2025年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)試卷（含答案）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共25題，每題1分，共25分。每題有且只有一個(gè)正確選項(xiàng)，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心原則是（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.誠實(shí)信用原則D.公平原則2.某宗房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值是指（）。A.2024年6月30日的價(jià)值B.購買該房地產(chǎn)的買家預(yù)期付出的代價(jià)C.2025年6月30日重新購建該房地產(chǎn)所需的成本D.2025年6月30日該房地產(chǎn)對(duì)特定買家的價(jià)值3.市場(chǎng)法估價(jià)中的交易情況修正，主要是修正（）對(duì)交易價(jià)格的影響。A.房地產(chǎn)狀況B.市場(chǎng)狀況C.交易性質(zhì)D.付款方式4.采用成本法評(píng)估新建成的商品房?jī)r(jià)格，其土地成本應(yīng)采用（）。A.評(píng)估時(shí)點(diǎn)地價(jià)B.開發(fā)完成時(shí)地價(jià)C.獲取土地時(shí)的實(shí)際支出D.重置成本5.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為100萬元，資本化率為10%，其評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬元。A.1000B.100C.90D.1106.收益法主要適用于評(píng)估（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.出租住宅B.自用辦公樓C.在建工程D.存量商業(yè)綜合體7.假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象通常是（）。A.已完成開發(fā)的建成物業(yè)B.租賃期內(nèi)的住宅C.需要開發(fā)建設(shè)的土地或在建工程D.金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)8.某商業(yè)大樓，評(píng)估時(shí)其樓面地價(jià)為單位面積地價(jià)除以（）。A.建筑覆蓋率B.容積率C.建筑密度D.綠地率9.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的提示屬于（）。A.估價(jià)假設(shè)B.限制條件C.價(jià)值定義D.估價(jià)方法10.現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要目的是（）。A.搜集交易案例B.核實(shí)估價(jià)對(duì)象狀況C.計(jì)算重置成本D.預(yù)測(cè)未來收益11.下列不屬于房地產(chǎn)個(gè)別因素的是（）。A.土地位置B.容積率C.室內(nèi)裝修D(zhuǎn).宏觀經(jīng)濟(jì)政策12.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比案例應(yīng)滿足的基本要求不包括（）。A.房地產(chǎn)類型相同B.交易日期相同C.交易價(jià)格正常D.地段條件相似13.重置成本是指采用（）所形成的建筑物成本。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格B.過去的價(jià)格水平C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平D.購買時(shí)的價(jià)格水平14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)載明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)過程和（）。A.估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)人員C.估價(jià)假設(shè)D.以上都是15.評(píng)估一宗租賃房地產(chǎn)的價(jià)值，通常需要預(yù)測(cè)其未來的（）。A.開發(fā)成本B.殘余價(jià)值C.租賃收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.土地增值收益16.某宗房地產(chǎn)的售價(jià)為800萬元，其中包含稅費(fèi)20萬元，該房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格約為（）萬元。A.800B.780C.820D.76017.下列關(guān)于土地增值收益的說法中，正確的是（）。A.是土地開發(fā)成本的一部分B.是土地取得成本的一部分C.是在土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的收益D.是土地價(jià)值增長(zhǎng)的部分18.評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，通常需要考慮其（）。A.已完成工程量B.預(yù)計(jì)建成后的價(jià)值C.當(dāng)前市場(chǎng)狀況D.以上都是19.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守（）。A.國(guó)家法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范B.委托人的指示C.個(gè)人的判斷D.行業(yè)收入水平20.