2025年及未來(lái)5年中國(guó)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告目錄一、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與政策背景分析 41、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)贛州房地產(chǎn)的影響 4國(guó)家“十四五”規(guī)劃及中部崛起戰(zhàn)略對(duì)贛州的定位 4贛南蘇區(qū)振興政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用 52、地方房地產(chǎn)調(diào)控政策演變與趨勢(shì)研判 7年以來(lái)贛州限購(gòu)、限貸、限售等政策梳理 7年政策寬松預(yù)期與市場(chǎng)響應(yīng)機(jī)制分析 9二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特征 111、土地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏分析 11近五年贛州住宅用地供應(yīng)規(guī)模與區(qū)域分布 11重點(diǎn)板塊（如章江新區(qū)、蓉江新區(qū)）土地出讓與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 132、商品房庫(kù)存與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 14住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)庫(kù)存去化周期對(duì)比 14改善型與剛需型產(chǎn)品供給比例及變化趨勢(shì) 16三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征與購(gòu)買(mǎi)力分析 181、人口流動(dòng)與住房需求變化 18常住人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提升對(duì)住房需求的拉動(dòng) 18返鄉(xiāng)置業(yè)、新市民群體購(gòu)房行為特征 192、居民收入與購(gòu)房支付能力評(píng)估 21贛州城鎮(zhèn)居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比分析 21按揭貸款利率變化對(duì)購(gòu)房意愿的影響 23四、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡與價(jià)格走勢(shì)研判 251、供需缺口與結(jié)構(gòu)性矛盾識(shí)別 25不同區(qū)域供需匹配度評(píng)估（如老城區(qū)vs新區(qū)） 25租賃市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析 272、未來(lái)五年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)模型 29基于供需、政策、金融等變量的價(jià)格敏感性分析 29核心板塊與邊緣區(qū)域價(jià)格分化趨勢(shì)預(yù)判 31五、贛州房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 321、重點(diǎn)投資板塊與項(xiàng)目類(lèi)型選擇 32模式、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅的投資潛力 32城市更新與舊改項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)機(jī)遇 342、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與應(yīng)對(duì)策略 36房企資金鏈壓力與項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè) 36政策突變、人口流出等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范 37六、未來(lái)五年贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略建議 401、開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入與產(chǎn)品策略 40差異化產(chǎn)品定位與綠色健康住宅趨勢(shì)融合 40數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)與客戶(hù)全周期服務(wù)體系構(gòu)建 412、政府與行業(yè)協(xié)同優(yōu)化機(jī)制 43完善住房保障體系與商品房市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展路徑 43推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè) 45摘要2025年及未來(lái)五年，中國(guó)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展并行的關(guān)鍵階段，供需關(guān)系呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、區(qū)域差異顯著”的特征。從供給端來(lái)看，截至2024年底，贛州全市商品房待售面積約為380萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化周期維持在14個(gè)月左右，處于相對(duì)健康區(qū)間，但部分遠(yuǎn)郊縣區(qū)如龍南、定南等地庫(kù)存壓力仍較大，去化周期超過(guò)18個(gè)月，而章貢區(qū)、南康區(qū)等核心城區(qū)因人口持續(xù)流入和城市更新項(xiàng)目推進(jìn)，庫(kù)存去化速度明顯加快。從需求端分析，贛州常住人口已突破900萬(wàn)，近五年年均增長(zhǎng)約8萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率提升至58.6%，剛需與改善型住房需求持續(xù)釋放，2024年全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)620萬(wàn)平方米，同比微增2.3%，顯示出市場(chǎng)韌性。值得注意的是，隨著“房住不炒”政策基調(diào)持續(xù)深化以及“以舊換新”“人才購(gòu)房補(bǔ)貼”等地方性支持政策落地，改善型需求占比已升至45%以上，成為市場(chǎng)主力。在投資方向上，開(kāi)發(fā)商正加速向“產(chǎn)品力+服務(wù)力”轉(zhuǎn)型，綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等新型產(chǎn)品形態(tài)占比逐年提升，預(yù)計(jì)到2027年，贛州新建住宅中綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目比例將超過(guò)60%。從區(qū)域布局看，贛州市“一核五區(qū)”城市發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，章江新區(qū)、高鐵新區(qū)、蓉江新區(qū)等重點(diǎn)板塊土地供應(yīng)集中，2024年住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲5.7%，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)核心區(qū)域長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可。未來(lái)五年，隨著贛深高鐵全線(xiàn)貫通、贛州國(guó)際陸港擴(kuò)容升級(jí)以及省域副中心城市建設(shè)提速，區(qū)域人口吸附能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)年均新增住房需求約12萬(wàn)套，其中租賃住房需求占比將提升至25%，推動(dòng)“租購(gòu)并舉”住房制度加速落地。在此背景下，房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略應(yīng)聚焦三大方向：一是深耕核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，把握城市更新與TOD綜合開(kāi)發(fā)機(jī)遇；二是布局保障性租賃住房與長(zhǎng)租公寓，響應(yīng)國(guó)家“十四五”住房保障規(guī)劃；三是探索“房地產(chǎn)+康養(yǎng)”“房地產(chǎn)+文旅”等跨界融合模式，以應(yīng)對(duì)人口老齡化與消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)。綜合預(yù)測(cè)，2025—2029年贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將保持年均1.5%—2.5%的溫和增長(zhǎng)，商品住宅年均成交面積穩(wěn)定在600萬(wàn)—650萬(wàn)平方米區(qū)間，市場(chǎng)整體趨于理性、健康、可持續(xù)，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值的區(qū)域與產(chǎn)品將獲得結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。年份年新增商品房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）年實(shí)際竣工面積（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）年商品房需求面積（萬(wàn)平方米）占全國(guó)商品房需求比重（%）202568061089.76300.82202665059090.86200.80202762057091.96100.78202860056093.36000.76202958055094.85900.74注：1.“產(chǎn)能”指地方政府年度批準(zhǔn)的商品房新增供應(yīng)面積；“產(chǎn)量”指實(shí)際竣工并可交付使用的商品房面積；產(chǎn)能利用率=產(chǎn)量/產(chǎn)能×100%。

2.需求面積基于常住人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提升、改善型住房需求及庫(kù)存去化周期綜合測(cè)算。

3.全國(guó)商品房年需求總量按8億平方米估算，贛州占比呈緩慢下降趨勢(shì)，反映全國(guó)市場(chǎng)重心向核心城市群集中。一、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與政策背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)贛州房地產(chǎn)的影響國(guó)家“十四五”規(guī)劃及中部崛起戰(zhàn)略對(duì)贛州的定位在國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要中，明確將中部地區(qū)作為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)通過(guò)優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局、強(qiáng)化交通樞紐功能、提升產(chǎn)業(yè)承載能力，促進(jìn)中部地區(qū)加快崛起。贛州市作為江西省面積最大、人口最多的地級(jí)市，地處贛粵閩湘四省交界，是連接長(zhǎng)三角、珠三角與海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略中被賦予了重要使命。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出，支持贛州建設(shè)省域副中心城市和區(qū)域性綜合交通樞紐，并將其納入國(guó)家革命老區(qū)振興發(fā)展重點(diǎn)支持范圍。這一戰(zhàn)略定位不僅體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的高度重視，也為贛州未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)期的城市功能提升、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和人口集聚提供了強(qiáng)有力的政策支撐。中部崛起戰(zhàn)略自2006年提出以來(lái)，歷經(jīng)多輪政策深化與空間拓展，已從最初的產(chǎn)業(yè)承接逐步轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)與內(nèi)生增長(zhǎng)并重的發(fā)展路徑。在“十四五”期間，該戰(zhàn)略進(jìn)一步聚焦于構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系、打造先進(jìn)制造業(yè)集群、推動(dòng)綠色低碳轉(zhuǎn)型等核心任務(wù)。贛州憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，在這一戰(zhàn)略框架下獲得了多重疊加政策紅利。2021年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于新時(shí)代支持革命老區(qū)振興發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2021〕11號(hào)）明確提出，支持贛州建設(shè)革命老區(qū)高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)，并在重大項(xiàng)目布局、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、用地指標(biāo)安排等方面給予傾斜。根據(jù)江西省發(fā)改委2023年發(fā)布的《贛州市建設(shè)省域副中心城市三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）》，到2025年，贛州中心城區(qū)常住人口將突破200萬(wàn)，GDP總量力爭(zhēng)達(dá)到6000億元，城鎮(zhèn)化率提升至62%以上。這些目標(biāo)的設(shè)定，直接反映了國(guó)家及省級(jí)層面對(duì)贛州戰(zhàn)略地位的再確認(rèn)，也為其房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期需求提供了堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。從空間規(guī)劃角度看，國(guó)家“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)構(gòu)建“中心城市—都市圈—城市群”梯次發(fā)展格局，贛州被明確納入粵港澳大灣區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要腹地?！囤M州革命老區(qū)高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)建設(shè)方案》（發(fā)改振興〔2022〕618號(hào)）指出，要推動(dòng)贛州與深圳、廣州等大灣區(qū)核心城市在產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、創(chuàng)新鏈上的深度融合，打造“灣區(qū)+老區(qū)”跨區(qū)域合作樣板。