全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試2025年理論與方法試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分。在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。）1.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性、不可移動(dòng)性、價(jià)值量大、耐久性以及經(jīng)濟(jì)地理位置的固定性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)共同體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）。A.流動(dòng)性B.異質(zhì)性C.投資性D.生產(chǎn)性2.某房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的正常交易價(jià)格，減去其成交價(jià)格中由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)后的價(jià)格，被稱為該房地產(chǎn)的（）。A.租賃價(jià)格B.潛在毛收入C.毛租金收入D.凈出租收入3.在房地產(chǎn)評(píng)估中，預(yù)期原則是指房地產(chǎn)的價(jià)值取決于人們的（）。A.現(xiàn)實(shí)支付能力B.過去使用方式C.未來預(yù)期收益或效用D.當(dāng)前市場(chǎng)情緒4.市場(chǎng)法估價(jià)中的交易情況修正，主要是為了消除可比實(shí)例成交價(jià)格與其本身（）之間的差異，使其價(jià)格水平修正到正常市場(chǎng)價(jià)格水平。A.區(qū)域因素B.個(gè)別因素C.交易動(dòng)機(jī)D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)5.收益法適用的前提條件之一是估價(jià)對(duì)象能夠產(chǎn)生（）。A.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益B.獨(dú)立收益C.持續(xù)、穩(wěn)定的凈收益D.可觀的外部經(jīng)濟(jì)6.某宗房地產(chǎn)的重置成本為1000萬(wàn)元，估計(jì)其有形損耗成新率為70%，經(jīng)濟(jì)損耗成新率為80%，則該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。A.600B.700C.800D.9007.采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，對(duì)于新建成的房地產(chǎn)，其評(píng)估價(jià)值通常應(yīng)等于其重置成本或重建成本扣除（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.以上都是8.假設(shè)開發(fā)法特別適用于評(píng)估（）等房地產(chǎn)的價(jià)值。A.在建工程B.土地C.存量住宅D.商業(yè)綜合體9.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，土地級(jí)別或區(qū)段修正主要體現(xiàn)了（）的差異。A.容積率B.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度C.土地用途D.開發(fā)程度10.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是估價(jià)工作應(yīng)當(dāng)遵循的（）。A.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)B.法律規(guī)定C.工作步驟D.市場(chǎng)慣例11.下列關(guān)于最高最佳使用原則的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.最高最佳使用是法律上允許的使用B.最高最佳使用必須是實(shí)際的用途C.最高最佳使用是價(jià)值最大化下的使用D.最高最佳使用可能是建筑物的改造、保留或拆除12.某房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)未來每年凈收益為10萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）A.85.71B.96.83C.100.00D.125.0013.在市場(chǎng)法中，選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有（）。A.相同的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)B.相同的用途C.相同的地段D.相同的建造年代14.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容的是（）。A.維護(hù)客戶利益B.遵守法律法規(guī)C.承擔(dān)社會(huì)責(zé)任D.收取合理費(fèi)用15.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)論部分應(yīng)清晰、簡(jiǎn)潔地反映本次估價(jià)的（）。A.估價(jià)方法B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)假設(shè)D.參數(shù)選取16.報(bào)告撰寫中，對(duì)估價(jià)假設(shè)和限制條件的說明是為了（）。A.體現(xiàn)專業(yè)性B.明確估價(jià)責(zé)任C.增強(qiáng)報(bào)告可讀性D.避免法律糾紛17.在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值影響因素分析時(shí)，交通條件屬于（）因素。A.宏觀B.中觀C.微觀D.區(qū)域18.對(duì)于有形損耗的評(píng)估，通常需要考慮建筑物（）等因素。A.自然老化B.功能落后C.