REITs全景實戰(zhàn)訓練營匯報人:XXX時間:XXX目錄/CONTENTS01REITs底層邏輯02政策與監(jiān)管框架03資產篩選與估值04交易結構設計05發(fā)行定價與路演06存續(xù)期管理目錄CONTENTS01投資與風險管理02擴募與資本運作03稅務籌劃與會計處理04未來趨勢與實戰(zhàn)演練REITs底層邏輯01REITs：不動產投資信托基金一種通過集合資金投資不動產，并強制高比例分紅的金融產品。1960s起源：美國為享受稅收優(yōu)惠而誕生，奠定了現(xiàn)代REITs的基礎法律框架。1990s擴展：亞洲新加坡、日本等國引入，成為重要的資產盤活和融資工具。2021中國落地：基礎設施先行聚焦基礎設施，旨在盤活存量資產，服務實體經濟。公募REITsvs.類REITs：六大核心差異公募REITs募集方式:

公開募集，上市流通投資者門檻:

低(場內1000份起)交易場所:

滬深交易所杠桿限制:

嚴格(借款不超總資產20%)稅負水平:

享有專項稅收優(yōu)惠估值方法:

收益法為主，要求透明類REITs募集方式:

私募，面向合格投資者投資者門檻:

高(通常100萬起)交易場所:

機構間報價系統(tǒng)杠桿限制:

相對寬松稅負水平:

無特殊優(yōu)惠估值方法:

靈活，透明度較低REITs生態(tài)系統(tǒng)：多方協(xié)同的價值鏈原始權益人資產出售/運營基金管理人主動管理托管人資產保管評估機構價值發(fā)現(xiàn)做市商提供流動性交易所交易場所監(jiān)管者規(guī)則制定全球REITs市場概覽全球REITs總市值約2.5萬億美元其中美國市場占比過半，是全球最成熟的市場。市值板塊結構基礎設施:占比最高，是市場的壓艙石。工業(yè)/物流:受益于電商，增長迅速。公寓/住宅:提供穩(wěn)定的租金收入。零售/辦公:傳統(tǒng)板塊，面臨轉型挑戰(zhàn)。醫(yī)療/酒店:專業(yè)化、細分化賽道。REITs：投資組合的“穩(wěn)定器”現(xiàn)金牛屬性強制分紅提供穩(wěn)定現(xiàn)金流+抗通脹屬性租金調整條款對沖通脹風險=低相關性資產與股、債、商品相關性低REITs的收益特征介于股票與債券之間，為資產配置提供了獨立的回報來源，有效分散投資風險。政策與監(jiān)管框架02中國公募REITs政策演進之路2020.04證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，試點正式啟動，“基礎設施先行”意圖明確。2021首批項目上市，配套指引、稅收新政等八份核心文件密集發(fā)布，制度框架基本建立。2022擴募規(guī)則落地，市場進入“首發(fā)+擴募”雙輪驅動新階段。2023+常態(tài)化發(fā)行，資產類型持續(xù)擴容，監(jiān)管框架日趨完善。雙重監(jiān)管下的并聯(lián)審查機制發(fā)改委看資產合規(guī)與公共利益并聯(lián)審查證監(jiān)會看信息披露與投資者保護四步審查流程地方發(fā)改無異議函→省級發(fā)改委推薦→國家發(fā)改委會簽→證監(jiān)會注冊上市審核五大“雷區(qū)”基于2021-2023年交易所問詢被否案例總結資產權屬瑕疵產權不清、存在抵押或查封?，F(xiàn)金流預測激進增長假設缺乏客觀依據(jù)。關聯(lián)交易過高收入或成本依賴關聯(lián)方。運營年限不足未達監(jiān)管要求的運營年限。持續(xù)經營能力存疑原始權益人自身風險較大。稅收新政：紅利與“枷鎖”財稅〔2022〕4號文帶來了重大稅收優(yōu)惠，但也設置了相應的條件。土增稅遞延：按評估價轉讓股權時暫不征收。所得稅特殊處理：項目公司股權注入可按賬面成本延續(xù)計稅。分紅免稅：企業(yè)投資者分紅收入免征所得稅。核心條件：綁定長期責任自持20%&鎖定5年原始權益人必須自持20%以上份額，且鎖定60個月，以綁定其長期運營責任，減少道德風險。擴募：從“單項目”到“平臺化”的躍遷擴募機制是REITs實現(xiàn)滾動發(fā)展、成為資產上市通道的核心。首發(fā)資產擴募資產平臺核心原則：