這一合作機(jī)制的建立，不僅加速了贛州產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口回流，也顯著提升了城市綜合承載能力。據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市常住人口達(dá)898.6萬(wàn)人，較2020年增加12.3萬(wàn)人，其中中心城區(qū)人口年均增長(zhǎng)超過(guò)5萬(wàn)人，人口集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)。與此同時(shí)，贛州綜合保稅區(qū)、跨境電商綜試區(qū)、國(guó)家物流樞紐等國(guó)家級(jí)平臺(tái)相繼獲批，2023年全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)8.7%，高于全國(guó)平均水平2.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能。這些結(jié)構(gòu)性變化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了持續(xù)的剛性需求和改善型需求基礎(chǔ)。在土地與住房政策層面，國(guó)家“十四五”規(guī)劃明確提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。贛州作為非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，在政策執(zhí)行中更注重保障性住房供給與商品房市場(chǎng)有序發(fā)展的平衡。根據(jù)自然資源部2023年發(fā)布的《全國(guó)城市住宅用地供應(yīng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，贛州2022—2023年住宅用地供應(yīng)量年均增長(zhǎng)6.5%，其中保障性租賃住房用地占比提升至18%，有效緩解了新市民、青年人的住房壓力。與此同時(shí)，贛州市政府于2024年初出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，從優(yōu)化限購(gòu)政策、加大公積金支持力度、推動(dòng)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款落地等方面綜合施策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這些舉措與國(guó)家宏觀戰(zhàn)略導(dǎo)向高度契合，既防范了市場(chǎng)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，又保障了合理住房需求的釋放。贛南蘇區(qū)振興政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用贛南蘇區(qū)振興戰(zhàn)略自2012年《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2012〕21號(hào)）正式實(shí)施以來(lái)，已歷經(jīng)十余年發(fā)展，其政策紅利持續(xù)釋放，對(duì)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性支撐。該戰(zhàn)略通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口集聚、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付及土地政策優(yōu)化等多重路徑，顯著改善了區(qū)域房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年贛州常住人口達(dá)898.12萬(wàn)人，較2012年增加約76萬(wàn)人，年均人口凈流入超6萬(wàn)人，其中中心城區(qū)章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)人口增長(zhǎng)尤為顯著，為住房需求提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，贛州市2023年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)867.3萬(wàn)平方米，雖受全國(guó)市場(chǎng)調(diào)整影響同比略有下降，但降幅明顯小于全國(guó)平均水平（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2024年1月數(shù)據(jù)），反映出區(qū)域市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性，這與蘇區(qū)振興帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)基本面改善密切相關(guān)。在基礎(chǔ)設(shè)施維度，贛南蘇區(qū)振興政策推動(dòng)贛州成為全國(guó)性綜合交通樞紐。昌贛高鐵、贛深高鐵相繼通車(chē)，贛州至深圳最快僅需1小時(shí)49分鐘，極大縮短了與粵港澳大灣區(qū)的時(shí)空距離。根據(jù)《贛州“十四五”綜合交通運(yùn)輸體系規(guī)劃》，到2025年，贛州將形成“米”字型高鐵網(wǎng)，高速公路通車(chē)?yán)锍掏黄?800公里。交通條件的躍升直接帶動(dòng)沿線(xiàn)區(qū)域土地價(jià)值提升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度。以贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)、蓉江新區(qū)為例，高鐵開(kāi)通后住宅地價(jià)年均漲幅達(dá)8.5%（中國(guó)指數(shù)研究院，2023年贛州土地市場(chǎng)報(bào)告），開(kāi)發(fā)商拿地積極性顯著增強(qiáng)。2023年贛州住宅用地成交面積達(dá)423公頃，其中70%集中在高鐵站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)，體現(xiàn)出交通紅利對(duì)房地產(chǎn)空間布局的深刻重塑。產(chǎn)業(yè)支撐方面，贛南蘇區(qū)振興政策明確支持贛州建設(shè)省域副中心城市和區(qū)域性中心城市，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、新能源、現(xiàn)代家居等產(chǎn)業(yè)集群。南康現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)集群2023年?duì)I收突破2800億元，成為全國(guó)最大的實(shí)木家具生產(chǎn)基地；贛州高新區(qū)獲批國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，吸引格力電器、富士康等龍頭企業(yè)落戶(hù)。產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)大量就業(yè)人口，據(jù)贛州市人社局統(tǒng)計(jì)，2023年全市新增城鎮(zhèn)就業(yè)8.7萬(wàn)人，其中制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占比超60%。就業(yè)人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)直接轉(zhuǎn)化為剛性住房需求，推動(dòng)租賃市場(chǎng)和首次置業(yè)市場(chǎng)活躍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年贛州租賃住房需求同比增長(zhǎng)12.3%，平均租金水平較2019年上漲18.6%，顯示出產(chǎn)業(yè)人口對(duì)住房市場(chǎng)的持續(xù)拉動(dòng)效應(yīng)。財(cái)政與金融支持亦構(gòu)成重要支撐。中央財(cái)政自2012年起對(duì)贛南蘇區(qū)實(shí)施差別化轉(zhuǎn)移支付，截至2023年底累計(jì)下達(dá)補(bǔ)助資金超2000億元（財(cái)政部江西監(jiān)管局，2024年報(bào)告）。這些資金大量用于保障性安居工程、棚戶(hù)區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。2023年贛州完成棚改新開(kāi)工1.8萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼覆蓋2.3萬(wàn)戶(hù)低收入家庭，有效緩解了中低收入群體的住房壓力，同時(shí)釋放了改善型需求。此外，江西省政府出臺(tái)《關(guān)于支持贛州建設(shè)革命老區(qū)高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)的若干措施》（贛府發(fā)〔2022〕15號(hào)），明確對(duì)贛州房地產(chǎn)項(xiàng)目給予貸款貼息、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策傾斜。2023年贛州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)682億元，同比增長(zhǎng)9.4%，高于全省平均水平2.1個(gè)百分點(diǎn)（中國(guó)人民銀行南昌中心支行，2024年一季度金融運(yùn)行報(bào)告），顯示出金融資源對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的持續(xù)注入。土地供應(yīng)機(jī)制的優(yōu)化進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)穩(wěn)定性。贛州市自然資源局在蘇區(qū)振興框架下推行“增存掛鉤”機(jī)制，優(yōu)先保障中心城區(qū)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宅用地供應(yīng)。2023年贛州住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率達(dá)92%，其中70%用于建設(shè)中小套型普通商品住房，契合本地居民實(shí)際需求結(jié)構(gòu)。同時(shí)，通過(guò)盤(pán)活存量土地、推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，有效緩解了土地財(cái)政依賴(lài)，降低了開(kāi)發(fā)商拿地成本。據(jù)中指院測(cè)算，2023年贛州住宅用地樓面均價(jià)為2180元/平方米，僅為南昌的58%，但去化周期穩(wěn)定在14個(gè)月左右，處于健康區(qū)間，反映出供需關(guān)系在政策引導(dǎo)下趨于平衡。這種以民生為導(dǎo)向的土地供應(yīng)策略，既保障了市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，又避免了過(guò)度投機(jī)，為房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展構(gòu)筑了制度基礎(chǔ)。2、地方房地產(chǎn)調(diào)控政策演變與趨勢(shì)研判年以來(lái)贛州限購(gòu)、限貸、限售等政策梳理自2016年以來(lái)，贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了從寬松到收緊、再到因城施策靈活調(diào)整的完整周期，政策工具箱涵蓋限購(gòu)、限貸、限售、土地供應(yīng)、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)維度，體現(xiàn)出地方政府在“房住不炒”總基調(diào)下對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)防控的高度重視。2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度攀升，贛州作為江西省域副中心城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲苗頭。為抑制投機(jī)性購(gòu)房，贛州市于2017年3月首次出臺(tái)限購(gòu)政策，明確在章貢區(qū)、贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)等核心城區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)非本地戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房實(shí)施限制，要求提供連續(xù)12個(gè)月以上的本地社?；騻€(gè)稅繳納證明，且限購(gòu)1套住房。本地戶(hù)籍家庭若已擁有2套及以上住房，則暫停發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。該政策標(biāo)志著贛州正式進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”，對(duì)短期市場(chǎng)熱度形成有效抑制。據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)18.3%，較2016年回落7.2個(gè)百分點(diǎn)，政策初顯成效。進(jìn)入2018年，調(diào)控進(jìn)一步加碼，限售政策正式落地。贛州市規(guī)定，自2018年5月1日起，新購(gòu)商品住房（含二手房）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)伺e旨在打擊短期炒房行為，延長(zhǎng)住房持有周期。同時(shí)，限貸政策同步收緊，首套房商業(yè)貸款最低首付比例由20%上調(diào)至30%，二套房首付比例不低于50%，且貸款利率上浮不低于10%。人民銀行贛州市中心支行數(shù)據(jù)顯示，2018年全市個(gè)人住房貸款余額增速由2017年的32.1%下降至19.6%，信貸擴(kuò)張明顯放緩。2019年政策保持相對(duì)穩(wěn)定，但對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將預(yù)售款全額存入監(jiān)管賬戶(hù)，按工程進(jìn)度撥付，防止“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)。2020年受新冠疫情影響，全國(guó)多地放松調(diào)控，贛州亦于當(dāng)年6月適度優(yōu)化政策，對(duì)人才購(gòu)房給予社保繳納期限豁免，并階段性降低公積金貸款門(mén)檻，但限購(gòu)限售框架未實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。2021年，面對(duì)部分三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，贛州于8月再次強(qiáng)化調(diào)控，將限售年限由3年延長(zhǎng)至5年，并明確“離婚購(gòu)房”按原家庭套數(shù)認(rèn)定，堵住政策套利漏洞。同時(shí)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市行為。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2021年贛州新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為4.2%，較2020年收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，贛州于9月出臺(tái)“樓市十六條”，雖未全面取消限購(gòu)，但對(duì)非核心區(qū)（如部分遠(yuǎn)郊板塊）實(shí)施差異化管理，允許本地戶(hù)籍家庭在特定區(qū)域增購(gòu)1套住房，并下調(diào)首套房貸利率下限至LPR減20個(gè)基點(diǎn)。