住房公積金賦能保障性住房建設(shè)：融資模式的創(chuàng)新與實踐一、引言1.1研究背景與意義住房問題是重大的民生問題，關(guān)系到人民群眾的切身利益和社會的和諧穩(wěn)定。近年來，隨著城市化進程的加速和居民收入差距的擴大，住房供需矛盾日益突出，中低收入群體的住房困難問題亟待解決。為了實現(xiàn)“住有所居”的目標，我國政府大力推進保障性住房建設(shè)，旨在為中低收入家庭提供安全、舒適且負擔得起的住房選擇。保障性住房作為社會保障體系的重要組成部分，其建設(shè)對于改善民生、促進社會公平正義具有不可替代的作用。它不僅能有效緩解中低收入群體的住房壓力，提升他們的生活質(zhì)量，還能促進社會的和諧穩(wěn)定，縮小貧富差距，增強社會凝聚力。然而，保障性住房建設(shè)面臨著嚴峻的資金挑戰(zhàn)。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)需要巨額資金投入，而目前我國保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府財政撥款和銀行貸款，資金來源渠道相對單一，難以滿足建設(shè)需求。住房公積金作為一項重要的住房社會保障制度，在我國已歷經(jīng)多年發(fā)展，積累了龐大的資金規(guī)模。截至[具體年份]，全國住房公積金繳存余額已達到[X]萬億元，為住房領(lǐng)域提供了有力的資金支持。利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)，為解決保障性住房建設(shè)資金短缺問題提供了新的思路和途徑。通過將住房公積金合理運用到保障性住房建設(shè)中，可以充分發(fā)揮其資金優(yōu)勢，拓寬保障性住房建設(shè)的融資渠道，提高住房公積金的使用效率，實現(xiàn)住房公積金制度與保障性住房建設(shè)的有機結(jié)合。深入研究住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式具有重要的現(xiàn)實意義。一方面，有助于緩解保障性住房建設(shè)的資金壓力，推動保障性住房項目的順利實施，增加保障性住房的有效供給，從而更好地滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平與和諧；另一方面，能夠進一步完善住房公積金制度，拓展住房公積金的使用范圍，提高資金的運作效率，使其在住房保障領(lǐng)域發(fā)揮更大的作用，為我國住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的理論支持和實踐指導(dǎo)。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外在住房保障和住房金融領(lǐng)域的研究起步較早，積累了豐富的理論和實踐經(jīng)驗。在保障性住房融資方面，國外學(xué)者從多個角度進行了深入研究。部分學(xué)者探討了公共住房政策與融資模式的關(guān)系，認為政府應(yīng)在保障性住房融資中發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過財政補貼、稅收優(yōu)惠等政策手段，引導(dǎo)社會資本參與保障性住房建設(shè)。美國在保障性住房建設(shè)中，通過向開發(fā)商提供開發(fā)資金、稅收優(yōu)惠以及利息抵稅等直接開發(fā)補貼，同時允許開發(fā)商按市場利率從私人金融機構(gòu)貸款，差額利息由聯(lián)邦補貼，以此調(diào)動社會投資者的積極性。德國則對興建福利性住房者提供財政稅收優(yōu)惠政策，如福利性住房開發(fā)商可獲得占建筑費用50%的無息貸款，歸還期為25年；大型廠礦企業(yè)為職工建造福利住宅，只需籌備建房資金的25%，另外75%由政府提供優(yōu)惠貸款，同時減免土地所得稅。在住房公積金制度方面，一些國家建立了類似的住房儲蓄制度，并對其運作模式和效果進行了研究。德國和英國推行先存后貸的住房儲蓄制度，潛在購房者在一定期限內(nèi)按低于市場水平的利率參加住房儲蓄，當儲蓄到達一定期限或額度時，可獲得優(yōu)惠利率的住房貸款，這些先期存入的儲蓄也可作為建設(shè)資金。當前，德國40%的住房融資來自住房儲蓄體系。國外學(xué)者還關(guān)注住房公積金與保障性住房建設(shè)的結(jié)合，研究如何通過住房公積金制度的優(yōu)化，提高保障性住房建設(shè)的資金支持效率。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的研究，隨著保障性住房建設(shè)的推進和住房公積金制度的發(fā)展逐漸增多。國內(nèi)學(xué)者普遍認為，利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)具有重要意義。一方面，能夠充分發(fā)揮住房公積金的效用，解決大量住房公積金沉淀、閑置導(dǎo)致的運行效率低下問題；另一方面，可滿足保障性住房建設(shè)資金的需求，緩解保障性住房建設(shè)面臨的資金短缺困境。通過住房公積金支持保障性住房建設(shè)，還能保障繳存公積金的中低收入群體享受國家優(yōu)惠政策，增強住房公積金制度的吸引力，擴大其覆蓋范圍。在住房公積金支持保障性住房建設(shè)的實踐中，國內(nèi)學(xué)者對存在的問題進行了分析。部分學(xué)者指出，將住房公積金用于支持保障性住房建設(shè)，可能會增加住房公積金的安全性和流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性會影響投入資金的增值、保值，保障性住房變現(xiàn)條件的限制也可能導(dǎo)致住房公積金喪失流動性，進而影響正常的公積金提取和貸款發(fā)放。住房公積金貸款的監(jiān)管機制、資金使用效率以及與其他融資渠道的協(xié)調(diào)等問題，也受到了學(xué)者們的關(guān)注。為解決住房公積金支持保障性住房建設(shè)中存在的問題，國內(nèi)學(xué)者提出了一系列建議。包括完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，加強對住房公積金貸款的監(jiān)管，建立風(fēng)險預(yù)警機制，以保障住房公積金的安全；優(yōu)化住房公積金的使用結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率；探索多元化的融資模式，加強住房公積金與其他融資渠道的協(xié)同合作。一些學(xué)者還對住房公積金支持保障性住房建設(shè)的具體融資模式進行了研究，如PPP模式、資產(chǎn)支持證券（ABS）模式等在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用，為拓寬保障性住房融資渠道提供了新思路。1.2.3研究現(xiàn)狀評述國內(nèi)外學(xué)者在住房公積金和保障性住房融資領(lǐng)域的研究成果豐碩，為本文的研究提供了重要的理論基礎(chǔ)和實踐參考。然而，當前研究仍存在一些不足之處。國外的研究多基于其自身的社會經(jīng)濟背景和住房保障體系，與我國國情存在一定差異，部分研究成果在我國的適用性有待進一步驗證。國內(nèi)的研究雖然針對我國住房公積金支持保障性住房建設(shè)的實際情況展開，但在研究的系統(tǒng)性和深入性方面仍有提升空間。現(xiàn)有研究對住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的綜合比較和評價較少，缺乏對不同融資模式在不同地區(qū)、不同類型保障性住房項目中的適應(yīng)性分析。在風(fēng)險評估和防控方面，雖然認識到住房公積金用于保障性住房建設(shè)存在的風(fēng)險，但對風(fēng)險的量化分析和具體防控措施的研究還不夠深入。本文將在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情，深入研究住房公積金支持保障性住房建設(shè)的融資模式，通過對不同融資模式的比較分析，提出適合我國國情的融資模式選擇建議，并進一步完善風(fēng)險評估和防控機制，為住房公積金支持保障性住房建設(shè)提供更具針對性和可操作性的理論支持和實踐指導(dǎo)。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法文獻研究法：通過廣泛查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報告、政策文件等，全面了解住房公積金和保障性住房建設(shè)的相關(guān)理論與實踐研究成果。梳理住房公積金制度的發(fā)展歷程、運行現(xiàn)狀，以及國內(nèi)外保障性住房融資模式的研究動態(tài)，分析現(xiàn)有研究的不足，為本研究提供堅實的理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，在分析住房公積金支持保障性住房建設(shè)的意義和存在問題時，參考了多篇國內(nèi)學(xué)者關(guān)于住房公積金制度和保障性住房建設(shè)的研究文獻，總結(jié)出住房公積金在解決保障性住房資金短缺問題方面的潛在優(yōu)勢，以及在實際運作中可能面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。案例分析法：選取國內(nèi)多個城市利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)的實際案例，如北京、上海、廣州等地的試點項目，深入分析其融資模式、運作機制、實施效果以及面臨的問題。通過對具體案例的剖析，總結(jié)成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，為住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的優(yōu)化提供實踐依據(jù)。例如，對北京某保障性住房項目利用住房公積金貸款的案例進行研究，分析其貸款申請流程、資金使用情況、項目建設(shè)進度以及后續(xù)的運營管理等方面，探討該案例在融資模式上的創(chuàng)新點和可借鑒之處，以及在實施過程中遇到的困難和應(yīng)對措施。比較研究法：對不同城市、不同類型的住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式進行橫向比較，分析各種融資模式的特點、優(yōu)勢和劣勢。同時，對國內(nèi)外保障性住房融資模式進行對比，借鑒國外先進經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，提出適合我國的住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式。