2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試案例分析題庫(kù)與答案考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______案例一甲公司擬出售其持有的乙公司100%股權(quán)，委托A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評(píng)估人員在與甲公司溝通中了解到，乙公司近年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但近期因市場(chǎng)環(huán)境變化，業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。甲公司期望通過(guò)評(píng)估確定一個(gè)較高的轉(zhuǎn)讓底價(jià)。A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)指派了評(píng)估師張三和王五組成評(píng)估團(tuán)隊(duì)。在評(píng)估過(guò)程中，張三發(fā)現(xiàn)乙公司有一項(xiàng)固定資產(chǎn)賬面價(jià)值較高，但已嚴(yán)重陳舊，市場(chǎng)價(jià)值大幅下降。張三建議按市場(chǎng)法評(píng)估該資產(chǎn)價(jià)值，但王五認(rèn)為按照成本法評(píng)估更為穩(wěn)妥，且計(jì)算出的成本法價(jià)值高于市場(chǎng)法價(jià)值?？紤]到甲公司的期望，評(píng)估團(tuán)隊(duì)最終采用了成本法評(píng)估結(jié)果。在盡職調(diào)查階段，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)乙公司有一筆對(duì)關(guān)聯(lián)方的重大擔(dān)保，但乙公司聲稱已采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)，且關(guān)聯(lián)方財(cái)務(wù)狀況良好。問(wèn)題：1.請(qǐng)分析A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接和執(zhí)行該項(xiàng)股權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)中可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？2.評(píng)估師張三和王五在評(píng)估方法的選擇上存在分歧，請(qǐng)分別闡述采用市場(chǎng)法和成本法評(píng)估該固定資產(chǎn)的理由，并分析哪種方法可能更符合資產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立性、客觀性、公正性的基本原則。3.針對(duì)盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的乙公司對(duì)關(guān)聯(lián)方的重大擔(dān)保事項(xiàng)，評(píng)估人員應(yīng)如何處理？需要關(guān)注哪些方面？4.如果評(píng)估報(bào)告最終采用了成本法評(píng)估結(jié)果，但在使用過(guò)程中，有第三方認(rèn)為按市場(chǎng)法評(píng)估會(huì)更合理，A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？案例二丙公司為一家中型制造企業(yè)，因需要籌集資金，擬將其持有的某項(xiàng)非專利技術(shù)（以下簡(jiǎn)稱“該技術(shù)”）進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。該技術(shù)是丙公司自行研發(fā)的，已獲得國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局頒發(fā)的專利證書，保護(hù)期限尚有8年。該技術(shù)目前主要由丙公司自身使用，為丙公司帶來(lái)了穩(wěn)定的收入貢獻(xiàn)，但近年來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)了類似技術(shù)的替代品，對(duì)該技術(shù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力造成一定沖擊。評(píng)估師李四在執(zhí)行該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，收集了以下信息：（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上存在3項(xiàng)類似技術(shù)的交易案例，其交易價(jià)格分別為800萬(wàn)元、950萬(wàn)元和1100萬(wàn)元。其中，交易案例B與該技術(shù)在技術(shù)先進(jìn)性、應(yīng)用領(lǐng)域等方面較為相似，但轉(zhuǎn)讓時(shí)該技術(shù)已進(jìn)入后期應(yīng)用階段。（2）通過(guò)收益法測(cè)算，預(yù)計(jì)該技術(shù)未來(lái)3年的凈收益分別為300萬(wàn)元、280萬(wàn)元和250萬(wàn)元，折現(xiàn)率取10%。（3）通過(guò)成本法測(cè)算，該技術(shù)的重置成本為600萬(wàn)元，成新率取50%。（4）丙公司提供了該技術(shù)研發(fā)投入的詳細(xì)記錄，總研發(fā)費(fèi)用為500萬(wàn)元。問(wèn)題：1.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該非專利技術(shù)時(shí)，評(píng)估師李四應(yīng)如何分析比較上述三個(gè)交易案例，并確定可比案例的交易價(jià)格調(diào)整因素？為什么交易案例B可能不完全適用？2.