可持續(xù)綠色旅游開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大生態(tài)旅游開發(fā)模式可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱是綠色生態(tài)旅游度假村擴(kuò)建工程，簡(jiǎn)稱綠旅度假。建設(shè)目標(biāo)是打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的可持續(xù)旅游示范區(qū)，任務(wù)是通過提升服務(wù)設(shè)施和生態(tài)體驗(yàn)，帶動(dòng)區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。項(xiàng)目選址在XX自然保護(hù)區(qū)邊緣地帶，這里森林覆蓋率超75%，空氣負(fù)氧離子含量常年保持高水平。建設(shè)內(nèi)容包括新建生態(tài)酒店、低影響徒步道、環(huán)保型游客中心，以及配套的太陽(yáng)能光伏系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)。規(guī)模上，新增接待能力5000人次/年，主要產(chǎn)出有生態(tài)旅游服務(wù)、科普教育產(chǎn)品、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品銷售。計(jì)劃工期三年，總投資3.5億元，資金來源包括企業(yè)自籌2億元，銀行貸款1.5億元。建設(shè)模式采用PPP模式，引入第三方專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，確保長(zhǎng)期效益。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目投資回收期8年，內(nèi)部收益率18%，符合行業(yè)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)二星級(jí)要求。

（二）企業(yè)概況

企業(yè)名稱是XX生態(tài)旅游開發(fā)有限公司，成立于2015年，注冊(cè)資本1億元。目前旗下管理3個(gè)生態(tài)景區(qū)，年收入過億，利潤(rùn)率保持在12%左右。財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率低于50%，近三年連續(xù)獲得AAA級(jí)信用評(píng)級(jí)。之前成功運(yùn)營(yíng)過兩個(gè)類似項(xiàng)目，包括一個(gè)山地康養(yǎng)基地，游客滿意度達(dá)90%以上。企業(yè)信用記錄優(yōu)異，無重大訴訟，在銀行授信額度達(dá)5億元。綜合能力方面，公司擁有環(huán)境工程師團(tuán)隊(duì)和ISO14001認(rèn)證資質(zhì)，完全能支撐本項(xiàng)目。作為民營(yíng)控股企業(yè)，公司專注于生態(tài)旅游板塊，與擬建項(xiàng)目的綠色導(dǎo)向高度契合。

（三）編制依據(jù)

依據(jù)的是《全國(guó)生態(tài)旅游發(fā)展規(guī)劃》《綠色旅游標(biāo)準(zhǔn)體系》等國(guó)家級(jí)文件，以及地方政府出臺(tái)的《旅游資源開發(fā)三年行動(dòng)計(jì)劃》。國(guó)家鼓勵(lì)綠色金融政策，明確對(duì)可持續(xù)旅游項(xiàng)目給予貸款貼息，符合行業(yè)準(zhǔn)入的環(huán)保要求。企業(yè)戰(zhàn)略里提到要拓展生態(tài)旅游主業(yè)，本項(xiàng)目直接支撐這一目標(biāo)。參考了類似案例如云南某國(guó)家公園的運(yùn)營(yíng)模式，采用生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制平衡游客承載量。專題研究包括對(duì)當(dāng)?shù)厣锒鄻有杂绊懙脑u(píng)估，確保開發(fā)符合《自然保護(hù)區(qū)條例》。其他依據(jù)還有世界自然基金會(huì)提供的生態(tài)設(shè)計(jì)指導(dǎo)，以及銀行對(duì)綠色項(xiàng)目的專項(xiàng)支持政策。

（四）主要結(jié)論和建議

結(jié)論是項(xiàng)目技術(shù)上可行，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可控，經(jīng)濟(jì)上合理，符合政策導(dǎo)向。建議盡快啟動(dòng)土地預(yù)審，同時(shí)與金融機(jī)構(gòu)敲定貸款條件。建議在建設(shè)階段引入第三方監(jiān)理，重點(diǎn)關(guān)注環(huán)保施工標(biāo)準(zhǔn)。建議運(yùn)營(yíng)期建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，根據(jù)游客反饋調(diào)整服務(wù)內(nèi)容。總的來說，項(xiàng)目具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，建議按計(jì)劃推進(jìn)。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項(xiàng)目建設(shè)背景主要是響應(yīng)國(guó)家關(guān)于發(fā)展全域旅游和生態(tài)旅游的號(hào)召，之前當(dāng)?shù)刈鲞^基礎(chǔ)調(diào)研，比如對(duì)土壤、水文、動(dòng)植物資源都摸排過底。前期工作有基礎(chǔ)地質(zhì)勘查和環(huán)境影響評(píng)價(jià)，目前前期手續(xù)基本就緒。項(xiàng)目選址符合《國(guó)土空間規(guī)劃》中關(guān)于生態(tài)保護(hù)紅線外的旅游設(shè)施布局要求，與《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》政策導(dǎo)向一致。地方也出臺(tái)了配套補(bǔ)貼，比如對(duì)綠色建筑部分按比例獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目符合《旅游法》對(duì)資源開發(fā)的要求，特別是強(qiáng)調(diào)低影響開發(fā)和生態(tài)修復(fù)，與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《綠色旅游項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》里說的環(huán)保、低碳、可持續(xù)理念對(duì)得上。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