例如，將國內(nèi)的PPP模式與美國、英國等國家的保障性住房公私合營模式進行對比，分析其在政策環(huán)境、參與主體、利益分配、風(fēng)險分擔等方面的差異，從中汲取有益經(jīng)驗，為我國PPP模式在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用提供參考。1.3.2創(chuàng)新點多維度分析融資模式：從政策環(huán)境、資金運作、風(fēng)險防控、社會效益等多個維度對住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式進行綜合分析，突破了以往研究僅從單一維度或少數(shù)幾個方面進行分析的局限。這種多維度的分析方法能夠更全面、深入地揭示融資模式的本質(zhì)特征和運行規(guī)律，為融資模式的選擇和優(yōu)化提供更具綜合性和系統(tǒng)性的建議。例如，在分析PPP融資模式時，不僅關(guān)注其資金籌集和項目運作方面的優(yōu)勢，還深入探討該模式在政策支持、風(fēng)險分擔機制以及對社會公平和住房保障體系完善的影響。提出針對性的融資模式建議：結(jié)合我國不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、住房市場狀況、住房公積金繳存規(guī)模等實際情況，提出具有針對性的住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式選擇建議。改變以往“一刀切”的研究思路，充分考慮地區(qū)差異，使研究成果更具實踐指導(dǎo)意義。例如，對于經(jīng)濟發(fā)達、住房公積金繳存規(guī)模較大的地區(qū)，建議優(yōu)先采用資產(chǎn)支持證券（ABS）等創(chuàng)新型融資模式，以提高資金運作效率和融資規(guī)模；而對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，則更適合采用政府與社會資本合作（PPP）模式，充分發(fā)揮政府和社會資本的優(yōu)勢，共同推動保障性住房建設(shè)。二、住房公積金與保障性住房建設(shè)的理論基礎(chǔ)2.1住房公積金制度概述住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。該制度于1991年在上海率先建立，隨后在全國范圍內(nèi)逐步推廣。其核心目的是通過單位和職工共同繳存的方式，積累住房資金，提高職工的住房購買能力，促進住房消費的實現(xiàn)。住房公積金制度具有強制性、互助性和保障性的特點。強制性體現(xiàn)在只要符合條件的單位和職工都必須依法繳存住房公積金，這是法律規(guī)定的義務(wù)。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立的，住房公積金管理中心有權(quán)責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可按相關(guān)規(guī)定進行處罰，并可申請人民法院強制執(zhí)行。這種強制性確保了住房公積金制度的廣泛覆蓋，使得更多職工能夠參與其中，為住房資金的積累提供了堅實的基礎(chǔ)?；ブ允亲》抗e金制度的重要特性。在住房公積金體系中，職工之間通過繳存和使用資金實現(xiàn)了互助。年輕職工或暫時沒有購房需求的職工繳存的公積金，為有購房需求的職工提供了資金支持；而當這些年輕職工未來有購房需求時，又可以使用其他職工繳存的公積金貸款。這種互助機制在一定程度上實現(xiàn)了住房資金在不同職工群體之間的合理調(diào)配，增強了職工群體應(yīng)對住房問題的能力。保障性是住房公積金制度的根本屬性。住房公積金專項用于住房消費支出，為職工住房提供了有力的資金保障。職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額；在符合條件的情況下，還可以申請住房公積金貸款，享受比商業(yè)貸款利率更低的優(yōu)惠利率，大大減輕了職工的購房負擔。這使得住房公積金制度成為解決中低收入家庭住房問題的重要手段，體現(xiàn)了對職工住房權(quán)益的保障。在我國住房保障體系中，住房公積金制度占據(jù)著重要地位。它與廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性住房制度相互配合，共同構(gòu)成了多層次的住房保障體系。住房公積金制度側(cè)重于通過資金積累和互助機制，提高職工的住房購買能力，滿足中低收入家庭的自住住房需求；而廉租房、公共租賃房等制度則主要解決低收入家庭的住房租賃問題，為那些無力購買住房的家庭提供基本的住房保障。經(jīng)濟適用房則為有一定支付能力的低收入住房困難家庭提供價格相對較低的住房選擇。這些保障性住房制度相互補充，覆蓋了不同收入層次的住房困難群體，共同致力于實現(xiàn)“住有所居”的目標。住房公積金制度對住房市場具有重要的調(diào)節(jié)作用。一方面，通過提供低息貸款，降低了職工的購房成本，刺激了住房消費需求，促進了住房市場的活躍。尤其是在房地產(chǎn)市場低迷時期，適當放寬住房公積金貸款政策，如提高貸款額度、降低首付比例等措施，可以有效帶動住房消費，推動房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。另一方面，住房公積金的繳存和使用，引導(dǎo)了社會資金向住房領(lǐng)域的流動，促進了住房建設(shè)的發(fā)展，增加了住房市場的有效供給。住房公積金的增值收益還可以用于支持保障性住房建設(shè)，進一步完善住房保障體系，調(diào)節(jié)住房市場的供需結(jié)構(gòu)，促進住房市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。2.2保障性住房建設(shè)的內(nèi)涵與分類保障性住房建設(shè)是指政府為解決中低收入家庭住房困難問題，通過政策扶持、資金投入等方式，建設(shè)的限定標準、限定價格或租金的住房項目。其目標是實現(xiàn)“住有所居”，保障居民的基本居住權(quán)利，促進社會公平與和諧穩(wěn)定。保障性住房建設(shè)不僅是一項重要的民生工程，也是推動經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整住房市場結(jié)構(gòu)的重要手段。常見的保障性住房類型包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造安置住房和共有產(chǎn)權(quán)房等。廉租房是政府或機構(gòu)擁有，以低租金租賃給低收入家庭的保障性住房。其特點是只租不售，面向城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭。這類住房的租金標準通常遠低于市場租金，旨在為那些收入極低、無力承擔市場租金的家庭提供基本的居住保障。廉租房的建設(shè)標準相對較低，戶型以一居室和兩居室為主，建筑面積一般控制在35-55平方米，以滿足基本居住需求為主要目的。公租房是由政府或政府委托的機構(gòu)按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，并支付相應(yīng)標準的租房補貼。與廉租房不同，公租房的覆蓋范圍更廣，除了低收入家庭外，還包括新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體。公租房的租金水平略低于市場租金，既考慮了保障對象的支付能力，又保證了項目的可持續(xù)運營。公租房的戶型面積多樣，從單身公寓到兩居室、三居室不等，以適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的居住需求。經(jīng)濟適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭的保障性住房。經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點，價格相對市場價格適中，適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。在住房設(shè)計和建筑標準上注重使用效果，面積嚴格控制在中小套型，中套住房約80平方米，小套住房約60平方米。經(jīng)濟適用房的購買者擁有有限產(chǎn)權(quán)，在一定年限內(nèi)不得上市交易，如需出售，需按照規(guī)定補繳土地出讓金等費用。限價商品房是“限套型、限房價”的商品住房，通過競地價、競房價的方式確定開發(fā)建設(shè)單位，銷售給符合條件的居民。限價商品房的價格低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，旨在滿足中等收入家庭的住房需求。其套型面積一般控制在90平方米以內(nèi)，以中小戶型為主。限價商品房在土地出讓時就明確了房屋的銷售價格和套型面積等要求，開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中需嚴格遵守。棚戶區(qū)改造安置住房是政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的保障性住房項目。棚戶區(qū)通常是指城市中基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、房屋質(zhì)量差、居住環(huán)境惡劣的區(qū)域。通過棚戶區(qū)改造，將原有危舊房屋拆除，建設(shè)新的安置住房，安置原棚戶區(qū)居民。棚戶區(qū)改造安置住房的建設(shè)標準根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，一般會考慮居民的居住需求和生活配套設(shè)施的完善。改造后的住房不僅改善了居民的居住條件，還提升了城市的整體形象和環(huán)境質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。共有產(chǎn)權(quán)房的特點是產(chǎn)權(quán)共有，購買者只需支付部分房價款，就可以獲得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，并擁有居住權(quán)。這降低了中低收入家庭的購房門檻，使他們能夠提前實現(xiàn)住房夢。共有產(chǎn)權(quán)房在一定年限后，購買者可以按照市場價格購買政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，從而獲得完全產(chǎn)權(quán)。2.3住房公積金支持保障性住房建設(shè)的作用機制住房公積金為保障性住房提供資金支持主要通過直接貸款和增值收益兩種方式。在直接貸款方面，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將一定比例（如50%以內(nèi)）的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。