物業(yè)管理服務(wù)合同模板及案例物業(yè)管理服務(wù)合同是物業(yè)管理活動的基石，它不僅規(guī)范著物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會/業(yè)主委員會）之間的權(quán)利與義務(wù)，更直接關(guān)系到物業(yè)的保值增值、小區(qū)的和諧穩(wěn)定以及業(yè)主的生活品質(zhì)。一份條款完備、權(quán)責(zé)清晰、操作性強的合同，是預(yù)防和化解物業(yè)管理糾紛的關(guān)鍵。本文將結(jié)合實踐經(jīng)驗，提供一個相對通用的物業(yè)管理服務(wù)合同核心要素解析，并輔以典型案例，以期為相關(guān)方提供參考。一、物業(yè)管理服務(wù)合同核心要素解析一份規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)至少包含以下核心要素。在實際操作中，需根據(jù)項目具體情況（如物業(yè)類型、規(guī)模、業(yè)主需求等）進行調(diào)整和細(xì)化。（一）合同主體與物業(yè)基本情況合同首先應(yīng)明確甲乙雙方當(dāng)事人。甲方通常為業(yè)主大會（業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)簽約）或建設(shè)單位（前期物業(yè)管理階段）；乙方為依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需載明雙方的法定代表人、注冊地址、聯(lián)系方式等基本信息。物業(yè)基本情況部分，應(yīng)清晰描述物業(yè)的名稱、坐落位置、物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）、建筑面積、總棟數(shù)、總戶數(shù)、主要設(shè)施設(shè)備（如電梯數(shù)量及品牌、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等）。這是界定服務(wù)范圍的物理基礎(chǔ)。（二）服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)這是合同的核心條款，也是最易產(chǎn)生爭議的部分，必須盡可能詳盡、明確、可量化。1.常規(guī)性公共服務(wù)：*房屋建筑主體管理：對房屋主體結(jié)構(gòu)、共用部位（如樓梯間、走廊、天臺等）的日常巡查、維護、修繕。明確修繕的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、流程及費用承擔(dān)（如小修、中修、大修的界定）。*共用設(shè)施設(shè)備管理：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防、電梯、公共照明、綠化灌溉、門禁系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備進行日常運行、維護、保養(yǎng)、檢測。需明確維護保養(yǎng)的頻次、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任劃分（如人為損壞與自然損耗）。*公共秩序維護：包括門崗值守、巡邏檢查、監(jiān)控系統(tǒng)運行、車輛停放管理（機動車與非機動車）、消防管理（日常巡查、設(shè)施維護、預(yù)案演練）等。明確安保人員的配置標(biāo)準(zhǔn)、巡邏頻次、應(yīng)急處理流程。*環(huán)境衛(wèi)生管理：公共區(qū)域（樓道、大堂、電梯轎廂、停車場、公共衛(wèi)生間、道路、綠化帶等）的清掃保潔、垃圾收集與清運、公共水域清潔等。明確清掃頻次、垃圾清運時間、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。*綠化養(yǎng)護管理：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木、綠地進行種植、修剪、澆灌、施肥、病蟲害防治等。明確養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)、植物存活率等。2.專項服務(wù)與特約服務(wù)：*合同中可約定如代收代繳水電費、快遞代收、家政服務(wù)等專項或特約服務(wù)，明確服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)及雙方權(quán)利義務(wù)。3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)：建議在合同中明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，如引用國家或地方相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并可根據(jù)本物業(yè)實際情況進行補充和細(xì)化，形成附件作為合同不可分割的一部分。避免使用“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“良好維護”等模糊性詞語。（三）服務(wù)期限明確合同的起止日期。前期物業(yè)服務(wù)合同還需明確業(yè)主大會成立后，新的物業(yè)服務(wù)合同生效時本合同的終止條款。（四）服務(wù)費用這是合同的另一核心，需清晰、透明。1.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)：明確住宅、商業(yè)、辦公等不同類型物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)（如按建筑面積每平方米每月多少元），收費周期（月付、季付、年付）。