世茂集團(tuán)住宅精裝修工程管理指引1.編制目的 12.適用范圍 13.作業(yè)依據(jù) 14.工作職責(zé) 15.工作流程 26.前期階段 36.1.前期策劃 36.1.1.精裝修關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 36.1.2.銷售樣板房專項(xiàng)計(jì)劃 36.2.銷售樣板房實(shí)施 6.2.1.銷售樣板房施工圖 36.2.2.銷售樣板房招標(biāo) 4 4 5 56.3.2.招標(biāo)文件編制 6.3.3.技術(shù)標(biāo)評定 67.施工階段 77.1.精裝修開工策劃 77.1.1.進(jìn)度策劃 77.1.2.技術(shù)與質(zhì)量策劃 87.1.3.安全文明策劃 87.1.4.精裝修開工啟動(dòng)會 87.2.圖紙會審 7.3.作業(yè)面移交 7.3.1.移交流程 7.3.2.主要移交清單及驗(yàn)收原則 7.3.3.作業(yè)面移交管理基本原則 7.4.精裝修施工管理 7.4.1.進(jìn)度計(jì)劃管理 7.4.2.材料計(jì)劃管理 7.4.3.放線管理 7.4.4.樣板管理 7.4.5.工序管理 7.4.6.材料驗(yàn)收管理 7.4.7.過控點(diǎn)管理 7.4.8.圖紙深化管理 世茂集團(tuán)住宅精裝修工程管理指引7.4.9.技術(shù)方案管理 7.4.10.精細(xì)化管理 7.4.11.成品保護(hù)管理 7.4.12.保潔管理 8.交付階段 8.1.交付策劃 8.2.交付驗(yàn)收 8.3.交付組織 9.附件清單 1編制本指引的目的是：建立精裝修標(biāo)準(zhǔn)化、工具化的管理指引，提升世茂集團(tuán)住宅精裝修管理水平，提升管理人員精裝修管理能力，提升世茂集團(tuán)住宅類精裝產(chǎn)品的質(zhì)量。本指引適用于世茂集團(tuán)所有擬建、在建住宅、酒店式公寓等項(xiàng)目精裝修工程。3.作業(yè)依據(jù)精裝修管理除執(zhí)行現(xiàn)行國家、地方、行業(yè)施工及驗(yàn)收規(guī)范外，還需要執(zhí)行世茂集團(tuán)的企業(yè)1)BZ-EM-JS【GJY】-012世茂集團(tuán)裝飾工程作業(yè)指引2)BZ-EM-JS【GJZ】-014世茂集團(tuán)招標(biāo)技術(shù)標(biāo)-精裝修技術(shù)要求3)精細(xì)化手冊責(zé)任主體職責(zé)分工集團(tuán)工程管理中心指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)域公司的精裝修管理按照管理指引實(shí)施。通過培訓(xùn)提升區(qū)域、項(xiàng)目人員精裝管理水平。區(qū)域工程部指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目的精裝管理按本管理指引實(shí)施；通過培訓(xùn)提升項(xiàng)目、合作方的精裝管理水平。項(xiàng)目工程部執(zhí)行本管理指引；通過培訓(xùn)提升合作方的精裝管理水平。詳見《世茂集團(tuán)精裝修全景節(jié)點(diǎn)介入點(diǎn)及職責(zé)表》3項(xiàng)目啟動(dòng)會時(shí)，編制“精裝修關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、銷售樣板房專項(xiàng)計(jì)劃”。此外，項(xiàng)目應(yīng)對項(xiàng)目啟動(dòng)會時(shí)具備的粗略精裝信息進(jìn)行分析，如有與土建招標(biāo)相關(guān)的影響因素，需要輸入到土建招標(biāo)中。6.1.1.精裝修關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)會階段編制精裝修關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，包括：銷售樣板房精裝施工圖出圖時(shí)間、銷售樣板房施工單位定標(biāo)(或指定單位)時(shí)間、精裝修機(jī)電點(diǎn)位圖出圖時(shí)間、精裝修施工圖出圖時(shí)間、精裝修施工單位定標(biāo)時(shí)間、戶內(nèi)精裝修濕作業(yè)開始時(shí)間、戶內(nèi)精裝修濕作業(yè)6.1.2.銷售樣板房專項(xiàng)計(jì)劃需要包含以下內(nèi)容：施工進(jìn)度計(jì)劃、材料采購計(jì)劃、開放前評審計(jì)劃等。6.2.銷售樣板房實(shí)施6.2.1.銷售樣板房施工圖因一般銷售樣板實(shí)施周期較短，要求圖紙應(yīng)根據(jù)銷售樣板實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行分階段提供。例如：銷售樣板房結(jié)構(gòu)圖紙、銷售樣板房室內(nèi)點(diǎn)位圖、全套樣板房精裝圖紙等。詳見《世茂集團(tuán)住宅精裝修工程施工圖紙進(jìn)度樣板房施工圖審核及管理中，應(yīng)該注意如下幾點(diǎn)：1)銷售樣板房施工圖紙須與土建圖紙比對，確保與實(shí)樓批量施工的土建條件相一致(梁位置、吊頂標(biāo)高、土建尺寸等)。2)審核圖紙中是否與實(shí)樓的機(jī)電管線、管井、煙風(fēng)道等相一致，并在銷售樣板房中將上述部件如實(shí)表現(xiàn)出來。3)審核機(jī)電點(diǎn)位是否合理，面板、地漏、水龍頭、角閥、排水管、強(qiáng)弱電箱、集分水器、燃?xì)鉅t、太陽能等，是否與裝修飾面相協(xié)調(diào)，需與排版圖進(jìn)行核對。44)施工圖中是否存在明顯不合理處，應(yīng)提出優(yōu)化意見，將發(fā)現(xiàn)的問題消滅在銷售樣板房5)審核樣板房選用的材料，是否在大面積施工時(shí)能夠確保同品質(zhì)材料供應(yīng)。例如石材特性變化多端，樣板房不可選取某種少量供貨可保證質(zhì)量，大量供貨不能保證均一品質(zhì)6.2.2.