哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資模式：困境與突破一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著城市化進程的不斷加速，大量人口涌入城市，住房問題逐漸成為社會關(guān)注的焦點。對于中低收入群體而言，商品房價格過高使得他們難以通過市場機制滿足住房需求，住房困難問題日益突出。保障性住房作為解決這一問題的重要手段，其建設(shè)對于促進社會公平、穩(wěn)定房價、推動經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展具有不可替代的作用。近年來，國家高度重視保障性住房建設(shè)，出臺了一系列政策措施，加大了對保障性住房的投入力度。各地政府也積極響應(yīng)，不斷推進保障性住房項目的實施。然而，保障性住房建設(shè)面臨著巨大的資金壓力，融資難題成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)的融資模式主要依賴政府財政撥款和銀行貸款，渠道相對單一，難以滿足日益增長的建設(shè)需求。因此，探索多元化的融資模式，拓寬保障性住房建設(shè)的資金來源，成為當前亟待解決的問題。哈爾濱市作為黑龍江省的省會城市，在城市化進程中也面臨著住房供需矛盾突出的問題。為了改善居民的居住條件，哈爾濱市積極推進保障性住房建設(shè)，取得了一定的成效。然而，在建設(shè)過程中，同樣面臨著資金短缺的困境。如何結(jié)合哈爾濱市的實際情況，創(chuàng)新融資模式，吸引更多的社會資本參與保障性住房建設(shè)，是擺在政府和相關(guān)部門面前的重要課題。1.1.2研究目的本研究旨在深入剖析哈爾濱市保障性住房建設(shè)融資的現(xiàn)狀與存在的問題，通過對國內(nèi)外保障性住房融資模式的比較分析，借鑒成功經(jīng)驗，結(jié)合哈爾濱市的實際情況，提出適合哈爾濱市的多元化融資模式，為解決保障性住房建設(shè)資金難題提供理論支持和實踐指導(dǎo)，推動哈爾濱市保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。1.1.3研究意義從理論層面來看，本研究有助于豐富和完善保障性住房融資模式的相關(guān)理論體系。目前，關(guān)于保障性住房融資的研究雖然取得了一定的成果，但在不同地區(qū)的適應(yīng)性和創(chuàng)新性方面仍有待進一步探索。通過對哈爾濱市保障性住房融資模式的深入研究，可以為其他地區(qū)提供有益的參考和借鑒，推動相關(guān)理論的發(fā)展和完善。同時，本研究還可以為政府制定保障性住房融資政策提供理論依據(jù)，促進政策的科學(xué)性和合理性。從實踐層面而言，本研究具有重要的現(xiàn)實意義。首先，多元化融資模式的提出有助于解決哈爾濱市保障性住房建設(shè)資金短缺的問題，拓寬資金來源渠道，提高資金籌集效率，為保障性住房項目的順利實施提供有力的資金保障。其次，吸引社會資本參與保障性住房建設(shè)，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，提高項目的建設(shè)和運營效率，降低建設(shè)成本，提升保障性住房的質(zhì)量和服務(wù)水平。最后，保障性住房建設(shè)的推進可以有效改善中低收入群體的居住條件，促進社會公平與和諧，推動哈爾濱市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對于保障性住房融資的研究起步較早，在長期的實踐過程中形成了多種成熟的融資模式。美國在保障性住房融資方面，采用了多元化的手段。一方面，政府通過直接補貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等方式，積極調(diào)動社會投資者參與保障性住房建設(shè)的積極性。例如，向開發(fā)商提供開發(fā)資金、維修資金以及稅收優(yōu)惠等直接開發(fā)補貼，同時允許保障房開發(fā)商按市場利率從私人金融機構(gòu)貸款，但只需付1%的貸款利息，差額部分由聯(lián)邦補貼。另一方面，創(chuàng)新性地推出了房地產(chǎn)信托基金（REITs），將其應(yīng)用于廉租房建設(shè)。自1986年出臺低收入住房返稅政策后，廉租房信托基金受到投資者的熱烈追捧，在1986-1995年間，美國有80萬套中低檔住房投放市場，其中很大一部分是由房地產(chǎn)信托基金投資的廉租房項目。此外，美國地方政府還通過發(fā)行債券來支持保障房建設(shè)，聯(lián)邦政府則根據(jù)各州具體情況，撥付一定數(shù)額的專項資金予以補充，個人和機構(gòu)購買此類債券可免交所得稅。德國的保障性住房融資模式具有獨特之處。德國推行先存后貸的住房儲蓄制度，潛在購房者在一定期限內(nèi)按低于市場水平的利率參加住房儲蓄，當儲蓄達到一定期限或額度時，就能夠獲得優(yōu)惠利率的住房貸款，這些先期存入的儲蓄也可作為建設(shè)資金。目前，德國40%的住房融資來自住房儲蓄體系。同時，德國政府給予保障性住房建設(shè)諸多財政稅收優(yōu)惠政策，如福利性住房開發(fā)商能夠獲得占建筑費用50%的無息貸款，歸還期為25年；大型廠礦企業(yè)為職工建造福利住宅，只需籌備建房資金的25%，另外75%由政府提供優(yōu)惠貸款，并且減免土地所得稅。新加坡的保障性住房主要是組屋，其籌資與建設(shè)統(tǒng)一由建屋發(fā)展局負責。建屋發(fā)展局的公用住房開發(fā)建設(shè)資金主要來源于中央公積金，并輔以一定的財政資金。這種模式使得政府能夠在住房嚴重短缺、住房供需矛盾尖銳時期迅速提高住房供應(yīng)量，有效緩解中低收入家庭的住房問題。不過，隨著保障房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，政府的財政壓力也會逐漸增大，租賃型保障房建成后的以租養(yǎng)房也會占用大量財政資金。英國的保障性住房稱為可負擔住房，其融資模式是民間參與保障房建設(shè)，政府提供金融支持。政府通過各種方式融資，向住房金融公司提供貸款，住房金融公司再向注冊社會住房業(yè)主及非注冊可負擔住房供應(yīng)主體提供資金，保障對象通過購房款及租金償還相關(guān)資金。此外，倫敦交通局下屬公司PlacesforLondon采用交叉補貼方式推進保障房建設(shè)，通過商業(yè)投資、辦公產(chǎn)業(yè)孵化、新能源設(shè)施（如充電樁）收入等來補貼保障房建設(shè)，同時合理集聚功能，開發(fā)交通鄰近地塊，培育新一代公共交通用戶，實現(xiàn)建筑環(huán)境減碳化等措施來降本增效，提升盈利水平，進而補貼保障房。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對于保障性住房融資模式的研究隨著保障性住房建設(shè)的推進不斷深入。早期，我國保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府財政撥款和銀行貸款。政府通過財政預(yù)算安排專項資金，用于支持保障房項目的建設(shè)和運營，補貼建設(shè)成本、提供優(yōu)惠貸款、減免稅費等。土地出讓收益和住房公積金增值收益也是重要的資金來源。然而，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，傳統(tǒng)融資模式的局限性逐漸顯現(xiàn)，資金短缺成為制約保障性住房建設(shè)的主要因素之一。近年來，國內(nèi)學(xué)者在保障性住房融資模式創(chuàng)新方面進行了大量研究。有學(xué)者提出引入社會資本參與保障性住房建設(shè)，通過公私合營（PPP）模式、資產(chǎn)證券化等方式，拓寬融資渠道，緩解政府財政壓力，提高項目的建設(shè)和運營效率。例如，在PPP模式下，政府與社會資本合作，共同參與保障性住房的投資、建設(shè)和運營，充分發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。資產(chǎn)證券化則是將保障性住房未來的收益權(quán)轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上進行融資，吸引更多的投資者參與。在政策支持方面，國家出臺了一系列政策鼓勵保障性住房融資模式創(chuàng)新。政府加大了對保障性住房建設(shè)的投入力度，通過發(fā)行專項債券等方式籌集資金。同時，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向參與保障性租賃住房建設(shè)管理的市場主體提供中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性住房建設(shè)運營，支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性住房建設(shè)運營。此外，還支持符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)在銀行間市場發(fā)債融資，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。盡管國內(nèi)在保障性住房融資模式研究方面取得了一定的成果，但仍存在一些不足之處。一方面，部分創(chuàng)新融資模式在實際應(yīng)用中面臨諸多障礙，如法律法規(guī)不完善、操作流程不規(guī)范、風險分擔機制不健全等，導(dǎo)致這些模式的推廣受到限制。另一方面，對于不同地區(qū)的保障性住房融資模式的適應(yīng)性研究還不夠深入，未能充分考慮各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、財政實力等因素的差異，提出的融資模式缺乏針對性和可操作性。1.3研究方法與內(nèi)容1.3.1研究方法文獻研究法：通過廣泛查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻，包括學(xué)術(shù)期刊、學(xué)位論文、政府報告、政策文件等，全面了解保障性住房融資的理論基礎(chǔ)、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及實踐經(jīng)驗。對這些文獻進行系統(tǒng)梳理和分析，總結(jié)現(xiàn)有研究的成果與不足，為本文的研究提供理論支持和研究思路。例如，在研究國外保障性住房融資模式時，參考美國、德國、新加坡等國家的相關(guān)文獻，深入了解其成功經(jīng)驗和實踐案例，為哈爾濱市保障性住房融資模式的創(chuàng)新提供借鑒。案例分析法：選取哈爾濱市保障性住房建設(shè)的典型項目作為案例，深入分析其融資模式、資金來源、運作機制以及存在的問題。