2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評(píng)估師考試考點(diǎn)試題型考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確答案代碼填涂在答題卡相應(yīng)位置。）1.根據(jù)我國(guó)《資產(chǎn)評(píng)估法》，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由（）共同簽字蓋章。A.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師C.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師D.委托評(píng)估的資產(chǎn)占有單位負(fù)責(zé)人2.在資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估方法的選擇應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估假設(shè)和（）等因素綜合確定。A.評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)B.市場(chǎng)行情的好轉(zhuǎn)程度C.評(píng)估基準(zhǔn)日的具體日期D.評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益能力3.采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取可比案例應(yīng)考慮的因素不包括（）。A.交易日期B.房地產(chǎn)的區(qū)位C.評(píng)估目的D.房地產(chǎn)的物理狀況4.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的“假設(shè)前提”不包括（）。A.評(píng)估假設(shè)B.評(píng)估限制條件C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.評(píng)估對(duì)象的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力5.在成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，重置成本通常是指（）。A.設(shè)備原始購(gòu)置價(jià)格B.在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，購(gòu)置與評(píng)估對(duì)象相同或功能等值的全新設(shè)備的成本C.設(shè)備的賬面凈值D.設(shè)備的折舊總額6.某項(xiàng)永續(xù)性預(yù)期收益每年為100萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1000B.1000/(1+10%)C.1000/(1-10%)D.100/10%7.租賃權(quán)評(píng)估通常采用的方法是（）。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.清算法8.下列關(guān)于評(píng)估假設(shè)和限制條件的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.評(píng)估假設(shè)是評(píng)估人員為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的而設(shè)定的前提條件B.評(píng)估限制條件是影響評(píng)估結(jié)論的相關(guān)制約因素C.評(píng)估假設(shè)和限制條件必須在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)披露D.評(píng)估假設(shè)和限制條件可以相互替代9.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽署，并加蓋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。A.參與該評(píng)估項(xiàng)目的所有評(píng)估師B.負(fù)責(zé)該評(píng)估項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估師C.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人D.委托評(píng)估的資產(chǎn)占有單位負(fù)責(zé)人10.在評(píng)估基準(zhǔn)日，某項(xiàng)資產(chǎn)賬面原值為100萬(wàn)元，累計(jì)折舊為40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元。采用直線法計(jì)提折舊，該資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.60C.90D.50二、多項(xiàng)選擇題（本題型共5題，每題2分，共10分。每題有多個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確答案代碼填涂在答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）1.資產(chǎn)評(píng)估的基本程序通常包括（）。A.接受委托B.明確評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象C.評(píng)定估算D.出具評(píng)估報(bào)告E.結(jié)束評(píng)估工作2.采用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，需要收集的可比交易案例信息通常包括（）。A.交易價(jià)格B.交易日期C.無(wú)形資產(chǎn)的類型和技術(shù)特點(diǎn)D.交易雙方的背景E.