深圳沙井86.9畝工程初判報(bào)告內(nèi)部資料注意保密1土地屬性分析Catalog——目錄2市場分析及初步定位34總結(jié)與建議Chapter1——土地屬性分析工程根本信息區(qū)位交通狀況片區(qū)規(guī)劃及配套土地屬性結(jié)論1.1工程根本信息項(xiàng)目名稱深圳沙井街道金達(dá)工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目土地用途商住用地土地位置深圳市寶安區(qū)沙井街道金達(dá)工業(yè)區(qū)總用地面積（㎡）項(xiàng)目占地86.92畝容積率≤4.95計(jì)容建筑面積（萬㎡）總建筑面積：286850㎡，其中住宅190150㎡（含19020㎡保障性住房），商業(yè)61880㎡，商務(wù)公寓26520㎡，公共配套設(shè)施8300㎡建筑覆蓋率≤40%建筑高度100M建筑退紅線要求---其他設(shè)計(jì)要求停車位：2503個(gè)地價(jià)24億元（其中地價(jià)6億，交易價(jià)18億）樓面地價(jià)8367元/㎡業(yè)主方金達(dá)塑膠五金制品（深圳）有限公司備注地塊屬于城市更新項(xiàng)目，2011年已納入城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃，2014年1月25日完成專項(xiàng)規(guī)劃公示1.1工程根本信息1.1工程根本信息業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報(bào)納入城市更新單元規(guī)劃制定方案批準(zhǔn)納入城市更新年度方案土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實(shí)施主體批準(zhǔn)文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物撤除建設(shè)用地報(bào)備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報(bào)改造實(shí)施體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗(yàn)收證明繳納地價(jià)辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意撤除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印件以便申報(bào).2021年1月25日專項(xiàng)規(guī)劃草案公示2021年列入深圳市城市更新第三批方案工程進(jìn)程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1.2工程區(qū)位工程處于寶安區(qū)沙井街道辦，屬于深圳市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)；近離海上田園景區(qū)約3公里，距離廣深高速入口4-5公里海上田園距離深圳機(jī)場約12公里深圳市距離深圳福田區(qū)約60公里新橋高速入口沙井高速入口4-5公里3公里本項(xiàng)目距離地鐵站約1.5公里規(guī)劃地鐵10號線〔預(yù)計(jì)2021年完工〕距離地鐵站約1.2公里規(guī)劃地鐵11號線〔預(yù)計(jì)2021年完工〕周邊規(guī)劃兩條地鐵線，未來交通優(yōu)勢明顯，且地塊北側(cè)為京基百納廣場，周邊生活配套齊全京基百納廣場〔已開業(yè)〕沙井市民廣場〕大王山公園1.2區(qū)位交通情況1.2區(qū)位交通情況工程四至地塊入口沙頭社區(qū)地塊北側(cè)地塊北側(cè)，美食街地塊四至均與住宅區(qū)為主，近南側(cè)為正在生產(chǎn)的塑膠廠，有一定干擾地塊西側(cè)，住宅區(qū)地塊南側(cè)，塑料廠沙中路1.2區(qū)位交通情況

地塊內(nèi)部有一定坡度地塊內(nèi)以待拆遷的廠房為主，有些植被可利用，但地塊內(nèi)有有約4-5M的坡度功能定位：深圳市重要的制造業(yè)基地，重點(diǎn)開展先進(jìn)制造業(yè)，成為區(qū)域性生產(chǎn)效勞中心。人口控制規(guī)模：2004年人口規(guī)模為139.80萬人，其中戶籍人口為5.22萬人；規(guī)劃2021年人口控制規(guī)模為76.57萬當(dāng)量人口。產(chǎn)業(yè)整合區(qū)產(chǎn)業(yè)拓展整合區(qū)沙井生活區(qū)區(qū)松崗生活區(qū)區(qū)隸屬深圳西部工業(yè)開展組團(tuán)，重點(diǎn)開展先進(jìn)制造業(yè)，現(xiàn)約140萬人，其中戶籍人口5.22萬人

