2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（資產(chǎn)評估方法應(yīng)用實戰(zhàn)題）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某企業(yè)擬出售其一套用于生產(chǎn)的自動化生產(chǎn)線。該生產(chǎn)線于5年前購建，原始價值為800萬元。根據(jù)行業(yè)資料和該企業(yè)資產(chǎn)管理部門提供的記錄，該類型生產(chǎn)線目前的重置成本為新購建類似生產(chǎn)線的價值，預計新生產(chǎn)線使用壽命為10年，已使用5年。在評估時點，該生產(chǎn)線尚可使用5年，預計5年后凈殘值為20萬元。評估人員通過市場詢價，確定該生產(chǎn)線的重置成本為新購建相同規(guī)格生產(chǎn)線的價值900萬元。該生產(chǎn)線自購建完成后，由于技術(shù)更新，其功能已落后于目前市場上的同類先進設(shè)備，導致其運營效率下降，預計每年產(chǎn)生超額運營成本10萬元。該企業(yè)未單獨計提折舊。要求：運用成本法評估該自動化生產(chǎn)線在評估時點的價值。在計算過程中，需說明各項成本、貶值等參數(shù)的確定依據(jù)，并列出詳細計算過程。二、XYZ公司擁有一塊工業(yè)用地，占地面積為5000平方米。該地塊用途為工業(yè)用地，評估基準日為2025年12月31日。評估人員收集到以下可比交易案例：*案例A：與評估對象地理位置相近的同類工業(yè)用地，面積6000平方米，于2024年6月30日出售，交易價格為6000萬元。該案例地塊用途與評估對象相同，但地勢略優(yōu)越，且交易時距離最近的城市道路距離為300米，而評估對象距離為500米。*案例B：與評估對象地理位置相同的另一塊工業(yè)用地，面積4000平方米，于2025年3月15日出售，交易價格為4500萬元。該案例地塊用途與評估對象相同，但宗地形狀不規(guī)則，評估對象形狀規(guī)則；交易時距離最近的城市道路距離為450米，而評估對象距離為500米。*案例C：與評估對象位于同一區(qū)域，但用途為商業(yè)用地的地塊，面積3000平方米，于2024年12月31日出售，交易價格為8000萬元。評估人員認為該商業(yè)用地案例對評估工業(yè)用地價值有一定參考價值，但需進行必要調(diào)整。要求：運用市場法評估該塊工業(yè)用地在評估基準日的價值。在評估過程中，需說明選擇可比案例、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正的思路和方法，并列出詳細計算過程。假設(shè)土地取得成本為每平方米200元，開發(fā)成本為每平方米300元，相關(guān)稅費為取得成本和開發(fā)成本的5%，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入50%，第二年投入50%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。三、甲公司擁有一家控股子公司——乙公司。評估人員接受委托，評估乙公司在評估基準日（2025年12月31日）的股權(quán)價值，以用于企業(yè)合并會計處理。乙公司主要經(jīng)營零售業(yè)務(wù)，近年來營業(yè)收入和凈利潤保持穩(wěn)定增長。評估人員收集了乙公司近三年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)及未來幾年的預測數(shù)據(jù)如下（單位：萬元）：|項目|2023年|2024年|2025年（預測）|2026年（預測）|2027年（預測）||:-----------|:-----|:-----|:------------|:------------|:------------||營業(yè)收入|10000|11000|12100|13310|14641||凈利潤|1000|1100|1210|1331|1464.1||凈利潤中可供分配給股東的金額|800|880|973|1067.8|1178.12|根據(jù)乙公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)經(jīng)驗，預計其凈利潤將在2028年達到1564.51萬元，之后以5%的年增長率穩(wěn)定增長。評估人員認為，乙公司未來永續(xù)經(jīng)營的價值主要來源于未來永續(xù)經(jīng)營期內(nèi)凈利潤的折現(xiàn)值。評估基準日適用的折現(xiàn)率為12%。要求：運用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，評估乙公司在評估基準日的股權(quán)價值。在計算過程中，需說明預測期、永續(xù)增長率、折現(xiàn)率的確定依據(jù)，并列出詳細計算過程。四、某評估機構(gòu)接受委托，評估一項無形資產(chǎn)——某項發(fā)明專利權(quán)的價值。該專利權(quán)于2020年獲得授權(quán)，保護期限至2030年12月31日。該專利權(quán)屬于某企業(yè)核心技術(shù)的關(guān)鍵部分，用于生產(chǎn)一種新型材料。評估基準日為2025年12月31日。評估人員收集到以下信息：1.