在運(yùn)用收益法評(píng)估該非專利技術(shù)時(shí)，請(qǐng)說(shuō)明預(yù)計(jì)未來(lái)凈收益、折現(xiàn)率的確定依據(jù)和注意事項(xiàng)。研發(fā)投入的500萬(wàn)元是否應(yīng)作為收益法計(jì)算凈收益的依據(jù)？3.在運(yùn)用成本法評(píng)估該非專利技術(shù)時(shí)，請(qǐng)說(shuō)明重置成本、成新率的確定依據(jù)。成本法是否適合評(píng)估該非專利技術(shù)？為什么？4.假設(shè)在評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估師最終采用了市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果，并輔以收益法和成本法進(jìn)行了驗(yàn)證。如果有異議方認(rèn)為單一采用市場(chǎng)法不足以反映該技術(shù)的真實(shí)價(jià)值，評(píng)估師應(yīng)如何回應(yīng)？案例三丁公司是一家中型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因項(xiàng)目資金鏈斷裂，擬申請(qǐng)破產(chǎn)清算。法院指定了管理人負(fù)責(zé)清算工作，并委托E資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)丁公司名下的某塊位于市中心的商業(yè)地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“該地塊”）進(jìn)行評(píng)估，以確定在破產(chǎn)清算程序中的變現(xiàn)價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日和清算基準(zhǔn)日為2025年6月30日。評(píng)估師趙六在執(zhí)行該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，了解到以下情況：（1）該地塊目前存在一個(gè)未到期、尚未履行的建設(shè)工程合同，開(kāi)發(fā)成本已投入約50%。（2）該地塊周邊區(qū)域近期有新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目建成，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍和該地塊的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。（3）丁公司財(cái)務(wù)狀況極其惡化，已無(wú)力支付員工工資和供應(yīng)商貨款。（4）管理人希望盡快處置該地塊以回籠資金，但對(duì)價(jià)格預(yù)期不高。評(píng)估師趙六收集了該地塊周邊類似商業(yè)地產(chǎn)的近期交易價(jià)格信息，并考慮了該地塊的現(xiàn)有開(kāi)發(fā)成本和未來(lái)可變現(xiàn)凈值。由于市場(chǎng)環(huán)境不佳且時(shí)間緊迫，評(píng)估師未能進(jìn)行充分的現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查。問(wèn)題：1.請(qǐng)分析在破產(chǎn)清算程序中評(píng)估該商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估相比，需要考慮哪些特殊因素？2.針對(duì)該地塊存在的未到期建設(shè)工程合同，評(píng)估師應(yīng)如何處理？評(píng)估價(jià)值應(yīng)基于何種假設(shè)？3.評(píng)估師在信息不完全、時(shí)間緊迫的情況下，采用了周邊類似商業(yè)地產(chǎn)的交易價(jià)格信息作為主要評(píng)估依據(jù)。請(qǐng)分析這種方法可能存在的局限性，并說(shuō)明評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)如何披露相關(guān)信息。4.管理人希望盡快以較低價(jià)格處置該地塊。評(píng)估師在出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)如何平衡管理人的要求與資產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立、客觀、公正的原則？評(píng)估報(bào)告的用途和限制應(yīng)如何說(shuō)明？試卷答案案例一1.A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括：*專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：評(píng)估方法選擇不當(dāng)（如過(guò)度采用成本法導(dǎo)致價(jià)值高估），對(duì)關(guān)聯(lián)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不足，未能充分關(guān)注市場(chǎng)變化對(duì)乙公司價(jià)值的影響，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)。*合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：未能保持評(píng)估獨(dú)立性（如評(píng)估人員與甲公司存在利益關(guān)系），未能遵守評(píng)估程序要求，盡職調(diào)查不到位，評(píng)估報(bào)告披露不充分或存在誤導(dǎo)性陳述。*責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：因評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確或不合規(guī)，導(dǎo)致甲公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期轉(zhuǎn)讓目標(biāo)或承擔(dān)法律責(zé)任。*聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)：若評(píng)估結(jié)果引發(fā)爭(zhēng)議或訴訟，可能損害評(píng)估機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)。2.采用市場(chǎng)法的理由：市場(chǎng)法基于替代原則，通過(guò)比較參照物來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。當(dāng)評(píng)估對(duì)象有活躍市場(chǎng)且存在可比交易時(shí)，市場(chǎng)法能反映市場(chǎng)公允價(jià)值。對(duì)于該固定資產(chǎn)，若存在活躍的二手市場(chǎng)，市場(chǎng)法能更客觀地反映其當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值，考慮了實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。選擇市場(chǎng)法更能體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的客觀性。采用成本法的理由：成本法基于復(fù)原原則或重置成本原則，通過(guò)估算評(píng)估對(duì)象的重置成本并扣除貶值來(lái)確定價(jià)值。當(dāng)評(píng)估對(duì)象缺乏活躍市場(chǎng)、技術(shù)更新慢或處于使用年限初期時(shí)，成本法具有可操作性。王五認(rèn)為該資產(chǎn)雖陳舊但賬面價(jià)值高，可能更側(cè)重其成本構(gòu)成，并認(rèn)為成本法計(jì)算出的價(jià)值（可能未充分扣減貶值）高于市場(chǎng)法，認(rèn)為其更“穩(wěn)妥”。哪種方法更符合基本原則：獨(dú)立性要求評(píng)估師客觀公正，不受委托方意愿影響?？陀^性要求評(píng)估結(jié)果基于事實(shí)和標(biāo)準(zhǔn)。公正性要求考慮各方利益，選擇最能反映公允價(jià)值的合理方法。在此案例中，考慮到資產(chǎn)已嚴(yán)重陳舊，市場(chǎng)法更能反映其當(dāng)前的市場(chǎng)可接受價(jià)值，更能滿足獨(dú)立性、客觀性和公正性的基本原則。評(píng)估師應(yīng)基于專業(yè)判斷選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒?，而非僅僅因?yàn)槟艿贸鲚^高價(jià)值或“穩(wěn)妥”就選擇成本法。如果成本法得出的價(jià)值遠(yuǎn)高于市場(chǎng)法且缺乏充分理由，反而可能違反客觀性原則。3.評(píng)估人員應(yīng)：*充分關(guān)注：識(shí)別出該重大關(guān)聯(lián)擔(dān)保事項(xiàng)，并獲取擔(dān)保合同、被擔(dān)保方信息等詳細(xì)資料。*評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)：分析被擔(dān)保方的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估擔(dān)保可能給乙公司帶來(lái)的潛在損失（如被擔(dān)保方破產(chǎn)導(dǎo)致無(wú)法履行擔(dān)保責(zé)任）。*盡職調(diào)查：嘗試獲取關(guān)聯(lián)方資信證明，了解擔(dān)保的具體金額、擔(dān)保期限、擔(dān)保方式（保證、抵押、質(zhì)押）等。*信息披露：在評(píng)估報(bào)告中充分披露該關(guān)聯(lián)擔(dān)保事項(xiàng)的存在、金額、期限、被擔(dān)保方信息以及評(píng)估人員對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)論。說(shuō)明該事項(xiàng)可能對(duì)乙公司償債能力、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性及最終評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生的影響。*考慮影響：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，判斷是否需要調(diào)整評(píng)估假設(shè)或?qū)σ夜镜膬攤芰?、未?lái)收益能力進(jìn)行修正。例如，如果風(fēng)險(xiǎn)較高，可能需要采用較低的折現(xiàn)率或?qū)σ夜緝r(jià)值打個(gè)折扣。4.A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)：*重申評(píng)估原則：首先明確指出評(píng)估報(bào)告是依據(jù)獨(dú)立、客觀、公正的原則，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行的。*解釋評(píng)估過(guò)程：詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估團(tuán)隊(duì)在執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)，已收集了充分的市場(chǎng)信息，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了必要的分析，并討論了市場(chǎng)法和成本法兩種評(píng)估方法的適用性及測(cè)算結(jié)果。*說(shuō)明最終結(jié)論依據(jù)：解釋最終選擇市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果，是因?yàn)樵摲椒ǜ芊从吃撡Y產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，符合資產(chǎn)評(píng)估的基本原則。說(shuō)明成本法結(jié)果雖然更高，但可能偏離市場(chǎng)實(shí)際。