共=NUM頁土地資源資產(chǎn)核算地類選取及核算方法確立分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u15990土地資源資產(chǎn)核算地類選取及核算方法確立分析案例 1206611.1土地資源資產(chǎn)核算地類選取 1220151.2土地資源資產(chǎn)核算的核算原則 2181131.3土地資源資產(chǎn)核算的核算方法 252591.3.1土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的核算方法 395151.3.2土地資源資產(chǎn)社會價值的核算方法 5140181.3.3土地資源資產(chǎn)生態(tài)價值的核算方法 51.1土地資源資產(chǎn)核算地類選取土地資源資產(chǎn)核算表的指標(biāo)的選取，就是對需要進(jìn)行核算的對象的確定。土地資源資產(chǎn)價值量的核算是將實(shí)物量運(yùn)用一定的方法轉(zhuǎn)化成可以用貨幣表示的量。土地資源資產(chǎn)實(shí)物量是根據(jù)土地利用類型確定的，土地資源資產(chǎn)價值量是土地資源資產(chǎn)實(shí)物量的貨幣化。因此，可以認(rèn)為土地利用類型與土地資源類型之間存在著內(nèi)在聯(lián)系，土地資源資產(chǎn)可以通過相應(yīng)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)化。所以在劃分指標(biāo)時，以土地利用類型為參考，考慮到土地資源的總量不會發(fā)生變化，土地利用類型的結(jié)構(gòu)可能隨時間變化而改變，核算時應(yīng)該關(guān)注時間維度的土地利用類型地類變化，綜合各種因素，由于本文研究區(qū)域?yàn)闈?jì)南市，所以本文參考《濟(jì)南市土地利用總體規(guī)劃》進(jìn)行地類劃分。表1.1土地資源資產(chǎn)核算地類選取一級地類指標(biāo)二級地類指標(biāo)農(nóng)用地耕地園地林地牧草地其他農(nóng)用地建設(shè)用地城市用地建制鎮(zhèn)用地農(nóng)村居民點(diǎn)用地采礦用地風(fēng)景名勝及其他建設(shè)用地交通運(yùn)輸用地水利設(shè)施用地其他建設(shè)用地其他土地水域續(xù)表1.1自然保留地1.2土地資源資產(chǎn)核算的核算原則土地資源資產(chǎn)核算工作需要相應(yīng)的原則作為相應(yīng)的約束性的標(biāo)準(zhǔn)，核算過程應(yīng)該服從以下原則：（1）首先，對土地資源利用類型進(jìn)行實(shí)物量統(tǒng)計。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用多種方法計算了土地資源資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值、社會價值和生態(tài)價值。建立土地資源資產(chǎn)核算結(jié)果與土地管理政策的內(nèi)在對應(yīng)關(guān)系。（2）在核算土地資源實(shí)物量和價值量時，必須注意土地資源質(zhì)量的變化。土地資源價值的變化會隨著土地利用類型的變化而變化，土地資源是自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的結(jié)合體。土地資源資產(chǎn)核算運(yùn)用實(shí)物量在前，價值量在后的順序，既能考慮實(shí)物量和價值量，又能反映人類社會生產(chǎn)活動對土地資源的影響。（3）土地資源資產(chǎn)核算過程中選擇的方法既要具有科學(xué)性，又要注意具有可操作性。由于土地利用類型不同，其具體功能也不同，相應(yīng)的計量方法也應(yīng)有所不同。會計方法的選擇應(yīng)根據(jù)不同的具體指標(biāo)，選擇科學(xué)的、可操作的會計方法。（4）核算過程中應(yīng)該同時對土地資源的利用和保護(hù)進(jìn)行兼顧。1.3土地資源資產(chǎn)核算的核算方法根據(jù)第二章的相關(guān)定義，在我國現(xiàn)行的社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地是一種資源又是資產(chǎn)，土地對社會發(fā)展的功能和效用，決定了土地具有其相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價值、社會價值和生態(tài)價值。土地資源資產(chǎn)的核算是對土地資源價值進(jìn)行核算，也需要根據(jù)不同的土地利用類型對應(yīng)的特點(diǎn)選擇不同的方法進(jìn)行核算，使用的核算方法與標(biāo)準(zhǔn)不同，就會得到不同的結(jié)果，由于數(shù)據(jù)獲取問題與本人能力問題，本文主要對土地資源資產(chǎn)的存量進(jìn)行核算。通過閱讀和研究相關(guān)文獻(xiàn)，土地資源價值核算的常用方法有：市場價值法、減收法、重置成本法、完全生產(chǎn)價格法、成本法、條件價值評估法、邊際機(jī)會成本法、替代法、基準(zhǔn)地價法等。