銷售樣板房招標(biāo)根據(jù)銷售樣板房專項(xiàng)計(jì)劃明確招、定標(biāo)時(shí)間，其中應(yīng)包含施工單位、全部甲分包、甲供材料采購計(jì)劃時(shí)間，并按計(jì)劃采購，以保證樣詳見附件《精裝修采購計(jì)劃樣表》,項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)《樣表》進(jìn)行細(xì)化，例如細(xì)化到每個(gè)型號的馬桶、面盆、花灑、龍頭、浴巾架、毛巾?xiàng)U、角閥(軟管)、廁紙盒、煙機(jī)、灶6.2.3.銷售樣板房施工銷售樣板房施工的技術(shù)和質(zhì)量把控，應(yīng)做相應(yīng)的策劃，此策劃不是為了策劃而形成書面的一個(gè)資料，而是按照施工經(jīng)驗(yàn)，從本項(xiàng)目樣板房的實(shí)際構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)、技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行預(yù)控，為銷售樣板房精裝實(shí)施掃清圖紙、技術(shù)、質(zhì)量障礙的一個(gè)技術(shù)管理1)技術(shù)質(zhì)量管理：隱蔽驗(yàn)收安排、材料驗(yàn)收安排、技術(shù)交底安排等；2)技術(shù)質(zhì)量做法：木掛板的防開裂構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、木踢腳線陽角的防開裂構(gòu)造做法、淋浴間反坎的構(gòu)造做法、檢修口的做法、柜體嵌入位及門套周邊的垂直平整度和方正度的質(zhì)量把控方法、吊頂?shù)姆篱_裂措施、踢腳線上口下口的黑縫防治措施、不銹鋼折邊方式、過門石的銜接做法、打膠顏色和部位的劃定、角閥到潔具連接口的距離、門檔的安裝牢固性、戶內(nèi)門下口縫隙核算、石材防返堿措施、石材防脫落措施，以及其他復(fù)雜部位、問題易發(fā)部位等。3)進(jìn)度、安全文明把控在此不做闡述。此外，區(qū)域、項(xiàng)目應(yīng)通過樣板房的施工，有目的的對相關(guān)單位進(jìn)行一次管理水平、技術(shù)質(zhì)量水平、配合度、施工能力等方面的考察；尤其重要的是，需要判斷，樣板房由該精裝單位的某個(gè)優(yōu)秀勞務(wù)實(shí)施施工管理的，還是真正由該施工單位項(xiàng)目部實(shí)施施工管理。預(yù) 51)銷售樣板房必須經(jīng)過設(shè)計(jì)、營銷、開發(fā)、成本、工程、客服、法務(wù)聯(lián)合評審才能開放。2)需在會審紀(jì)要出具后30天內(nèi)，項(xiàng)目部牽頭組織甲方設(shè)計(jì)、精裝單位、設(shè)計(jì)單位對原施工圖紙進(jìn)行修訂完善，并據(jù)此完成全套精裝招標(biāo)圖，經(jīng)過相關(guān)流程審批后，作為招1)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)按照《世茂集團(tuán)住宅項(xiàng)目工程審圖管理制度》,招標(biāo)圖紙應(yīng)通過《世茂集團(tuán)住宅項(xiàng)目施工圖階段工程審圖審查表》,對施工圖進(jìn)行工程維度審圖。工程審圖得分不應(yīng)低于85分。2)區(qū)域公司在招標(biāo)之前應(yīng)把招標(biāo)圖紙區(qū)域?qū)張D表發(fā)送集團(tuán)報(bào)備，重點(diǎn)工程集團(tuán)復(fù)審?fù)ㄟ^方可進(jìn)行招標(biāo)?！綵D】-004世茂集團(tuán)住宅項(xiàng)目工程審圖管理制度)6.3.2.招標(biāo)文件編制1)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)按照《BZ-EM-JS【GJZ】-014世茂集團(tuán)招標(biāo)技術(shù)標(biāo)-精裝修技術(shù)要求》要求進(jìn)行技術(shù)招標(biāo)文件的編制，區(qū)域工程負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的審定；招標(biāo)文件應(yīng)包含世茂集團(tuán)工程管理相關(guān)制度。2)項(xiàng)目公司及區(qū)域工程管理部負(fù)責(zé)對技術(shù)標(biāo)技術(shù)文件的評審、答疑，應(yīng)按照《BZ-EM-JS【ZD】-005世茂集團(tuán)工程招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理制度》執(zhí)行。3)招標(biāo)技術(shù)要求、管理制度原則上引用《世茂集團(tuán)招標(biāo)技術(shù)標(biāo)-精裝修技術(shù)要求》(附件4),《世茂集團(tuán)工程招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理制度》(附件5》,如因項(xiàng)目特殊情況，進(jìn)行微調(diào)，需報(bào)區(qū)域?qū)徍送夂髨?bào)集團(tuán)備案。4)招標(biāo)技術(shù)文件應(yīng)包含材料封樣要求，包括精裝修總包單位、甲供材、甲分包單位等的材料封樣標(biāo)準(zhǔn)和要求，作為后續(xù)施工管理、材料把關(guān)的依據(jù)。材料封樣數(shù)量應(yīng)該滿足現(xiàn)場驗(yàn)收比對的需要。5)招標(biāo)文件至少對集團(tuán)、區(qū)域的在建評估、交付驗(yàn)收、滲漏率等關(guān)鍵指標(biāo)給出明確得分(數(shù)據(jù))要求。 