例如，在一些城市的保障性住房建設(shè)試點項目中，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，定向用于經(jīng)濟適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)。這種直接貸款方式，為保障性住房建設(shè)提供了大規(guī)模的資金支持，解決了建設(shè)過程中的資金短缺問題，推動了保障性住房項目的順利啟動和建設(shè)進度。住房公積金的增值收益也是保障性住房建設(shè)資金的重要來源。住房公積金在運作過程中，通過存款利息、貸款利息等方式實現(xiàn)增值，其增值收益在扣除相關(guān)費用后，可用于廉租住房保障資金。以某地區(qū)為例，該地區(qū)住房公積金管理中心每年將一定比例的增值收益納入當?shù)亓庾》拷ㄔO(shè)資金專戶，專項用于廉租住房的建設(shè)、購置和維修等，為廉租住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金補充，增加了廉租住房的房源供應(yīng)。住房公積金對保障性住房建設(shè)成本和效率產(chǎn)生著重要影響。在建設(shè)成本方面，住房公積金貸款的利率相對商業(yè)銀行開發(fā)貸款利率較低，能夠有效降低保障性住房建設(shè)項目的融資成本。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，使用住房公積金貸款的保障性住房項目，融資成本較商業(yè)貸款可降低[X]%左右，這使得建設(shè)單位能夠?qū)⒏噘Y金投入到項目建設(shè)中，提高住房的建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施水平。同時，住房公積金制度通過強制繳存和互助機制，實現(xiàn)了住房資金的集中積累和調(diào)配，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來源，減少了因資金短缺導(dǎo)致的項目延誤和成本增加。在建設(shè)效率方面，住房公積金管理中心與保障性住房建設(shè)項目的緊密合作，能夠簡化貸款審批流程，提高資金撥付效率。一些城市的住房公積金管理中心針對保障性住房建設(shè)項目設(shè)立了綠色通道，優(yōu)先受理、優(yōu)先審批貸款申請，確保資金及時足額到位，加快了項目的建設(shè)進度。住房公積金對保障性住房建設(shè)的支持，促進了建筑材料和勞動力等資源的合理配置，提高了資源利用效率，進而提升了保障性住房建設(shè)的整體效率。住房公積金對住房保障體系完善具有重要的推動作用。它豐富了保障性住房建設(shè)的資金來源渠道，改變了以往保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府財政撥款和銀行貸款的單一局面，增強了保障性住房建設(shè)的資金保障能力。住房公積金與保障性住房建設(shè)的結(jié)合，進一步強化了住房保障體系的多層次性和協(xié)同性。住房公積金制度側(cè)重于提高職工的住房購買能力，而保障性住房建設(shè)則主要解決中低收入群體的住房困難問題，兩者相互配合，共同滿足了不同層次住房困難群體的需求。住房公積金支持保障性住房建設(shè)，還能促進住房保障政策的公平性和可持續(xù)性。通過將住房公積金用于保障性住房建設(shè)，使得繳存住房公積金的中低收入職工能夠優(yōu)先購買或租賃保障性住房，享受住房保障政策的優(yōu)惠，體現(xiàn)了住房保障政策對中低收入群體的傾斜和公平性。穩(wěn)定的資金支持保障了保障性住房建設(shè)的持續(xù)推進，確保了住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展，為實現(xiàn)“住有所居”的目標提供了有力支撐。三、住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式現(xiàn)狀3.1現(xiàn)行主要融資模式3.1.1公積金直接貸款模式公積金直接貸款模式是指在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，將住房公積金結(jié)余資金直接貸款給保障性住房建設(shè)項目。這種模式具有操作相對簡單、資金供應(yīng)直接的特點。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，試點城市可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款。以某試點城市為例，該市利用住房公積金結(jié)余資金向多個保障性住房項目發(fā)放貸款，有效緩解了項目建設(shè)的資金壓力，推動了保障性住房的建設(shè)進度。在實際操作中，公積金管理中心首先對申請貸款的保障性住房項目進行嚴格審核，包括項目的合規(guī)性、建設(shè)單位的資質(zhì)、項目的可行性等方面。審核通過后，按照規(guī)定的貸款額度和利率，將住房公積金資金直接發(fā)放給建設(shè)單位，用于項目的土地購置、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等方面。公積金直接貸款模式的優(yōu)勢在于能夠充分利用住房公積金的資金優(yōu)勢，為保障性住房建設(shè)提供低成本的資金支持，降低建設(shè)項目的融資成本。貸款資金直接流向建設(shè)項目，能夠確保資金的專項使用，提高資金的使用效率，加快保障性住房的建設(shè)速度。這種模式也存在一定的局限性。住房公積金結(jié)余資金的規(guī)模有限，難以滿足大規(guī)模保障性住房建設(shè)的資金需求。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動時，可能會影響住房公積金的繳存和提取，進而對保障性住房建設(shè)貸款的發(fā)放和回收產(chǎn)生不利影響。如果項目出現(xiàn)問題，如建設(shè)進度延誤、質(zhì)量不合格等，可能會導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加，影響住房公積金的安全。3.1.2項目收益?zhèn)Ｊ巾椖渴找鎮(zhèn)侵赣身椖繉嵤┲黧w或其實際控制人發(fā)行的，與特定項目相聯(lián)系，債券募集資金用于特定項目的投資與建設(shè)，債券的本息償還資金完全或主要來源于項目建成后運營收益的債券。在保障性住房建設(shè)中，項目收益?zhèn)Ｊ降倪\作流程如下：保障性住房項目的實施主體，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或政府指定的項目公司，根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)劃和資金需求，制定項目收益?zhèn)l(fā)行方案。該方案包括債券的發(fā)行規(guī)模、期限、利率、募集資金用途等內(nèi)容。發(fā)行主體向國家發(fā)展改革委等相關(guān)部門提交債券發(fā)行申請材料，經(jīng)過審核批準后，在債券市場上公開發(fā)行項目收益?zhèn)?。投資者購買債券，將資金投入到保障性住房項目中。項目建成后，通過保障性住房的租金收入、銷售收入等運營收益，按照債券約定的本息償還方式，向投資者支付本金和利息。項目收益?zhèn)Ｊ綖楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供了一種新的融資渠道，能夠吸引社會資金參與保障性住房建設(shè)，擴大資金來源，緩解政府和住房公積金的資金壓力。該模式以項目的未來收益為還款保障，能夠提高資金使用的透明度和規(guī)范性，增強投資者的信心。項目收益?zhèn)Ｊ揭裁媾R一些挑戰(zhàn)。保障性住房項目的收益相對較低，且受政策影響較大，如何確定合理的債券利率和還款期限，以平衡投資者的收益需求和項目的還款能力，是一個需要解決的問題。債券市場的波動和投資者的風(fēng)險偏好變化，可能會影響債券的發(fā)行和銷售，增加融資難度。項目收益?zhèn)陌l(fā)行和管理需要具備專業(yè)的金融知識和經(jīng)驗，對發(fā)行主體和監(jiān)管部門提出了較高的要求。3.1.3PPP融資模式PPP（Public-Private-Partnership）融資模式，即政府和社會資本合作模式，是指政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的一種長期合作關(guān)系。在保障性住房建設(shè)中，PPP融資模式通常有建設(shè)-運營-移交（BOT）、建設(shè)-擁有-運營（BOO）等運作方式。以BOT方式為例，政府通過公開招標等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和能力的社會資本方，雙方簽訂PPP項目合同。社會資本方負責(zé)籌集資金，按照合同約定的標準和要求建設(shè)保障性住房項目，并在項目建成后的一定期限內(nèi)負責(zé)項目的運營和管理。在運營期內(nèi)，社會資本方通過收取保障性住房的租金、政府給予的補貼等方式獲取收益。運營期滿后，社會資本方將項目無償移交給政府。PPP融資模式在保障性住房建設(shè)中具有顯著優(yōu)勢。它能夠整合政府和社會資本的資源和優(yōu)勢，充分發(fā)揮政府的政策引導(dǎo)作用和社會資本的專業(yè)運營能力，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和運營效率。通過引入社會資本，減輕了政府的財政負擔，同時也降低了住房公積金的資金壓力。這種模式還能促進風(fēng)險的合理分擔，政府和社會資本根據(jù)各自的風(fēng)險承受能力和管理能力，分擔項目建設(shè)和運營過程中的風(fēng)險。在項目建設(shè)階段，社會資本方承擔建設(shè)成本超支、工期延誤等風(fēng)險；在項目運營階段，雙方共同承擔市場風(fēng)險、政策風(fēng)險等。PPP融資模式在實際應(yīng)用中也存在一些問題。項目前期的談判和合同簽訂過程較為復(fù)雜，涉及眾多的利益相關(guān)方和條款，需要耗費大量的時間和精力。如何合理確定政府和社會資本的利益分配和風(fēng)險分擔機制，避免出現(xiàn)利益沖突和風(fēng)險分擔不合理的情況，是項目成功實施的關(guān)鍵。部分社會資本對保障性住房項目的收益預(yù)期較低，參與積極性不高，需要政府通過完善政策支持體系、提高補貼標準等方式，增強項目的吸引力。3.2融資模式的優(yōu)勢與成效3.2.1優(yōu)勢分析現(xiàn)行住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式具有多方面優(yōu)勢，首先是拓寬資金來源渠道。傳統(tǒng)的保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府財政撥款和銀行貸款，資金來源相對單一。而住房公積金參與保障性住房建設(shè)融資，為保障性住房建設(shè)開辟了新的資金來源。