區(qū)域規(guī)劃1.2片區(qū)規(guī)劃及配套1.2片區(qū)規(guī)劃及配套本地塊

片區(qū)規(guī)劃開展目標(biāo)是：借助該片區(qū)舊工業(yè)區(qū)與城中村更新改造的契機(jī)，提升片區(qū)城市土地與空間利用的效益和質(zhì)量，將沙井中心西片建成一個(gè)以行政與現(xiàn)代商貿(mào)效勞業(yè)為核心功能的、具有豐厚歷史文化底蘊(yùn)與地方特色的綠色城市組團(tuán)中心區(qū)。主導(dǎo)功能是：以居住功能為主，具有重要的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、公共效勞職能、市政配套設(shè)施完善的沙井中心區(qū)的重要組成局部。開展策略是：現(xiàn)狀保存與綜合整治的片區(qū)，應(yīng)保障落實(shí)綜合醫(yī)院、學(xué)校及公園等大中型公共設(shè)施，完善路網(wǎng)體系，完善社區(qū)根底型公共設(shè)施，，結(jié)合軌道站點(diǎn)布局商業(yè)設(shè)施。地塊周邊整體以住宅用地為主，僅南側(cè)緊靠工業(yè)用地。地塊四至道路：創(chuàng)成路，紅線寬度40米，為雙向四車道：沙井路，紅線寬度50米，為雙向六車道；本地塊工程周邊配套1.2片區(qū)規(guī)劃及配套區(qū)域次級商圈區(qū)域級商圈美食街及農(nóng)貿(mào)市場京基百納廣場大王山公園地塊周邊生活配套均齊全，居住氣氛濃厚【土地屬性】——優(yōu)勢劣勢傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，未來發(fā)展?jié)摿^大周邊生活配套完善，緊靠京基百納廣場，且，距海上田園景區(qū)約3公里交通便利，1.5公里范圍內(nèi)規(guī)劃雙地鐵；且周邊道路等級未來也將提升項(xiàng)目自身為綜合體物業(yè)，具有較高的自身價(jià)值項(xiàng)目南側(cè)為正在生產(chǎn)的塑膠廠，給置業(yè)客戶將帶來一定的抗性目前整個(gè)區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，周邊居住壞境相對有一點(diǎn)影響地塊內(nèi)部有一點(diǎn)的坡度產(chǎn)品定位品質(zhì)剛需項(xiàng)目Chapter2——市場分析

宏觀市場分析區(qū)域市場分析

市場分析結(jié)論

成交量1.宏觀市場分析從各區(qū)域一手住房的成交狀況來看，2021年深圳各區(qū)中寶安、龍崗兩區(qū)成交占優(yōu)，共成交380.64萬平米，占深圳總成交量的86.84%；其中又以龍崗區(qū)成交最多，成交198.24萬平米，占全市總量的45.23%；其他四區(qū)以南山區(qū)成交居首，共成交24.69萬平米，占全市總成交量的5.63%。從區(qū)域來看，2021年深圳各區(qū)一手住房成交均價(jià)以福田區(qū)最高，成交均價(jià)達(dá)41601元/平米；龍崗最低，成交均價(jià)為17156元/平米。與去年同期相比，除鹽田區(qū)外，其余各區(qū)房價(jià)同比均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；福田區(qū)漲幅最大，同比大漲38.2％。1.宏觀市場分析

各區(qū)銷售面積及均價(jià)隨著原關(guān)內(nèi)居住用地土地資源逐步“枯竭〞，價(jià)格的上漲和未來軌道交通逐步開展完善，關(guān)外已成為深圳市商品房主要供給市場。以全市一手房2021年的月均銷售速度來計(jì)算的話，存量面積那么大概需要11個(gè)月，開發(fā)商庫存壓力并不是太大，其中寶安區(qū)庫存量相對較少

存量分析1.宏觀市場分析2021年全年，深圳市一共公布了2批城市更新改造單元，涉及29個(gè)工程，撤除重建面積163.37萬平米。從區(qū)域分布上看，關(guān)內(nèi)四區(qū)市場供給占比達(dá)23%，其中又以福田最多，供給20.16萬平米，占全市12%；鹽田區(qū)那么無城市更新工程。龍崗、寶安那么是市場主力，兩區(qū)累加供給占全市54%土地供給2021年深圳土地市場共實(shí)際供給地塊53宗，總實(shí)際供給土地面積143.58萬平米，純居住用地供給極少，且寶安、福田招拍掛地最少2021年深圳土地供給306.95萬㎡，關(guān)外寶安及龍崗是城市更新土地供給主力，兩區(qū)累加供給占全市54%，其中寶安占16%1.宏觀市場分析