2.費用構(gòu)成：可簡要說明物業(yè)服務(wù)費用的主要構(gòu)成部分，如人員工資、清潔物料、設(shè)施維保、能耗、稅費、企業(yè)利潤等，以增進業(yè)主理解。3.收費方式：明確是業(yè)主自行繳納至指定賬戶，還是委托銀行代扣等。4.空置房物業(yè)費：明確空置房屋的物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)及起止時間，應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策。5.其他費用：如停車費（場地占用費、管理費）、裝修保證金及管理費、公攤水電費的計算與分?jǐn)偡绞降?，均需一一列明?.費用調(diào)整機制：約定物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整的條件、程序和方式。通常需經(jīng)業(yè)主大會表決通過。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方權(quán)利：*對乙方的服務(wù)行為進行監(jiān)督、檢查、評議的權(quán)利。*審議乙方提交的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算和決算（如適用）的權(quán)利。*按照合同約定接收乙方移交的物業(yè)檔案資料、設(shè)施設(shè)備等的權(quán)利。*法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.甲方義務(wù)：*按照合同約定及時足額支付物業(yè)服務(wù)費用（針對業(yè)主個體）或督促業(yè)主支付（針對業(yè)主委員會）。*向乙方提供必要的物業(yè)管理用房及相關(guān)設(shè)施。*協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主之間的關(guān)系。*遵守管理規(guī)約，約束業(yè)主行為，支持乙方正當(dāng)管理活動。*法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。3.乙方權(quán)利：*按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)并收取服務(wù)費用的權(quán)利。*制定物業(yè)管理服務(wù)方案和規(guī)章制度的權(quán)利（需經(jīng)甲方審議或備案）。*制止業(yè)主違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為，并及時向甲方或有關(guān)部門報告。*法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。4.乙方義務(wù)：*按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。*建立健全內(nèi)部管理制度，配備合格的專業(yè)人員和必要的設(shè)備。*定期向甲方報告物業(yè)管理服務(wù)情況、財務(wù)收支情況（如合同約定）。*妥善保管物業(yè)檔案資料。*負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理服務(wù)中的一般投訴，并及時反饋。*協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)生突發(fā)事件時，采取應(yīng)急措施并及時報告甲方及有關(guān)部門。*法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（六）物業(yè)的承接與移交明確物業(yè)承接驗收的標(biāo)準(zhǔn)、程序、資料移交清單（包括竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備清單及技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件等）。以及合同終止時，乙方向甲方或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)檔案、財務(wù)資料、物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備及其他物品的程序、期限和責(zé)任。（七）違約責(zé)任這是保障合同履行的關(guān)鍵條款，應(yīng)具有可操作性。1.甲方違約：如未按時足額支付物業(yè)費（業(yè)主），或未提供必要條件導(dǎo)致乙方無法正常服務(wù)（業(yè)主委員會），應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如支付違約金、賠償損失等。2.乙方違約：如未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，或因管理不善造成物業(yè)損失、業(yè)主人身財產(chǎn)損害等，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如限期整改、扣減服務(wù)費、支付違約金、賠償損失，甚至甲方有權(quán)解除合同等。違約責(zé)任的約定應(yīng)具體，避免籠統(tǒng)。建議針對不同類型的違約情形設(shè)置相應(yīng)的責(zé)任條款。（八）合同的變更、解除與終止約定合同變更、解除的條件和程序。如雙方協(xié)商一致、一方嚴(yán)重違約、不可抗力等。合同終止后的善后事宜處理也應(yīng)明確。