*強(qiáng)調(diào)報(bào)告使用限制：提醒報(bào)告使用者注意評(píng)估報(bào)告的使用目的和限制條件，評(píng)估結(jié)論是在特定假設(shè)和前提下得出的。*提供專業(yè)支持：表示愿意就評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方進(jìn)行解釋說(shuō)明，并提供必要的專業(yè)支持。如果第三方認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不合理，可以按照法定程序提出復(fù)核或訴訟，A資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將依法維護(hù)自身權(quán)益，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。案例二1.評(píng)估師李四應(yīng)：*分析比較可比案例：逐一分析案例A、B、C與評(píng)估對(duì)象的差異，包括技術(shù)先進(jìn)性（功能、性能）、市場(chǎng)份額、應(yīng)用領(lǐng)域、授權(quán)范圍、剩余保護(hù)期、交易時(shí)間、交易背景、交易雙方關(guān)系、預(yù)期收益等。*確定調(diào)整因素：針對(duì)每個(gè)可比案例的差異，確定需要調(diào)整的方向和幅度。例如，若案例B的技術(shù)先進(jìn)性略低于評(píng)估對(duì)象，則應(yīng)調(diào)增其交易價(jià)格；若案例B的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，也應(yīng)調(diào)增價(jià)格。交易時(shí)間較早的案例（如案例A）可能需要考慮通貨膨脹和市場(chǎng)趨勢(shì)的調(diào)整。*確定主要可比案例：綜合分析后，選擇一個(gè)或多個(gè)與評(píng)估對(duì)象最為相似的可比案例作為主要比較基準(zhǔn)。在本例中，案例B雖然轉(zhuǎn)讓時(shí)技術(shù)較舊，但如果其他方面（如應(yīng)用領(lǐng)域、授權(quán)范圍）與評(píng)估對(duì)象相似，仍可作為比較對(duì)象，但需重點(diǎn)調(diào)整技術(shù)成熟度因素。*reasonwhyBmightnotbefullyapplicable:BecausethecomparablecaseBwastransferredwhenthetechnologywasinthelaterapplicationstage,itsmarketperformanceandvaluemightnolongerreflectthecurrentvalueofthesubjecttechnologywhichisstillinabetterstageorhasstrongercompetitiveness.Therefore,adjustingthepricebasedoncaseBneedstofullyconsidertheimpactoftechnologicalprogressandmarketcompetition.2.預(yù)計(jì)未來(lái)凈收益的確定依據(jù)：基于丙公司提供的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)趨勢(shì)分析、該技術(shù)對(duì)丙公司貢獻(xiàn)的歷史數(shù)據(jù)分析，結(jié)合對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境、技術(shù)發(fā)展、公司經(jīng)營(yíng)策略變化的預(yù)測(cè)。需要注意收益的可持續(xù)性、穩(wěn)定性。折現(xiàn)率的確定依據(jù)：通常采用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的折現(xiàn)率，可以采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率可選用國(guó)債利率等。風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)需根據(jù)該技術(shù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)更新風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素確定。需要注意折現(xiàn)率的選取應(yīng)具有合理性，并與預(yù)測(cè)收益期間相匹配。注意事項(xiàng)：收益預(yù)測(cè)應(yīng)基于審慎原則，避免過(guò)于樂(lè)觀；折現(xiàn)率的選擇應(yīng)公開(kāi)透明，有充分依據(jù)。研發(fā)投入500萬(wàn)元是否作為依據(jù)：不應(yīng)直接作為計(jì)算未來(lái)凈收益的依據(jù)。研發(fā)投入是歷史成本，屬于沉沒(méi)成本，不應(yīng)影響未來(lái)收益的預(yù)測(cè)。未來(lái)凈收益應(yīng)基于該技術(shù)當(dāng)前及未來(lái)的預(yù)期貢獻(xiàn)能力，而不是過(guò)去的投入金額?？梢栽u(píng)估研發(fā)過(guò)程中形成的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，如果該500萬(wàn)元已包含在專利權(quán)價(jià)值中，則無(wú)需重復(fù)計(jì)算。3.重置成本的確定依據(jù)：根據(jù)評(píng)估師通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)、自行編制預(yù)算等方式，確定重新構(gòu)建或取得與評(píng)估對(duì)象具有同等功能和用途的新資產(chǎn)所需的成本。成新率的確定依據(jù)：根據(jù)評(píng)估對(duì)象的使用年限、實(shí)際磨損情況、維護(hù)保養(yǎng)記錄、技術(shù)淘汰速度等因素綜合確定。成本法是否適合：成本法可能適合，尤其是在技術(shù)新穎、缺乏市場(chǎng)交易案例、未來(lái)收益難以可靠預(yù)測(cè)的情況下，可以作為參考方法。