在建工程抵押法律問題的多維度剖析與實務(wù)探究一、引言1.1研究背景與意義隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項目的啟動到竣工交付，需要大量的資金投入。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著資金短缺的問題，為了滿足項目建設(shè)的資金需求，在建工程抵押作為一種重要的融資手段應(yīng)運(yùn)而生。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款在銀行信貸總量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要方式，甚至成了開發(fā)貸款流程中的必然環(huán)節(jié)。這一抵押形式因具有良好的加快資金流動和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展金融業(yè)務(wù)的需要的同時，又可解決開發(fā)商擴(kuò)建融資的需求，從而在實踐中運(yùn)用較多，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了一定作用。然而，由于在建工程抵押涉及到諸多復(fù)雜的法律關(guān)系和環(huán)節(jié)，如抵押合同的簽訂、抵押物的范圍界定、抵押登記的辦理、抵押權(quán)的實現(xiàn)等，而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對于在建工程抵押的規(guī)定尚不完善，存在一些模糊地帶和空白之處，這就導(dǎo)致在實踐中容易引發(fā)各種法律糾紛和風(fēng)險。例如，在一些案例中，由于對在建工程抵押的范圍理解不一致，導(dǎo)致銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時遇到困難；在另一些案例中，由于抵押登記手續(xù)不完備，使得抵押權(quán)的效力受到質(zhì)疑，從而影響了債權(quán)人的合法權(quán)益。研究在建工程抵押的法律問題具有重要的現(xiàn)實意義，能夠為解決實踐中的法律糾紛提供理論支持和法律依據(jù)。通過對在建工程抵押相關(guān)法律問題的深入研究，可以明確各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范抵押行為，當(dāng)出現(xiàn)糾紛時，法院和仲裁機(jī)構(gòu)能夠依據(jù)明確的法律規(guī)則和理論依據(jù)進(jìn)行裁決，從而提高糾紛解決的效率和公正性，維護(hù)市場秩序的穩(wěn)定。完善在建工程抵押的法律體系，補(bǔ)充和細(xì)化現(xiàn)有法律規(guī)定中的不足和空白，有助于推動我國房地產(chǎn)抵押法律制度的發(fā)展和完善，使其更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國內(nèi)，眾多學(xué)者和法律實務(wù)工作者圍繞在建工程抵押展開了豐富的研究。從概念和性質(zhì)層面來看，學(xué)者們普遍依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，對在建工程抵押的內(nèi)涵進(jìn)行剖析，明確其是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入資產(chǎn)，為獲取繼續(xù)建造資金貸款而設(shè)定的抵押行為。在與其他抵押形式的比較上，如與預(yù)購商品房抵押、一般不動產(chǎn)抵押的關(guān)系辨析，有學(xué)者指出預(yù)購商品房抵押的標(biāo)的物是對預(yù)購商品房所有權(quán)的期待權(quán)，而在建工程抵押的抵押物是正在建造中的工程及其占用土地使用權(quán)；在建工程抵押與一般不動產(chǎn)抵押相比，抵押物處于未完成狀態(tài)，價值和形態(tài)具有不確定性。在法律規(guī)定和制度層面，國內(nèi)研究梳理了從《擔(dān)保法》到《物權(quán)法》再到《民法典》及其相關(guān)司法解釋中關(guān)于在建工程抵押的規(guī)定演變，揭示了法律對在建工程抵押從模糊到逐漸明確的過程。學(xué)者們還關(guān)注到不同地區(qū)的地方法規(guī)和政策在在建工程抵押執(zhí)行上的差異，例如部分地區(qū)對在建工程抵押范圍、登記流程等的細(xì)化規(guī)定。在抵押權(quán)設(shè)定的法律問題研究中，對抵押期限，有學(xué)者認(rèn)為目前法律未明確規(guī)定在建工程抵押期限的起止時間，導(dǎo)致實踐中容易出現(xiàn)爭議，應(yīng)借鑒其他國家經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，明確合理的抵押期限界定方式；在抵押價值認(rèn)定方面，分析了成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法在在建工程抵押價值評估中的應(yīng)用及存在的問題，提出應(yīng)完善評估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高評估的準(zhǔn)確性和公正性。對于在建工程抵押登記，國內(nèi)研究聚焦于登記的性質(zhì)、程序和效力等問題。在登記性質(zhì)上，存在是一般抵押權(quán)登記還是預(yù)告登記的爭議，部分學(xué)者通過對《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等法律法規(guī)的解讀，認(rèn)為在建工程抵押登記應(yīng)是一般抵押權(quán)登記，以更好地保護(hù)抵押權(quán)人的利益；在登記程序上，研究了辦理登記所需材料、登記機(jī)關(guān)的職責(zé)等，指出當(dāng)前登記程序中存在的繁瑣、不規(guī)范等問題，并提出簡化和規(guī)范登記程序的建議；在登記效力方面，探討了登記對抵押權(quán)設(shè)立、對抗第三人等的影響。在國外，不同國家基于自身的法律體系和房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，對在建工程抵押有著不同的立法和實踐。在德國，其抵押制度注重抵押權(quán)的流通性，流通抵押制度允許抵押權(quán)在市場上自由流轉(zhuǎn)，對于在建工程抵押，通過完善的不動產(chǎn)登記制度和公示公信原則，保障抵押權(quán)的效力和交易安全。日本則采用財團(tuán)抵押制度，將在建工程及其相關(guān)的土地使用權(quán)、機(jī)械設(shè)備等視為一個整體財團(tuán)進(jìn)行抵押，這種制度能夠充分發(fā)揮在建工程的融資功能，但對財團(tuán)的組成和評估有嚴(yán)格要求。英美法系國家，如美國，通過衡平法和普通法的結(jié)合，對在建工程抵押進(jìn)行規(guī)范，注重合同的約定和當(dāng)事人的意思自治，同時強(qiáng)調(diào)對債權(quán)人利益的保護(hù)。當(dāng)前研究雖取得了豐碩成果，但仍存在不足與空白。一方面，在法律規(guī)定的細(xì)化和統(tǒng)一方面，雖然現(xiàn)有法律對在建工程抵押有了基本規(guī)定，但在具體操作層面，如抵押范圍的精確界定、不同地區(qū)法律執(zhí)行的協(xié)調(diào)統(tǒng)一等，還存在模糊和不一致之處，缺乏系統(tǒng)且明確的規(guī)范，導(dǎo)致實踐中容易引發(fā)爭議。另一方面，在新興問題和交叉領(lǐng)域研究上存在欠缺，隨著房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新發(fā)展，如房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與在建工程抵押的結(jié)合、綠色建筑項目中的在建工程抵押等，相關(guān)法律問題研究較少；在跨學(xué)科研究方面，將法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程學(xué)等學(xué)科結(jié)合，綜合分析在建工程抵押中的成本效益、工程風(fēng)險與法律責(zé)任等問題的研究還較為薄弱。本研究將針對這些不足與空白，深入剖析在建工程抵押的法律問題，以期為完善相關(guān)法律制度和解決實踐糾紛提供有益參考。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本研究將綜合運(yùn)用多種研究方法，力求全面、深入地剖析在建工程抵押的法律問題。案例分析法是本研究的重要方法之一。通過收集、整理和分析大量真實的在建工程抵押糾紛案例，如[具體案例名稱1]中關(guān)于在建工程抵押范圍界定引發(fā)的爭議，以及[具體案例名稱2]中因抵押登記手續(xù)瑕疵導(dǎo)致抵押權(quán)效力認(rèn)定的糾紛等。從這些實際案例出發(fā)，深入探究在建工程抵押在實踐中出現(xiàn)的各種法律問題，分析法院的裁判思路和依據(jù)，從而揭示法律規(guī)定在實際應(yīng)用中的難點(diǎn)和爭議點(diǎn)，為理論研究提供實踐基礎(chǔ)。文獻(xiàn)研究法也是不可或缺的。廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于在建工程抵押的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、法律法規(guī)、政策文件以及行業(yè)報告等文獻(xiàn)資料。梳理國內(nèi)外學(xué)者對在建工程抵押相關(guān)問題的研究成果，了解不同觀點(diǎn)和理論；同時，對我國現(xiàn)行的《民法典》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)中關(guān)于在建工程抵押的規(guī)定進(jìn)行系統(tǒng)解讀，明確法律規(guī)范的內(nèi)涵和適用范圍，為研究提供堅實的理論支撐。比較分析法同樣具有重要意義。對不同國家和地區(qū)關(guān)于在建工程抵押的立法模式、制度設(shè)計和實踐操作進(jìn)行比較研究。例如，對比德國的流通抵押制度、日本的財團(tuán)抵押制度與我國在建工程抵押制度在抵押物范圍、抵押權(quán)設(shè)立、實現(xiàn)方式等方面的差異，分析其各自的優(yōu)勢和不足，從中汲取有益經(jīng)驗，為完善我國在建工程抵押法律制度提供參考。本研究在研究視角和內(nèi)容上具有一定的創(chuàng)新點(diǎn)。在研究視角方面，打破傳統(tǒng)單一的法學(xué)研究視角，將法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程學(xué)等多學(xué)科知識相結(jié)合。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析在建工程抵押對房地產(chǎn)市場資金流動、資源配置的影響；從工程學(xué)角度考慮在建工程的建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險等因素對抵押權(quán)的影響，從而實現(xiàn)對在建工程抵押法律問題的多維度分析，拓寬研究視野。在研究內(nèi)容上，聚焦于當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中的新興問題和交叉領(lǐng)域。深入探討房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與在建工程抵押結(jié)合所產(chǎn)生的法律問題，如REITs模式下在建工程抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移、分割與收益分配等；研究綠色建筑項目中的在建工程抵押，分析綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)對抵押價值評估、抵押權(quán)實現(xiàn)的特殊要求，填補(bǔ)相關(guān)領(lǐng)域研究的空白，為解決實踐中的新問題提供創(chuàng)新性的法律建議。