝生態(tài)旅游項(xiàng)目的所有費(fèi)用，包括建酒店、景區(qū)道路、游樂設(shè)施、環(huán)境改造這些，還有開辦費(fèi)。編制依據(jù)是國家發(fā)改委發(fā)布的投資估算編制辦法，結(jié)合了當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)成本水平，還有我們做的設(shè)計(jì)方案。估算項(xiàng)目建設(shè)投資大約是12億元，流動(dòng)資金需要1億元，建設(shè)期融資費(fèi)用按貸款利率計(jì)算是1.2億元。建設(shè)期分三年安排資金，第一年投4億元，第二年投5億元，第三年投3億元，這樣能保證項(xiàng)目順利推進(jìn)。

（二）盈利能力分析

項(xiàng)目性質(zhì)是經(jīng)營性，盈利能力分析用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來評(píng)價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，估算項(xiàng)目建成后年?duì)I業(yè)收入是3億元，補(bǔ)貼性收入主要是政府給的一些生態(tài)旅游補(bǔ)貼，每年能拿2000萬元。各種成本費(fèi)用包括運(yùn)營成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，每年總共支出1.5億元。根據(jù)這些數(shù)據(jù)，我們可以算出項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大概是18%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在15年回收期以內(nèi)就達(dá)到了8億元。這個(gè)盈利能力是不錯(cuò)的。還做了盈虧平衡分析，測(cè)算出來只要游客量達(dá)到年30萬人次，項(xiàng)目就能保本。敏感性分析結(jié)果顯示，如果游客量下降10%，收益率會(huì)降到15%，但仍然可以接受?？偟膩碚f，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況是能起到正面作用的，能帶來不錯(cuò)的現(xiàn)金流。

（三）融資方案

項(xiàng)目總投資13.2億元，資本金是4億元，占30%，這是企業(yè)自己出或者股東投的。債務(wù)資金是9.2億元，主要從銀行貸款，也考慮了發(fā)行綠色債券。融資成本方面，銀行貸款利率目前是4.5%，加上一些費(fèi)用，綜合融資成本預(yù)計(jì)在5%左右。資金到位情況是，資本金已經(jīng)落實(shí)，銀行貸款也基本談好了，會(huì)分三年到位，跟投資計(jì)劃匹配。項(xiàng)目的可融資性是強(qiáng)的，畢竟有政府支持，而且未來收益穩(wěn)定。綠色金融和綠色債券是肯定能爭(zhēng)取到的，項(xiàng)目符合環(huán)保要求。對(duì)于REITs，項(xiàng)目建成運(yùn)營5年后，可以考慮發(fā)行，把不動(dòng)產(chǎn)和未來收益打包賣出去，提前收回一部分投資。政府投資補(bǔ)助或貼息，我們會(huì)申請(qǐng)5000萬元的建設(shè)期貼息，可行性很高，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)表態(tài)支持。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款是分5年還本，每年還20%，利息按年支付。我們算了算，每年能產(chǎn)生足夠的利潤來還利息，償債備付率能達(dá)到2以上。利息備付率也能維持在1.5以上。資產(chǎn)負(fù)債率方面，建完項(xiàng)目后不會(huì)超過60%，這個(gè)資金結(jié)構(gòu)是合理的，風(fēng)險(xiǎn)可控。萬一遇到經(jīng)營困難，我們準(zhǔn)備了5000萬元的預(yù)備費(fèi)，還可以通過增加運(yùn)營收入來還款。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目運(yùn)營后每年能產(chǎn)生1.5億元的凈現(xiàn)金流量，足夠維持正常運(yùn)營。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的影響是積極的，能提升企業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流水平。不會(huì)給企業(yè)帶來太大壓力，資金鏈?zhǔn)前踩?。只要市?chǎng)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，項(xiàng)目能持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營，長期來看是能收回成本的。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這個(gè)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)影響挺大的。直接費(fèi)用效益方面，總投資12億，建成后年?duì)I業(yè)收入3億，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)比如餐飲、住宿、運(yùn)輸這些，間接效益估計(jì)能多帶來2個(gè)億。宏觀經(jīng)濟(jì)層面，項(xiàng)目能促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，估計(jì)每年能增加GDP0.5%。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上，能帶動(dòng)生態(tài)旅游、綠色農(nóng)業(yè)這些產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)看，項(xiàng)目地從一個(gè)普通鄉(xiāng)村變成旅游目的地，區(qū)域形象能提升，招商引資能力也會(huì)增強(qiáng)。整體來說，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性是強(qiáng)的，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展方向。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)影響方面，項(xiàng)目能解決當(dāng)?shù)?00多個(gè)就業(yè)崗位，主要是服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)，還有一些管理崗位。對(duì)員工發(fā)展也好，提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)，提升技能。社區(qū)發(fā)展上，項(xiàng)目地會(huì)搞些配套基礎(chǔ)設(shè)施，比如修路、建學(xué)校這些，改善居民生活。社會(huì)發(fā)展方面，能傳播生態(tài)保護(hù)理念，提升當(dāng)?shù)鼐用癍h(huán)保意識(shí)。社會(huì)責(zé)任方面，會(huì)雇傭一些困難人員，支持當(dāng)?shù)胤鲐毠ぷ?。?fù)面社會(huì)影響主要是建設(shè)期可能會(huì)有點(diǎn)噪音和交通擁堵，我們會(huì)搞些措施，比如晚上不施工，搞交通疏導(dǎo)，這些影響是暫時(shí)的，可控的。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