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果必須是（）的價(jià)值。A.估價(jià)作業(yè)完成時(shí)B.估價(jià)報(bào)告出具時(shí)C.估價(jià)委托時(shí)D.房地產(chǎn)交易完成時(shí)21.某住宅小區(qū)的綠化率是指（）。A.綠化面積占總建筑面積的比例B.綠化面積占土地使用權(quán)面積的比例C.綠化面積占總用地面積的比例D.綠化面積占小區(qū)道路面積的比例22.評(píng)估抵押房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，價(jià)值類型通常應(yīng)為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.快速變現(xiàn)價(jià)值C.抵押價(jià)值D.公允價(jià)值23.在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例的交易價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，主要是修正（）的差異。A.房地產(chǎn)狀況B.市場(chǎng)狀況C.交易動(dòng)機(jī)D.付款方式24.某宗房地產(chǎn)的建筑物重置成本為2000萬元，成新率為70%，則其重置成新價(jià)為（）萬元。A.1400B.2000C.3000D.286025.《房地產(chǎn)估價(jià)法》的制定目的是（）。A.規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序B.提高房地產(chǎn)估價(jià)師收入水平C.限制房地產(chǎn)交易D.賦予房地產(chǎn)估價(jià)師特定身份二、多項(xiàng)選擇題（本大題共15題，每題2分，共30分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確選項(xiàng)，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）26.房地產(chǎn)估價(jià)的主體包括（）。A.估價(jià)師B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.委托人D.交易參與者27.房地產(chǎn)的價(jià)值類型可能包括（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.快速變現(xiàn)價(jià)值C.抵押價(jià)值D.租賃價(jià)值E.考古價(jià)值28.市場(chǎng)法中的修正系數(shù)包括（）。A.交易情況修正系數(shù)B.市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)C.區(qū)域因素修正系數(shù)D.個(gè)別因素修正系數(shù)29.采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常需要考慮的因素有（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息30.收益法的應(yīng)用需要預(yù)測(cè)未來收益，包括（）。A.租賃收入B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.資本化率D.收益期限E.投資風(fēng)險(xiǎn)31.假設(shè)開發(fā)法的基本公式為（V=未來開發(fā)完成價(jià)值-開發(fā)成本-利息-銷售費(fèi)用-利潤(rùn)），其中（）。A.未來開發(fā)完成價(jià)值通常采用市場(chǎng)法估算B.開發(fā)成本包括土地成本和建設(shè)成本C.利息是指投資于整個(gè)項(xiàng)目過程中的資金成本D.銷售費(fèi)用是項(xiàng)目建成銷售時(shí)發(fā)生的費(fèi)用E.利潤(rùn)是開發(fā)商期望獲得的收益32.房地產(chǎn)估價(jià)程序一般包括（）等環(huán)節(jié)。A.接受委托B.資料收集C.現(xiàn)場(chǎng)查勘D.選用方法和計(jì)算E.撰寫報(bào)告33.房地產(chǎn)的區(qū)位因素通常包括（）。A.宏觀區(qū)位（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平）B.中觀區(qū)位（如交通便捷度）C.微觀區(qū)位（如周邊環(huán)境、配套設(shè)施）D.容積率E.建筑設(shè)計(jì)34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有（）。A.人口因素B.收入水平C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.社會(huì)治安狀況E.容積率35.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的有（）。A.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整、要素齊全B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)語言簡(jiǎn)潔、邏輯清晰C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字蓋章D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)結(jié)果承擔(dān)責(zé)任E.估價(jià)報(bào)告的格式必須完全統(tǒng)一36.評(píng)估租賃權(quán)價(jià)值時(shí)，通常需要考慮（）。A.租賃合同的期限和條件B.租賃市場(chǎng)的供求狀況C.房地產(chǎn)本身的價(jià)值D.出租人的經(jīng)營(yíng)管理能力E.