2023年政策轉(zhuǎn)向支持性為主，限購(gòu)范圍進(jìn)一步收縮，僅保留章貢區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等核心板塊的非戶(hù)籍限購(gòu)要求，其余區(qū)域全面放開(kāi)。限售政策亦于2023年12月宣布取消，新購(gòu)住房不再設(shè)轉(zhuǎn)讓年限限制，以激活二手房市場(chǎng)流動(dòng)性。2024年以來(lái)，贛州繼續(xù)落實(shí)“因城施策”精神，于3月全面取消限購(gòu)政策，本地及非本地戶(hù)籍居民在全市范圍內(nèi)購(gòu)房均不再受套數(shù)限制，標(biāo)志著限購(gòu)時(shí)代正式終結(jié)。限貸方面，首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%，并全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即只要名下無(wú)房，無(wú)論是否有貸款記錄，均按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。據(jù)贛州市住建局統(tǒng)計(jì)，2024年一季度全市商品房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)23.7%，政策松綁對(duì)市場(chǎng)信心形成有效提振。整體來(lái)看，贛州過(guò)去八年調(diào)控政策呈現(xiàn)出“緊—穩(wěn)—松”的清晰脈絡(luò)，既響應(yīng)了中央“房住不炒”的長(zhǎng)期定位，又在市場(chǎng)下行期及時(shí)釋放合理需求，體現(xiàn)了地方政府在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)之間的動(dòng)態(tài)平衡能力。政策演變不僅反映了贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型過(guò)程，也為未來(lái)五年構(gòu)建“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制提供了制度基礎(chǔ)。年政策寬松預(yù)期與市場(chǎng)響應(yīng)機(jī)制分析近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、人口結(jié)構(gòu)變化及金融環(huán)境調(diào)整等多重因素影響下，呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征。贛州作為江西省域副中心城市、贛南蘇區(qū)振興發(fā)展的核心引擎，其房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)既受全國(guó)性政策導(dǎo)向牽引，也深受本地經(jīng)濟(jì)基本面、人口流入趨勢(shì)及土地財(cái)政依賴(lài)度等因素制約。2025年及未來(lái)五年，政策寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，中央層面已明確“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)，地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，贛州亦在積極落實(shí)差別化信貸、優(yōu)化限購(gòu)限售、加大保障性住房供給等舉措。在此背景下，市場(chǎng)對(duì)政策信號(hào)的響應(yīng)機(jī)制呈現(xiàn)出復(fù)雜而動(dòng)態(tài)的特征。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.2%，而贛州2024年全年商品房成交面積約為385萬(wàn)平方米，同比降幅收窄至5.7%，顯示出較強(qiáng)的區(qū)域韌性。這一現(xiàn)象的背后，是政策寬松預(yù)期通過(guò)信貸成本下降、購(gòu)房者信心修復(fù)及開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境改善三條路徑傳導(dǎo)至市場(chǎng)終端的結(jié)果。中國(guó)人民銀行2024年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，5年期LPR已下調(diào)至3.95%，創(chuàng)歷史最低水平，贛州本地首套房貸利率普遍執(zhí)行3.85%—4.0%區(qū)間，較2021年高點(diǎn)下降超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)，顯著降低了居民購(gòu)房的月供壓力。與此同時(shí)，贛州市住建局于2024年9月出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確對(duì)多孩家庭、新市民、人才購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼及公積金貸款額度上浮，政策覆蓋人群擴(kuò)大至約45萬(wàn)人，占常住人口比重達(dá)12.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市統(tǒng)計(jì)局2024年統(tǒng)計(jì)年鑒）。這些措施在短期內(nèi)有效激活了剛性及改善性需求，2024年四季度贛州新建商品住宅去化周期由年初的22個(gè)月降至17個(gè)月，庫(kù)存壓力有所緩解。政策寬松預(yù)期對(duì)市場(chǎng)響應(yīng)機(jī)制的影響不僅體現(xiàn)在需求端，也深刻作用于供給端的行為邏輯。過(guò)去三年，贛州土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，2022—2024年住宅用地成交面積年均下滑18.6%，2024年僅成交約420公頃，為近五年最低水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院贛州土地市場(chǎng)年報(bào)）。開(kāi)發(fā)商普遍采取“以銷(xiāo)定投”策略，新開(kāi)工面積連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，2024年同比下降12.4%。然而，隨著2025年專(zhuān)項(xiàng)借款、城中村改造及“白名單”項(xiàng)目融資支持政策落地，本地國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企融資可得性顯著提升。據(jù)江西省地方金融監(jiān)管局披露，截至2024年末，贛州已有23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入全省首批融資“白名單”，獲批授信額度達(dá)68億元，實(shí)際放款41億元，資金主要用于保交樓及在建項(xiàng)目續(xù)建。這種供給端的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，使得市場(chǎng)供需錯(cuò)配問(wèn)題逐步緩解，尤其在章江新區(qū)、蓉江新區(qū)等重點(diǎn)板塊，高品質(zhì)改善型產(chǎn)品供應(yīng)增加，與政策引導(dǎo)下的需求結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性互動(dòng)。值得注意的是，政策寬松并未引發(fā)市場(chǎng)過(guò)熱，2024年贛州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比微漲0.3%，遠(yuǎn)低于全國(guó)重點(diǎn)城市平均漲幅（1.1%），表明市場(chǎng)響應(yīng)趨于理性，投機(jī)性需求基本退出，政策效果更多體現(xiàn)在穩(wěn)定預(yù)期和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)層面。從更長(zhǎng)周期看，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策響應(yīng)機(jī)制還受到人口與產(chǎn)業(yè)基本面的深層制約。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查及2023年抽樣調(diào)查推算，贛州常住人口年均增長(zhǎng)約3.2萬(wàn)人，其中中心城區(qū)（章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)）人口集聚效應(yīng)明顯，2023年三區(qū)常住人口合計(jì)達(dá)215萬(wàn)，較2020年增長(zhǎng)9.8%。與此同時(shí)，贛州正加速構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，電子信息、新能源、現(xiàn)代家居等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2024年規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.7%，高于全省平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省工信廳2024年產(chǎn)業(yè)運(yùn)行報(bào)告）。產(chǎn)業(yè)與人口的雙輪驅(qū)動(dòng)，為住房需求提供了真實(shí)支撐，也使得政策寬松的傳導(dǎo)效率高于資源型或人口凈流出城市。但需警惕的是，贛州仍面臨城鎮(zhèn)化率偏低（2024年為58.3%，低于全國(guó)平均65.2%）與住房存量結(jié)構(gòu)失衡的挑戰(zhàn)，部分遠(yuǎn)郊板塊存在“有房無(wú)人住”現(xiàn)象。未來(lái)五年，政策寬松預(yù)期若能與城市更新、保障性住房建設(shè)及租購(gòu)并舉制度深度融合，將有助于構(gòu)建更加可持續(xù)的市場(chǎng)響應(yīng)機(jī)制。例如，2024年贛州啟動(dòng)的12個(gè)城中村改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)可釋放約2.8萬(wàn)套安置需求，其中30%將轉(zhuǎn)化為商品房購(gòu)買(mǎi)力，這為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的內(nèi)生動(dòng)力。綜合來(lái)看，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策寬松預(yù)期下的響應(yīng)機(jī)制，正從短期刺激向長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)渡，其有效性取決于政策精準(zhǔn)度、市場(chǎng)基本面匹配度及金融資源傳導(dǎo)效率的協(xié)同提升。年份市場(chǎng)份額（%）年均銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）新房均價(jià)（元/平方米）價(jià)格年增長(zhǎng)率（%）202512.34208,6502.1202612.74358,8902.8202713.14509,1502.9202813.54659,4203.0202913.94809,7003.0二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特征1、土地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏分析近五年贛州住宅用地供應(yīng)規(guī)模與區(qū)域分布近五年來(lái)，贛州市住宅用地供應(yīng)規(guī)模整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，反映出地方政府在落實(shí)“房住不炒”政策基調(diào)下，兼顧城市人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化推進(jìn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的綜合考量。根據(jù)贛州市自然資源局歷年發(fā)布的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃及成交數(shù)據(jù)，2019年至2023年期間，全市累計(jì)供應(yīng)住宅用地約12,850畝，年均供應(yīng)量約為2,570畝。其中，2019年住宅用地供應(yīng)量為2,150畝，2020年受新冠疫情影響略有收縮至1,980畝，2021年隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與城市新區(qū)建設(shè)提速，供應(yīng)量迅速回升至2,850畝，2022年維持高位達(dá)2,920畝，2023年則小幅回調(diào)至2,950畝，整體波動(dòng)幅度控制在合理區(qū)間。這一供應(yīng)節(jié)奏既避免了土地市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，也有效保障了住房建設(shè)的持續(xù)性。值得注意的是，2023年贛州市住宅用地成交樓面均價(jià)約為2,150元/平方米，較2019年的1,820元/平方米上漲約18.1%，顯示出土地市場(chǎng)在供需關(guān)系調(diào)整中逐步趨于理性，而非盲目擴(kuò)張。從供地結(jié)構(gòu)看，純住宅用地占比約68%，其余為商住混合用地，體現(xiàn)出地方政府在優(yōu)化城市功能布局、提升土地利用效率方面的政策導(dǎo)向。在區(qū)域分布方面，贛州市住宅用地供應(yīng)高度集中于中心城區(qū)及重點(diǎn)發(fā)展板塊，形成“核心引領(lǐng)、多點(diǎn)支撐”的空間格局。章貢區(qū)作為傳統(tǒng)城市核心區(qū)，近五年累計(jì)供應(yīng)住宅用地約3,200畝，占全市總量的24.9%，主要集中于水東、沙河、蟠龍等片區(qū)，依托完善的基礎(chǔ)設(shè)施與教育資源，持續(xù)吸引改善型與剛需購(gòu)房者。南康區(qū)受益于贛南蘇區(qū)振興戰(zhàn)略及家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，住宅用地供應(yīng)量達(dá)2,980畝，占比23.2%，尤其在蓉江新區(qū)南康片區(qū)、龍嶺鎮(zhèn)等地塊釋放較多，承接了大量產(chǎn)業(yè)人口的居住需求。贛縣區(qū)作為贛州都市圈拓展的重要腹地，五年供應(yīng)住宅用地2,650畝，占比20.6%，重點(diǎn)布局在梅林、洋塘及贛縣高鐵新區(qū)，依托交通優(yōu)勢(shì)加速融入主城生活圈。蓉江新區(qū)作為國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)，雖起步較晚但供地增速顯著，五年累計(jì)供應(yīng)1,850畝，占比14.4%，主要集中于高校園區(qū)、濱江片區(qū)，定位為高端居住與生態(tài)宜居板塊。相比之下，信豐、于都、瑞金等縣域城市住宅用地供應(yīng)總量合計(jì)約2,170畝，占比16.9%，主要用于滿(mǎn)足本地城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的剛性住房需求，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與土地溢價(jià)水平明顯低于中心城區(qū)。這種區(qū)域分化格局既體現(xiàn)了“強(qiáng)中心、優(yōu)外圍”的城市發(fā)展邏輯，也折射出人口、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等要素在空間上的集聚效應(yīng)。