土地成交價(jià)格1.宏觀市場分析2.區(qū)域市場分析

在售/待售新房西薈城前海湖山一號明輝花園福盈中央山工程錦鴻花園工程〔安居房〕光明峰薈工程新地中央廣場工程正兆景嘉園工程琦豐達(dá)大廈工程萬科翡麗郡聯(lián)投東方本工程在售待售馨領(lǐng)域宏發(fā)君域宏發(fā)上域

在售新房物業(yè)類型項(xiàng)目均價(jià)（元/平)是否精裝修現(xiàn)產(chǎn)品高層住宅宏發(fā)君域19000是主力戶型為70-143平2-5房戶型，以及89平復(fù)式，項(xiàng)目共有733戶，共7棟，每棟都是28層馨領(lǐng)域18000否少量121-124平戶型在售光明大第20000否87-89平3房2廳2衛(wèi)戶型，主要在售130-180平闊景樓王，深業(yè)傳麟山18000否156-180平雙拼高層；250平頂層復(fù)式單位宏發(fā)上域18000-19000否80-124平，部分40-60平左右單身公寓萬科翡麗郡16000-18000帶2000元/平的精裝標(biāo)準(zhǔn)主推88平3房戶型，共300多套西薈城12000否主推90平3房戶型商鋪宏發(fā)君域50000-70000----萬科翡麗金街最高價(jià)80000元/平方米;均價(jià)40000元/平方米;最低價(jià)15000元/平方米;-70-600平區(qū)域內(nèi)在售樓盤，整體以剛需產(chǎn)品為主，90平左右的三房居多，均價(jià)約萬元/平；距離工程最近的萬科翡麗郡，毛坯均價(jià)約1.5萬元/平2.區(qū)域市場分析2.區(qū)域市場分析項(xiàng)目基本指標(biāo)占地77265平米總建面337622平米計(jì)容建面254930平米容積率《3.4綠化率>35%主力產(chǎn)品89平米3房、120平米4房、140平米5房總戶數(shù)1960車位數(shù)（車位比）2335（1.19）分期四期，現(xiàn)第四期處于蓄客階段，預(yù)計(jì)六月份開盤物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)（4萬平米商業(yè)）工程共開盤三次，具體情況如下：1、2021年12月17日，推售341套〔約89㎡三房172套，約126㎡四房169套〕，到訪1500余人，均價(jià)1.1萬/㎡〔含精裝修〕，72小時(shí)售罄，3天簽約；2、2021年5月19日，推售樓王單位230套〔約89㎡三房116套和約143㎡五房114套〕，到訪1600余人，均價(jià)1.25萬/㎡〔含精裝修〕，當(dāng)天售罄，5天簽約；3、2021年9月27日，推售521套〔約89㎡三房〕，到訪2000余人，均價(jià)1.35萬/㎡〔含精裝修〕，開盤當(dāng)天勁銷9成，3天簽約。4、2021年7月20日，推出214套〔為88㎡三房〕，均價(jià)16000元/平，開盤當(dāng)天已售完盤4、2021年9月19日，推出284套房源，搶購客戶超過1000余批，均價(jià)為17000元/平米，選房開始后一僅個(gè)半小時(shí)，所有房源全部售罄

代表樓盤——萬科翡麗郡銷售業(yè)績每次開盤都實(shí)現(xiàn)熱銷，售價(jià)也從2021年的1.1萬元/平漲到2021年的1.7萬元/平，漲幅達(dá)54%2.區(qū)域市場分析

代表樓盤——西薈城項(xiàng)目基本指標(biāo)占地62968平米總建面330000平米計(jì)容建面283350平米容積率4.5綠化率25%主力產(chǎn)品75平米-89平米4房、120平米5房、140-150-170平米5房總戶數(shù)2000車位數(shù)（車位比）2078（1.04）分期三期物業(yè)形態(tài)綜合體（商務(wù)1.3萬平米，酒店1.38萬平米，商業(yè)3.15萬平）工程于2021年7月10日開盤，后續(xù)持銷。1、工程整體價(jià)格區(qū)間為1萬1.5萬，均價(jià)為1.3萬；2、72平米戶型約1.2萬/平米，產(chǎn)品素質(zhì)一般，價(jià)格相對較低，銷售速度較快；3、89平米戶型均價(jià)約萬/平米，工程主力戶型，部份素質(zhì)較差單位最低價(jià)約1萬左右，銷售速度最快，開盤一個(gè)月內(nèi)銷售90%；4、103-106平米戶型1.4萬/平米，產(chǎn)品數(shù)量少，素質(zhì)較好，因價(jià)格高銷售速度略慢于89平米戶型；5、120平米戶型約1.4萬/平米，面積大總價(jià)較高，銷售緩慢，開盤后消化極其緩慢，直到現(xiàn)在仍然剩余幾套售出；銷售業(yè)績2.區(qū)域市場分析