通過對實際案例的研究，更加直觀地了解哈爾濱市保障性住房融資的現(xiàn)狀和特點，找出問題的關(guān)鍵所在，提出針對性的解決方案。同時，對國內(nèi)外其他城市保障性住房融資的成功案例進行分析，如重慶、上海等地在保障性住房融資方面的創(chuàng)新舉措，總結(jié)其經(jīng)驗教訓(xùn)，為哈爾濱市提供參考。對比分析法：對國內(nèi)外不同城市、不同地區(qū)的保障性住房融資模式進行對比分析，找出其在融資渠道、政策支持、風險分擔等方面的差異和共同點。通過對比，借鑒其他地區(qū)的先進經(jīng)驗，結(jié)合哈爾濱市的實際情況，探索適合哈爾濱市的多元化融資模式。例如，對比美國的房地產(chǎn)信托基金（REITs）模式、德國的住房儲蓄制度和我國部分城市的PPP模式，分析其在哈爾濱市的適用性和可行性，為創(chuàng)新哈爾濱市保障性住房融資模式提供依據(jù)。1.3.2研究內(nèi)容本文主要圍繞哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資模式展開研究，具體內(nèi)容如下：哈爾濱市保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀分析：詳細闡述哈爾濱市保障性住房建設(shè)的發(fā)展歷程、建設(shè)規(guī)模和成果，分析當前融資模式的構(gòu)成，包括政府財政投入、銀行貸款、土地出讓收益、住房公積金增值收益等主要資金來源的現(xiàn)狀及占比情況。深入探討現(xiàn)有融資模式在實際運行中存在的問題，如資金短缺、融資渠道單一、社會資本參與度低、風險分擔機制不完善等，為后續(xù)研究奠定基礎(chǔ)。國內(nèi)外保障性住房融資模式借鑒：系統(tǒng)研究美國、德國、新加坡、英國等國外典型國家保障性住房融資模式的特點、運作機制和成功經(jīng)驗，以及國內(nèi)重慶、上海、廣州等城市在保障性住房融資方面的創(chuàng)新實踐。通過對比分析，總結(jié)出對哈爾濱市具有借鑒意義的經(jīng)驗和啟示，如完善的法律法規(guī)體系、多樣化的融資渠道、有效的政策支持和合理的風險分擔機制等。哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資模式構(gòu)建：基于哈爾濱市的實際情況和國內(nèi)外經(jīng)驗借鑒，提出適合哈爾濱市的保障性住房建設(shè)多元化融資模式。包括引入PPP模式，加強政府與社會資本的合作；探索房地產(chǎn)信托基金（REITs）模式，吸引社會閑置資金；推廣住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的創(chuàng)新模式；嘗試資產(chǎn)證券化，將保障性住房未來收益轉(zhuǎn)化為證券進行融資等。對每種創(chuàng)新融資模式的運作流程、參與主體、風險分擔機制等進行詳細設(shè)計，分析其在哈爾濱市實施的可行性和潛在優(yōu)勢。促進哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資的政策建議：從政策支持、法律法規(guī)完善、監(jiān)管機制建設(shè)等方面提出促進哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資的具體建議。政策支持方面，加大政府財政投入力度，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)；制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本參與；提供貸款貼息、擔保等金融支持措施。法律法規(guī)完善方面，加快制定和完善保障性住房融資相關(guān)的法律法規(guī)，明確各方權(quán)利義務(wù)，規(guī)范融資行為。監(jiān)管機制建設(shè)方面，建立健全多層次的監(jiān)管體系，加強對融資過程和資金使用的監(jiān)管，確保資金安全和項目順利實施。二、保障性住房建設(shè)融資相關(guān)理論2.1保障性住房概述2.1.1保障性住房的定義與類型保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，具有社會保障性質(zhì)，旨在解決特定群體的住房問題，促進社會公平與和諧。其類型豐富多樣，涵蓋了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房以及棚戶區(qū)改造安置住房等，每種類型都有其獨特的定位和適用人群，共同構(gòu)成了多層次的住房保障體系。廉租住房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭的保障性住房，低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，主要面向城市特困人口中住房困難的家庭，是住房保障體系的最底層，為那些無力通過市場解決住房問題的極低收入群體提供了基本的居住保障。公共租賃住房通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難，也就是通常所說的“夾心層”群體，進一步擴大了住房保障的覆蓋范圍。經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭的住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。這類住房滿足了有一定支付能力但又難以承受商品房價格的低收入家庭的購房需求，為他們實現(xiàn)住房夢提供了可能。限價商品住房即“限套型、限房價”的商品住房，是政府為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定標準建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。它主要面向中等收入群體中住房困難的家庭，在一定程度上平衡了住房的保障性和市場性。棚戶區(qū)改造安置住房是政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的保障性住房項目。棚戶區(qū)往往房屋破舊、居住環(huán)境惡劣，通過改造，不僅改善了居民的居住條件，還提升了城市的整體形象和品質(zhì)，促進了城市的可持續(xù)發(fā)展。2.1.2保障性住房建設(shè)的重要性保障性住房建設(shè)具有極其重要的意義，它不僅關(guān)系到民生福祉，還對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展起著關(guān)鍵作用，是實現(xiàn)社會公平正義、推動經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。從改善民生角度來看，保障性住房建設(shè)是解決中低收入群體住房困難的根本途徑。隨著城市化進程的加速，大量人口涌入城市，住房供需矛盾日益突出，中低收入群體由于經(jīng)濟實力有限，在商品房市場中往往難以實現(xiàn)住房需求。保障性住房的建設(shè)為他們提供了價格合理、質(zhì)量有保障的住房選擇，使他們能夠安居樂業(yè)，提高生活質(zhì)量，增強生活幸福感和城市歸屬感。例如，對于那些在城市中辛勤工作的農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生以及城市低保家庭等中低收入群體來說，保障性住房解決了他們的居住之憂，讓他們能夠在城市中穩(wěn)定生活和工作，為城市的發(fā)展貢獻力量。從穩(wěn)定社會角度而言，保障性住房建設(shè)是促進社會公平、維護社會穩(wěn)定的重要保障。住房是人們生活的基本需求之一，住房問題的解決與否直接關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定。保障性住房的存在，使得中低收入群體能夠享受到與高收入群體相對平等的居住權(quán)利，縮小了不同收入群體之間的差距，減少了社會矛盾和沖突的產(chǎn)生。當人們的基本居住需求得到滿足時，社會的不穩(wěn)定因素也會相應(yīng)減少，從而為社會的和諧穩(wěn)定奠定堅實基礎(chǔ)。例如，在一些保障性住房建設(shè)較為完善的城市，居民的生活滿意度較高，社會治安狀況良好，社會秩序穩(wěn)定，為城市的發(fā)展營造了良好的環(huán)境。在促進經(jīng)濟發(fā)展方面，保障性住房建設(shè)對拉動經(jīng)濟增長和推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有積極作用。一方面，保障性住房建設(shè)涉及到土地開發(fā)、建筑施工、建材生產(chǎn)、裝修裝飾等多個行業(yè)，能夠直接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，促進經(jīng)濟增長。例如，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)項目會帶動建筑材料的需求，促進建材企業(yè)的發(fā)展，同時也會增加建筑工人、裝修工人等的就業(yè)崗位，提高居民的收入水平，進而帶動消費，促進經(jīng)濟的良性循環(huán)。另一方面，保障性住房的供應(yīng)有助于平衡房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，穩(wěn)定房價。通過增加保障性住房的供給，可以分流一部分住房需求，緩解商品房市場的壓力，避免房價的過度波動，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，為經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定的支撐。2.2融資相關(guān)理論基礎(chǔ)2.2.1公共產(chǎn)品理論公共產(chǎn)品理論是研究公共產(chǎn)品的供給、需求與均衡的理論，它認為公共產(chǎn)品具有非競爭性和非排他性的特征。非競爭性是指一個人對公共產(chǎn)品的消費不會減少其他人對該產(chǎn)品的消費，即增加一個消費者的邊際成本為零；非排他性是指無法將某些人排除在公共產(chǎn)品的消費之外，或者排除成本過高。根據(jù)公共產(chǎn)品理論，產(chǎn)品可以分為純公共產(chǎn)品、準公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。純公共產(chǎn)品同時具備非競爭性和非排他性，如國防、公共安全等；準公共產(chǎn)品只具備部分非競爭性和非排他性，如教育、醫(yī)療等；私人產(chǎn)品則具有競爭性和排他性，如普通商品住房。保障性住房屬于準公共產(chǎn)品。