以上方法中，有些方法如重置成本法、完全生產(chǎn)價格法、邊際機(jī)會成本法、條件價值評估法、成本費(fèi)用法等方法對土地資源價值核算的過程中不僅要考慮到社會經(jīng)濟(jì)因素，還要對可能影響土地價值的相關(guān)因子進(jìn)行詳細(xì)的分析，很難做到評估的客觀性并且過程很復(fù)雜，這些方法不滿足本文提出的進(jìn)行土地資源資產(chǎn)核算時應(yīng)該滿足的可操作性與便捷性的條件。本文在現(xiàn)有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)各種土地利用類型的特點(diǎn)、數(shù)據(jù)的可操作性和可獲取性，結(jié)合濟(jì)南市的當(dāng)前情況，嘗試構(gòu)建了以下土地資源價值核算方法體系。1.3.1土地資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的核算方法根據(jù)前文所述的土地資源資產(chǎn)的核算方法，結(jié)合研究區(qū)的實(shí)際情況與數(shù)據(jù)的可操作性，本文對耕地及園地的經(jīng)濟(jì)價值核算采用收益還原法，水域、水利設(shè)施用地，城鎮(zhèn)村及工礦用地的經(jīng)濟(jì)價值量核算方法主要采用土地估價法，農(nóng)村建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)價值核算采用替代法，林地資源的經(jīng)濟(jì)價值核算采用年金資本化法。具體如下。（1）耕地及園地的核算方法本文采用收益還原法對耕地以及園地進(jìn)行其經(jīng)濟(jì)價值核算，本文默認(rèn)耕地及原地的收益能力是決定其土地價值高低的主要因素。收益減損法是將被評估對象在評估期內(nèi)的預(yù)期凈收益，通過一定的折現(xiàn)率進(jìn)行折算，得出其經(jīng)濟(jì)價值的一種資產(chǎn)評估方法。耕地及園地類型的土地資源的經(jīng)濟(jì)價值核算的計算公式為：B=VjR其中B為該土地類型土地資源的經(jīng)濟(jì)價值，Vj為該土地類型土地資源的年總收益，n為土地使用年限，R為貼現(xiàn)率。根據(jù)我國的土地政策，農(nóng)用地采用的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的制度，在這樣的制度下可以認(rèn)為農(nóng)民對土地的承包經(jīng)營權(quán)的年限是無限的，所以上述式子中的n可以看作是無窮大。進(jìn)而得到公式（1.B=VjR根據(jù)上式，我們需要確定土地資源的年總收益，農(nóng)用地的總收益可以理解成農(nóng)產(chǎn)品的年產(chǎn)值，可以利用研究區(qū)的主要糧食作物正常年份的收獲量與同期市場價格進(jìn)行計算獲取。而貼現(xiàn)率R的計算則利用經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）提出的符合貼現(xiàn)率，經(jīng)過計算結(jié)果為R=1.8%。（2）水域、水利設(shè)施用地，城鎮(zhèn)村及工礦用地的經(jīng)濟(jì)價值量核算方法上述的用地類型按照土地用途分為建設(shè)性質(zhì)的用地，此類用地的經(jīng)濟(jì)價值核算主要參考了張瑋等以上海市B區(qū)為例的建設(shè)用地資產(chǎn)評估方法并結(jié)合研究區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行估算。其公式如下：C=P×S(1.3c)上式中C為建設(shè)用地資產(chǎn)價值量，P為某用地類型的平均價格，S為該類型用地的面積。交通運(yùn)輸用地，水利用地以及水域是屬于均有公益性質(zhì)的國有建設(shè)用地，他們的主要用途是公共基礎(chǔ)建設(shè)，由于這兩種用地類型都是對區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的正常發(fā)展不可或缺的，其作用類似于基礎(chǔ)建設(shè)用地，所以采用土地估價法，用研究區(qū)工業(yè)用地平均地價作為參考。農(nóng)村建設(shè)用地屬于集體建設(shè)用地，這類土地的主要經(jīng)濟(jì)價值屬于住房保障價值。因此，本文采用的假設(shè)是所有家庭放棄集體建設(shè)用地，尋找住房所需的住房補(bǔ)貼，而不是具體計量。具體方法是通過測算城鎮(zhèn)最低住房保障政策的價值，計算出集體建設(shè)用地上住房的保障價值。參照公租房補(bǔ)貼來評估。公式如下：K=S1×上式中，K為人均年住房租金補(bǔ)貼，S為人均住房保障面積，P為人均單位租房面積月租金補(bǔ)貼。因?yàn)檗r(nóng)村的集體建設(shè)用地是永久使用的，所以折現(xiàn)率對租金補(bǔ)貼進(jìn)行折現(xiàn)的折現(xiàn)率采用最長期限的國債利率。所以公式如下：K1=K上式中，K1（3）林地資源資產(chǎn)評估方法林地評估一般采用SEEA-2012推薦的市場價格法和凈現(xiàn)值法。但是，由于我國現(xiàn)存的林地交易市場實(shí)踐的不完善，實(shí)際交易的相關(guān)案例相對較少。，所以本文采用與凈現(xiàn)值法原理一致相同的年金資本化法進(jìn)行評估，具體的操作方法是利用林地每年的凈收益將其進(jìn)行資本化來得到其資產(chǎn)價值。