從供地機(jī)制與政策導(dǎo)向來(lái)看，贛州市近年來(lái)強(qiáng)化了住宅用地供應(yīng)的計(jì)劃性與精準(zhǔn)性。2021年起，贛州市自然資源局聯(lián)合住建部門(mén)建立“人地掛鉤”機(jī)制，依據(jù)常住人口增長(zhǎng)、住房庫(kù)存去化周期等指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整年度供地規(guī)模。例如，2022年章貢區(qū)商品住宅去化周期低于12個(gè)月，隨即在2023年增加該區(qū)域住宅用地供應(yīng)15%；而部分縣域去化周期超過(guò)18個(gè)月，則相應(yīng)壓縮供地計(jì)劃。此外，2022年贛州市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地出讓管理的通知》，明確要求新出讓住宅用地須配建不低于5%的保障性租賃住房，并鼓勵(lì)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)”等出讓方式，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。這些舉措有效引導(dǎo)了開(kāi)發(fā)企業(yè)理性拿地，避免了土地市場(chǎng)的大起大落。從實(shí)際效果看，2023年贛州市區(qū)住宅用地流拍率僅為3.2%，遠(yuǎn)低于全國(guó)三線(xiàn)城市平均水平（約8.5%），顯示出供需匹配度較高、市場(chǎng)信心相對(duì)穩(wěn)固。未來(lái)五年，隨著贛州建設(shè)省域副中心城市步伐加快，預(yù)計(jì)住宅用地供應(yīng)將繼續(xù)向蓉江新區(qū)、高鐵新區(qū)、水東組團(tuán)等戰(zhàn)略平臺(tái)傾斜，同時(shí)通過(guò)存量土地盤(pán)活、低效用地再開(kāi)發(fā)等方式提升土地利用效率，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。重點(diǎn)板塊（如章江新區(qū)、蓉江新區(qū)）土地出讓與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度章江新區(qū)作為贛州市“一核五區(qū)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心承載區(qū)，近年來(lái)在土地出讓節(jié)奏與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特征。根據(jù)贛州市自然資源局2024年發(fā)布的《贛州市中心城區(qū)土地供應(yīng)年報(bào)》，2023年章江新區(qū)共成交住宅及商住用地12宗，總出讓面積達(dá)86.3公頃，成交總價(jià)約68.7億元，平均樓面地價(jià)為5,230元/平方米，較2022年上漲約9.4%。這一數(shù)據(jù)反映出市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域長(zhǎng)期價(jià)值的高度認(rèn)可。從開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)看，章江新區(qū)新建住宅項(xiàng)目的平均容積率維持在2.2至2.8之間，符合贛州市控規(guī)對(duì)核心城區(qū)的密度控制要求。區(qū)域內(nèi)已形成以高端改善型住宅為主導(dǎo)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、金鵬地產(chǎn)等頭部房企密集布局，項(xiàng)目去化周期普遍控制在12個(gè)月以?xún)?nèi)，顯著低于全市平均水平。值得注意的是，章江新區(qū)在2024年一季度土地出讓中首次引入“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的新型出讓模式，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)。此外，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套日趨完善，贛州西站綜合交通樞紐、市行政中心、市體育中心及多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)均集中于此，進(jìn)一步強(qiáng)化了其作為城市新中心的集聚效應(yīng)。從土地儲(chǔ)備角度看，截至2024年6月，章江新區(qū)尚有可開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地約210公頃，主要分布于贛南大道南側(cè)及沙石組團(tuán)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年將分階段釋放，支撐區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。蓉江新區(qū)作為贛州市重點(diǎn)打造的未來(lái)城市副中心，其土地出讓策略與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度呈現(xiàn)出與章江新區(qū)差異化的發(fā)展路徑。根據(jù)贛州市人民政府2024年印發(fā)的《蓉江新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》，該區(qū)域被定位為“生態(tài)宜居、智慧創(chuàng)新、產(chǎn)城融合”的現(xiàn)代化新城。2023年，蓉江新區(qū)共出讓住宅及商住用地9宗，總面積72.6公頃，成交總價(jià)約42.3億元，平均樓面地價(jià)為3,860元/平方米，較章江新區(qū)低約26%，體現(xiàn)出政府通過(guò)價(jià)格杠桿引導(dǎo)人口與產(chǎn)業(yè)向新區(qū)疏解的政策意圖。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度方面，蓉江新區(qū)新建項(xiàng)目容積率普遍控制在1.8至2.5之間，綠地率不低于35%，強(qiáng)調(diào)低密度、高綠化、生態(tài)化的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向。區(qū)域內(nèi)已落地項(xiàng)目如綠地國(guó)際博覽城、保利和光瑞府、中梁國(guó)賓首府等，均采用現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，配套建設(shè)社區(qū)商業(yè)、鄰里中心及智慧物業(yè)系統(tǒng)。值得關(guān)注的是，蓉江新區(qū)在土地出讓中強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求，2023年以來(lái)出讓的多宗地塊均附加了產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)或人才引進(jìn)指標(biāo)，推動(dòng)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”的良性循環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，蓉江新區(qū)已建成通車(chē)的蓉江大道、武陵大道構(gòu)成主干路網(wǎng)，贛南師范大學(xué)科技學(xué)院、贛州市人民醫(yī)院蓉江院區(qū)等公共服務(wù)設(shè)施相繼投入使用，極大提升了區(qū)域居住吸引力。據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年蓉江新區(qū)常住人口同比增長(zhǎng)18.7%，增速居全市各板塊之首。從土地儲(chǔ)備看，截至2024年上半年，蓉江新區(qū)尚有可出讓經(jīng)營(yíng)性用地約320公頃，主要集中于高校園區(qū)周邊及濱江生態(tài)帶，未來(lái)將結(jié)合軌道交通1號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)時(shí)序與結(jié)構(gòu)，確保開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培育相匹配。2、商品房庫(kù)存與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)庫(kù)存去化周期對(duì)比截至2024年底，贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在住宅、商業(yè)與辦公三大核心業(yè)態(tài)的庫(kù)存去化周期呈現(xiàn)出顯著分化態(tài)勢(shì)，反映出不同業(yè)態(tài)在供需結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)接受度及政策導(dǎo)向下的運(yùn)行邏輯差異。根據(jù)贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2024年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》以及克而瑞江西區(qū)域研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全市新建商品住宅庫(kù)存去化周期約為14.2個(gè)月，處于近五年來(lái)的相對(duì)低位，顯示出住宅市場(chǎng)在剛性需求支撐與政策刺激下仍具備較強(qiáng)消化能力。這一周期較2023年同期縮短約2.8個(gè)月，主要得益于2023年下半年以來(lái)中央及地方密集出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、優(yōu)化限購(gòu)政策等組合拳，有效激活了本地改善型與首次置業(yè)需求。與此同時(shí)，贛州作為江西省域副中心城市，近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口凈流入趨勢(shì)明顯，2023年常住人口達(dá)898.6萬(wàn)人，較2020年增長(zhǎng)約12.3萬(wàn)人（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省統(tǒng)計(jì)局《2023年江西省人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》），為住宅市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。相較之下，商業(yè)類(lèi)物業(yè)的庫(kù)存去化壓力顯著加劇。截至2024年12月，贛州市新建商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（含商鋪、社區(qū)商業(yè)等）庫(kù)存去化周期已攀升至48.7個(gè)月，遠(yuǎn)超國(guó)際通行的18個(gè)月警戒線(xiàn)。這一現(xiàn)象的背后，既有前期商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題，也受到電商沖擊、消費(fèi)習(xí)慣變遷及實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足等多重因素疊加影響。據(jù)中指研究院《2024年贛州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，2021—2023年間，贛州中心城區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)量年均增長(zhǎng)15.6%，但同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速卻由8.9%回落至5.2%，供需錯(cuò)配問(wèn)題日益突出。尤其在章貢區(qū)、南康區(qū)等熱點(diǎn)板塊，大量新建社區(qū)底商空置率持續(xù)走高，部分項(xiàng)目空置率甚至超過(guò)40%，導(dǎo)致投資者信心受挫，去化節(jié)奏進(jìn)一步放緩。值得注意的是，盡管政府已嘗試通過(guò)鼓勵(lì)“商改住”、支持商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型升級(jí)等方式緩解庫(kù)存壓力，但受限于規(guī)劃審批、產(chǎn)權(quán)分割及改造成本等現(xiàn)實(shí)約束，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)整體去化困境。辦公類(lèi)物業(yè)的庫(kù)存狀況則介于住宅與商業(yè)之間，但同樣不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2024年末贛州市甲級(jí)及乙級(jí)寫(xiě)字樓整體庫(kù)存去化周期為32.5個(gè)月，較2023年延長(zhǎng)4.1個(gè)月。這一延長(zhǎng)趨勢(shì)主要源于新增供應(yīng)集中入市與企業(yè)租賃需求疲軟的雙重?cái)D壓。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的《2024年贛州寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》，2024年贛州新增寫(xiě)字樓供應(yīng)約28萬(wàn)平方米，主要集中于蓉江新區(qū)與高鐵新區(qū)，而同期企業(yè)新增辦公租賃需求僅約9.3萬(wàn)平方米，供需比高達(dá)3:1。本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)、農(nóng)業(yè)及傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，高新技術(shù)企業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)尚未形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致高端辦公空間需求有限。此外，遠(yuǎn)程辦公模式的普及進(jìn)一步削弱了企業(yè)對(duì)實(shí)體辦公空間的依賴(lài)，使得空置率持續(xù)攀升至26.8%（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行贛州市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告）。盡管部分開(kāi)發(fā)商嘗試通過(guò)靈活租賃、聯(lián)合辦公等模式提升去化效率，但在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與政策配套支撐的背景下，辦公業(yè)態(tài)的庫(kù)存消化仍面臨長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。綜合來(lái)看，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)三大業(yè)態(tài)的去化周期差異，本質(zhì)上反映了城市功能定位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與居民消費(fèi)能力之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。住宅市場(chǎng)依托人口紅利與政策紅利維持相對(duì)健康狀態(tài)，而商業(yè)與辦公則深陷“供給過(guò)?！枨蟛蛔恪判牡兔浴钡呢?fù)向循環(huán)。未來(lái)五年，隨著贛州加快建設(shè)省域副中心城市、深度融入粵港澳大灣區(qū)，若能在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市更新與存量盤(pán)活方面取得實(shí)質(zhì)性突破，或可逐步緩解非住宅業(yè)態(tài)的庫(kù)存壓力。