一方面，保障性住房具有一定的非競爭性，當一個家庭居住在保障性住房中時，并不會明顯減少其他家庭對保障性住房的可獲得性，其居住行為不會對其他家庭產(chǎn)生直接的負面影響，而且在一定范圍內(nèi)，增加一個家庭居住保障性住房的邊際成本相對較低。另一方面，保障性住房又具有部分排他性，政府可以通過設(shè)定一定的條件，如收入標準、住房困難程度等，來限制不符合條件的家庭享受保障性住房資源，確保保障性住房能夠分配給真正需要的中低收入住房困難家庭。從公共產(chǎn)品屬性來看，政府在保障性住房建設(shè)融資中負有不可推卸的責任。由于保障性住房的準公共產(chǎn)品屬性，市場機制在其供給過程中存在一定的失靈現(xiàn)象。如果完全依靠市場力量，保障性住房的供給量可能無法滿足社會的實際需求，因為市場主體追求利潤最大化，而保障性住房的利潤空間相對較小，難以吸引足夠的市場投資。因此，政府需要發(fā)揮主導(dǎo)作用，加大財政投入，直接參與保障性住房的建設(shè)和融資。政府可以通過財政預(yù)算安排專項資金，用于保障性住房項目的土地購置、建設(shè)成本補貼等，確保保障性住房項目的順利實施。政府還應(yīng)制定相關(guān)政策，引導(dǎo)和鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)融資。政府可以通過提供稅收優(yōu)惠政策，如對參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)減免土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低企業(yè)的運營成本，提高其參與積極性；給予貸款貼息支持，對保障性住房建設(shè)項目的貸款利息進行部分補貼，減輕企業(yè)的融資負擔；提供信用擔保，為保障性住房建設(shè)項目的融資提供信用增級，降低融資風險，吸引更多的金融機構(gòu)提供貸款支持。此外，政府還需要建立健全保障性住房的分配和管理制度，確保保障性住房資源能夠公平、合理地分配給中低收入住房困難家庭，提高保障性住房的使用效率，實現(xiàn)社會公平與和諧。2.2.2福利經(jīng)濟學(xué)理論福利經(jīng)濟學(xué)是經(jīng)濟學(xué)的一個重要分支，其核心目標是通過對資源配置和收入分配的研究，實現(xiàn)社會福利的最大化。福利經(jīng)濟學(xué)認為，社會福利不僅取決于經(jīng)濟總量的增長，還與資源的分配方式密切相關(guān)。在資源有限的情況下，合理的分配能夠提高社會成員的整體福利水平。其理論基礎(chǔ)主要包括功利主義、帕累托最優(yōu)和社會福利函數(shù)等。功利主義強調(diào)追求最大多數(shù)人的最大幸福，認為社會福利是個人福利的總和；帕累托最優(yōu)是指在不使任何人境況變壞的情況下，不可能再使某些人的處境變好，此時的資源配置達到了最優(yōu)狀態(tài)；社會福利函數(shù)則綜合考慮了各種影響社會福利的因素，試圖衡量社會福利的總體水平。從福利經(jīng)濟學(xué)理論的角度來看，保障性住房建設(shè)對社會福利的提升具有重要意義。首先，保障性住房建設(shè)有助于改善中低收入群體的生活條件。中低收入群體往往面臨住房困難問題，保障性住房的提供使他們能夠以較低的成本獲得適宜的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量和幸福感，從而直接提升了這部分群體的福利水平。例如，對于一些居住在狹小、破舊房屋中的低收入家庭來說，入住保障性住房后，居住空間得到擴大，居住環(huán)境得到改善，家庭成員的身心健康也能得到更好的保障，這無疑增加了他們的福利。其次，保障性住房建設(shè)具有正外部性，能夠帶來社會效益。當更多的人擁有穩(wěn)定的住房時，社會的穩(wěn)定性和和諧性會得到增強，犯罪率可能降低，教育和醫(yī)療等公共服務(wù)的可及性和質(zhì)量也可能得到提升，這些都有利于提高整個社會的福利水平。例如，在保障性住房社區(qū)中，居民的生活環(huán)境得到改善，社區(qū)的治安狀況也會相應(yīng)好轉(zhuǎn)，孩子們能夠在更好的環(huán)境中成長和學(xué)習(xí)，這對整個社會的未來發(fā)展具有積極影響。保障性住房建設(shè)融資也會對社會福利產(chǎn)生影響。合理的融資模式能夠確保保障性住房建設(shè)的資金充足，提高保障性住房的供給效率和質(zhì)量，從而更好地滿足中低收入群體的住房需求，進一步提升社會福利。相反，如果融資困難導(dǎo)致保障性住房建設(shè)滯后，無法滿足社會需求，將影響社會福利的提升。例如，通過創(chuàng)新融資模式，吸引更多的社會資本參與保障性住房建設(shè)，不僅可以緩解政府的財政壓力，還可以引入市場機制，提高項目的建設(shè)和運營效率，為社會提供更多優(yōu)質(zhì)的保障性住房，促進社會福利的增加。同時，在融資過程中，合理的風險分擔機制和利益分配機制也至關(guān)重要，能夠保障各方的利益，促進保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，進而保障社會福利的持續(xù)提升。2.2.3金融創(chuàng)新理論金融創(chuàng)新理論是研究金融領(lǐng)域創(chuàng)新活動的理論，它認為金融創(chuàng)新是指金融機構(gòu)或金融市場為適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化，對各種金融要素進行重新組合和創(chuàng)造性變革，從而推出新的金融產(chǎn)品、新的金融交易方式、新的金融市場和新的金融制度等。金融創(chuàng)新的動力主要來自于追求利潤最大化的內(nèi)在沖動和應(yīng)對競爭壓力、規(guī)避管制等外在因素。金融創(chuàng)新可以分為制度創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和市場創(chuàng)新等類型。制度創(chuàng)新包括金融監(jiān)管制度、金融組織制度等方面的創(chuàng)新；產(chǎn)品創(chuàng)新是指開發(fā)新的金融產(chǎn)品，如金融衍生品、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等；技術(shù)創(chuàng)新主要是利用新的信息技術(shù)和通信技術(shù)改進金融服務(wù)和交易方式；市場創(chuàng)新則是開辟新的金融市場或拓展現(xiàn)有金融市場的功能。在推動保障性住房融資模式創(chuàng)新方面，金融創(chuàng)新理論具有重要的應(yīng)用價值和潛力。一方面，金融創(chuàng)新可以為保障性住房融資提供更多的資金來源渠道。例如，房地產(chǎn)信托基金（REITs）就是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，它通過發(fā)行受益憑證，將投資者的資金集中起來，投資于保障性住房項目，為保障性住房建設(shè)提供了長期穩(wěn)定的資金支持。REITs可以吸引社會上的閑置資金，包括個人投資者、機構(gòu)投資者等，將這些資金引入保障性住房領(lǐng)域，拓寬了保障性住房的融資渠道，緩解了政府和企業(yè)的融資壓力。另一方面，金融創(chuàng)新可以優(yōu)化保障性住房融資的結(jié)構(gòu)和效率。資產(chǎn)證券化是一種常見的金融創(chuàng)新方式，它將保障性住房未來的收益權(quán)轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上進行融資。通過資產(chǎn)證券化，保障性住房項目的融資期限可以得到優(yōu)化，融資成本可能降低，同時風險也可以在更廣泛的范圍內(nèi)進行分散。此外，金融創(chuàng)新還可以促進金融機構(gòu)在保障性住房融資領(lǐng)域的合作與競爭，推動金融服務(wù)的創(chuàng)新和提升，提高保障性住房融資的效率和質(zhì)量。例如，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為保障性住房融資提供了新的思路和平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺可以實現(xiàn)保障性住房項目與投資者的直接對接，降低融資成本，提高融資效率。然而，在應(yīng)用金融創(chuàng)新理論推動保障性住房融資模式創(chuàng)新時，也需要注意防范金融風險，加強金融監(jiān)管，確保金融創(chuàng)新活動在安全、規(guī)范的軌道上進行，以保障保障性住房融資的可持續(xù)性和社會的穩(wěn)定發(fā)展。三、哈爾濱市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀與融資模式分析3.1哈爾濱市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀3.1.1建設(shè)規(guī)模與發(fā)展歷程哈爾濱市保障性住房建設(shè)起步較早，多年來經(jīng)歷了從初步探索到逐步完善的發(fā)展歷程，建設(shè)規(guī)模不斷擴大，在解決中低收入群體住房困難問題上發(fā)揮了重要作用。在早期階段，哈爾濱市保障性住房建設(shè)主要集中在棚戶區(qū)改造項目。2008年，哈爾濱市開展大規(guī)模棚戶區(qū)改造工作，當年啟動了多個棚戶區(qū)改造項目，旨在改善城市中居住環(huán)境惡劣的棚戶區(qū)居民的生活條件。這些項目主要通過政府主導(dǎo)、全市統(tǒng)籌的方式推進，將路改、溝河整治、鐵路環(huán)線整治、地鐵建設(shè)等涉及的棚戶區(qū)改造全部納入棚改“大盤子”進行統(tǒng)籌，并集中各種公共資源向保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造傾斜。這一時期的棚戶區(qū)改造項目為后來保障性住房建設(shè)積累了寶貴經(jīng)驗，也拉開了哈爾濱市大規(guī)模保障性住房建設(shè)的序幕。隨著城市化進程的加速和住房需求的增長，哈爾濱市保障性住房建設(shè)逐漸向多元化方向發(fā)展。除了繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造外，廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等多種類型的保障性住房建設(shè)項目相繼啟動。2010年，哈爾濱市成為國家28個利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點城市之一，這一舉措為保障性住房建設(shè)提供了新的資金來源渠道，有力地推動了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。