公司發(fā)展戰(zhàn)略里本來就是要往生態(tài)旅游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，目前業(yè)務(wù)還偏重門票和基礎(chǔ)住宿，利潤(rùn)點(diǎn)單一。這個(gè)項(xiàng)目直接補(bǔ)齊了深度體驗(yàn)和康養(yǎng)服務(wù)這塊短板。企業(yè)現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)在景區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)足，但缺乏高端酒店管理能力，所以急需引入這類設(shè)施。不建這個(gè)項(xiàng)目，公司長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)受影響，市場(chǎng)容易被其他有全產(chǎn)業(yè)鏈布局的企業(yè)搶占。比如隔壁省的某旅游集團(tuán)，早就把康養(yǎng)酒店做成了重要收入來源。所以項(xiàng)目不僅是業(yè)務(wù)延伸，更是生存發(fā)展需要，時(shí)間上也比較急，再拖下去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就起來了。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

目標(biāo)客群主要是2555歲的城市中產(chǎn)和退休人群，他們消費(fèi)能力較強(qiáng)，注重健康和體驗(yàn)，去年數(shù)據(jù)顯示這類人群國(guó)內(nèi)旅游支出年均增長(zhǎng)15%。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆趪?guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)，但目前市場(chǎng)還處于培育期，飽和度不高。上下游看，上游有本地農(nóng)產(chǎn)品和非遺體驗(yàn)，下游接駁高鐵和機(jī)場(chǎng)，交通比較便利。產(chǎn)業(yè)鏈上，酒店、餐飲、導(dǎo)覽、文創(chuàng)產(chǎn)品都能聯(lián)動(dòng)。產(chǎn)品定價(jià)參考周邊類似酒店，基礎(chǔ)房按市場(chǎng)價(jià)定，生態(tài)體驗(yàn)項(xiàng)目略高于成本，預(yù)計(jì)毛利能到40%。競(jìng)爭(zhēng)方面，現(xiàn)有景區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，但本項(xiàng)目主打“生物多樣性科普+低碳康養(yǎng)”，差異化明顯。營(yíng)銷上建議和健康類APP合作，主打“高負(fù)氧離子睡眠”概念，用游客評(píng)價(jià)提升口碑。根據(jù)測(cè)算，三年內(nèi)市場(chǎng)占有率能到30%，每年接待游客量會(huì)超設(shè)計(jì)能力。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目分兩期，第一年建成酒店主體和核心體驗(yàn)區(qū)，第二年開放全部設(shè)施。建設(shè)內(nèi)容包括300間生態(tài)客房，每間帶室內(nèi)植物凈化系統(tǒng)；建設(shè)6條低影響徒步道，覆蓋不同動(dòng)植物群落；配套建設(shè)有機(jī)餐廳、環(huán)境教育中心。規(guī)模上，酒店床位規(guī)模控制在1500個(gè)，匹配當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境承載力，避免過度開發(fā)。產(chǎn)出主要是兩種，一是住宿餐飲服務(wù)，二是生態(tài)體驗(yàn)產(chǎn)品，比如星空觀測(cè)、地質(zhì)講解。質(zhì)量要求對(duì)標(biāo)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，但能耗要達(dá)到綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)。比如客房能耗要低于行業(yè)平均30%。合理性方面，規(guī)模沒超區(qū)域規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)施布局也避開了生態(tài)敏感區(qū)，產(chǎn)品方案既滿足市場(chǎng)需求，又體現(xiàn)綠色導(dǎo)向。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

