“花雨集團”雙流項目初判對于周邊區(qū)域市場的基本認識南沿線區(qū)域房產(chǎn)市場初步可以三大板塊大源板塊：成都轄區(qū)、開發(fā)商品牌較強、產(chǎn)品復合度強（寫字樓+商業(yè)+住宅）、住宅樓盤定位較高（品質(zhì)+價格）板塊核心競爭優(yōu)勢：位置+品質(zhì)華陽板塊華陽轄區(qū)、開發(fā)商品牌參次不齊、產(chǎn)品基本以住宅為主）、住宅定位整體均低于大源板塊（品質(zhì)+價格）板塊核心競爭優(yōu)勢：價格（相對大源板塊價格）目前整體屬于大成都范圍內(nèi)成交熱點板塊（原因：相對位置+非限購區(qū)域+價格+產(chǎn)品定位）麓山板塊華陽轄區(qū)、開發(fā)商品牌整體較好、產(chǎn)品前期以低密度產(chǎn)品為主（目前出現(xiàn)高層電梯產(chǎn)品）、住宅定位整體以品質(zhì)樓盤為主；板塊核心競爭優(yōu)勢：低密度+品質(zhì)產(chǎn)品對于目前成都近郊房產(chǎn)市場需求特征的認識成都近郊客戶群體特征成都近郊房產(chǎn)市場客戶群體組成：本地居民住房需求+外來客戶購房需求+投資客戶購房需求本地居民住房需求——項目基本市場；（改善型住房需求）外來客戶購房需求（成都+二級城市）：項目重點市場投資客戶購房需求：機會市場，目前及未來受政策影響，萎縮明顯；目前重點房產(chǎn)政策及影響成都市區(qū)限購令政策對于投資客戶打擊明顯，成交下降明顯。對于意向成都主城區(qū)置業(yè)客戶影響明顯，成交下滑。結論：市區(qū)客戶置業(yè)郊區(qū)化趨勢；二級城市客戶置業(yè)郊區(qū)化趨勢銀行貸款首付與利率的差別化政策核心：首套房首付30%；執(zhí)行基準利率；二套房首付60%，利率基準利率上調(diào)10%；貸款三套房以上停止貸款；結論：二次及以上次數(shù)置業(yè)客戶購房意向明顯下降；成都近郊地產(chǎn)市場需求特征簡述需求結構：過去成都房地產(chǎn)黃金十年的發(fā)展，對于二次置業(yè)及以上客戶需求滿足相對充分，未來成都近郊市場購房核心主力已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椋菏状沃脴I(yè)+首次改善客戶；套型面積（高層電梯產(chǎn)品）2006年——2008年：熱銷面積為125平米左右，舒適型三房2009年——2010年：熱銷面積為80—90平米左右，舒適型套二，可變套三；隨著成都近郊土地成本上升，銷售單價的明顯提升，現(xiàn)有趨勢為：套型總面積逐步縮小，相同套型面積實現(xiàn)更多功能布局；相同功能布局所需面積減??；預測：2011年后三年內(nèi)，成都近郊市場產(chǎn)品定位核心：“總價為王”的格局已經(jīng)形成，并且持續(xù)加強項目立地條件初判志遠觀點：優(yōu)勢項目整體地塊條件屬于“華陽板塊”內(nèi)二級口岸（針對板塊內(nèi)競品樓盤而言）項目地塊周邊配套條件較好交通通達條件、歐尚超市、臨河、交通通達條件項目地塊內(nèi)部可以整合資源較強，具備打造復合性品質(zhì)樓盤的基礎條件復合性的用地規(guī)劃條件（文化旅游用地+住宅用地）、文化資源（三都博物館）、臨河資源劣勢文化旅游用地體量過大，中短期內(nèi)全面開發(fā)難度高（住宅用地約45畝，文化旅游用地約80畝）項目定位初判定位核心考慮：消費需求對接+項目整體立地條件+競爭格局整體產(chǎn)品定位：復合性產(chǎn)品（住宅+商業(yè)+文化物業(yè)），三者互為支撐共同形成對競品項目的差異化競爭優(yōu)勢————————————典型案例：華陽南湖國際項目品質(zhì)定位：中高檔次產(chǎn)品定位（周邊競品樓盤密集，通過品質(zhì)差異化形成競爭優(yōu)勢）————————————典型案例：郫縣龍城國際項目住宅面積定位：中小戶型為核心產(chǎn)品（60—110平米：首置+首改需求），適度兼顧中大戶型（110—130平米：深度改善需求）志遠核心觀點：項目中高檔次定位并不必然意味項目戶型面積的擴大化價格策略：待定項目開發(fā)進度策略初判整體開發(fā)策略：總體定位+總體規(guī)劃+住宅先行+分期實施（預留彈性）總體定位：在復合樓盤+品質(zhì)樓盤開發(fā)定位理念基礎上，整體鎖定項目核心定位總體規(guī)劃+分期實施：項目整體地塊總體規(guī)劃，強化整體感；同時分期實施，為項目具體產(chǎn)品確定預留彈性（產(chǎn)品形態(tài)、開發(fā)強度等的最終確定）住宅先行：基于目前市場需求背景，住宅部分先期開發(fā)最大的不確定性：80畝文化旅游用地的產(chǎn)品定位，項目品質(zhì)產(chǎn)品策略（重點住宅部分）的思考志遠觀點：從項目需求：競爭突圍、成功開發(fā)、市場溢價最大化、風險應對等方面綜合評估，項目整體品質(zhì)差異化策略的為最優(yōu)選擇。項目品質(zhì)差異化體現(xiàn)與支撐點：項目整體復合性產(chǎn)品定位:功能復合、互為支撐住宅高層產(chǎn)品品質(zhì)化：總平規(guī)劃、立面風格、公共大堂、樣板區(qū)等景觀打造園林化：依托公司優(yōu)勢園林苗木資源，突破周邊競品樓盤景觀打造常規(guī)化的不足住宅產(chǎn)品文化內(nèi)涵加強：三都博物館為代表的文脈資源利用品質(zhì)化樓盤典型案例：龍城1號產(chǎn)品定位差異化；精品園林突破（坡地園林）；住宅產(chǎn)品品質(zhì)化（多層別墅化、高層高檔化）；外部資源內(nèi)部化；樣板區(qū)實景最大