但短期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需審慎評(píng)估商業(yè)與辦公類(lèi)項(xiàng)目的投資可行性，優(yōu)先聚焦住宅及保障性住房等政策支持明確、去化路徑清晰的領(lǐng)域，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。改善型與剛需型產(chǎn)品供給比例及變化趨勢(shì)近年來(lái)，贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市化進(jìn)程加速、人口結(jié)構(gòu)變遷以及政策調(diào)控持續(xù)深化的多重作用下，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著調(diào)整。根據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年贛州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2024年全市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為582.3萬(wàn)平方米，其中90平方米以下戶(hù)型占比為21.7%，90至120平方米戶(hù)型占比為38.5%，120至144平方米戶(hù)型占比為27.8%，144平方米以上改善型產(chǎn)品占比達(dá)12.0%。相較2020年，90平方米以下剛需型產(chǎn)品占比下降了9.3個(gè)百分點(diǎn)，而120平方米以上改善型產(chǎn)品合計(jì)占比則提升了7.6個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場(chǎng)供給重心正由剛性需求向改善型需求轉(zhuǎn)移。這一結(jié)構(gòu)性變化不僅與國(guó)家“房住不炒”政策導(dǎo)向下對(duì)住房品質(zhì)提升的鼓勵(lì)相契合，也與贛州本地居民收入水平提升、家庭結(jié)構(gòu)小型化及居住理念升級(jí)密切相關(guān)。特別是隨著贛南蘇區(qū)振興發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，贛州中心城區(qū)人口集聚效應(yīng)增強(qiáng)，2024年常住人口達(dá)921.3萬(wàn)人，較2020年增長(zhǎng)4.2%，其中城鎮(zhèn)人口占比提升至58.6%，中等收入群體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，為改善型住房需求提供了堅(jiān)實(shí)支撐。從土地供應(yīng)端來(lái)看，贛州市自然資源局2024年發(fā)布的住宅用地出讓數(shù)據(jù)顯示，全年供應(yīng)的住宅用地中，容積率低于2.0的低密度地塊占比達(dá)到31.5%，較2021年提升12.8個(gè)百分點(diǎn)，且多數(shù)地塊位于章江新區(qū)、蓉江新區(qū)等城市重點(diǎn)發(fā)展板塊，規(guī)劃條件普遍要求配建高品質(zhì)社區(qū)配套、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及智慧家居系統(tǒng)。此類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向天然傾向于改善型產(chǎn)品，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更注重空間舒適度、功能復(fù)合性與社區(qū)環(huán)境營(yíng)造。與此同時(shí)，2023年贛州市住建局出臺(tái)的《關(guān)于優(yōu)化商品住房戶(hù)型結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)120平方米以上、具備三房?jī)蓮d兩衛(wèi)及以上功能配置的改善型住宅，并對(duì)符合綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)。政策引導(dǎo)疊加市場(chǎng)選擇，促使本地主流房企如贛州發(fā)展、金鵬地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等紛紛調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)，2024年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中改善型產(chǎn)品占比普遍超過(guò)50%，部分高端項(xiàng)目甚至達(dá)到80%以上。值得注意的是，盡管改善型產(chǎn)品供給比例上升，但剛需型產(chǎn)品并未完全退出市場(chǎng)，而是在總價(jià)控制、戶(hù)型優(yōu)化方面進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整。例如，部分項(xiàng)目通過(guò)壓縮公攤、提升得房率，在90平方米以?xún)?nèi)實(shí)現(xiàn)三房?jī)尚l(wèi)布局，以滿(mǎn)足首次置業(yè)群體對(duì)功能性和經(jīng)濟(jì)性的雙重訴求。從需求端反饋來(lái)看，贛州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年全市商品住宅成交中，120平方米以上戶(hù)型成交占比為34.2%，較2020年提升10.5個(gè)百分點(diǎn)；而90平方米以下戶(hù)型成交占比降至18.9%，需求結(jié)構(gòu)變化與供給調(diào)整基本同步。這一趨勢(shì)在章貢區(qū)、南康區(qū)等核心城區(qū)尤為明顯，改善型產(chǎn)品去化周期普遍短于剛需產(chǎn)品。究其原因，一方面，贛州本地改善型客戶(hù)多為“賣(mài)舊買(mǎi)新”群體，其置換意愿受二手房市場(chǎng)活躍度影響較大。2024年贛州二手房成交面積同比增長(zhǎng)12.3%，其中90平方米以下老房占比達(dá)67.4%，說(shuō)明大量小戶(hù)型業(yè)主正通過(guò)置換實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)。另一方面，外來(lái)人口尤其是高層次人才引進(jìn)政策的實(shí)施，也帶動(dòng)了對(duì)高品質(zhì)住宅的需求。贛州市2023年出臺(tái)的“人才安居工程”明確對(duì)符合條件的博士、碩士提供最高30萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，且優(yōu)先配售改善型人才住房，進(jìn)一步強(qiáng)化了改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)支撐。綜合來(lái)看，未來(lái)五年，隨著贛州城市能級(jí)提升、基礎(chǔ)設(shè)施完善及居民財(cái)富積累，改善型產(chǎn)品供給比例有望持續(xù)提升，預(yù)計(jì)到2029年，120平方米以上產(chǎn)品在新建商品住宅中的占比將突破40%，而剛需型產(chǎn)品則將更多聚焦于遠(yuǎn)郊板塊及保障性住房體系，形成差異化、分層次的供給格局。年份商品住宅銷(xiāo)量（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售收入（億元）平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）行業(yè)平均毛利率（%）2025年320208.06,50018.52026年335224.56,70019.22027年348240.16,90019.82028年356252.77,10020.32029年362263.37,27520.7三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征與購(gòu)買(mǎi)力分析1、人口流動(dòng)與住房需求變化常住人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提升對(duì)住房需求的拉動(dòng)近年來(lái)，贛州市常住人口持續(xù)增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，已成為驅(qū)動(dòng)本地住房需求擴(kuò)張的核心變量之一。根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，贛州市常住人口達(dá)到898.6萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查時(shí)的837.97萬(wàn)人凈增約60.6萬(wàn)人，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為2.36%。這一增速顯著高于全國(guó)同期常住人口年均增長(zhǎng)率（約0.53%），也高于江西省整體水平（約0.89%），顯示出贛州作為贛南區(qū)域中心城市對(duì)人口的強(qiáng)勁吸納能力。人口規(guī)模的擴(kuò)大直接轉(zhuǎn)化為對(duì)居住空間的剛性需求，尤其在首次置業(yè)、改善型換房以及租賃住房等細(xì)分市場(chǎng)中表現(xiàn)尤為突出。值得注意的是，新增常住人口中，青壯年勞動(dòng)力占比超過(guò)65%，這部分群體正處于婚育、成家、購(gòu)房的關(guān)鍵階段，其住房消費(fèi)意愿和支付能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)中小戶(hù)型、剛需型住宅形成穩(wěn)定支撐。與此同時(shí)，贛州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，進(jìn)一步放大了住房需求的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)。根據(jù)《贛州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，到2025年，全市常住人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)設(shè)定為62%左右。而根據(jù)2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，贛州市城鎮(zhèn)化率已達(dá)58.7%，較2020年的54.2%提升了4.5個(gè)百分點(diǎn)，年均提升約1.5個(gè)百分點(diǎn)。這一速度不僅高于全國(guó)平均水平（2023年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.2%，年均提升約0.8個(gè)百分點(diǎn)），也反映出贛州正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的中期階段。城鎮(zhèn)化率的提升意味著大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，帶來(lái)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)以及住房資源的集中需求。這些新市民群體在落戶(hù)、就業(yè)、子女教育等政策引導(dǎo)下，逐步從租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng)，形成對(duì)城市商品房，特別是價(jià)格適中、配套完善、交通便利的剛需住宅的持續(xù)需求。此外，隨著戶(hù)籍制度改革深化和“人地錢(qián)”掛鉤政策的落實(shí)，贛州在吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化方面具備制度優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化了住房需求的內(nèi)生動(dòng)力。從空間分布來(lái)看，人口增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)化紅利并非均勻覆蓋全市，而是高度集中于中心城區(qū)及重點(diǎn)功能板塊。章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)作為贛州都市核心區(qū)，2023年三區(qū)常住人口合計(jì)已突破260萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诒戎亟咏?0%，且近五年人口年均增速均超過(guò)3%。該區(qū)域依托高鐵樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育資源和醫(yī)療設(shè)施的集聚效應(yīng)，持續(xù)吸引外來(lái)人口流入，形成高密度的住房需求熱點(diǎn)。與此同時(shí)，贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)、蓉江新區(qū)等新興板塊通過(guò)土地供應(yīng)優(yōu)化、基礎(chǔ)設(shè)施先行和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，正快速成長(zhǎng)為人口導(dǎo)入型新區(qū)，其住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的特征。據(jù)克而瑞江西區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年蓉江新區(qū)商品住宅成交均價(jià)達(dá)11,200元/平方米，較2020年上漲約28%，成交量年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)15%，充分體現(xiàn)了人口集聚對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)和去化速度的正向拉動(dòng)作用。更深層次地看，人口結(jié)構(gòu)變化與城鎮(zhèn)化質(zhì)量提升正在重塑住房需求的內(nèi)涵。隨著“三孩政策”配套措施落地及青年人才引進(jìn)計(jì)劃推進(jìn)，贛州對(duì)改善型住房的需求比例逐年上升。2023年贛州市商品住宅成交中，90–120平方米戶(hù)型占比達(dá)42.3%，120平方米以上戶(hù)型占比升至28.7%，合計(jì)占比超過(guò)七成，反映出家庭結(jié)構(gòu)小型化與居住品質(zhì)升級(jí)的雙重趨勢(shì)。此外，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)“以人為核心”，推動(dòng)公共服務(wù)均等化和職住平衡，促使購(gòu)房者更加關(guān)注社區(qū)配套、綠色建筑、智慧物業(yè)等軟性指標(biāo)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位和運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。未來(lái)五年，隨著贛州建設(shè)省域副中心城市戰(zhàn)略的深入實(shí)施，預(yù)計(jì)常住人口將持續(xù)向900萬(wàn)以上規(guī)模邁進(jìn)，城鎮(zhèn)化率有望在2027年突破63%，由此釋放的住房需求不僅體現(xiàn)在數(shù)量層面，更將向多元化、品質(zhì)化、可持續(xù)化方向演進(jìn)，為房地產(chǎn)投資提供結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。返鄉(xiāng)置業(yè)、新市民群體購(gòu)房行為特征近年來(lái)，贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、戶(hù)籍制度改革深化以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展政策加持下，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性變化，其中返鄉(xiāng)置業(yè)群體與新市民群體的購(gòu)房行為日益成為影響本地住房供需格局的關(guān)鍵變量。