二、在建工程抵押的基本理論2.1在建工程抵押的概念與特征2.1.1概念界定在建工程抵押在我國法律體系中有明確的規(guī)定與內(nèi)涵?！吨腥A人民共和國民法典》第三百九十五條明確指出，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押。這從基本法律層面肯定了在建工程抵押的合法性。建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條對在建工程抵押作出了更為細(xì)致的定義：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！睆倪@一定義中可以看出，在建工程抵押包含以下幾個關(guān)鍵要素：抵押人需為獲取在建工程繼續(xù)建造所需資金的貸款而設(shè)定抵押，這明確了抵押的目的是為在建工程建設(shè)籌集資金；抵押人必須以合法方式取得土地使用權(quán)，這是抵押的基礎(chǔ)條件之一，確保土地來源的合法性和有效性；抵押的標(biāo)的物不僅包括在建工程已投入的資產(chǎn)，還涵蓋了與之相關(guān)的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了房地一體的原則；抵押的方式為不轉(zhuǎn)移占有的抵押，這意味著抵押人在抵押期間仍可繼續(xù)對在建工程進(jìn)行施工建設(shè)，不影響工程的正常推進(jìn)。例如，在[具體房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱]中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取后續(xù)建設(shè)資金，將其合法取得土地使用權(quán)的在建樓盤項目，連同已投入的建筑材料、人工費(fèi)用等資產(chǎn)，抵押給銀行，從銀行獲得貸款用于工程建設(shè)。這種抵押方式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，為解決企業(yè)資金短缺問題提供了有效途徑。2.1.2法律特征與一般抵押相比，在建工程抵押具有諸多獨(dú)特的法律特征，這些特征源于其抵押物的特殊性以及抵押過程中涉及的復(fù)雜法律關(guān)系。標(biāo)的物的特殊性：一般抵押的標(biāo)的物通常是已建成的、產(chǎn)權(quán)明晰的不動產(chǎn)，其價值和物理形態(tài)相對穩(wěn)定。而在建工程抵押的標(biāo)的物是正在建設(shè)中的工程，處于未完成狀態(tài)，具有不特定性和價值的不確定性。從物理形態(tài)上看，在建工程隨著施工進(jìn)度不斷變化，從基礎(chǔ)建設(shè)到主體結(jié)構(gòu)施工，再到內(nèi)部裝修和設(shè)備安裝，其形態(tài)和功能逐步完善。在價值方面，在建工程的價值不僅取決于已投入的成本，還受到后續(xù)建設(shè)成本、市場行情、工程預(yù)期收益等多種因素的影響。例如，一個原本規(guī)劃為高端商業(yè)綜合體的在建工程，由于市場需求變化，中途調(diào)整為普通住宅項目，其價值評估和市場預(yù)期都會發(fā)生巨大變化。同時，在建工程的價值還與土地使用權(quán)緊密相連，土地的位置、用途、使用年限等因素都會對在建工程的價值產(chǎn)生重要影響。抵押權(quán)實現(xiàn)的復(fù)雜性：在一般抵押中，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以較為直接地通過拍賣、變賣抵押物等方式實現(xiàn)抵押權(quán)，從所得價款中優(yōu)先受償。然而，在建工程抵押的抵押權(quán)實現(xiàn)過程更為復(fù)雜。由于在建工程尚未完工，若直接進(jìn)行拍賣、變賣，可能會面臨諸多問題。比如，拍賣所得的在建工程可能因未完成建設(shè)而難以找到合適的買家，或者買家需要投入大量資金繼續(xù)建設(shè)，這會降低其購買意愿和出價。此外，在建工程還可能涉及到建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、商品房預(yù)售等復(fù)雜的法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。這意味著在實現(xiàn)在建工程抵押權(quán)時，需要先確定建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的范圍和金額，確保承包人的合法權(quán)益得到保障后，才能對剩余價值進(jìn)行處置。如果在建工程已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售，還需要考慮預(yù)購人的權(quán)益，避免損害消費(fèi)者的利益。抵押登記的必要性：無論是一般抵押還是在建工程抵押，抵押登記都是確保抵押權(quán)生效和對抗第三人的重要條件。但在建工程抵押登記在程序和要求上有其獨(dú)特之處。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在建工程抵押登記需要提交土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等一系列文件，以證明在建工程的合法性和建設(shè)手續(xù)的完備性。這些文件的提交有助于登記機(jī)關(guān)全面了解在建工程的情況，準(zhǔn)確辦理抵押登記。同時，在建工程抵押登記的效力范圍也需要明確界定。一般來說，抵押權(quán)的效力范圍及于已辦理抵押登記的部分，但對于在建工程后續(xù)的續(xù)建部分、新增建筑物等，其是否屬于抵押權(quán)的效力范圍，在實踐中存在爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十一條規(guī)定，當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。這就要求在進(jìn)行在建工程抵押登記時，必須明確界定抵押的范圍，避免因范圍不清晰而引發(fā)糾紛。2.2在建工程抵押的法律依據(jù)2.2.1主要法律法規(guī)梳理我國在建工程抵押相關(guān)的法律法規(guī)涵蓋了多個層級，形成了較為系統(tǒng)的規(guī)范體系?！吨腥A人民共和國民法典》作為我國民事領(lǐng)域的基本大法，其中物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定為在建工程抵押提供了根本性的法律依據(jù)。《民法典》第三百九十五條明確將正在建造的建筑物納入可抵押財產(chǎn)的范疇，這從法律層面確立了在建工程抵押的合法性，為后續(xù)相關(guān)制度的構(gòu)建和實踐操作奠定了基礎(chǔ)。該條款規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押?！边@一規(guī)定使得在建工程抵押有了明確的上位法支撐，在整個法律體系中具有核心地位?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定，是對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行專門規(guī)范的部門規(guī)章。其第三條對在建工程抵押的定義進(jìn)行了詳細(xì)闡述，明確了在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。同時，第二十八條規(guī)定以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號、已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額、已投入在建工程的工程款、施工進(jìn)度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等內(nèi)容。這些規(guī)定從抵押的定義、合同內(nèi)容等方面對在建工程抵押進(jìn)行了細(xì)化，在實踐中具有很強(qiáng)的操作性，是房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)當(dāng)事人在處理在建工程抵押事務(wù)時的重要依據(jù)。此外，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》對在建工程抵押登記的程序、要件等作出了具體規(guī)定。第六十五條規(guī)定了在建建筑物抵押登記的申請主體、提交材料等內(nèi)容，要求申請在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交登記申請書、申請人身份證明、抵押合同、主債權(quán)合同、建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及其他必要材料。這些規(guī)定確保了在建工程抵押登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，對于保障抵押權(quán)的設(shè)立和效力具有重要意義?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》則從司法實踐的角度，對在建工程抵押相關(guān)法律問題進(jìn)行了解釋和指導(dǎo)。第五十一條對在建工程抵押權(quán)的效力范圍作出了明確界定，規(guī)定當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。這一解釋為司法裁判提供了明確的標(biāo)準(zhǔn)，有助于統(tǒng)一司法尺度，解決實踐中的爭議。2.2.2法律依據(jù)的適用解析在實際應(yīng)用中，不同法律法規(guī)在在建工程抵押的各個環(huán)節(jié)發(fā)揮著不同的作用。《民法典》作為基礎(chǔ)性法律，為在建工程抵押提供了合法性依據(jù)和基本原則。在判斷在建工程抵押是否有效時，首先要依據(jù)《民法典》關(guān)于抵押的一般規(guī)定，如抵押人對抵押物是否具有處分權(quán)、抵押合同是否符合法律規(guī)定的形式和實質(zhì)要件等。例如，在[具體案例名稱]中，法院在判定在建工程抵押合同的效力時，依據(jù)《民法典》第三百九十五條的規(guī)定，審查了抵押人是否有權(quán)處分在建工程，以及抵押合同是否具備法定的條款，從而確定了抵押合同的有效性。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在在建工程抵押的具體操作層面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在抵押合同的簽訂環(huán)節(jié)，依據(jù)該辦法的規(guī)定，抵押合同必須載明特定的內(nèi)容，如土地使用權(quán)證編號、工程進(jìn)度等信息。這有助于明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免因合同內(nèi)容不完整而引發(fā)糾紛。在[另一具體案例名稱]中，由于抵押合同未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的要求載明工程竣工日期，導(dǎo)致在抵押權(quán)實現(xiàn)時，對于工程是否按時竣工產(chǎn)生爭議，進(jìn)而影響了抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。在抵押物范圍的界定上，該辦法明確規(guī)定在建工程抵押包含土地使用權(quán)和已投入資產(chǎn)，遵循了房地一體的原則。