待售新房項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市時(shí)間基本指標(biāo)產(chǎn)品明輝花園2014年年底占地面積24429.68平方米建筑面積38030平方米容積率1.56主力戶型為70-140平單位聯(lián)投東方2014年年中占地面積:96113平方米

建筑面積:428660平方米容積率：4.5一期主推76-86平的平層及96平的復(fù)式光明峰薈2014年11月份占地面積:28107平方米

建筑面積:133000平方米容積率：5.27以65—89平米首次置業(yè)需求為主，少量108-170平米改善型需求福盈·中央山項(xiàng)目2014年7月份占地面積:32645平方米

建筑面積:181428平方米容積率：3.99--正兆·景嘉園項(xiàng)目2014年年底占地面積:28448平方米

建筑面積:71357平方米容積率：2.51三房戶型占項(xiàng)目84%，其余為少量四房及復(fù)式單位新地中央廣場--占地面積:35000平方米

建筑面積:260000平方米容積率：4.86含住宅約6萬㎡、商業(yè)約3萬㎡、辦公3.5萬㎡、商務(wù)公寓約4.6萬㎡琦豐達(dá)大廈2014年下半年占地面積：63295.83平方米總建筑面積：109230.1平方米

容積率：1.64項(xiàng)目1-4層招商目標(biāo)為星級酒店、企業(yè)總部等；5-25層招商目標(biāo)為研發(fā)中心、商務(wù)中心等，共8萬多平方米；2棟18層公寓，建筑面積約1.9萬平方米今年下半年周邊將有7個(gè)樓盤供給，約110萬平，均為綜合體工程，但大局部還是處于松崗區(qū)域，本工程周邊的潛在供給量較少2.區(qū)域市場分析項(xiàng)目名稱位置性質(zhì)客戶類型主力面積銷售價(jià)格（元/M2）中閩花園松崗統(tǒng)建樓本地村民83M2～98M2不出售麒麟花園松崗統(tǒng)建樓本地村民不詳不出售星際家園松崗統(tǒng)建樓本地村民不詳不出售恒源花園沙井統(tǒng)建樓本地村不詳不出售名豪麗城沙井統(tǒng)建樓本地村民不詳不出售銳鈞商務(wù)大廈南座沙井小產(chǎn)權(quán)房周邊白領(lǐng)、上班族不詳5000左右

小產(chǎn)權(quán)房工程周邊受現(xiàn)有商品房供給量較少的原因，區(qū)域內(nèi)有很多統(tǒng)建樓及小產(chǎn)權(quán)房供給沙井片區(qū)未來供給以城市更新工程為主，多個(gè)工程入市時(shí)間不確定供應(yīng)項(xiàng)目建筑面積入市時(shí)間產(chǎn)品類型中熙沙井項(xiàng)目占地24291平方米，建筑面積：8.4萬待定待定京基沙井項(xiàng)目占地約3.4萬平方米，建面約14.7萬平方米未知住宅共和村舊改項(xiàng)目占地34590㎡未知擬更新方向?yàn)榫幼」δ芑ò肜锖笸づf改占地30803.2平，未知擬更新方向?yàn)榫幼」δ苌尘虡I(yè)中心舊改占地102818㎡未知擬更新方向?yàn)榫幼」δ苌愁^松山片區(qū)舊改占地27338㎡未知擬更新方向?yàn)榫幼」δ苄琉B(yǎng)工業(yè)區(qū)舊改占地59380㎡未知擬更新方向?yàn)榫幼」δ?.區(qū)域市場分析未來市場供給區(qū)域市場競爭總結(jié)——2.區(qū)域市場分析受關(guān)內(nèi)土地稀缺及價(jià)格較高的影響，同時(shí)在未來軌道交通的拉動下，關(guān)外已