根據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《贛州市人口與城鎮(zhèn)化發(fā)展報(bào)告》，2023年全市常住人口達(dá)897.6萬(wàn)人，較2020年增長(zhǎng)約12.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口占比提升至56.8%，年均增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，贛州作為江西省人口第一大市，擁有大量外出務(wù)工人員，常年在外省務(wù)工人口超過(guò)200萬(wàn)，主要流向珠三角、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。隨著近年來(lái)沿海城市生活成本高企、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加速以及贛州本地產(chǎn)業(yè)配套逐步完善，部分外出務(wù)工人員開(kāi)始回流，形成顯著的“返鄉(xiāng)置業(yè)”趨勢(shì)。據(jù)贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年一季度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年全市商品房銷(xiāo)售面積中，由返鄉(xiāng)人員購(gòu)買(mǎi)的占比約為31.5%，較2020年提升近9個(gè)百分點(diǎn)，尤其在章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)等中心城區(qū)及近郊板塊表現(xiàn)突出。該群體購(gòu)房動(dòng)機(jī)呈現(xiàn)多重疊加特征，既包含為父母改善居住條件、子女教育配套需求，也包含對(duì)資產(chǎn)保值增值的理性考量。值得注意的是，返鄉(xiāng)置業(yè)者普遍偏好總價(jià)控制在60萬(wàn)至90萬(wàn)元之間的三居室產(chǎn)品，對(duì)交通便利性、學(xué)區(qū)資源及社區(qū)環(huán)境尤為關(guān)注，且付款方式以一次性付款或高比例首付為主，體現(xiàn)出較強(qiáng)的支付能力和較低的杠桿依賴(lài)。新市民群體則主要指通過(guò)就業(yè)、升學(xué)、婚姻等方式進(jìn)入贛州城市體系、尚未完全實(shí)現(xiàn)市民化身份轉(zhuǎn)換的常住人口，包括高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、服務(wù)業(yè)從業(yè)者等。根據(jù)贛州市人力資源和社會(huì)保障局2023年就業(yè)數(shù)據(jù)，全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口中，35歲以下青年占比達(dá)68.2%，其中大專(zhuān)及以上學(xué)歷者占42.7%，顯示出新市民群體整體呈現(xiàn)年輕化、知識(shí)化趨勢(shì)。該群體購(gòu)房行為受收入穩(wěn)定性、落戶(hù)政策、住房金融支持等多重因素影響。2022年以來(lái)，贛州市陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》《新市民住房保障實(shí)施方案》等政策，明確對(duì)符合條件的新市民提供首套房契稅補(bǔ)貼、公積金貸款額度上浮、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等支持。據(jù)中國(guó)人民銀行贛州中心支行2024年住房貸款結(jié)構(gòu)分析，2023年新發(fā)放個(gè)人住房貸款中，借款人年齡在25至35歲之間的占比達(dá)54.3%，其中首次購(gòu)房者占比76.8%，平均貸款金額為48.6萬(wàn)元，貸款期限普遍選擇25至30年。新市民群體在區(qū)位選擇上傾向于產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、軌道交通沿線(xiàn)及教育資源集聚區(qū)域，如贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)、蓉江新區(qū)等板塊，產(chǎn)品偏好以70至90平方米的緊湊型兩至三房為主，對(duì)智能化社區(qū)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及社區(qū)生活配套有較高期待。此外，該群體對(duì)政策敏感度高，購(gòu)房決策周期相對(duì)較長(zhǎng)，往往在政策窗口期集中入市，形成階段性需求釋放高峰。從市場(chǎng)響應(yīng)角度看，贛州本地房企已逐步調(diào)整產(chǎn)品策略以適配上述兩類(lèi)群體的差異化需求。如贛州本土龍頭房企江西金鵬地產(chǎn)在2023年推出的“歸雁計(jì)劃”系列產(chǎn)品，針對(duì)返鄉(xiāng)群體強(qiáng)化了適老化設(shè)計(jì)與家庭互動(dòng)空間；而綠地、碧桂園等全國(guó)性房企則在蓉江新區(qū)布局青年社區(qū)項(xiàng)目，引入共享辦公、社群運(yùn)營(yíng)等新居住理念，契合新市民的生活方式。值得注意的是，兩類(lèi)群體雖存在交集，但在支付能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好及長(zhǎng)期定居意愿上仍存在顯著差異。返鄉(xiāng)置業(yè)者多已積累一定財(cái)富，購(gòu)房決策更趨穩(wěn)健，傾向于一步到位；而新市民則更注重未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期與政策持續(xù)性，對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)更為敏感。據(jù)中指研究院2024年3月發(fā)布的《贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2023年第四季度，返鄉(xiāng)置業(yè)需求在春節(jié)前后集中釋放，帶動(dòng)章貢區(qū)部分項(xiàng)目去化率提升至65%以上；而新市民需求則在畢業(yè)季與政策利好疊加期（如9—10月）形成小高峰。未來(lái)五年，隨著贛州“省域副中心城市”建設(shè)加速、贛粵產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)落地以及高鐵網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)返鄉(xiāng)與新市民購(gòu)房需求將持續(xù)釋放，但其行為特征將隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策導(dǎo)向及代際觀念演變而動(dòng)態(tài)調(diào)整，需開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策略及金融服務(wù)上保持高度靈活性與前瞻性。群體類(lèi)型年均購(gòu)房人數(shù)（萬(wàn)人）平均購(gòu)房年齡（歲）主力購(gòu)房面積區(qū)間（㎡）平均購(gòu)房預(yù)算（萬(wàn)元）購(gòu)房動(dòng)機(jī)占比（%）返鄉(xiāng)置業(yè)群體8.23490–12065改善+婚育+養(yǎng)老（78%）新市民群體（進(jìn)城務(wù)工人員）5.62970–9048落戶(hù)+子女教育（72%）新市民群體（高校畢業(yè)生）3.82660–8042穩(wěn)定就業(yè)+安家（65%）返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員2.137100–14082兼顧居住與經(jīng)營(yíng)（68%）合計(jì)/綜合特征19.73160–14059多元化剛性需求（71%）2、居民收入與購(gòu)房支付能力評(píng)估贛州城鎮(zhèn)居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比分析近年來(lái)，贛州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局贛州調(diào)查隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年贛州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45,672元，較2022年增長(zhǎng)5.8%，高于江西省平均水平（43,210元）約5.7個(gè)百分點(diǎn)。這一增長(zhǎng)趨勢(shì)延續(xù)了“十四五”以來(lái)的穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，2019年至2023年五年間，贛州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)6.2%，反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力與居民收入結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。從收入構(gòu)成來(lái)看，工資性收入仍是主要來(lái)源，占比約62.3%，經(jīng)營(yíng)凈收入、財(cái)產(chǎn)凈收入和轉(zhuǎn)移凈收入分別占18.1%、5.4%和14.2%，顯示出多元化收入渠道的逐步形成。尤其值得注意的是，隨著贛南蘇區(qū)振興政策持續(xù)推進(jìn)、國(guó)家級(jí)稀土新材料產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)以及電子信息、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，高附加值就業(yè)崗位增加，進(jìn)一步推動(dòng)中高收入群體擴(kuò)容，為改善型住房需求釋放奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，贛州作為江西省域副中心城市和對(duì)接粵港澳大灣區(qū)的橋頭堡，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流效應(yīng)顯著，2023年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58.7%，較2020年提升3.2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口規(guī)模擴(kuò)大亦對(duì)住房消費(fèi)形成結(jié)構(gòu)性支撐。在房?jī)r(jià)方面，據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)及贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年贛州市中心城區(qū)（章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)）新建商品住宅成交均價(jià)為9,850元/平方米，較2022年微漲2.1%；若將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大至全市18個(gè)縣（市、區(qū)），則整體均價(jià)約為7,620元/平方米，區(qū)域分化特征明顯。章貢區(qū)作為核心城區(qū)，均價(jià)已突破12,000元/平方米，而部分縣域如安遠(yuǎn)、尋烏等地則維持在5,000元/平方米以下。這種梯度分布格局與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施配套及人口集聚程度高度相關(guān)?；谏鲜鍪杖肱c房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可計(jì)算出2023年贛州城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比（即家庭年可支配收入與一套90平方米住房總價(jià)之比）：以中心城區(qū)為例，一套90平方米住宅總價(jià)約為88.65萬(wàn)元，按三口之家年可支配收入13.7萬(wàn)元（45,672元×3）計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比約為6.5；若以全市均價(jià)7,620元/平方米測(cè)算，則房?jī)r(jià)收入比降至5.0左右。參照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在3—6倍屬于合理區(qū)間，超過(guò)6倍則存在一定購(gòu)房壓力。由此可見(jiàn)，贛州整體房?jī)r(jià)收入比處于臨界合理水平，但中心城區(qū)已略顯偏高，尤其對(duì)首次置業(yè)的剛需群體構(gòu)成一定支付門(mén)檻。進(jìn)一步結(jié)合歷史數(shù)據(jù)觀察，2018年贛州城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比僅為4.2，此后隨著棚改貨幣化安置政策退潮、土地市場(chǎng)熱度上升及改善型需求釋放，房?jī)r(jià)漲幅階段性快于收入增長(zhǎng)，導(dǎo)致該比值逐年攀升。2021年峰值曾達(dá)6.8，隨后在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下趨于平穩(wěn)。值得注意的是，盡管名義房?jī)r(jià)收入比有所上升，但居民實(shí)際購(gòu)房負(fù)擔(dān)受多重因素緩沖：一方面，贛州首套房商業(yè)貸款平均利率已降至3.85%（2024年一季度數(shù)據(jù)，來(lái)源：中國(guó)人民銀行贛州中心支行），顯著低于全國(guó)平均水平；另一方面，公積金貸款覆蓋率高，2023年全市住房公積金繳存職工達(dá)68.3萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)就業(yè)人口比重超40%，有效降低了融資成本。此外，地方政府近年來(lái)持續(xù)優(yōu)化住房保障體系，2023年新開(kāi)工保障性租賃住房4,200套，并對(duì)新市民、青年人提供購(gòu)房補(bǔ)貼，一定程度上緩解了收入與房?jī)r(jià)之間的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。展望未來(lái)五年，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)贛州城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增速將維持在5.5%—6.5%區(qū)間，而房?jī)r(jià)受“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”長(zhǎng)效機(jī)制約束，漲幅將控制在3%以?xún)?nèi)，房?jī)r(jià)收入比有望逐步回落至5.0—5.5的健康區(qū)間，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。按揭貸款利率變化對(duì)購(gòu)房意愿的影響近年來(lái)，按揭貸款利率作為影響居民購(gòu)房決策的核心金融變量之一，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系中扮演著日益重要的角色。尤其在贛州這一典型三線(xiàn)城市，居民收入水平、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)與一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市存在顯著差異，使得利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房意愿的傳導(dǎo)機(jī)制呈現(xiàn)出獨(dú)特的地方性特征。