2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（資產(chǎn)評估方法綜合真題模擬解析與）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本題型共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請從每題的備選答案中選出一個(gè)你認(rèn)為最合適的答案。)1.在資產(chǎn)評估中，將評估對象與在近期市場上交易的、性質(zhì)相同或類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較分析，并參照市場價(jià)格進(jìn)行評估的方法是（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.趨勢法2.企業(yè)整體價(jià)值評估中使用的收益法，其預(yù)測期通常指（）。A.資產(chǎn)使用壽命期B.合理經(jīng)營期C.評估基準(zhǔn)日到資產(chǎn)報(bào)廢日D.評估基準(zhǔn)日后一個(gè)完整會計(jì)年度3.某機(jī)器設(shè)備原值100萬元，預(yù)計(jì)使用年限15年，預(yù)計(jì)凈殘值率5%。若已使用5年，采用直線法計(jì)提折舊，其賬面價(jià)值為（）萬元。A.65.00B.75.00C.82.50D.83.334.在資產(chǎn)評估中，因資產(chǎn)使用強(qiáng)度、磨損程度不同而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失稱為（）。A.經(jīng)濟(jì)性貶值B.功能性貶值C.實(shí)體性貶值D.評估性貶值5.采用市場法評估某宗房地產(chǎn)時(shí)，選取了三個(gè)可比案例，其成交價(jià)格分別為8000元/平方米、8500元/平方米、7800元/平方米。若修正后的功能價(jià)值比為1，市場價(jià)值比為1.05，區(qū)域價(jià)值比為0.95，則綜合確定的價(jià)值單價(jià)最接近于（）元/平方米。A.8200B.8300C.8400D.85006.評估某公司股權(quán)價(jià)值時(shí)，預(yù)計(jì)未來5年每年凈收益分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，從第6年開始預(yù)計(jì)凈收益將穩(wěn)定在150萬元/年。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，采用分段法計(jì)算其股權(quán)價(jià)值時(shí)，第5年末的未折現(xiàn)永續(xù)收益現(xiàn)值約為（）萬元。（提示：P/F,10%,5=0.6209）A.576.35B.620.90C.745.10D.931.387.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，某項(xiàng)無形資產(chǎn)預(yù)計(jì)剩余使用年限為5年，預(yù)計(jì)從第4年開始每年帶來超額收益20萬元。若折現(xiàn)率為8%，則該無形資產(chǎn)未來超額收益的現(xiàn)值合計(jì)約為（）萬元。（提示：P/A,8%,3=2.5771）A.49.54B.50.64C.54.64D.57.608.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備預(yù)計(jì)尚可使用8年，預(yù)計(jì)第4年末存在殘值收入5萬元。評估人員經(jīng)分析確定其年功能性貶值額為3萬元。若忽略實(shí)體性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，采用收益法評估其價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率應(yīng)至少考慮（）。A.3%B.6%C.9%D.12%9.資產(chǎn)評估中的“最高最佳使用原則”主要適用于（）評估。A.企業(yè)整體資產(chǎn)B.單項(xiàng)可獨(dú)立使用資產(chǎn)C.不動(dòng)產(chǎn)D.無形資產(chǎn)10.資產(chǎn)評估報(bào)告的復(fù)核主要是為了（）。A.確保評估結(jié)論的公允性B.明確評估人員的法律責(zé)任C.滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求D.向委托人解釋評估過程二、多項(xiàng)選擇題（本題型共5題，每題2分，共10分。每題均有多個(gè)正確答案，請從每題的備選答案中選出所有你認(rèn)為正確的答案。每題所有答案選擇正確的得滿分；少選、錯(cuò)選、不選均不得分。）1.采用市場法評估資產(chǎn)時(shí)，需要考慮的因素可能包括（）。A.交易日期調(diào)整B.市場供求關(guān)系變化C.資產(chǎn)自身的物理損耗D.評估對象與可比案例之間的差異修正E.宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響2.影響企業(yè)整體價(jià)值評估中收益預(yù)測的關(guān)鍵因素通常有（）。A.行業(yè)發(fā)展趨勢B.企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)能力C.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)D.技術(shù)創(chuàng)新水平E.評估基準(zhǔn)日的會計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)3.資產(chǎn)評估中的成本法，其價(jià)值估算的基本思路是（）。A.基于當(dāng)前市場重新購建具有相同功能的全新資產(chǎn)所需的成本B.考慮資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值C.基于資產(chǎn)未來能夠產(chǎn)生的收益進(jìn)行折現(xiàn)D.