該專利權(quán)自獲得授權(quán)以來，已產(chǎn)生銷售收入8000萬元，凈利潤2000萬元。評估人員預計，如果該專利權(quán)維持有效，未來5年內(nèi)，其產(chǎn)生的年銷售收入將分別為4000萬元、4500萬元、5000萬元、5500萬元、6000萬元；年凈利潤將分別為1000萬元、1150萬元、1300萬元、1450萬元、1600萬元。2.評估人員發(fā)現(xiàn)，該專利權(quán)的維持費用逐年增加，主要是由于技術(shù)更新帶來的年檢和改進費用增加，預計未來5年維持費用分別為50萬元、60萬元、70萬元、80萬元、90萬元。3.在評估基準日，存在一項與該專利權(quán)技術(shù)方案相似但并非完全相同的技術(shù)已獲得授權(quán)，該技術(shù)對原專利權(quán)構(gòu)成了部分替代，預計將導致原專利權(quán)未來產(chǎn)生的部分收入和利潤減少。評估人員初步估計，由于新技術(shù)的出現(xiàn)，原專利權(quán)未來5年的銷售收入將分別減少300萬元、250萬元、200萬元、150萬元、100萬元；凈利潤將分別減少75萬元、63.75萬元、50萬元、37.5萬元、25萬元。4.評估人員認為，該專利權(quán)未來現(xiàn)金流具有永續(xù)性，但增長率會逐漸放緩并穩(wěn)定在一個較低水平。根據(jù)行業(yè)分析和專家判斷，預計永續(xù)增長率為3%。評估基準日，無風險報酬率為5%，風險報酬率為4%，該專利權(quán)的β系數(shù)為1.5。5.評估人員查閱了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)市場上近期有類似技術(shù)許可使用的交易案例，但無直接轉(zhuǎn)讓案例。這些案例的交易價格相對較低，主要原因是交易標的技術(shù)的成熟度和市場覆蓋面不如評估對象專利權(quán)。要求：運用收益法，評估該發(fā)明專利權(quán)在評估基準日的價值。在計算過程中，需說明未來收益、成本、費用、折現(xiàn)率、永續(xù)增長率的確定依據(jù)，并列出詳細計算過程。假設(shè)專利權(quán)攤銷不計入成本費用，且評估時點賬面價值為1000萬元。五、某企業(yè)擁有一棟辦公樓，擬出租。該辦公樓于10年前建成，建筑面積為5000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用年限為50年。評估基準日為2025年12月31日。評估人員獲取了以下信息：1.該辦公樓建造時的原始價值為4000萬元。評估人員通過市場調(diào)查，確定目前建造同等規(guī)模、同等功能、同等裝修標準的類似新辦公樓的重置成本為每平方米8000元，即重置成本為4000萬元。2.該辦公樓在評估基準日，建筑結(jié)構(gòu)狀況良好，維護保養(yǎng)正常，未發(fā)生重大結(jié)構(gòu)安全問題。但部分裝修已出現(xiàn)老化現(xiàn)象，評估人員估計，若進行一次全面翻新裝修，預計需要投入800萬元。3.評估人員了解到，由于城市交通網(wǎng)絡(luò)改善和周邊區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，該辦公樓所在區(qū)域的商業(yè)氛圍減弱，辦公需求下降，預計未來該辦公樓若用于出租，其租金水平將較當前水平下降10%。4.根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息，類似辦公樓的重置成新率通常在80%以上。評估人員認為，考慮到該辦公樓的結(jié)構(gòu)狀況良好，其重置成新率約為90%。5.評估人員收集到附近市場上近期類似辦公樓出租的租金水平，經(jīng)過區(qū)位、樓層、朝向、裝修等因素修正后，確定該辦公樓在評估基準日的客觀租金水平為每平方米月租金80元。6.出租費用包括物業(yè)管理費（年租金的5%）、維修費（年租金的2%）、保險費（年租金的1%）和租賃稅費（年租金的3%）。融資成本和運營成本等其他因素在考慮成新率和折舊時已體現(xiàn)。要求：運用成本法，評估該辦公樓在評估基準日的市場價值。在計算過程中，需說明重置成本、成新率、經(jīng)濟折舊等參數(shù)的確定依據(jù)，并列出詳細計算過程。---試卷答案一、重置成本=900萬元累計折舊=（900萬元/10年*5年）=450萬元實體性貶值=（重置成本-累計折舊）/重置成本*100%=（900-450）/900*100%=50%功能性貶值=超額運營成本現(xiàn)值=10萬元/年*（P/A,10%,5）*(1+10%)=10*3.7908*1.1≈41.69萬元評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值=900-900*50%-41.69=900-450-41.69=408.31萬元*解析思路：運用成本法評估機器設(shè)備價值，首先確定其重置成本為新購建相同規(guī)格生產(chǎn)線的價值900萬元。然后計算其累計折舊，采用直線法折舊，為450萬元。接著確定實體性貶值，通過計算重置成本減去累計折舊后的凈值，再除以重置成本得到成新率，為50%。功能性貶值是由于技術(shù)落后導致的運營效率下降，通過計算未來5年超額運營成本的現(xiàn)值來確定，考慮了折現(xiàn)率和運營成本年增長率。最后，將重置成本減去實體性貶值和功能性貶值，得到評估價值408.31萬元。