外部環(huán)境變化D.市場(chǎng)供求狀況19.房地產(chǎn)估價(jià)師在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，首先應(yīng)明確（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)對(duì)象D.估價(jià)方法20.下列關(guān)于剩余法說法正確的是（）。A.適用于評(píng)估在建工程價(jià)值B.適用于評(píng)估難以產(chǎn)生收益的土地價(jià)值C.其本質(zhì)是以收益為導(dǎo)向的估價(jià)方法D.計(jì)算結(jié)果通常低于市場(chǎng)法二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中，有多項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）21.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則主要體現(xiàn)在（）等方面。A.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況的合法B.估價(jià)目的的合法C.估價(jià)程序的合法D.估價(jià)結(jié)果的合法E.估價(jià)人員資質(zhì)的合法22.影響房地產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素主要包括（）。A.人口因素B.經(jīng)濟(jì)因素（如GDP、利率、匯率）C.社會(huì)因素（如治安、教育）D.自然因素（如氣候、地質(zhì)）E.技術(shù)因素（如通信技術(shù)）23.收益法中，預(yù)測(cè)未來收益通常需要考慮的因素包括（）。A.收益來源B.收益期限C.收益的可靠性D.收益的多樣性E.收益的穩(wěn)定性24.市場(chǎng)法中的修正系數(shù)主要包括（）。A.交易情況修正系數(shù)B.區(qū)域因素修正系數(shù)C.個(gè)別因素修正系數(shù)D.時(shí)間修正系數(shù)E.風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)25.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法主要適用于（）等情況的估價(jià)。A.評(píng)估新建成的房地產(chǎn)B.評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)C.評(píng)估缺乏市場(chǎng)交易案例的房地產(chǎn)D.評(píng)估土地增值E.評(píng)估在建工程26.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值估算通?？刹捎茫ǎ┑确椒?。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.剩余法E.比較法27.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價(jià)委托方與估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型D.估價(jià)假設(shè)與限制條件E.估價(jià)結(jié)果28.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序一般包括（）等環(huán)節(jié)。A.接受估價(jià)委托B.明確估價(jià)基本事項(xiàng)C.收集估價(jià)所需資料D.實(shí)地查勘E.撰寫估價(jià)報(bào)告并交付委托方29.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的說法中，正確的有（）。A.取得資格需要通過國(guó)家統(tǒng)一考試B.是從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的必備條件C.實(shí)行注冊(cè)管理制度D.持證上崗是法律強(qiáng)制性要求E.資格證書長(zhǎng)期有效30.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要考慮的價(jià)值類型可能包括（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.快速變現(xiàn)價(jià)值C.抵押價(jià)值D.保險(xiǎn)價(jià)值E.公允價(jià)值三、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，每小題5分，共20分。）31.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例應(yīng)遵循的基本原則。32.簡(jiǎn)述收益法中確定折現(xiàn)率或資本化率應(yīng)考慮的主要因素。33.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)程序中“實(shí)地查勘”環(huán)節(jié)的主要工作內(nèi)容。34.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法與收益法的根本區(qū)別。四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。請(qǐng)列明計(jì)算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)。）35.某棟建筑物重置成本為800萬(wàn)元，經(jīng)查勘，該建筑物結(jié)構(gòu)損壞，功能落后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，估計(jì)其有形損耗成新率為60%，經(jīng)濟(jì)損耗成新率為75%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的評(píng)估價(jià)值。36.