潛在的空置風(fēng)險(xiǎn)37.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括（）。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.估價(jià)方法選擇風(fēng)險(xiǎn)D.估價(jià)人員能力風(fēng)險(xiǎn)E.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)38.重置成本法的適用范圍包括（）。A.評(píng)估新建成的建筑物價(jià)值B.評(píng)估舊有建筑物價(jià)值C.評(píng)估缺乏市場(chǎng)交易案例的房地產(chǎn)價(jià)值D.評(píng)估需要修復(fù)的建筑物價(jià)值E.評(píng)估土地價(jià)值39.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較修正，需要考慮的因素可能包括（）。A.土地位置B.容積率C.建筑面積D.裝修狀況E.建筑年代40.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正B.誠實(shí)守信，保守秘密C.遵守法律法規(guī)，執(zhí)行技術(shù)規(guī)范D.接受繼續(xù)教育，提高專業(yè)能力E.維護(hù)行業(yè)聲譽(yù)，公平競(jìng)爭(zhēng)三、簡(jiǎn)答題（本大題共4題，每題5分，共20分。）41.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法估價(jià)中選擇可比案例應(yīng)遵循的基本原則。42.簡(jiǎn)述成本法估價(jià)中土地取得成本的主要構(gòu)成項(xiàng)目。43.簡(jiǎn)述收益法中確定資本化率的主要方法。44.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)如何維護(hù)獨(dú)立、客觀、公正原則。四、論述題（本大題共1題，共15分。）45.試論述房地產(chǎn)估價(jià)中選取可比案例進(jìn)行交易情況修正和區(qū)域/個(gè)別因素修正的主要目的、步驟和應(yīng)注意的問題。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.D3.C4.C5.A6.A7.C8.B9.B10.B11.B12.B13.C14.D15.C16.B17.D18.D19.A20.B21.C22.C23.B24.A25.A二、多項(xiàng)選擇題26.AB27.ABCE28.ABCD29.ABCDE30.ABD31.ABCD32.ABCDE33.ABC34.ABCD35.ABCD36.ABC37.ABCE38.BCD39.ABDE40.ABCD三、簡(jiǎn)答題41.答：選擇可比案例應(yīng)遵循以下原則：（1）與估價(jià)對(duì)象在區(qū)位上具有相關(guān)性；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、建筑年代、檔次等相同或相似；（3）與估價(jià)對(duì)象的交易類型相同；（4）交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，一般不超過1年；（5）交易價(jià)格正常，未受特殊情況影響。42.答：成本法估價(jià)中土地取得成本的主要構(gòu)成項(xiàng)目通常包括：（1）土地出讓金或地租；（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用；（3）相關(guān)稅費(fèi)（如契稅、印花稅等）。43.答：確定資本化率的主要方法有：（1）市場(chǎng)法，即根據(jù)同地區(qū)、同類型房地產(chǎn)的當(dāng)前資本化率水平確定；（2）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法，即無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；（3）累加法，即將報(bào)酬率分解為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率幾部分后加總。44.答：房地產(chǎn)估價(jià)師維護(hù)獨(dú)立、客觀、公正原則應(yīng)：（1）在估價(jià)活動(dòng)中不受委托人或其他外部因素的影響；（2）以客觀事實(shí)為依據(jù)，避免主觀臆斷；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事人保持公正態(tài)度，不偏袒任何一方；（4）確保估價(jià)意見真實(shí)、準(zhǔn)確、合理。四、論述題45.答：選取可比案例進(jìn)行交易情況修正和區(qū)域/個(gè)別因素修正的主要目的是消除或減弱可比案例與估價(jià)對(duì)象之間因非市場(chǎng)因素或自身?xiàng)l件差異導(dǎo)致的交易價(jià)格與價(jià)值偏差，使可比案例的價(jià)格能更準(zhǔn)確地反映其價(jià)值，從而修正得出估價(jià)對(duì)象的比較價(jià)值。交易情況修正的步驟和注意問題：（1）分析可比案例交易中可能存在的非正常因素，如交易雙方的特殊關(guān)系、急于出售或購買、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不公等；（2）確定修正的方向和幅度，對(duì)存在非正常因素的交易價(jià)格進(jìn)行修正，使其趨于正常市場(chǎng)價(jià)格；（3）注意問題：要準(zhǔn)確識(shí)別交易中的非正常因素，并合理判斷其對(duì)價(jià)格的影響程度和方向，修正過程和結(jié)果應(yīng)具有邏輯性和合理性。區(qū)域/個(gè)別因素修正的步驟和注意問題：（1）選