*二、1.收益價格=6000萬元/(1+5%)^1.5=6000/1.1576≈5188.37萬元2.區(qū)域因素修正：評估對象距離道路較遠，修正系數(shù)為（500-300）/300=1/3，修正后價格=5188.37*(1-1/3)≈3462.25萬元3.個別因素修正：評估對象形狀規(guī)則，修正系數(shù)為1/1.1，修正后價格=3462.25*1/1.1≈3147.68萬元4.交易情況修正：案例A可能存在非正常因素，修正系數(shù)為1/1.02，修正后價格=3147.68*1/1.02≈3087.82萬元5.交易日期修正：案例A發(fā)生在2024年，較基準日晚，考慮通脹或市場上漲，修正系數(shù)為1.03，修正后價格=3087.82*1.03≈3181.18萬元6.可比案例C調(diào)整：案例C為商業(yè)用地，需調(diào)整為工業(yè)用地價值。參考案例C的交易價格與其土地面積比，為8000萬元/3000平方米=2.67萬元/平方米。評估對象為5000平方米，按此價格估算價值為13350萬元。但商業(yè)地與工業(yè)地價值差異大，需考慮用途差異調(diào)整。假設(shè)用途調(diào)整系數(shù)為0.6（即工業(yè)地價值為商業(yè)地價值的60%），則調(diào)整后價值=13350*0.6=8010萬元。將其作為比較基準，與修正后的案例A價格3181.18萬元進行比較，區(qū)域、個別、交易情況修正后的市場價為：8010*(3181.18/8010)≈3181.18萬元。7.最終評估價值：綜合考慮各項修正因素，確定評估對象工業(yè)用地價值約為3181.18萬元。*解析思路：運用市場法評估工業(yè)用地價值，首先選取可比案例，計算案例A的交易價格并修正交易日期。然后對案例A進行交易情況修正、區(qū)域因素修正（距離道路遠近）和個別因素修正（宗地形狀）。由于案例A的交易日期早于基準日，需進行交易日期修正。選擇案例C作為用途調(diào)整參照，計算其單位面積價格，并根據(jù)工業(yè)用地與商業(yè)用地的價值差異比例（用途調(diào)整系數(shù)）對案例C的價格進行調(diào)整，得到修正后的市場價。最后，將修正后的案例A價格與用途調(diào)整后的案例C價格進行比較，取兩者中更接近或綜合平衡的值作為評估對象的最終評估價值。*三、1.計算永續(xù)年金現(xiàn)值（PVA）：PVA=[973/(12%-5%)]*(1+12%/(1+5%))^(1-2025)=[973/7%]*(1.12/1.05)^0=13877.14萬元2.計算預測期現(xiàn)金流現(xiàn)值（PV）：PV=973/(1+12%)^1+1067.8/(1+12%)^2+1178.12/(1+12%)^3PV=867.35+847.65+828.14=2543.14萬元3.計算股權(quán)價值（EV）：EV=PV+PVA=2543.14+13877.14=16420.28萬元*解析思路：運用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型評估股權(quán)價值。首先，確定預測期為3年，計算第3年凈利潤中可供分配金額1178.12萬元，并預測第4年為1564.51萬元。由于預測期后永續(xù)增長，計算永續(xù)年金價值，使用凈利潤增長率5%和折現(xiàn)率12%的差值作為貼現(xiàn)率，并考慮時間調(diào)整。然后將預測期內(nèi)（第1年、第2年、第3年）的現(xiàn)金流折現(xiàn)到基準日。最后，將預測期現(xiàn)金流現(xiàn)值與永續(xù)經(jīng)營價值現(xiàn)值相加，得到股權(quán)價值。*四、1.調(diào)整后未來5年凈利潤（稅后）：|年度|原凈利潤(萬元)|新技術(shù)影響(-萬元)|調(diào)整后凈利潤(萬元)||:---|:-------------|:-----------------|:-----------------||2026|1331|75|1256||2027|1464.1|63.75|1400.35||2028|1564.51|50|1514.51||2029|1564.51*(1+3%)|50*(1+3%)^3|1609.95||2030|1609.95*(1+3%)|50*(1+3%)^4|1656.68|2.計算調(diào)整后未來5年凈利潤現(xiàn)值（PV）：PV=1256/(1+15.5%)^1+1400.35/(1+15.5%)^2+1514.51/(1+15.5%)^3+1609.95/(1+15.5%)^4+1656.68/(1+15.5%)^5PV≈1256*0.8387+1400.35*0.7012+1514.51*0.5835+1609.95*0.4887+1656.68*0.4100PV≈1054.73+981.47+884.67+787.18+678.37=4386.92萬元3.計算永續(xù)經(jīng)營價值現(xiàn)值（PVE）：PVE=1656.68/(15.5%-3%)*(1+15.5%/(1+3%))^(1-2025)=1656.68/12.5%*(1.155/1.03)^0=1656.68/0.125=13253.44萬元4.計算無形資產(chǎn)價值：價值=PV+PVE-賬面價值=4386.92+13253.44-1000=16640.36萬元*解析思路：