（九）爭議解決方式明確雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議時的解決途徑，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。如選擇仲裁，需明確仲裁機構(gòu)；如選擇訴訟，可約定管轄法院（通常為物業(yè)所在地法院）。（十）其他約定如保險（乙方是否需購買公眾責(zé)任險等）、知識產(chǎn)權(quán)、通知與送達(dá)、附件效力、合同份數(shù)等。二、典型案例分析與啟示案例一：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊導(dǎo)致的糾紛案情簡介：某小區(qū)業(yè)主委員會與A物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)公司對小區(qū)綠化“進行日常養(yǎng)護”。夏季高溫，部分草坪出現(xiàn)枯黃，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司養(yǎng)護不到位，要求賠償。物業(yè)公司則認(rèn)為已進行“日常養(yǎng)護”（每周澆水一次），枯黃是天氣原因所致。雙方各執(zhí)一詞，引發(fā)群體投訴。爭議焦點：“日常養(yǎng)護”的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？澆水頻率、修剪頻次、病蟲害防治等是否符合約定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？案例啟示：1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)務(wù)必細(xì)化、量化：合同中“日常養(yǎng)護”等模糊表述是糾紛的根源。應(yīng)明確綠化養(yǎng)護的具體標(biāo)準(zhǔn)，如“夏季（6-8月）草坪每周澆水不少于兩次，每次澆透；春秋季每周澆水不少于一次”，“灌木每季度修剪一次”，“及時防治病蟲害，病蟲害發(fā)生率不超過X%”等?？蓞⒖嫉胤健段飿I(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》或行業(yè)規(guī)范。2.引入第三方評估：當(dāng)對服務(wù)是否達(dá)標(biāo)存在爭議時，可約定由雙方認(rèn)可的第三方專業(yè)機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果作為認(rèn)定依據(jù)。案例二：車輛丟失的責(zé)任界定案情簡介：業(yè)主B將其私家車停放在小區(qū)指定的收費停車位上，次日發(fā)現(xiàn)車輛被盜。業(yè)主B認(rèn)為物業(yè)公司未盡到安全防范義務(wù)，要求全額賠償。物業(yè)公司則稱已按合同約定進行了門崗登記和夜間巡邏，車輛被盜是小偷手段高明，己方無過錯，僅同意從人道主義角度給予少量補償。合同相關(guān)條款：合同約定“物業(yè)公司對小區(qū)車輛停放進行管理，維護停車秩序”，“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序進行維護，協(xié)助做好安全防范工作”。爭議焦點：物業(yè)公司對停放車輛的安全保障義務(wù)應(yīng)達(dá)到何種程度？車輛被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？案例啟示：1.明確車輛管理的性質(zhì)：是“保管合同”還是“車位使用及秩序維護合同”？這直接關(guān)系到責(zé)任大小。若僅為后者，物業(yè)公司通常只承擔(dān)因管理不善（如門禁失效、巡邏缺失等）導(dǎo)致的過錯責(zé)任；若為前者，則需承擔(dān)更嚴(yán)格的保管責(zé)任。合同中應(yīng)明確。2.細(xì)化安全防范措施：合同中應(yīng)盡可能明確物業(yè)公司在車輛安全方面的具體措施，如監(jiān)控系統(tǒng)的覆蓋范圍和運行狀態(tài)、巡邏的具體路線和頻次、可疑人員/車輛的盤查機制等。若物業(yè)公司未履行這些約定措施，導(dǎo)致車輛被盜，則可能被認(rèn)定為存在過錯，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。3.購買相關(guān)保險：物業(yè)公司可購買“物業(yè)管理責(zé)任險”或“停車場責(zé)任險”，以分擔(dān)此類風(fēng)險。案例三：公共收益的歸屬與分配案情簡介：C小區(qū)物業(yè)公司在未與業(yè)主委員會協(xié)商的情況下，將小區(qū)內(nèi)的廣告位出租給某公司，并將所得收益用于彌補物業(yè)公司的成本虧損。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)后，要求物業(yè)公司返還該部分收益，并公開收支明細(xì)。合同相關(guān)條款：合同中未對小區(qū)公共區(qū)域（如電梯轎廂、公告欄、外墻）的廣告收益、攤位租賃收益等公共收益的歸屬與分配作出明確約定。爭議焦點：小區(qū)公共收益應(yīng)歸誰所有？如何分配和使用？案例啟示：1.明確公共收益的歸屬：根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。合同中應(yīng)明確這一點。2.約定公共收益的分配與使用：公共收益是補充專項維修資金，還是用于補貼物業(yè)費，或是用于小區(qū)公共設(shè)施的改善，應(yīng)在合同中約定，并明確分配比例和使用程序（如需經(jīng)業(yè)主大會同意）。3.確保財務(wù)透明：合同應(yīng)約定物業(yè)公司對公共收益單獨建賬、定期（如每季度或每半年