66)現(xiàn)場不利因素(如運(yùn)輸、住宿、氣候因素等)應(yīng)全部列入招標(biāo)文件中，使投標(biāo)單位能7)招標(biāo)文件應(yīng)體現(xiàn)精裝修總分包單位的義務(wù)和職責(zé)(如成品保護(hù)范圍、現(xiàn)場臨水臨電管理、垂直運(yùn)輸管理、竣工資料無條件配合等),使施工階段的精裝修總包與甲供材、8)招標(biāo)文件應(yīng)加入對精裝修總包單位的獎(jiǎng)懲條款，包含進(jìn)度、技術(shù)、圖紙糾錯(cuò)、質(zhì)量等各環(huán)節(jié)要求。9)招標(biāo)文件應(yīng)加入精細(xì)化管理的相關(guān)內(nèi)容。(詳見7.4.5的具體要求)《BZ-EM-JS【ZD】-005世茂集團(tuán)工程招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理制度》)12投標(biāo)單位應(yīng)提供技術(shù)方案，主要設(shè)備、材料應(yīng)提供技術(shù)參數(shù)表。3技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)包含圖紙深化人員及圖紙深化組織方4技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)明確響應(yīng)招標(biāo)方的各樣板管理制度，包括樣板的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收要5技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)明確響應(yīng)招標(biāo)的各項(xiàng)工程管理目67技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)包含項(xiàng)目經(jīng)理簡歷，項(xiàng)目經(jīng)理必須具備類似工程經(jīng)8技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)包含項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人簡歷，項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人必須具備類似工程經(jīng)驗(yàn)。9技術(shù)標(biāo)文件應(yīng)包含現(xiàn)場人員組織架構(gòu)及人員介紹，且配置符合項(xiàng)目實(shí)施要技術(shù)標(biāo)文件中應(yīng)包含對招標(biāo)界面表的響應(yīng)描述，且不應(yīng)與招標(biāo)文件沖突。技術(shù)標(biāo)文件中應(yīng)包含針對本招標(biāo)項(xiàng)目的施工組織方案，應(yīng)內(nèi)容完整、條理清晰、方案合理。(包含不僅限于施工方案、調(diào)試方案、施工質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全文明管理、成品/半成品保護(hù)、勞動(dòng)力保障及材料管理等)7技術(shù)標(biāo)文件中應(yīng)包含有針對性的調(diào)試組織方案，且方案合理。(適用于綜合機(jī)電、消防、弱電標(biāo)段等)技術(shù)標(biāo)評審，必須對施工單位項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行面試考核，對其業(yè)績、管理能力、專業(yè)能力進(jìn)行全面評估，必須強(qiáng)調(diào)面試時(shí)的項(xiàng)目經(jīng)理必須與實(shí)際到場人員保持一致，并對不一致的情況增加相關(guān)合同罰則。除項(xiàng)目應(yīng)自行形成議標(biāo)文件綜合評審表外，還應(yīng)按集團(tuán)工程管理中心的要求對每家投標(biāo)單位的議標(biāo)表現(xiàn)及響應(yīng)情況填制《世茂集團(tuán)工程招標(biāo)技術(shù)標(biāo)評審評分表》,并報(bào)備給集團(tuán)。(具體要求詳見：BZ-EM-JS【ZD】-005《世茂集團(tuán)工程招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理制度》)7.1.精裝修開工策劃一個(gè)好的策劃等于完成了工作的80%。施工階段的開工策劃尤為重要。在精裝修開工前、精裝修總包定標(biāo)后30天內(nèi)，項(xiàng)目應(yīng)完成精裝修工程開工策劃編制，并通過區(qū)域?qū)徍耍辉陂_工前召開“精裝修開工啟動(dòng)會”。策劃內(nèi)容應(yīng)該對前述的策劃內(nèi)容進(jìn)行更新完善，包含以下內(nèi)容：進(jìn)度策劃、技術(shù)質(zhì)量管控施工進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)與合作方共同編制，達(dá)成一致；進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)符合如下要點(diǎn)： 8排相一致；過程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；通過流水施工安排，來梳理進(jìn)度推進(jìn)模型，發(fā)現(xiàn)推進(jìn)的關(guān)鍵事項(xiàng)。板”;示例計(jì)劃詳見附件。3)有重點(diǎn)：對于多單位施工的復(fù)雜部位，應(yīng)該詳細(xì)分解施工工序安排，計(jì)劃才可能有保障。例如：某小陽臺部位僅3平米，施工單位包含外保溫、土建總包空調(diào)平臺防水、百葉單位、空調(diào)安裝、總包機(jī)電、石材幕墻收口、外墻涂料、精裝單位吊頂?shù)?家單位。工序銜接非常復(fù)雜，進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該與工序大面積施工的技術(shù)與質(zhì)量策劃，內(nèi)容參見6.2.3銷售樣板房施工中的技術(shù)與質(zhì)量管控相關(guān)1)放線管理2)樣板管理3)工序管理4)材料驗(yàn)收管理5)過控點(diǎn)管理6)圖紙深化管理7)技術(shù)方案管理8)技術(shù)交底管理9)精細(xì)化管理10)成品保護(hù)管理11)保潔管理具體詳見：7.4精裝修施工管理。