當年，哈爾濱市率先完成了22億元支持保障性住房建設(shè)貸款投放，為規(guī)劃總建筑面積348萬平方米的群力民生尚都、陶瓷小區(qū)兩個保障性住房項目提供了資金支持，使5.8萬戶職工家庭受益。群力民生尚都保障房建設(shè)一期工程在2010年建成54萬平方米，2011年在哈爾濱市公積金中心為項目貸款10億元的支持下，超額完成保障房任務(wù)130%，建成130萬平方米。這些項目的建設(shè)不僅解決了大量中低收入家庭的住房問題，也提升了城市的整體形象和居住品質(zhì)。近年來，哈爾濱市保障性住房建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步推進，建設(shè)規(guī)模進一步擴大。2024年，哈爾濱市在保障性住房建設(shè)方面取得了新的突破。2024年11日，哈爾濱市第一批配售型保障性住房項目開工儀式在南崗區(qū)同濟街項目現(xiàn)場舉行。2024年第一批計劃籌集配售型保障性住房3000套，其中新建2000套，存量轉(zhuǎn)化1000套。新建的南崗區(qū)同濟街、道外區(qū)四海路、香坊區(qū)紅星村3個項目，將于2026年建成交付使用。這些項目的建設(shè)，標志著哈爾濱市在保障性住房建設(shè)方面又邁出了重要一步，將進一步改善工薪收入群體的居住環(huán)境。截至2024年底，哈爾濱市已累計實施公租房保障超過10萬戶，投入使用保障性租賃住房1.2萬套。這些保障性住房項目的建成和投入使用，有效緩解了住房供需矛盾，特別是為外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體提供了穩(wěn)定的居住環(huán)境，為哈爾濱市的經(jīng)濟社會發(fā)展做出了積極貢獻。3.1.2建設(shè)項目分布與特點哈爾濱市保障性住房建設(shè)項目在區(qū)域分布上呈現(xiàn)出較為廣泛且注重均衡的特點，同時在戶型設(shè)計、配套設(shè)施等方面也有著自身的特色，這些特點對融資需求產(chǎn)生了多方面的影響。在區(qū)域分布上，保障性住房項目覆蓋了哈爾濱市的多個城區(qū)。道里區(qū)作為老城區(qū)，交通便利，生活配套設(shè)施完善，有部分保障性住房項目分布于此，滿足了部分中低收入家庭對便捷生活的需求。南崗區(qū)是哈爾濱市的中心區(qū)域之一，教育資源豐富，也有保障性住房項目布局，方便居民子女接受教育。香坊區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活設(shè)施較為齊全，同樣有保障性住房建設(shè)，為居民提供了舒適的居住環(huán)境。松北區(qū)作為開發(fā)新區(qū)，交通便利，未來發(fā)展?jié)摿薮?，也?guī)劃建設(shè)了保障性住房項目，吸引了不少有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p群體和外來務(wù)工人員。例如，2024年開工建設(shè)的南崗區(qū)同濟街安居?濟和府項目，位于南崗區(qū)蘭州街、同濟街交口東南角，周邊配套成熟度高，交通便捷，距離地鐵1號線醫(yī)大二院站不到1公里，周邊醫(yī)療資源豐富，生活配套也很齊全。這種廣泛且均衡的區(qū)域分布，使得保障性住房能夠覆蓋到不同區(qū)域的中低收入群體，提高了住房保障的公平性和可及性。在戶型設(shè)計方面，哈爾濱市保障性住房以滿足基本居住需求為出發(fā)點，注重實用性和合理性。新建的保障性住房以兩室、三室戶型為主，單套建筑面積在70-110平方米左右。這種戶型設(shè)計既考慮了中低收入家庭的人口結(jié)構(gòu)和居住需求，又避免了過大戶型帶來的成本增加，使得保障性住房在價格上更具可承受性。例如，對于三口之家或四口之家來說，兩室或三室的戶型能夠提供足夠的居住空間，滿足家庭成員的生活需求。同時，合理的戶型設(shè)計也有利于提高房屋的空間利用率，降低建設(shè)成本，從而在一定程度上減輕了融資壓力。在配套設(shè)施方面，哈爾濱市保障性住房項目注重完善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。保障性住房項目周邊通常配套建設(shè)了學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商場、公園等設(shè)施，為居民提供了便捷的生活條件。例如，一些保障性住房小區(qū)附近新建了學(xué)校，方便孩子上學(xué)；配套建設(shè)了社區(qū)醫(yī)院，滿足居民日常就醫(yī)需求；規(guī)劃了商業(yè)設(shè)施，方便居民購物消費。完善的配套設(shè)施不僅提升了保障性住房的居住品質(zhì)，也增加了項目的吸引力。然而，配套設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金投入，這無疑加大了保障性住房建設(shè)的融資需求。建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施需要投入大量的建設(shè)資金和設(shè)備購置資金；建設(shè)商場等商業(yè)設(shè)施需要進行招商和運營管理，也需要一定的資金支持。哈爾濱市保障性住房建設(shè)項目在區(qū)域分布、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等方面的特點，既體現(xiàn)了對中低收入群體居住需求的關(guān)注，也對融資模式和資金需求產(chǎn)生了重要影響。在探索多元化融資模式時，需要充分考慮這些特點，以滿足保障性住房建設(shè)的資金需求，推動保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2現(xiàn)有融資模式及實踐案例3.2.1政府財政投入模式政府財政投入是哈爾濱市保障性住房建設(shè)的重要資金來源之一，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。政府通過多種方式進行財政投入，以支持保障性住房項目的順利實施。哈爾濱市財政部門在年度預(yù)算中專門安排保障性住房建設(shè)資金，這部分資金直接用于保障性住房項目的土地購置、工程建設(shè)等方面。2024年，哈爾濱市財政安排了[X]億元用于保障性住房建設(shè)，為項目的啟動和推進提供了基本的資金保障。政府還積極爭取中央和省級財政對保障性住房建設(shè)的專項補貼資金。這些補貼資金按照相關(guān)政策規(guī)定，根據(jù)哈爾濱市保障性住房建設(shè)的規(guī)模、進度等因素進行分配，進一步充實了保障性住房建設(shè)的資金池。例如，2023年，哈爾濱市獲得中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金[X]萬元，用于支持保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項目。土地出讓收益也是政府財政投入保障性住房建設(shè)的重要渠道。哈爾濱市規(guī)定，按照一定比例從土地出讓凈收益中提取資金，專項用于保障性住房建設(shè)。這一舉措充分利用了土地資源的增值收益，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金支持。例如，2022年，哈爾濱市從土地出讓凈收益中提取了[X]億元用于保障性住房建設(shè)，有效緩解了資金壓力。以民生尚都項目為例，該項目是哈爾濱市的大型保障性住房項目，總建筑面積達數(shù)百萬平方米，旨在解決大量中低收入家庭的住房問題。在項目建設(shè)過程中，政府財政投入發(fā)揮了關(guān)鍵作用。政府通過財政預(yù)算安排，投入了[X]億元用于項目的土地征收和前期開發(fā)，確保了項目的順利啟動。在工程建設(shè)階段，政府又投入了[X]億元，用于支持項目的主體建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。這些財政投入資金的及時到位，保障了民生尚都項目的建設(shè)進度和質(zhì)量，使其能夠按時交付使用，為眾多中低收入家庭提供了溫馨的家園。政府財政投入還帶動了社會資本的參與，吸引了銀行貸款和企業(yè)投資等其他資金來源，共同推動了項目的順利實施。3.2.2住房公積金支持模式利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)是哈爾濱市保障性住房融資的重要模式之一，其機制是通過合理調(diào)配住房公積金的閑置資金，為保障性住房建設(shè)提供資金支持。住房公積金管理中心將歸集的住房公積金按照一定比例和規(guī)定程序，向符合條件的保障性住房建設(shè)項目發(fā)放貸款。這些貸款主要用于保障性住房的建設(shè)、改造和配套設(shè)施建設(shè)等方面。在發(fā)放貸款時，會嚴格審核項目的合規(guī)性和可行性，確保貸款資金的安全和有效使用。哈爾濱市住房公積金管理中心對保障性住房建設(shè)項目的貸款審核包括對項目建設(shè)主體的資質(zhì)審查、項目規(guī)劃和建設(shè)方案的評估、項目資金預(yù)算和還款計劃的審核等，只有符合條件的項目才能獲得貸款支持。以群力民生尚都項目為例，該項目在建設(shè)過程中得到了住房公積金的大力支持。2010年，哈爾濱市成為國家利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點城市之一，率先完成了22億元支持保障性住房建設(shè)貸款投放，其中就包括為群力民生尚都項目提供的資金支持。在群力民生尚都項目建設(shè)的關(guān)鍵時期，住房公積金管理中心為項目提供了10億元貸款，有效緩解了項目的資金壓力，保障了項目的順利推進。這筆貸款用于項目的建筑工程、配套設(shè)施建設(shè)等方面，確保了項目按時按質(zhì)完成。據(jù)統(tǒng)計，群力民生尚都項目在住房公積金貸款的支持下，提前[X]個月完成建設(shè)任務(wù)，為5.8萬戶職工家庭提供了住房保障。住房公積金支持保障性住房建設(shè)也存在一些問題。部分住房公積金資金閑置，未能充分發(fā)揮其支持保障性住房建設(shè)的作用；貸款風險防控機制有待完善，可能存在一定的資金安全隱患；住房公積金支持保障性住房建設(shè)的政策宣傳和推廣力度不夠，導(dǎo)致部分公眾對該政策了解不足。為解決這些問題，需要進一步優(yōu)化住房公積金的使用效率，加強貸款風險防控，加大政策宣傳力度，充分發(fā)揮住房公積金在保障性住房建設(shè)中的支持作用。例如，可以通過建立科學(xué)的資金調(diào)配機制，提高住房公積金的使用效率；完善貸款風險評估和預(yù)警體系，降低貸款風險；利用多種媒體渠道，廣泛宣傳住房公積金支持保障性住房建設(shè)的政策，提高公眾的知曉度和參與度。3.2.3企業(yè)債券融資模式企業(yè)債券融資是哈爾濱市保障性住房建設(shè)的一種創(chuàng)新融資模式，為保障性住房建設(shè)開辟了新的資金渠道。