附件三

長禾置業(yè)滸墅關(guān)項(xiàng)目市場調(diào)研報告中原地產(chǎn)蘇州公司SuZhou.11.2012謹(jǐn)呈：長禾置業(yè)市場總體概況第一部分報告提綱市場調(diào)查部分第二部分調(diào)查分析部分第三部分2營銷策略調(diào)查第四部分項(xiàng)目居住環(huán)境調(diào)查及分析第五部分項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊區(qū)域物業(yè)發(fā)展前景預(yù)測第六部分第一部分市場總體概況3宏觀經(jīng)濟(jì)大勢分析項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析4宏觀經(jīng)濟(jì)大勢分析實(shí)施時間頒布單位政策主要內(nèi)容2012-6-5住建部堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)2012-6-19住建部重申將積極配合金融部門、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策2012-7-5央行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房2012-7-7國務(wù)院總理溫家寶堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價反彈2012-7-17國土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖2012-7-19國土部、住建部堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價反彈2012-7-24國務(wù)院下派8個督察組對16個省市的房地產(chǎn)調(diào)控情況進(jìn)行調(diào)研2012-7-31中央政治局下半年仍要堅(jiān)決抑制房價反彈2012-8-24住建部正在密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的政策措施2012-9-24住建部做好防止房價反彈的政策預(yù)案，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策尤其是限購政策的延續(xù)性政府態(tài)度明朗，強(qiáng)化調(diào)控措施，偏緊大勢不變。5樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期樓市調(diào)控任務(wù)、經(jīng)濟(jì)增長壓力需平衡；中央與地方政府進(jìn)入深度博弈期。穩(wěn)健的貨幣政策積極的財政政策中央堅(jiān)持調(diào)控不動搖，保護(hù)剛需地方頻頻微調(diào)試探底線政策主基調(diào)不變，差別化信貸政策定向支持剛需，支持自住性購房需求，引導(dǎo)民生性住房消費(fèi)適度增長。經(jīng)濟(jì)增長壓力樓市調(diào)控決心政府在兩難中繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控基調(diào)不變，但鼓勵自住將成為長期性政策宏觀經(jīng)濟(jì)大勢分析6項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析-地理位置123456高壓線21大陽山33白鶴山4規(guī)劃河道規(guī)劃道路5工廠6項(xiàng)目位于高新區(qū)北部，滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)嵩山路南、石林路西，毗鄰大陽山國家森林公園。地塊四至：地塊西側(cè)緊鄰大陽山國家森林公園，自然生態(tài)優(yōu)勢明顯；但北側(cè)有多家工廠，西南側(cè)有墓地，三面環(huán)繞高壓線，存在不利因素。7項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析-自然環(huán)境山體植被以針闊混交風(fēng)景林為主，選擇組合配置生態(tài)景觀價值高的樹種，采用先進(jìn)造林技術(shù)，促進(jìn)生態(tài)高效、景觀優(yōu)美的森林植物群落的恢復(fù)。大陽山地處蘇州高新區(qū)中部，西瀕風(fēng)光旖旎的太湖，東距蘇州古城16公里，公園總占地面積1029.8公頃，森林覆蓋率達(dá)88.76％，是蘇州城市一處重要的“綠肺”。主要山體包括雞籠山、大荒山、鳳凰山、觀山、火燒山、青山、陽山等。