這在實踐中對于準(zhǔn)確確定抵押物的價值和范圍至關(guān)重要?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》主要規(guī)范在建工程抵押登記的程序。在辦理抵押登記時，當(dāng)事人必須按照該細(xì)則的要求提交齊全的材料，登記機(jī)關(guān)也需嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行審核和登記。只有完成合法有效的抵押登記，抵押權(quán)才能依法設(shè)立并產(chǎn)生對抗第三人的效力。例如，在[某實際登記案例]中，由于當(dāng)事人提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證存在瑕疵，登記機(jī)關(guān)依法不予辦理抵押登記，從而導(dǎo)致抵押權(quán)未能設(shè)立，債權(quán)人的權(quán)益無法得到有效保障。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》則在司法裁判中具有重要的指導(dǎo)意義。當(dāng)出現(xiàn)在建工程抵押糾紛時，法院在裁判過程中會依據(jù)該解釋對相關(guān)法律問題進(jìn)行認(rèn)定和處理。在涉及在建工程抵押權(quán)效力范圍的爭議時，法院會依據(jù)該解釋第五十一條的規(guī)定，明確抵押權(quán)的效力僅及于已辦理抵押登記的部分，從而解決糾紛，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。2.3在建工程抵押的設(shè)立與登記2.3.1設(shè)立條件在建工程抵押的設(shè)立需滿足多方面嚴(yán)格條件，這些條件旨在確保抵押行為的合法性、安全性以及抵押物的可處置性，維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。抵押物的合法性是首要條件。在建工程必須具備合法的建設(shè)手續(xù)，這體現(xiàn)為應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》。以[具體房地產(chǎn)項目A]為例，該項目在設(shè)立在建工程抵押時，因缺少《建設(shè)工程施工許可證》，導(dǎo)致抵押合同被認(rèn)定為無效?！秶型恋厥褂脵?quán)證》是證明土地來源合法、使用權(quán)歸屬明確的關(guān)鍵憑證，只有擁有合法的土地使用權(quán)，才能為在建工程的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證明確了建設(shè)項目的用地范圍和規(guī)劃條件，保證建設(shè)項目符合城市規(guī)劃要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證則規(guī)定了建筑物的建設(shè)規(guī)模、功能布局等具體規(guī)劃內(nèi)容，確保工程建設(shè)符合規(guī)劃設(shè)計。建設(shè)工程施工許可證是工程合法施工的依據(jù)，表明工程已具備施工條件，可依法進(jìn)行建設(shè)。這些證件的齊全是在建工程合法性的外在體現(xiàn)，也是其能夠作為抵押物的基本前提。資金投入比例也有著明確要求。按照相關(guān)規(guī)定，投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。這一規(guī)定的目的在于保證在建工程具備一定的建設(shè)進(jìn)度和價值，避免因資金投入過少，導(dǎo)致工程爛尾，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。在[房地產(chǎn)項目B]中，開發(fā)商計劃將在建工程抵押融資，但經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)其自有資金投入僅占工程建設(shè)總投資的15%，不符合抵押條件，銀行拒絕為其辦理抵押手續(xù)。當(dāng)自有資金投入達(dá)到一定比例時，意味著工程已經(jīng)具備了一定的實體價值，即使后續(xù)出現(xiàn)問題，抵押權(quán)人在處置抵押物時，也能有一定的資產(chǎn)保障，不至于血本無歸。同時，已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期也是必要條件。明確的施工進(jìn)度和竣工交付日期有助于評估在建工程的價值變化和風(fēng)險程度，便于抵押權(quán)人對抵押物進(jìn)行有效的風(fēng)險管控。如果工程施工進(jìn)度和竣工交付日期不確定，可能會導(dǎo)致抵押物價值的不確定性增加，給抵押權(quán)人帶來潛在風(fēng)險。抵押合同的內(nèi)容同樣至關(guān)重要。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，抵押合同應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號，這樣可以明確抵押物的土地和規(guī)劃信息，避免因信息不明引發(fā)糾紛。已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額也需在合同中明確，這涉及到土地使用權(quán)的取得成本和合法性。已投入在建工程的工程款反映了在建工程的實際投入情況，對于評估抵押物價值具有重要參考意義。施工進(jìn)度及工程竣工日期的記載，有助于抵押權(quán)人了解工程的進(jìn)展情況和預(yù)期完工時間，從而合理評估風(fēng)險。已完成的工作量和工程量則進(jìn)一步細(xì)化了工程的建設(shè)成果，為抵押物價值評估提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。在[具體案例C]中，由于抵押合同未明確已投入的工程款數(shù)額，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，雙方就抵押物價值產(chǎn)生爭議，影響了抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。2.3.2登記流程與效力在建工程抵押登記有著嚴(yán)謹(jǐn)且規(guī)范的流程，這一流程對于保障抵押權(quán)的設(shè)立和效力至關(guān)重要。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，辦理在建工程抵押登記時，首先，抵押人與抵押權(quán)人需共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請。在[實際登記案例1]中，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為抵押人，與銀行作為抵押權(quán)人，共同前往當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心申請在建工程抵押登記。申請時，需提交一系列必備材料，其中包括登記申請書，該申請書詳細(xì)闡述了抵押雙方的基本信息、抵押的在建工程情況以及抵押的相關(guān)事項。申請人身份證明用于核實雙方的身份真實性和合法性，確保登記主體的準(zhǔn)確性。抵押合同和主債權(quán)合同是核心材料，抵押合同明確了雙方在抵押關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，主債權(quán)合同則規(guī)定了主債權(quán)的金額、期限、用途等關(guān)鍵內(nèi)容。建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書，用以證明土地使用權(quán)的合法性和歸屬。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的證明，體現(xiàn)了在建工程的合法性。此外，還可能需要提交其他必要材料，如工程預(yù)算報告、施工進(jìn)度證明等，以便登記機(jī)構(gòu)全面了解在建工程的情況。登記機(jī)構(gòu)在收到申請材料后，會對材料進(jìn)行嚴(yán)格審查。審查內(nèi)容包括材料的真實性、完整性以及是否符合法定形式。在[實際登記案例2]中，登記機(jī)構(gòu)在審查某在建工程抵押登記申請時，發(fā)現(xiàn)申請人提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證存在涂改痕跡，經(jīng)核實為虛假材料，遂依法駁回了該登記申請。只有在材料齊全、符合法定形式且經(jīng)審查無誤后，登記機(jī)構(gòu)才會辦理抵押登記手續(xù)，并將相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，一旦記載，即產(chǎn)生法律效力。登記對抵押權(quán)的設(shè)立和效力有著決定性影響。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零二條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。這表明，未經(jīng)登記，抵押權(quán)不成立，債權(quán)人無法享有優(yōu)先受償權(quán)。在[案例D]中，甲企業(yè)與乙銀行簽訂了在建工程抵押合同，但未辦理抵押登記。后甲企業(yè)因債務(wù)糾紛被其他債權(quán)人起訴，法院在執(zhí)行過程中，乙銀行因未辦理抵押登記，其主張的抵押權(quán)未得到法院支持，無法就該在建工程優(yōu)先受償。同時，登記還具有對抗第三人的效力。經(jīng)過合法登記的在建工程抵押權(quán)，在抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給第三人時，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，不受轉(zhuǎn)讓行為的影響。在[案例E]中，抵押人丙將已辦理抵押登記的在建工程轉(zhuǎn)讓給丁，但由于抵押權(quán)已登記，銀行作為抵押權(quán)人在債務(wù)人丙未履行債務(wù)時，仍有權(quán)對該在建工程行使抵押權(quán)，丁不能以其受讓抵押物為由對抗銀行的抵押權(quán)。三、在建工程抵押的常見法律糾紛及案例分析3.1在建工程抵押與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突3.1.1沖突表現(xiàn)與原因在建工程抵押與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)在實踐中常出現(xiàn)沖突，主要體現(xiàn)在受償順序和權(quán)利行使期限等方面。從受償順序來看，二者的沖突較為顯著。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！边@明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先地位。然而，在實際情況中，在建工程抵押通常是開發(fā)商為獲取建設(shè)資金而將在建工程抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)開發(fā)商資金鏈斷裂，無法同時償還工程款和貸款時，就會出現(xiàn)承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與銀行的在建工程抵押權(quán)在受償順序上的爭議。例如，在[具體案例名稱1]中，某房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行獲取貸款，同時拖欠了施工方的工程款。在項目竣工后，開發(fā)商無力償還債務(wù)，銀行和施工方都要求對該在建工程進(jìn)行處置以實現(xiàn)自己的債權(quán)。