策劃應(yīng)該“詳細(xì)”、“落地”,切忌“缺乏針對性”、“放之四海而皆準(zhǔn)”的策劃，能夠指導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)精裝修施工各項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控。精裝修安全文明管理策劃要點(diǎn)為：將合同中的安全文明要求及獎(jiǎng)罰措施結(jié)合現(xiàn)場情況寫入1)在施工單位進(jìn)場初期重點(diǎn)關(guān)注材料存放、作業(yè)面的工完場清。2)現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)條件設(shè)置小便斗、吸煙區(qū)，嚴(yán)禁隨處便溺、煙頭；3)成本保護(hù)應(yīng)對精裝總包、甲分包、甲供材等單位的成品保護(hù)移交標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任劃分；精裝修安全文明施工管理標(biāo)準(zhǔn)詳見《BZ-EM-PZ-004世茂集團(tuán)在建住宅項(xiàng)目工程評估方7.1.4.精裝修開工啟動(dòng)會 世茂集團(tuán)住宅精裝修工程管理指引9召集所有參與施工的單位(總包、分包、監(jiān)理等)進(jìn)行精裝修開工策劃各項(xiàng)內(nèi)容的宣貫，使各參建單位清楚明確各項(xiàng)內(nèi)容和要求。主要宣貫事項(xiàng)舉例(不限于)在如下3點(diǎn)，項(xiàng)目視具體情況靈活掌握。:1)項(xiàng)目基本信息及合同交底：工程概況基本信息、承包范圍、施工界面劃分、甲供及乙供材料及設(shè)備品牌型號、合同價(jià)款及支付方式、合同工期、質(zhì)量安全目標(biāo)、變更洽商2)精裝修開工策劃交底：進(jìn)度策劃交底、技術(shù)及質(zhì)量管理策劃交底、安全文明策劃交底等。目的是使與會方清晰明了開工后進(jìn)度進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量、安全文明管理中“針對于本項(xiàng)目的管理要點(diǎn)及管理責(zé)權(quán)、管理模式”。3)制度、標(biāo)準(zhǔn)、指引：將世茂集團(tuán)精裝修相關(guān)的作業(yè)指引、管理制度、獎(jiǎng)罰機(jī)制、第三方檢查標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)等一系列管理制度、標(biāo)準(zhǔn)、指引的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行提煉，對相關(guān)方進(jìn)行交底，并強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目需執(zhí)行的制度標(biāo)準(zhǔn)范圍。1)項(xiàng)目公司需組織精裝修設(shè)計(jì)單位、精裝修總包單位、監(jiān)理單位及各專業(yè)部門對施工圖2)項(xiàng)目公司應(yīng)要求精裝修總包單位在圖紙會審階段把主要問題難點(diǎn)及時(shí)提出，避免大量問題積壓到實(shí)施階段，落實(shí)在招標(biāo)階段對精裝修總包單位圖7.3.作業(yè)面移交1)土建總包與精裝單位移交：項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織精裝修單位及監(jiān)理、土建總包、相關(guān)分包單位(門窗、欄桿、地暖、保溫、電梯等)完成土建與精裝修作業(yè)面移交，并形成書面移交清單2)精裝單位與甲分包單位移交：甲供材的作業(yè)面移交參考采供公司提供的《甲供(集采)供應(yīng) 明確移交標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場檢查、抽查工作面移交/接受確認(rèn)整改通知下發(fā)整改跟蹤復(fù)查◆明確移交標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目大面積室內(nèi)抹灰、鋁合金門窗安裝開始前，項(xiàng)目部應(yīng)安排土建總包完成土建移交樣板，由項(xiàng)目部組織監(jiān)理、總包等進(jìn)行驗(yàn)收，明確移交要求。(必要時(shí)要求精裝樣板房精裝施工單位參加)◆正式交接驗(yàn)收：裝修總包進(jìn)場后，項(xiàng)目部組織監(jiān)理、土建總包、精裝總包等現(xiàn)場檢查、抽查、復(fù)查、分戶辦理書面(詳見《世茂集團(tuán)工作面和工序移交工作指引》),序號驗(yàn)收原則備注戶內(nèi)及公區(qū)裝修方正控制線、標(biāo)高線移交記錄全數(shù)門洞口尺寸移交確認(rèn)記錄全數(shù)廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)閉水驗(yàn)收移交記錄全數(shù)陽臺、露臺排水倒、閉水驗(yàn)收移交全數(shù)給水、排水及采暖管道點(diǎn)位及試壓驗(yàn)收移交全數(shù)排水管道通水通球試驗(yàn)全數(shù)開關(guān)、插座預(yù)留點(diǎn)位、電氣管線通暢檢查、復(fù)核移交，配電箱位置驗(yàn)收移交抽查隔墻偏差、收邊、收口、實(shí)測實(shí)量驗(yàn)收移交抽查門窗成品保護(hù)驗(yàn)收移交全數(shù)墻地面空鼓開裂、起砂檢查移交抽查臨水、臨電等其他事項(xiàng)移交全數(shù)其他視情況1)移交問題整改：對作業(yè)面移交過程中存在的質(zhì)量問題，項(xiàng)目部應(yīng)委托項(xiàng)目監(jiān)理部于檢查次日召開專題會議，商議確定整改方案、整改計(jì)劃。