被批準(zhǔn)為國家級森林公園。大陽山自然資源：大陽山國家森林公園，是占地1千萬平米的蘇州“城市綠肺”。8地理位置交通便捷與312國道、滬寧高速、京杭大運(yùn)河相臨。距離蘇州火車站、長途汽車北站20分鐘左右車程。距離上海虹橋機(jī)場1小時左右的車程。距蘇州市中心30分鐘左右、新區(qū)20分鐘左右。坐落于蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地近150畝，總建筑面積25000平方米，依山而建，自然環(huán)境絕佳，毗鄰著名的樹山風(fēng)景區(qū)，在白馬澗風(fēng)景區(qū)附近，在太湖濕地公園附近。

陽山溫泉自然資源：陽山溫泉，是以陽山溫泉山莊為代表的地質(zhì)真溫泉。已在蘇州、上海擁有一定的市場知名度。項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析-自然環(huán)境9項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析-區(qū)域人文環(huán)境素有“吳之鎮(zhèn)”美譽(yù)的陽山，算得上是滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)地域文化的源泉。規(guī)劃中的“一堤、二園”的建設(shè)，包括恢復(fù)重建董公堤；打造文昌公園風(fēng)景區(qū)；打造蠶桑遺址公園。陽山山頂有秦始皇射箭的箭闕峰，箭闕峰下有朱元璋帶兵操練的五百畝練兵場，尤其是大石山塢中的大石山更是峰涌疊翠，蘇州城內(nèi)的世界文化遺產(chǎn)環(huán)秀山莊的母本就是大石山。人文景觀人文價值：自春秋時期就開始有記載，無數(shù)文人墨客在此留下墨寶；神剎古寺歷經(jīng)歲月，為其增添了更多的人文氣息。10項(xiàng)目所在區(qū)域概況分析-交通狀況有軌電車1號線：預(yù)計今年年底開工建設(shè)，1號線自生態(tài)城起步區(qū)，經(jīng)龍安路、太湖大道、建林路、華山路、湘江路、何山路、珠江路、金山路，至蘇州樂園站，線路總長18.8公里，與軌道交通1號線和3號線實(shí)現(xiàn)無縫對接。陽山隧道：按城市主干道、雙向六車道設(shè)計，線路西起普陀山路與天佑路交叉口，向東跨過繞城高速后，穿越陽山，與鴻禧路對接，建成后是蘇州最長山體隧道。

有軌電車1號線陽山隧道太湖大道西繞城★本案●城際新區(qū)站往市區(qū)往蘇州樂園交通配套：外聯(lián)內(nèi)通，四通八達(dá)。高鐵、有軌電車、陽山隧道、太湖大道等多重立體化交通系統(tǒng)，構(gòu)建全新的交通格局。第二部分市場調(diào)查部分11項(xiàng)目一級輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤調(diào)查項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤調(diào)查與項(xiàng)目有相關(guān)可比價值樓盤調(diào)研區(qū)域在建項(xiàng)目調(diào)研

12項(xiàng)目一級輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤調(diào)查滸墅關(guān)板塊：板塊成熟度較高，內(nèi)部配套日益完善，是新區(qū)客戶置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，普通住宅項(xiàng)目居多。區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）銷售均價（元/㎡）滸墅關(guān)板塊梧桐墅別墅、小高層130、1399300朗香郡多層、小高層96-2409500上河郡別墅、小高層小高層：132-155別墅：215-249小高層：8000-8500別墅：11000-13000（售罄）藍(lán)山郡多層、小高層、高層89-1268500-10000（尾房）惠澤云錦城別墅、高層、小高層89-136高層6700多層8700閩信名筑別墅313-475350-700萬元從在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型來看，普通住宅居多，純別墅項(xiàng)目僅一個，是本案公寓產(chǎn)品重點(diǎn)競爭板塊。從售價格來看，均價在8000-9500元/平米，別墅均價11000-13000元/平米。從產(chǎn)品面積段來看，住宅普遍在80-120平米之間，別墅主力面積段200-300㎡。