銀行認(rèn)為其辦理了在建工程抵押登記，應(yīng)優(yōu)先受償；而施工方則依據(jù)法律規(guī)定，主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。這種受償順序的沖突，直接影響到各方當(dāng)事人的切身利益，也給司法實踐帶來了難題。權(quán)利行使期限的差異也是二者沖突的重要原因。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限有明確的法律規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條規(guī)定：“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算?！边@一規(guī)定旨在督促承包人及時行使權(quán)利，避免權(quán)利長期處于不確定狀態(tài)。相比之下，在建工程抵押權(quán)的行使期限則主要依據(jù)抵押合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定。一般來說，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)。由于二者行使期限的規(guī)定不同，可能會導(dǎo)致在某些情況下，一方的權(quán)利行使受到限制，從而引發(fā)沖突。在[具體案例名稱2]中，承包人在工程竣工后，由于與開發(fā)商就工程款結(jié)算問題進(jìn)行協(xié)商，未能在規(guī)定的十八個月內(nèi)及時行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。而在此期間，銀行的在建工程抵押權(quán)因債務(wù)人未按時還款而觸發(fā)，銀行要求對在建工程進(jìn)行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)。當(dāng)承包人發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利可能受到侵害時，已經(jīng)超過了優(yōu)先受償權(quán)的行使期限，導(dǎo)致其在與銀行的權(quán)利對抗中處于劣勢。此外，二者沖突的產(chǎn)生還源于其權(quán)利性質(zhì)和保護(hù)目的的不同。在建工程抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)立的目的是為了保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)，通過對在建工程的抵押，銀行等金融機(jī)構(gòu)在債務(wù)人不履行債務(wù)時，可以就抵押物優(yōu)先受償，以降低貸款風(fēng)險。而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，其立法目的主要是為了保護(hù)承包人及農(nóng)民工的合法權(quán)益，確保他們的勞動報酬和工程成本能夠得到優(yōu)先支付，維護(hù)社會公平正義和建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。這種權(quán)利性質(zhì)和保護(hù)目的的差異，使得在同一在建工程上同時存在這兩種權(quán)利時，容易因利益平衡問題產(chǎn)生沖突。3.1.2案例剖析——濟(jì)南工程款糾紛案例在濟(jì)南工程款糾紛案例中，A公司作為開發(fā)商，與B建筑公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，由B公司承建某商業(yè)綜合體項目。在項目建設(shè)過程中，A公司為獲取后續(xù)建設(shè)資金，將該在建工程抵押給銀行，并辦理了抵押登記。然而，項目竣工后，A公司因資金周轉(zhuǎn)困難，無法按時支付B公司的工程款，同時也未能償還銀行的貸款。B公司遂向法院提起訴訟，要求A公司支付工程款，并主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。銀行則認(rèn)為其對該在建工程享有抵押權(quán)，應(yīng)優(yōu)先受償。法院在審理該案件時，首先依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”的規(guī)定，明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)的受償順序。這是基于法律對承包人及農(nóng)民工權(quán)益保護(hù)的考量，以及建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)的特殊地位。在確定了受償順序后，法院進(jìn)一步對建設(shè)工程價款的范圍進(jìn)行了審查。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H限于承包人為建設(shè)工程實際支出的費(fèi)用，如工人勞動報酬、材料款、運(yùn)輸費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。對于B公司主張的工程款，法院詳細(xì)審查了各項費(fèi)用的支出憑證和合同約定，剔除了不屬于實際支出費(fèi)用的預(yù)期利潤、因違約所造成的損失等部分，最終確定了B公司享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款數(shù)額。關(guān)于B公司建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算”的規(guī)定，審查了B公司提起訴訟的時間。經(jīng)查明，B公司在發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起十八個月內(nèi)提起了訴訟，符合法律規(guī)定的行使期限，其優(yōu)先受償權(quán)得以支持。通過對該濟(jì)南工程款糾紛案例的剖析可以看出，法院在處理在建工程抵押與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突時，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，從受償順序、價款范圍、權(quán)利行使期限等多個方面進(jìn)行綜合審查和判斷，以確保各方當(dāng)事人的合法權(quán)益得到公平合理的保護(hù)。這也為類似案件的處理提供了重要的參考和借鑒，明確了在解決此類沖突時，應(yīng)遵循法律規(guī)定，優(yōu)先保障建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)，同時合理界定權(quán)利范圍和行使期限。3.2在建工程抵押與商品房預(yù)售的矛盾3.2.1矛盾點(diǎn)分析在建工程抵押與商品房預(yù)售在權(quán)利主體和資金流向上存在明顯矛盾，這些矛盾的產(chǎn)生源于房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同階段的資金需求和權(quán)利設(shè)定。從權(quán)利主體角度來看，在建工程抵押的權(quán)利主體主要是抵押人（通常為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）和抵押權(quán)人（一般為銀行等金融機(jī)構(gòu)）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取建設(shè)資金，將在建工程抵押給銀行，銀行作為抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時，享有對在建工程的優(yōu)先受償權(quán)。而商品房預(yù)售的權(quán)利主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人。預(yù)購人通過與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，支付購房款，獲得對未來建成商品房的期待權(quán)。這就導(dǎo)致在同一在建工程上，存在著抵押權(quán)人和預(yù)購人兩種不同的權(quán)利主體，他們的權(quán)利訴求和利益關(guān)注點(diǎn)不同，容易引發(fā)沖突。例如，在[具體案例名稱1]中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程抵押給銀行后，又將部分房屋進(jìn)行預(yù)售。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，無法按時償還銀行貸款和交付房屋時，銀行要求行使抵押權(quán)，對在建工程進(jìn)行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)；而預(yù)購人則希望能夠獲得所購買的房屋，雙方的權(quán)利沖突由此產(chǎn)生。資金流向的矛盾也是二者沖突的關(guān)鍵因素。在建工程抵押的目的是為了獲取建設(shè)資金，銀行發(fā)放的貸款主要用于工程建設(shè)。而商品房預(yù)售所得的資金，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于工程建設(shè)，以確保項目的順利完工。但在實際操作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理和使用存在不規(guī)范的情況，可能會出現(xiàn)預(yù)售資金被挪用的現(xiàn)象。在[具體案例名稱2]中，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房預(yù)售所得的資金用于其他項目投資，導(dǎo)致本項目建設(shè)資金短缺，工程進(jìn)度延誤。這不僅損害了預(yù)購人的利益，也影響了銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為工程無法按時完工，可能會導(dǎo)致在建工程價值下降，增加銀行的貸款風(fēng)險。同時，若銀行在發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金被挪用后，為保障自身權(quán)益，可能會采取措施限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用或提前收回貸款，這又會進(jìn)一步影響項目的建設(shè)和預(yù)售，形成惡性循環(huán)。3.2.2案例分析——購房人權(quán)益與抵押權(quán)沖突案例在[具體案例名稱3]中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司A將其正在建設(shè)的住宅小區(qū)項目抵押給銀行B，以獲取建設(shè)資金，并辦理了在建工程抵押登記。之后，A公司在取得商品房預(yù)售許可證后，將部分房屋預(yù)售給購房者。購房者C與A公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按照合同約定支付了全部購房款。然而，A公司由于經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，無法按時償還銀行B的貸款，也未能按照合同約定向購房者C交付房屋。銀行B遂向法院提起訴訟，要求行使抵押權(quán)，對在建工程進(jìn)行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)。購房者C則主張自己已經(jīng)支付了全部購房款，對所購房屋享有合法權(quán)益，銀行的抵押權(quán)不應(yīng)影響其獲得房屋的權(quán)利。