評(píng)估基準(zhǔn)日3.影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估收益法的因素主要包括（）。A.預(yù)期收益額B.收益期限C.折現(xiàn)率D.評(píng)估基準(zhǔn)日E.評(píng)估對(duì)象的規(guī)模4.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括（）。A.獨(dú)立性原則B.客觀性原則C.公正性原則D.公開(kāi)性原則E.保密性原則5.在評(píng)估某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，可能涉及的成本項(xiàng)目包括（）。A.購(gòu)置價(jià)格B.運(yùn)輸費(fèi)C.安裝調(diào)試費(fèi)D.稅費(fèi)E.設(shè)備的累計(jì)折舊三、判斷題（本題型共10題，每題1分，共10分。請(qǐng)將正確答案代碼填涂在答題卡相應(yīng)位置。認(rèn)為表述正確的，填涂“√”；認(rèn)為表述錯(cuò)誤的，填涂“×”。）1.資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估專業(yè)人員對(duì)特定對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為。（）2.任何資產(chǎn)評(píng)估都必須以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照點(diǎn)。（）3.在收益法中，預(yù)測(cè)未來(lái)收益時(shí)，可以不考慮國(guó)家宏觀政策變化的影響。（）4.采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，可比案例的數(shù)量越多越好。（）5.評(píng)估機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身情況，選擇性地披露評(píng)估報(bào)告中的某些重要限制條件。（）6.對(duì)于缺乏活躍市場(chǎng)的無(wú)形資產(chǎn)，通常無(wú)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。（）7.清算價(jià)格法適用于對(duì)擬進(jìn)行清算的企業(yè)的整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（）8.資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以依據(jù)委托人或者特定關(guān)系人的要求做出不實(shí)的評(píng)估報(bào)告。（）9.評(píng)估人員與委托人或者特定關(guān)系人之間存在利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。（）10.成本法評(píng)估出的價(jià)值通常被視為資產(chǎn)的公允價(jià)值。（）四、簡(jiǎn)答題（本題型共2題，每題5分，共10分。請(qǐng)簡(jiǎn)明扼要地回答下列問(wèn)題。）1.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估中的“獨(dú)立、客觀、公正”原則及其含義。2.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中需要披露的主要內(nèi)容。五、計(jì)算題（本題型共2題，每題7分，共14分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算步驟。）1.某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)每年的凈利潤(rùn)分別為：第1年80萬(wàn)元，第2年90萬(wàn)元，第3年100萬(wàn)元，第4年110萬(wàn)元，第5年120萬(wàn)元。假定從第6年開(kāi)始，凈利潤(rùn)將保持第5年的水平不變。若折現(xiàn)率為10%，要求計(jì)算該企業(yè)未來(lái)永續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的現(xiàn)值。（不考慮所得稅影響）2.某評(píng)估對(duì)象為一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，賬面原值為200萬(wàn)元，累計(jì)折舊為80萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用年限為5年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元。假定在評(píng)估基準(zhǔn)日，市場(chǎng)上出現(xiàn)與該設(shè)備相同功能的全新設(shè)備，購(gòu)置價(jià)格為180萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等共計(jì)20萬(wàn)元。請(qǐng)采用重置成本法估算該機(jī)器設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。六、案例分析題（本題型共1題，共16分。請(qǐng)根據(jù)題目要求進(jìn)行分析和回答。）某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)甲公司擬整體轉(zhuǎn)讓的一塊工業(yè)用地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年12月31日。評(píng)估人員收集到以下信息：（1）該地塊面積為10000平方米，用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，自2020年1月1日起計(jì)。