參照近期市場上交易的類似資產(chǎn)的成交價(jià)格E.以資產(chǎn)過去的購建成本為基礎(chǔ)，扣除合理損耗4.資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容可能涉及（）。A.評估目的、評估對象、評估范圍B.評估基準(zhǔn)日與評估期間、評估假設(shè)與限制條件C.評估方法、評估程序、參數(shù)選取說明D.評估結(jié)論、評估基準(zhǔn)日的貨幣性時(shí)間價(jià)值E.評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師聲明5.無形資產(chǎn)評估中，確定其使用壽命需要考慮的因素通常有（）。A.法律規(guī)定或合同約定的保護(hù)期B.技術(shù)進(jìn)步和替代風(fēng)險(xiǎn)C.市場需求變化D.資產(chǎn)實(shí)體維護(hù)狀況E.資產(chǎn)所有者的經(jīng)營管理水平三、計(jì)算題（本題型共3題，每題6分，共18分。要求列出計(jì)算步驟，每步驟得相應(yīng)分?jǐn)?shù)。）1.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。某項(xiàng)機(jī)器設(shè)備原值500萬元，預(yù)計(jì)使用年限10年，預(yù)計(jì)凈殘值率5%。該設(shè)備自2020年12月31日購入，現(xiàn)已使用4年。評估人員經(jīng)現(xiàn)場勘察，認(rèn)為該設(shè)備由于技術(shù)更新，其功能已落后，每年導(dǎo)致收益減少10萬元。假設(shè)忽略實(shí)體性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，不考慮凈殘值變化，采用收益法評估該設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值時(shí)，其適用的年折現(xiàn)率至少應(yīng)為多少，才能保證評估價(jià)值不低于其重置成本扣除功能性貶值的金額？2.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。某房地產(chǎn)的建筑面積為2000平方米，市場售價(jià)為每平方米8000元。評估人員選取了三個(gè)可比案例，其交易價(jià)格、面積及與評估對象的區(qū)域、區(qū)位、樓層等因素差異修正系數(shù)（功能價(jià)值比、市場價(jià)值比、區(qū)域價(jià)值比）如下表所示：|可比案例|交易價(jià)格（元/平方米）|面積（平方米）|功能價(jià)值比|市場價(jià)值比|區(qū)域價(jià)值比||:-------|:--------------------|:------------|:---------|:---------|:---------||A|7600|1800|1.00|1.00|0.95||B|8200|2100|0.95|1.05|1.00||C|7900|1900|1.05|0.95|0.98|假設(shè)評估對象與可比案例在樓層等其他因素上的差異修正系數(shù)均考慮在內(nèi)，請采用市場法評估該房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的總價(jià)。3.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。某公司擁有一項(xiàng)專利權(quán)，預(yù)計(jì)剩余保護(hù)期和有效使用年限均為5年。根據(jù)預(yù)測，該專利權(quán)在剩余年限內(nèi)每年可為公司帶來超額收益：第1年50萬元，第2年60萬元，第3年70萬元，第4年80萬元，第5年90萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為12%，請計(jì)算該專利權(quán)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。四、綜合題（本題型共2題，每題10分，共20分。要求結(jié)合題目要求，綜合運(yùn)用所學(xué)知識進(jìn)行分析、計(jì)算和論述。）1.某公司欲以股權(quán)對外投資，需要進(jìn)行整體價(jià)值評估。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員收集了以下信息：*該公司2023年度實(shí)現(xiàn)凈利潤800萬元，預(yù)計(jì)未來三年凈利潤將保持15%的增長率，從第4年開始穩(wěn)定在每年1000萬元。*該行業(yè)平均無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，該公司股票的貝塔系數(shù)為1.2。*評估人員認(rèn)為，公司未來三年的超常收益主要來源于現(xiàn)有項(xiàng)目，從第4年開始進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，超額收益主要來自潛在的新的投資機(jī)會，但存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。*根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，從第4年開始，公司預(yù)計(jì)將保持5%的永續(xù)增長率。假設(shè)評估人員采用收益法評估，并認(rèn)為公司整體價(jià)值等于其未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。請簡述收益法評估企業(yè)整體價(jià)值的思路，并計(jì)算該公司在評估基準(zhǔn)日的整體價(jià)值。（計(jì)算中可保留一位小數(shù)）2.委托人要求評估某在建工程項(xiàng)目在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員獲取了以下資料：*該項(xiàng)目于2023年1月1日開工，預(yù)計(jì)總工期36個(gè)月，預(yù)計(jì)總投資額3000萬元。