太原

市場(chǎng)研究2012.12.30太原城市背景分析太原：山西省省會(huì)，歷史文化名城，從資源型逐步走向綜合型的城市延續(xù)資源型產(chǎn)業(yè)取向戰(zhàn)略出現(xiàn)問題：支柱產(chǎn)業(yè)單一化、城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)短缺……“資源陷阱”，貽誤轉(zhuǎn)型的黃金時(shí)期，陷入長(zhǎng)期的低迷輝煌歷史新中國(guó)成立戰(zhàn)國(guó)名城九邊重鎮(zhèn)晉商執(zhí)全國(guó)牛耳列為第一批國(guó)家重點(diǎn)投資建設(shè)城市之一僅次于北京、天津的華北“工業(yè)重鎮(zhèn)”2003年至今改革開放資源價(jià)格上漲和重化工復(fù)蘇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；癁榉较虼罅ν度氤鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治環(huán)境新時(shí)代的城市性質(zhì)：太原市是山西省省會(huì)，歷史文化城市，新型工業(yè)和能源基地，我國(guó)中西部區(qū)域性中心城市之一。太原市作為太原大都市圈的核心城市，其對(duì)周邊城市將產(chǎn)生較強(qiáng)的輻射力和吸引力，太原的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于周邊城市人群的吸引力也將逐漸增強(qiáng)為了在國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略中取得主動(dòng)，山西“十一五規(guī)劃”提出了構(gòu)建“大太原經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃；隨著太原大都市圈的構(gòu)建和城鎮(zhèn)組群的整合發(fā)展，太原市作為核心城市的吸附能力將更加明顯。太原的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于周邊人口的吸引力也將極大增強(qiáng)。通過區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展和升級(jí)，太原作為經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，經(jīng)濟(jì)的開放性將不斷增強(qiáng)?！按筇?jīng)濟(jì)圈”是指以太原為中心，以晉中的榆次區(qū)為次中心，包容周邊的晉中市的多數(shù)縣市區(qū)，呂梁市、忻州市及陽泉市的少數(shù)縣市區(qū)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域?！浴渡轿魇?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》核心內(nèi)圈層外圈層太原市現(xiàn)轄六個(gè)市轄區(qū)、三個(gè)縣，代管一個(gè)縣級(jí)市。即：迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬柏林區(qū)、尖草坪區(qū)、晉源區(qū)、小店區(qū)六個(gè)區(qū)，清徐縣、陽曲縣、婁煩縣三個(gè)縣，古交市一個(gè)縣級(jí)市和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)（太原國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）、兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)（太原民營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。計(jì)22鎮(zhèn)61鄉(xiāng)和50個(gè)街道辦事處。市人民政府駐新建路，全市總面積6988平方公里。太原市行政轄區(qū)，六區(qū)三縣，本次主要目標(biāo)區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)與尖草坪區(qū)尖草坪區(qū)位于太原市北端，東西北三面環(huán)山，汾河縱貫?zāi)媳?，東西最大寬度為26千米，南北最長(zhǎng)距離為22千米，總面積285平方公里。建成區(qū)面積32平方公里。全區(qū)轄9個(gè)街辦、5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、52個(gè)社區(qū)居委會(huì)、90個(gè)行政村。區(qū)人民政府駐柴村街道迎賓北路。尖草坪區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，處于太原市的上風(fēng)上水地區(qū)。人口31.04萬人，尖草坪區(qū)以石膏建材、化工、冶煉鑄造、機(jī)械加工為支柱產(chǎn)業(yè)。小店區(qū)位于太原市市區(qū)最南端，轄1鎮(zhèn)2鄉(xiāng)6個(gè)街道辦事處，95個(gè)社區(qū)，65個(gè)行政村，轄區(qū)總面積295平方公里，建成區(qū)40平方公里，總?cè)丝?6.9萬。小店區(qū)城鄉(xiāng)一體，南農(nóng)北商，高新技術(shù)密集，交通通訊便捷，是太原市“南移西進(jìn)、擴(kuò)容提質(zhì)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要擴(kuò)張區(qū)域，是太原市與晉中市聯(lián)合開發(fā)的前沿地帶，具有空間大的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。主要目標(biāo)區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)與尖草坪區(qū)情況介紹太原地鐵共由7條軌道交通線構(gòu)成，總長(zhǎng)235.7公里，其中市區(qū)線5條，全長(zhǎng)157.39公里，共設(shè)120座車站，換乘車站15座；市域線2條，總長(zhǎng)75.7公里。共設(shè)173座車站，其中換乘站20座，設(shè)計(jì)日運(yùn)送旅客400－500萬人次。可以滿足2030年以后太原市500－600萬城市人口的規(guī)模需求2012年～2017年前后為近期建設(shè)階段，建設(shè)1號(hào)線一期工程和2號(hào)線一期工程，形成“力”字形的基本骨架，通車?yán)锍虨?8.2公里。共建設(shè)車站42座，車輛基地3處。覆蓋城市東西向和南北向的主要客流走廊，支持城市向南發(fā)展，引導(dǎo)并促進(jìn)新區(qū)的開發(fā)以及城中村的改變，同時(shí)帶動(dòng)太原南站和小店南市級(jí)副中心的發(fā)展。近期將建設(shè)2號(hào)線一期工程。北起西澗河站，南至小店南站，南北向貫穿太原市主城區(qū)，聯(lián)系主城區(qū)和新城區(qū)，線路全長(zhǎng)24.2公里，共設(shè)車站22座，平均站間距為1.1公里，沿線主要途徑解放路、長(zhǎng)治路、人民路。2號(hào)線一期工程南端設(shè)置小店南車輛段太原城市交通太原形成城市向南發(fā)展的主軸線，帶動(dòng)南部區(qū)域的發(fā)展由于地形限制以及城市擴(kuò)容需要，太原城市發(fā)展必然向腹地廣闊的南面發(fā)展。在城市整體向南發(fā)展的前提下，近期將實(shí)施“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)、提升品質(zhì)、重塑形象”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。大力發(fā)展汾河兩岸，并布局重要的公共服務(wù)功能，形成城市向南發(fā)展的主軸線。調(diào)整行政中心布局，省政府、市政府南移，帶動(dòng)城南、新城市兩個(gè)中心區(qū)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市中心的向南發(fā)展。南客站、空港、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及教育園區(qū)的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)城市南移。。傳統(tǒng)核心區(qū)城南核心區(qū)城南科教生活綜合區(qū)新城市核心區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)教育園區(qū)汾河城市發(fā)展軸長(zhǎng)風(fēng)街城市發(fā)展軸迎澤街城市發(fā)展軸太原：經(jīng)濟(jì)總量不大，持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)展?jié)摿Υ?，全省?jīng)濟(jì)核心與周邊同等級(jí)城市相比，太原經(jīng)濟(jì)總量較低，但近年GDP保持12%的平均速度穩(wěn)定增長(zhǎng)；太原市區(qū)GDP總量占山西全省比重穩(wěn)定保持在20%左右，人均GDP與全省比值也保持在2倍水平，表明太原市在山西經(jīng)濟(jì)中的核心地位穩(wěn)固。2005-2011年太原GDP變化一覽表(單位:億元）數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計(jì)年鑒太原北京石家莊西安合肥呼和浩特GDP（億元）20801600040003800360021652011年太原市與周邊省會(huì)及發(fā)達(dá)城市GDP比較數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒太原：第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)輻射能力逐年加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)腹地不斷擴(kuò)大，對(duì)周邊城市吸聚力加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已從“二、三、一”向“三、二、一”發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)和三產(chǎn)的雙核發(fā)展，穩(wěn)定性逐步增強(qiáng)；太原市以服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊城市，對(duì)周邊城市的輻射力明顯加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)腹地不斷擴(kuò)大；產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：十二五期間，要加快推進(jìn)工業(yè)新型化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。重點(diǎn)發(fā)展都市型農(nóng)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)?！浴短袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計(jì)年鑒近5年太原三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例變化太原：消費(fèi)型城市特征明顯，居民收入水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出與儲(chǔ)蓄水平同步提高，消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)；太原市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與可支配收入的比例保持在75%左右，消費(fèi)型城市的特征明顯。數(shù)據(jù)來源：太原統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2011年太原城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)支出(單位:元）太原：社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，整體消費(fèi)需求日益旺盛太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年保持10％－20％增長(zhǎng)速度，居民生活改善幅度大，消費(fèi)需求日益旺盛；太原市社會(huì)消費(fèi)品零售總額占山西省的比例穩(wěn)定保持在26%以上，在山西省的經(jīng)濟(jì)核心地位不斷鞏固。2005-2011年山西及太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況(單位:億元）數(shù)據(jù)來源：山西統(tǒng)計(jì)年鑒單位（億元）2005200620072008200920102011山西140116131914.12356.528093207.93750太原384436515.91626.03700.04825.85973.29太原所占比例27.4%27.1%26.95%26.57%24.92%25.74%25.95%近6年山西及太原市社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)太原：人口規(guī)模小，近年城市建設(shè)力度加大，人口增長(zhǎng)加速，有利推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展山西省人口密度較低，與周邊省會(huì)城市相比，太原市常住人口規(guī)模?。粡慕瓿Ｗ∪丝诘淖兓瘉砜?，太原市人口增長(zhǎng)速度緩慢，近年行政區(qū)劃調(diào)整和棚戶區(qū)改造影響下，人口增長(zhǎng)加速。2005200620072008200920102011常住人口數(shù)（萬人）342.85344.27345.71347.14350.18420.16423.54增長(zhǎng)率0.427%0.412%0.418%0.414%0.876%19.98%0.08%近6年太原市全市總?cè)丝谇闆r比較