法院在審理該案件時，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對購房人權(quán)益與抵押權(quán)的沖突進(jìn)行了認(rèn)定和處理。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！彪m然該批復(fù)主要針對的是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購房權(quán)益的關(guān)系，但在一定程度上也體現(xiàn)了對消費(fèi)者購房權(quán)益的保護(hù)傾向。在本案中，購房者C作為消費(fèi)者，已經(jīng)支付了全部購房款，其購房權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。其次，法院考慮到購房者C的生存利益和交易安全。購房者購買房屋通常是為了滿足居住需求，這涉及到基本的生存權(quán)益。而銀行作為金融機(jī)構(gòu)，其發(fā)放貸款本身就存在一定的風(fēng)險，在設(shè)定在建工程抵押時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況和項目風(fēng)險有充分的評估。在這種情況下，為了平衡雙方的利益，法院認(rèn)為購房者C的權(quán)益在一定條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。最終，法院判決在保障購房者C合法權(quán)益的前提下，對在建工程進(jìn)行處置。具體來說，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司A積極籌集資金，優(yōu)先解決購房者C的房屋交付問題；若A公司確實無法履行交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)退還購房者C的購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于銀行B的抵押權(quán)，在滿足購房者C權(quán)益的基礎(chǔ)上，對剩余的財產(chǎn)進(jìn)行處置，以實現(xiàn)銀行的債權(quán)。通過這一案例可以看出，在購房人權(quán)益與在建工程抵押權(quán)沖突時，法院會綜合考慮法律規(guī)定、各方利益以及社會公平正義等因素，做出合理的判決，以保障各方的合法權(quán)益。3.3在建工程抵押登記相關(guān)糾紛3.3.1登記瑕疵引發(fā)的糾紛類型在建工程抵押登記瑕疵所引發(fā)的糾紛類型多樣，對各方當(dāng)事人的權(quán)益產(chǎn)生了重大影響。其中，登記信息錯誤是較為常見的一種瑕疵類型。這種錯誤可能表現(xiàn)為多個方面，如將抵押人的名稱登記錯誤，在[具體案例名稱1]中，登記機(jī)關(guān)誤將抵押人“XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”登記為“XX房產(chǎn)開發(fā)有限公司”，雖僅一字之差，但在抵押權(quán)實現(xiàn)時，銀行作為抵押權(quán)人在主張權(quán)利時，因抵押人名稱與登記信息不符，導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)辦理受阻，引發(fā)了與抵押人的糾紛。抵押物范圍登記錯誤也時有發(fā)生，在[具體案例名稱2]中，某在建工程抵押登記時，將本不應(yīng)納入抵押范圍的附屬設(shè)施錯誤地登記為抵押物，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人在處置抵押物時，附屬設(shè)施的實際權(quán)利人提出異議，引發(fā)了復(fù)雜的糾紛。這些登記信息錯誤的情況，使得抵押合同的履行和抵押權(quán)的實現(xiàn)面臨諸多不確定性，容易導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生爭議和糾紛。登記程序違規(guī)同樣是引發(fā)糾紛的重要原因。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，在建工程抵押登記必須嚴(yán)格遵循法定程序。然而，在實際操作中，部分登記機(jī)關(guān)可能存在違規(guī)操作的情況。未嚴(yán)格審查申請材料是常見的違規(guī)行為之一。在[具體案例名稱3]中，登記機(jī)關(guān)在辦理某在建工程抵押登記時，未對抵押合同的真實性、合法性進(jìn)行認(rèn)真審查，也未核實抵押物的實際情況，就予以辦理登記。后發(fā)現(xiàn)抵押合同存在欺詐情形，導(dǎo)致抵押登記的效力受到質(zhì)疑，抵押權(quán)人與抵押人之間因此產(chǎn)生糾紛。此外，未在規(guī)定時間內(nèi)辦理登記也是登記程序違規(guī)的表現(xiàn)。按照規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在收到符合要求的申請材料后的一定期限內(nèi)完成登記手續(xù)。但在[具體案例名稱4]中，登記機(jī)關(guān)因內(nèi)部管理混亂，拖延了數(shù)月才辦理登記，在此期間，抵押物的狀況發(fā)生了變化，影響了抵押權(quán)的設(shè)立和效力，引發(fā)了當(dāng)事人之間的糾紛。登記機(jī)關(guān)的工作人員在辦理在建工程抵押登記時，可能因業(yè)務(wù)能力不足、責(zé)任心不強(qiáng)等原因，導(dǎo)致登記錯誤或程序違規(guī)。一些工作人員對相關(guān)法律法規(guī)和政策的理解不夠準(zhǔn)確，在審查申請材料時無法發(fā)現(xiàn)其中的問題，從而錯誤地辦理了登記。部分工作人員可能存在疏忽大意的情況，未仔細(xì)核對登記信息，導(dǎo)致登記錯誤的發(fā)生。這些人為因素不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也影響了登記機(jī)關(guān)的公信力。3.3.2案例探討——上海在建工程抵押預(yù)告登記糾紛在上海的一起在建工程抵押預(yù)告登記糾紛中，充分展現(xiàn)了在建工程抵押登記糾紛中預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記的爭議及解決路徑。某房地產(chǎn)開發(fā)公司A將其在建的商業(yè)綜合體項目抵押給銀行B，為獲取建設(shè)資金，雙方簽訂了抵押合同，并向當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理在建工程抵押登記。在申請登記時，A公司與B銀行提交了相關(guān)材料，包括登記申請書、抵押合同、主債權(quán)合同、建設(shè)用地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。然而，登記機(jī)構(gòu)在受理后，誤將該抵押登記辦理為預(yù)告登記。隨著項目的推進(jìn)，A公司因經(jīng)營不善，無法按時償還銀行B的貸款。銀行B遂要求行使抵押權(quán)，對在建工程進(jìn)行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)。但此時，A公司卻提出異議，認(rèn)為該登記為預(yù)告登記，銀行B并未取得正式的抵押權(quán)，無權(quán)對在建工程進(jìn)行處置。銀行B則認(rèn)為，雖然登記為預(yù)告登記，但雙方簽訂了合法有效的抵押合同，且已提交了完整的抵押登記申請材料，登記機(jī)構(gòu)的錯誤不應(yīng)影響其抵押權(quán)的行使。在這起糾紛中，預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記的爭議焦點(diǎn)凸顯。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，預(yù)告登記是為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請的登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。而抵押權(quán)設(shè)立登記則是抵押權(quán)正式設(shè)立的法定程序，只有完成抵押權(quán)設(shè)立登記，抵押權(quán)人才享有完整的抵押權(quán)。在本案中，銀行B原本期望通過辦理抵押權(quán)設(shè)立登記來獲得對在建工程的抵押權(quán)，以保障其債權(quán)的實現(xiàn)。但由于登記機(jī)構(gòu)的失誤，辦理成了預(yù)告登記，使得銀行B的權(quán)益受到了影響。法院在審理該案件時，首先對登記機(jī)構(gòu)的錯誤登記行為進(jìn)行了審查。確認(rèn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，存在違反法定程序的情況，未按照當(dāng)事人的申請和相關(guān)規(guī)定辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，并按照法定程序辦理登記。在本案中，登記機(jī)構(gòu)未能正確履行職責(zé)，導(dǎo)致登記錯誤。法院依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和原則，對銀行B的權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。雖然登記為預(yù)告登記，但考慮到雙方簽訂了合法有效的抵押合同，且銀行B已按照規(guī)定提交了抵押登記申請材料，因登記機(jī)構(gòu)的錯誤導(dǎo)致銀行B未能取得抵押權(quán)設(shè)立登記，若不給予銀行B相應(yīng)的救濟(jì)，將損害其合法權(quán)益。法院判決登記機(jī)構(gòu)在一定期限內(nèi)糾正錯誤登記，將預(yù)告登記變更為抵押權(quán)設(shè)立登記。同時，判決A公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償銀行B因登記錯誤而遭受的損失。通過這起案例可以看出，在解決在建工程抵押登記糾紛中，法院會綜合考慮法律規(guī)定、當(dāng)事人的權(quán)益以及登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任等因素，以公平、公正地解決糾紛，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。四、在建工程抵押的法律風(fēng)險及防范措施4.1法律風(fēng)險識別4.1.1抵押物合法性風(fēng)險在建工程的合法性是抵押有效成立的基石，若在建工程存在手續(xù)不全或違規(guī)建設(shè)等問題，將使抵押物面臨不合法的風(fēng)險，進(jìn)而危及整個抵押關(guān)系的穩(wěn)定性和抵押權(quán)人的權(quán)益。在實際操作中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求項目進(jìn)度或降低成本，可能會在未取得完備建設(shè)手續(xù)的情況下就進(jìn)行工程建設(shè)，并試圖將在建工程進(jìn)行抵押融資。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押的前提是抵押人已合法取得土地使用權(quán)，并持有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等相關(guān)證件。在[具體案例名稱1]中，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《建設(shè)工程施工許可證》的情況下，擅自開工建設(shè)，并將在建工程抵押給銀行以獲取貸款。后因手續(xù)不全，該工程被相關(guān)部門責(zé)令停工整頓，銀行的抵押權(quán)也因此受到嚴(yán)重影響。