其操作方式是由符合條件的企業(yè)作為發(fā)行主體，通過發(fā)行企業(yè)債券來籌集資金，用于保障性住房項目的建設(shè)。發(fā)行企業(yè)首先需要具備一定的條件，如良好的信用記錄、穩(wěn)定的經(jīng)營狀況和一定的資產(chǎn)規(guī)模等。發(fā)行企業(yè)要對擬發(fā)行的企業(yè)債券進行精心設(shè)計，確定債券的發(fā)行規(guī)模、期限、利率等關(guān)鍵要素。發(fā)行企業(yè)會根據(jù)保障性住房項目的資金需求和自身的償債能力，合理確定債券的發(fā)行規(guī)模；根據(jù)項目的建設(shè)周期和資金回收情況，確定債券的期限；參考市場利率水平和自身信用狀況，確定債券的利率。發(fā)行企業(yè)會通過專業(yè)的金融機構(gòu)，如證券公司、銀行等，進行債券的承銷和發(fā)行工作。這些金融機構(gòu)會利用自身的銷售渠道和客戶資源，將債券推向市場，吸引投資者購買。在哈爾濱市保障性住房建設(shè)中，哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司發(fā)行企業(yè)債券為保障性住房建設(shè)籌集資金的案例具有代表性。該公司作為哈爾濱市保障性住房建設(shè)的重要主體，為了滿足保障性住房項目的資金需求，通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行融資。在發(fā)行過程中，該公司嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，完成了債券的申報、審批等程序。公司精心設(shè)計了債券的發(fā)行方案，確定了合理的發(fā)行規(guī)模和期限，以吸引投資者。通過與專業(yè)金融機構(gòu)的合作，順利完成了債券的承銷和發(fā)行工作。此次發(fā)行企業(yè)債券籌集的資金全部用于哈爾濱市的保障性住房項目建設(shè)，為項目的順利實施提供了有力的資金支持。這些資金用于項目的土地開發(fā)、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等方面，保障了保障性住房項目的按時交付和高質(zhì)量建設(shè)。通過企業(yè)債券融資，哈爾濱市保障性住房建設(shè)項目獲得了充足的資金，項目建設(shè)進度明顯加快。原本預(yù)計需要[X]年完成的項目，在企業(yè)債券資金的支持下，提前[X]年建成并投入使用，使更多的中低收入家庭能夠早日入住保障性住房。企業(yè)債券融資還降低了項目的融資成本，相比傳統(tǒng)的銀行貸款，債券融資的利率更為優(yōu)惠，為項目節(jié)省了大量的利息支出。據(jù)測算，通過企業(yè)債券融資，該項目的融資成本降低了[X]%，有效減輕了項目的資金壓力。然而，企業(yè)債券融資也面臨一些挑戰(zhàn)，如債券市場的波動可能影響債券的發(fā)行和融資成本；發(fā)行企業(yè)的信用風險可能導(dǎo)致債券違約，影響投資者的利益。因此，在利用企業(yè)債券融資時，需要加強對債券市場的監(jiān)測和分析，合理控制融資風險，確保債券融資的穩(wěn)定和可持續(xù)。3.3現(xiàn)有融資模式存在的問題3.3.1政府財政壓力大在哈爾濱市保障性住房建設(shè)中，政府財政投入占據(jù)主導(dǎo)地位，然而這也給政府帶來了沉重的財政負擔。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，對資金的需求持續(xù)增加，政府財政面臨著巨大的壓力。近年來，哈爾濱市加大了保障性住房建設(shè)力度，建設(shè)項目數(shù)量和規(guī)模逐年增長。2024年計劃籌集配售型保障性住房3000套，其中新建2000套，存量轉(zhuǎn)化1000套，這些項目的建設(shè)需要大量的資金投入。土地購置成本是保障性住房建設(shè)的重要支出之一，哈爾濱市的土地價格受城市發(fā)展、區(qū)位因素等影響，價格相對較高。在一些中心城區(qū)，土地出讓金每平方米高達[X]元以上，使得保障性住房項目的土地購置成本大幅增加。建設(shè)成本方面，包括建筑材料、人工費用等也在不斷上漲。建筑鋼材價格在過去幾年中波動上升，平均價格漲幅達到[X]%；人工費用也隨著勞動力市場需求的變化而持續(xù)攀升，建筑工人的日工資從幾年前的[X]元上漲到現(xiàn)在的[X]元左右。這些因素導(dǎo)致保障性住房的建設(shè)成本不斷提高，每套保障性住房的建設(shè)成本平均達到[X]萬元以上，進一步加重了政府的財政負擔。從財政資金可持續(xù)性來看，政府財政收入的增長速度相對有限，難以滿足保障性住房建設(shè)資金快速增長的需求。哈爾濱市的財政收入主要來源于稅收、土地出讓收入等，受經(jīng)濟形勢、稅收政策調(diào)整等因素影響，財政收入的增長存在一定的不確定性。而保障性住房建設(shè)資金需求卻呈現(xiàn)剛性增長趨勢，政府需要持續(xù)投入大量資金用于項目建設(shè)、運營和維護。長期來看，這種資金供需的不平衡可能導(dǎo)致政府財政資金的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)，影響保障性住房建設(shè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。如果政府無法持續(xù)提供足夠的財政資金，可能會導(dǎo)致保障性住房建設(shè)項目進度延遲，無法按時交付使用，使中低收入群體的住房需求無法得到及時滿足；也可能會影響保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施的完善程度，降低保障性住房的居住品質(zhì)。3.3.2融資渠道單一目前，哈爾濱市保障性住房建設(shè)融資渠道相對單一，主要依賴政府財政投入和銀行貸款，社會資本參與不足，這在很大程度上限制了保障性住房建設(shè)的資金籌集能力。政府財政投入在保障性住房建設(shè)資金中占據(jù)較大比重，如2024年政府財政安排了[X]億元用于保障性住房建設(shè)。雖然政府財政投入是保障性住房建設(shè)的重要保障，但過度依賴財政資金，會給政府財政帶來沉重負擔，也難以滿足日益增長的建設(shè)需求。銀行貸款也是保障性住房建設(shè)的重要資金來源之一，許多保障性住房項目通過向銀行申請貸款來解決建設(shè)資金問題。然而，銀行貸款存在一定的局限性，銀行在發(fā)放貸款時會對項目的風險進行嚴格評估，對貸款企業(yè)的資質(zhì)、還款能力等要求較高。對于一些保障性住房項目，尤其是盈利性較低的項目，可能難以滿足銀行的貸款條件，導(dǎo)致貸款難度較大。銀行貸款的期限和利率也會對保障性住房建設(shè)產(chǎn)生影響，貸款期限較短可能導(dǎo)致項目還款壓力較大，利率較高則會增加項目的融資成本。社會資本參與保障性住房建設(shè)的程度較低，目前哈爾濱市保障性住房建設(shè)中，社會資本參與的項目數(shù)量和資金規(guī)模相對較小。社會資本參與不足的原因主要包括以下幾個方面：一是保障性住房項目的回報率相對較低，投資回收期較長，對追求短期高回報的社會資本吸引力不足。與商業(yè)房地產(chǎn)項目相比，保障性住房項目的利潤空間有限，一般回報率在[X]%左右，而商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報率可能達到[X]%以上。二是社會資本參與保障性住房建設(shè)的政策環(huán)境和配套措施不夠完善，缺乏明確的政策引導(dǎo)和激勵機制，如稅收優(yōu)惠、補貼政策等不夠細化和具體，導(dǎo)致社會資本參與的積極性不高。三是保障性住房項目的風險分擔機制不完善，社會資本在參與過程中面臨的風險較大，如政策風險、市場風險、運營風險等，而缺乏有效的風險分擔機制，使得社會資本對參與保障性住房建設(shè)持謹慎態(tài)度。融資渠道單一不僅限制了保障性住房建設(shè)的資金籌集規(guī)模，也不利于引入市場機制，提高項目的建設(shè)和運營效率。為了推動保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，需要拓寬融資渠道，吸引更多的社會資本參與。3.3.3融資成本高哈爾濱市保障性住房建設(shè)融資成本較高，這對項目的順利實施和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。融資成本高的原因主要包括貸款利息、債券發(fā)行成本等多個方面。在貸款利息方面，保障性住房項目向銀行貸款時，雖然部分項目可能享受一定的政策優(yōu)惠利率，但整體貸款利率仍然較高。以商業(yè)銀行為例，保障性住房項目的貸款利率一般在基準利率的基礎(chǔ)上上浮[X]%左右。對于一些規(guī)模較大的保障性住房項目，貸款金額通常在數(shù)億元甚至數(shù)十億元，按照當前的貸款利率計算，每年的利息支出就相當可觀。假設(shè)一個保障性住房項目貸款金額為5億元，貸款利率為5%，則每年的利息支出為2500萬元。這對于本身盈利能力較弱的保障性住房項目來說，是一筆沉重的負擔，增加了項目的運營成本，也可能導(dǎo)致項目在還款期限內(nèi)面臨較大的資金壓力，影響項目的可持續(xù)發(fā)展。債券發(fā)行成本也是導(dǎo)致融資成本高的重要因素。當通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資時，需要支付一系列的費用，包括承銷費、評級費、律師費、審計費等。承銷費一般按照債券發(fā)行金額的一定比例收取，通常在[X]%-[X]%之間。評級費用于對債券進行信用評級，以確定債券的信用等級和風險程度，費用也相對較高。律師費和審計費則用于保證債券發(fā)行過程的合法性和財務(wù)信息的真實性，也需要支付一定的費用。這些費用的總和使得債券發(fā)行成本大幅增加。例如，哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司發(fā)行企業(yè)債券時，債券發(fā)行金額為[X]億元，承銷費為[X]萬元，評級費為[X]萬元，律師費為[X]萬元，審計費為[X]萬元，債券發(fā)行總成本達到[X]萬元。較高的債券發(fā)行成本直接增加了保障性住房建設(shè)的融資成本，降低了資金的使用效率。融資成本高對保障性住房建設(shè)的影響是多方面的。它增加了項目的建設(shè)和運營成本，使得保障性住房的租金或售價難以降低，影響了中低收入群體的可承受性。高融資成本可能導(dǎo)致項目資金短缺，影響項目的建設(shè)進度和質(zhì)量。如果項目無法按時完工交付，將無法及時滿足中低收入群體的住房需求，也會增加項目的管理成本和風險。為了降低融資成本，需要進一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資方式，加強與金融機構(gòu)的合作，爭取更優(yōu)惠的融資條件。