13旭輝上河郡：復(fù)合型低密度社區(qū)，外部配套好，內(nèi)部景觀優(yōu)，性價比高?；厩闆r介紹總建面32萬方容積率1.37綠化率40%地理位置長江路北興賢路與文昌路交界別墅類型聯(lián)排、雙拼、疊加建筑風(fēng)格現(xiàn)代典雅內(nèi)部配套縱橫雙景觀主軸，南向面水推廣形象內(nèi)外部景觀及高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)營銷活動：1、產(chǎn)品推薦會擴(kuò)大項(xiàng)目影響力2、開盤前期預(yù)約登記蓄客銷售情況：2012年月均成交44套公寓均價：8000-8500；別墅：售罄；主力戶型：132-155㎡打造亮點(diǎn)：現(xiàn)代典雅風(fēng)格，低密度社區(qū)在售6、7、8三幢樓，戶型面積為132-155平米，均價8500；另有少量120平米房源清盤中，剩余6套左右。項(xiàng)目一級輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤調(diào)查14項(xiàng)目一級輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤調(diào)查梧桐墅：其公寓+別墅的組合式物業(yè)類型與本案相似，依托外部公園景觀打造高端形象?；厩闆r介紹總建面7.3萬方容積率1.0綠化率45%地理位置新區(qū)鴻禧路2號（大白蕩公園內(nèi)）產(chǎn)品類型小高層、別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約內(nèi)部配套景觀組團(tuán)，大白蕩公園推廣形象公園內(nèi)，低密度豪華居住區(qū)銷售情況：近2個月成交5套公寓均價：9300元/㎡；別墅：未公開；主力戶型：公寓130㎡，139㎡；打造亮點(diǎn)：一梯兩戶，精裝（精裝標(biāo)準(zhǔn)2000）梧桐墅公寓均價9300元/平米，精裝電梯洋房主力面積約130平和139平米；目前有如下優(yōu)惠：，購房享97折優(yōu)惠，更送8萬地下車位。15新創(chuàng)大河山（悅山墅）：小面積段、低總價、養(yǎng)老地產(chǎn)，依托天平山自然景觀打造城市“山景別墅”，吸引客戶。基本情況介紹總建面9.5萬方容積率0.8綠化率35%地理位置新區(qū)湘江路與何山路交叉口別墅類型聯(lián)排、雙拼、洋房建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格內(nèi)部配套純住宅社區(qū)，無商業(yè)配套推廣形象借山水之境，載榮譽(yù)前行銷售情況：未正式開盤，內(nèi)部認(rèn)購中主力戶型：聯(lián)排220-290打造亮點(diǎn)：依托山景資源打造的純低密度社區(qū)；客戶來源：以新區(qū)核心區(qū)為主；打造亮點(diǎn)：外部山景及內(nèi)部水景。新創(chuàng)悅山墅，為新創(chuàng)大河山二期，產(chǎn)品類型為聯(lián)排別墅。主推聯(lián)排LA1b/LZ1b戶型。聯(lián)排LA1b戶型地上面積約192.23㎡，地下面積約94.02㎡，總面積286.25㎡；聯(lián)排LZ1b戶型，地上面積約216.77㎡，地下面積約101.45㎡，總面積約318.22㎡。目前有111套別墅待推。項(xiàng)目一級輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤調(diào)查16項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤調(diào)查金閶新城板塊：板塊內(nèi)競爭壓力大，主要供應(yīng)低價段產(chǎn)品，成交情況良好。區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）銷售均價（元/㎡）金閶新城板塊南山金城1958多層、小高層、高層花園洋房高層80-90花園洋房86-140高層8000花園洋房10000萬科金色里程小高層、高層90-12210000中海御景灣小高層、高層公寓：90-1408600中心城區(qū)三個（平江、滄浪、金閶)新城板塊之一，該板塊以剛需型產(chǎn)品為主；主力面積90-122㎡，其中80-95㎡供應(yīng)量約占八成；由于三個項(xiàng)目位置相近，產(chǎn)品類似，客戶爭奪激烈，價格一度保持在8000-10000元/㎡；從供應(yīng)產(chǎn)品及價格段上來看，該板塊將嚴(yán)重分流本案首置型客戶。17中海御景灣：憑借其品牌（建筑、物管）優(yōu)勢，實(shí)行低價走量的營銷策略，另外其主力面積（90㎡）迎合了當(dāng)前市場需求，去化速度快。