由于該在建工程缺乏合法施工的依據(jù)，其作為抵押物的合法性存在瑕疵，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時面臨諸多障礙。即便銀行通過訴訟等方式主張權(quán)利，法院也可能因抵押物的不合法性而對抵押合同的效力產(chǎn)生質(zhì)疑，導(dǎo)致銀行難以順利實現(xiàn)債權(quán)。違規(guī)建設(shè)同樣是引發(fā)抵押物合法性風(fēng)險的重要因素。違規(guī)建設(shè)的表現(xiàn)形式多樣，可能包括未按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，如擅自改變建筑用途、增加建筑層數(shù)、擴(kuò)大建筑面積等。在[具體案例名稱2]中，某開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時，違反規(guī)劃許可，擅自將原本規(guī)劃為多層住宅的項目改為高層住宅，并將違規(guī)建設(shè)的在建工程抵押給金融機(jī)構(gòu)。這種違規(guī)行為不僅違反了城市規(guī)劃法律法規(guī)，也使得該在建工程的合法性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)試圖實現(xiàn)抵押權(quán)時，發(fā)現(xiàn)該在建工程因違規(guī)建設(shè)面臨被拆除或整改的風(fēng)險，抵押物的價值大幅降低，甚至可能化為烏有。金融機(jī)構(gòu)的貸款資金面臨巨大損失，其合法權(quán)益無法得到有效保障。違規(guī)建設(shè)還可能導(dǎo)致在建工程無法通過竣工驗收，無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證書，進(jìn)一步影響抵押物的處置和抵押權(quán)的實現(xiàn)。4.1.2價值確定風(fēng)險在建工程價值受多種復(fù)雜因素的影響，難以準(zhǔn)確確定，這給抵押權(quán)人帶來了顯著的價值確定風(fēng)險。市場波動是影響在建工程價值的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)市場具有高度的敏感性和波動性，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場供求關(guān)系等多種因素的綜合作用。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價上漲，在建工程的預(yù)期價值也隨之提升。然而，一旦經(jīng)濟(jì)形勢下行，市場需求萎縮，房價可能會出現(xiàn)大幅下跌。在[具體案例名稱3]中，某城市在房地產(chǎn)市場過熱時，開發(fā)商將在建的商業(yè)綜合體項目抵押給銀行獲取貸款。但隨后由于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，該地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)需求驟減，房價大幅下跌。原本評估價值較高的在建工程，其市場價值大幅縮水。當(dāng)銀行在債務(wù)人違約后，準(zhǔn)備處置抵押物以實現(xiàn)債權(quán)時，發(fā)現(xiàn)拍賣所得價款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，無法足額清償貸款本息，銀行因此遭受了重大損失。市場波動還可能導(dǎo)致在建工程的租金收益預(yù)期發(fā)生變化，進(jìn)一步影響其價值評估。工程進(jìn)度對在建工程價值的影響也不容忽視。在建工程的價值隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)而不斷變化。在工程建設(shè)初期，投入的資金相對較少，工程形象進(jìn)度較低，此時在建工程的價值主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)和前期投入的成本上。隨著工程建設(shè)的逐步推進(jìn)，建筑主體逐漸成型，配套設(shè)施不斷完善，在建工程的價值也隨之增加。但如果工程進(jìn)度受阻，如因資金短缺、施工糾紛、自然災(zāi)害等原因?qū)е鹿こ掏９せ蜓悠?，在建工程的價值可能會受到負(fù)面影響。在[具體案例名稱4]中，某房地產(chǎn)項目因開發(fā)商資金鏈斷裂，工程停工長達(dá)一年之久。在此期間，不僅工程建設(shè)成本增加，而且由于市場行情的變化，該項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場熱度下降，消費(fèi)者購買意愿降低。當(dāng)工程重新啟動并試圖恢復(fù)建設(shè)時，發(fā)現(xiàn)在建工程的價值已經(jīng)大幅降低。銀行在對該在建工程進(jìn)行價值評估時，面臨著極大的困難。由于工程進(jìn)度的不確定性，難以準(zhǔn)確預(yù)測工程完工后的實際價值，這給銀行的風(fēng)險管理帶來了挑戰(zhàn)。銀行在發(fā)放貸款時，若對工程進(jìn)度風(fēng)險估計不足，可能會高估在建工程的價值，從而導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加。4.1.3優(yōu)先權(quán)沖突風(fēng)險在建工程抵押中，優(yōu)先權(quán)沖突風(fēng)險主要體現(xiàn)在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、購房人優(yōu)先權(quán)以及稅收優(yōu)先權(quán)對在建工程抵押權(quán)的影響上，這些優(yōu)先權(quán)的存在可能削弱在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先地位，損害抵押權(quán)人的利益。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是基于法律規(guī)定，為保障承包人權(quán)益而設(shè)立的一項優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”這明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。在[具體案例名稱5]中，某房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行獲取貸款，但卻拖欠施工方大量工程款。在項目竣工后，開發(fā)商無力償還債務(wù)，銀行和施工方都要求對該在建工程進(jìn)行處置以實現(xiàn)自己的債權(quán)。法院在審理過程中，依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定施工方的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行的在建工程抵押權(quán)，施工方對工程折價或拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。銀行只能在施工方受償后，就剩余價款主張權(quán)利。如果工程折價或拍賣的價款不足以清償施工方的工程款，銀行的貸款將無法得到足額償還，其抵押權(quán)的實現(xiàn)受到嚴(yán)重影響。購房人優(yōu)先權(quán)同樣對在建工程抵押權(quán)構(gòu)成挑戰(zhàn)。在商品房預(yù)售過程中，購房人支付全部或大部分購房款后，其權(quán)益受到法律的特殊保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”雖然該規(guī)定主要針對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與購房人權(quán)益的關(guān)系，但在一定程度上也體現(xiàn)了購房人權(quán)益在特定條件下的優(yōu)先性。在[具體案例名稱6]中，某開發(fā)商將在建工程抵押給銀行后，進(jìn)行了商品房預(yù)售。部分購房人支付了全部購房款，但開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，且無力償還銀行貸款。銀行要求行使抵押權(quán)，對在建工程進(jìn)行拍賣。但購房人主張自己已經(jīng)支付了全部購房款，對所購房屋享有合法權(quán)益，銀行的抵押權(quán)不應(yīng)影響其獲得房屋的權(quán)利。法院在處理該糾紛時，綜合考慮購房人的生存利益、交易安全以及法律規(guī)定，在保障購房人權(quán)益的前提下，對在建工程進(jìn)行處置。銀行的抵押權(quán)在與購房人權(quán)益沖突時，其實現(xiàn)受到了限制。稅收優(yōu)先權(quán)也是影響在建工程抵押權(quán)的重要因素。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！边@意味著如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將在建工程抵押之前存在欠稅情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在抵押物處置時，就欠繳稅款優(yōu)先受償。在[具體案例名稱7]中，某開發(fā)商在將在建工程抵押給銀行前，存在未繳納的土地增值稅等稅款。當(dāng)銀行在債務(wù)人違約后，對在建工程進(jìn)行拍賣以實現(xiàn)抵押權(quán)時，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出稅收優(yōu)先權(quán)，要求從拍賣價款中優(yōu)先扣除欠繳稅款。銀行的抵押權(quán)在稅收優(yōu)先權(quán)面前，其可受償?shù)慕痤~相應(yīng)減少，權(quán)益受到損害。4.2風(fēng)險防范策略4.2.1完善合同條款在在建工程抵押合同中，明確抵押范圍至關(guān)重要。合同應(yīng)清晰界定抵押物的具體范圍，不僅要準(zhǔn)確表述在建工程的地理位置、工程名稱等基本信息，還要詳細(xì)羅列包含的具體建筑部分、附屬設(shè)施等。在[具體案例名稱1]中，由于抵押合同對在建工程的附屬停車場是否屬于抵押范圍未作明確規(guī)定，導(dǎo)致在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押人與抵押權(quán)人就該停車場的處置權(quán)產(chǎn)生爭議，影響了抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。因此，合同可采用列舉與概括相結(jié)合的方式，如明確指出“本在建工程抵押范圍包括位于[具體地址]的[工程名稱]主體建筑，以及與之配套的地下車庫、配電室、門衛(wèi)室等附屬設(shè)施，具體以[規(guī)劃圖紙編號]所示范圍為準(zhǔn)”，通過這種方式，減少因抵押范圍不明確而引發(fā)的糾紛。合同還應(yīng)詳細(xì)約定違約責(zé)任，以約束雙方行為，保障合同的履行。對于抵押人而言，若出現(xiàn)擅自處分抵押物、未按約定用途使用貸款資金、工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后影響抵押物價值等違約情形，應(yīng)明確其需承擔(dān)的違約責(zé)任，如支付違約金、賠償損失等。在[具體案例名稱2]中，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自將部分在建工程轉(zhuǎn)讓給第三方，給抵押權(quán)人造成了損失。若合同中明確約定了此類違約行為的責(zé)任，抵押權(quán)人便可依據(jù)合同要求抵押人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，維護(hù)自身權(quán)益。