房地產(chǎn)項目土地評估技術(shù)規(guī)范一、總則1.1目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)項目土地評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，確保評估結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)與合理，保護評估活動相關(guān)各方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，特制定本規(guī)范。本規(guī)范依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、土地管理及房地產(chǎn)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合房地產(chǎn)項目土地評估的實際特點編制而成。1.2適用范圍本規(guī)范適用于中華人民共和國境內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的土地使用權(quán)價值評估。包括但不限于國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、企業(yè)改制、資產(chǎn)處置等經(jīng)濟行為中的土地評估。集體建設(shè)用地使用權(quán)的評估可參照本規(guī)范執(zhí)行，若有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。1.3基本原則房地產(chǎn)項目土地評估應(yīng)遵循以下基本原則：1.合法原則：評估對象及其權(quán)益必須符合國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，評估過程和方法應(yīng)在法律框架內(nèi)進(jìn)行。2.替代原則：土地價格受市場供求關(guān)系影響，具有相同或相似效用的土地，其價格應(yīng)趨于一致。評估時應(yīng)充分考慮市場替代效應(yīng)。3.預(yù)期收益原則：土地價格是對其未來預(yù)期收益的現(xiàn)值體現(xiàn)。對于有收益或潛在收益的土地，應(yīng)考慮其未來能產(chǎn)生的經(jīng)濟收益。4.最有效利用原則：土地評估應(yīng)以土地在規(guī)劃許可和法律允許范圍內(nèi)的最高最佳利用方式為前提。最高最佳利用應(yīng)綜合考慮法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行以及價值最大化。5.供需原則：土地價格由市場供求關(guān)系決定，評估應(yīng)充分分析土地市場的供給與需求狀況及其發(fā)展趨勢。6.貢獻(xiàn)原則：土地作為房地產(chǎn)項目的組成部分，其價值取決于它對整體項目價值的貢獻(xiàn)，或由整體項目價值扣除其他構(gòu)成部分價值后的剩余部分確定。二、評估機構(gòu)與人員2.1評估機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)項目土地評估的機構(gòu)，應(yīng)具備國家相關(guān)行政管理部門頒發(fā)的土地評估資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)開展評估業(yè)務(wù)。評估機構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制制度和風(fēng)險防范機制。2.2評估專業(yè)人員要求執(zhí)行土地評估業(yè)務(wù)的專業(yè)人員，應(yīng)取得土地估價師等相關(guān)執(zhí)業(yè)資格證書，并在評估機構(gòu)注冊執(zhí)業(yè)。評估人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德，能夠獨立、客觀、公正地完成評估工作。評估人員應(yīng)定期參加專業(yè)培訓(xùn)，保持專業(yè)勝任能力。三、評估程序3.1接受委托評估機構(gòu)在接受委托前，應(yīng)與委托方就評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估范圍、評估報告用途、評估收費、報告交付時間等基本事項進(jìn)行充分溝通，明確雙方權(quán)利與義務(wù)，并簽訂書面評估委托合同。3.2明確評估基本事項評估人員應(yīng)根據(jù)委托合同，進(jìn)一步明確以下評估基本事項：1.評估目的：明確評估結(jié)果的具體用途，如出讓底價評估、轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價值評估等。評估目的不同，評估方法的選擇和評估結(jié)果可能存在差異。2.評估對象：清晰界定評估對象的土地權(quán)益狀況，包括土地使用權(quán)人、土地坐落、土地用途、土地面積、土地使用年限、權(quán)利限制等。3.評估基準(zhǔn)日：確定評估結(jié)果對應(yīng)的具體日期。評估基準(zhǔn)日通常由委托方根據(jù)需要確定，應(yīng)選擇與評估目的相關(guān)的、較為接近的日期。4.評估范圍：明確評估對象所包含的土地實體范圍和權(quán)利范圍，確保與評估目的和委托要求一致。3.3擬定評估作業(yè)計劃根據(jù)評估基本事項和評估對象的復(fù)雜程度，評估機構(gòu)應(yīng)擬定詳細(xì)的評估作業(yè)計劃，包括評估人員安排、資料收集清單、實地查勘方案、評估方法初步選擇、時間進(jìn)度安排等。3.4實地查勘與資料收集3.4.1實地查勘評估人員必須親自到評估對象所在地進(jìn)行實地查勘，核實土地的位置、四至、地形地貌、地上建筑物及附著物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、周邊環(huán)境（如交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施）、區(qū)域規(guī)劃限制等。實地查勘應(yīng)做好記錄，并拍攝能夠反映土地現(xiàn)狀的影像資料。查勘記錄應(yīng)由查勘人員、委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)。3.4.2資料收集評估人員應(yīng)圍繞評估對象和評估目的，系統(tǒng)收集以下相關(guān)資料：1.權(quán)屬資料：土地使用權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證書、土地出讓合同、劃撥決定書、規(guī)劃許可證等。2.