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2024年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，全國(guó)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款平均利率已從2021年高點(diǎn)的5.3%逐步下調(diào)至2024年末的3.85%，部分城市甚至執(zhí)行3.55%的下限利率。贛州作為江西省重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域性中心城市，自2023年起積極響應(yīng)國(guó)家“因城施策”政策導(dǎo)向，多次下調(diào)首套及二套房貸利率下限，截至2025年初，首套房貸利率普遍維持在3.65%左右，二套房貸利率則在4.25%上下浮動(dòng)。這一趨勢(shì)顯著降低了購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)，對(duì)潛在購(gòu)房群體的心理預(yù)期和實(shí)際決策產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。從購(gòu)房成本測(cè)算角度看，利率每下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)一套總價(jià)100萬(wàn)元、貸款70萬(wàn)元、期限30年的住房而言，月供可減少約40元，總利息支出減少約1.4萬(wàn)元。雖然單次調(diào)整幅度看似有限，但疊加2022年以來(lái)累計(jì)超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)的降幅，整體節(jié)省效應(yīng)已相當(dāng)可觀。贛州市統(tǒng)計(jì)局2024年居民購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，在利率處于5%以上區(qū)間時(shí)，僅有31.2%的受訪(fǎng)者表示“有明確購(gòu)房計(jì)劃”；而當(dāng)利率降至4%以下后，該比例迅速上升至52.7%。這一數(shù)據(jù)變化清晰反映出利率下行對(duì)購(gòu)房信心的提振作用。值得注意的是，贛州本地購(gòu)房者以剛需和改善型需求為主，投資投機(jī)性需求占比不足15%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局《2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析年報(bào)》），因此其對(duì)利率變動(dòng)的敏感度更多體現(xiàn)在長(zhǎng)期還款壓力的評(píng)估上，而非短期資產(chǎn)增值預(yù)期。這種結(jié)構(gòu)性特征使得利率政策在贛州的傳導(dǎo)效率高于部分投資屬性更強(qiáng)的城市。進(jìn)一步從居民杠桿率與收入匹配度分析，贛州市2024年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,860元，同比增長(zhǎng)5.8%，而同期商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為8,950元/平方米，處于全國(guó)三線(xiàn)城市中等偏下水平。在如此收入—房?jī)r(jià)比背景下，按揭利率的微小變動(dòng)對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債表的可持續(xù)性具有決定性影響。中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）2024年數(shù)據(jù)顯示，贛州家庭平均負(fù)債收入比為68.3%，略高于全國(guó)三線(xiàn)城市平均水平（65.1%），但遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市的110%以上。這意味著當(dāng)?shù)丶彝?duì)利率波動(dòng)的承受能力相對(duì)脆弱，利率下調(diào)不僅直接降低月供壓力，更在心理層面緩解了“不敢貸、不愿貸”的焦慮情緒。特別是在2023—2024年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初期階段，居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期偏謹(jǐn)慎，此時(shí)利率政策的寬松成為激活市場(chǎng)交易的關(guān)鍵抓手。據(jù)贛州房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2024年全年商品房成交面積同比增長(zhǎng)18.6%，其中下半年成交量環(huán)比上半年提升23.4%，恰與當(dāng)年6月新一輪利率下調(diào)窗口期高度重合。此外，按揭利率變化還通過(guò)影響開(kāi)發(fā)商資金回籠速度間接作用于市場(chǎng)供需格局。在贛州，多數(shù)中小房企高度依賴(lài)銷(xiāo)售回款維持現(xiàn)金流，當(dāng)利率下行刺激需求釋放后，項(xiàng)目去化周期明顯縮短，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)拿地和新開(kāi)工意愿。2024年贛州住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)12.3%，新開(kāi)工面積止跌回升，同比微增2.1%，結(jié)束了連續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省自然資源廳與贛州市住建局聯(lián)合發(fā)布）。這種“利率—需求—供給”的正向反饋機(jī)制，使得政策效果在中長(zhǎng)期維度上進(jìn)一步放大。值得注意的是，當(dāng)前LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）改革已使房貸利率與市場(chǎng)利率聯(lián)動(dòng)更為緊密，未來(lái)若宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，貨幣政策調(diào)整將更快傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于投資者而言，需密切關(guān)注贛州本地銀行對(duì)LPR加點(diǎn)幅度的執(zhí)行差異，以及公積金貸款與商業(yè)貸款的利率協(xié)同效應(yīng)，這些細(xì)節(jié)往往成為區(qū)域市場(chǎng)分化的重要變量。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響程度（評(píng)分，1-10分）關(guān)聯(lián)指標(biāo)（2025年預(yù)估值）優(yōu)勢(shì)（Strengths）贛州市為江西省副中心城市，2024年常住人口達(dá)897萬(wàn)人，年均人口凈流入約5.2萬(wàn)人，支撐剛性住房需求8.5常住人口：897萬(wàn)；城鎮(zhèn)化率：58.3%劣勢(shì)（Weaknesses）庫(kù)存去化周期偏高，截至2024年底新建商品住宅庫(kù)存達(dá)420萬(wàn)平方米，去化周期約18個(gè)月6.8庫(kù)存面積：420萬(wàn)㎡；去化周期：18個(gè)月機(jī)會(huì)（Opportunities）“十四五”期間贛州獲批國(guó)家區(qū)域中心城市，預(yù)計(jì)2025–2030年基建投資年均增長(zhǎng)9.5%，帶動(dòng)房地產(chǎn)配套需求8.2年均基建投資增速：9.5%；重大項(xiàng)目投資額：1,200億元威脅（Threats）全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨嚴(yán)，疊加居民杠桿率已達(dá)62.3%，購(gòu)房意愿承壓7.4居民杠桿率：62.3%；房貸利率：3.95%（2025年預(yù)估）綜合評(píng)估供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配明顯，中心城區(qū)供不應(yīng)求（去化周期<12個(gè)月），遠(yuǎn)郊區(qū)域供過(guò)于求（去化周期>24個(gè)月）7.0中心城區(qū)去化周期：10個(gè)月；遠(yuǎn)郊區(qū)域去化周期：26個(gè)月四、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡與價(jià)格走勢(shì)研判1、供需缺口與結(jié)構(gòu)性矛盾識(shí)別不同區(qū)域供需匹配度評(píng)估（如老城區(qū)vs新區(qū)）贛州作為江西省南部的區(qū)域中心城市，近年來(lái)在“贛南蘇區(qū)振興發(fā)展”“中部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展”等國(guó)家戰(zhàn)略推動(dòng)下，城市空間結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征。老城區(qū)與新區(qū)在土地供應(yīng)、人口導(dǎo)入、基礎(chǔ)設(shè)施配套、住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及購(gòu)買(mǎi)力分布等方面存在系統(tǒng)性差異，導(dǎo)致供需匹配度呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。根據(jù)贛州市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》，截至2024年底，章貢區(qū)（含老城區(qū)）商品住宅庫(kù)存去化周期為18.2個(gè)月，而蓉江新區(qū)、高鐵新區(qū)等新興板塊去化周期則高達(dá)29.6個(gè)月，反映出新區(qū)供應(yīng)過(guò)剩與老城區(qū)改善需求難以釋放并存的復(fù)雜局面。老城區(qū)以章貢老城、南門(mén)、東外等片區(qū)為代表，土地開(kāi)發(fā)趨于飽和，新增住宅用地極為稀缺。2023年章貢區(qū)住宅用地供應(yīng)僅占全市總量的12.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市自然資源局《2023年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況通報(bào)》），但該區(qū)域常住人口密度高達(dá)1.8萬(wàn)人/平方公里，遠(yuǎn)超全市平均水平（0.9萬(wàn)人/平方公里）。高密度人口與有限增量土地形成尖銳矛盾，導(dǎo)致改善型住房需求長(zhǎng)期積壓。據(jù)克而瑞江西區(qū)域2024年三季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，老城區(qū)35歲以上購(gòu)房者中，76.4%明確表示有“以小換大”“以舊換新”的置換意愿，但受限于新房供應(yīng)不足及二手房交易稅費(fèi)成本高企，實(shí)際成交轉(zhuǎn)化率不足30%。與此同時(shí)，老城區(qū)存量住房中房齡超過(guò)20年的占比達(dá)41.7%（贛州市住建局《2023年城鎮(zhèn)住房普查數(shù)據(jù)摘要》），居住品質(zhì)與現(xiàn)代生活需求脫節(jié)，進(jìn)一步加劇供需錯(cuò)配。相較之下，蓉江新區(qū)、高鐵新區(qū)、水東片區(qū)等新興區(qū)域依托政府主導(dǎo)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施投入，成為土地供應(yīng)主力。2023年全市住宅用地成交面積中，新區(qū)占比達(dá)68.5%，其中蓉江新區(qū)單區(qū)占比達(dá)32.1%（贛州市公共資源交易中心數(shù)據(jù)）。政府通過(guò)“土地+配套”模式吸引品牌房企集中入駐，推動(dòng)區(qū)域快速成型。但人口導(dǎo)入速度明顯滯后于建設(shè)節(jié)奏。以蓉江新區(qū)為例，截至2024年末常住人口約18.6萬(wàn)人，而規(guī)劃承載人口為50萬(wàn)，實(shí)際入住率不足40%（贛州市第七次人口普查分區(qū)數(shù)據(jù)推算）。大量新建住宅項(xiàng)目面臨“有房無(wú)人”困境，空置率居高不下。鏈家研究院贛州分院監(jiān)測(cè)顯示，2024年新區(qū)新房月均去化套數(shù)僅為供應(yīng)量的58.3%，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化率甚至低于30%。此外，新區(qū)住房產(chǎn)品以120平方米以上改善型為主，總價(jià)普遍在120萬(wàn)—180萬(wàn)元區(qū)間，與當(dāng)前贛州主力購(gòu)房群體（年收入8萬(wàn)—15萬(wàn)元的剛需及首改家庭）支付能力存在顯著錯(cuò)位。從需求結(jié)構(gòu)看，老城區(qū)以本地改善型及學(xué)區(qū)需求為主導(dǎo)，對(duì)教育、醫(yī)療、商業(yè)等成熟配套高度依賴(lài)；新區(qū)則主要吸引年輕剛需群體及部分投資客，但后者在“房住不炒”政策深化及市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱背景下迅速退潮。2024年贛州商品房銷(xiāo)售面積同比下降14.7%，其中新區(qū)投資性購(gòu)房占比從2021年的35%降至2024年的9%（江西省統(tǒng)計(jì)局《2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售情況》），進(jìn)一步加劇新區(qū)去化壓力。值得注意的是，政府已開(kāi)始通過(guò)“以舊換新”試點(diǎn)、優(yōu)化學(xué)區(qū)劃分、加快地鐵1號(hào)線(xiàn)延伸等舉措試圖彌合區(qū)域供需裂痕。例如，2024年章貢區(qū)啟動(dòng)的“老城煥新計(jì)劃”已促成2300余套老舊住房置換，但政策覆蓋面與執(zhí)行效率仍需提升。綜合來(lái)看，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)在空間維度上呈現(xiàn)“老城供不應(yīng)求、新區(qū)供過(guò)于求”的二元結(jié)構(gòu)，其根源在于城市更新機(jī)制滯后、人口導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)支撐不匹配、住房產(chǎn)品與支付能力脫節(jié)等多重因素疊加。未來(lái)五年，隨著贛深高鐵經(jīng)濟(jì)帶深化、贛州國(guó)際陸港擴(kuò)容及省域副中心城市建設(shè)提速，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)與購(gòu)買(mǎi)力分布或?qū)⒅貥?gòu)，但短期內(nèi)供需錯(cuò)配仍將是制約市場(chǎng)健康發(fā)展的核心矛盾。投資策略需精準(zhǔn)識(shí)別區(qū)域基本面差異，避免盲目押注新區(qū)概念，而應(yīng)聚焦具備真實(shí)人口導(dǎo)入能力、配套兌現(xiàn)度高、產(chǎn)品契合本地需求的細(xì)分板塊。租賃市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)出租賃市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)之間日益緊密的互動(dòng)關(guān)系，這種聯(lián)動(dòng)不僅體現(xiàn)在價(jià)格傳導(dǎo)、供需結(jié)構(gòu)變化上，更深層次地反映在居民住房消費(fèi)行為、政策調(diào)控導(dǎo)向以及資本配置邏輯之中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年底，贛州市常住人口約為902萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率已提升至58.7%，較2020年提高了近5個(gè)百分點(diǎn)，人口向中心城區(qū)集聚的趨勢(shì)明顯，尤其是章貢區(qū)、南康區(qū)和贛縣區(qū)成為人口流入的主要承載區(qū)域。