公積金直接貸款模式將住房公積金結(jié)余資金直接用于保障性住房建設(shè)貸款，如前文所述，試點城市可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，這為保障性住房建設(shè)注入了大量資金。項目收益?zhèn)Ｊ轿松鐣Y金參與保障性住房建設(shè)，通過在債券市場發(fā)行項目收益?zhèn)?，將社會上的閑散資金集中起來，投入到保障性住房項目中，擴大了保障性住房建設(shè)的資金來源范圍。PPP融資模式引入社會資本，社會資本方通過出資、融資等方式為保障性住房建設(shè)提供資金，與政府和住房公積金共同分擔建設(shè)資金壓力，有效緩解了保障性住房建設(shè)資金短缺的問題。這些融資模式還提高了資金使用效率。公積金直接貸款模式下，資金直接流向保障性住房建設(shè)項目，減少了中間環(huán)節(jié)，能夠確保資金?？顚Ｓ?，避免資金被挪用或閑置，提高了資金的使用效率。項目收益?zhèn)Ｊ揭皂椖康奈磥硎找鏋檫€款保障，促使項目實施主體更加注重項目的成本控制和運營管理，提高資金的使用效益。在項目建設(shè)過程中，項目實施主體會合理安排資金，優(yōu)化建設(shè)方案，降低建設(shè)成本，以確保項目建成后的收益能夠覆蓋債券本息。PPP融資模式中，社會資本方憑借其專業(yè)的運營管理經(jīng)驗，能夠?qū)ΡＵ闲宰》宽椖康馁Y金進行高效運作。在項目建設(shè)階段，社會資本方通過優(yōu)化施工流程、合理采購建筑材料等方式，降低建設(shè)成本；在項目運營階段，通過科學(xué)的運營管理，提高保障性住房的入住率和租金收繳率，增加項目收益，從而提高了資金的使用效率。這些融資模式還促進了住房保障體系的完善。住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式豐富了保障性住房建設(shè)的資金來源，增強了保障性住房建設(shè)的資金保障能力，使得更多的保障性住房項目能夠順利實施，增加了保障性住房的有效供給。不同類型的保障性住房滿足了不同層次住房困難群體的需求，廉租房為最低收入家庭提供住房保障，公租房覆蓋了新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體，經(jīng)濟適用房幫助有一定支付能力的低收入家庭實現(xiàn)住房夢。這些融資模式的實施，推動了保障性住房建設(shè)的發(fā)展，進一步完善了我國的住房保障體系，促進了社會公平與和諧。3.2.2成效展示近年來，住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式在實際應(yīng)用中取得了顯著成效。從保障性住房建設(shè)規(guī)模來看，以某省為例，自開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點工作以來，該省利用住房公積金貸款支持建設(shè)了大量保障性住房。截至[具體年份]，累計發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款[X]億元，支持建設(shè)保障性住房[X]萬套，有效增加了保障性住房的供給量，緩解了當?shù)刂械褪杖肴后w的住房壓力。在降低保障性住房建設(shè)成本方面，根據(jù)對多個利用住房公積金貸款建設(shè)保障性住房項目的調(diào)查分析，使用住房公積金貸款的項目，其融資成本較商業(yè)貸款平均降低了[X]%左右。某保障性住房項目原本計劃采用商業(yè)貸款融資，預(yù)計融資成本為[X]萬元；最終通過住房公積金貸款融資，實際融資成本僅為[X]萬元，節(jié)省了大量資金，使得建設(shè)單位能夠?qū)⒏噘Y金用于提高住房建設(shè)質(zhì)量和完善配套設(shè)施。住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式在提高住房保障水平方面也發(fā)揮了重要作用。通過這些融資模式建設(shè)的保障性住房，為眾多中低收入家庭提供了安全、舒適且負擔得起的住房。在某城市，大量低收入家庭通過申請廉租房、公租房等保障性住房，解決了住房困難問題，生活質(zhì)量得到了顯著提高。一些原本居住在老舊危房中的家庭，搬進了新建成的保障性住房，居住環(huán)境得到了極大改善，居民的幸福感和滿意度大幅提升。這些成效充分展示了住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的可行性和有效性，為解決中低收入群體住房問題做出了重要貢獻。3.3存在的問題與挑戰(zhàn)盡管住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式取得了一定成效，但在實際運行過程中，仍存在一些問題與挑戰(zhàn)。在法律層面，現(xiàn)行融資模式存在法律依據(jù)不足的問題。國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金應(yīng)當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。而將住房公積金用于保障性住房建設(shè)，與該條例的規(guī)定存在一定沖突，缺乏明確的法律授權(quán)和規(guī)范。這使得住房公積金支持保障性住房建設(shè)在法律層面存在不確定性，容易引發(fā)法律風(fēng)險和爭議。在公積金直接貸款模式中，由于缺乏明確的法律依據(jù)，貸款的審批、發(fā)放和回收等環(huán)節(jié)可能面臨法律障礙，一旦出現(xiàn)糾紛，難以通過法律手段有效解決。資金風(fēng)險也是一個不容忽視的問題。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性對保障性住房建設(shè)資金的安全至關(guān)重要。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，如房價下跌、銷售不暢時，保障性住房項目的收益可能受到影響，導(dǎo)致貸款無法按時償還，增加住房公積金的資金風(fēng)險。保障性住房變現(xiàn)條件的限制也會導(dǎo)致住房公積金喪失流動性。一些保障性住房在一定期限內(nèi)限制上市交易，或者只能按照特定的程序和價格進行交易，這使得保障性住房的變現(xiàn)難度較大。如果住房公積金大量投入到保障性住房建設(shè)中，在項目出現(xiàn)問題或市場環(huán)境變化時，可能無法及時收回資金，影響住房公積金的正常提取和貸款發(fā)放，甚至危及住房公積金制度的安全運行。監(jiān)管機制不完善同樣制約著融資模式的健康發(fā)展。目前，對住房公積金支持保障性住房建設(shè)的監(jiān)管存在薄弱環(huán)節(jié)。在資金使用方面，缺乏有效的監(jiān)督措施，可能導(dǎo)致資金被挪用、浪費等問題。一些保障性住房建設(shè)項目在資金使用過程中，存在賬目不清、違規(guī)支出等情況，影響了資金的使用效益和安全性。對融資項目的風(fēng)險評估和預(yù)警機制也不夠健全，難以及時發(fā)現(xiàn)和防范潛在的風(fēng)險。在項目收益?zhèn)Ｊ街?，如果對債券發(fā)行主體的信用狀況、項目的盈利能力等評估不準確，可能導(dǎo)致債券違約風(fēng)險增加，損害投資者利益。融資模式還面臨著政策不穩(wěn)定的挑戰(zhàn)。保障性住房建設(shè)受到國家政策的影響較大，政策的調(diào)整可能導(dǎo)致融資模式的變化和不確定性增加。政府對保障性住房建設(shè)的規(guī)劃、補貼政策、土地供應(yīng)政策等發(fā)生改變，可能影響保障性住房建設(shè)項目的推進和融資模式的實施。如果政府減少對保障性住房建設(shè)的財政補貼，可能導(dǎo)致項目收益下降，社會資本參與的積極性降低，影響PPP融資模式的運行。市場波動對融資模式也產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、價格波動、利率變化等因素，都會對保障性住房建設(shè)融資產(chǎn)生影響。當房地產(chǎn)市場供大于求時，保障性住房的銷售和租賃可能面臨困難，影響項目的收益和還款能力。利率的上升會增加保障性住房建設(shè)項目的融資成本，加重項目負擔。債券市場的波動也會影響項目收益?zhèn)陌l(fā)行和交易，增加融資難度。地方財政壓力也是一個現(xiàn)實問題。保障性住房建設(shè)需要大量資金投入，地方政府在承擔保障性住房建設(shè)任務(wù)的同時，還面臨著其他領(lǐng)域的資金需求，財政壓力較大。在PPP融資模式中，如果地方政府無法按時支付補貼或承擔相應(yīng)的配套資金，可能導(dǎo)致項目進展受阻，影響社會資本的參與積極性。一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，由于財政收入有限，難以提供足夠的資金支持保障性住房建設(shè)，制約了融資模式的有效實施。四、住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的案例分析4.1上饒公積金貸款支持保障房試點項目2012年，上饒市被列為全國第二批、江西省第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的試點城市，這一舉措為上饒市保障性住房建設(shè)帶來了新的機遇和發(fā)展動力。試點項目共有3個，分別是明淑花苑、天佑雅苑和龍?zhí)缎略罚J款規(guī)?？傆?億元，其中明淑花苑貸款規(guī)模0.3億元，天佑雅苑貸款規(guī)模1億元，龍?zhí)缎略焚J款規(guī)模1.7億元。在融資模式的運作方式上，上饒市住房公積金管理中心建立了一系列完善的機制。在償債機制方面，明確了“五個還款來源”。一是試點項目租售并舉的出租、銷售收入，通過合理規(guī)劃保障性住房的租售策略，確保項目有穩(wěn)定的收入來源用于償還貸款。例如，對于部分公租房項目，通過規(guī)范的租賃管理，按時收取租金，為還款提供資金支持；對于經(jīng)濟適用房項目，則通過銷售回籠資金。二是試點項目配套建設(shè)的經(jīng)營性用房出售（租）收入，利用項目周邊配套的商業(yè)用房進行出租或出售，增加項目的收益。如某試點項目配套的商業(yè)街，通過出租商鋪，每年獲得一定的租金收入，用于補充貸款償還資金。三是市本級土地出讓總價款中按8%比例提取還貸準備金，從土地出讓收益中專門劃出一部分資金作為還貸的儲備，增強了還款的資金保障。四是住房公積金增值收益中按規(guī)定提取上交的廉租房資金，將住房公積金運作過程中的增值收益合理利用，為保障性住房建設(shè)和還款提供支持。五是市政府列入本級財政預(yù)算，負責(zé)落實償還資金，當其他還款來源不足時，政府財政兜底，確保貸款能夠按時償還。規(guī)范評審機制上，實施項目貸款四級評審。首先，受托銀行出具評價建議，由上饒中心項目貸款管理科與受托銀行對試點項目進行現(xiàn)場勘驗，收集試點項目借款人、試點項目、抵押物等方面的資料，并由受托銀行根據(jù)專業(yè)評估標準和風(fēng)險評估模型，出具綜合評價建議。