3.3.4資金使用效率低在哈爾濱市保障性住房建設(shè)資金使用過程中，存在著資金浪費、閑置等問題，導(dǎo)致資金使用效率低下，這不僅影響了保障性住房建設(shè)項目的效益，也使得有限的資金未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，提高資金使用效率迫在眉睫。在項目建設(shè)過程中，部分保障性住房項目存在規(guī)劃不合理的情況，導(dǎo)致資金浪費。一些項目在規(guī)劃階段缺乏充分的市場調(diào)研和科學(xué)論證，戶型設(shè)計與實際需求不匹配。部分保障性住房項目設(shè)計了大量大戶型房屋，而實際需求中以中小戶型為主，這使得大戶型房屋銷售或出租困難，造成資源閑置和資金浪費。一些項目在選址時沒有充分考慮交通、配套設(shè)施等因素，導(dǎo)致居民生活不便，也增加了后期配套設(shè)施建設(shè)的成本。某保障性住房項目位于偏遠地區(qū)，交通不便，為了滿足居民出行需求，后期不得不投入大量資金建設(shè)公共交通設(shè)施，這無疑增加了項目的總成本，降低了資金使用效率。資金閑置也是一個突出問題。由于項目審批流程繁瑣、建設(shè)進度緩慢等原因，部分保障性住房建設(shè)資金未能及時投入使用，造成資金閑置。一些項目從立項到開工建設(shè)需要經(jīng)過多個部門的審批，審批周期較長，導(dǎo)致資金長時間閑置在賬戶中，無法產(chǎn)生效益。建設(shè)過程中，由于施工方管理不善、工程變更等原因，也可能導(dǎo)致項目進度延遲，資金閑置。某保障性住房項目原計劃建設(shè)周期為3年，但由于施工過程中出現(xiàn)多次工程變更，實際建設(shè)周期延長至5年，期間大量資金閑置，不僅造成了資金的浪費，還增加了資金的時間成本。資金使用效率低還體現(xiàn)在資金監(jiān)管不到位上。在保障性住房建設(shè)資金使用過程中，存在資金挪用、違規(guī)使用等現(xiàn)象，影響了資金的安全和使用效果。一些項目建設(shè)單位為了追求自身利益，將保障性住房建設(shè)資金用于其他項目或挪作他用，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金短缺，影響項目進度和質(zhì)量。資金使用過程中的監(jiān)管缺失，使得一些不合理的支出無法得到及時糾正，進一步降低了資金使用效率。為了提高資金使用效率，需要加強項目規(guī)劃管理，優(yōu)化項目選址和戶型設(shè)計；簡化項目審批流程，加快建設(shè)進度，減少資金閑置；加強資金監(jiān)管，建立健全資金使用監(jiān)督機制，確保資金安全、合理、高效使用。四、國內(nèi)外保障性住房建設(shè)多元化融資模式案例分析4.1國外典型融資模式案例4.1.1新加坡組屋模式：公積金主導(dǎo)融資新加坡的保障性住房主要是組屋，其建設(shè)融資模式以公積金主導(dǎo)，具有獨特的運行機制和顯著成效。新加坡建屋發(fā)展局（HDB）在組屋建設(shè)中發(fā)揮核心作用，負責組屋的規(guī)劃、建設(shè)、分配和管理等工作。其公用住房開發(fā)建設(shè)資金主要來源于中央公積金，并輔以一定的財政資金。中央公積金制度是新加坡社會保障體系的重要組成部分，也是組屋建設(shè)融資的關(guān)鍵支撐。新加坡法律規(guī)定，雇員和雇主都需要按照一定比例繳納公積金，公積金繳納比例會根據(jù)經(jīng)濟形勢和政策進行調(diào)整。目前，公積金繳納比例一般為工資的37%，其中雇員繳納20%，雇主繳納17%。這些公積金被存入公積金賬戶，用于養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等方面的支出。在住房方面，公積金可用于購買組屋、支付組屋貸款本息等。對于首次購房家庭，還可以獲得公積金住房補助，進一步減輕購房負擔。例如，一個月收入為5000新幣的家庭，每月繳納的公積金約為1850新幣，這些公積金可以積累起來用于購買組屋，大大降低了購房的資金壓力。建屋發(fā)展局利用中央公積金進行組屋建設(shè)的具體流程為：首先，政府通過立法賦予建屋發(fā)展局征地的權(quán)力，建屋發(fā)展局可以以較低價格征用土地建造組屋，降低了土地成本。建屋發(fā)展局根據(jù)居民申請數(shù)量來匹配制定組屋的建造數(shù)量，組屋價格參考居民收入中位數(shù)進行發(fā)布，同時再輔佐財政補貼，以確保組屋價格的合理性和居民的可承受性。建屋發(fā)展局使用中央公積金作為建設(shè)資金，進行組屋的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工和配套設(shè)施建設(shè)等工作。在組屋建成后，符合條件的居民可以申請購買或租賃組屋，居民使用公積金支付購房款或租金，建屋發(fā)展局將收到的資金用于償還公積金貸款和后續(xù)的組屋建設(shè)。這種融資模式對哈爾濱具有多方面的借鑒意義。在資金籌集方面，哈爾濱可以探索建立類似的住房公積金制度，擴大公積金的繳存范圍和繳存比例，提高公積金的歸集規(guī)模。目前，哈爾濱市住房公積金實繳職工占同期城鎮(zhèn)就業(yè)人口的比重相對較低，有較大的提升空間。通過提高公積金繳存比例，如將繳存比例從目前的12%提高到15%-20%，可以增加公積金的資金總量，為保障性住房建設(shè)提供更多的資金支持。同時，完善公積金的使用政策，允許公積金在保障性住房建設(shè)、購買、租賃等環(huán)節(jié)發(fā)揮更大的作用，提高公積金的使用效率。在住房規(guī)劃建設(shè)方面，哈爾濱可以學(xué)習(xí)新加坡根據(jù)居民需求來規(guī)劃建設(shè)保障性住房的做法。加強對保障性住房需求的調(diào)研和分析，根據(jù)不同區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)分布、住房需求等因素，合理規(guī)劃保障性住房的建設(shè)規(guī)模和布局。在人口密集、就業(yè)機會多的區(qū)域，適當增加保障性住房的建設(shè)數(shù)量，提高保障性住房的可及性。優(yōu)化保障性住房的戶型設(shè)計和配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)不同家庭的人口規(guī)模和需求，設(shè)計多樣化的戶型，滿足居民的居住需求。加強保障性住房周邊的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)，提高居民的生活便利性。在住房分配管理方面，新加坡對組屋申請人的資格審查嚴格，申請條件主要分為公民身份、無私人房產(chǎn)、收入上限和家庭結(jié)構(gòu)四個方面。哈爾濱可以借鑒這一經(jīng)驗，完善保障性住房的準入和退出機制。制定嚴格的申請條件，對申請人的收入、資產(chǎn)、住房狀況等進行全面審查，確保保障性住房分配給真正需要的中低收入家庭。建立健全保障性住房的退出機制，對不再符合條件的家庭，及時收回保障性住房或調(diào)整租金標準，提高保障性住房的使用效率。4.1.2德國公共福利房模式：政府與金融機構(gòu)合作德國的保障性住房主要是公共福利房，其建設(shè)融資模式以政府與金融機構(gòu)合作為主，通過多種政策措施和金融手段，為公共福利房建設(shè)提供了有力支持。德國政府在公共福利房建設(shè)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，通過財政補貼、稅收減免、低息無息貸款等政策，鼓勵私人和機構(gòu)參與公共福利房建設(shè)。在住房短缺時期，政府還會出資建設(shè)一部分剛需保障房應(yīng)急。政府設(shè)立了住房建設(shè)基金，用于支持公共福利房的建設(shè)和改造。對于運用聯(lián)邦州行政區(qū)政府的住房建設(shè)基金建造的公共福利住房，以及房屋投資商或私人在自有資金達到項目投資的15%以上時，向政府申請免息或低息（利率僅為0.5%）貸款建造的公共福利住房，政府給予大力支持。德國政府還對公共福利房的租金進行管制，各地政府按照不同區(qū)位、不同結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的房屋，分別提出相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標準，確保租金在居民可承受范圍內(nèi)。在金融機構(gòu)支持方面，德國的住房儲蓄銀行在公共福利房融資中扮演著重要角色。住房儲蓄銀行采用先存后貸的住房儲蓄制度，潛在購房者在一定期限內(nèi)按低于市場水平的利率參加住房儲蓄，當儲蓄達到一定期限或額度時，就能夠獲得優(yōu)惠利率的住房貸款。這種制度使得居民能夠通過長期儲蓄積累購房資金，同時也為公共福利房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來源。德國的商業(yè)銀行等金融機構(gòu)也會為公共福利房建設(shè)提供貸款支持，政府通過提供擔保、貼息等方式，降低金融機構(gòu)的貸款風險，提高其參與積極性。以德國某公共福利房建設(shè)項目為例，該項目由政府和一家房地產(chǎn)開發(fā)商合作建設(shè)。政府提供了土地和部分建設(shè)資金，并給予開發(fā)商稅收減免和低息貸款等優(yōu)惠政策。開發(fā)商負責項目的規(guī)劃、設(shè)計和施工建設(shè)。住房儲蓄銀行向參與該項目的購房者提供了優(yōu)惠利率的住房貸款，購房者通過長期儲蓄積累了一定的購房資金后，申請貸款購買公共福利房。商業(yè)銀行也為項目提供了部分貸款，用于項目的前期開發(fā)和建設(shè)。在項目建成后，政府對租金進行管制，確保租金合理，符合中低收入家庭的承受能力。德國公共福利房模式對哈爾濱市保障性住房建設(shè)的啟示主要體現(xiàn)在以下幾個方面。在政策支持方面，哈爾濱市政府應(yīng)加大對保障性住房建設(shè)的財政投入力度，設(shè)立保障性住房建設(shè)專項基金，用于土地購置、建設(shè)成本補貼、配套設(shè)施建設(shè)等方面。制定稅收優(yōu)惠政策，對參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)減免土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低企業(yè)的運營成本，提高其參與積極性。給予貸款貼息和擔保支持，對保障性住房建設(shè)項目的貸款利息進行部分補貼，為項目融資提供信用擔保，降低融資風險，吸引更多的金融機構(gòu)提供貸款支持。在金融創(chuàng)新方面，哈爾濱可以借鑒德國的住房儲蓄制度，探索建立適合本地的住房儲蓄模式。鼓勵金融機構(gòu)開展住房儲蓄業(yè)務(wù)，為居民提供低息儲蓄和優(yōu)惠貸款相結(jié)合的金融服務(wù)。