這一人口結(jié)構(gòu)變化直接推動(dòng)了租賃需求的持續(xù)增長(zhǎng)，2024年全市住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到約42億元，同比增長(zhǎng)9.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)《2024年贛州住房租賃市場(chǎng)年度報(bào)告》）。與此同時(shí)，商品房市場(chǎng)在經(jīng)歷2021—2023年階段性調(diào)整后，于2024年下半年逐步企穩(wěn)，全年新建商品住宅成交面積為486萬(wàn)平方米，同比微增1.2%，價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)三個(gè)季度保持穩(wěn)定。值得注意的是，租賃市場(chǎng)活躍度的提升對(duì)商品房?jī)r(jià)格形成了“緩沖墊”效應(yīng)——在商品房去化壓力較大的區(qū)域，如經(jīng)開(kāi)區(qū)部分新開(kāi)發(fā)板塊，租賃需求的承接有效緩解了庫(kù)存壓力，避免了價(jià)格斷崖式下跌。這種緩沖機(jī)制在2023年尤為明顯，當(dāng)時(shí)部分樓盤(pán)將滯銷(xiāo)房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，不僅盤(pán)活了資產(chǎn)，還通過(guò)租金收益覆蓋了部分財(cái)務(wù)成本，體現(xiàn)了兩個(gè)市場(chǎng)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面的深度融合。從供給端來(lái)看，租賃住房的增量供給正逐步改變商品房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)邏輯。2022年國(guó)家推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)以來(lái)，贛州市被列為江西省重點(diǎn)試點(diǎn)城市之一，截至2024年底已累計(jì)籌建保障性租賃住房2.8萬(wàn)套，其中約65%由存量商品房轉(zhuǎn)化而來(lái)（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省住建廳《2024年保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)展通報(bào)》）。開(kāi)發(fā)商在拿地和產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段開(kāi)始同步考慮“租售并舉”的可能性，例如綠地、碧桂園等企業(yè)在贛州的新項(xiàng)目中普遍預(yù)留10%—15%的戶(hù)型用于未來(lái)可能的租賃運(yùn)營(yíng)。這種策略調(diào)整不僅降低了單一銷(xiāo)售模式的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也提升了土地資源的利用效率。此外，REITs試點(diǎn)政策的推進(jìn)進(jìn)一步打通了租賃資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的連接通道。2024年，贛州首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目完成申報(bào)，底層資產(chǎn)為章貢區(qū)某國(guó)企持有的1200套租賃住房，預(yù)期年化收益率達(dá)4.8%。此類(lèi)金融工具的引入，使得租賃住房從“重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、高流動(dòng)性”的新范式，反過(guò)來(lái)又增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商參與租賃市場(chǎng)的積極性，形成對(duì)商品房開(kāi)發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的正向反饋。在需求層面，居民住房選擇的彈性增強(qiáng)也強(qiáng)化了兩個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。根據(jù)贛南師范大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心2024年開(kāi)展的住房消費(fèi)行為調(diào)查顯示，在25—35歲年齡段的購(gòu)房意向群體中，有43.6%的人表示“若租金合理且租住權(quán)益有保障，愿意延遲購(gòu)房3—5年”。這一比例較2020年上升了18個(gè)百分點(diǎn)，反映出“先租后買(mǎi)”“以租換購(gòu)”理念的普及。租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性與服務(wù)質(zhì)量直接影響潛在購(gòu)房者的入市時(shí)機(jī)。例如，2023年贛州推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)后，租賃家庭在子女入學(xué)、社區(qū)服務(wù)等方面獲得與購(gòu)房者同等的待遇，顯著提升了租賃住房的吸引力，間接抑制了部分非剛性購(gòu)房需求的釋放。這種需求端的替代效應(yīng)在房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)的時(shí)期尤為突出，2024年第三季度，當(dāng)市場(chǎng)傳出部分房企資金鏈緊張的消息后，章貢區(qū)商品房成交量環(huán)比下降12%，而同期租賃成交量卻上升7.5%，顯示出租賃市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房需求的“分流”功能。這種分流并非簡(jiǎn)單的此消彼長(zhǎng)，而是通過(guò)優(yōu)化住房資源配置，使市場(chǎng)整體運(yùn)行更加平穩(wěn)。政策層面的協(xié)同調(diào)控亦是聯(lián)動(dòng)關(guān)系的重要支撐。贛州市自2023年起實(shí)施“租售聯(lián)動(dòng)”調(diào)控機(jī)制，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管、土地出讓條件、稅收優(yōu)惠等方面向具備租賃運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)傾斜。例如，2024年出讓的5宗住宅用地中，有3宗明確要求競(jìng)得方須配建不低于10%的保障性租賃住房。此類(lèi)政策導(dǎo)向促使開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目全周期中統(tǒng)籌考慮租售比例，避免過(guò)去“重售輕租”導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性失衡。同時(shí)，住房公積金政策也向租賃市場(chǎng)延伸，2024年贛州允許繳存職工提取公積金支付房租，全年累計(jì)提取金額達(dá)6.2億元，同比增長(zhǎng)21%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市住房公積金管理中心年報(bào)）。這種制度性安排不僅提升了租賃支付能力，也通過(guò)資金流的再分配間接影響了商品房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)?？傮w而言，租賃市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)在贛州已不再是割裂的兩個(gè)板塊，而是在人口流動(dòng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融工具、政策設(shè)計(jì)等多重維度下形成有機(jī)整體，其聯(lián)動(dòng)機(jī)制的深化將對(duì)未來(lái)五年贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性產(chǎn)生決定性影響。2、未來(lái)五年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)模型基于供需、政策、金融等變量的價(jià)格敏感性分析贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年及未來(lái)五年內(nèi)將面臨多重變量交織影響下的價(jià)格敏感性格局，其核心驅(qū)動(dòng)因素涵蓋供需結(jié)構(gòu)、政策調(diào)控導(dǎo)向以及金融環(huán)境變化。從供給端看，截至2024年底，贛州市商品房庫(kù)存去化周期約為18個(gè)月，高于全國(guó)三線(xiàn)城市平均14個(gè)月的水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售情況報(bào)告），顯示出局部區(qū)域存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。尤其在章貢區(qū)以外的南康、贛縣等新興板塊，過(guò)去三年年均新增住宅供應(yīng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，而同期年均銷(xiāo)售面積僅維持在130萬(wàn)至150萬(wàn)平方米之間（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)），導(dǎo)致價(jià)格承壓明顯。在需求側(cè)，贛州常住人口自2020年以來(lái)年均增長(zhǎng)約1.2%，2024年達(dá)到902萬(wàn)人（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查及年度抽樣調(diào)查），但人口流入質(zhì)量與購(gòu)買(mǎi)力匹配度不高，剛需群體多集中于首置型小戶(hù)型，對(duì)單價(jià)敏感度極高。據(jù)克而瑞江西區(qū)域2024年客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，75%的購(gòu)房者將“單價(jià)是否低于8000元/平方米”作為決策關(guān)鍵閾值，一旦突破該價(jià)位，成交轉(zhuǎn)化率下降近40%。這種供需錯(cuò)配使得價(jià)格彈性系數(shù)在局部區(qū)域顯著放大，特別是在非核心區(qū)，價(jià)格每下調(diào)5%，成交量可提升12%至15%，而核心區(qū)則僅提升5%左右，體現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。政策變量對(duì)贛州房?jī)r(jià)的敏感性影響尤為突出。自2023年起，江西省全面推行“因城施策”框架，贛州市相繼出臺(tái)包括契稅補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)助、公積金貸款額度上浮等十余項(xiàng)支持性政策。例如，2024年實(shí)施的“博士購(gòu)房補(bǔ)貼30萬(wàn)元、碩士15萬(wàn)元”政策，直接帶動(dòng)章江新區(qū)高端住宅去化率提升22%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市人力資源和社會(huì)保障局2024年人才安居工程評(píng)估報(bào)告）。與此同時(shí)，限購(gòu)政策雖未全面實(shí)施，但銀行按揭審核趨嚴(yán)、預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化等隱性調(diào)控手段持續(xù)存在，對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流形成壓力，間接傳導(dǎo)至定價(jià)策略。值得注意的是，2025年國(guó)家層面提出“房地產(chǎn)新模式”轉(zhuǎn)型路徑，強(qiáng)調(diào)“保障+市場(chǎng)”雙軌制，贛州作為江西省域副中心城市，已被納入省級(jí)保障性住房建設(shè)試點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年將新增保障房供給4.2萬(wàn)套（數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省住建廳《2025—2029年保障性住房發(fā)展規(guī)劃》），這將在一定程度上分流商品房市場(chǎng)需求，尤其對(duì)中低價(jià)位段形成替代效應(yīng)，進(jìn)一步壓縮普通商品住宅的價(jià)格上行空間。金融變量構(gòu)成價(jià)格敏感性的另一關(guān)鍵維度。2024年以來(lái)，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）持續(xù)下行，五年期LPR已降至3.95%，創(chuàng)歷史新低（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行2024年12月公告），理論上應(yīng)刺激購(gòu)房需求釋放。但在贛州市場(chǎng)，實(shí)際效果受限于居民杠桿率高企與收入預(yù)期不穩(wěn)。截至2024年三季度，贛州市居民部門(mén)杠桿率已達(dá)58.7%，接近全國(guó)三線(xiàn)城市警戒線(xiàn)60%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行南昌中心支行《2024年江西省金融穩(wěn)定報(bào)告》），疊加制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)受外部環(huán)境沖擊，居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)信心不足，導(dǎo)致“低利率—高需求”的傳導(dǎo)機(jī)制受阻。此外，開(kāi)發(fā)貸政策雖有所松動(dòng)，但銀行對(duì)三四線(xiàn)城市房企授信仍持審慎態(tài)度，2024年贛州本地房企融資成本平均為6.8%，高于全國(guó)重點(diǎn)房企均值1.5個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院《2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資白皮書(shū)》），迫使開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上采取“以?xún)r(jià)換量”策略。實(shí)證研究表明，在當(dāng)前金融環(huán)境下，贛州住宅價(jià)格對(duì)利率變動(dòng)的彈性系數(shù)約為0.35，即利率每下降10個(gè)基點(diǎn)，價(jià)格預(yù)期僅微升0.35%，遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市的0.65水平，反映出市場(chǎng)對(duì)金融刺激的邊際反應(yīng)正在鈍化。綜合來(lái)看，贛州房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)供需、政策與金融變量的敏感性呈現(xiàn)非線(xiàn)性、區(qū)域異質(zhì)性與階段性特征。在庫(kù)存高企、人口購(gòu)買(mǎi)力有限、政策紅利邊際遞減及金融傳導(dǎo)效率偏低的多重約束下，未來(lái)五年價(jià)格走勢(shì)將更依賴(lài)結(jié)構(gòu)性調(diào)整而非整體上