2025年及未來(lái)5年中國(guó)天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)深度分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告目錄一、天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 31、市場(chǎng)供給與需求結(jié)構(gòu)分析 3養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類型分布與區(qū)域布局 3老年人口結(jié)構(gòu)與養(yǎng)老需求匹配度評(píng)估 52、政策環(huán)境與行業(yè)監(jiān)管體系 7天津市地方養(yǎng)老地產(chǎn)支持政策梳理 7國(guó)家與地方政策協(xié)同效應(yīng)分析 8二、人口老齡化趨勢(shì)與養(yǎng)老需求演變預(yù)測(cè) 111、天津市人口老齡化深度解析 11歲以上人口增長(zhǎng)趨勢(shì)與空間分布 11高齡、失能、空巢老人比例變化預(yù)測(cè) 132、養(yǎng)老模式偏好與消費(fèi)能力演變 14居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求結(jié)構(gòu)變化 14中高端養(yǎng)老消費(fèi)意愿與支付能力分析 16三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型與運(yùn)營(yíng)模式研究 181、主流產(chǎn)品形態(tài)與功能配置 18持續(xù)照料退休社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 18醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn) 202、典型運(yùn)營(yíng)模式與盈利機(jī)制 22重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型對(duì)比 22會(huì)員制、租賃制與產(chǎn)權(quán)銷售模式收益分析 23四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與標(biāo)桿項(xiàng)目案例剖析 251、主要開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)布局 25本地國(guó)企與全國(guó)性房企市場(chǎng)份額對(duì)比 25專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入策略與合作模式 272、代表性項(xiàng)目深度解析 28天津泰康之家津園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效 28濱海新區(qū)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃與落地情況 30五、未來(lái)五年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與投資機(jī)會(huì)研判 311、市場(chǎng)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素與潛在風(fēng)險(xiǎn) 31政策紅利、醫(yī)療資源協(xié)同與土地供應(yīng)影響 31運(yùn)營(yíng)人才短缺與回報(bào)周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 332、細(xì)分賽道投資價(jià)值評(píng)估 35城市核心區(qū)嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目潛力 35環(huán)城及遠(yuǎn)郊康養(yǎng)旅居型地產(chǎn)投資前景 36摘要近年來(lái)，隨著中國(guó)人口老齡化進(jìn)程不斷加快，天津市作為北方重要的直轄市，其養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及天津市老齡辦數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，天津市60歲及以上戶籍老年人口已突破270萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诒戎爻^(guò)25%，老齡化程度顯著高于全國(guó)平均水平，預(yù)計(jì)到2025年這一比例將攀升至27%左右，2030年前后或?qū)⑼黄?0%。在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為融合居住、醫(yī)療、康復(fù)、照護(hù)與社區(qū)服務(wù)于一體的新型復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，正逐步成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與城市更新的重要方向。據(jù)初步測(cè)算，2024年天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到約180億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率維持在12%以上，預(yù)計(jì)到2025年整體市場(chǎng)規(guī)模將突破200億元，并在未來(lái)五年內(nèi)以年均10%15%的速度持續(xù)擴(kuò)張，到2030年有望達(dá)到350億元左右。當(dāng)前，天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、多元供給”的發(fā)展格局，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋養(yǎng)老社區(qū)、CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型公寓、嵌入式小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及適老化改造住宅等多種類型，其中以濱海新區(qū)、西青區(qū)、武清區(qū)及中心城區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。政策層面，天津市政府近年來(lái)密集出臺(tái)《天津市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十四五”規(guī)劃》《關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等文件，明確提出鼓勵(lì)社會(huì)資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)土地、財(cái)稅、金融等配套支持政策落地，并加快構(gòu)建“15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈”。同時(shí)，隨著“智慧養(yǎng)老”“綠色建筑”“醫(yī)養(yǎng)融合”等理念的深入，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)將更加注重科技賦能與服務(wù)升級(jí)，例如引入智能健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程醫(yī)療平臺(tái)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)及綠色節(jié)能技術(shù)，以提升老年人居住體驗(yàn)與安全保障。