基本情況介紹總建面40萬方容積率2.0綠化率37%地理位置金閶區(qū)虎殿路與藕前路交叉口產(chǎn)品類型小高層、高層建筑風(fēng)格Artdeco內(nèi)部配套東南角幼兒園銷售情況：月均去化170套公寓均價：8600；主力戶型：90㎡打造亮點(diǎn)：建筑品質(zhì)，中海品牌，中海物業(yè)90㎡主臥次臥+1推廣形象規(guī)模大盤，低總價高品質(zhì)社區(qū)在售22#、23#、24#、25#樓，面積90-140平米不等。目前買房可享以下優(yōu)惠：90-110小戶型優(yōu)惠18000，130-140大戶型優(yōu)惠23000，另外準(zhǔn)時簽約，額外優(yōu)惠5000元。項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤調(diào)查18萬科金色里程：大品牌開發(fā)商，物業(yè)好，服務(wù)好，90㎡-122㎡精裝學(xué)區(qū)三房成市場主流產(chǎn)品，低總價吸引客戶?；厩闆r介紹總建面25.5萬方容積率2.5綠化率40%地理位置金閶城北路（富強(qiáng)路）與學(xué)前路交匯處產(chǎn)品類型高層建筑風(fēng)格新古典主義內(nèi)部配套大綠地面積和中央景觀軸銷售情況：月均去化59套公寓均價：10000；主力戶型：90-122㎡打造亮點(diǎn)：精裝樓盤，萬科品牌，萬科服務(wù)推廣形象高端精裝公寓目前在售精裝修5號樓，有90㎡與122㎡兩種戶型，一房一價。項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤調(diào)查19項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤調(diào)查科技城板塊：與本案所在陽東新城板塊一樣，該板塊是高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的新興板塊，板塊內(nèi)自然環(huán)境好，規(guī)劃起點(diǎn)高，是未來科技、人文的重點(diǎn)發(fā)展地。區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）銷售均價（元/㎡）科技城板塊TOP未來別墅、小高層322-512待定MAX未來高層、小高層82-1389000永新秀郡低層、高層、聯(lián)排、雙拼公寓：88-138別墅：210-380公寓：8300別墅：10000-11000水岸年華高層80-9011月開盤萬科新都會聯(lián)排、雙拼、洋房聯(lián)排：280-380洋房：115聯(lián)排：380-660洋房：12000-13000清山慧谷聯(lián)排、獨(dú)棟、合院聯(lián)排：260-350合院：400聯(lián)排：360-450合院：700-800該板塊產(chǎn)品以別墅居多，是本案別墅產(chǎn)品重點(diǎn)競爭板塊。從在售項(xiàng)目產(chǎn)品面積來看，別墅面積一般都在300平米左右聯(lián)排為主，大面積獨(dú)棟較少。從在售項(xiàng)目價格來看，普通住宅均價8000-9000元/平米之間，別墅總價較低，主力價格段350-500萬左右。20萬科新都會：臨近自然水景的低價段別墅，憑借開發(fā)商品牌和科技城規(guī)劃打造賣點(diǎn)，但目前區(qū)域配套不完善?；厩闆r介紹總建面14.3萬方容積率0.87綠化率30%地理位置新區(qū)科技城太湖大道旁產(chǎn)品類型別墅、多層、小高層建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格內(nèi)部配套無推廣形象水景別墅，新城核心銷售情況：10月推出寬景洋房，去化20套；主力戶型：聯(lián)排280-380㎡，洋房115㎡；打造亮點(diǎn)：水岸社區(qū)，規(guī)劃新城核心；客戶來源：以新區(qū)客戶為主；在售聯(lián)排及雙拼別墅，聯(lián)排總價380-660萬/套，戶型面積為280-380平米，目前房源剩余不多，萬科新都會已加推115㎡寬景洋房。與項(xiàng)目有相關(guān)可比價值樓盤調(diào)查21旭輝華庭：區(qū)域配套相對成熟，項(xiàng)目交通便利，東臨千年姑蘇的古運(yùn)河，內(nèi)附運(yùn)河景觀帶，景觀優(yōu)勢明顯，綠化率高。