2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作與案例分析試題考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確答案選項(xiàng)字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。）1.根據(jù)現(xiàn)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓最高年限因土地用途不同而異，其中商業(yè)用地的出讓最高年限為（）年。A.30B.40C.50D.702.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某宗住宅用地價(jià)值時(shí)，選取了三個(gè)可比案例。為了消除各案例房屋建筑年齡對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的影響，通常需要進(jìn)行的修正是（）。A.建筑面積修正B.土地使用年限修正C.成新率修正D.容積率修正3.某棟建筑物原值1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈殘值率5%，已使用8年。若采用直線法計(jì)提折舊，則其年折舊額為（）萬(wàn)元。A.45B.50C.55D.604.收益法適用于評(píng)估產(chǎn)生穩(wěn)定凈收益的房地產(chǎn)價(jià)值，其中最常用的凈收益測(cè)算方法是（）。A.市場(chǎng)租金扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表凈利潤(rùn)C(jī).統(tǒng)一稅費(fèi)下的客觀租金D.政府稅收收入5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地或待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值，其核心是確定（）。A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本C.銷售費(fèi)用D.投資利息6.評(píng)估某宗“生地”（未完成“七通一平”）的價(jià)值時(shí)，通常應(yīng)采用的主要評(píng)估方法是（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法7.房地產(chǎn)評(píng)估中的“合法原則”要求評(píng)估人員必須以（）為依據(jù)，在評(píng)估中考慮合法使用年限、合法用途等因素。A.房產(chǎn)證登記信息B.土地使用權(quán)證登記信息C.規(guī)劃許可證信息D.實(shí)際使用情況8.某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一宗租賃房產(chǎn)，評(píng)估報(bào)告中關(guān)于租賃合同條款對(duì)價(jià)值影響的說(shuō)明屬于（）內(nèi)容。A.評(píng)估假設(shè)B.評(píng)估前提C.價(jià)值限制條件D.參數(shù)選取說(shuō)明9.評(píng)估基準(zhǔn)日之后、價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前發(fā)生的，對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生積極影響的未來(lái)事件，稱為（）。A.價(jià)值增減變動(dòng)因素B.評(píng)估假設(shè)C.評(píng)估前提D.不可預(yù)見(jiàn)因素10.根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估法》相關(guān)規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽字并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。A.接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)行該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師C.評(píng)估項(xiàng)目組所有成員D.委托評(píng)估方指定的專人二、多項(xiàng)選擇題（本部分共5題，每題2分，共10分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將正確答案選項(xiàng)字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）1.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選擇可比案例應(yīng)滿足的基本要求包括（）。A.可比案例的交易類型應(yīng)與評(píng)估目的相同B.可比案例的房地產(chǎn)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)或類似地區(qū)C.可比案例的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日相同或相近D.可比案例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格E.可比案例的面積應(yīng)與評(píng)估對(duì)象面積完全一致2.房地產(chǎn)成本法涉及的成本項(xiàng)目通常包括（）。A.土地取得成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)D.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)E.評(píng)估費(fèi)用3.影響房地產(chǎn)收益法的核心參數(shù)主要包括（）。A.凈收益B.收益期限C.投資回報(bào)率D.資本化率E.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期4.評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，需要考慮的因素通常有（）。A.工程形象進(jìn)度B.已投入成本C.完工可能性D.預(yù)計(jì)未來(lái)完成工程所需成本E.開(kāi)發(fā)商信用狀況5.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中應(yīng)披露的關(guān)鍵信息通常包括（）。