從投資角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，但具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與抗周期屬性，尤其在人口結(jié)構(gòu)不可逆變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，具備較高的戰(zhàn)略價(jià)值。預(yù)計(jì)未來(lái)五年，天津市養(yǎng)老地產(chǎn)將加速向“精細(xì)化、專業(yè)化、品牌化”方向演進(jìn)，頭部房企如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等已率先布局，本地國(guó)企及醫(yī)療集團(tuán)亦加快跨界融合，形成“地產(chǎn)+醫(yī)療+保險(xiǎn)+服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)。此外，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn)，天津憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、醫(yī)療資源及宜居環(huán)境，有望承接部分北京養(yǎng)老外溢需求，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)空間?？傮w來(lái)看，2025年及未來(lái)五年，天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)將在政策驅(qū)動(dòng)、需求釋放、模式創(chuàng)新與資本涌入的多重利好下，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的快車道，成為城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)與民生改善的重要支撐。年份養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)能（萬(wàn)平方米）實(shí)際產(chǎn)量（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）市場(chǎng)需求量（萬(wàn)平方米）占全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比重（%）202532027084.42901.8202635030085.73201.9202738033588.23502.0202841037090.23802.1202944040592.04102.2一、天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、市場(chǎng)供給與需求結(jié)構(gòu)分析養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類型分布與區(qū)域布局天津市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在類型構(gòu)成上呈現(xiàn)出多元化、功能復(fù)合化的發(fā)展趨勢(shì)，涵蓋了養(yǎng)老社區(qū)、CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目、嵌入式小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及適老化住宅等多種形態(tài)。根據(jù)天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2024年發(fā)布的《天津市養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）中期評(píng)估報(bào)告》，截至2024年底，全市已建成并投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)137個(gè)，其中CCRC模式項(xiàng)目占比約28%，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目占比達(dá)35%，嵌入式小微項(xiàng)目占比22%，其余為適老化改造住宅及普通養(yǎng)老公寓。CCRC項(xiàng)目主要集中在濱海新區(qū)、西青區(qū)和武清區(qū)，典型代表包括泰康之家·津園、遠(yuǎn)洋·椿萱茂（濱海）等，此類項(xiàng)目普遍具備獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理及記憶照護(hù)四級(jí)照護(hù)體系，平均單項(xiàng)目投資規(guī)模超過(guò)8億元，入住率維持在85%以上。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目則多依托現(xiàn)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)或與三甲醫(yī)院建立戰(zhàn)略合作，如天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院空港醫(yī)院周邊的“空港頤養(yǎng)中心”，實(shí)現(xiàn)了醫(yī)療資源與養(yǎng)老服務(wù)的無(wú)縫銜接，此類項(xiàng)目在河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)布局密集，主要面向高齡、失能、半失能老年人群，床位使用率普遍高于90%。嵌入式小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則以社區(qū)為單元，單體規(guī)?？刂圃?0—50張床位之間，由政府提供場(chǎng)地支持、社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)，2023年天津市民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市已建成嵌入式機(jī)構(gòu)213家，覆蓋16個(gè)行政區(qū)中的14個(gè)，其中和平區(qū)、河北區(qū)因土地資源緊張，此類項(xiàng)目密度最高。適老化住宅則主要通過(guò)新建商品房項(xiàng)目配建或既有住宅改造實(shí)現(xiàn)，2024年天津市新建商品住宅中約12%明確標(biāo)注“適老化設(shè)計(jì)”，主要分布在津南區(qū)、東麗區(qū)等新興居住板塊，此類項(xiàng)目雖不具備專業(yè)照護(hù)功能，但通過(guò)無(wú)障礙通道、緊急呼叫系統(tǒng)、社區(qū)健康驛站等配置，滿足低齡活力老人的居家養(yǎng)老需求。從區(qū)域布局來(lái)看，天津市養(yǎng)老地產(chǎn)呈現(xiàn)“核心城區(qū)聚焦醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、近郊新區(qū)發(fā)展綜合社區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域探索康養(yǎng)旅居”的空間格局。中心城區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、南開(kāi)、河北、紅橋）受限于土地資源稀缺和人口密度高，養(yǎng)老地產(chǎn)以存量改造和嵌入式模式為主，重點(diǎn)解決高齡、失能老人就近照護(hù)問(wèn)題。