公式為：D=I=1nA上式中，D為林地的經(jīng)濟(jì)價值，i為林地類型，Ai1.3.2土地資源資產(chǎn)社會價值的核算方法土地是人類社會活動的重要基本載體。土地資源為人類提供了廣泛的社會價值?；趪鴥?nèi)學(xué)者對土地資源社會價值的相關(guān)研究，本文發(fā)現(xiàn)他們的研究大多是針對農(nóng)業(yè)土地資源的社會價值，并從土地資源的社會保障功能來研究其社會價值，根據(jù)前人的研究成果，本文認(rèn)為，土地為人類提供了社會就業(yè)保障功能和旅游功能，這兩種功能的總和就是土地資源的社會價值。土地資源的社會就業(yè)保障價值可以用替代市場法來衡量。耕地、林地、園地為農(nóng)用地。農(nóng)業(yè)活動是大多數(shù)農(nóng)村人口的主要收入來源，因此土地直接為這部分農(nóng)村人口提供了“工作”。因此，農(nóng)村人口就業(yè)最重要的保障是農(nóng)地。除農(nóng)業(yè)用地外，土地還可以作為城市人口就業(yè)的保障。但由于我國農(nóng)村居民就業(yè)保障制度不完善，城鎮(zhèn)居民失業(yè)保險制度是根據(jù)城鄉(xiāng)收入差距進(jìn)行參照和修正的，其公式為：H=L1/上式中H為土地資源的就業(yè)保障價值，L1為農(nóng)村居民可支配收入，L2為城鎮(zhèn)居民可支配收入，Q為城鎮(zhèn)居民的失業(yè)保險金，S為人均土地面積；由上文可知貼現(xiàn)率R為根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究，土地資源的旅游休憩價值的評估主要采用的是旅行費(fèi)用法和條件價值法。這兩種方法都需要進(jìn)行大量的問卷調(diào)查，并不適合本文的研究。所以本文對旅游休憩價值的評估主要采用旅游收入法，就是將研究區(qū)的年旅游收入作為旅游休憩價值。1.3.3土地資源資產(chǎn)生態(tài)價值的核算方法土地資源的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能產(chǎn)生的價值就是土地資源生態(tài)價值。這個概念在1970年的聯(lián)合國大會上被首次提出，隨即國內(nèi)外的專家學(xué)者對此展開了大量的研究。中國的研究成果主要來自中國科學(xué)院地理研究所歐陽志云團(tuán)隊。根據(jù)不同的視角，將生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能劃分為9個方面：氣候調(diào)節(jié)、土壤保護(hù)、水源涵養(yǎng)和太陽能固定。在前人研究的基礎(chǔ)上，謝高迪研究員于2015年提出，生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能可分為供給、調(diào)節(jié)、支持和文化服務(wù)四大類，并進(jìn)一步劃分為十一大服務(wù)功能。在具體的土地資源生態(tài)價值核算方法中，國內(nèi)外學(xué)者主要采用意愿調(diào)查估算法、參考結(jié)果法和成本法?？紤]到技術(shù)上的局限性和方便性，本文采用成果參考法計算土地資源的生態(tài)價值。2015年，謝高迪等人提出了中國生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值當(dāng)量表，該表考慮了全國的當(dāng)量因子水平。本研究將生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)歸納為四種主要類型：供給服務(wù)、調(diào)節(jié)服務(wù)、支持服務(wù)和文化服務(wù)。在主要類型下，進(jìn)一步劃分了11個次要類型。其中，供應(yīng)服務(wù)包括糧食生產(chǎn)、原材料生產(chǎn)和水資源供應(yīng)；調(diào)節(jié)服務(wù)包括四種次要類型：氣體調(diào)節(jié)、氣候調(diào)節(jié)、環(huán)境凈化和水文調(diào)節(jié)；支持服務(wù)包括三種次要類型：土壤保持、養(yǎng)分循環(huán)和生物多樣性維護(hù)；文化服務(wù)主要以提供審美景觀服務(wù)為次要類型。根據(jù)上述文獻(xiàn)，將研究區(qū)的土地利用類型與之結(jié)合起來可以得到表1.2：表1.2土地資源類型對應(yīng)的生態(tài)系統(tǒng)類型生態(tài)系統(tǒng)類型土地資源類型農(nóng)田耕地園地及其二級地類森林林地及其二級地類草地草地及其二級地類城市交通運(yùn)輸用地、城鎮(zhèn)村及工礦用地和其他土地及其二級地類水域水利設(shè)施及水域用地及其二級地類濕地沼澤地根據(jù)謝高地的研究成果，將一個標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)服務(wù)當(dāng)量因子定義為1hm2X1=上式中X1為糧食產(chǎn)量修正系數(shù)，t為研究區(qū)平均糧食產(chǎn)量，T為全國平均糧食產(chǎn)量，X確定農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的