其次，公積金中心綜合評審，上饒中心成立“上饒市住房公積金管理中心項目貸款評審委員會”，召開項目貸款評審會，對借款人的申請及受托銀行出具的項目貸款評價建議進行綜合評審，從項目的可行性、風(fēng)險程度、還款能力等多個角度進行分析，形成試點項目《建設(shè)項目評審報告》和《貸款抵押評審報告》，并書面征求財政意見。然后，管委會審議批復(fù)，召開市住房公積金管委會會議，對項目貸款規(guī)模、資金使用計劃、資金使用范圍、綜合評審程序等方面進行審議，并對《建設(shè)項目評審報告》和《貸款抵押評審報告》出具書面批復(fù)，確保項目符合住房公積金管理的相關(guān)政策和規(guī)定。最后，市政府研究批準，市政府對試點項目的抵押物、償債計劃及試點項目的相關(guān)資料進行審批，出具書面意見，從政府層面把控項目的風(fēng)險和合規(guī)性。內(nèi)控機制方面，設(shè)立了“上饒市住房公積金管理中心項目貸款管理科”，明確了信息網(wǎng)絡(luò)科、財務(wù)科等相關(guān)業(yè)務(wù)科室在試點工作中的責(zé)任和分工，形成了一套以項目貸款科為主，信息科、財務(wù)科等相互配合、相互制約的資金撥付管理流程。具體流程為：項目貸款科根據(jù)項目進度和資金需求提出建議，財務(wù)科對資金的使用合理性和安全性進行審核，信息科負責(zé)業(yè)務(wù)運行平臺的維護和數(shù)據(jù)支持，分管領(lǐng)導(dǎo)、主要領(lǐng)導(dǎo)逐級審批貸款發(fā)放和資金支用。同時，制定了《上饒市住房公積金管理中心利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)資金封閉管理辦法》《上饒市住房公積金項目貸款責(zé)任追究制度》《上饒市住房公積金管理中心保障性住房建設(shè)項目貸款檔案管理辦法》等有關(guān)制度，確保資金使用的規(guī)范性和安全性，責(zé)任落實到人。質(zhì)量監(jiān)督機制上，制定了《上饒市住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點項目質(zhì)量監(jiān)督制度》。市公積金中心加強與保障性住房建設(shè)部門、質(zhì)檢部門的聯(lián)系，對已批準放貸的試點項目進行一對一跟蹤。市質(zhì)量監(jiān)督部門對每個試點項目派駐一名技術(shù)人員，運用專業(yè)的檢測設(shè)備和技術(shù)標準，對該點項目工程質(zhì)量等情況進行實時跟蹤；市公積金中心項目貸款科對一個試點項目落實一名專門人員，具體負責(zé)對該點項目的抵押物、試點項目建設(shè)等情況進行實時跟蹤，定期核查，確保抵押物落到實處，工程建設(shè)順利推進，工程質(zhì)量有保障。工作協(xié)調(diào)機制方面，制定了《上饒市住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作聯(lián)席會議制度》，市財政、房管、受托銀行、貸款人（項目部）等相關(guān)單位為聯(lián)席會議成員單位。通過定期不定期召開會議，及時研究解決在工作推進中遇到的問題，如資金撥付進度、工程建設(shè)中的困難、政策執(zhí)行中的疑問等，形成了各成員單位分工負責(zé)、互通信息、相互配合、相互支持、共同促進試點工作的良好工作協(xié)調(diào)機制。上饒公積金貸款支持保障房試點項目取得了顯著的成效和豐富的經(jīng)驗。成效上，2015年2月份，三個試點項目貸款規(guī)模3億元全部發(fā)放到位，為保障性住房建設(shè)提供了充足的資金支持，有力地推動了項目的建設(shè)進度。2015年底-2016年底，試點項目陸續(xù)交付使用，3個試點項目的建成為全市4348戶中低收入住房困難家庭解決了住房難問題，極大地改善了這些家庭的居住條件，提高了他們的生活質(zhì)量。從2016年起已累計收回到期項目貸款本金3億元，利息4013.8萬元，住房公積金支持保障性住房建設(shè)到期貸款本息回收率達到100%，比原計劃還款期限提前了3年，這充分證明了該試點項目在資金回收方面的成功，有效保障了住房公積金的安全。從經(jīng)驗來看，完善的機制建設(shè)是項目成功的關(guān)鍵。通過建立償債機制、評審機制、內(nèi)控機制、質(zhì)量監(jiān)督機制和工作協(xié)調(diào)機制，從資金的來源、使用、監(jiān)管、質(zhì)量把控到部門間的協(xié)作，形成了一個完整的體系，確保了項目的順利推進和資金的安全回收。明確的還款來源和嚴格的評審流程，降低了貸款風(fēng)險；健全的內(nèi)控機制和質(zhì)量監(jiān)督機制，保證了資金的規(guī)范使用和工程質(zhì)量；有效的工作協(xié)調(diào)機制，促進了各部門之間的溝通與合作，提高了工作效率。上饒市在試點項目中注重風(fēng)險控制，通過多種措施確保本金和利息的安全回收，這為其他地區(qū)提供了重要的借鑒，在利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)時，必須充分考慮風(fēng)險因素，建立有效的風(fēng)險防控體系。4.2呼倫貝爾市住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目呼倫貝爾市中心城區(qū)公共租賃住房項目位于海拉爾區(qū)河?xùn)|區(qū)貝爾大街，是該市2011年為民辦實事“一號”工程，列入自治區(qū)下達的公共租賃住房建設(shè)計劃之內(nèi)。該項目旨在為住房困難居民，尤其是住房困難的老年群體，通過梯度消費，逐步實現(xiàn)住有所居。項目規(guī)模較大，總用地面積達46434㎡，總建筑面積109671㎡，其中地下建筑面積16324㎡。項目包括集合型公寓一幢、住宅型公寓八幢、中心會所一幢、配套商服一幢及地下停車場，豐富的建筑類型能夠滿足不同居民的居住和生活需求。該項目采用公積金直接貸款模式進行融資。項目總投資為3.7億元，其中財政撥付的資金2.2億元，由呼倫貝爾市投資有限責(zé)任公司申請住房公積金項目貸款1.5億元，申請貸款期限為10年。市公積金中心于2013年1月開始分3筆發(fā)放項目貸款，均通過住建部監(jiān)管系統(tǒng)審核順利撥付，并及時向25個交易對手劃撥到位。這種融資模式的特點在于資金直接來源于住房公積金，能夠快速、直接地為項目提供建設(shè)資金，減少了中間環(huán)節(jié)，提高了資金的到位效率。其創(chuàng)新之處在于嚴格按照住建部監(jiān)管系統(tǒng)的要求進行操作，確保了貸款資金的規(guī)范使用和安全監(jiān)管。在資金管理方面，市住房公積金管理中心成立項目貸款部，配備業(yè)務(wù)骨干人員，建立項目貸款風(fēng)險管理制度。中心在受委托銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，由住房公積金管理中心、受委托銀行共同通過該賬戶對項目資金實行全程封閉管理。在項目建設(shè)過程中，資金監(jiān)管賬戶嚴格按照工程進度和合同約定進行資金撥付，確保每一筆資金都用于項目建設(shè)，杜絕了資金被挪用的風(fēng)險。對于工程材料采購款項的支付，必須經(jīng)過嚴格的審核，包括材料供應(yīng)商的資質(zhì)、采購合同的真實性、材料的驗收情況等，審核通過后才從資金監(jiān)管賬戶中支付相應(yīng)款項。在風(fēng)險控制方面，完善的風(fēng)險管理制度明確了各環(huán)節(jié)的風(fēng)險責(zé)任和防控措施。在貸款發(fā)放前，對項目的可行性、借款人的信用狀況、抵押物的價值等進行全面評估，確保貸款風(fēng)險可控。對于該公共租賃住房項目，在貸款發(fā)放前，對項目的租金收益預(yù)期進行了詳細測算，考慮了市場租金水平、入住率等因素，同時對呼倫貝爾市投資有限責(zé)任公司的信用記錄進行了深入調(diào)查。在項目建設(shè)過程中，加強對項目進度和質(zhì)量的監(jiān)督，定期進行現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項目按時交付使用。如發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)進度滯后，及時與建設(shè)單位溝通，了解原因并督促其采取措施加快進度；對工程質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，要求建設(shè)單位嚴格按照設(shè)計標準和施工規(guī)范進行施工，確保住房質(zhì)量符合要求。一旦出現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警信號，立即啟動應(yīng)急預(yù)案，采取相應(yīng)措施降低風(fēng)險損失。4.3攀枝花、南充住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作攀枝花和南充作為四川省利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的試點城市，在試點工作中取得了顯著成效，為全國其他地區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。攀枝花在試點工作中成績斐然。2010年，攀枝花市成為第一批試點城市，2012年再次被納入第二批試點城市。二次共批準試點項目17個，其中經(jīng)濟適用房項目2個、公租房項目2個、棚戶區(qū)改造項目13個，貸款總額9.66億元，支持建設(shè)保障性住房9393套，解決了3.4萬人的住房問題。在融資模式上，攀枝花主要采用公積金直接貸款模式，將住房公積金結(jié)余資金直接投向保障性住房建設(shè)項目。在項目管理方面，攀枝花嚴格執(zhí)行資金封閉管理規(guī)定，確保每一筆資金都用于保障性住房建設(shè)，杜絕資金挪用現(xiàn)象。在資金回收方面，落實抵押擔保措施和財政兜底措施，加強貸后檢查，及時跟蹤項目進展情況，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前預(yù)警并采取相應(yīng)措施。通過這些措施，攀枝花實現(xiàn)了到期回收率保持在100%，工程項目到期交付使用率保持在100%，按期收回貸款本息達到100%，沒有發(fā)生逾期、沒有發(fā)生工程質(zhì)量事故、沒有發(fā)生違規(guī)違紀問題。南充的試點工作同樣成果顯著。南充市被列入全國第二批試點城市，試點項目4個、貸款額度4.2億元，支持建設(shè)棚改房5676套、建筑面積47.6萬平方米，解決了2.1萬人的住房問題。南充在融資模式上也以公積金直接貸款模式為主，同時積極探索與其他融資方式的結(jié)合。在項目管理過程中，南充建立了完善的項目跟蹤機制，對試點項目的建設(shè)進度、工程質(zhì)量等進行實時監(jiān)控。在資金回收上，南充強化貸后服務(wù)，與貸款單位保持密切溝通，及時了解還款情況，確保貸款本息按時回收。南充市同樣實現(xiàn)了到期回收率、工程項目到期交付使用率以及按期收回貸款本息均達到100%的優(yōu)異成績。