根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局《2024年天津市人口與老齡化發(fā)展報(bào)告》，中心城區(qū)65歲以上老年人口占比達(dá)21.7%，顯著高于全市平均水平（18.3%），催生了對(duì)高密度、高效率養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的剛性需求。濱海新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，憑借政策優(yōu)勢(shì)、土地儲(chǔ)備和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力，成為高端養(yǎng)老社區(qū)的主要承載地，目前已集聚全市40%以上的CCRC項(xiàng)目，其中生態(tài)城片區(qū)依托綠色生態(tài)屏障和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，規(guī)劃建設(shè)了5個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，總規(guī)劃床位超過(guò)5000張。西青區(qū)、津南區(qū)、東麗區(qū)等環(huán)城四區(qū)則依托地鐵網(wǎng)絡(luò)和城市更新項(xiàng)目，形成“醫(yī)養(yǎng)+社區(qū)”融合發(fā)展的中端市場(chǎng)主力區(qū)域，如西青中德生態(tài)城養(yǎng)老社區(qū)、津南海河教育園區(qū)康養(yǎng)綜合體等，既滿足中心城區(qū)外溢需求，又承接本地改善型養(yǎng)老消費(fèi)。武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊州區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域則積極探索“康養(yǎng)+文旅”模式，薊州區(qū)依托盤山、于橋水庫(kù)等自然資源，已引入綠城、萬(wàn)科等企業(yè)開(kāi)發(fā)低密度康養(yǎng)度假項(xiàng)目，2023年接待京津冀區(qū)域候鳥(niǎo)式養(yǎng)老客群超3萬(wàn)人次。值得注意的是，天津市在“十四五”期間實(shí)施的“15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈”政策，推動(dòng)養(yǎng)老設(shè)施與社區(qū)服務(wù)中心、日間照料站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站一體化布局，截至2024年，全市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配建達(dá)標(biāo)率達(dá)92.6%，其中濱海新區(qū)、河西區(qū)、西青區(qū)位列前三。這種多層級(jí)、差異化、功能互補(bǔ)的區(qū)域布局體系，既回應(yīng)了不同收入水平、健康狀況和養(yǎng)老偏好的老年群體需求，也契合了天津市“津城—濱城”雙城發(fā)展格局和京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下的養(yǎng)老服務(wù)資源優(yōu)化配置方向。老年人口結(jié)構(gòu)與養(yǎng)老需求匹配度評(píng)估天津市作為中國(guó)北方重要的直轄市，近年來(lái)人口老齡化趨勢(shì)日益顯著，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全市60歲及以上戶籍老年人口已達(dá)273.6萬(wàn)人，占全市戶籍總?cè)丝诘?5.1%，高于全國(guó)平均水平（21.1%）約4個(gè)百分點(diǎn)；其中65歲及以上人口為198.3萬(wàn)人，占比18.2%。更值得關(guān)注的是，80歲及以上高齡老人數(shù)量已突破38萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的13.9%，呈現(xiàn)出“高齡化、空巢化、失能化”三重疊加的特征。這一人口結(jié)構(gòu)變化直接決定了養(yǎng)老需求的類型、層次與空間分布，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、服務(wù)配套及運(yùn)營(yíng)模式提出了高度細(xì)分化的要求。在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行中，當(dāng)前天津市養(yǎng)老地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)仍以中低端普惠型為主，高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目稀缺，社區(qū)嵌入式小微機(jī)構(gòu)覆蓋率不足，難以有效匹配日益多元化的老年人群需求。例如，根據(jù)天津市老齡工作委員會(huì)辦公室2024年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全市失能、半失能老年人口約為42.7萬(wàn)人，但具備專業(yè)護(hù)理能力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位僅約3.1萬(wàn)張，供需缺口高達(dá)92.7%，反映出結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題尤為突出。從需求側(cè)來(lái)看，天津市老年人口內(nèi)部存在顯著的異質(zhì)性，其養(yǎng)老偏好與支付能力差異巨大，進(jìn)一步加劇了供需錯(cuò)配。高收入老年群體（主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)等中心城區(qū)）普遍傾向于高品質(zhì)、醫(yī)養(yǎng)融合、文化娛樂(lè)配套完善的持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC），愿意支付月均8000元以上的服務(wù)費(fèi)用；而中低收入群體（多分布于西青、津南、北辰等環(huán)城區(qū)域）則更關(guān)注價(jià)格可負(fù)擔(dān)性與基本生活照料功能，偏好月費(fèi)3000元以下的普惠型養(yǎng)老公寓或社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。天津市社會(huì)科學(xué)院2024年發(fā)布的《天津城市老年人養(yǎng)老意愿與支付能力調(diào)查報(bào)告》指出，約61.3%的受訪老年人首選“社區(qū)居家養(yǎng)老”，23.5%傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”，僅有15.2%表示愿意嘗試市場(chǎng)化高端養(yǎng)老社區(qū)。然而，當(dāng)前市場(chǎng)供給中，真正實(shí)現(xiàn)“醫(yī)、康、養(yǎng)、護(hù)、娛”一體化的高品質(zhì)項(xiàng)目不足10個(gè)，且多集中于濱海新區(qū)與中心城區(qū)交界地帶，服務(wù)半徑有限，難以覆蓋遠(yuǎn)郊及農(nóng)村地區(qū)。與此同時(shí)，農(nóng)村老齡化程度更為嚴(yán)峻，寶坻、薊州、寧河等涉農(nóng)區(qū)60歲以上人口占比已超過(guò)30%，但養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重匱乏，專業(yè)護(hù)理人員流失率高，導(dǎo)致大量農(nóng)村老年人被迫“被動(dòng)居家”，其基本照護(hù)需求長(zhǎng)期處于被忽視狀態(tài)。