規(guī)劃資料：城市總體規(guī)劃、區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃、地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃條件通知書等，明確土地的規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。3.市場交易資料：收集與評估對象區(qū)位、用途、規(guī)模等相似的土地交易案例、房地產(chǎn)交易案例及相關(guān)市場租金資料。交易案例應(yīng)具有代表性、時效性和可替代性。4.成本費用資料：包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤等構(gòu)成土地成本的相關(guān)數(shù)據(jù)。5.區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展資料：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、人口狀況、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢等宏觀經(jīng)濟和區(qū)域發(fā)展資料。6.其他相關(guān)資料：如基準(zhǔn)地價資料、相關(guān)法律法規(guī)政策、行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)等。收集的資料應(yīng)真實、合法、有效，并盡可能獲取原件或加蓋公章的復(fù)印件。對有疑問的資料，應(yīng)進(jìn)行核實。3.5分析整理資料與選擇評估方法評估人員應(yīng)對收集到的各種資料進(jìn)行分類、整理、分析和鑒別，判斷其與評估對象的相關(guān)性和可靠性。在充分了解評估對象和市場狀況的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估目的、評估對象的特點以及資料的可獲得性，選擇適宜的評估方法。常用的土地評估方法包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）等。在條件允許的情況下，應(yīng)盡可能選擇兩種或兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，以相互驗證和補充。3.6運用評估方法進(jìn)行測算根據(jù)選定的評估方法，結(jié)合所收集的資料和分析結(jié)果，進(jìn)行具體的參數(shù)選取、指標(biāo)測算和價值計算。1.市場比較法：選取可比實例，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，從而估算出評估對象的價格。2.收益還原法：估算評估對象未來各年的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來凈收益折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和。3.成本逼近法：以土地取得和開發(fā)的各項成本費用為基礎(chǔ)，加上合理的利潤、利息、應(yīng)納稅金等，確定土地價格。4.剩余法（假設(shè)開發(fā)法）：預(yù)計房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后的總價值，扣除項目開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者應(yīng)得的正常收益后，剩余部分即為土地價值。在運用各種方法時，關(guān)鍵參數(shù)的選取應(yīng)科學(xué)、合理，并充分說明其依據(jù)。3.7綜合分析確定評估結(jié)果當(dāng)采用多種評估方法進(jìn)行測算時，應(yīng)對不同方法得出的初步評估結(jié)果進(jìn)行比較分析，找出差異原因。若差異較大，應(yīng)檢查各方法的適用性、參數(shù)選取的合理性及計算過程的準(zhǔn)確性。在綜合考慮各種因素的基礎(chǔ)上，通過定性與定量分析相結(jié)合的方式，對初步評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整和修正，最終確定一個合理的評估結(jié)果。3.8撰寫評估報告評估人員應(yīng)根據(jù)評估工作的全部過程和結(jié)果，按照規(guī)范格式和要求撰寫土地評估報告。評估報告應(yīng)全面、客觀、準(zhǔn)確地反映評估工作情況和評估結(jié)論。3.9提交評估報告與歸檔評估報告完成后，經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部三級審核（項目負(fù)責(zé)人審核、部門經(jīng)理審核、技術(shù)負(fù)責(zé)人審核）通過，并由評估機構(gòu)加蓋公章、評估師簽字蓋章后，正式提交給委托方。評估機構(gòu)應(yīng)將評估過程中形成的所有資料，包括委托合同、實地查勘記錄、收集的原始資料、計算過程稿、審核記錄、評估報告等，整理歸檔，妥善保管。四、主要評估方法4.1市場比較法4.1.1方法原理市場比較法是將評估對象與在近期市場上已發(fā)生交易的類似土地實例進(jìn)行比較，并對這些類似實例的已知價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算評估對象客觀合理價格的方法。其理論依據(jù)是替代原則。4.1.2適用條件市場比較法適用于市場發(fā)育較為成熟、交易案例較多的土地評估。在同一供需圈內(nèi)存在較多近期交易的類似土地實例時，該方法的應(yīng)用效果較好。4.1.3操作步驟1.搜集交易實例：搜集與評估對象用途相同、交易類型相似、區(qū)域及個別條件相近、交易時間接近的土地交易實例。2.選取可比實例：從交易實例中選取3個以上（含3個）最具可比性的實例作為可比實例。可比實例應(yīng)符合交易實例搜集要求，并進(jìn)行必要的情況說明。3.建立價格可比基礎(chǔ)：將可比實例的成交價格統(tǒng)一到相同的貨幣單位、面積內(nèi)涵和付款方式等基礎(chǔ)上。4.進(jìn)行交易情況修正：排除可比實例成交價格中特殊因素的影響，將其修正為正常市場價格。5.進(jìn)行交易日期修正：將可比實例在其成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價格，以反映市場價格的變動。6.進(jìn)行區(qū)域因素修正：將可比實例相對于其區(qū)域條件下的價格，修正為評估對象區(qū)域條件下的價格。7.進(jìn)行個別因素修正：將可比實例相對于其個別條件下的價格，修正為評估對象個別條件下的價格。8.綜合計算比準(zhǔn)價格：對經(jīng)過上述各項修正后的可比實例價格進(jìn)行綜合處理，計算出評估對象的比準(zhǔn)價格?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法或中位數(shù)法等。