項(xiàng)目監(jiān)理部最遲不晚于會議次2)整改過程跟蹤：項(xiàng)目監(jiān)理部及項(xiàng)目部主管工程師在質(zhì)量問題整改跟蹤過程中，若發(fā)現(xiàn)相關(guān)單位整改進(jìn)度、整改質(zhì)量無法滿足要求且經(jīng)協(xié)調(diào)無果時(shí)應(yīng)第一時(shí)間告知項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人。3)問題單位約談：項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人第一時(shí)間內(nèi)約談相關(guān)單位負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理，并約定若在承諾時(shí)間內(nèi)無法保質(zhì)保量完成整改，項(xiàng)目部有權(quán)直接委托第三方(或裝修總包)進(jìn)行整改，相關(guān)費(fèi)用按合同相關(guān)條款執(zhí)行。項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人應(yīng)在約談完成后當(dāng)天將約談4)移交簽字及讓步接收：正式移交驗(yàn)收完成后，必須辦理移交簽字手續(xù)，如果超過規(guī)定的正式移交驗(yàn)收期間，除結(jié)構(gòu)安全、土建結(jié)構(gòu)裂縫、外墻滲漏外的其它質(zhì)量責(zé)任轉(zhuǎn)移到裝修總包，裝修總包承擔(dān)相應(yīng)的接收后房屋質(zhì)量責(zé)任；進(jìn)行交叉扣款。7.4.精裝修施工管理7.4.1.進(jìn)度計(jì)劃管理在施工過程中，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)精裝修總計(jì)劃，分別編制月度計(jì)劃及周計(jì)劃，并將月計(jì)劃報(bào)備區(qū)域。每周項(xiàng)目部定期召開精裝修施工例會，會上對精裝修周進(jìn)度計(jì)劃完成情況進(jìn)行回顧、分區(qū)域應(yīng)在每月的計(jì)劃專題會中對新增進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行通報(bào)、對以往進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵推進(jìn)要求進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，給予項(xiàng)目指導(dǎo)，并對非風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目起到提醒7.4.2.材料計(jì)劃管理項(xiàng)目應(yīng)在編制相關(guān)精裝修計(jì)劃中對材料計(jì)劃進(jìn)行獨(dú)立編制，并要求項(xiàng)目及區(qū)域按進(jìn)度計(jì)劃管理內(nèi)容同步對材料計(jì)劃進(jìn)行管控。2)準(zhǔn)確原則：型號、規(guī)格、數(shù)量核對準(zhǔn)確，并保證有必要的丟失、損壞、快修的余量；涉及到不同爐號、批號易產(chǎn)生色差、花色差別的，應(yīng)提起注意。3)提前原則：根據(jù)不同的材料部品的下單、生產(chǎn)、運(yùn)輸、供貨的周期和緊張程度，在制定計(jì)劃時(shí)預(yù)留必要的保險(xiǎn)彈性時(shí)間。且應(yīng)該對由此產(chǎn)生的倉儲、倒運(yùn)等問題和風(fēng)險(xiǎn)明確進(jìn)行規(guī)避(招標(biāo)階段考慮進(jìn)去)。4)跟蹤原則：對材料招采計(jì)劃進(jìn)行密切跟蹤，必要時(shí)到廠家實(shí)地查看。切忌聽取合作方一面之詞?？梢詤⒁?.2.2《精裝修招標(biāo)、采購計(jì)劃樣表》精裝修總包進(jìn)場后，大面積施工開始前，項(xiàng)目部應(yīng)組織裝修總包及各甲分包單位進(jìn)行圖紙深化并完成綜合放線施工圖，用以指導(dǎo)現(xiàn)場施工放線。1)放線管理流程綜合放線圖繪制、確認(rèn)綜合放線圖繪制、確認(rèn)現(xiàn)場施工放線放線復(fù)核，圖紙調(diào)整2)關(guān)鍵分項(xiàng)工程放線清單序號公共區(qū)域管井門、防火門、電梯門“標(biāo)高、出墻位置、方正線、位置線”3)放線管控要點(diǎn)◆同一基準(zhǔn)線原則：同一樓層方正性控制線及標(biāo)高線從施工開始到裝修完成，都使用同一原始基準(zhǔn)線，以土建總包移交并經(jīng)復(fù)核確認(rèn)的基準(zhǔn)線為準(zhǔn)?！魰娲_認(rèn)原則：所有分項(xiàng)工程完成面線均需相關(guān)聯(lián)合作方書面確認(rèn)并由監(jiān)理做好臺賬歸◆放線標(biāo)識：不同工種、不同分項(xiàng)工程采用不同顏色的進(jìn)行施工放線，做到放線清晰明了，便于識別?！舴啪€檢查原則：所有控制線由總、分包單位100%自查，監(jiān)理根據(jù)放線圖抽查60%以上，并 ◆同戶型同尺寸的工作開展方法：當(dāng)項(xiàng)目推第一步：摸排土建偏差，抽取部分套房(建議不低于10%),在抹灰開始前進(jìn)行全數(shù)房間沖第二步：確定抹灰完成面尺寸，根據(jù)摸排出的偏差，對同戶型的最終抹灰完成面尺寸進(jìn)行確定?？筛鶕?jù)具體套數(shù)和土建偏差情況，確定為多個(gè)版本。保證每個(gè)版本都對應(yīng)一定數(shù)量的統(tǒng)一尺寸套房；控制要點(diǎn)為“盡量統(tǒng)一為一個(gè)尺寸，對偏差過大且難以通過整改統(tǒng)一的房間，進(jìn)行單獨(dú)甩項(xiàng)。以統(tǒng)一開間進(jìn)深為原則，以統(tǒng)一柜體嵌入位為關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)兼顧門洞口厚度”。