同類型資產+市場化定價關鍵差異：

相比首發(fā)，擴募在估值、定價、表決程序上更為復雜資產篩選與估值03資產篩選：五大準入“硬門檻”在項目初期進行資產“體檢”，是減少無效投入、提高成功率的關鍵。權屬清晰不動產權證無抵押，或取得抵押權人同意函。運營三年以上具有持續(xù)、穩(wěn)定的歷史現(xiàn)金流記錄?，F(xiàn)金流穩(wěn)定最近三年經營現(xiàn)金流凈額為正。可轉讓性符合法律法規(guī)和政策要求。資產估值：以高速公路為例核心公式：通行費收入=日均車流量×單車收入×365×(1-大修年降幅)車流量預測方法趨勢法：基于歷史數(shù)據(jù)外推。四階段法：經典交通需求預測。重力模型：考慮區(qū)域間經濟聯(lián)系。三大敏感性變量大修：周期性養(yǎng)護，影響通行。費率下調：政策或競爭導致。平行路分流：路網結構變化。產業(yè)園估值：避開“高租空置”陷阱三檔數(shù)據(jù)交叉驗證比較已簽約租金、意向協(xié)議、市場掛牌價，確保數(shù)據(jù)真實性。關鍵細節(jié)披露必須披露租金減免、政府補貼、關聯(lián)租戶占比等信息。監(jiān)管紅線出租率低于80%的項目將被交易所重點問詢，需留足安全墊。收益法估值：牽一發(fā)而動全身折現(xiàn)率普遍采用6.5%-8%區(qū)間=無風險利率+行業(yè)風險溢價+個別風險調整永續(xù)增長率不得高于長期CPI+1%是監(jiān)管關注的重點，防止估值過度樂觀1個百分點的參數(shù)變動，可能對最終估值產生巨大彈性影響，務必建立敏感性分析表。估值閉環(huán)：三法交叉驗證收益法核心方法，通過預測未來現(xiàn)金流并折現(xiàn)得出價值。(主)+市場法尋找可比案例，通過資本化率等進行比較驗證。(輔)+成本法計算重置成本減折舊，為估值提供下限參考。(輔)監(jiān)管要求：若差異超過10%，必須做出合理解釋。交易結構設計04交易結構：“股+債”的稅盾設計通過“公募基金—資產支持計劃—項目公司”三層結構，在項目公司層面構建股東借款，形成利息支出，降低企業(yè)所得稅稅基。監(jiān)管紅線利息支出不得超過EBITDA的50%，且借款利率需與同期LPR掛鉤，確保合規(guī)。債股比

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時，IRR可提升約0.8%有效利用稅盾效應，提升投資者收益。綁定長期利益：自持與鎖定自持比例≥20%鎖定期60個月此條款旨在綁定原始權益人的長期運營責任，減少道德風險，更強調“盤活存量”而非“完全退出”。運營管理：激勵相容機制設計費用結構固定管理費：與運營收入掛鉤，保障基本運營。浮動管理費：與NOI增長率掛鉤，設置20%超額分成上限，激勵提升效益。風險約束運營方需出具履約保函，原始權益人承擔連帶保證責任，確保運營穩(wěn)定?，F(xiàn)金流“保險箱”：監(jiān)管賬戶機制所有收入(租金/通行費/補貼)監(jiān)管賬戶(按日歸集，按月劃付)順序分配(稅費-債務-運營-分紅)此機制有效防范了資金挪用風險，保障了投資者利益。增信措施：從“強擔?！钡健罢鎸嵆鍪邸辈铑~支付承諾：為現(xiàn)金流提供保底。流動性支持：在特定情況下提供資金支持。資產抵押：以資產作為償債擔保。優(yōu)先收購權：賦予投資者優(yōu)先購買權。監(jiān)管鼓勵“去擔保化”，以實現(xiàn)資產的真實出售和風險的有效隔離。發(fā)行定價與路演05發(fā)行定價：一場多方博弈1.網下詢價機構投資者報價，確定區(qū)間2.系統(tǒng)定價不低于評估凈值90%3.公眾認購按比例配售2023年已上市項目平均溢價率8%，原始權益人可通過“價格優(yōu)先+數(shù)量優(yōu)先”原則平衡融資規(guī)模與稀釋比例。路演必備：六大核心材料資產區(qū)位圖：展示核心地段價值。現(xiàn)金流拆分表：透明化收入來源。同行可比分紅率：證明投資價值。IRR敏感性分析：揭示風險邊界。運營方履歷：展現(xiàn)實操能力。擴募儲備資產：描繪成長故事。投資者畫像：機構資金為主導保險資金(38%):