收入來源有客房費(fèi)、餐飲費(fèi)、體驗(yàn)項(xiàng)目費(fèi)，三項(xiàng)占比大概6:2:2，未來體驗(yàn)項(xiàng)目會(huì)逐步提升。定價(jià)策略是動(dòng)態(tài)的，淡旺季差異化，節(jié)假日調(diào)價(jià)。商業(yè)上可行，主要是因?yàn)樯鷳B(tài)體驗(yàn)項(xiàng)目能帶來高附加值，毛利率能到50%以上。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該愿意貸，因?yàn)轫?xiàng)目符合綠色金融標(biāo)準(zhǔn)，政府也可能提供土地折價(jià)。創(chuàng)新點(diǎn)在于把碳匯交易納入商業(yè)模式，比如游客購(gòu)買碳積分可以抵扣部分費(fèi)用，既引流又增加收入。綜合開發(fā)上，可以探索和當(dāng)?shù)睾献魃绻步ā吧鷳B(tài)農(nóng)莊”模式，游客消費(fèi)能直接惠及村民，形成良性循環(huán)?？尚行钥矗姓咧С?，比如對(duì)合作農(nóng)戶的補(bǔ)貼，但需要設(shè)計(jì)好利益分配機(jī)制。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線

項(xiàng)目選了兩個(gè)點(diǎn)比劃，一個(gè)在河谷地帶，視野開闊但地質(zhì)條件稍復(fù)雜；另一個(gè)在山坡上，地勢(shì)緩但景觀角度差點(diǎn)。河谷那個(gè)雖然得搞點(diǎn)邊坡防護(hù)，但水電接入方便，而且能利用現(xiàn)有的一些灌溉渠道，算下來初期投入省點(diǎn)。山坡那個(gè)雖然景觀好，但基礎(chǔ)設(shè)施要重新建，成本高。綜合考慮了地形、景觀、地質(zhì)、還有接入公用設(shè)施的距離，最終定了河谷方案。土地是村里集體土地，計(jì)劃通過協(xié)議出讓方式取得，面積大概200畝，現(xiàn)狀是農(nóng)用地，基本是耕地和荒地，沒有礦藏壓覆，也不在永久基本農(nóng)田范圍內(nèi)。項(xiàng)目周邊有生態(tài)紅線，但紅線外，地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果是低等級(jí)，基本不影響建設(shè)。需要占用約30畝耕地，按照政策要求，要搞耕地占補(bǔ)平衡，已經(jīng)聯(lián)系了附近一個(gè)廢棄的磚廠地塊做補(bǔ)充。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

選的河谷地帶，整體是丘陵地貌，起伏不大，施工期開挖和回填量可控。氣象條件好，年降水量適中，沒有暴雨沖刷的顧慮。水文方面，有一條小河經(jīng)過，水量穩(wěn)定，能滿足項(xiàng)目用水需求，但得建個(gè)雨水收集系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)中水回用。地質(zhì)報(bào)告顯示土層深厚，承載力滿足要求，但有個(gè)小段需要做地基處理。地震烈度不高，按7度設(shè)防就行。防洪主要是靠旁邊那條河的堤防，項(xiàng)目自身也要做排水設(shè)計(jì)。交通上，緊鄰一條省道，距離高速公路口也就40分鐘車程，貨運(yùn)車輛進(jìn)出場(chǎng)方便。公用工程方面，距離鎮(zhèn)上的給水管網(wǎng)的最近點(diǎn)不到1公里，電力線路也穿過項(xiàng)目區(qū)，接入條件理想。燃?xì)夂屯ㄐ哦加鞋F(xiàn)成資源，熱力暫時(shí)用不上。施工期間，生活配套依托鎮(zhèn)上的商業(yè)街，材料運(yùn)輸可以利用縣里的貨運(yùn)站。改擴(kuò)建的話，原有景區(qū)的一些道路和標(biāo)識(shí)可以保留利用，節(jié)省不少費(fèi)用。