某宗土地預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期為3年，開發(fā)完成后可建建筑面積為20000平方米，樓面地價(jià)（土地出讓價(jià)格+開發(fā)成本）為3000元/平方米，建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑成本的10%，銷售費(fèi)用為開發(fā)完成價(jià)值（樓面地價(jià)+建筑成本+專業(yè)費(fèi)用）的5%，開發(fā)期間正常利潤(rùn)率為12%，開發(fā)完成后的租金收入預(yù)計(jì)為每月每平方米建筑面積100元，空置率預(yù)計(jì)為10%，資本化率為8%。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法估算該宗土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）五、論述題（本大題共1小題，共20分。）37.試述房地產(chǎn)估價(jià)中最高最佳使用原則的含義及其在估價(jià)實(shí)務(wù)中的具體應(yīng)用。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.D3.C4.C5.C6.C7.C8.A9.B10.C11.B12.B13.D14.D15.B16.B17.D18.A19.A20.C二、多項(xiàng)選擇題21.ABCD22.ABCE23.ABCE24.ABCD25.ACE26.AB27.ABCDE28.ABCDE29.ABC30.ABCD三、簡(jiǎn)答題31.選取可比實(shí)例應(yīng)遵循的基本原則包括：區(qū)位條件相似、用途相同、規(guī)模相近、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、建造年代相近、權(quán)利狀況相同或相似。32.確定折現(xiàn)率或資本化率應(yīng)考慮的主要因素包括：安全利率、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、通貨膨脹率、收益風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)用率、空置率、租金水平等。33.實(shí)地查勘的主要工作內(nèi)容包括：核對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與權(quán)屬證明是否一致、查勘估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等、查勘估價(jià)對(duì)象的建筑外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、維護(hù)保養(yǎng)狀況等、拍攝反映估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的照片、記錄查勘情況等。34.假設(shè)開發(fā)法與收益法的根本區(qū)別在于：假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，再扣除開發(fā)成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等，估算土地價(jià)值；收益法是基于未來收益折現(xiàn)求取價(jià)值，適用于有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)。四、計(jì)算題35.計(jì)算過程：建筑物的評(píng)估價(jià)值=重置成本×有形損耗成新率×經(jīng)濟(jì)損耗成新率建筑物的評(píng)估價(jià)值=800萬(wàn)元×60%×75%建筑物的評(píng)估價(jià)值=480萬(wàn)元×75%建筑物的評(píng)估價(jià)值=360萬(wàn)元答案：該建筑物的評(píng)估價(jià)值為360萬(wàn)元。36.計(jì)算過程：（1）開發(fā)完成價(jià)值=樓面地價(jià)×建筑面積+建筑成本×建筑面積+專業(yè)費(fèi)用×建筑面積開發(fā)完成價(jià)值=3000元/平方米×20000平方米+1500元/平方米×20000平方米+1500元/平方米×20000平方米×10%開發(fā)完成價(jià)值=60000萬(wàn)元+30000萬(wàn)元+3000萬(wàn)元開發(fā)完成價(jià)值=93000萬(wàn)元（2）開發(fā)費(fèi)用=建筑成本×建筑面積+專業(yè)費(fèi)用×建筑面積+銷售費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用=1500元/平方米×20000平方米+1500元/平方米×20000平方米×10%+93000萬(wàn)元×5%開發(fā)費(fèi)用=30000萬(wàn)元+3000萬(wàn)元+4650萬(wàn)元開發(fā)費(fèi)用=37550萬(wàn)元（3）開發(fā)期間利潤(rùn)=（樓面地價(jià)+建筑成本+專業(yè)費(fèi)用）×建筑面積×開發(fā)期間正常利潤(rùn)率開發(fā)期間利潤(rùn)=（3000元/平方米+1500元/平方米+1500元/平方米×10%）×20000平方米×12%開發(fā)期間利潤(rùn)=4650元/平方米×20000平方米×12%開發(fā)期間利潤(rùn)=11220萬(wàn)元（4）預(yù)售收入（毛租金收入）=每月每平方米建筑面積租金×建筑面積×(1-空置率)×開發(fā)建設(shè)期預(yù)售收入=100元/平方米/月×20000平方米×(1-10%)×3年×12個(gè)月/年預(yù)售收入=100元/平方米/月×20000平方米×90%×36個(gè)月預(yù)售收入=64800000元=6480萬(wàn)元（5）土地價(jià)值=開發(fā)完成價(jià)值+開發(fā)費(fèi)用+開發(fā)期間利潤(rùn)-預(yù)售收入-資本化率×[（開發(fā)完成價(jià)值+開發(fā)費(fèi)用+開發(fā)期間利潤(rùn)-預(yù)售收入）/（1+資本化率）?]土地價(jià)值=93000萬(wàn)元+37550萬(wàn)元+11220萬(wàn)元-6480萬(wàn)元-8%×[（93000萬(wàn)元