太原武漢鄭州合肥石家莊呼和浩特西安常住人口（萬人）42310028637521016291.19851.34太原與同級(jí)別其它城市人口比較數(shù)據(jù)來源：山西統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)14宏觀小結(jié)：太原經(jīng)濟(jì)整體向好，對(duì)周邊市縣的輻射能力強(qiáng)，居民消費(fèi)能力和消費(fèi)需求旺盛，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)太原經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，發(fā)展前景向好1太原單核地位凸顯，經(jīng)濟(jì)的輻射能力不斷增強(qiáng)，對(duì)周邊城市人口吸聚性強(qiáng)2綜改區(qū)建設(shè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，加快城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展太原經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)展?jié)摿Υ筇?jīng)濟(jì)圈核心的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)核心地位不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)腹地不斷擴(kuò)大，對(duì)周邊城市輻射能力不斷加強(qiáng)近年城市建設(shè)力度加大，人口快速增長(zhǎng)居民消費(fèi)能力不斷提升，消費(fèi)需求旺盛3消費(fèi)支出和可支配收入比值保持在75%左右，消費(fèi)型城市特征明顯社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持10%-20%的增長(zhǎng)速度，在全省比重保持在26%以上太原房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年總共供應(yīng)土地141幅，出讓面積為476.94萬㎡，與去年相比有較大增幅，但未達(dá)到2009年的高峰期2007年-2012年太原市場(chǎng)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地?cái)?shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫2012年小店區(qū)的供應(yīng)土地面積最多為294.23萬㎡，占土地供應(yīng)總量的61.7%，尖草坪區(qū)的供應(yīng)土地面積其次，為84萬㎡，占土地出讓總量17.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地出讓2007年-2012年太原市土地出讓分布情況迎澤區(qū)：21.06萬㎡杏花嶺區(qū)：27.51萬㎡小店區(qū)：294.23萬㎡萬柏林區(qū)：39.55萬㎡尖草坪區(qū)：83.92萬㎡晉源區(qū)：10.67萬㎡數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫2012年太原土地成交量大幅上漲，土地市場(chǎng)共成交95幅土地，總面積為310.8萬㎡。與去年同期相比成交幅數(shù)增加47幅，同比增加幅度為130.5%，占地面積增加了110萬㎡，同比上漲了55%。房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地2007年-2012年太原市場(chǎng)土地成交數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫2012年小店區(qū)的成交土地面積最多為148.51萬㎡，占土地成交總量的47.78%，尖草坪區(qū)的成交土地面積其次，為81萬㎡，占土地出讓總量26.06%；萬柏林區(qū)的成交土地面積39.55萬㎡，占土地成交總量的16.5%；其余區(qū)域均不足10%。房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地2007年-2012年太原市土地成交分布情況迎澤區(qū)：20.39萬㎡杏花嶺區(qū)：12.31萬㎡小店區(qū)：148.51萬㎡萬柏林區(qū)：39.55萬㎡尖草坪區(qū)：81.00萬㎡晉源區(qū)：8.7萬㎡數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫2012年太原土地市場(chǎng)價(jià)格有所回落，與去年相比下降了25.17%。從這可以看出，調(diào)控政策的效果已經(jīng)體現(xiàn)，開發(fā)商拿地相對(duì)理智，就這種情況來看，未來一到兩年內(nèi)，太原市商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)保持小幅浮動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)-土地2008年-2012年太原市場(chǎng)土地成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，后附2012年供應(yīng)與成交詳細(xì)列表房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長(zhǎng)，但投資總額小，與周邊省會(huì)城市有較大差距近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，太原房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，增長(zhǎng)速度和占固投的比重持續(xù)增加。與周邊其它省會(huì)城市比較，太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量小，市場(chǎng)發(fā)育程度明顯落后。太原武漢鄭州合肥長(zhǎng)沙南昌西安房地產(chǎn)投資（億元）3121017.4775.2819.03684.15230.15842.34增長(zhǎng)率46%30.70%50.90%22.20%37.5%16.10%21%房投/固投26.3%27.1%28.1%26.7%21.4%11.9%25.9%2011年太原市與周邊省會(huì)城市房地產(chǎn)投資情況比較太原房地產(chǎn)投資變化趨勢(shì)(單位:億元）數(shù)據(jù)來源：太原房管局?jǐn)?shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)-投資2012年1-11月，太原市商品房成交量275萬平米，成交量明顯回升，同比上年增長(zhǎng)超過34%。2009-2012年太原市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，但供需關(guān)系基本平衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房2009年-2012年太原商品房供求情況數(shù)據(jù)來源：太原房地產(chǎn)信息網(wǎng)注明:太原市場(chǎng)未有預(yù)售證就開盤銷售項(xiàng)目較多，因此以上數(shù)據(jù)僅為官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，與市場(chǎng)實(shí)際銷售情況有一定差距

區(qū)域銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)銷售額(億元)杏花嶺199823.74647615.37小店308239.06768830.03迎澤205923.37663515.51尖草坪8649.4760215.7萬柏林295834.7847029.39晉源6857.4468245.082011年11月至2012年11月太原市內(nèi)各區(qū)商品房成交對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫2012年太原市商品房成交量小店區(qū)居于各區(qū)之首，為目前太原市最為火熱的房地產(chǎn)區(qū)域，其次為萬柏林區(qū)，尖草坪區(qū)與晉源區(qū)為成交量最少的區(qū)域。

注明:太原市場(chǎng)未有預(yù)售證就開盤銷售項(xiàng)目較多，因此以上數(shù)據(jù)僅為官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，與市場(chǎng)實(shí)際銷售情況有一定差距2012年，商品房成交均價(jià)為7100元/㎡，較去年上漲了8.09%。從2001年到現(xiàn)在，太原商品房成交均價(jià)在波動(dòng)中呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房2001年-2012年太原商品房?jī)r(jià)格情況數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫客戶以本地居民為主，2011-2012年受限購政策影響，外來客戶比重顯著下降購房者結(jié)構(gòu)方面，以本地居民為主，占比約為70-80%，外地居民以本省其他城市購房客戶為主。2011年,太原市外來購房人數(shù)有較大幅度下降，在我市購房所占比重較去年同期下降9.5%，限購令效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從2011年2月19日起，太原市原則上對(duì)擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。——摘自太原限購令數(shù)據(jù)來源：太原房管局2011年太原市各地與購房者比例26太原市總結(jié)：太原房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度相對(duì)落后，發(fā)展?jié)摿Υ螅壳罢w發(fā)展情況良好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度相對(duì)落后，發(fā)展?jié)摿Υ?價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，但市場(chǎng)總體容量有限2與周邊省會(huì)及國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度落后；目前市場(chǎng)規(guī)模小，未來發(fā)展空間大；太原市場(chǎng)受近年全國(guó)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象影響小，價(jià)格平穩(wěn)上升，供求結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定；但總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模和人口流動(dòng)等因素決定了太原市總體的市場(chǎng)供求容量有限；市場(chǎng)不規(guī)范，無證銷售的小產(chǎn)房較多3太原市場(chǎng)有較多項(xiàng)目無證銷售或者只有兩證就開始銷售，；品牌大開發(fā)商一般都五證齊全，本地開發(fā)商或小開發(fā)商有較多都無預(yù)售證銷售，致使無法按正常時(shí)間按揭；

2.1、住宅市場(chǎng)

2.2、公寓市場(chǎng)

2.3、寫字樓市場(chǎng)

2.4、商業(yè)市場(chǎng)