（三）要素保障分析

土地要素上，項(xiàng)目區(qū)有規(guī)劃指標(biāo)支持旅游業(yè)發(fā)展，土地利用年度計(jì)劃也有安排，用地規(guī)模和功能分區(qū)都符合最新的國(guó)土空間規(guī)劃，節(jié)約集約用地報(bào)告也通過了評(píng)審，整體看土地要素是有保障的。地上附著物主要是幾處農(nóng)田和一條灌溉渠，補(bǔ)償能談妥。轉(zhuǎn)用指標(biāo)縣里說了可以優(yōu)先解決，占補(bǔ)平衡的耕地已經(jīng)找到了，質(zhì)量和原有耕地差不多。永久基本農(nóng)田這塊，按要求做了補(bǔ)劃，在另一個(gè)離項(xiàng)目區(qū)較遠(yuǎn)的鎮(zhèn)。資源環(huán)境方面，當(dāng)?shù)厮Y源評(píng)估報(bào)告顯示可利用量充足，項(xiàng)目日用水量峰值也就500噸，遠(yuǎn)低于區(qū)域總量控制要求。能耗方面，酒店會(huì)搞太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，公共區(qū)域用LED燈具，預(yù)計(jì)單位面積能耗能比傳統(tǒng)酒店低40%。生態(tài)方面，施工期會(huì)設(shè)置隔音屏障，運(yùn)營(yíng)期對(duì)周邊鳥類棲息地影響不大的前提下，設(shè)置觀鳥平臺(tái)反倒是加分項(xiàng)。河岸兩側(cè)是環(huán)境敏感區(qū)，取水口和排污口要避開生態(tài)緩沖帶至少200米。環(huán)境敏感區(qū)里沒有需要特別保護(hù)的動(dòng)植物，不存在重大環(huán)境制約因素。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項(xiàng)目核心技術(shù)是低影響開發(fā)和生態(tài)循環(huán)利用。比了幾個(gè)方案，最終選了預(yù)制裝配式建筑結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)裝配技術(shù)，這樣工期短，現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)少，對(duì)環(huán)境干擾小。具體工藝流程是：游客中心、酒店主體用模塊化工廠生產(chǎn)好構(gòu)件，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)吊裝；生態(tài)停車場(chǎng)用透水鋪裝，雨水直接滲透；廁所采用打包間+生物處理系統(tǒng)，中水回用澆花。技術(shù)來源主要是和某大學(xué)環(huán)境工程學(xué)院合作，他們有成熟的技術(shù)包，還包括太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、雨水收集回用系統(tǒng)。這些技術(shù)都應(yīng)用過，成熟可靠，屬于行業(yè)主流。預(yù)制構(gòu)件能提高精度，減少建筑垃圾，屬于綠色施工范疇。技術(shù)指標(biāo)上，建筑節(jié)能要達(dá)到國(guó)家一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，中水回用率要超70%。

（二）設(shè)備方案

主要設(shè)備里，酒店客房要配獨(dú)立的空氣循環(huán)系統(tǒng)，能過濾PM2.5，這個(gè)設(shè)備選了某環(huán)保公司的專利產(chǎn)品，凈化效率能到99%，匹配酒店的健康主題。餐廳廚房用燃?xì)庠?，但配套廢氣處理設(shè)備，確保排放達(dá)標(biāo)。另外采購(gòu)6臺(tái)電動(dòng)游覽車，替代燃油車，在景區(qū)內(nèi)循環(huán)使用。信息化方面，建設(shè)一套智慧旅游平臺(tái)，包括客流監(jiān)控、線上預(yù)訂、AR導(dǎo)覽等，軟件是和一家互聯(lián)網(wǎng)公司合作開發(fā)的，他們有類似景區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。這些設(shè)備性能參數(shù)都滿足設(shè)計(jì)要求，可靠性有保障。游覽車是關(guān)鍵設(shè)備，做了經(jīng)濟(jì)性分析，雖然比燃油車貴點(diǎn)，但運(yùn)行成本低，維護(hù)簡(jiǎn)單，算下來三年能省回差價(jià)。原有景區(qū)的售票系統(tǒng)會(huì)改造升級(jí)，接入新平臺(tái)。

（三）工程方案

工程標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家五星級(jí)旅游飯店和綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)?？倛D布置上，把酒店、餐廳、游客中心放在地勢(shì)平坦的主干道旁，徒步道沿河岸設(shè)置，盡量保留原有樹木。主要建筑有酒店、游客中心、餐廳、職工宿舍，還有幾個(gè)生態(tài)體驗(yàn)館。系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，給排水采用雨污分流，雨水做收集處理；強(qiáng)弱電分開敷設(shè)，重要負(fù)荷雙路供電。外部運(yùn)輸依托鎮(zhèn)里的公路網(wǎng)，自卸車能直達(dá)工地。公用工程方面，給水從鎮(zhèn)管網(wǎng)引入，供電申請(qǐng)新增變壓器。安全上，建筑結(jié)構(gòu)抗震按8度設(shè)防，施工現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)安全防護(hù)棚，制定應(yīng)急預(yù)案。分期建的話，先建酒店和核心體驗(yàn)區(qū)，第二年開放餐廳和部分客房，因?yàn)榫频甑孟雀悖蝗粵]客人住。