負債久期匹配，穩(wěn)定分紅需求。券商自營(19%):

追求絕對收益，交易能力強。銀行理財(17%):

IFRS9下FVOCI分類，降低波動。私募基金(12%):

追求高收益，風險偏好較高。與境外以散戶為主不同，境內發(fā)行需重點說服機構投委會。綠鞋機制：上市初期的“穩(wěn)定器”主承銷商可在上市后30日內，通過二級市場操作穩(wěn)定價格。規(guī)模：不超過首發(fā)規(guī)模的15%操作：破發(fā)時買入維穩(wěn)，溢價時增發(fā)套利效果：可有效減少上市初期價格波動發(fā)行失敗風險與應對預案三大失敗情形網下詢價不足報價低于凈值公眾認購不足嚴重后果發(fā)行中止，且6個月內不得重啟。三套補救預案提前鎖定戰(zhàn)略配售設置靈活分紅承諾降低發(fā)行規(guī)模存續(xù)期管理06存續(xù)期管理：五大核心KPI收入完成度EBITDA利潤率租金收繳率出租率平均租約剩余年限當出租率低于預測10%或租金單價下滑5%時，需觸發(fā)臨時公告。資本性支出(CAPEX)管理CAPEX分為維持性支出和提升性支出，需提前三年編制資本預算并納入估值模型。維持性支出如高速路面大修、產業(yè)園空調系統(tǒng)更換，旨在維持資產現(xiàn)有運營水平。提升性支出如倉儲自動化升級，旨在提升資產價值和未來收益。若支出超過當年EBITDA20%，需重新評估現(xiàn)金流。租金調價：如何實現(xiàn)通脹傳導？產業(yè)園3-5年租約，年遞增3%-5%高速公路費率與CPI掛鉤倉儲物流租金與區(qū)域GDP增速聯(lián)動調價需提前30日公告并召開持有人說明會，平衡各方利益。合規(guī)紅線：關聯(lián)交易與同業(yè)競爭關聯(lián)方包括原始權益人及其控股股東、實際控制人、董監(jiān)高等。監(jiān)管紅線當關聯(lián)交易收入占比超過10%，將被交易所重點問詢。需通過“必要性、公允性、程序合規(guī)”三性測試，提供市場化招標、第三方比價等證據(jù)。評級跟蹤：信用風險的“信號燈”黃色關注現(xiàn)金流完成度低于90%橙色預警杠桿率突破45%紅色下調現(xiàn)金流完成度低于80%評級下調將導致融資成本上升，需提前與評級機構溝通并提供增信。投資與風險管理07投資視角：分紅率vs.IRR投資者應綜合考量分紅收益率和內部收益率(IRR)，不可簡單以高收益率排序。分紅收益率=年度分紅金額/買入市值2023年區(qū)間：4.2%-11.3%內部收益率(IRR)持有至到期的內部收益率需結合資產質量、杠桿水平、擴募潛力綜合判斷利率風險：REITs的“阿喀琉斯之踵”無風險利率(如國債)REITs價格(負相關)久期管理工具產業(yè)園類因租約較長久期高于高速類?？赏ㄟ^縮短持倉久期、增加浮動利率債、使用利率互換等工具對沖風險。