2.5、重點(diǎn)綜合體

2.1、住宅市場(chǎng)太原商品住宅市場(chǎng)分為七大板塊城北老城城南小店-大學(xué)城東山城北：老工業(yè)區(qū)形象（太鋼、礦山集團(tuán)等聚集），配套較成熟，城市形象不佳城西北部：承接北部老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的新興工礦區(qū)，工業(yè)形象突出小店-大學(xué)城：城市向南拓展區(qū)域，小店區(qū)政府、大學(xué)城、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，中端項(xiàng)目為主，后續(xù)供應(yīng)量大東山：擁有一定景觀，低密度住宅開發(fā)為主（別墅區(qū)），城市東進(jìn)門戶城南：城市新區(qū)，省政府搬遷、城市新的商業(yè)中心、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，城市形象好，發(fā)展?jié)摿Υ螅袌?chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域老城：傳統(tǒng)城市商業(yè)和政治核心，配套最為完善，可開發(fā)空間小，在售和后續(xù)供應(yīng)少城西北部城西南部城西南部：城市南移核心建設(shè)區(qū)之一，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、晉陽湖的打造，未來將成為繼商務(wù)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ笫袌?chǎng)格局總結(jié)1:太原房地產(chǎn)板塊格局的形成是以老城中心向四周擴(kuò)展,主線向南,城南區(qū)域是目前的熱點(diǎn)板塊城市北部和西部有山體阻隔以及受到工業(yè)污染，限制了城市發(fā)展空間。城市主導(dǎo)向南發(fā)展，規(guī)劃利好帶動(dòng)開發(fā)熱點(diǎn)向南轉(zhuǎn)移，城南、城西南的長(zhǎng)風(fēng)街沿線形成新的商務(wù)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是“灸手可熱”。城北老城城南小店-大學(xué)城東山城西北部城西南部老城中心市場(chǎng)格局總結(jié)2：全市整體價(jià)格形成一定梯級(jí)，東山價(jià)格引領(lǐng)市場(chǎng)，城南個(gè)盤價(jià)格拉差大，部分高端項(xiàng)目達(dá)到20000元/㎡以上全市整體價(jià)格形成一定梯級(jí)，老城核心、新城價(jià)格引領(lǐng)全市；東山整體價(jià)格最高，達(dá)到11000-13000元/㎡。城南價(jià)格拉差最大，主要由于品牌開發(fā)商進(jìn)駐打造的高端項(xiàng)目，如星河灣均價(jià)可達(dá)27000元/㎡。城北：4000-7000老城：5000-8500城南：6500-27000小店-大學(xué)城：3000-6000東山：情景洋房、別墅11000-12000城西北部5500-7000城西南部：6000-10000市場(chǎng)格局總結(jié)3：高端物業(yè)(豪宅)主要集中在汾河沿岸、市中心區(qū)+景觀資源優(yōu)勢(shì)處以及東山板塊（低密度物業(yè)）汾河西面樓盤整體價(jià)格偏低，僅有摩天石均價(jià)超過8000元/平方米，均價(jià)為14000元/平方米；汾河?xùn)|面的老城區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)街以及高新區(qū)集中了較大量的高價(jià)格樓盤；東山板塊以別墅類為主，整體均價(jià)在11000－13000元/平方米。高端：8000元/平方米以上中端：4000-6000元/平方米低端：4000元/平方米以下中高端：6000-8000元/平方米太原富力城萬達(dá)公館恒大名都萬邦國(guó)際摩天石綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城萬科金域國(guó)際平陽景苑萬科紫臺(tái)星河灣首開恒大華府綠地諾丁山復(fù)地東山國(guó)際盛高山鼎恒大綠洲市場(chǎng)格局總結(jié)4：洋房產(chǎn)品水平參差不齊，但戶型設(shè)計(jì)水平普遍不高，提升空間較大，市場(chǎng)開始出現(xiàn)附加值高的產(chǎn)品受到追捧洋房產(chǎn)品水平參差不齊，戶型設(shè)計(jì)水平普遍不高，出現(xiàn)刀把戶型、狹長(zhǎng)戶型、入門正對(duì)洗手間或臥室門、黑衛(wèi)、客廳朝北等現(xiàn)象；戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和附加值少，多為飄窗設(shè)計(jì)，個(gè)別項(xiàng)目推出高附加值的N+1產(chǎn)品，獲得市場(chǎng)追捧。蘭亭御湖城：78-85㎡2+1，贈(zèng)送面積大，受到市場(chǎng)歡迎東景苑：158㎡三房戶型空間過于狹長(zhǎng)，入口正對(duì)洗手間萬科：93㎡兩房黑衛(wèi)蘭亭御湖城：128-148㎡3+1贈(zèng)送面積大，受到市場(chǎng)歡迎陽臺(tái)飄窗北北北北市場(chǎng)格局總結(jié)5：老城市中心客群向新區(qū)分流，城南板塊成為承接老城客戶南流的重要區(qū)域老城區(qū)人口集中且空間擁擠，且住宅供應(yīng)少，客戶外流現(xiàn)象明顯；城西板塊以區(qū)域客戶為主，但規(guī)劃利好的長(zhǎng)風(fēng)西街片區(qū)對(duì)外來客戶的吸引力較大；城南、東山板塊均以外來客戶為主，城南板塊作為城市新區(qū)吸引的客戶量大面廣。板塊客戶情況北部區(qū)域客戶為主，客戶外流明顯：以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員與企事業(yè)單位職工、教師、醫(yī)生等為主，外區(qū)客戶比例不大；隨著區(qū)域日漸擁擠以及外部區(qū)域建設(shè)逐漸成熟，客戶外流現(xiàn)象明顯，成為主要的客戶流出區(qū)域。老城城西北區(qū)域客戶為主，客源面逐漸擴(kuò)大：客戶來源主要以城西生意人與工礦企業(yè)員工為主，隨區(qū)內(nèi)交通條件改善，客源面有擴(kuò)大趨勢(shì)，長(zhǎng)風(fēng)西街片區(qū)對(duì)于外區(qū)客戶的吸引力較大。城西南城南外來客戶為主，客源面廣：市政南移吸引大量來自舊城區(qū)客戶以及周邊區(qū)縣客戶，以以公務(wù)員及私企老板為主；高校區(qū)及高新區(qū)的發(fā)展，帶來的不少“新太原人”成為另一主要客戶，以相關(guān)企業(yè)及高?？蛻魹橹?。東山外來客戶為主，高端客戶集中：發(fā)展落后，缺乏區(qū)域客戶，主要依靠外來客戶支撐；別墅產(chǎn)品為主，成為高端客戶主要流入?yún)^(qū)域，以太原與周邊區(qū)縣的煤企、工礦企業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主為主。城北老城城南小店-大學(xué)城東山城西北部城西南部老城板塊：傳統(tǒng)城市商業(yè)和政治核心，配套最為完善，可開發(fā)空間小，在售和后續(xù)供應(yīng)少龍?zhí)栋鍓K柳巷商圈朝陽商圈太原萬達(dá)廣場(chǎng)香榭麗庭天恩福苑金盛園麗澤苑柳北新天地百融居二期東方明珠湖濱廣場(chǎng)東達(dá)迎澤苑梧桐居51克拉中港演繹中心悅園豪庭萬邦國(guó)際府東公園6棟五龍灣山水庭院五龍灣陽光海岸龍景尚都巧克力公寓太行雅苑克拉星城景暉誠(chéng)上城東臺(tái)金谷紫鑫楓度東山雅居朝陽佳園上東城在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤老城板塊——龍?zhí)镀瑓^(qū)片區(qū)特征：老城市中心區(qū)，行政、商業(yè)等配套完善，具有龍?zhí)逗珗@資源，片區(qū)環(huán)境較好樓盤特征：樓盤概況：中高端項(xiàng)目為主，規(guī)模較小，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以140-160㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在5000-7500元/㎡客戶：區(qū)域內(nèi)分布的企事業(yè)單位職工為主樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面太原萬達(dá)公館總建150萬3.7精裝高層290-50016000政府官員、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、大學(xué)教師、太鋼職工恒大名都總建40萬2.9精裝高層92-1366500老城板塊——柳巷商圈片區(qū)特征：老城核心商業(yè)居住區(qū)，配套完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地供應(yīng)有限，后市以租賃為主，新開發(fā)項(xiàng)目主要為拆遷改造的小面積獨(dú)棟為主。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模較小物業(yè)類型：高層為主，出現(xiàn)超高層戶型：以50-100㎡為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在7000-8500元/㎡，也有部分單價(jià)在萬元以上客戶：政府公務(wù)員、區(qū)域內(nèi)分布的企事業(yè)單位職工為主樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面天恩福苑總建3萬6.0酒店式公寓（高層）30-1307000投資客，企事業(yè)單位員工萬邦國(guó)際總建13.1萬6.3公寓（高層）42-19014000老城板塊——朝陽商圈片區(qū)特征：朝陽街服裝城久負(fù)盛名，人口流量大，以外地做服裝鞋帽聲音的私營(yíng)個(gè)體戶為主，形成了以朝陽街、五龍口街為中心的東山朝陽生活片區(qū)。隨著同至人購物中心的發(fā)展，吸引了家樂福、橫店影視城等中高檔消費(fèi)娛樂設(shè)施，東山朝陽圈的發(fā)展將更加輝煌。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以100-150㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在5000-7000元/㎡客戶：以外地做服裝鞋帽聲音的私營(yíng)個(gè)體戶為主樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面府東公園6棟總建10萬3.5高層143-178大三房7500私營(yíng)個(gè)體戶、周邊居民景泰花苑總建2.3萬3.5高層68-1506100易居時(shí)代藍(lán)水假日摩天石世紀(jì)柏林國(guó)際麗都城萬錦太和佳苑康橋與牛津浙江大廈漪汾新居金域閱山西線風(fēng)景元享佳邸晉煤悅城迎澤熙園華峪東區(qū)好享家奧林匹克花園十二院城彩虹灣萬水瀾庭城西北板塊：工業(yè)形象突出，承接北部老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的新興工礦區(qū)，居住環(huán)境不佳漪汾片區(qū)下元商圈在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤城西北板塊——漪汾片區(qū)片區(qū)特征：漪汾街作為府西街西沿線，為市委市政府一條街。片區(qū)用地以后北屯村太原市最大城中村土地為主，隨著山西博雅地產(chǎn)集團(tuán)簽約儀式的落地，后北屯城中村改造項(xiàng)目20萬平米全新城市商業(yè)綜合體、200萬平米高尚住宅區(qū)、20萬平米的商務(wù)辦公、城市景觀、文化旅游、城市新地標(biāo)等將一一呈現(xiàn)。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等物業(yè)類型：高層為主戶型：以90-140㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在5500-7000元/㎡客戶：以外地做服裝鞋帽生意的私營(yíng)個(gè)體戶為主樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面國(guó)際麗都城總建18.5萬3.53高層86、102、1357200投資客，企事業(yè)單位員工、私營(yíng)企業(yè)主摩天石總建23.1萬4.13高層35014000城西北板塊——下元商圈片區(qū)特征：以千峰路下元商貿(mào)城為中心，隨著迎澤西大街和和平南路的打通建設(shè)，逐漸向南向北發(fā)展，片區(qū)內(nèi)有太原理工大學(xué)，教育資源豐富。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模較小物業(yè)類型：高層為主戶型：以100-140㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在6000-7000元/㎡客戶：以私營(yíng)個(gè)體戶、企事業(yè)單位職工為主樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面十二院城總建84.5萬2.4811層小高層18層高層，34層高層，花園洋房70-80的兩居，120-130三居、140四居7350私營(yíng)個(gè)體、企事業(yè)單位職工萬水瀾庭總建20萬2.78高層87-1908000峪峰城市花園格林花園蘭亭御湖城澳林濱河花園鼎泰翠湖山富力現(xiàn)代廣場(chǎng)萬國(guó)城MOMA萬科金域國(guó)際軍景苑太化時(shí)代花園歡樂頌澳林晉陽湖畔汾水灣夏威夷北岸圣湖觀瀾國(guó)際卡納溪谷百合苑左岸明珠水岸公館長(zhǎng)風(fēng)萬景浪琴湖灣綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城西南板塊：城市南移核心建設(shè)區(qū)之一，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、晉陽湖的打造，未來將成為繼商務(wù)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ箝L(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)晉陽湖板塊在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤城西南板塊——長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)片區(qū)特征：隨著南移西進(jìn)政策的實(shí)施，長(zhǎng)風(fēng)西大街的打通和六大建筑的完工，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)逐漸成熟，是太原的新興區(qū)域。樓盤特征：樓盤概況：高端項(xiàng)目為主，規(guī)模較大，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以100-150㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在6500-10000元/㎡客戶：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工、山西地市客戶樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城總建120萬2.33高層122-1897500公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工、山西地市客戶太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng)總建30.5萬3.3高層41-966800萬科金域國(guó)際總建20萬3.5高層75-1728000城西南板塊——晉陽湖片區(qū)片區(qū)特征：為城市南部區(qū)域的啟動(dòng)核心區(qū)之一，是以晉陽湖生態(tài)化、人文化建設(shè)為依托，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化、旅游產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，集商務(wù)總部、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、文化創(chuàng)意、生活宜居、體育運(yùn)動(dòng)等多功能于一體的多元化城市濱水特色區(qū)域。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模大，目前多為小產(chǎn)權(quán)房，后期項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以100-150㎡的三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在5000-6000元/㎡客戶：投資客、私營(yíng)業(yè)主、區(qū)域企事業(yè)單位職工，如化肥廠。樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面蘭亭御湖城總建80