（四）資源開發(fā)方案

項(xiàng)目主要開發(fā)的是生態(tài)資源和體驗(yàn)服務(wù)，不是挖礦那種。資源開發(fā)方案是：依托當(dāng)?shù)厣帧⒑恿髻Y源，開發(fā)徒步、觀鳥、地質(zhì)科普等體驗(yàn)項(xiàng)目；利用自有土地種植有機(jī)蔬菜，供餐廳和游客食用。計(jì)劃每年舉辦幾次生態(tài)主題節(jié)慶活動(dòng)，提升項(xiàng)目知名度。資源利用效率上，通過建設(shè)雨水收集系統(tǒng)、中水回用設(shè)施，水資源循環(huán)利用率能達(dá)到75%。森林資源是可再生資源，開發(fā)過程中嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)要求，不破壞生態(tài)系統(tǒng)。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是200畝集體土地，補(bǔ)償按照當(dāng)?shù)刈钚抡?，土地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的6倍補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)按年產(chǎn)值的4倍補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償按實(shí)際損失算。涉及幾戶村民的宅基地，計(jì)劃貨幣補(bǔ)償并另外提供宅基地指標(biāo)在鎮(zhèn)上重建。安置方式以貨幣補(bǔ)償為主，提供就業(yè)崗位給愿意打工的村民。用海用島不涉及，本方案不適用。

（六）數(shù)字化方案

項(xiàng)目會(huì)建智慧旅游平臺(tái)，集成預(yù)訂、導(dǎo)覽、支付、客服等功能。建筑里裝物聯(lián)網(wǎng)傳感器，實(shí)時(shí)監(jiān)控能耗、環(huán)境質(zhì)量，自動(dòng)調(diào)節(jié)設(shè)備。游客可以通過手機(jī)APP查看景區(qū)實(shí)時(shí)情況，預(yù)約體驗(yàn)項(xiàng)目。建設(shè)管理上，用BIM技術(shù)做全生命周期管理，從設(shè)計(jì)到運(yùn)維數(shù)據(jù)化。數(shù)據(jù)安全方面，采用防火墻、加密傳輸?shù)燃夹g(shù)，確保游客信息和運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)安全。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目采用PPP模式，由投資方和第三方專業(yè)運(yùn)營(yíng)商共同管理?？刂菩怨て谌辏謨善趯?shí)施。第一期一年建成酒店和核心區(qū)，第二期完成其他設(shè)施。建設(shè)期要滿足招投標(biāo)法要求，關(guān)鍵設(shè)備采購(gòu)得公開招標(biāo)。施工安全上，嚴(yán)格執(zhí)行建筑安全規(guī)范，配備專業(yè)安全員，定期搞安全培訓(xùn)。投資管理上，按照國(guó)企投資管理辦法，每季度報(bào)送進(jìn)展報(bào)告。

五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案

項(xiàng)目主要是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，沒多少產(chǎn)品生產(chǎn)，關(guān)鍵看服務(wù)質(zhì)量和管理效率。運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容上，核心是生態(tài)旅游體驗(yàn)，包括徒步導(dǎo)覽、自然教育基地、康養(yǎng)住宿、有機(jī)餐飲。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，導(dǎo)覽要專業(yè)化，講解員都得通過培訓(xùn)，持有導(dǎo)游證；住宿餐飲參照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，但突出環(huán)保理念，比如客房用品不使用一次性塑料，推廣可重復(fù)使用的毛巾浴巾。服務(wù)流程上，游客從預(yù)訂到離店全程線上化，APP上能看實(shí)時(shí)空余房、體驗(yàn)項(xiàng)目排隊(duì)情況，還能提前預(yù)約。計(jì)量方面，酒店能耗、水資源消耗都要實(shí)時(shí)監(jiān)控，為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)支持。運(yùn)營(yíng)維護(hù)上，建立定期巡檢制度，建筑設(shè)施、游樂設(shè)備、環(huán)保設(shè)施（像雨水收集系統(tǒng)、污水處理站）都要有維保計(jì)劃，關(guān)鍵設(shè)備要備品備件。比如酒店中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天用前要徹底清洗，保證制冷效果和空氣質(zhì)量。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性看，生態(tài)旅游是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，只要服務(wù)質(zhì)量跟得上，客源有保障，這個(gè)模式能長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）安全保障方案