對比攀枝花和南充的融資模式，兩者的相同點在于都以公積金直接貸款模式為主要融資方式，充分利用住房公積金的資金優(yōu)勢，為保障性住房建設(shè)提供直接的資金支持。在資金管理和風(fēng)險防控方面，都采取了嚴格的措施，如資金封閉管理、落實抵押擔保和財政兜底措施等，以確保資金的安全和項目的順利實施。兩者也存在一些不同之處。在項目類型上，攀枝花的試點項目涵蓋經(jīng)濟適用房、公租房和棚戶區(qū)改造項目，類型更為豐富；而南充主要集中在棚改房項目。在融資模式的探索上，南充在以公積金直接貸款為主的基礎(chǔ)上，對其他融資方式的探索更為積極，試圖尋找多元化的融資渠道，以滿足保障性住房建設(shè)不斷增長的資金需求。在項目管理和資金回收方面，攀枝花和南充都積累了成功的經(jīng)驗。在項目管理方面，建立嚴格的資金封閉管理機制，確保資金?？顚Ｓ?；加強對項目建設(shè)進度和質(zhì)量的監(jiān)控，派駐專業(yè)人員進行實時跟蹤和定期核查，保證項目按時按質(zhì)完成。在資金回收方面，落實抵押擔保措施，增強還款保障；財政兜底措施的實施，解決了貸款回收的后顧之憂；加強貸后檢查和服務(wù)，及時了解項目運營情況和還款能力，提前做好風(fēng)險防范和應(yīng)對措施。這些經(jīng)驗對于其他地區(qū)開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)工作具有重要的參考價值，有助于推動保障性住房建設(shè)事業(yè)的健康發(fā)展。五、國內(nèi)外保障性住房建設(shè)融資模式的比較與借鑒5.1國外保障性住房建設(shè)融資模式分析美國保障性住房建設(shè)融資模式具有多元化和市場化的特點。在財政政策方面，政府通過多種方式為保障性住房建設(shè)提供資金支持。政府會向開發(fā)商提供開發(fā)資金、維修資金、稅收優(yōu)惠以及利息抵稅等直接開發(fā)補貼。對于參與保障性住房建設(shè)的開發(fā)商，政府給予一定期限的稅收減免，降低其開發(fā)成本，提高其參與積極性。政府允許開發(fā)商按市場利率從私人金融機構(gòu)貸款，但只需支付1%的貸款利率，差額利息由聯(lián)邦補貼，這種貼息政策吸引了大量社會資本投入保障性住房建設(shè)。在金融政策方面，美國建立了完善的住房金融體系。成立聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和退伍軍人管理局（VA），分別為低收入家庭、退伍軍人及其家屬的住房抵押貸款提供100%保險，貸款期限長達30年，這大大降低了金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險，鼓勵金融機構(gòu)為保障性住房建設(shè)提供貸款。設(shè)立聯(lián)邦家庭貸款銀行，通過發(fā)行政府債券融資，為中低收入家庭提供低息貸款，目前美國有80%的金融機構(gòu)是該體系的成員。還專門成立房利美、珍尼美、房地美三家具有政府色彩的機構(gòu)，對抵押貸款支持證券提供擔保，增強存量貸款的流動性，促進住房金融市場的活躍。美國還積極鼓勵創(chuàng)新市場化融資方式，如采用“辛迪加”和房地產(chǎn)投資信托（REITs）方式，吸引社會資本參與保障房建設(shè)。目前美國約有300個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元。通過REITs，投資者可以將資金投入保障性住房項目，獲得相應(yīng)的收益，同時也為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來源。新加坡保障性住房建設(shè)融資模式以政府主導(dǎo)和公積金支持為核心。新加坡政府成立建屋發(fā)展局（HDB），負責(zé)公共住房的規(guī)劃、金融、建設(shè)和運營。建屋發(fā)展局的公共住房開發(fā)建設(shè)資金主要來自中央公積金，并輔之以一定的財政資金。新加坡自1955年推行中央公積金制度，這是一種強制性儲蓄制度，雇員和雇主每月按一定比例繳納公積金。一般來說，公積金繳納人約3年的公積金存款就可以繳付房價70％的首付款，剩下的貸款加上利息可分20－25年在每月所繳的公積金中扣還。中央公積金制度在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著雙重作用。一方面，為公共住宅建設(shè)提供了源源不斷的大量資金來源。雇主和雇員繳納的公積金儲蓄存放在中央公積金局，中央公積金局把公積金歸集起來后，除留足會員提款外，其余全部用于購買政府債券；公積金會員動用公積金儲蓄購買建屋發(fā)展局的政府組屋，以現(xiàn)金支付或抵押支付房款，這又促使更多的款項轉(zhuǎn)入國家手中，為政府建立了強大的資金儲備。另一方面，政府利用部分公積金儲備，以貸款和補貼的形式注入建屋發(fā)展局的組屋建設(shè)，推動保障性住房項目的實施。新加坡政府每年都會從財政預(yù)算中給建屋發(fā)展局撥付一定的財政津貼，以消除建屋發(fā)展局的虧損，確保保障性住房建設(shè)的持續(xù)推進。經(jīng)批準，建屋發(fā)展局還可發(fā)行中期債券，作為組屋建設(shè)的輔助資金來源，進一步拓寬了融資渠道。德國保障性住房建設(shè)融資模式以儲蓄特色和政府支持為主要特征。在住房儲蓄融資方面，德國建立了由全國31家住房儲蓄銀行構(gòu)成的住房儲蓄融資服務(wù)體系。潛在購房者在一定期限內(nèi)按低于市場水平的利率參加住房儲蓄，當儲蓄到達一定期限或額度時，可獲得優(yōu)惠利率的住房貸款。這些先期存入的儲蓄也可作為建設(shè)資金。當前，德國40%的住房融資來自住房儲蓄體系。為鼓勵居民參加住房儲蓄，聯(lián)邦財政對住房儲蓄者實行獎勵制度，如給予一定的利息補貼或稅收優(yōu)惠，提高居民參與住房儲蓄的積極性。在政策扶持方面，德國對興建福利性住房者提供財政稅收優(yōu)惠政策。福利性住房開發(fā)商可獲得占建筑費用50%的無息貸款，歸還期為25年；大型廠礦企業(yè)為職工建造福利住宅，只需籌備建房資金的25%，另外75%由政府提供優(yōu)惠貸款，同時減免土地所得稅。這些政策措施降低了保障性住房建設(shè)的成本，吸引了更多的社會力量參與保障性住房建設(shè)。德國政府在住房供給不足的時候，會動用財政補貼、稅收減免、低息無息貸款等政策，鼓勵私人和機構(gòu)建房。在住房短缺極端時期，政府還會出資建設(shè)一部分剛需保障房應(yīng)急。政府通過制定和實施租金管控法律措施，穩(wěn)定住房租賃市場，保障租戶的權(quán)益。5.2國內(nèi)其他地區(qū)保障性住房建設(shè)融資模式的探索北京在保障性住房建設(shè)融資方面進行了多維度探索，成效顯著。在銀行貸款方面，北京保障房中心有限公司與國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行等六家金融機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性合作金額每家300億元，合計金額1800億元。此次合作不僅涵蓋傳統(tǒng)融資、債券、投資等業(yè)務(wù)，還在內(nèi)部資金管理、優(yōu)化財務(wù)配置、提升運營效率、金融科技、公募REITs等方面展開深入合作。這為保障性住房建設(shè)提供了巨額資金支持，拓寬了融資渠道，緩解了建設(shè)資金壓力。在公積金貸款方面，北京充分發(fā)揮住房公積金的作用，將住房公積金結(jié)余資金合理運用到保障性住房建設(shè)中。通過完善公積金貸款政策，簡化貸款流程，提高貸款額度，為保障性住房建設(shè)項目提供了穩(wěn)定的資金來源。上海積極創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式。在保險資金參與方面，上海市成為保險資金參與保障性住房建設(shè)的試點城市。2010年底，太平洋保險公司會同相關(guān)保險機構(gòu)，以10年期債權(quán)投資計劃的方式，向承擔保障性住房建設(shè)任務(wù)的上海地產(chǎn)集團提供融資40億元用于公租房建設(shè)。保險資金的介入，為保障性住房建設(shè)帶來了長期穩(wěn)定的資金，豐富了融資渠道。上海還充分利用住房公積金增值收益，從市級配套商品房中收儲房源用于廉租實物配租。位于上海市楊浦區(qū)國權(quán)北路國秀路路口的新江灣尚景園，是上海首批兩個市級統(tǒng)籌的公租房基地之一，其房源就是利用公積金增值收儲的，預(yù)計下半年就可以面向社會供應(yīng)，總量在2200套。這一舉措有效利用了住房公積金的增值部分，增加了保障性住房的房源供應(yīng)。廣州在保障性住房建設(shè)融資中，注重財政資金與社會資本的結(jié)合。政府加大財政投入，設(shè)立保障性住房建設(shè)專項資金，用于保障性住房的建設(shè)、收購和運營。通過土地出讓金、財政預(yù)算安排等方式，籌集資金，為保障性住房建設(shè)提供了堅實的資金保障。廣州積極引導(dǎo)社會資本參與保障性住房建設(shè)，采用PPP模式，吸引企業(yè)投資建設(shè)保障性住房。在一些保障性住房項目中，政府與企業(yè)合作，共同承擔項目的投資、建設(shè)和運營，充分發(fā)揮了政府和企業(yè)的優(yōu)勢，提高了項目的建設(shè)效率和運營管理水平。國內(nèi)不同地區(qū)的保障性住房建設(shè)融資模式在資金來源、融資方式和政策支持等方面存在差異。在資金來源上，北京側(cè)重于銀行貸款和公積金貸款，通過大規(guī)模的銀企合作獲取巨額資金，同時發(fā)揮住房公積金的作用；上海則在保險資金參與和住房公積金增值收益利用方面表現(xiàn)突出，引入保險資金帶來長期穩(wěn)定資金，利用公積金增值收益增加房源；廣州則強調(diào)財政資金與社會資本的結(jié)合，政府財政投入保障資金基礎(chǔ)，吸引社會資本提高建設(shè)和運營效率。在融資方式上，北京通過簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，拓展了融資業(yè)務(wù)的廣度和深度；上海采用債權(quán)投資計劃等方式吸引保險資金，利用公積金增值收儲房源；廣州運用PPP模式，實現(xiàn)政府與社會資本的合作。在政策支持上，各地根據(jù)自身實際情況，制定了相應(yīng)的政策措施。北京通過政策引導(dǎo)銀行加大對保障性住房建設(shè)的支持力度；上海積極爭取成為保險資金參與保障性住房建設(shè)的試點城市，并制定相關(guān)政策規(guī)范公積金增值收益的使用；廣州出臺政策鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)，明確政府與社會資本的合作模式和權(quán)益分配。這些地區(qū)在融資模式上也有創(chuàng)新之處。北京在金融科技、公募REITs等新領(lǐng)域進行探索，推動保障性住房建設(shè)運營企業(yè)構(gòu)建新的發(fā)展模式；上海在保險資金參與保障性住房建設(shè)方面先行先試，為其他地區(qū)提供了經(jīng)驗借鑒；廣州的PPP模式在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用，促進了政府與社會資本的深度合作，提高了資源配置效率。