達(dá)到統(tǒng)一材料部品的目的，使加工、安裝更為簡化，各個(gè)房間材料部品能夠相互替代。1)樣板清單及完成時(shí)間序號完成時(shí)間1機(jī)電管線定位樣板>結(jié)構(gòu)±0前完成機(jī)電定位圖>一結(jié)構(gòu)在首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層墻柱關(guān)模前、頂板砼澆筑前二次結(jié)構(gòu)大面積施工前7天前2工藝、工序樣板進(jìn)場后一周完成受條件制約的，應(yīng)在每道工序大面積施工前7天完成3交付樣板參見《世茂集團(tuán)交付樣板管理工作指引》BZ-EM-PZ-2)戶型、機(jī)電管線定位樣板管理流程一二結(jié)構(gòu)機(jī)電定位圖一二結(jié)構(gòu)機(jī)電定位圖一結(jié)構(gòu)預(yù)埋樣板一結(jié)構(gòu)預(yù)埋樣板驗(yàn)收二結(jié)構(gòu)預(yù)埋樣板二結(jié)構(gòu)預(yù)埋樣板驗(yàn)收機(jī)電預(yù)埋樣板注意要點(diǎn)：◆戶型、管線定位過程中應(yīng)重點(diǎn)復(fù)核因產(chǎn)品組合形式變化、非標(biāo)準(zhǔn)層等原因造成的結(jié)構(gòu)差異的影響，若存在點(diǎn)位差異、結(jié)構(gòu)差異應(yīng)及時(shí)做好記錄并知會項(xiàng)目全體，特別是營銷、設(shè)計(jì)，客服，以便及時(shí)判斷風(fēng)險(xiǎn)?！魴C(jī)電點(diǎn)位圖應(yīng)注意審核：開關(guān)面板與板塊飾面排版的關(guān)系、角閥位置與水龍頭高度之間的關(guān)系；洗衣機(jī)龍頭安裝旋轉(zhuǎn)尺寸同洗衣機(jī)嵌入位之間關(guān)系；煙機(jī)面板和煙機(jī)位置關(guān)系；紅外幕簾與窗簾位置的關(guān)系等?！羝渌麘?yīng)參考《世茂集團(tuán)工程精細(xì)化手冊---過程管理》中精細(xì)化放線相關(guān)內(nèi)容。3)工藝樣板管理流程工藝樣板清單的確定工藝樣板清單的確定工藝樣板施工方案確定工藝樣板實(shí)施工藝樣板驗(yàn)收a)工藝樣板清單(包括但不限于):序號1電氣布管及開關(guān)盒預(yù)埋門套基層施工樣板2空調(diào)內(nèi)機(jī)、風(fēng)管、銅管、保溫空調(diào)外機(jī)安裝工程進(jìn)戶門門洞基層做法施工樣板3地采暖管道安裝門檻、塞縫防水樣板4暗埋花灑的閥芯安裝淋浴房擋水樣板5空調(diào)室內(nèi)風(fēng)口的安裝廚衛(wèi)防水層施工樣板6穿墻、穿樓板管道封堵墻地面瓷磚、石材類施工工藝樣板；包括石材結(jié)晶樣板；7燈具安裝淋浴房樣板8煤氣內(nèi)管安裝窗臺板與大理石臺面板施工樣板9地漏安裝樣板木掛板、木踢腳、金屬飾面加工構(gòu)造工藝樣版吊頂龍骨工藝樣板壁紙施工樣板吊頂飾面板、線條工藝樣板木地板施工樣板b)工藝樣板管理要點(diǎn)◆有針對：根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定工藝樣板清單；原則上上述清單內(nèi)容應(yīng)全部做工藝樣板；某項(xiàng)工藝現(xiàn)場完全可控時(shí)，可適當(dāng)簡化?！粲袌D紙：有深化設(shè)計(jì)圖紙；◆有節(jié)點(diǎn)：關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)展示清晰；◆有工序：工藝樣板中需分層展示施工組織的順序要求；◆有尺寸：有反映樣板尺寸大小及定位要求(含附屬構(gòu)件的尺寸與定位);◆有成品：體現(xiàn)最終的質(zhì)量要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；◆有說明：對于必要進(jìn)行說明和交底的，應(yīng)根據(jù)需要輔以圖片或文字說明，起到交底作用?！艟唧w詳見：《世茂集團(tuán)精裝修工程樣板實(shí)施指引》交付樣板管理流程及管理要點(diǎn)(見下表)交付樣板實(shí)施方案確定交付樣板實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)交底交付樣板實(shí)施交付樣板驗(yàn)收交付樣板管理要點(diǎn)：◆交付樣板需明確顯示各分項(xiàng)工程、細(xì)部收口需達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；◆交付樣板展示內(nèi)容需完整齊全(含設(shè)備連接、設(shè)備定位、功能完善度等);◆交付樣板需與銷售合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核對，確保材料品牌、規(guī)格、型號及部品清單的一致性，完整性；◆交付樣板需重點(diǎn)對吊頂標(biāo)高、平面布局、空間尺寸、部品部件細(xì)部尺寸等與銷售展示樣板、銷售合同附圖仔細(xì)核對，確保一致?！羝渌斠姡骸妒烂瘓F(tuán)精裝修工程樣板實(shí)施指引》◆關(guān)鍵工序清單：列出精裝項(xiàng)目一般施工工序。項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，列出關(guān)鍵工序清單◆復(fù)雜部位工序細(xì)化：對于工種交叉的復(fù)雜施工部位的工序穿插，尤其需要進(jìn)行具體的工序細(xì)化分解，作業(yè)面的先后施工順序，可參見7.1.1進(jìn)度策劃。7.4.6.材料驗(yàn)收管理1)根據(jù)BZ-EM-JS【ZD】-007《世茂集團(tuán)工程材料報(bào)驗(yàn)管理制度》,制度批量施工時(shí)，精裝修工程施工材料應(yīng)按照《BZ-EM-JS【GJJ】-03世茂集團(tuán)精裝修工程材料復(fù)試指引》的要求，填寫《世茂集團(tuán)精裝修工程精裝修材料復(fù)檢清單》并要求完成復(fù)檢；材料報(bào)驗(yàn)應(yīng)按照《材料送審表》相關(guān)要求執(zhí)行。