對于抵押權(quán)人，若存在未按合同約定發(fā)放貸款、不合理干涉工程建設(shè)等違約行為，同樣應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，以確保雙方在合同中的權(quán)利義務(wù)對等。為應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，合同中可設(shè)置風(fēng)險分擔(dān)條款。例如，對于因不可抗力等不可預(yù)見、不可避免的因素導(dǎo)致在建工程受損或價值降低的情況，約定雙方如何分擔(dān)損失；對于市場價格波動導(dǎo)致在建工程預(yù)期收益減少的風(fēng)險，明確雙方的應(yīng)對方式。在[具體案例名稱3]中，因原材料價格大幅上漲，導(dǎo)致在建工程建設(shè)成本增加，預(yù)期收益減少。若合同中有相關(guān)風(fēng)險分擔(dān)條款，雙方便可依據(jù)條款協(xié)商解決方案，避免因風(fēng)險分擔(dān)問題產(chǎn)生糾紛。4.2.2加強(qiáng)貸前審查與貸后監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款前，對抵押物和借款人資質(zhì)進(jìn)行全面、深入的審查是防范風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對于抵押物，要嚴(yán)格審核其合法性，確保在建工程具備齊全的建設(shè)手續(xù)，包括《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等。在[具體案例名稱4]中，某金融機(jī)構(gòu)在貸前審查時，未仔細(xì)核實在建工程的建設(shè)手續(xù)，發(fā)放貸款后，發(fā)現(xiàn)該工程缺少《建設(shè)工程施工許可證》，屬于違規(guī)建設(shè)，導(dǎo)致抵押物存在重大瑕疵，貸款面臨巨大風(fēng)險。同時，要準(zhǔn)確評估抵押物的價值，可采用多種評估方法相結(jié)合的方式，如成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等，綜合考慮市場行情、工程進(jìn)度、預(yù)期收益等因素，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在[具體案例名稱5]中，金融機(jī)構(gòu)僅采用成本法評估在建工程價值，未充分考慮市場行情的變化，高估了抵押物價值，當(dāng)債務(wù)人違約，處置抵押物時，發(fā)現(xiàn)拍賣所得價款遠(yuǎn)低于預(yù)期，無法足額清償貸款本息。對借款人資質(zhì)的審查同樣重要。要全面審查借款人的信用狀況，通過查詢信用記錄、了解其過往借貸還款情況等方式，評估其信用風(fēng)險。在[具體案例名稱6]中，某借款人在以往的借貸中多次出現(xiàn)逾期還款記錄，但金融機(jī)構(gòu)在貸前審查時未予以重視，發(fā)放貸款后，該借款人再次逾期還款，給金融機(jī)構(gòu)帶來損失。還要審查借款人的經(jīng)營狀況，包括其財務(wù)狀況、盈利能力、市場競爭力等，確保其具備按時償還貸款的能力。在[具體案例名稱7]中，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，無法償還貸款，金融機(jī)構(gòu)在貸前審查時，若能對其經(jīng)營狀況進(jìn)行深入分析，可能會提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，避免貸款損失。貸后監(jiān)管是保障貸款資金安全和工程順利建設(shè)的重要措施。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)密切監(jiān)管貸款資金的使用，確保資金按照合同約定用于在建工程建設(shè)，防止資金被挪用。在[具體案例名稱8]中，某金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，未對貸款資金使用情況進(jìn)行有效監(jiān)管，導(dǎo)致借款人將貸款資金用于其他項目投資，在建工程因資金短缺停工，抵押物價值大幅降低。同時，要加強(qiáng)對工程進(jìn)度的跟蹤，定期了解工程建設(shè)情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題。在[具體案例名稱9]中，金融機(jī)構(gòu)通過定期走訪施工現(xiàn)場、與施工方溝通等方式，及時發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度滯后的問題，并督促借款人采取措施加快工程進(jìn)度，保障了抵押物的價值和貸款的安全。4.2.3借助法律手段維護(hù)權(quán)益當(dāng)面臨風(fēng)險時，抵押權(quán)人應(yīng)充分借助法律手段維護(hù)自身權(quán)益。訴訟是一種常見且有效的方式。當(dāng)債務(wù)人未履行債務(wù)，或出現(xiàn)抵押物被非法處分、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)沖突等情況時，抵押權(quán)人可向法院提起訴訟。在[具體案例名稱10]中，某債務(wù)人未按時償還貸款，抵押權(quán)人向法院提起訴訟，通過法院的審理和判決，依法拍賣在建工程，實現(xiàn)了抵押權(quán)，收回了貸款本息。在訴訟過程中，抵押權(quán)人要注意收集和整理相關(guān)證據(jù)，如抵押合同、貸款合同、抵押物登記證明、借款人違約的證據(jù)等，以增強(qiáng)自身主張的說服力。同時，要合理運(yùn)用訴訟策略，根據(jù)案件的具體情況，選擇合適的訴訟請求和訴訟時機(jī)。仲裁也是解決糾紛的重要法律途徑之一。若抵押合同中約定了仲裁條款，當(dāng)出現(xiàn)糾紛時，抵押權(quán)人可依據(jù)約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。仲裁具有高效、靈活、保密性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，能夠快速解決糾紛，減少當(dāng)事人的時間和精力成本。在[具體案例名稱11]中，抵押權(quán)人與抵押人因在建工程抵押糾紛，依據(jù)合同中的仲裁條款向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)在短時間內(nèi)作出裁決，解決了雙方的糾紛，維護(hù)了抵押權(quán)人的權(quán)益。在選擇仲裁時，抵押權(quán)人要了解仲裁機(jī)構(gòu)的規(guī)則和程序，選擇專業(yè)的仲裁員，確保仲裁的公正性和權(quán)威性。除了訴訟和仲裁，抵押權(quán)人還可通過其他法律手段維護(hù)權(quán)益。在發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)等行為時，可申請財產(chǎn)保全，防止債務(wù)人的行為損害自身權(quán)益。在[具體案例名稱12]中，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有轉(zhuǎn)移在建工程相關(guān)資產(chǎn)的跡象，及時向法院申請財產(chǎn)保全，凍結(jié)了相關(guān)資產(chǎn)，保障了后續(xù)債權(quán)的實現(xiàn)。還可積極參與債務(wù)人的破產(chǎn)程序，在債務(wù)人破產(chǎn)時，及時申報債權(quán)，主張抵押權(quán)，以確保在破產(chǎn)清算中獲得優(yōu)先受償。五、完善在建工程抵押法律制度的建議5.1現(xiàn)行法律制度的不足5.1.1法律規(guī)定的模糊性在我國現(xiàn)行法律體系中，關(guān)于在建工程抵押的規(guī)定存在諸多模糊之處，這給實踐操作和法律適用帶來了困難。在建工程抵押范圍的界定不夠清晰。雖然相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定在建工程抵押包含土地使用權(quán)和已投入資產(chǎn)，但對于具體哪些資產(chǎn)屬于抵押范圍，以及在建工程后續(xù)新增部分是否屬于抵押范圍等問題，缺乏明確規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谌倬攀鍡l僅籠統(tǒng)規(guī)定正在建造的建筑物可以抵押，但對于在建工程中已完工部分、未完工部分以及附屬設(shè)施等的抵押范圍未作詳細(xì)說明。在實踐中，這容易導(dǎo)致抵押人和抵押權(quán)人之間產(chǎn)生爭議。在[具體案例名稱1]中，抵押合同中未明確約定在建工程附屬的地下車庫是否屬于抵押范圍，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人主張地下車庫不屬于抵押范圍，雙方為此產(chǎn)生糾紛，影響了抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。在建工程抵押優(yōu)先權(quán)行使的相關(guān)規(guī)定也較為模糊。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)，這在法律上有明確規(guī)定。但在實際行使過程中，對于建設(shè)工程價款的范圍、優(yōu)先受償權(quán)的行使期限起算點(diǎn)等問題，存在不同理解。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。然而，在實踐中，“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日”的認(rèn)定存在爭議，不同法院的裁判標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。在[具體案例名稱2]中，發(fā)包人與承包人在合同中對工程款的支付時間約定不明確，導(dǎo)致對于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限起算點(diǎn)產(chǎn)生爭議，影響了承包人權(quán)利的行使，也給抵押權(quán)人的權(quán)益帶來不確定性。此外，對于在建工程抵押登記的相關(guān)規(guī)定也存在模糊之處。雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》對在建工程抵押登記的程序和要件作出了規(guī)定，但在實際操作中，對于一些特殊情況的處理缺乏明確指引。對于登記機(jī)關(guān)在審核過程中發(fā)現(xiàn)材料存在瑕疵但不影響實質(zhì)內(nèi)容的情況，如何處理沒有明確規(guī)定。在[具體案例名稱3]中，登記機(jī)關(guān)在辦理在建工程抵押登記時，發(fā)現(xiàn)抵押合同中部分條款表述存在歧義，但不影響合同的主要內(nèi)容和當(dāng)事人的真實意思表示。登記機(jī)關(guān)對于是否應(yīng)辦理登記存在疑惑，不同地區(qū)的登記機(jī)關(guān)處理方式也不一致，這給當(dāng)事人帶來了困擾，也影響了抵押登記的效率和公信力。5.1.2各法律之間的協(xié)調(diào)性問題我國涉及在建工程抵押的不同法律法規(guī)之間存在協(xié)調(diào)性不足的問題，這使得在法律適用和實踐操作中容易出現(xiàn)沖突和矛盾?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》作為部門規(guī)章，在一些規(guī)定上與《民法典》等上位法存在不一致的地方。