A.評(píng)估目的B.評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍C.評(píng)估基準(zhǔn)日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.評(píng)估假設(shè)與評(píng)估前提E.評(píng)估方法選用及其測(cè)算過(guò)程三、實(shí)務(wù)操作題（本部分共1題，共20分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，結(jié)合所給資料，完成評(píng)估實(shí)務(wù)操作。）假設(shè)接受委托，評(píng)估某公司名下位于市中心的一棟辦公樓，用于以抵押貸款為目的。評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年6月30日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日。資料：1.該辦公樓于2015年6月30日建成并投入使用，建筑面積8000平方米，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限50年。根據(jù)房產(chǎn)證，房屋原值5000萬(wàn)元。2.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查得知，該辦公樓所在區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)辦公核心區(qū)，市場(chǎng)租賃活躍。類似辦公樓在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)租金水平約為每月每平方米120元（含稅，下同）。3.該辦公樓目前空置，評(píng)估人員收集到一份市場(chǎng)同類空置辦公樓的歷史租金數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷，該辦公樓若出租，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)95%的出租率。4.運(yùn)用市場(chǎng)法估算該辦公樓的重置成本為5500萬(wàn)元，成新率為85%。采用成本法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值另行評(píng)估，不包含在本題計(jì)算范圍內(nèi)。5.該辦公樓所在城市規(guī)定，寫(xiě)字樓的資本化率取值范圍為8%至12%，結(jié)合市場(chǎng)情況，本次評(píng)估選用資本化率為10%。6.運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，預(yù)計(jì)首期租金收入發(fā)生在2025年7月1日，每年租金收入在季度末支付。假設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%，收益期限為剩余設(shè)計(jì)使用年限（自評(píng)估基準(zhǔn)日起算）。要求：1.說(shuō)明選用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值的理由。2.計(jì)算該辦公樓在評(píng)估基準(zhǔn)日2025年6月30日的收益法評(píng)估價(jià)值（結(jié)果保留兩位小數(shù)）。3.簡(jiǎn)述在運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，確定凈收益、收益期限和資本化率應(yīng)考慮的主要因素。四、案例分析題（本部分共1題，共30分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，結(jié)合所給案例，進(jìn)行分析和回答。）某市評(píng)估公司接受委托，評(píng)估一宗位于該市新區(qū)內(nèi)的待開(kāi)發(fā)土地，土地面積為30000平方米，土地用途為商業(yè)綜合體（包含零售、辦公、酒店式公寓等），出讓年限為40年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年6月30日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日。委托方希望了解該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值，為投資決策提供依據(jù)。評(píng)估人員在盡職調(diào)查中獲取了以下信息：1.該地塊為“熟地”（已完成“七通一平”），土地取得成本預(yù)計(jì)為8000元/平方米。2.根據(jù)城市規(guī)劃，該地塊容積率為5.0，建筑密度不大于40%，綠地率不小于15%。3.市場(chǎng)調(diào)查顯示，周邊類似商業(yè)綜合體中，零售部分主力店租金水平約為每月每平方米80元（含稅，下同），其他商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租金水平約為每月每平方米60元（含稅）。辦公和酒店式公寓部分預(yù)計(jì)售價(jià)分別為每平方米8000元和10000元，開(kāi)發(fā)周期均為2年。4.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（不含土地成本）預(yù)計(jì)為3000元/平方米，其中建筑安裝工程費(fèi)為2000元/平方米，其他費(fèi)用（勘察、設(shè)計(jì)、管理等）為1000元/平方米。5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)售款和運(yùn)營(yíng)資金可通過(guò)銀行貸款解決，貸款利率按6%計(jì)算。開(kāi)發(fā)期假設(shè)為3年（含銷售期1年），銷售期為2年。6.開(kāi)發(fā)商預(yù)期銷售費(fèi)用占售價(jià)的8%，管理費(fèi)用占售價(jià)的5%，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按（建筑安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用）的5%計(jì)提。7.評(píng)估人員認(rèn)為，項(xiàng)目建成后，零售、辦公、酒店式公寓的出租率預(yù)計(jì)分別為95%、85%和80%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為租金收入的35%、租金收入的40%和租金收入的45%。