2)集團(tuán)或區(qū)域集采的部品部件，參考《BZ-EM-JS【GJJ】-02世茂集團(tuán)精裝修工程乙供材3)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)材料特性，建立不同的材料驗(yàn)收手段，使材料進(jìn)場前、進(jìn)場初期得到預(yù)大板選擇：石材廠家定標(biāo)后，工程應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)赴廠家(必要時(shí)去石材貨源地)進(jìn)行大板的選擇。必要時(shí)對選定的大板(側(cè)面)進(jìn)行簽字確認(rèn)(此為常規(guī)做法);同時(shí)留下選定石材外觀的影像資料，作為后續(xù)進(jìn)場驗(yàn)收的備忘。進(jìn)場前排版：對于每種關(guān)鍵石材，在廠家發(fā)貨到工地前要求廠家進(jìn)行預(yù)排板，將石材按照排版圖鋪于工廠內(nèi)，甲方聯(lián)合監(jiān)理、施工單位進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)場驗(yàn)收：對每批次進(jìn)場石材，尤其是初始進(jìn)場的石材，嚴(yán)格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行設(shè)計(jì)封樣樣板的比對；設(shè)計(jì)封樣數(shù)量應(yīng)該能夠滿足甲方、監(jiān)理、施工單位的現(xiàn)場驗(yàn)收7.4.7.過控點(diǎn)管理1)精裝修工程批量實(shí)施階段，區(qū)域工程管理部應(yīng)按照集團(tuán)《BZ-EM-JS【ZD】-010世茂集團(tuán)工程過控質(zhì)量控制點(diǎn)檢查制度》的要求，嚴(yán)格執(zhí)行精裝修工程過控點(diǎn)檢查、評分進(jìn)行抽查及考評。2)當(dāng)每項(xiàng)工序開始初期項(xiàng)目公司均需做過控點(diǎn)檢查，區(qū)域公司對項(xiàng)目的過控點(diǎn)檢查需分不同階段進(jìn)行多次抽查，過控點(diǎn)不合格必須停止施工，待整改通過后方可繼續(xù)施工。 1)項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況組織施工單位、甲分包等單位對施工圖紙進(jìn)行二次深化，以確保施工圖紙能夠現(xiàn)場實(shí)施。對于家具類(包括櫥柜、收納柜、浴室柜、衣柜等)、戶內(nèi)門、入戶門、防火門等非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的部品、部件，均需要進(jìn)行圖紙深化、審批簽字后才能進(jìn)排版圖：石材、磚排版圖(排版圖要求開關(guān)插座、上下水點(diǎn)位全部上圖);吊頂龍骨排版圖、吊頂石膏板排版圖、扣板吊頂排版圖、墻面木飾面基層排版圖、木飾面排版補(bǔ)充節(jié)點(diǎn)圖：復(fù)核施工圖中的節(jié)點(diǎn)是否具備充分明確指導(dǎo)現(xiàn)場施工的深度；對不具備深度的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行深化；例如：吊頂燈槽(石膏線條的具體形態(tài)、選型的燈具是否匹配，安裝空間是否足夠)、門套基層安裝、門檻石與銜接部位的節(jié)點(diǎn)(標(biāo)高及銜接方法)、窗臺板、淋浴房擋水坎、浴缸檢修口、踢腳線安裝方式和90°拼接節(jié)點(diǎn)、金屬4)深化圖紙只能完善施工圖紙與現(xiàn)場不符合的部分，優(yōu)化不合理的工藝工法。不得減少施工工序，不得降低施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不得變更合同中約定的材料及部品品牌。7.4.9.技術(shù)方案管理1)項(xiàng)目公司應(yīng)對現(xiàn)場重點(diǎn)難點(diǎn)部位要求施工單位、甲分包等單位做專項(xiàng)技術(shù)方案，并申報(bào)區(qū)域?qū)徍送ㄟ^后(重點(diǎn)項(xiàng)目需申報(bào)集團(tuán)審核),方可現(xiàn)場實(shí)施。例如：防水專項(xiàng)技術(shù)方案、木掛板專項(xiàng)技術(shù)方案、造型吊頂專項(xiàng)技術(shù)方案、石材干掛專項(xiàng)技術(shù)方案等。2)根據(jù)《BZ-EM-JS【ZD】-014Y世茂集團(tuán)新工藝應(yīng)用管理指引》的要求，項(xiàng)目實(shí)施新技術(shù)新工藝之前，需要提前申報(bào)區(qū)域和集團(tuán)備案。7.4.10.精細(xì)化管理2)精細(xì)化策劃：招標(biāo)階段：應(yīng)包含集團(tuán)精細(xì)化的相關(guān)招標(biāo)要求，并應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出針對性的精細(xì)化要求，同時(shí)明確，無新增精細(xì)化費(fèi)用(包含在投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)中)。施工階段：精裝單位進(jìn)場后，馬上組織進(jìn)行精細(xì)化質(zhì)量策劃。參見7.1.2技術(shù)與質(zhì)量策劃。結(jié)合前述工序樣板、交付樣板中，應(yīng)結(jié)合精細(xì)化要求進(jìn)行樣板過程管理。