但成本法反映的是資產(chǎn)的“重置成本”而非“市場(chǎng)價(jià)值”或“收益價(jià)值”。對(duì)于能產(chǎn)生穩(wěn)定收益的非專利技術(shù)，收益法通常是更能體現(xiàn)其價(jià)值的方法。如果重置成本過(guò)高，而未來(lái)收益有限，成本法評(píng)估值可能遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)值或收益價(jià)值。因此，成本法不一定適合，需要結(jié)合其他方法進(jìn)行比較和驗(yàn)證。4.評(píng)估師應(yīng)：*強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法選擇：首先說(shuō)明評(píng)估報(bào)告采用了市場(chǎng)法作為主要評(píng)估方法，是因?yàn)樵摲椒ǜ芊从撤菍＠夹g(shù)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，符合資產(chǎn)評(píng)估的客觀性原則。市場(chǎng)法基于替代原則，通過(guò)比較市場(chǎng)交易來(lái)確定價(jià)值。*解釋評(píng)估過(guò)程：說(shuō)明在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估師已對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行了充分收集和分析，并對(duì)可比案例進(jìn)行了必要的調(diào)整。同時(shí)，也運(yùn)用了收益法和成本法進(jìn)行了分析和驗(yàn)證，以增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的可靠性。*說(shuō)明方法局限性：解釋在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，雖然市場(chǎng)法是主要方法，但尋找完全可比的交易案例可能存在難度，任何評(píng)估方法都存在一定的假設(shè)和局限性。評(píng)估結(jié)果是建立在現(xiàn)有信息和合理假設(shè)基礎(chǔ)上的專業(yè)判斷。*重申報(bào)告目的和限制：提醒異議方評(píng)估報(bào)告是為特定目的（如轉(zhuǎn)讓）服務(wù)的，其評(píng)估結(jié)論是在特定假設(shè)和前提下得出的。如果異議方認(rèn)為評(píng)估結(jié)果不合理，可以依據(jù)法律法規(guī)提出異議或?qū)で髲?fù)核、訴訟等途徑。評(píng)估師將依法履行相應(yīng)程序。*保持專業(yè)立場(chǎng)：表明評(píng)估師將堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，拒絕任何形式的壓力，并愿意就評(píng)估報(bào)告內(nèi)容提供專業(yè)解釋。案例三1.破產(chǎn)清算程序中評(píng)估該商業(yè)地產(chǎn)的特殊因素包括：*清算價(jià)值導(dǎo)向：評(píng)估目的是確定資產(chǎn)在強(qiáng)制、非自愿條件下的變現(xiàn)價(jià)值，而非市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值。評(píng)估價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。*時(shí)間限制：清算通常有嚴(yán)格的時(shí)間要求，評(píng)估工作需快速完成，可能影響盡職調(diào)查的深度和廣度。*買方約束：清算資產(chǎn)通常吸引的是注重成本和效率的買方（如法拍買家），其出價(jià)可能較低。*資產(chǎn)狀況：可能存在未完工工程、需要修復(fù)的物業(yè)、或有負(fù)債等，這些都會(huì)影響變現(xiàn)價(jià)值。*法律程序：評(píng)估需符合破產(chǎn)法及相關(guān)司法解釋的要求，評(píng)估報(bào)告需供法院、管理人、債權(quán)人等各方使用。*潛在減值：由于市場(chǎng)環(huán)境不佳和急于變現(xiàn)，資產(chǎn)可能存在減值跡象，需進(jìn)行減值測(cè)試。2.針對(duì)未到期建設(shè)工程合同：*信息披露：必須在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)披露該合同的存在情況，包括合同金額、剩余工期、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、丁公司的履約能力、被施工單位的信息等。*評(píng)估假設(shè)：評(píng)估價(jià)值應(yīng)基于“假設(shè)該合同將按原合同約定履行”或“假設(shè)該合同將不履行（如通過(guò)法律程序解除）且相關(guān)資產(chǎn)/權(quán)益將另行處置”等清晰假設(shè)。最常見(jiàn)的可能是考慮合同解除后的資產(chǎn)價(jià)值。*價(jià)值影響：如果假設(shè)合同不履行，評(píng)估價(jià)值可能需要扣除因合同解除可能產(chǎn)生的費(fèi)用（如違約金、賠償金）或加上合同涉及的工程資產(chǎn)/權(quán)益的價(jià)值。評(píng)估師需要判斷哪種假設(shè)更符合清算情境。3.采用周邊類似商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格信息的局限性：*可比性差異：周邊地塊可能與該地塊在位置、面積、用途、物業(yè)狀況、權(quán)利限制（如該地塊的未到期合同）、區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景等方面存在差異，直接使用交易價(jià)格可能不公允。*市場(chǎng)低谷影響：當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境不佳，交易價(jià)格可能已處于低谷，未必能反映該地塊在正常市場(chǎng)或清算條件下的潛在價(jià)值。