萬3.5高層79-1456000投資客，私營(yíng)業(yè)主圣湖觀瀾國(guó)際總建136萬2.0高層50-1665340城南板塊：城市新區(qū)，省政府搬遷、城市新的商業(yè)中心、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，城市形象好，發(fā)展?jié)摿Υ?，市?chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域親賢商圈高新片區(qū)長(zhǎng)風(fēng)片區(qū)御龍庭安泰花園依景灣廣建嘉園佳合美地新城市花園良鑫苑恒實(shí)平陽景苑上上城禮頓山昌盛雙喜城世紀(jì)家園太原茂葉天地東景苑明泰領(lǐng)秀長(zhǎng)風(fēng)紅源國(guó)際青年城金峰帝景寶佳萬科紫臺(tái)太原星河灣北美金棕櫚拉菲香榭富貴園濱江花園羅馬藝墅浩天公寓中環(huán)壹號(hào)臻觀苑世紀(jì)公園城首開國(guó)風(fēng)上觀恒大華府在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤城南板塊——親賢商圈片區(qū)特征：南城商業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)繁榮，交通便利，以年輕的城市新銳為主，消費(fèi)力高。樓盤特征：樓盤概況：中高端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等物業(yè)類型：高層為主戶型：50-234㎡均有，產(chǎn)品豐富價(jià)格：均價(jià)范圍集中在7500-11000元/㎡客戶：投資客、私營(yíng)業(yè)主、區(qū)域企事業(yè)單位職工樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面上上城總建3.16萬7.3高層46-1567500投資客，企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主恒實(shí)平陽景苑總建109萬4.37高層50-23413000城南板塊——長(zhǎng)風(fēng)片區(qū)片區(qū)特征：位于長(zhǎng)風(fēng)東街-太原城市擴(kuò)展的中間地帶，也是太原東擴(kuò)的咽喉要道，更是太原參與經(jīng)濟(jì)輸出合作的重要基地。樓盤特征：樓盤概況：中高端項(xiàng)目為主，規(guī)模不大，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以100-150㎡的兩房和三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在7000-8500元/㎡客戶：山西地市投資客、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、區(qū)域企事業(yè)單位職工。樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面中正花園二期總建13.7萬3.8高層90-1307000山西地市投資客、私營(yíng)業(yè)主、區(qū)域企事業(yè)單位職工智誠(chéng)·平陽府第總建12萬3.0高層95-1577800萬科·紫臺(tái)總建33.5萬3.5高層86-1759700城北板塊——高新片區(qū)片區(qū)特征：近幾年高端樓盤涌現(xiàn)，屬于太原新城規(guī)劃“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”戰(zhàn)略部署片區(qū)。龍城大街沿線附近有部分高端及品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤如：星河灣、首開國(guó)風(fēng)上觀、恒大華府等。樓盤特征：樓盤概況：高端項(xiàng)目為主，規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主戶型：以150-400㎡的三房四房為主價(jià)格：均價(jià)范圍在8000-27000元/㎡客戶：投資客、私營(yíng)業(yè)主、政府官員樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)月均去化客戶層面首開國(guó)風(fēng)上觀總建138萬2.0高層90-1608000200投資客、私營(yíng)業(yè)主、政府官員太原恒大華府總建48.6萬2.7高層200-50020000120太原星河灣總建21.4萬2.55高層260-59927000120東山板塊：擁有一定生態(tài)資源，主要以低密度住宅項(xiàng)目開發(fā)為主，素有“東山別墅區(qū)”之稱東山別墅區(qū)盛高山鼎復(fù)地東山國(guó)際得一理想國(guó)綠地諾丁山恒大山水城半山玫瑰莊園在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤東山別墅區(qū)片區(qū)特征：區(qū)位于太原市長(zhǎng)風(fēng)東街，長(zhǎng)風(fēng)高速收費(fèi)站以東，西臨東峰路，東臨半山路，南臨長(zhǎng)風(fēng)東街，雄踞太原中央別墅區(qū)東山棗園新區(qū)門戶位置，地理位置極為優(yōu)越。樓盤特征：樓盤概況：高端項(xiàng)目為主，規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：花園洋房、疊拼聯(lián)排別墅為主戶型：以200-500㎡為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在11000-15000元/㎡客戶：投資客、私營(yíng)業(yè)主、政府官員樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面太原綠地諾丁山總建98萬1.16獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、小高層、公寓酒店公寓50-80高層130-140別墅390-455高層8000別墅16000政府官員、私營(yíng)業(yè)主、投資客復(fù)地東山國(guó)際總建36.25萬1.2聯(lián)排、雙拼別墅140-21012000-15000盛高總建31萬1.0聯(lián)排、雙拼、疊拼300-60010000尖草坪區(qū)城北板塊：老工業(yè)區(qū)形象，太鋼、礦山集團(tuán)、家具建材市場(chǎng)集聚，配套較成熟，城市形象不佳注：樣本為近三年銷售的主要樓盤動(dòng)物園生活區(qū)興華街板塊太鋼片區(qū)杏花苑天朗美域七府名苑濱河城天怡家園茂園小區(qū)富力愛丁堡公館太原富力桃園悅?cè)R山享堂新城太原富力城二期-云棲谷恒大名都易居時(shí)代青年城優(yōu)山美郡博林文苑陽光第五街區(qū)濱江花園西山棗園城北板塊——興華街片區(qū)片區(qū)特征：最大的亮點(diǎn)是裝飾產(chǎn)業(yè)，片區(qū)積聚了現(xiàn)代裝飾城、明珠裝飾城、聚寶盆裝飾城、紅星美凱龍等家具建材裝飾城，也形成了以興華街為中心的興華南北小區(qū)。除裝飾產(chǎn)業(yè)外、西山鋼材城也是本片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)。樓盤特征：樓盤概況：新盤不多，多為小產(chǎn)權(quán)房低端盤，規(guī)模小物業(yè)類型：高層為主戶型：以80-130㎡的兩房、三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在4000-6000元/㎡客戶：鋼材城及裝飾城等私營(yíng)個(gè)體為主。樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)月均去化證件情況客戶層面優(yōu)山美郡總建35.33.5高層75-1254000150無預(yù)售證鋼材城裝飾城等私營(yíng)個(gè)體青年城16萬3.0高層44-130400070無證濱江九里153.0高層90-130420060無證城北板塊——太鋼片區(qū)片區(qū)特征：依托太鋼集團(tuán)，形成了獨(dú)立于太原的有成熟配套的生活片區(qū)，但環(huán)境污染度高。樓盤特征：樓盤概況：中低端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：高層為主，多層為次（多為小產(chǎn)權(quán)房）戶型：以90-130m2的兩房、三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在4500-5500元/m2客戶：周邊居民、區(qū)域內(nèi)分布的企事業(yè)單位職工為主，如太鋼等樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)月均去化證件客戶層面天朗美域總建100萬3.018層多層56-110430050五證周邊居民、太鋼職工、私營(yíng)個(gè)體戶茂園小區(qū)總建10萬3.06層多層56-110320040無證濱河城總建35.33.5高層75-125500045五證城北板塊——?jiǎng)游飯@生活片區(qū)片區(qū)特征：老城的西北段，道路破舊，交通擁堵，外地人較多。隨著南移西進(jìn)政策的落實(shí)和步伐的邁進(jìn)，動(dòng)物園生活區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展受到影響。樓盤特征：樓盤概況：周邊多為小產(chǎn)權(quán)房，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，集合了以太原富力城、太原恒大名都為代表的多家大產(chǎn)權(quán)房。物業(yè)類型：小高層為主、多層為次戶型：以90-140m2的兩房、三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在5200-7300元/m2客戶：區(qū)域內(nèi)分布的企事業(yè)單位職工為主，如醫(yī)院等。樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)月均去化客戶層面太原富力城總建24萬2.6高層板樓88-1407300200公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、私營(yíng)企業(yè)主恒大名都40萬3.5高層94-1366500（精裝1600)150富力愛丁堡56萬3.5高層93-35010000（精裝3500）60小店片區(qū)小店-大學(xué)城板塊：城市向南拓展區(qū)域，小店區(qū)政府、大學(xué)城、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，中端項(xiàng)目為主，后續(xù)供應(yīng)量大大學(xué)城經(jīng)開片區(qū)小店片區(qū)恒大綠洲加州小鎮(zhèn)佳欣尚品萬豪新天地華浩水木云天坤澤十里城山西藍(lán)海國(guó)際國(guó)際汽聚美瑞國(guó)際五金機(jī)電城春城國(guó)際浦東新座新橙公寓江南陽光學(xué)院翠湖風(fēng)尚書香美苑龍華綠視界賽江南名園在售樓盤注：樣本為近三年銷售的主要樓盤小店-大學(xué)城板塊——小店片區(qū)片區(qū)特征：是太原規(guī)劃建設(shè)的南部新區(qū)的重要組成部分、核心區(qū)域。南部新區(qū)規(guī)劃面積276平方公里。汾東商務(wù)區(qū)將啟動(dòng)四條新的城市主干道路，以及三座太原新的標(biāo)志性大廈建設(shè)工程。區(qū)內(nèi)規(guī)劃的“T型景觀”和“汾東公園”也按計(jì)劃開工建設(shè)。樓盤特征：樓盤概況：中端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高，價(jià)格受證件因素影響大物業(yè)類型：高層為主，戶型：以80-150㎡的兩房三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在3800-6200元/㎡，五證齊全項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高在6000左右，無證項(xiàng)目在4000左右，兩證項(xiàng)目在5000左右客戶：片區(qū)區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位職工、私營(yíng)個(gè)體戶樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)月均去化證件客戶層面太原恒大綠洲總建159.5萬2.4高層94-1707500180五證齊全周邊居民、企事業(yè)單位職工、私營(yíng)個(gè)體戶萬豪新天地總建29.9