4)項(xiàng)目精細(xì)化管控要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：重在樣板的標(biāo)準(zhǔn)，樣板質(zhì)量水平?jīng)Q定了大面積施工的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；落地：大面積落地中(尤其是初始階段)的過程管控，需要嚴(yán)格按照樣板進(jìn)行驗(yàn)收，當(dāng)符合5)區(qū)域精細(xì)化管控要點(diǎn)區(qū)域應(yīng)對項(xiàng)目施工階段精細(xì)化策劃進(jìn)行審核；并在日常管控中對精細(xì)化策劃的落地情招標(biāo)階段：將集團(tuán)招標(biāo)文本中成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)做法結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行編制，輸入到招標(biāo)文施工階段：在精裝修開工策劃中，將合同中的成品保護(hù)內(nèi)容進(jìn)行深化；在施工管理過程中進(jìn)行落地。權(quán)責(zé)明確：精裝修的成品保護(hù)的難點(diǎn)在與成品保護(hù)的責(zé)任移交。例如入戶門的成品保護(hù)，何時(shí)保護(hù)完畢，何時(shí)移交，怎樣界定保護(hù)拆除后出現(xiàn)的損傷的責(zé)任，均需要根據(jù)實(shí)際情況裝修施工結(jié)束后，項(xiàng)目工程部應(yīng)組織裝修總包(保潔標(biāo)準(zhǔn)在總包合同中應(yīng)予以明確)按《世茂集團(tuán)精裝修工程精保潔標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行保潔樣板施工，樣板認(rèn)可后落實(shí)精裝修總包大面積開展保潔并逐套驗(yàn)收，過程中需密切關(guān)注保潔過程中的二次破壞，交付品質(zhì)排查前項(xiàng)目部應(yīng)落7.4.13.風(fēng)險(xiǎn)管理述6類風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)識別的相關(guān)指引詳見《世茂集團(tuán)工程風(fēng)招標(biāo)、采購的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：對于周期長的材料部品應(yīng)特別關(guān)注。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：對木掛板開裂、高檔石材瑕疵、木地板受潮、門體開裂、滲漏、嚴(yán)重色差等問題易引發(fā)群訴的問題，應(yīng)特別關(guān)注。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)識別應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的初始階段，對隱患進(jìn)行預(yù)控。大面積施工后才識別質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)往往已經(jīng)難以整改到理想效果。別注重報(bào)表管理；其他風(fēng)險(xiǎn)信息管理(包括預(yù)警8.1.交付策劃8.2.交付驗(yàn)收 藝標(biāo)準(zhǔn)》要求，從使用功能、細(xì)部質(zhì)量、表面觀感等方面進(jìn)行細(xì)部排查與整改。排查問題整1、成品保護(hù)2、二次或交叉破壞3、落手清工作4、精保潔管理各參建單位自查整改，監(jiān)理驗(yàn)收各參建單位自查整改，監(jiān)理驗(yàn)收基礎(chǔ)質(zhì)量預(yù)驗(yàn)收、首輪整改精保潔精細(xì)化交付驗(yàn)收，整改區(qū)域檢查驗(yàn)收集團(tuán)檢查驗(yàn)收8.3.交付組織由客服部門主導(dǎo)，工程部門負(fù)責(zé)工程方面的配合工作。本指引交付組織部分，聚焦于業(yè)主驗(yàn)房和快速維修兩個(gè)方面。(1)驗(yàn)房驗(yàn)房流程：由客服主導(dǎo)，工程配合。工程專業(yè)培訓(xùn)：項(xiàng)目工程應(yīng)對所有參與驗(yàn)房的驗(yàn)房大使、驗(yàn)房師進(jìn)行驗(yàn)房工程專業(yè)培(2)集中交付中的快速維修：1.快速維修的人員準(zhǔn)備：基本配置表：本制度給出快修人員的按戶數(shù)的基本配置，精裝項(xiàng)目或毛坯項(xiàng)目的快速維修人員組織，不應(yīng)低于人員配置表，且應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行針對性的根據(jù)實(shí)際交付情況進(jìn)行人員預(yù)估：下表中，未包含全部子項(xiàng)，例如地暖、淋浴隔斷、木地板、電器等，表中未體現(xiàn)的分項(xiàng)工程或分包單位的人員配置，應(yīng)按項(xiàng)目快修人員技能：對快修人員的技能水平進(jìn)行把關(guān)，挑選技術(shù)水平較好的工人作為快500~1000戶1000~1500戶1500~2000戶土建4455門窗68入戶門2246裝修木工68泥工68油漆工68機(jī)電2244戶內(nèi)門4466櫥柜2244收納柜22442.快速維修的材料準(zhǔn)備：快修備品表：快修策劃中應(yīng)書面確定“快修備品表”,包含塑鋼鋁合金門窗、入戶門、戶內(nèi)門、鎖具、膩?zhàn)?、涂料、木地板、壁紙、瓷磚、石材、五金、潔具、淋浴隔斷、開關(guān)面板、燈具、角閥、金屬軟管、可視對講、電器等全部材料部品。快修備品表中備品數(shù)量應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際交付量，質(zhì)量條件做具體評估，確保備品快修備品計(jì)劃：快修材料的備品表應(yīng)在交付啟動(dòng)會中起草，并根據(jù)備品的加工采購2、陪驗(yàn)人員確認(rèn)可2、陪驗(yàn)人員確認(rèn)可快修5、10分鐘內(nèi)到場快修1、客戶驗(yàn)房提出問題4、登記問題派單到施工單位3、對講機(jī)呼叫快修中心6、完成快修經(jīng)客戶驗(yàn)收完成常見快速維修事項(xiàng)表：僅供參考。類