基本情況介紹總建面5.5萬方容積率2.45綠化率37%地理位置吳中蘇街8號（靠近海關(guān)大樓）產(chǎn)品類型高層建筑風(fēng)格新古典主義內(nèi)部配套上河郡商業(yè)街推廣形象優(yōu)+生活倡導(dǎo)者銷售情況：待售；主力戶型：高層76-90㎡；打造亮點(diǎn)：公園里的家客戶來源：以新區(qū)客戶為主；主要產(chǎn)品為高層，主力戶型有A戶型76平米、B1戶型90平米、B2戶型90平米、C戶型115平米、D戶型133平米，初步定于12月份開盤。與項(xiàng)目有相關(guān)可比價值樓盤調(diào)查22重點(diǎn)項(xiàng)目解析小結(jié)：1、競爭個案除上河郡外，其余體量都相對較小，產(chǎn)品類型相對單一，沒有形成強(qiáng)有力的市場影響力與號召力；2、項(xiàng)目特色化與結(jié)構(gòu)多樣化，相對較弱，公寓與別墅價格都為中低檔，周邊商業(yè)與生活配套相對較差，區(qū)域發(fā)展有待日漸成熟；3、以首置和首改為主力客群，客戶地緣性特征明顯，受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工廠、產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大，各區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目之間對客戶資源爭奪激烈；4、除個別剛需項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目營銷推廣隨市場波動不明顯，推廣及價格策略效果不顯著；第三部分調(diào)查分析部分23區(qū)域物業(yè)價格、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積分析典型物業(yè)園林綠化規(guī)劃調(diào)查分析典型物業(yè)小區(qū)配套規(guī)劃調(diào)查分析典型物業(yè)建筑風(fēng)格、會所調(diào)查分析

項(xiàng)目一級輻射區(qū)內(nèi)供應(yīng)量分析項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤供應(yīng)量分析與項(xiàng)目有相關(guān)可比價值樓盤供應(yīng)量調(diào)查分析區(qū)域在建項(xiàng)目供應(yīng)量調(diào)查分析24項(xiàng)目一級輻射區(qū)內(nèi)供應(yīng)量分析項(xiàng)目總建面（㎡）已獲預(yù)售量（㎡）未獲預(yù)售量（㎡）梧桐墅11682352658.9364164.07旭輝朗香郡78778787780旭輝上河郡322275259374.1162900.89藍(lán)山郡60597.8460597.840云錦城190000152149.6337850.37閩信名筑57348.6657348.660區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目朗香郡、藍(lán)山郡和閩信名筑以全部推出。梧桐墅成交情況遭遇瓶頸，至今只去化5套，還有6萬方未推出。上河郡本身體量較大，已推25萬方，剩余6萬方。云錦城銷售時間比較長，僅剩3萬方未推。板塊內(nèi)，剩余總體量近17萬方。25項(xiàng)目邊緣區(qū)域在售樓盤供應(yīng)量分析項(xiàng)目總建面（㎡）已獲預(yù)售量（㎡）未獲預(yù)售量（㎡）南山金城1958332105325172.386932.62萬科金色里程25449286978.25167513.75中海御景灣400000228501.38171498.62邊緣區(qū)域界定為金閶新城板塊，目前在售為南山金城1958、萬科金色里程、中海御景灣。南山金城1958剩余量體較少，對本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。萬科金色里程與中海御景灣剩余量體較多，將成為本項(xiàng)目重點(diǎn)的邊緣競爭項(xiàng)目。26與項(xiàng)目有相關(guān)可比價值樓盤供應(yīng)量調(diào)查分析項(xiàng)目總建面（㎡）已獲預(yù)售量（㎡）未獲預(yù)售量（㎡）萬科新都2472929.76萬科新都會，作為本案的重要參考項(xiàng)目，目前未推體量達(dá)到7萬余方。但公寓體量有限，別墅剩余較多，將對本案的別墅產(chǎn)品未來推盤節(jié)奏產(chǎn)生影響。區(qū)域在建項(xiàng)目供應(yīng)量調(diào)查分析項(xiàng)目總建面（㎡）已獲預(yù)售量（㎡）未獲預(yù)售量（㎡）旭輝華庭285906.27