生態(tài)環(huán)境影響方面，項(xiàng)目地現(xiàn)在植被覆蓋率高，水質(zhì)好。項(xiàng)目建成會(huì)對(duì)環(huán)境有影響，主要是建設(shè)期可能產(chǎn)生點(diǎn)揚(yáng)塵和污水，我們會(huì)用環(huán)保技術(shù)，比如灑水降塵，建污水處理站處理污水。地質(zhì)災(zāi)害防治上，項(xiàng)目地地質(zhì)條件穩(wěn)定，但還是會(huì)做評(píng)估，防患于未然。防洪減災(zāi)方面，項(xiàng)目地有河流，會(huì)評(píng)估洪水風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)好排水系統(tǒng)。水土流失會(huì)通過植被保護(hù)和合理規(guī)劃來減少。土地復(fù)墾是必須的，建完之后要把臨時(shí)道路、建筑垃圾這些處理好。生態(tài)保護(hù)方面，核心區(qū)域不開發(fā)，保留原生態(tài)。生物多樣性影響不大，環(huán)境敏感區(qū)會(huì)加強(qiáng)保護(hù)，設(shè)置緩沖帶。污染物排放會(huì)嚴(yán)格控制，比如餐廳油煙要達(dá)標(biāo)排放。項(xiàng)目能滿足環(huán)保政策要求，會(huì)按照最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來做。

（四）資源和能源利用效果分析

資源消耗方面，項(xiàng)目用水主要是綠化和景區(qū)用水，會(huì)搞雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約用水。土地資源，項(xiàng)目占地1000畝，都做了高標(biāo)準(zhǔn)利用，土地利用率能到65%。能源消耗方面，項(xiàng)目自給自足，用太陽能發(fā)電，還用儲(chǔ)能電池，白天發(fā)的電晚上用，還能賣余電。項(xiàng)目能耗強(qiáng)度控制得很嚴(yán)，比如酒店按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，能效水平高。資源綜合利用，比如農(nóng)業(yè)區(qū)的有機(jī)肥可以用在景區(qū)綠化，形成循環(huán)。資源消耗總量能控制在合理范圍，比如每平方米景區(qū)面積年用水量不超過0.5立方米。能源消耗總量預(yù)計(jì)每年4000噸標(biāo)準(zhǔn)煤，可再生能源占比超過60%。項(xiàng)目建成能減少當(dāng)?shù)啬芎膲毫?，提升能源自給率。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目用地1000畝，建設(shè)期會(huì)使用一些水泥、鋼材這些，會(huì)產(chǎn)生碳排放，但都是階段性的，運(yùn)營期會(huì)抵消。項(xiàng)目建成后，每年能吸收二氧化碳1000噸，相當(dāng)于種了1萬棵樹。我們會(huì)用綠色建材，比如使用秸稈板建一些設(shè)施，減少水泥使用。碳排放控制方案是，推廣使用太陽能、生物質(zhì)能這些清潔能源。減少碳排放的路徑主要是提高能源效率，比如設(shè)備都選節(jié)能的。項(xiàng)目能效水平高，可再生能源占比大，對(duì)碳達(dá)峰有積極作用，預(yù)計(jì)運(yùn)營期碳排放能穩(wěn)定在較低水平，為當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)碳達(dá)峰目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要分幾大類。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)方面，主要是游客量達(dá)不到預(yù)期，這跟旅游市場(chǎng)波動(dòng)、宣傳推廣效果有關(guān)，可能性中等，損失程度看游客減少多少，韌性方面，項(xiàng)目有備選的旅游產(chǎn)品，影響可控。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，比如農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)不穩(wěn)定，概率小，影響不大。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是生態(tài)修復(fù)技術(shù)不過關(guān)，可能性小，但影響大，脆弱性是技術(shù)依賴性強(qiáng)，要找成熟技術(shù)。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，比如工期延誤，概率中等，主要是天氣原因，影響是成本增加，企業(yè)自身韌性較強(qiáng)，能解決。運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，比如服務(wù)質(zhì)量差，概率高，影響大，主要是管理跟不上，要加強(qiáng)培訓(xùn)。投融資風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款政策變化，概率低，但影響大，脆弱性是融資渠道單一，要多元化。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率低，概率中等，影響大，要看市場(chǎng)變化，要有預(yù)備金。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，比如造成水土流失，概率低，但影響大，要嚴(yán)格保護(hù)環(huán)境。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷補(bǔ)償不到位，概率低，但影響大，要妥善處理。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)，比如系統(tǒng)被攻擊，概率小，但影響大，要搞好防護(hù)。綜合來看，主要風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，要重點(diǎn)關(guān)注。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

防范市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，要加大宣傳力度，線上線下結(jié)合，跟旅行社合作，搞促銷活動(dòng)，增強(qiáng)游客體驗(yàn)。運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，要建立完善的管理體系，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升服務(wù)意識(shí)，搞績(jī)效考核。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)，要優(yōu)化成本控制，拓展收入來源，比如搞些文創(chuàng)產(chǎn)品。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)，要提前跟社區(qū)溝通，搞好拆遷補(bǔ)