萬3.0高層77-132410060無證加州小鎮(zhèn)4.8萬3.5高層86-122530050二證坤澤十里城39萬3.8高層70-150520030只有土地本佳欣尚品3.5萬4.0高層74-208600060五證齊全小店-大學(xué)城板塊——大學(xué)城經(jīng)開片區(qū)片區(qū)特征：新建大學(xué)城，規(guī)劃范圍北起四號(hào)線，南到十八號(hào)線，西起唐槐路，東到三號(hào)線規(guī)劃目標(biāo)：通過規(guī)劃與建設(shè)重新整合太原地區(qū)教育資源，將汾東教育片區(qū)建設(shè)成為帶動(dòng)汾東新城發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。園區(qū)定位：汾東教育片區(qū)應(yīng)成為太原城市戰(zhàn)略發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)；太原人才孕育的搖籃；太原城市生態(tài)的重要協(xié)調(diào)區(qū)域。樓盤特征：樓盤概況：中低i端項(xiàng)目為主，規(guī)模中等，項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度高物業(yè)類型：小高層為主戶型：以60-150㎡的一房至三房為主價(jià)格：均價(jià)范圍集中在3500-4000元/㎡客戶：投資客、教師樓盤名稱規(guī)模（m2）容積率物業(yè)類型主力戶型（m2)在售均價(jià)（元/m2)客戶層面春城國(guó)際總建60萬2.3多層、小高層82-1453500投資客，教師博雅國(guó)際總建60萬3.75小高層53-1003500尖草坪區(qū)大東流村拆遷改造項(xiàng)目尖草坪區(qū)芮城村CG-1247用地面積：152.7畝容積率：1.0-2.2

土地單價(jià)：120萬元/畝，樓面價(jià)818元/平米尖草坪區(qū)芮城村CG-1248用地面積：120.99畝容積率：1.0-2.0

土地單價(jià)：120萬元/畝，樓面價(jià)899元/平米2012年尖草坪區(qū)域有兩宗住宅用地成交，土地出讓樓面價(jià)在818元/平米左右大東流村拆遷改造項(xiàng)目大東流村現(xiàn)狀北中環(huán)路和平路北巷和平北路千峰北路興華北巷大東流村拆遷改造項(xiàng)目一、項(xiàng)目概況