（2）評(píng)估人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取了三個(gè)可比案例：*案例一：與評(píng)估對(duì)象相鄰的一塊面積為8000平方米的工業(yè)用地，于2025年6月30日轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為800萬(wàn)元。*案例二：同一區(qū)域的一塊面積為12000平方米的工業(yè)用地，于2024年12月31日轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1500萬(wàn)元。*案例三：與評(píng)估對(duì)象區(qū)位相似的一塊面積為9000平方米的工業(yè)用地，于2025年9月30日轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1200萬(wàn)元。（3）評(píng)估人員對(duì)可比案例進(jìn)行了因素修正，修正后的比準(zhǔn)價(jià)值分別為：案例一860萬(wàn)元，案例二1050萬(wàn)元，案例三1300萬(wàn)元。（4）甲公司提供的該地塊現(xiàn)狀的土地使用權(quán)證載明的土地用途為工業(yè)用地，但評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊區(qū)域近年來(lái)有發(fā)展商業(yè)住宅的趨勢(shì)，且規(guī)劃有調(diào)整的可能性。（5）評(píng)估基準(zhǔn)日該地區(qū)同類工業(yè)用地平均地價(jià)水平為每平方米1000元。要求：（1）運(yùn)用市場(chǎng)法，說(shuō)明評(píng)估該地塊價(jià)值的主要步驟。（2）根據(jù)上述信息和修正結(jié)果，估算該地塊在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（3）指出評(píng)估過(guò)程中需要考慮的主要假設(shè)和限制條件，并簡(jiǎn)要說(shuō)明。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.D3.C4.D5.B6.A7.C8.D9.C10.B解析：1.B根據(jù)評(píng)估法規(guī)定，報(bào)告需由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和簽字的評(píng)估師簽字蓋章。2.D方法選擇需結(jié)合評(píng)估對(duì)象自身特性，如收益能力是重要因素。3.C評(píng)估目的影響評(píng)估方法選擇和參數(shù)確定，但不是選取可比案例的直接因素。4.D持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是評(píng)估假設(shè)之一，但限制條件更側(cè)重外部制約。5.B重置成本是指當(dāng)前市場(chǎng)條件下獲取相同或等效全新資產(chǎn)的代價(jià)。6.A永續(xù)年金現(xiàn)值=年金金額/折現(xiàn)率=100/10%=1000萬(wàn)元。7.C租賃權(quán)本質(zhì)上是一種未來(lái)獲取收益的權(quán)利，適合用收益法評(píng)估。8.D假設(shè)和限制條件是相互關(guān)聯(lián)但不同的概念，不能替代。9.C報(bào)告必須由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字。10.B賬面價(jià)值=原值-累計(jì)折舊=100-40=60萬(wàn)元。(注意：題目問(wèn)的是賬面價(jià)值，原題“賬面原值為100萬(wàn)元，累計(jì)折舊為40萬(wàn)元”與后續(xù)問(wèn)“在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為”信息一致，故計(jì)算為60萬(wàn)。若理解為原值100萬(wàn)減去（100萬(wàn)/10年*5年）=50萬(wàn)，則選D。但按常規(guī)賬面價(jià)值計(jì)算，選B。此處按常規(guī)賬面價(jià)值計(jì)算。)更正思考：原題描述“預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元”，若用于計(jì)算累計(jì)折舊，則原始累計(jì)折舊不等于40萬(wàn)。但題目直接給出累計(jì)折舊40萬(wàn)，則賬面價(jià)值=100-40=60萬(wàn)。若題目意圖是原始累計(jì)折舊為40萬(wàn)，則原值=賬面價(jià)值+累計(jì)折舊=60+40=100萬(wàn)，與題干一致。故計(jì)算60萬(wàn)正確。原解析中“原題‘賬面原值為100萬(wàn)元，累計(jì)折舊為40萬(wàn)元’與后續(xù)問(wèn)‘在評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為’信息一致”是錯(cuò)誤的，應(yīng)理解為題目直接給出了評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為原值100萬(wàn)減去累計(jì)折舊40萬(wàn)。故原解析和答案正確。二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABCE5.ABCD解析：1.ABCD基本程序通常包括承接業(yè)務(wù)、明確事項(xiàng)、盡職調(diào)查、評(píng)定估算、出具報(bào)告和后續(xù)服務(wù)等環(huán)節(jié)。2.ABCD市場(chǎng)法需收集可比案例的交易價(jià)格、日期、資產(chǎn)狀況、交易背景等關(guān)鍵信息。3.ABC收益法核心在于預(yù)測(cè)未來(lái)收益、確定收益期和選擇折現(xiàn)率，這三者直接影響評(píng)估值。4.ABCE獨(dú)立、客觀、公正、保密是資產(chǎn)評(píng)估的基本原則。5.ABCD重置成本構(gòu)成包括購(gòu)置價(jià)、運(yùn)輸、安裝、稅費(fèi)等。三、判斷題1.√2.√3.