4.2收益還原法4.2.1方法原理收益還原法是預(yù)計評估對象未來每年的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折算到評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值之和，以此估算土地價格的方法。其理論依據(jù)是預(yù)期收益原則。4.2.2適用條件收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地評估，如商業(yè)用地、寫字樓用地、出租性住宅用地等。土地的收益和風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地量化是應(yīng)用該方法的前提。4.2.3操作步驟1.估算年總收益：根據(jù)土地的實際利用狀況或最有效利用方式，估算其在正常情況下每年可獲得的總收入。包括租金收入、押金利息收入等。2.估算年總費用：估算為獲取年總收益而必須支出的各項費用，如管理費、維修費、保險費、稅金、空置損失等。3.計算年凈收益：年凈收益=年總收益-年總費用。4.確定還原利率：還原利率應(yīng)根據(jù)評估對象的風(fēng)險程度、行業(yè)平均收益率、社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素綜合確定，可采用市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法等。5.選擇收益年期：根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限或建筑物經(jīng)濟壽命等確定收益計算的年期。6.計算收益價格：將年凈收益按照選定的還原利率和收益年期，運用適當(dāng)?shù)氖找孢€原公式計算出土地價格。4.3成本逼近法4.3.1方法原理成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。它從土地供給角度反映土地價格。4.3.2適用條件成本逼近法一般適用于土地市場不發(fā)育、難以采用市場比較法和收益還原法的情況，如新建開發(fā)區(qū)用地、工業(yè)用地等。對于公益事業(yè)用地、特殊用地等，成本逼近法也具有一定的適用性。4.3.3操作步驟1.確定土地取得費：指為取得土地使用權(quán)而支付的各項費用，包括征用集體土地的征地補償費或購買國有土地的拆遷安置補償費等。2.確定土地開發(fā)費：指為使土地達(dá)到一定開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項費用，包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、場地平整費等。根據(jù)土地開發(fā)程度確定。3.計算稅費：指在土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)繳納的各種稅、費。4.計算利息：以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，按照適當(dāng)?shù)馁J款利率和開發(fā)周期計算的資金利息。5.計算利潤：指土地開發(fā)投資者應(yīng)獲得的正常利潤，通常以土地取得費和開發(fā)費為基數(shù)，按一定利潤率計算。6.計算土地增值收益：指土地開發(fā)完成后，因土地用途改變、區(qū)位改善等因素帶來的土地價值增加，應(yīng)在成本價格基礎(chǔ)上加上合理的土地增值收益。7.累加求取土地價格：將上述各項費用、利息、利潤和土地增值收益累加，得到土地的成本價格。根據(jù)評估對象的實際情況和市場狀況，可對成本價格進(jìn)行適當(dāng)修正，得到最終評估結(jié)果。4.4剩余法（假設(shè)開發(fā)法）4.4.1方法原理剩余法是預(yù)計房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后的總價值，扣除項目的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者應(yīng)得的正常收益后，以剩余部分作為土地評估價值的方法。該方法主要適用于具有開發(fā)潛力的土地評估。4.4.2適用條件剩余法適用于待開發(fā)土地、在建工程、可重新改造或改變用途的現(xiàn)有房地產(chǎn)等的評估。特別是在土地出讓底價評估、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的土地價值評估等方面應(yīng)用廣泛。4.4.3操作步驟1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況：包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件等。2.確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的總價值：根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況和項目規(guī)劃，預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)的總售價或總租金收益現(xiàn)值。3.估算項目開發(fā)成本：包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費等。4.估算管理費用、銷售費用和銷售稅費。5.估算開發(fā)利潤和投資者應(yīng)得的正常收益。6.計算利息：對土地取得費、開發(fā)成本、管理費用等投入的資金計算利息。7.計算土地價值：土地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-利息-開發(fā)利潤-投資者應(yīng)得正常收益。五、評估報告5.1評估報告的基本內(nèi)容土地評估報告應(yīng)至少包含以下主要內(nèi)容：1.標(biāo)題：明確為“XX（項目名稱）土地評估報告”。2.致委托方函：簡述評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估結(jié)果及報告用途等。3.目錄。4.摘要：簡明扼要地概括評估報告的核心內(nèi)容，包括評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)果、評估報告日期等。5.正文：評估機構(gòu)與評估人員聲明；評估目的；評估對象與評估范圍；評估基準(zhǔn)日；評估依據(jù)（法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)等）；評估原則；市場背景分析（包括宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、土地市場等）；區(qū)域因素分析；個別因素分析；評估方法選擇與理由；評估過程與測算分析（詳細(xì)闡述各評估方法的運用過程、參數(shù)選