國內(nèi)其他地區(qū)融資模式的可借鑒經(jīng)驗包括多元化的資金籌集方式、創(chuàng)新的融資模式和完善的政策支持體系。多元化的資金籌集方式方面，各地應(yīng)充分挖掘各種資金來源，如銀行貸款、公積金貸款、保險資金、財政資金、社會資本等，拓寬保障性住房建設(shè)的資金渠道。創(chuàng)新的融資模式方面，積極探索PPP模式、REITs模式、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資模式，提高融資效率，降低融資成本。完善的政策支持體系方面，政府應(yīng)制定和完善相關(guān)政策，為保障性住房建設(shè)融資提供政策保障，包括財政補貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等，引導(dǎo)和鼓勵各類資金參與保障性住房建設(shè)。5.3經(jīng)驗借鑒與啟示國外保障性住房建設(shè)融資模式在政策支持、資金來源、風(fēng)險控制、監(jiān)管機制等方面積累了豐富的經(jīng)驗，這些經(jīng)驗為我國住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式提供了有益的啟示。在政策支持方面，國外建立健全完備的法律制度，依法保障住房保障政策的實施。美國政府從20世紀30年代以來出臺了《住房與社區(qū)發(fā)展法》《稅收改革法》《住房抵押貸款法》等幾十部有關(guān)住房的法律法規(guī)。德國政府建立了《住房法》《住房建設(shè)法》《住宅促進法》等法律，為低收入家庭提供福利住房保障。這些法律明確了保障性住房建設(shè)的目標、責(zé)任主體、資金來源、建設(shè)標準等內(nèi)容，為保障性住房建設(shè)融資提供了堅實的法律依據(jù)和保障。我國應(yīng)加快完善住房公積金支持保障性住房建設(shè)的法律法規(guī)，明確住房公積金在保障性住房建設(shè)中的法律地位、使用范圍、管理機制等，確保住房公積金支持保障性住房建設(shè)的合法性和規(guī)范性。制定相關(guān)的實施細則和配套政策，加強對住房公積金支持保障性住房建設(shè)的政策引導(dǎo)和支持，提高政策的可操作性和執(zhí)行力度。資金來源上，國外多數(shù)國家配套的財稅政策，切實保障財政預(yù)算資金投入，實施積極政策鼓勵信貸資金投入，解決保障性住房建設(shè)所需巨額資金。美國政府將房地產(chǎn)稅作為保障性住房長期穩(wěn)定的財政來源，允許公共住房開發(fā)商按市場利率從私人金融機構(gòu)貸款，差額利息由聯(lián)邦貼息。德國政府為鼓勵中等收入者建房購房，在建房費用、土地等多方面制定了優(yōu)惠的稅收政策。我國應(yīng)加大財政對保障性住房建設(shè)的投入力度，建立穩(wěn)定的財政資金投入機制，確保財政資金在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)作用。優(yōu)化財政資金的使用結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率。鼓勵金融機構(gòu)加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，拓寬保障性住房建設(shè)的融資渠道。國外在風(fēng)險控制方面的經(jīng)驗值得借鑒。德國在住房儲蓄制度中，通過對住宅價格施行嚴格調(diào)控，確保同一區(qū)域的住宅價格不出現(xiàn)大起大落，保障了住房儲蓄制度的穩(wěn)定運行。美國通過成立保險或擔保機構(gòu)，如聯(lián)邦住宅管理局（FHA）、退伍軍人管理局(VA)，為住房抵押貸款提供保險，降低金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險。我國應(yīng)建立健全住房公積金支持保障性住房建設(shè)的風(fēng)險評估和預(yù)警機制，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和分析，及時掌握市場動態(tài)，提前預(yù)警潛在風(fēng)險。完善風(fēng)險分擔機制，合理確定政府、住房公積金管理中心、建設(shè)單位、金融機構(gòu)等各方的風(fēng)險責(zé)任，通過擔保、保險等方式，分散和降低風(fēng)險。在監(jiān)管機制方面，國外多數(shù)國家建立了嚴格的監(jiān)管體系，對保障性住房建設(shè)融資的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管。新加坡建屋發(fā)展局負責(zé)公共住房的規(guī)劃、金融、建設(shè)和運營，對保障性住房建設(shè)的資金使用、項目進度、工程質(zhì)量等進行全面監(jiān)管。美國對住房金融市場進行嚴格監(jiān)管，規(guī)范金融機構(gòu)的行為，保障住房金融市場的穩(wěn)定運行。我國應(yīng)加強對住房公積金支持保障性住房建設(shè)的監(jiān)管，建立健全監(jiān)管制度和規(guī)范，明確監(jiān)管職責(zé)和權(quán)限，加強對資金使用、項目建設(shè)、工程質(zhì)量等方面的監(jiān)管。加強對住房公積金管理中心和建設(shè)單位的監(jiān)督管理，規(guī)范其操作流程，防止違規(guī)行為的發(fā)生。我國住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式應(yīng)充分借鑒國外的經(jīng)驗，從完善法律法規(guī)、加大政策支持、拓寬資金來源、加強風(fēng)險控制和監(jiān)管等方面入手，不斷優(yōu)化融資模式，提高住房公積金支持保障性住房建設(shè)的效率和質(zhì)量，為解決中低收入群體的住房問題提供有力支持。六、完善住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的建議6.1加強政策支持與法律保障完善相關(guān)政策法規(guī)是住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式穩(wěn)定發(fā)展的基石。目前，我國住房公積金支持保障性住房建設(shè)在政策法規(guī)方面存在一定的不完善之處，如《住房公積金管理條例》中對住房公積金用于保障性住房建設(shè)的規(guī)定不夠明確，導(dǎo)致實際操作中存在法律風(fēng)險和不確定性。因此，應(yīng)加快修訂《住房公積金管理條例》，明確住房公積金用于保障性住房建設(shè)的具體條件、范圍、程序和監(jiān)管要求，為住房公積金支持保障性住房建設(shè)提供明確的法律依據(jù)。制定相關(guān)的實施細則，對住房公積金貸款的發(fā)放對象、額度、利率、期限等方面進行詳細規(guī)定，確保政策的可操作性。例如，明確規(guī)定住房公積金結(jié)余資金用于保障性住房建設(shè)貸款的比例上限，以及貸款的審批流程和時間節(jié)點，避免出現(xiàn)政策模糊地帶，減少操作風(fēng)險。政府在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，加強政策支持對住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的推動作用顯著。政府應(yīng)加大財政投入力度，設(shè)立保障性住房建設(shè)專項資金，對利用住房公積金貸款建設(shè)保障性住房的項目給予貼息支持，降低項目的融資成本。對參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)給予稅收優(yōu)惠政策，如減免土地增值稅、企業(yè)所得稅等，提高企業(yè)的參與積極性。政府還應(yīng)加強對保障性住房建設(shè)的規(guī)劃和指導(dǎo)，確保項目的選址、建設(shè)標準等符合城市發(fā)展規(guī)劃和居民需求。通過政策引導(dǎo)，鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)，拓寬融資渠道，提高保障性住房建設(shè)的資金保障能力。政策的穩(wěn)定性和可持續(xù)性是住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式健康發(fā)展的關(guān)鍵。政府應(yīng)建立政策評估和調(diào)整機制，定期對保障性住房建設(shè)相關(guān)政策進行評估，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化、保障性住房建設(shè)的實際需求以及住房公積金的運行狀況，及時調(diào)整和完善政策。避免政策的頻繁變動，保持政策的穩(wěn)定性，讓投資者和建設(shè)單位能夠形成穩(wěn)定的預(yù)期，提高他們參與保障性住房建設(shè)的信心。加強政策的宣傳和解讀，讓社會各界充分了解政策的目標、內(nèi)容和實施細則，提高政策的知曉度和執(zhí)行效果。通過建立長期穩(wěn)定的政策支持體系，為住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。6.2創(chuàng)新融資渠道與方式資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新融資方式，在住房公積金支持保障性住房建設(shè)中具有廣闊的應(yīng)用前景。資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中風(fēng)險與收益要素進行分離與重組，進而轉(zhuǎn)換成為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程。在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，可將住房公積金貸款或保障性住房未來的租金收入、銷售收入等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過特殊目的機構(gòu)（SPV）進行資產(chǎn)證券化操作。具體流程為：首先，確定用于證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，如住房公積金管理中心將一定規(guī)模的保障性住房建設(shè)貸款資產(chǎn)進行打包。然后，設(shè)立特殊目的機構(gòu)（SPV），該機構(gòu)購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，并以此為支撐發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）。