運(yùn)營(yíng)中主要危險(xiǎn)因素有：一是高空棧道和河邊步道可能發(fā)生人員墜落；二是酒店廚房有燃?xì)獗L(fēng)險(xiǎn)；三是極端天氣可能影響供電和水系安全。為此，設(shè)安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，由總經(jīng)理掛帥，各部門負(fù)責(zé)人都是成員。安全員要配足，特別是餐飲和景區(qū)核心區(qū)域。建立安全管理體系，用信息化系統(tǒng)記錄隱患排查整改情況。具體措施上，棧道裝安全網(wǎng)，步道邊設(shè)置警示牌，廚房安裝燃?xì)庑孤﹫?bào)警器，全院區(qū)視頻監(jiān)控全覆蓋。制定應(yīng)急預(yù)案，比如火災(zāi)時(shí)怎么引導(dǎo)疏散，有人掉到河里怎么救援，都搞演練。和當(dāng)?shù)叵馈⒕仍?duì)保持聯(lián)動(dòng)。極端天氣前會(huì)停業(yè)檢修，確保設(shè)施完好。目標(biāo)是把安全事故率控制在行業(yè)平均水平以下。

（三）運(yùn)營(yíng)管理方案

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)上，成立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司，隸屬于投資主體，下面設(shè)市場(chǎng)部、客房部、餐飲部、體驗(yàn)中心、維保部。市場(chǎng)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷和線上平臺(tái)管理，客房部管住客服務(wù)，餐飲部管吃飯，體驗(yàn)中心搞科普活動(dòng)，維保部管所有設(shè)施設(shè)備。運(yùn)營(yíng)模式上，酒店和景區(qū)部分搞市場(chǎng)化收費(fèi)，體驗(yàn)項(xiàng)目可以和學(xué)校合作搞研學(xué)套餐，這樣能攤薄固定成本。治理結(jié)構(gòu)上，董事會(huì)管重大決策，總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理，各部門負(fù)責(zé)人向總經(jīng)理匯報(bào)?？?jī)效考核上，指標(biāo)分幾塊：一是財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如客房入住率、人均消費(fèi)；二是服務(wù)指標(biāo)，比如客人滿意度、投訴率；三是環(huán)保指標(biāo)，比如能耗降低比例、中水回用率。搞末位淘汰，業(yè)績(jī)好的給獎(jiǎng)金，差的扣績(jī)效。獎(jiǎng)懲要透明，讓大家有壓力也有動(dòng)力。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)。依據(jù)的是國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的投資估算編制辦法，結(jié)合了類似項(xiàng)目的造價(jià)數(shù)據(jù)，比如去年某生態(tài)酒店的建設(shè)成本?？傆?jì)項(xiàng)目總投資3.5億元，其中建設(shè)投資3億元，流動(dòng)資金0.3億元，建設(shè)期融資利息0.2億元。建設(shè)期分三年，第一年投入1.2億元用于酒店主體和核心體驗(yàn)區(qū)建設(shè)，第二年投入1.3億元完成剩余設(shè)施，第三年投入1億元用于設(shè)備購(gòu)置和收尾。資金使用計(jì)劃是第一年自籌和貸款各半，第二年主要靠貸款，第三年還部分貸款后留足運(yùn)營(yíng)資金。

（二）盈利能力分析

項(xiàng)目性質(zhì)是運(yùn)營(yíng)服務(wù)類，盈利能力分析主要看投資回收期和內(nèi)部收益率。預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入1.5億元，主要來自客房、餐飲和體驗(yàn)項(xiàng)目。政府可能對(duì)生態(tài)旅游項(xiàng)目有補(bǔ)貼，比如每接待一位游客給多少錢，具體額度等框架協(xié)議正在談，先按沒有補(bǔ)貼測(cè)算。成本方面，人工、能耗、維護(hù)都是大頭。根據(jù)測(cè)算，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能到18%，凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目能賺錢。做了盈虧平衡分析，入住率只要達(dá)到60%，項(xiàng)目就能保本。敏感性分析顯示，如果游客量下降20%，收益率會(huì)降到12%，但風(fēng)險(xiǎn)可控。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)影響看，項(xiàng)目會(huì)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)負(fù)債率能保持在50%左右，不會(huì)造成太大壓力。