大東流村位于太原市西北部，隸屬于尖草坪區(qū)。大東流村城中村改造安置133用地范圍于2007年已經(jīng)批復(fù)，分布于兩個(gè)片區(qū)—《大東流、小東流、西流片區(qū)城中村改造用地控制規(guī)劃》（已批）、《匯豐苑片區(qū)用地規(guī)劃控制方案》（未批）。安置人口2336人，其中有宅基地的非農(nóng)業(yè)人口541人。其安置用地為26.58公頃，安置用地面積25.73公頃，凈用地面積22.88公頃。大東流村城中村改造安置133用地的范圍：主要集中在興華北巷的西側(cè)—北起北中環(huán)街北側(cè)規(guī)劃的20米城市支路，南至和平路北巷，西起和平北路東側(cè)規(guī)劃的20米城市支路，東到西渠路；還有3塊用地零星分布在西渠路以東－北起匯豐街，南至興華街，西起西渠路，東到九豐路范圍內(nèi)的大東流村133用地。本次規(guī)劃總用地43.27公頃，凈用地22.88公頃。二、周圍道路規(guī)劃區(qū)周邊形成的城市主干道有和平北路、興華街、千峰北路，規(guī)劃的北中環(huán)街（城市快速路）、西渠路（城市主干道）還未形成。三、用地現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀用地主要為大東流村村鎮(zhèn)建設(shè)用地，分布于西干渠以西，另有零星的3塊用地分布于西干渠以東。西干渠以西地區(qū)為大東流村133用地的主要區(qū)域，小學(xué)、托幼、村委會(huì)、尖草坪派出所等主要配套設(shè)施都分布于此；規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有4塊二類居住用地，在北中環(huán)街兩側(cè)有3塊高層住宅用地；在西干渠以東、匯豐街以南還有一在建的32層高層住宅地塊；1處商業(yè)金融用地，緊臨興華街，為金百合賓館用地；1處倉儲(chǔ)用地，位于匯豐路以南地塊，為大東流村的倉庫用地；此外還有少量的工業(yè)用地，分布于金百合賓館以北的地塊。四、項(xiàng)目SWOT分析S.

（1）土地存量?jī)?yōu)勢(shì)大東流村土地的建設(shè)容量不高，其未改造的133用地潛在的開發(fā)價(jià)值很大，這些土地的開發(fā)和建設(shè)將促進(jìn)和帶動(dòng)周圍地塊的發(fā)展。（2）交通優(yōu)勢(shì)現(xiàn)狀的千峰北路和興華街為城市主干道，規(guī)劃的北中環(huán)街為城市快速路，未來的交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。w.

（1）現(xiàn)狀建筑空間缺乏秩序。規(guī)劃范圍中，建筑群體之間缺乏聯(lián)系，建筑密度大，用地混雜。（2）村界不規(guī)則，影響土地的利用。大東流、小東流、西流村三個(gè)村的舊村緊密相連，但村界的劃定很不規(guī)則，對(duì)規(guī)劃建設(shè)造成很大的影響。O.

（1）政策傾向。太原市政府在2011年將“城中村”改造提升到“率先發(fā)展、改善城市形象、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力”的高度，這是大東流村千載難逢的好機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，北中環(huán)街的開發(fā)建設(shè)將為“城中村”的改造提供了契機(jī)。（2）發(fā)展?jié)摿?。該區(qū)域位于太原市城市中環(huán)附近，又有城市主干道—千峰北路的貫通，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，該地塊的土地升值空間還很大，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α.

（1）改造居住空間。由于大東流村改造安置用地被分為多個(gè)地塊且面積較小，再加上建筑層數(shù)高、居住人口較多。（2）大東流村本次為整村改造，現(xiàn)狀拆遷面積較大約28萬平方米，拆遷安置等幾方面問題，是難點(diǎn)。五、項(xiàng)目建議

本項(xiàng)目拆遷需前期投入資金約12個(gè)億，拆遷周期預(yù)計(jì)3-6個(gè)月，并且拆遷期間可能會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)拆現(xiàn)象，對(duì)我司形象會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)，還需再繳納土地估價(jià)值約15%的稅費(fèi)，以及其他前期成本。綜合考慮該項(xiàng)目，資金占?jí)簳r(shí)間長(zhǎng)，拆遷難度大，需安置人口多，并且該項(xiàng)目地塊附近樓盤均價(jià)為4500左右，難以支撐我司不低于20%毛利率的要求，故建議不拿。尖草坪區(qū)政府大樓BT項(xiàng)目規(guī)劃高端別墅區(qū)改造集中居住區(qū)泄洪區(qū)，可發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)或別墅配套農(nóng)業(yè)本項(xiàng)目位于尖草坪區(qū)西南部，西靠西山森林公園，東靠汾河。尖草坪區(qū)政府打算搬至柴村橋西側(cè)，原區(qū)政府辦公地以及各行局，各行局所屬事業(yè)單位等所有政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)一搬遷至新的行政大樓中，空出土地可進(jìn)行開發(fā)。尖草坪區(qū)政府及附近村莊現(xiàn)狀小店區(qū)汾東新城北部新城大學(xué)園區(qū)汾東新區(qū)二廣高速太原南繞城高速武宿機(jī)場(chǎng)小店片區(qū)太原市晉祠路二段90號(hào)面積：55.59畝容積率：3≤R≤4土地單價(jià)：750萬/畝，樓面價(jià)2812元/平米楊家堡片區(qū)面積：4.43畝容積率：5≤R≤6.84土地單價(jià)：384萬/畝，樓面價(jià)842元/平米太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)面積：58.62畝容積率：2≤R≤3土地單價(jià)：75萬/畝，樓面價(jià)374元/平米晉陽街以北面積：4.31畝容積率：3.2≤R≤4土地單價(jià)：352.49萬/畝，樓面價(jià)1322元/平米小店區(qū)CG-1218面積：96.25畝容積率：1.8≤R≤2.3土地單價(jià)：110萬/畝，樓面價(jià)717元/平米性質(zhì)：商業(yè)金融用地太原整體土地市場(chǎng)較不規(guī)范，2012年小店區(qū)域土地成交有較多經(jīng)濟(jì)適用房用地以及舊城改造項(xiàng)目和中低價(jià)位用地，小部分正常住宅用地成交，樓面價(jià)在700元/平米以上；而市區(qū)住宅土地成交價(jià)格較高，最高達(dá)2812元/平米。汾東新區(qū)項(xiàng)目汾東新區(qū)汾東商務(wù)區(qū)范圍汾東新城現(xiàn)狀一、項(xiàng)目區(qū)位

汾東商務(wù)區(qū)位于小店區(qū)南部，二廣高速東側(cè)，武宿機(jī)場(chǎng)西側(cè)。距離小店收費(fèi)口約4公里距離，距富士康廠區(qū)約2公里距離，距太原高教園區(qū)約1公里左右。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)階段處于初步規(guī)劃階段，規(guī)劃方案還未定稿，涉及部分村子的整體拆遷，但項(xiàng)目范圍內(nèi)大部分為耕地，土地平整。項(xiàng)目規(guī)劃道路已在建3條。太原市場(chǎng)典型住宅項(xiàng)目星河灣

星河灣位于小店區(qū)，為目前太原市最高檔的樓盤，定位為城市豪宅，由星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建面21萬㎡，容積率2.55，綠化率48%,大產(chǎn)權(quán)50年。2010年7月31日開盤，均價(jià)2.7萬/㎡，高層板樓，精裝。星河灣物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)3元。產(chǎn)品特點(diǎn)：1、區(qū)位，瀕臨汾河，地處長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，毗鄰太原新十大建筑群（山西科技館、博物館……）2、交通，濱河?xùn)|路15分鐘抵達(dá)老城區(qū)，汾河祥云橋連接省城南部及汾河兩岸新干道。龍城大街10分鐘達(dá)機(jī)場(chǎng)，6分鐘到達(dá)太原高鐵站3、園林，近看汾河，俯覽體育公園，小區(qū)3000植株，多級(jí)水系環(huán)繞，罕見花木樹種鑒賞四季表情。4、建筑，西瓦坡屋頂，淡水砂巖，卡佛漆外立面，手工石材雕刻，大理石藝術(shù)拼花，天幕弧線穹頂，曲線藝術(shù)扶手。層高3.6米，249—370㎡主力戶型，殿堂級(jí)空間布局。內(nèi)部布局精致合理。5、配套，高級(jí)社交，白金五星級(jí)酒店，1600㎡國(guó)際會(huì)議中心，尚善私房菜。社區(qū)實(shí)景樣板間戶型戶型：B2戶型居室分布：3室2廳3衛(wèi)建筑面積：240平方米戶型：A3戶型居室分布：4室2廳4衛(wèi)建筑面積：300平方米戶型：A戶型居室分布：5室4廳5衛(wèi)建筑面積：512平方米戶型：A1戶型居室分布：7室5廳7衛(wèi)建筑面積：955平方米恒大華府恒大華府，位于小店區(qū)晉陽街與體育路交匯處，定位為豪華住宅，總建面49萬㎡，容積率2.7，綠化率41%，大產(chǎn)權(quán)50年。2011年11月21日開盤，2014年06月30日交房，均價(jià)2萬/㎡，高層板樓，精裝。金碧物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)3元。產(chǎn)品特點(diǎn)：1、區(qū)位，地處太原城市發(fā)展方向的高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，扼守太原市未來城市核心要位，聲稱位于龍脈核心。2、交通，鄰貫通城市東西大動(dòng)脈—晉陽街及南北中心干道體育西路