SPV通過信用增級措施，如內(nèi)部增級（設(shè)置優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)、超額抵押等）和外部增級（第三方擔保、信用證等），提高資產(chǎn)支持證券的信用等級，增強其對投資者的吸引力。最后，將資產(chǎn)支持證券在金融市場上出售給投資者，籌集資金用于保障性住房建設(shè)。資產(chǎn)證券化能夠有效拓寬保障性住房建設(shè)的資金來源。它將住房公積金貸款等資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的證券，吸引了更多的投資者參與，包括銀行、保險公司、基金公司等機構(gòu)投資者以及個人投資者，從而擴大了資金的籌集范圍，為保障性住房建設(shè)提供了更多的資金支持。通過資產(chǎn)證券化，將保障性住房建設(shè)項目的未來收益提前變現(xiàn)，提高了資金的流動性，使住房公積金管理中心和建設(shè)單位能夠更快地獲得資金，加快項目的建設(shè)進度。資產(chǎn)證券化還能分散風(fēng)險，將保障性住房建設(shè)的風(fēng)險從住房公積金管理中心和建設(shè)單位分散到眾多投資者身上，降低了單個主體的風(fēng)險承擔壓力。REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）也是一種值得推廣的創(chuàng)新融資方式。REITs是一種通過發(fā)行收益憑證匯集投資者資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。在保障性住房建設(shè)中，REITs的運作模式如下：由基金管理公司發(fā)起設(shè)立REITs，向投資者發(fā)售基金份額募集資金。REITs用募集到的資金購買保障性住房資產(chǎn)，如廉租房、公租房等?；鸸芾砉矩撠?zé)REITs的投資運作，通過收取保障性住房的租金收入、政府補貼等實現(xiàn)收益，并將收益按照一定比例分配給投資者。投資者可以通過證券市場買賣REITs份額，實現(xiàn)資產(chǎn)的流通和增值。REITs對保障性住房建設(shè)融資具有重要作用。它為保障性住房建設(shè)提供了長期穩(wěn)定的資金來源。REITs的投資者通常包括機構(gòu)投資者和個人投資者，他們的投資期限較長，能夠為保障性住房建設(shè)提供持續(xù)的資金支持。REITs能夠吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)，減輕政府和住房公積金的資金壓力。REITs具有較高的流動性，投資者可以在證券市場上隨時買賣REITs份額，這使得REITs對投資者具有較大的吸引力，能夠吸引更多的社會資本進入保障性住房領(lǐng)域。通過REITs的運作，還能提高保障性住房的運營管理效率?；鸸芾砉就ǔ＞哂袑I(yè)的房地產(chǎn)投資和運營管理經(jīng)驗，能夠?qū)ΡＵ闲宰》窟M行科學(xué)的管理和運營，提高住房的使用效率和收益水平。為了推動資產(chǎn)證券化和REITs等創(chuàng)新融資方式在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用，需要采取一系列措施。政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，明確資產(chǎn)證券化和REITs的法律地位、稅收政策、監(jiān)管要求等，為其發(fā)展提供政策支持。加強對投資者的宣傳和教育，提高投資者對資產(chǎn)證券化和REITs的認識和理解，增強投資者的信心。培育和發(fā)展專業(yè)的金融機構(gòu)和人才，提高資產(chǎn)證券化和REITs的運作水平和管理能力。建立健全風(fēng)險評估和監(jiān)管機制，加強對資產(chǎn)證券化和REITs的風(fēng)險監(jiān)測和管理，確保投資者的利益和金融市場的穩(wěn)定。6.3強化風(fēng)險防控與監(jiān)管機制住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式中，存在多種風(fēng)險因素。從政策風(fēng)險來看，如前文所述，我國住房公積金支持保障性住房建設(shè)缺乏明確的法律依據(jù)，《住房公積金管理條例》與實際操作存在沖突，這使得政策不穩(wěn)定，一旦政策調(diào)整，可能影響融資模式的實施。在公積金直接貸款模式中，如果政策發(fā)生變化，限制了住房公積金用于保障性住房建設(shè)的比例或條件，可能導(dǎo)致在建項目資金鏈斷裂，影響項目進度。市場風(fēng)險也不容忽視，房地產(chǎn)市場的波動對保障性住房建設(shè)融資影響較大。當房地產(chǎn)市場不景氣時，保障性住房的銷售和租賃可能面臨困難，導(dǎo)致項目收益下降，無法按時償還住房公積金貸款，增加資金風(fēng)險。若房價大幅下跌，保障性住房的價值也會隨之降低，抵押物的價值縮水，影響貸款的安全性。信用風(fēng)險同樣是一個重要問題。部分保障性住房建設(shè)項目的參與主體，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目公司，可能存在信用問題，如資金挪用、工程質(zhì)量不合格、無法按時還款等。在PPP融資模式中，如果社會資本方信用不佳，可能出現(xiàn)偷工減料、拖延工期等情況，影響項目的順利進行和住房公積金的安全。操作風(fēng)險也不可小覷，住房公積金管理中心在貸款審批、資金撥付、貸后管理等環(huán)節(jié)，如果操作不規(guī)范，可能導(dǎo)致資金損失。貸款審批過程中，對項目的可行性評估不準確，或者資金撥付時審核不嚴，都可能使住房公積金面臨風(fēng)險。建立風(fēng)險預(yù)警機制對于住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資模式至關(guān)重要。應(yīng)構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險評估指標體系，包括房地產(chǎn)市場指標、項目財務(wù)指標、信用指標等。房地產(chǎn)市場指標可涵蓋房價指數(shù)、銷售量、空置率等，用于監(jiān)測房地產(chǎn)市場的波動情況。項目財務(wù)指標可包括項目的投資回報率、償債備付率、資金周轉(zhuǎn)率等，評估項目的盈利能力和償債能力。信用指標可包括建設(shè)單位的信用評級、還款記錄等，衡量建設(shè)單位的信用狀況。利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，對風(fēng)險進行實時監(jiān)測和分析。通過建立風(fēng)險預(yù)警模型，對風(fēng)險指標進行實時跟蹤和預(yù)測，一旦風(fēng)險指標超過預(yù)警閾值，及時發(fā)出預(yù)警信號。當房價指數(shù)出現(xiàn)大幅下跌，或者項目的償債備付率低于預(yù)警值時，系統(tǒng)自動發(fā)出預(yù)警，提醒相關(guān)部門采取措施。根據(jù)風(fēng)險預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略。對于政策風(fēng)險，加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，及時了解政策動態(tài)，調(diào)整融資模式和項目安排。對于市場風(fēng)險，合理調(diào)整保障性住房的租售策略，如根據(jù)市場需求調(diào)整租金水平或銷售價格，提高項目的收益能力。對于信用風(fēng)險，加強對建設(shè)單位的信用管理，建立信用檔案，對信用不良的單位采取限制合作、提前收回貸款等措施。對于操作風(fēng)險，加強內(nèi)部管理，完善操作流程，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險意識。加強監(jiān)管對保障住房公積金資金安全具有重要作用。完善監(jiān)管機制，明確住房公積金管理中心、政府相關(guān)部門、金融機構(gòu)等各方的監(jiān)管職責(zé)。住房公積金管理中心負責(zé)對住房公積金貸款的發(fā)放、使用和回收進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。政府相關(guān)部門，如財政部門、審計部門、住建部門等，應(yīng)加強對保障性住房建設(shè)項目的審批、建設(shè)進度、工程質(zhì)量等方面的監(jiān)管。金融機構(gòu)負責(zé)對貸款資金的流向和使用情況進行監(jiān)控。建立健全監(jiān)管制度和規(guī)范，制定詳細的監(jiān)管流程和標準，加強對監(jiān)管人員的培訓(xùn)，提高監(jiān)管水平。提高監(jiān)管效率需要創(chuàng)新監(jiān)管方式和手段。利用信息化技術(shù)，建立住房公積金支持保障性住房建設(shè)融資監(jiān)管信息平臺，實現(xiàn)對融資項目的實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)共享。通過該平臺，監(jiān)管部門可以及時掌握項目的資金使用情況、建設(shè)進度、還款情況等信息，提高監(jiān)管的及時性和準確性。加強部門間的協(xié)同監(jiān)管，建立聯(lián)合監(jiān)管機制，形成監(jiān)管合力。住房公積金管理中心、政府相關(guān)部門、金融機構(gòu)等應(yīng)定期召開聯(lián)席會議，溝通監(jiān)管情況，協(xié)調(diào)解決監(jiān)管中出現(xiàn)的問題。加強對監(jiān)管工作的考核和問責(zé)，對監(jiān)管不力的部門和人員進行嚴肅處理，確保監(jiān)管工作的有效實施。6.4提升資金管理與運營效率優(yōu)化資金管理流程是提升住房公積金支持保障性住房建設(shè)資金運營效率的重要舉措。住房公積金管理中心應(yīng)建立健全資金管理內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位在資金管理中的職責(zé)和權(quán)限，形成相互制約、相互監(jiān)督的工作機制。在資金審批環(huán)節(jié)，嚴格執(zhí)行審批流程，確保每一筆資金的使用都經(jīng)過嚴格的審核和審批，防止資金濫用和違規(guī)操作。建立資金使用跟蹤反饋機制，對資金的使用情況進行實時跟蹤，及時掌握資金的流向和使用效果，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。利用信息化技術(shù)，實現(xiàn)資金管理的信息化、自動化，提高資金管理的效率和準確性。建立資金管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)資金繳存、貸款發(fā)放、回收、核算等業(yè)務(wù)的信息化處理，減少人工操作，降低出錯率。提高資金運營效率可從多方面