0285906.27旭輝華庭，作為區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前處于待售狀態(tài)，總體量近30萬方，以小面積、低總價的剛需型產(chǎn)品為主，對本項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品存在一定影響。27區(qū)域物業(yè)價格、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積分析梧桐墅旭輝朗香郡旭輝上河郡藍(lán)山郡云錦城閩信名筑戶型結(jié)構(gòu)：3室2廳2衛(wèi)面積：139㎡保證室內(nèi)的隱秘性。兩房朝南，采光效果極佳，一室朝北?？蛷d連接陽臺，功能性強(qiáng)。餐廳和客廳相連，但是又分區(qū)明顯。廚房開放式設(shè)計，無死角設(shè)計，充分利用空間戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)面積：96㎡進(jìn)門首先是花園露臺，兩朝南房間，南北通透的設(shè)計，客廳與餐廳連在一起的設(shè)計更好的利用了空間。戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)面積：88㎡經(jīng)濟(jì)型房源88㎡的戶型贈送空中花園，主臥朝南，大飄窗設(shè)計，客廳與陽臺連接，更好的利用空間。戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)面積：90㎡2房變3房的現(xiàn)代居家品質(zhì)；多用的空中花園、舒適的客廳生活陽臺，綠意盎然，心胸自然開闊；朝南主臥空間開闊，超大飄窗親和自然；明廚衛(wèi)設(shè)計，空間多面采光，每一處都充斥著清新和光亮。戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)面積：89㎡型方正緊湊，入戶花園，花園可改成臥室或書房；南北通透，客廳帶陽臺，雙臥帶飄窗設(shè)計；廚房方正，操作流線合理，經(jīng)典明廚明衛(wèi)；廳之間顯得有些局促，入門處面積有些浪費(fèi)。戶型結(jié)構(gòu)：5室4廳3衛(wèi)面積：327㎡布局上充分考究，將主人房設(shè)置在一個相對私密的樓層，書房、衛(wèi)生間、更衣室等設(shè)置完善齊備。公寓價格：9300元/㎡公寓價格：9200元/㎡公寓價格：8000-8500元/㎡別墅已售罄公寓價格：8500元/㎡公寓均價：6500元/㎡別墅：320-650萬28典型物業(yè)園林綠化規(guī)劃調(diào)查分析狀態(tài)項(xiàng)目小區(qū)園林綠化規(guī)劃在售梧桐墅依托40萬方大白蕩生態(tài)公園而建，在設(shè)計中充分考慮公園價值，引景入園；沿公園設(shè)計101套法式獨(dú)棟別墅+14棟景觀小高層，讓梧桐公館仿若種在大白蕩生態(tài)公園里，另一側(cè)通過300余米旖旎景觀綠化帶隔阻一切喧囂與紛擾。如此純粹的規(guī)劃是非常稀有的，大手筆和高品質(zhì)不經(jīng)意間就已然彰顯而出。旭輝朗香郡旭輝朗香郡以地中海沿岸城市--美麗的托斯卡納為原型營造了蘇州地中海風(fēng)情社區(qū)。以原汁原味的地中海風(fēng)情為理念，從里到外、從低到高、從淺草到灌木，再到大喬木，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)最高景觀標(biāo)準(zhǔn)--五重景觀體系，營造出了純粹的托斯卡納風(fēng)情社區(qū)。旭輝上河郡地處運(yùn)河龍脈，近享中心繁華，外擁公園之景，內(nèi)賞驚艷園林，綠化率約40%藍(lán)山郡引進(jìn)意大利建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代工藝打造出意式新古典主義建筑風(fēng)格和生活氛圍，小區(qū)內(nèi)綠化由大的中央景觀帶和多處景觀小品組成。云錦城中式風(fēng)格的設(shè)計，緊鄰新區(qū)50萬方大白蕩生態(tài)濕地公園，空氣清新，風(fēng)景秀麗。閩信名筑依大白蕩城市生態(tài)公園而建，是新區(qū)首席生態(tài)低密度親水純別墅社區(qū)，采用三大院落，四個半島嶼，七大景觀群的設(shè)計。三大院落：在院落式住宅內(nèi)，組團(tuán)外圍采用實(shí)墻，而組團(tuán)內(nèi)部采用虛墻，綠篇作為隔斷，使幾戶住宅共享有一個半開放的公共庭園，而每戶都有私密的內(nèi)院，也有半私密的共享庭園和入戶花園。四個半島嶼：項(xiàng)目依大白蕩城市生態(tài)公園而建，在其原有規(guī)劃上，利用四個島嶼和一個半島的關(guān)系，進(jìn)行閩信·名筑的規(guī)劃設(shè)計，盡量讓其與大白蕩公園融為一體。