居民通過參加住房儲蓄，積累購房資金，金融機構(gòu)將居民的儲蓄資金用于保障性住房建設(shè)，實現(xiàn)資金的有效循環(huán)。加強與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的合作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為保障性住房建設(shè)提供多元化的融資渠道。例如，開發(fā)保障性住房建設(shè)項目的專項貸款產(chǎn)品，根據(jù)項目特點和需求，設(shè)計合理的貸款期限、利率和還款方式，滿足項目的融資需求。在租金管理方面，哈爾濱應(yīng)建立健全保障性住房租金管理制度，根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、市場租金水平和居民承受能力，制定合理的租金標準。對保障性住房租金進行動態(tài)調(diào)整，確保租金既能覆蓋運營成本，又能保障中低收入家庭的可負擔性。加強對租金使用的監(jiān)管，確保租金收入用于保障性住房的維護、管理和后續(xù)建設(shè)，提高保障性住房的運營效率和服務(wù)質(zhì)量。4.1.3英國可負擔住房模式：多元主體參與融資英國的保障性住房稱為可負擔住房，其融資模式呈現(xiàn)出多元主體參與的特點，政府、社會住房業(yè)主、金融機構(gòu)等多方主體相互協(xié)作，共同推動可負擔住房的建設(shè)與發(fā)展。政府在可負擔住房融資中發(fā)揮著關(guān)鍵的引導(dǎo)和支持作用。英國政府通過多種方式融資，為可負擔住房建設(shè)提供資金支持。政府會在年度財政預(yù)算中安排專項資金用于可負擔住房建設(shè)，這些資金直接投入到項目中，用于土地購置、建筑施工等方面。政府還通過發(fā)行債券等方式籌集資金，將籌集到的資金用于可負擔住房項目。政府會向住房金融公司提供貸款，住房金融公司再向注冊社會住房業(yè)主及非注冊可負擔住房供應(yīng)主體提供資金，保障對象通過購房款及租金償還相關(guān)資金。在2007-2017年間，英國政府在住房領(lǐng)域的支出不斷增加，為可負擔住房建設(shè)提供了有力的資金保障。社會住房業(yè)主在可負擔住房建設(shè)中承擔著重要的實施角色。注冊社會住房業(yè)主是英國可負擔住房供應(yīng)的主要力量之一，他們通過多種渠道獲取資金來建設(shè)和運營可負擔住房。社會住房業(yè)主可以從住房金融公司獲得貸款，用于項目的開發(fā)建設(shè)。他們還可以通過與開發(fā)商合作，共同建設(shè)可負擔住房項目。一些社會住房業(yè)主會利用自有資金進行項目建設(shè)，或者通過向慈善機構(gòu)、社會捐贈等方式籌集部分資金。社會住房業(yè)主負責可負擔住房的日常運營管理，包括房屋維護、租金收取、租戶管理等工作。金融機構(gòu)在可負擔住房融資中起到了資金融通的重要作用。住房金融公司在英國可負擔住房融資體系中扮演著關(guān)鍵角色，它從政府獲得貸款后，向社會住房業(yè)主和其他可負擔住房供應(yīng)主體提供資金支持。商業(yè)銀行等金融機構(gòu)也會為可負擔住房建設(shè)項目提供貸款，根據(jù)項目的風險評估和借款人的信用狀況，確定貸款的額度、利率和期限。金融機構(gòu)還會參與可負擔住房項目的融資創(chuàng)新，如開展住房抵押貸款證券化等業(yè)務(wù)，將住房貸款轉(zhuǎn)化為證券在市場上流通，拓寬融資渠道，分散金融風險。以倫敦交通局下屬公司PlacesforLondon推進保障房建設(shè)的案例為例，該公司采用交叉補貼方式，通過商業(yè)投資、辦公產(chǎn)業(yè)孵化、新能源設(shè)施（如充電樁）收入等來補貼保障房建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，政府提供了一定的政策支持和資金補貼，同時也吸引了金融機構(gòu)的貸款支持。社會住房業(yè)主積極參與項目的實施，負責保障房的建設(shè)和后期運營管理。這種多元主體參與的模式，不僅實現(xiàn)了保障房建設(shè)的資金平衡，還通過合理集聚功能，開發(fā)交通鄰近地塊，培育新一代公共交通用戶，實現(xiàn)建筑環(huán)境減碳化等措施來降本增效，提升盈利水平，進而補貼保障房。英國可負擔住房模式對哈爾濱市保障性住房建設(shè)融資的借鑒意義在于：在主體協(xié)作方面，哈爾濱應(yīng)建立健全保障性住房建設(shè)的多元主體協(xié)作機制，明確政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等各方的職責和權(quán)利。政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，制定政策、提供資金支持和監(jiān)管保障；企業(yè)作為建設(shè)主體，要承擔項目的開發(fā)建設(shè)和運營管理責任；金融機構(gòu)要積極提供融資服務(wù)，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)方式。通過加強各方的溝通與協(xié)作，形成合力，共同推進保障性住房建設(shè)。在融資渠道拓展方面，哈爾濱可以借鑒英國的經(jīng)驗，拓寬保障性住房建設(shè)的融資渠道。除了政府財政投入和銀行貸款外，積極探索發(fā)行債券、引入社會捐贈、開展住房抵押貸款證券化等融資方式。鼓勵企業(yè)通過商業(yè)運營收入、產(chǎn)業(yè)孵化收入等方式籌集資金，用于保障性住房建設(shè)的交叉補貼。例如，在保障性住房項目周邊配套建設(shè)商業(yè)設(shè)施，通過商業(yè)運營的收益來補貼保障性住房建設(shè)和運營成本。在政策支持完善方面，哈爾濱市政府應(yīng)進一步完善保障性住房建設(shè)的政策支持體系，加大對保障性住房建設(shè)的政策扶持力度。制定更加細化和具體的稅收優(yōu)惠政策、補貼政策等，提高政策的可操作性和吸引力。加強對保障性住房建設(shè)項目的監(jiān)管，確保政策的有效實施和資金的合理使用。通過完善政策支持，為多元主體參與保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。4.2國內(nèi)其他城市成功經(jīng)驗借鑒4.2.1北京：PPP模式在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用北京在保障性住房建設(shè)中積極應(yīng)用PPP模式，取得了顯著成效。以北京市某保障性住房項目為例，該項目采用PPP模式，政府與社會資本合作，共同推進項目的建設(shè)與運營。在項目運作方式上，政府首先通過公開招標的方式，選定具有豐富經(jīng)驗和雄厚實力的社會資本方。政府與社會資本方簽訂PPP項目合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。項目采用建設(shè)-運營-移交（BOT）模式，社會資本方負責項目的融資、建設(shè)和一定期限的運營管理，在運營期滿后將項目無償移交給政府。在融資方面，社會資本方通過自有資金、銀行貸款、發(fā)行債券等多種方式籌集項目建設(shè)所需資金。例如，社會資本方投入自有資金[X]億元，占項目總投資的[X]%；向銀行申請項目貸款[X]億元，貸款期限為[X]年，利率為[X]%；發(fā)行企業(yè)債券籌集資金[X]億元，債券期限為[X]年，票面利率為[X]%。通過多元化的融資渠道，確保了項目建設(shè)資金的充足供應(yīng)。在項目建設(shè)過程中，社會資本方充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，優(yōu)化項目設(shè)計，加強施工管理，確保項目按時按質(zhì)完成。與傳統(tǒng)建設(shè)模式相比，該項目在采用PPP模式后，建設(shè)周期縮短了[X]%。在項目運營階段，社會資本方負責保障性住房的日常維護、租金收取、租戶管理等工作。社會資本方建立了完善的運營管理體系，引入先進的信息化管理系統(tǒng)，提高了運營管理效率。通過精細化的運營管理，項目的運營成本降低了[X]%，同時租金收取率保持在[X]%以上，保障了項目的穩(wěn)定運營。該項目實施PPP模式的效果顯著。在資金籌集方面，PPP模式有效緩解了政府的財政壓力，吸引了大量社會資本參與保障性住房建設(shè)。在項目建設(shè)方面，社會資本方的專業(yè)優(yōu)勢使得項目建設(shè)質(zhì)量得到提升，建設(shè)周期縮短，提高了項目的實施效率。在項目運營方面，完善的運營管理體系提高了租戶的滿意度，保障了保障性住房的可持續(xù)運營。據(jù)調(diào)查，租戶對該項目的滿意度達到[X]%以上。北京在保障性住房建設(shè)中應(yīng)用PPP模式的成功經(jīng)驗，為哈爾濱市提供了重要的借鑒。哈爾濱市可以結(jié)合自身實際情況，制定相關(guān)政策，鼓勵社會資本參與保障性住房建設(shè)，通過PPP模式引入社會資本的資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗，提高保障性住房建設(shè)和運營的效率與質(zhì)量。4.2.2上海：保障性住房資產(chǎn)證券化實踐上海在保障性住房資產(chǎn)證券化方面進行了積極探索和實踐，取得了一系列創(chuàng)新成果，為保障性住房建設(shè)拓寬融資渠道提供了有益經(jīng)驗。以上海城投的國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（國泰君安城投寬庭保租房REIT）為例，該基金于2024年11月2日獲中國證監(jiān)會及上海證券交易所正式受理，是目前長三角區(qū)域企業(yè)首單申報中國證監(jiān)會的保租房REITs，也是全市場正式申報的規(guī)模最大保租房REITs。該基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)范圍包括上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城國泓路392弄1號等的江灣社區(qū)項目，以及上海城業(yè)持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城學(xué)德路27弄1-3、5-10、3-3號的光華社區(qū)項目。在運作機制上，首先由上海城投將旗下的保障性租賃住房項目進行整合打包，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)池。然后，設(shè)立特殊目的機構(gòu)（SPV），將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至SPV名下。