3、園林，復(fù)刻凡爾賽宮，1萬㎡中央大湖，價(jià)值19萬成年古銀杏，同緯度珍貴樹木，380公里深山石英石，移步換景園林設(shè)計(jì)，大量羅馬神話雕塑噴泉。4、建筑，全石材花崗巖外立面，七星級(jí)酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)，3米寬電梯廳，40㎡大理石會(huì)客廳，主力戶型330-1300平米

。5、配套，2萬㎡全能運(yùn)動(dòng)中心，5100㎡花崗巖豪華會(huì)所配SPA,足療，國(guó)醫(yī)館，高檔茶餐廳。國(guó)際雙語幼兒園，5星級(jí)金鑰匙管家物業(yè)服務(wù)。戶型3室2廳2衛(wèi)1廚249.62㎡4室2廳3衛(wèi)1廚337.92㎡5室2廳4衛(wèi)1廚435.94㎡6室2廳5衛(wèi)1廚502.32㎡平陽景苑平陽景苑，位于太原長(zhǎng)風(fēng)街與平陽路交叉口西北角

，定位為高檔住宅，總建面109萬㎡，容積率4.37，綠化率30.7%，大產(chǎn)權(quán)50年。2011年1月1日開盤，2014年06月30日交房，均價(jià)1.8萬/㎡，高層板樓，毛坯。恒實(shí)文化物業(yè)管理

，物業(yè)費(fèi)待定。產(chǎn)品特點(diǎn)：1、區(qū)位，雄踞南太原CBD核心商務(wù)圈，東臨長(zhǎng)風(fēng)親賢商圈，南接高新科技區(qū)，北望南內(nèi)環(huán)電子商圈，向西近覽汾河一線水景、遠(yuǎn)眺長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)文化區(qū)。2、交通，地處長(zhǎng)風(fēng)大街、平陽路、親賢北街、濱河?xùn)|路四路圍合交匯處，坐擁親賢長(zhǎng)風(fēng)成熟商圈。3、建筑，玻璃幕墻、局部石材

，戶型區(qū)間58-234平米

。4、配套，8萬平米商業(yè)廣場(chǎng)，完全開放式的商業(yè)街區(qū)，30米寬的露天商業(yè)廣場(chǎng)，下沉式娛樂廣場(chǎng)。中正樂居中正樂居，位于，定位為，總建面11萬㎡，容積率，綠化率%，大產(chǎn)權(quán)50年。年月日開盤，年月日交房，均價(jià)元/㎡，高層板樓，精裝。萬科物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理

，物業(yè)費(fèi)待定。產(chǎn)品特點(diǎn)：1、區(qū)位，雄踞龍城“黃金坐標(biāo)點(diǎn)”，緊鄰五一廣場(chǎng)、迎澤公園，周邊酒店林立、省藝校、五中等學(xué)校眾多，人民醫(yī)院、山西中醫(yī)院林立，金融機(jī)構(gòu)到處有。2、交通，多達(dá)10余條公交線路，距迎賓車站、建南車站、長(zhǎng)風(fēng)高速路口不足5分鐘車程，距火車站、武宿機(jī)場(chǎng)不足十分鐘車程。3、園林，鵝卵石小徑，噴泉布置。4、建筑,40㎡一居，90㎡兩居，140㎡小三居，180㎡大三居，5、配套，八一小學(xué)，九一小學(xué)，二十七中，三十八中，山大附中，省人民醫(yī)院，王府井。萬科進(jìn)駐太原第二個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在片區(qū)標(biāo)桿性熱銷樓盤開發(fā)商太原萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地約9.5萬，總建面約33.5萬容積率3.5物業(yè)類型高層配套設(shè)施一座高檔會(huì)所，一條400米長(zhǎng)的商業(yè)街、與北大附幼合作的配置10個(gè)班級(jí)的小區(qū)幼兒園入市時(shí)間2011年12月在售戶型86-95㎡兩房，約135-170㎡三房在售均價(jià)（元/m2）8500-11000元/㎡含2000-2500元/㎡裝修主力客群周邊縣市如呂梁地區(qū)大戶型60%為星河灣舊業(yè)主和萬達(dá)舊業(yè)主萬科紫臺(tái)為萬科進(jìn)駐太原第二個(gè)項(xiàng)目，萬科金御國(guó)際開盤即售罄轟動(dòng)龍城，其品質(zhì)和物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)界有口皆碑，品牌號(hào)召力很強(qiáng)，2011年12月開盤創(chuàng)下銷售500余套的驕人業(yè)績(jī)。萬科紫臺(tái)營(yíng)銷策略：利用品牌強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)和萬客會(huì)的強(qiáng)大號(hào)召力，積極維護(hù)和開拓品牌追隨型客戶，同時(shí)打造高性價(jià)比的產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目快速銷售憑借強(qiáng)勢(shì)的品牌號(hào)召力吸引城區(qū)高端客戶，為項(xiàng)目積累了不少客戶；同時(shí)利用萬客會(huì)積累客戶蓄客階段所有到訪客戶均加入萬科俱樂部萬客會(huì)，至開盤積累700余組客戶；2011年12月4日，萬科金域國(guó)際開盤，推出351套房源，當(dāng)日售罄；為萬科紫臺(tái)的開盤熱銷做好鋪墊雖取得4棟預(yù)售證，在當(dāng)天開盤時(shí)僅開放其中3棟，制造房源不足的緊張氣氛，推高現(xiàn)場(chǎng)氣氛；產(chǎn)品帶精裝、性價(jià)比高兩房最低單價(jià)不到7000元，含2000-2500元/㎡裝修萬科的精裝產(chǎn)品具有以下優(yōu)點(diǎn)功能完善，人性化設(shè)計(jì)，滿足使用的各種要求立體化空間使用，提高空間的使用效率，使空間井然有序墻面、地面、家具一體化設(shè)計(jì)，外觀整潔美觀節(jié)省時(shí)間和金錢成本優(yōu)質(zhì)的施工及售后服務(wù)園林規(guī)劃：打造軸式景觀，同時(shí)曲徑通幽的林間小道貫穿整個(gè)社區(qū)，營(yíng)造舒適的園林環(huán)境三軸六院”具體為：軸式景觀：軸起于小區(qū)會(huì)所，全長(zhǎng)480米，兩側(cè)分別為100米高的住宅建筑形成強(qiáng)烈的儀式感，造就了紫臺(tái)特有的歸家的尊貴和禮儀感；休閑景觀軸：位于園區(qū)中部，它與儀式景觀軸形成了鮮明的對(duì)比，由彎彎曲曲、曲徑通幽的林間小道自由的貫穿每個(gè)院落空間，營(yíng)造一種舒適、愜意的生活情景。戶型供應(yīng)：緊扣市場(chǎng)主流，以85-95㎡的二房和130-170㎡的三房為主萬科主打城市中高端客戶，以市場(chǎng)供應(yīng)主流的二房和三房為主力戶型產(chǎn)品帶精裝、性價(jià)比高兩房最低單價(jià)不到8000元，含2000-2500元/㎡裝修戶型優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：戶型方正實(shí)用，實(shí)用率較高劣勢(shì)：部分戶型仍有黑房設(shè)計(jì)指標(biāo)2房3房3房4房面積86-95135-137172242-308套數(shù)21715018611套比39%27%33%1%萬科紫臺(tái)首期推出戶型比例情況