（三）融資方案

項(xiàng)目總投資3.5億元，資本金要占35%，即1.225億元，投資主體可以出資，也可以吸引戰(zhàn)略投資者。債務(wù)資金計(jì)劃2.275億元，銀行貸款是主要來源，因?yàn)轫?xiàng)目符合綠色金融導(dǎo)向，利率能談到5.5厘左右?？紤]發(fā)行綠色債券，但目前市場(chǎng)利率高，成本可能比貸款還高，先看銀行方案。融資結(jié)構(gòu)上，長(zhǎng)期貸款占比70%，短期貸款30%，匹配項(xiàng)目現(xiàn)金流。政府補(bǔ)助方面，符合生態(tài)旅游發(fā)展政策，可以申報(bào)2000萬元的建設(shè)補(bǔ)助，貼息貸款1000萬元，申報(bào)成功的概率比較大。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款分五年還本，每年還20%，利息按年支付。根據(jù)這個(gè)計(jì)劃，計(jì)算得出償債備付率在1.5以上，利息備付率在2以上，說明項(xiàng)目還款能力沒問題。資產(chǎn)負(fù)債率控制目標(biāo)在55%以內(nèi)，現(xiàn)在企業(yè)整體負(fù)債也不高，新增貸款對(duì)財(cái)務(wù)狀況影響不大。如果經(jīng)營(yíng)好，提前還款更劃算。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表顯示，項(xiàng)目建成后每年凈現(xiàn)金流量都能達(dá)到5000萬元以上，足夠覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和還貸。對(duì)企業(yè)整體看，項(xiàng)目帶來的現(xiàn)金流能改善現(xiàn)金流狀況，利潤(rùn)會(huì)逐年增加，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。資產(chǎn)方面，主要是固定資產(chǎn)，負(fù)債主要是貸款，長(zhǎng)期來看資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)優(yōu)化。只要經(jīng)營(yíng)不出大問題，資金鏈?zhǔn)前踩摹ｎA(yù)留了10%的預(yù)備費(fèi)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和突發(fā)情況。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上肯定有好處，主要是帶動(dòng)力強(qiáng)。直接投資3.5億，算下來能創(chuàng)造800個(gè)就業(yè)崗位，大部分是當(dāng)?shù)乩相l(xiāng)，工資能比周邊普通工作高20%左右。間接帶動(dòng)餐飲、住宿、交通這些服務(wù)業(yè)，估計(jì)能帶動(dòng)1萬人就業(yè)。比如景區(qū)周邊的農(nóng)家樂能火起來，農(nóng)產(chǎn)品銷量也能增加。對(duì)當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)能達(dá)到5億元，稅收也能增加3000萬。從宏觀看，項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于綠色發(fā)展的要求，能促進(jìn)生態(tài)旅游這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。對(duì)企業(yè)自身也是好事，規(guī)模擴(kuò)大后抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，以后融資也更容易。整體上項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上能行，投資回報(bào)率能達(dá)到行業(yè)平均水平以上，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用明顯。

（二）社會(huì)影響分析

社會(huì)上影響主要是就業(yè)和社區(qū)關(guān)系。項(xiàng)目建成能解決800人就業(yè)，這對(duì)當(dāng)?shù)貋碚f不是小數(shù)目，尤其是生態(tài)旅游對(duì)員工素質(zhì)要求高，能提升當(dāng)?shù)厝瞬偶寄?。社?huì)責(zé)任方面，會(huì)搞一些培訓(xùn)，比如生態(tài)講解、服務(wù)禮儀這些，讓員工收入提高。對(duì)社區(qū)發(fā)展有幫助，比如修路、建停車場(chǎng)這些公共設(shè)施，周邊村民也能受益。關(guān)鍵是要搞好社區(qū)關(guān)系，比如征地補(bǔ)償要足，環(huán)境不能搞差。計(jì)劃搞個(gè)社區(qū)監(jiān)督委員會(huì)，定期開會(huì)聽取意見。對(duì)當(dāng)?shù)匚幕彩且环N保護(hù)，比如可以開發(fā)一些非遺體驗(yàn)項(xiàng)目，讓年輕人了解傳統(tǒng)手工藝。負(fù)面社會(huì)影響主要是建設(shè)期施工噪音，會(huì)搞隔音措施，盡量減少擾民?？傮w看，項(xiàng)目社會(huì)效益大于弊，能促進(jìn)共同富裕。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