*截至2024年12月31日，項(xiàng)目已實(shí)際投入成本2400萬元，其中：土地購置成本500萬元（已取得土地使用權(quán)證），建安工程成本1500萬元，其他費(fèi)用400萬元。*評估人員現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目由于資金周轉(zhuǎn)問題，已停工3個(gè)月，預(yù)計(jì)后續(xù)仍需6個(gè)月才能復(fù)工繼續(xù)建設(shè)，且預(yù)計(jì)復(fù)工后工程款支付進(jìn)度將有所放緩。*評估人員經(jīng)了解，當(dāng)前同類工程項(xiàng)目的人工、材料成本較項(xiàng)目開工時(shí)上漲了10%，但項(xiàng)目建設(shè)周期已縮短至30個(gè)月。*評估人員認(rèn)為，項(xiàng)目停工及后續(xù)可能導(dǎo)致的延期和成本上升，將導(dǎo)致項(xiàng)目無法按原計(jì)劃實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值。假設(shè)采用成本法評估，請簡述成本法評估在建工程項(xiàng)目的思路，并列出計(jì)算評估價(jià)值的步驟。假設(shè)忽略實(shí)體性貶值，請計(jì)算該在建工程項(xiàng)目在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。（計(jì)算中可保留兩位小數(shù)）---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.B4.C5.A6.A7.C8.B9.C10.A二、多項(xiàng)選擇題1.A,B,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C三、計(jì)算題1.解析思路：首先計(jì)算重置成本。重置成本=原值×(1-預(yù)計(jì)凈殘值率)/預(yù)計(jì)使用年限×(已使用年限+剩余年限)=500×(1-5%)/10×(4+6)=425萬元。然后計(jì)算功能性貶值總額=年功能性貶值額×剩余使用年限=10×6=60萬元。評估價(jià)值=重置成本-功能性貶值=425-60=365萬元。根據(jù)收益法，評估價(jià)值應(yīng)不低于重置成本扣除功能性貶值的金額，即折現(xiàn)率應(yīng)滿足：365≥[-10/(r-0.15)+(50+60+70)/(r-0.15)+100/(r-0.15)]/(1+r)^3。通過試錯(cuò)法或計(jì)算器求解，當(dāng)r≈6%時(shí)，等式左邊約等于365。因此，適用的年折現(xiàn)率至少應(yīng)為6%。答案：6%2.解析思路：首先計(jì)算各可比案例的修正后價(jià)格。案例A：7600×1.00×1.00×0.95=7210元/平方米。案例B：8200×0.95×1.05×1.00=8183.5元/平方米。案例C：7900×1.05×0.95×0.98=7653.77元/平方米。然后計(jì)算加權(quán)平均修正后價(jià)格。權(quán)重可按面積分配：總修正后價(jià)格=7210×1800+8183.5×2100+7653.77×1900=15478000+17247350+14573203=47298653元?？傂拚竺娣e=1800+2100+1900=5800平方米。加權(quán)平均修正后價(jià)格=47298653/5800≈8164.57元/平方米。評估對象總價(jià)=8164.57×2000≈16329140元。答案：16329140元（或1632.92萬元）3.解析思路：分別計(jì)算各年超額收益的現(xiàn)值，然后加總。P1=50/(1+0.12)^1=44.83萬元。P2=60/(1+0.12)^2=47.63萬元。P3=70/(1+0.12)^3=49.83萬元。P4=80/(1+0.12)^4=50.89萬元。P5=90/(1+0.12)^5=50.89萬元。總價(jià)值=44.83+47.63+49.83+50.89+50.89=243.07萬元。答案：243.07萬元四、綜合題1.解析思路：收益法評估企業(yè)整體價(jià)值的思路是：預(yù)測企業(yè)未來產(chǎn)生的預(yù)期收益（通常表現(xiàn)為凈利潤或自由現(xiàn)金流），并將這些收益按照一定的折現(xiàn)率折算到評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值總和，從而確定企業(yè)的價(jià)值。在本題中，需要區(qū)分正常收益和超常收益。前三年的超常收益需要單獨(dú)計(jì)算現(xiàn)值，第四年及以后進(jìn)入穩(wěn)定期的收益（包括正常收益和永續(xù)超常收益）也需要計(jì)算現(xiàn)值。折現(xiàn)率的確定應(yīng)反映投資于該公司的整體風(fēng)險(xiǎn)，可以使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）計(jì)算股權(quán)要求的報(bào)酬率。計(jì)算步驟：①計(jì)算前三年的超常收益現(xiàn)值。超常收益分別為：第1年(800×15%)-(800×10%)=80-80=0；第2年(800×(1+15%)^2)-(800×(1+10%)^2)=936-880=56；第3年(800×(1+15%)^3)-(800×(1+10%)^3)=1088-926=62。PV(超常收益)=0/(1+0.168)^1+56/(1+0.168)^2+62/(1+0.168)^3=0+44.04+44.68=88.72萬元。（其中股權(quán)要求的報(bào)酬率R=Rf+β(Rm-Rf)=4%+1.2×(6%-4%)=6.8%）②計(jì)算第4年及以后穩(wěn)定期收益的現(xiàn)值。穩(wěn)定期年收益為1000萬元，其中超常部分假設(shè)為1000×10%=100萬元。永續(xù)超常收益現(xiàn)值(PVGO)=超常收益/(折現(xiàn)率-永續(xù)增長率)=100/(0.168-0.05)=100/0.118=847.46萬元。第4年收益現(xiàn)值=(1000+100)/(1+0.168)^3=1100/1.5609=