29典型物業(yè)小區(qū)配套規(guī)劃調(diào)查分析狀態(tài)項(xiàng)目小區(qū)配套規(guī)劃在售梧桐墅依托40萬方大白蕩生態(tài)公園而建，在設(shè)計中充分考慮公園價值引景入園；沿公園設(shè)計101套法式獨(dú)棟別墅+14棟景觀小高層，讓梧桐公館仿若種在大白蕩生態(tài)公園里，另一側(cè)通過300余米旖旎景觀綠化帶隔阻一切喧囂與紛擾。旭輝朗香郡目里面設(shè)有1000㎡的高級會所，包含了大型室外游泳池。會所里面設(shè)有咖啡廳、桌球室、家庭影視廳、健身房、棋牌室等等。周邊建設(shè)有陽山實(shí)驗(yàn)學(xué)校(幼兒園、小、中學(xué))、新滸學(xué)校、及省重點(diǎn)高中吳縣中學(xué)；周邊農(nóng)貿(mào)市場，文昌閣公園，陽山、樹山景區(qū)以及大潤發(fā)超市、華潤萬家、惠豐商業(yè)街、新滸商業(yè)街等生活配套一應(yīng)俱全。旭輝上河郡東臨京杭大運(yùn)河及400年歷史文化底蘊(yùn)-文昌閣，距離大潤發(fā)超市只有20米，距城際鐵路高新區(qū)站僅要3分鐘車程；旭輝上河郡分為3個區(qū)域；北區(qū)，南區(qū)以11層小高層住宅為主；中區(qū)以3層雙拼別墅和疊加為主；形成高低錯落有致的建筑布局與中間商業(yè)街充分融合。完全具備“地處運(yùn)河龍脈，近享中心繁華，外擁公園之景，內(nèi)賞驚艷園林”的大城風(fēng)范。藍(lán)山郡朗地藍(lán)山郡可盡享便利的生活配套：大潤發(fā)超市，易賣盛，華潤萬家、惠豐商業(yè)廣場，項(xiàng)目旁邊就是農(nóng)貿(mào)市場、郵局，醫(yī)院(第七人民醫(yī)院)，銀行(交通銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行)通信營業(yè)廳，陽山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、吳縣中學(xué)、文昌中學(xué)、新區(qū)外國語學(xué)校附屬實(shí)驗(yàn)幼兒園；小區(qū)施行人車分流，主入口設(shè)在金燈街，進(jìn)門就是大的景觀帶，小區(qū)內(nèi)綠化由大的中央景觀帶和多處景觀小品組成，周邊路面通暢。東側(cè)是主干道文昌路，直接長江路通新區(qū)CBD，北側(cè)則有興賢路連接滸關(guān)中心生活區(qū)，僅有約2分鐘左右車程。云錦城周邊有綠寶廣場，麥德龍超市，水產(chǎn)城；毗鄰小學(xué)，社區(qū)自攜3000平米幼兒園、3000平米商業(yè)；大白蕩生態(tài)公園中有6000㎡商業(yè)設(shè)施；北環(huán)西延直達(dá)小區(qū)，有數(shù)條新區(qū)主干線鏈接惠澤云錦城與市區(qū)，15分鐘可到312國道、滬寧高速與蘇州環(huán)線高架道路，項(xiàng)目規(guī)劃建成后，將設(shè)有公交車站，方便公共交通生活。閩信名筑緊鄰大白蕩城市生態(tài)公園，邀請華新國際專業(yè)物業(yè)管理，一系列智能化系統(tǒng)。專設(shè)約1100㎡大型會所擬規(guī)劃健身房、棋牌室、咖啡廳、圖書館、屋頂游泳池等專屬休閑設(shè)施。在項(xiàng)目總體規(guī)劃上，采用三大院落，四個半島嶼，七大景觀群的設(shè)計。30典型物業(yè)建筑風(fēng)格、會所調(diào)查分析梧桐墅旭輝朗香郡旭輝上河郡藍(lán)山郡云錦城閩信名筑別墅：法式公寓：現(xiàn)代簡約地中海風(fēng)格現(xiàn)代典雅意大利托斯卡納風(fēng)格中式中式項(xiàng)目內(nèi)置會所，在建中朗香郡里面設(shè)有1000㎡的高級會所規(guī)劃2.8萬方商業(yè)用地項(xiàng)目規(guī)劃多功能會所、雙語幼兒園有一個600㎡功能豐富的會所無會所約1100㎡的會所風(fēng)格會所第四部分營銷策略調(diào)查31區(qū)域樓盤綜合營銷策略調(diào)查區(qū)域典型樓盤營銷策略調(diào)查32區(qū)域樓盤綜合營銷策略調(diào)查戶外歡樂看房燒烤暑假DIY民俗廟會事件以節(jié)假日為契機(jī)，系列看房活動強(qiáng)勢爆破實(shí)景展示，精致綠色生活，情感體驗(yàn)式營銷各個擊破報紙浪漫與幸福小提琴開場浪漫圣誕夜戶外+報廣+重點(diǎn)事件，線上渠道全面轟炸活動營銷理念，圍繞目標(biāo)客群的精神訴求，滿足其對生活態(tài)度的綠色倡導(dǎo)33戶外+報廣+重點(diǎn)事件，線上渠道全