SPV以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來產(chǎn)生的租金收入和其他相關(guān)收益為支撐，發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS），即國泰君安城投寬庭保租房REIT的基金份額。投資者通過購買這些基金份額，為保障性住房項目提供資金支持。在這個過程中，專業(yè)的評級機構(gòu)對資產(chǎn)支持證券進行信用評級，增信機構(gòu)通過提供擔保、優(yōu)先劣后分層等方式對證券進行信用增級，提高證券的吸引力。例如，通過優(yōu)先劣后分層，將基金份額分為優(yōu)先級和劣后級，優(yōu)先級投資者享有優(yōu)先分配收益和本金的權(quán)利，劣后級投資者則承擔更高的風險，以此吸引不同風險偏好的投資者。國泰君安城投寬庭保租房REIT對拓寬融資渠道的作用十分明顯。通過資產(chǎn)證券化，將幾乎沒有流動性的保租房重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可公開上市交易的REITs基金份額，實現(xiàn)了資產(chǎn)的流動性轉(zhuǎn)換，為保障性住房建設(shè)開辟了新的融資渠道。此次保租房公募REITs發(fā)行上市后的回流資金，將繼續(xù)投入上海城投旗下其他保租房項目，形成了資金的良性循環(huán)，有效緩解了保障性住房建設(shè)的資金壓力。該實踐還具有諸多創(chuàng)新點。在資產(chǎn)選擇上，選取了位于上海市楊浦區(qū)新江灣城的優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房項目，這些項目地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，具有較高的市場價值和穩(wěn)定的租金收益。在產(chǎn)品設(shè)計上，結(jié)合保障性住房的特點和市場需求，合理設(shè)置基金份額的期限、收益分配方式等，提高了產(chǎn)品的吸引力和適應(yīng)性。上海保障性住房資產(chǎn)證券化的實踐為哈爾濱市提供了重要借鑒。哈爾濱市可以加強與金融機構(gòu)的合作，探索適合本地的保障性住房資產(chǎn)證券化模式。完善相關(guān)法律法規(guī)和政策支持體系，為資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。加強對基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理和運營，提高資產(chǎn)質(zhì)量和收益穩(wěn)定性，增強投資者信心。通過資產(chǎn)證券化，拓寬哈爾濱市保障性住房建設(shè)的融資渠道，促進保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。五、哈爾濱市保障性住房建設(shè)多元化融資模式構(gòu)建5.1引入PPP模式5.1.1PPP模式的優(yōu)勢與適用性分析PPP模式，即公私合作伙伴關(guān)系（Public-PrivatePartnership），是政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的一種長期合作關(guān)系。在哈爾濱市保障性住房建設(shè)中引入PPP模式具有顯著優(yōu)勢。PPP模式能有效減輕政府財政壓力。保障性住房建設(shè)資金需求巨大，單純依靠政府財政投入，會給財政帶來沉重負擔。引入社會資本后，政府無需獨自承擔全部建設(shè)資金，社會資本將分擔部分資金投入，使政府可將有限財政資金用于其他重要公共領(lǐng)域。例如，在某保障性住房項目中，政府與社會資本合作，社會資本承擔了項目60%的資金投入，大大緩解了政府的財政支出壓力，讓政府有更多資金用于教育、醫(yī)療等民生事業(yè)。這使得政府在有限的財政預(yù)算下，能夠推動更多保障性住房項目的建設(shè)，滿足更多中低收入群體的住房需求。PPP模式有助于提高項目的建設(shè)和運營效率。社會資本通常擁有豐富的項目管理經(jīng)驗和先進的技術(shù)手段，在項目建設(shè)和運營過程中，能實現(xiàn)更高效的資源配置和管理，提升項目的整體質(zhì)量和服務(wù)水平。社會資本可以運用先進的建筑技術(shù)和管理理念，優(yōu)化項目設(shè)計和施工流程，縮短建設(shè)周期。在項目運營階段，社會資本憑借專業(yè)的運營團隊和成熟的管理模式，能提高保障性住房的管理效率，降低運營成本，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。以北京某保障性住房PPP項目為例，社會資本引入先進的信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了對保障性住房的智能化管理，包括租金收取、房屋維護、租戶信息管理等，大大提高了運營效率，降低了運營成本，同時提升了租戶的滿意度。風險合理分擔也是PPP模式的重要優(yōu)勢之一。在保障性住房建設(shè)項目中，政府和社會資本根據(jù)各自優(yōu)勢和能力，共同承擔項目風險，降低了單方面承擔風險可能帶來的巨大損失。政府可以承擔政策風險、法律風險等，因為政府在政策制定和法律執(zhí)行方面具有主導(dǎo)權(quán)和權(quán)威性；社會資本則承擔建設(shè)風險、運營風險等，憑借其專業(yè)能力和經(jīng)驗，能夠更好地應(yīng)對這些風險。在項目建設(shè)過程中，如果遇到施工難題或成本超支等問題，社會資本可以利用其專業(yè)技術(shù)和管理經(jīng)驗進行解決；而如果遇到政策調(diào)整或法律變更等情況，政府可以及時協(xié)調(diào)解決，保障項目的順利進行。從適用性角度來看，PPP模式在哈爾濱市保障性住房建設(shè)中具有較高的可行性。哈爾濱市保障性住房建設(shè)需求持續(xù)增長，僅依靠傳統(tǒng)融資模式難以滿足資金需求，引入社會資本的PPP模式成為必然選擇。隨著哈爾濱市經(jīng)濟的發(fā)展，社會資本實力不斷增強，對參與保障性住房建設(shè)項目的積極性逐漸提高，為PPP模式的實施提供了良好的社會資本基礎(chǔ)。政府也在積極推動PPP模式在保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用，出臺了一系列政策措施，為PPP項目的實施提供了政策支持和保障。例如，哈爾濱市政府發(fā)布了相關(guān)文件，明確了PPP項目的操作流程、參與主體的權(quán)利義務(wù)、財政補貼政策等，為社會資本參與保障性住房建設(shè)提供了清晰的政策指引，降低了社會資本的參與風險，提高了其參與積極性。5.1.2實施流程與風險防控在哈爾濱市保障性住房建設(shè)中，PPP模式的實施流程可分為項目識別、項目準備、項目采購、項目執(zhí)行和項目移交五個階段。在項目識別階段，政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)哈爾濱市保障性住房建設(shè)規(guī)劃和需求，結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略和土地利用規(guī)劃，篩選出適合采用PPP模式的保障性住房項目。對項目的可行性進行充分論證，包括項目的建設(shè)規(guī)模、選址、資金需求、預(yù)期收益等方面的分析。通過對不同區(qū)域的住房需求調(diào)研，確定項目的建設(shè)規(guī)模和戶型設(shè)計，確保項目能夠滿足中低收入群體的住房需求；對項目選址進行評估，考慮交通、配套設(shè)施等因素，提高項目的可及性和居住便利性。項目準備階段，成立項目實施機構(gòu)，負責項目的具體實施和管理。制定項目實施方案，明確項目的運作方式、交易結(jié)構(gòu)、風險分擔機制、回報機制等關(guān)鍵內(nèi)容。運作方式可根據(jù)項目特點選擇建設(shè)-運營-移交（BOT）、建設(shè)-擁有-運營（BOO）等模式；交易結(jié)構(gòu)要確定政府與社會資本的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等；風險分擔機制需明確政府和社會資本各自承擔的風險范圍和責任；回報機制則要設(shè)計合理的付費方式，如政府付費、使用者付費、可行性缺口補助等。項目采購階段，通過公開招標、競爭性談判等方式，選擇具有豐富經(jīng)驗、雄厚實力和良好信譽的社會資本方。在招標過程中，要嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)和程序進行操作，確保招標的公平、公正、公開。明確招標條件和評審標準，對社會資本方的資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)狀況、技術(shù)能力等進行全面評估，選擇最適合項目的社會資本合作伙伴。項目執(zhí)行階段，政府與社會資本簽訂PPP項目合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。社會資本負責項目的融資、建設(shè)和運營管理，政府則負責對項目的監(jiān)督和管理。社會資本要按照合同要求，按時足額籌集資金，確保項目建設(shè)的順利進行；在建設(shè)過程中，要嚴格遵守工程質(zhì)量標準和安全規(guī)范，確保項目質(zhì)量和安全；在運營管理階段，要提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保障租戶的合法權(quán)益。政府要建立健全監(jiān)管機制，加強對項目建設(shè)進度、質(zhì)量、運營服務(wù)等方面的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。項目移交階段，在項目運營期滿或達到合同約定的移交條件時，社會資本將項目無償移交給政府或政府指定的機構(gòu)。在移交前，要對項目進行全面評估和審計，確保項目資產(chǎn)的完整性和運營狀況的良好性。政府接收項目后，要做好項目的后續(xù)管理和維護工作，確保保障性住房能夠持續(xù)發(fā)揮作用。在實施PPP模式過程中，需要進行全面的風險識別與防控。PPP項目面臨政策風險，如政策調(diào)整可能影響項目的收益預(yù)期和合作模式。為防控政策風險，政府應(yīng)保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，在項目實施前與社會資本充分溝通，明確政策變化的應(yīng)對機制。當政策發(fā)生調(diào)整時，政府應(yīng)及時與社會資本協(xié)商，采取相應(yīng)的補償措施，確保項目的順利進行。法律風險也是需要關(guān)注的重點，相關(guān)法律法規(guī)的不完善可能導(dǎo)致在項目實施過程中出現(xiàn)法律糾紛，影響項目的推進。為應(yīng)對法律風險，政府應(yīng)加強法律法規(guī)建設(shè)，完善PP