8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均發(fā)生在開(kāi)發(fā)期，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期初發(fā)生。開(kāi)發(fā)期結(jié)束時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售。9.投資回報(bào)率要求不低于12%（適用于項(xiàng)目總投資）。要求：1.分析說(shuō)明在本次評(píng)估中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是否是合適的評(píng)估方法？為什么？2.若采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值，請(qǐng)列出主要的計(jì)算步驟和需要確定的關(guān)鍵參數(shù)。3.指出在該案例中，進(jìn)行投資決策分析時(shí)，除了評(píng)估出的開(kāi)發(fā)價(jià)值外，還需要考慮哪些關(guān)鍵因素？4.若評(píng)估人員認(rèn)為該地塊存在潛在的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（如地下存在未探明的污染），應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如何處理？試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.D2.C3.B4.A5.D6.C7.C8.C9.A10.B二、多項(xiàng)選擇題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,D,E三、實(shí)務(wù)操作題1.理由：該辦公樓處于商業(yè)辦公核心區(qū)，市場(chǎng)租賃活躍，能夠獲取較穩(wěn)定的凈收益，符合收益法的基本假設(shè)。同時(shí)，市場(chǎng)法也有可比案例可循。因此，選用收益法評(píng)估是合適的。收益法能夠直接反映物業(yè)的盈利能力，與評(píng)估目的（抵押貸款）也有一定關(guān)聯(lián)性。計(jì)算過(guò)程：年租金收入=8000平方米×120元/平方米/月×12個(gè)月×95%=1058.8萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年租金收入×30%=1058.8萬(wàn)元×30%=317.64萬(wàn)元年凈收益=年租金收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1058.8萬(wàn)元-317.64萬(wàn)元=741.16萬(wàn)元收益期限=50年（設(shè)計(jì)使用年限）-8年（已使用年限）=42年評(píng)估價(jià)值=年凈收益×資本化率=741.16萬(wàn)元×10%=7411.6萬(wàn)元2.關(guān)鍵參數(shù)確定因素：凈收益：需考慮市場(chǎng)租金水平、出租率、空置期等因素。收益期限：主要依據(jù)房屋設(shè)計(jì)使用年限、建筑物實(shí)際狀況、法律或政策規(guī)定等。資本化率：需結(jié)合市場(chǎng)利率水平、風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)投資回報(bào)要求等確定。四、案例分析題1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是合適的評(píng)估方法。因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象是待開(kāi)發(fā)土地，其價(jià)值主要取決于未來(lái)的開(kāi)發(fā)收益潛力。假設(shè)開(kāi)發(fā)法通過(guò)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，扣除必要的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用和利潤(rùn)，從而估算土地的價(jià)值，與評(píng)估目的（評(píng)估開(kāi)發(fā)價(jià)值）和評(píng)估對(duì)象性質(zhì)（生地）相符。2.主要計(jì)算步驟和關(guān)鍵參數(shù)：步驟：(1)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值（售價(jià)）。(2)估算開(kāi)發(fā)成本（土地成本、建安工程費(fèi)、其他費(fèi)用）。(3)估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用）。(4)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（通常按售價(jià)的一定比例估算）。(5)將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用和利潤(rùn)，得出土地價(jià)值。關(guān)鍵參數(shù)：土地面積、土地取得成本（元/平方米）、容積率、建筑密度、綠地率、建安工程費(fèi)（元/平方米）、其他費(fèi)用（元/平方米）、零售、辦公、酒店式公寓的單價(jià)、出租率（或銷售率）、租金水平（元/平方米/月）、開(kāi)發(fā)周期、銷售期、貸款利率、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、資本化率（或回報(bào)率要求）。3.還需要考慮的關(guān)鍵因素：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)景氣度、競(jìng)爭(zhēng)格局變化）；政策風(fēng)險(xiǎn)（城市規(guī)劃調(diào)整、稅收、金融政策變化）；技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（開(kāi)發(fā)技術(shù)、建筑技術(shù)變化）；法律風(fēng)險(xiǎn)（合同糾紛、產(chǎn)權(quán)糾紛）；管理風(fēng)險(xiǎn)（開(kāi)發(fā)商管理能力）；融資風(fēng)險(xiǎn)（資金鏈安全）；自然風(fēng)險(xiǎn)（地質(zhì)、