項(xiàng)目對(duì)環(huán)境要求高，所以前期做了環(huán)評(píng)，知道哪是敏感區(qū)得重點(diǎn)保護(hù)。比如河流兩岸不能建酒店，搞生態(tài)棧道。施工期會(huì)控制揚(yáng)塵和噪聲，比如土方盡量晚上挖，用環(huán)保型機(jī)械。運(yùn)營(yíng)期重點(diǎn)是生態(tài)保護(hù)，比如污水處理要達(dá)標(biāo)排放，中水回用率要超70%，減少對(duì)河流影響。植被恢復(fù)方面，建好后要搞生態(tài)廊道，連接現(xiàn)有林地。生物多樣性上，會(huì)做棲息地評(píng)估，避免影響動(dòng)物活動(dòng)。環(huán)境敏感區(qū)主要是鳥類棲息地，所以搞夜間觀鳥項(xiàng)目要控制游客量。計(jì)劃投入5000萬搞生態(tài)修復(fù)，包括植被恢復(fù)和動(dòng)物通道建設(shè)。污染物減排上，建筑垃圾要分類處理，比如能利用的做路基。項(xiàng)目建成后能減少化石能源消耗，比如用太陽(yáng)能熱水，減少碳排放。整體看，只要措施得當(dāng)，環(huán)境效益明顯。

（四）資源和能源利用效果分析

項(xiàng)目資源消耗主要是水、電、建材。水資源消耗量峰值每天大概300噸，但大部分是中水回用，能節(jié)約70%以上。電力消耗方面，酒店用能大戶，但計(jì)劃搞分布式光伏，自給自足。建材上，水泥、鋼材這些盡量用國(guó)產(chǎn)的，減少運(yùn)輸能耗。比如預(yù)制構(gòu)件工廠設(shè)在當(dāng)?shù)?，減少運(yùn)輸距離。資源綜合利用方面，建筑垃圾能做再生骨料，減少天然砂石使用。能源方面，酒店搞智能控制系統(tǒng)，根據(jù)入住率調(diào)節(jié)能耗。比如客房沒人住時(shí)自動(dòng)斷電，空調(diào)智能調(diào)節(jié)溫度?？稍偕茉凑急瘸?0%，符合綠色建筑要求。項(xiàng)目能效水平能達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平，對(duì)當(dāng)?shù)啬芎挠绊懖淮螅炊艽龠M(jìn)節(jié)能技術(shù)發(fā)展。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目能耗結(jié)構(gòu)里，建筑能耗占比最大，其次是交通。碳排放主要集中在建材生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)期用能。計(jì)劃通過光伏發(fā)電、節(jié)能改造、碳匯林這些措施控制碳排放。比如在山坡上搞碳匯林，吸收二氧化碳。運(yùn)營(yíng)期目標(biāo)是可再生能源占比超50%，達(dá)到碳中和。比如購(gòu)買碳信用額度，或者參與碳排放權(quán)交易。項(xiàng)目能效提升后，預(yù)計(jì)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，五年后進(jìn)入碳匯階段。對(duì)當(dāng)?shù)靥贾泻湍繕?biāo)貢獻(xiàn)能超過10%，因?yàn)閹?dòng)了生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，減少化肥使用。項(xiàng)目本身能產(chǎn)生生態(tài)效益，減少碳排放在行業(yè)里算比較低，建議后續(xù)搞碳足跡認(rèn)證，提升品牌價(jià)值。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分幾大類。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)主要是游客量達(dá)不到預(yù)期，可能跟旅游淡旺季有關(guān)，比如冬季游客少。解決方式是開發(fā)非季節(jié)性產(chǎn)品，像康養(yǎng)項(xiàng)目，這樣全年都有人。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)是農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)不穩(wěn)定，比如有機(jī)蔬菜基地受天氣影響。對(duì)策是和合作社長(zhǎng)期合作，簽訂保底收購(gòu)協(xié)議。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是生態(tài)修復(fù)技術(shù)不過關(guān)，比如植被恢復(fù)效果差。這個(gè)得找有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，技術(shù)成熟后再實(shí)施。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要是施工期安全事故，比如高空作業(yè)。概率中等，損失程度高，得加強(qiáng)安全管理。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是服務(wù)質(zhì)量下降，員工流失。可以搞輪班制，提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。投融資風(fēng)險(xiǎn)是貸款利率上升。要鎖定長(zhǎng)期低息貸款，不盲目擴(kuò)張。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)是成本超支。要細(xì)化預(yù)算，預(yù)備費(fèi)要留足。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是施工期污染。比如揚(yáng)塵超標(biāo)。必須搞濕法作業(yè)，定期監(jiān)測(cè)。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)是征地拆遷問題。要依法依規(guī)補(bǔ)償，提前溝通好。