在抵押人的主體資格方面，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押的抵押人主要是為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而《民法典》對于抵押人的主體資格并沒有作出如此嚴(yán)格的限制。這就導(dǎo)致在實踐中，對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為在建工程抵押人的情況，法律適用存在爭議。在[具體案例名稱4]中，某工業(yè)企業(yè)將其正在建設(shè)的廠房進(jìn)行抵押融資，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，其主體資格似乎不符合要求。然而，從《民法典》的角度來看，該企業(yè)作為合法的財產(chǎn)所有人，有權(quán)處分其在建工程進(jìn)行抵押。這種法律規(guī)定的不一致，給當(dāng)事人和相關(guān)部門帶來了困惑，也影響了法律的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同地區(qū)的地方法規(guī)和政策在在建工程抵押規(guī)定上也存在差異。在抵押登記的程序和要求方面，各地區(qū)可能根據(jù)自身實際情況制定不同的規(guī)定。有些地區(qū)要求在建工程抵押登記時必須提供工程造價審計報告，而有些地區(qū)則沒有此項要求。在[具體案例名稱5]中，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地區(qū)開展項目，在辦理在建工程抵押登記時，因不同地區(qū)的登記要求不同，導(dǎo)致辦理過程繁瑣且耗時較長。這種地區(qū)間的差異，不僅增加了當(dāng)事人的成本和負(fù)擔(dān)，也不利于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和規(guī)范發(fā)展。此外，不同法律法規(guī)在在建工程抵押的某些關(guān)鍵問題上缺乏協(xié)同規(guī)定。在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)的沖突解決方面，雖然《民法典》和相關(guān)司法解釋明確了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先地位，但對于如何具體協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，以及在不同情況下的處理方式，缺乏詳細(xì)的協(xié)同規(guī)定。在[具體案例名稱6]中，當(dāng)在建工程同時存在多個抵押權(quán)人和建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人時，對于拍賣所得價款的分配順序和比例，不同法律法規(guī)之間沒有明確的協(xié)同規(guī)定，導(dǎo)致法院在裁判時缺乏明確的法律依據(jù)，容易出現(xiàn)同案不同判的情況。5.2完善建議5.2.1明確法律條文內(nèi)容為有效解決當(dāng)前在建工程抵押法律規(guī)定模糊的問題，需對相關(guān)法律條文進(jìn)行細(xì)化和明確。在在建工程抵押范圍的界定上，應(yīng)通過立法解釋或司法解釋進(jìn)一步明確。規(guī)定在建工程抵押范圍不僅包括已取得土地使用權(quán)證書的土地使用權(quán)以及已投入且與在建工程緊密相關(guān)的資產(chǎn)，如已完成的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)所投入的建筑材料、人工費(fèi)用等，還應(yīng)明確后續(xù)新增部分的歸屬。對于因工程正常施工進(jìn)度而新增的部分，若在抵押合同中有明確約定且及時辦理了相關(guān)變更登記手續(xù)，則應(yīng)納入抵押范圍；若抵押合同未作約定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意新增的部分，原則上不應(yīng)納入抵押范圍，但在抵押權(quán)實現(xiàn)時，對于新增部分與抵押范圍內(nèi)部分不可分割且分割會顯著降低抵押物價值的情況，可對新增部分的變價所得在扣除新增成本后，按照一定比例用于清償債務(wù)。通過這樣詳細(xì)的規(guī)定，減少抵押范圍爭議，保障抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益。針對在建工程抵押優(yōu)先權(quán)行使問題，要明確建設(shè)工程價款的范圍。建設(shè)工程價款應(yīng)僅包括承包人為建設(shè)工程實際支出的費(fèi)用，如工人勞動報酬、材料款、機(jī)械使用費(fèi)等直接成本，以及與工程建設(shè)直接相關(guān)的管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)等。對于承包人因發(fā)包人違約所獲得的違約金、預(yù)期利潤等，不應(yīng)納入建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶Ｔ诮ㄔO(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限起算點(diǎn)方面，若合同對工程款支付時間有明確約定，應(yīng)從約定的支付時間起算；若合同約定不明或沒有約定，應(yīng)根據(jù)工程實際竣工時間或建設(shè)工程合同解除、終止時間起算。在[具體案例名稱4]中，發(fā)包人與承包人在合同中對工程款支付時間約定為“工程竣工驗收合格后30日內(nèi)支付”，那么建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限應(yīng)從工程竣工驗收合格之日起第31日開始計算。通過這樣明確的規(guī)定，使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使更加規(guī)范，減少與在建工程抵押權(quán)的沖突。在在建工程抵押登記規(guī)定方面，應(yīng)制定詳細(xì)的操作指南。對于登記機(jī)關(guān)在審核過程中發(fā)現(xiàn)材料存在瑕疵但不影響實質(zhì)內(nèi)容的情況，明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)要求申請人在一定期限內(nèi)補(bǔ)正瑕疵材料，若申請人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)正，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依法辦理登記；若申請人未在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)正，登記機(jī)關(guān)應(yīng)作出不予登記的決定，并書面告知申請人理由。在[具體案例名稱5]中，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)抵押合同中部分條款表述存在歧義，但不影響合同主要內(nèi)容和當(dāng)事人真實意思表示，登記機(jī)關(guān)要求申請人在5個工作日內(nèi)進(jìn)行解釋說明并補(bǔ)正，申請人按時補(bǔ)正后，登記機(jī)關(guān)依法辦理了抵押登記。這樣的規(guī)定可以提高登記效率，減少因登記規(guī)定不明確而產(chǎn)生的糾紛，增強(qiáng)抵押登記的公信力。5.2.2加強(qiáng)法律之間的銜接與協(xié)調(diào)為解決各法律之間協(xié)調(diào)性不足的問題，需從立法修訂和地區(qū)協(xié)調(diào)等方面入手。在立法修訂方面，應(yīng)對《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等部門規(guī)章進(jìn)行全面審查和修訂，使其與《民法典》等上位法保持一致。對于抵押人的主體資格，應(yīng)遵循《民法典》的規(guī)定，明確任何合法擁有在建工程處分權(quán)的主體都可以作為抵押人，而不應(yīng)局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在[具體案例名稱6]中，某工業(yè)企業(yè)將其在建廠房抵押融資，按照修訂后的規(guī)定，其主體資格應(yīng)得到認(rèn)可，避免了因法律規(guī)定不一致而產(chǎn)生的爭議。同時，在修訂過程中，應(yīng)注重各法律之間在關(guān)鍵問題上的協(xié)同規(guī)定。在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)沖突的解決方面，進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。明確當(dāng)在建工程同時存在多個抵押權(quán)人和建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人時，拍賣所得價款的分配順序和比例?？梢砸?guī)定建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人首先就其應(yīng)得的工程價款部分優(yōu)先受償；在建設(shè)工程價款受償后，按照抵押權(quán)登記的先后順序，依次對各抵押權(quán)人進(jìn)行清償；若同一順序的抵押權(quán)人有多個，按照債權(quán)比例進(jìn)行清償。通過這樣詳細(xì)的協(xié)同規(guī)定，為法院裁判提供明確的法律依據(jù)，減少同案不同判的情況。在地區(qū)協(xié)調(diào)方面，應(yīng)建立全國統(tǒng)一的在建工程抵押登記規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。由國家相關(guān)部門制定統(tǒng)一的登記程序和要求，明確辦理在建工程抵押登記所需的材料、審核標(biāo)準(zhǔn)、辦理時限等內(nèi)容。各地區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)行，避免因地區(qū)差異導(dǎo)致的登記混亂和當(dāng)事人負(fù)擔(dān)加重。在[具體案例名稱7]中，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地區(qū)開展項目，由于全國統(tǒng)一的登記規(guī)范實施，其在各地辦理在建工程抵押登記時，手續(xù)和要求一致，辦理過程更加便捷高效。同時，建立地區(qū)間的信息共享平臺，加強(qiáng)各地區(qū)在在建工程抵押信息方面的交流與共享。當(dāng)在建工程涉及跨地區(qū)的抵押或糾紛時，相關(guān)地區(qū)的登記機(jī)關(guān)和司法部門可以通過信息共享平臺，及時獲取相關(guān)信息，協(xié)同處理問題，提高辦事效率，維護(hù)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和規(guī)范發(fā)展。5.2.3建立健全相關(guān)配套制度建立健全抵押物價值評估制度和風(fēng)險預(yù)警制度等相關(guān)配套制度，對于完善在建工程抵押法律制度具有重要意義。在抵押物價值評估制度方面，應(yīng)制定統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。明確規(guī)定在建工程抵押價值評估應(yīng)綜合考慮工程進(jìn)度、已投入成本、市場行情、預(yù)期收益等因素。在評估方法上，鼓勵采用多種方法相結(jié)合，如成本法、市場比較法、收益法等。對于處于建設(shè)初期的在建工程，成本法可作為主要評估方法，重點(diǎn)考量土地取得成本、前期工程費(fèi)用、已投入的建筑安裝工程費(fèi)用等；對于建設(shè)進(jìn)度較快且周邊有類