2.2、公寓市場(chǎng)太原公寓市場(chǎng)分布圖丁書香23萬㎡,4800幸福BOX5.3萬㎡,4860萬邦國(guó)際13萬㎡,14000香榭麗庭1.6萬㎡,9000時(shí)代特區(qū)15.5萬㎡,7300東方雅居5萬㎡，4700東達(dá)迎澤苑5.8萬㎡,11000香檳公寓30萬㎡，3700朝陽-怡軍苑7.6萬㎡,4700茂業(yè)天地12.8萬㎡,15000萬邦國(guó)際開盤時(shí)間:2010-7-17項(xiàng)目類型:公寓,高檔住宅建筑面積:130814平方米占地面積:21000平方米綠化率:15%容積率:6.30戶型面積：一居室33-55平米二居室60-80平米均價(jià)：14000元/平方米公共部分精裝物業(yè)公司:金海港物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)用:1.00元/平米·月萬邦國(guó)際，雄踞城市CBD黃金區(qū)域，地接火車站交通紐帶，扼守省會(huì)迎澤大街，公寓回遷房茂業(yè)天地“太原茂業(yè)天地”位于龍城城市最核心地段——親賢商圈，項(xiàng)目總占地面積為9.5萬平方米，總建筑面積65萬平方米，是集5A級(jí)寫字樓、JW萬豪國(guó)際六星級(jí)酒店、22萬平方米SHOPPINGMALL、國(guó)際住宅、主題廣場(chǎng)于一體的現(xiàn)代城市綜合體，總投資金額超過50億元，被列為山西省十二五規(guī)劃重點(diǎn)工程。占地面積：95000平方米

建筑面積：650000平方米

開工時(shí)間：2009-12-31裝修狀況：公共部分精裝所屬商圈：親賢北街綠化率：34.80%容積率：4.87開盤時(shí)間：2012-10-28認(rèn)籌公寓面積：2.8萬平米公寓

2.3、寫字樓市場(chǎng)2011年，太原辦公市場(chǎng)供應(yīng)面積為15.73萬㎡，較上年下降4.67%。

成交面積為4.6萬㎡，較上年下降73.21%。房地產(chǎn)市場(chǎng)-辦公2008年-2011年太原辦公用房市場(chǎng)供求情況2011年，太原辦公市場(chǎng)成交均價(jià)浮動(dòng)幅度比較大，預(yù)計(jì)未來在銀行放松貸款的情況下，辦公市場(chǎng)成交價(jià)格將會(huì)逐步穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)-辦公2011年太原市辦公用房?jī)r(jià)格浮動(dòng)情況101太原寫字樓市場(chǎng)分布圖中銀國(guó)際6萬1.1萬/㎡精裝

山西國(guó)際商務(wù)中心10萬5500元/㎡碧水蘭亭1.2萬平定價(jià)1.68萬元/㎡太原茂業(yè)天地15萬1.5萬/㎡萬馬仕商務(wù)中心余1000平7000元/㎡東悅科技商務(wù)廣場(chǎng)10萬8500元/㎡時(shí)代國(guó)際萬達(dá)廣場(chǎng)東方明珠湖濱廣場(chǎng)10萬？元/㎡老城板塊小店東南新區(qū)板塊東悅科技商務(wù)廣場(chǎng)東悅科技商務(wù)廣場(chǎng)，位于長(zhǎng)風(fēng)商圈，總建面10萬㎡，12年8月開盤，均價(jià)8500元/㎡。產(chǎn)品特點(diǎn)：1、產(chǎn)權(quán)式寫字間，享受根據(jù)協(xié)議決定的產(chǎn)權(quán)使用或出租經(jīng)營(yíng)的租金收益。2、十米挑高大堂，內(nèi)部配套空中游泳池，空中足球場(chǎng)，茶飲吧，健身房，高檔會(huì)所等。山西國(guó)際商務(wù)中心山西國(guó)際商務(wù)中心，位于小店區(qū)（聲稱是太原CBD），是一座定位為高端商務(wù)辦公、高端商務(wù)中心、高端商務(wù)公寓為一體的雙子座商務(wù)建筑?？偨?0萬㎡,均價(jià)5500元/㎡，毛坯。產(chǎn)品特點(diǎn)：

10.6米挑空奢華五星級(jí)精裝大堂公共空間全部采用高檔石材鋪裝。外立面進(jìn)口Low-e中空隔音全玻璃幕墻。知名高速電梯豪華會(huì)議中心、商務(wù)會(huì)所中銀國(guó)際中銀國(guó)際位于晉陽街與濱河?xùn)|路交界，緊鄰太原經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)?？偨?萬，均價(jià)1.1萬元/㎡。（對(duì)手透露是工業(yè)用地）精裝標(biāo)準(zhǔn)1、外墻玻璃幕墻，局部為高檔石材2、內(nèi)墻墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆3、頂棚高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆。4、地面高級(jí)瓷磚（蒙娜麗莎或同等品牌）5、門窗高級(jí)實(shí)木門塑鋼或斷橋鋁窗中空玻璃6、廚房高級(jí)瓷磚石材墻地面7、衛(wèi)生間箭牌潔具，高品質(zhì)低噪音瓷磚，石材墻地面8、電梯三菱或同等品牌時(shí)代國(guó)際時(shí)代國(guó)際，位于太原市迎澤區(qū)雙塔東街省人民醫(yī)院斜對(duì)面，總建面1.8萬，12年8月開盤，均價(jià)7300元/平米產(chǎn)品特點(diǎn)：65—700㎡主力戶型純商務(wù)寫字樓

碧水蘭亭碧水蘭亭，位于小店區(qū)，學(xué)府街與濱河?xùn)|路交匯處，基本封頂。寫字樓建面1萬㎡，尚未開盤，訂房?jī)r(jià)1.68萬。產(chǎn)品特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：瀕臨汾河公園，自然環(huán)境好。交通地段好?，F(xiàn)房發(fā)售。缺點(diǎn)：每層最多只能分割為三個(gè)區(qū)域使用

萬馬仕商務(wù)中心真武路寫字樓新開路寫字樓萬馬仕商務(wù)中心，位于小店區(qū)，真武路寫字樓僅剩第三層（共七層），均價(jià)7000；新開路寫字樓售罄均價(jià)5400.產(chǎn)品特點(diǎn)：3.3米層高，55——195㎡彈性空間現(xiàn)房發(fā)售。

2.4、商業(yè)市場(chǎng)太原及晉中現(xiàn)有商業(yè)以傳統(tǒng)百貨商業(yè)街為主潛在商業(yè)逐漸向購物多樣性和娛樂功能過渡，再現(xiàn)晉商繁榮。基本需求基本需求自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式休閑購物傳統(tǒng)購物一站式購物業(yè)態(tài)齊全傳統(tǒng)百貨(有限品種)太原晉中現(xiàn)有商業(yè)場(chǎng)所潛在商業(yè)國(guó)際商業(yè)存在的幾種購物形式在地區(qū)中心、體驗(yàn)型購物娛樂中心業(yè)態(tài)存在著較大的差異化空白區(qū)。城市中心鄰里中心購物公園娛樂中心地區(qū)中心超級(jí)地區(qū)中心銅鑼灣萬達(dá)廣場(chǎng)美特好能量中心LifestyleCenter百盛貴都工廠直銷中心華宇購物中心和信天美名店王府井百貨巴黎春天茂業(yè)天地城市中心鄰里中心娛樂中心地區(qū)中心超級(jí)地區(qū)中心能量中心榆次百貨廣場(chǎng)君豪國(guó)際商城購物公園市場(chǎng)機(jī)會(huì)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)-商業(yè)2011年，太原商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為24.55萬㎡，較去年下降40.86%。

成交面積為42萬㎡，成交量較上年上漲5.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)-商業(yè)2008年-2011年太原商業(yè)市場(chǎng)供求情況2011年，太原商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格波動(dòng)較大，基本上逐步上升的趨勢(shì)；

在住宅受到限購令影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)慢慢受到了更多消費(fèi)者的青睞。房地產(chǎn)市場(chǎng)-商業(yè)2011年太原市商業(yè)價(jià)格浮動(dòng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)-客群2011年，晉中市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11206.95元，比2006年增長(zhǎng)了82.7%，年均遞增12.8%；其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出13473元，比2006年增長(zhǎng)78.4%，年均遞增12.3%。晉中市居民消費(fèi)支出情況消費(fèi)項(xiàng)人均支出（元）同比增長(zhǎng)占全部消費(fèi)項(xiàng)百分比家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出808.47.70%7.21%居住支出1446.92——12.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣著支出1703.9624.80%15.20%教育文化娛樂服務(wù)1303.887.90%11.63%其他商品和服務(wù)416.6249.40%3.72%醫(yī)療保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%太原商業(yè)分布北美新天地、家樂福、沃爾瑪、百盛、馬連道茶城、國(guó)美電器天美新天地、千禧世紀(jì)廣場(chǎng)、東方家園家居廣場(chǎng)、中影國(guó)際影城中環(huán)商城、學(xué)府商城、長(zhǎng)風(fēng)大賣場(chǎng)王府井百貨、北美金拇指廣場(chǎng)、百盛、蘇寧電器、山西世貿(mào)中心、珠寶城頂好時(shí)尚商城、米蘭國(guó)際家居、平陽國(guó)際商城、新康隆商城、美特好超市傳統(tǒng)商街柳巷柳