×預(yù)測(cè)未來(lái)收益必須考慮宏觀政策等外部因素影響。4.×可比案例需滿足相關(guān)性、可比性，數(shù)量并非越多越好，關(guān)鍵在于質(zhì)量。5.×限制條件是重要信息，必須充分披露。6.×即使缺乏活躍市場(chǎng)，也可通過(guò)成本法、收益法或殘余法等方法評(píng)估。7.√清算評(píng)估旨在估算清算變現(xiàn)價(jià)值，適用于清算場(chǎng)景。8.×評(píng)估師有義務(wù)提供真實(shí)、公允的報(bào)告，不能迎合不實(shí)要求。9.√利害關(guān)系會(huì)損害獨(dú)立性，必須回避。10.×成本法評(píng)估的是重置成本或更新成本，不直接等于公允價(jià)值，需結(jié)合市場(chǎng)比較。四、簡(jiǎn)答題1.答：獨(dú)立原則指評(píng)估機(jī)構(gòu)和個(gè)人不受委托人或其他外界因素影響，自主進(jìn)行評(píng)估。客觀原則指評(píng)估結(jié)論應(yīng)有充分的事實(shí)依據(jù)，不帶個(gè)人偏見(jiàn)。公正原則指評(píng)估過(guò)程中公平對(duì)待各方利益相關(guān)者，不偏袒任何一方。三者共同保證評(píng)估結(jié)果的公正性和可信度。2.答：評(píng)估報(bào)告應(yīng)披露：委托與受托事項(xiàng)說(shuō)明、評(píng)估目的與對(duì)象范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日與期間、評(píng)估假設(shè)與限制條件、評(píng)估方法及其選擇理由、評(píng)估過(guò)程要點(diǎn)、各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值明細(xì)、評(píng)估結(jié)論、特別事項(xiàng)說(shuō)明、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字評(píng)估師信息等。五、計(jì)算題1.解：PV=80/(1+10%)^1+90/(1+10%)^2+100/(1+10%)^3+110/(1+10%)^4+120/(1+10%)^5+[120/(10%-0%)]/(1+10%)^5PV=80/1.1+90/1.21+100/1.331+110/1.4641+120/1.61051+120/0.1*1/1.61051PV=72.73+74.38+75.13+75.13+74.62+1200*0.62092PV=372.19+745.10PV=1117.29(萬(wàn)元)或：PV(前5年)=80/1.1+90/1.21+100/1.331+110/1.4641+120/1.61051=372.19(萬(wàn)元)PV(永續(xù)期現(xiàn)值)=120/10%*(1/1.61051)=1200*0.62092=745.10(萬(wàn)元)總現(xiàn)值=372.19+745.10=1117.29(萬(wàn)元)解析：采用永續(xù)年金現(xiàn)值公式計(jì)算第6年及以后永續(xù)收益的現(xiàn)值，并折算到評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)利現(xiàn)值。然后將前5年的收益現(xiàn)值與永續(xù)期現(xiàn)值相加。2.解：重置成本=新設(shè)備購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)輸安裝調(diào)試費(fèi)重置成本=180+20=200(萬(wàn)元)評(píng)估價(jià)值=重置成本-累計(jì)折舊評(píng)估價(jià)值=200-80=120(萬(wàn)元)解析：根據(jù)重置成本法原理，評(píng)估價(jià)值等于重置成本減去資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值（此處用累計(jì)折舊近似表示）。先計(jì)算重置成本總額，再減去累計(jì)折舊得到評(píng)估價(jià)值。六、案例分析題（1）答：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊價(jià)值的主要步驟包括：1.收集交易案例：尋找與評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、用途、交易日期等方面相似的可比案例。2.數(shù)據(jù)整理與篩選：整理可比案例信息，初步篩選滿足可比性要求的數(shù)據(jù)。3.因素修正：針對(duì)可比案例與評(píng)估對(duì)象在土地面積、區(qū)位、用途、交易日期、市場(chǎng)環(huán)境等方面的差異，進(jìn)行因素修正，得出修正后的比準(zhǔn)價(jià)值。4.結(jié)果綜合：對(duì)修正后的比準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行匯總分析（如簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均等），得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值估算值。5.最終結(jié)論：結(jié)合評(píng)估假設(shè)和限制條件，形成最終評(píng)估結(jié)論并撰寫報(bào)告。（2）答：修正后的比準(zhǔn)價(jià)值分別為：860萬(wàn)元，1050萬(wàn)元，1300萬(wàn)元。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法：評(píng)估價(jià)值=(860+1050+1300)/3=3210/3=1070(萬(wàn)元/平方米)該地塊總面積為10000平方米，因此評(píng)估價(jià)值=1070*10000=10700000(萬(wàn)元)=1.07億元。（若采用加權(quán)平均法，需確定權(quán)重。例如，若認(rèn)為案例三最相似權(quán)重為0.4，案例二次之0.3，案例一0.3