進(jìn)一步分析養(yǎng)老需求的動(dòng)態(tài)演變趨勢(shì)，可發(fā)現(xiàn)“健康活躍期”與“失能照護(hù)期”的需求轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有決定性影響。天津市疾控中心2023年慢性病監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，60歲以上老年人慢性病患病率達(dá)78.4%，其中高血壓（56.2%）、糖尿?。?4.8%）、心腦血管疾?。?9.3%）位居前三，意味著多數(shù)老年人在進(jìn)入高齡階段前已存在長(zhǎng)期健康管理需求。這要求養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不僅提供居住空間，更需嵌入預(yù)防性健康干預(yù)、慢病管理、康復(fù)訓(xùn)練等專業(yè)服務(wù)體系。然而，目前天津市僅有不足20%的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與二級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定轉(zhuǎn)診或遠(yuǎn)程診療合作機(jī)制，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合仍停留在“有醫(yī)無(wú)養(yǎng)”或“有養(yǎng)無(wú)醫(yī)”的淺層階段。此外，隨著“新老年群體”（指1960年代出生、即將步入60歲的人群）逐步進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，其教育水平高、消費(fèi)觀念新、數(shù)字素養(yǎng)強(qiáng)，對(duì)智能化適老設(shè)施、精神文化服務(wù)、代際融合社區(qū)等提出更高要求。據(jù)南開(kāi)大學(xué)老齡發(fā)展戰(zhàn)略研究中心預(yù)測(cè)，到2027年，天津市“新老年”人口將突破120萬(wàn)，其支付意愿與服務(wù)期待將重塑養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品邏輯。若現(xiàn)有供給體系無(wú)法及時(shí)響應(yīng)這一結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，將導(dǎo)致大量潛在需求無(wú)法有效轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效需求，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，精準(zhǔn)識(shí)別不同老年亞群體的生命周期需求，構(gòu)建梯度化、全周期、區(qū)域適配的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品矩陣，已成為天津市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心命題。2、政策環(huán)境與行業(yè)監(jiān)管體系天津市地方養(yǎng)老地產(chǎn)支持政策梳理天津市近年來(lái)高度重視人口老齡化帶來(lái)的社會(huì)挑戰(zhàn)，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)體系與房地產(chǎn)行業(yè)的深度融合，出臺(tái)了一系列具有地方特色的支持政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的制度環(huán)境。根據(jù)《天津市“十四五”老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》（津政辦發(fā)〔2021〕45號(hào)），天津市明確提出要“推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融合發(fā)展，鼓勵(lì)建設(shè)集居住、康復(fù)、護(hù)理、娛樂(lè)等功能于一體的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)”，并要求“到2025年，全市每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35張以上”。在此目標(biāo)指引下，天津市政府通過(guò)土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、金融支持、審批簡(jiǎn)化等多維度政策工具，系統(tǒng)性支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地。例如，在土地政策方面，《天津市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地管理辦法》（津自然資規(guī)發(fā)〔2020〕3號(hào)）明確將養(yǎng)老用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃優(yōu)先保障，并允許以協(xié)議出讓、作價(jià)出資等方式靈活供地，對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老項(xiàng)目可按劃撥方式供地，有效降低開(kāi)發(fā)成本。2022年，天津市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年共供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地18宗，總面積約62公頃，較2020年增長(zhǎng)37%，反映出政策在土地端的實(shí)際落地成效。財(cái)政與稅收激勵(lì)是天津市推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的另一重要抓手。依據(jù)《天津市促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展財(cái)政補(bǔ)貼辦法》（津財(cái)社〔2021〕28號(hào)），對(duì)新建或改建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，按每張護(hù)理型床位給予最高1.5萬(wàn)元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼，并對(duì)運(yùn)營(yíng)滿一年且入住率達(dá)到60%以上的項(xiàng)目，按實(shí)際入住老年人數(shù)給予每人每月200元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。此外，符合條件的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可享受企業(yè)所得稅“三免三減半”、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免等稅收優(yōu)惠政策。天津市財(cái)政局2023年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年度全市共發(fā)放養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼資金達(dá)2.3億元，惠及項(xiàng)目47個(gè)，其中包含12個(gè)市場(chǎng)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，顯示出財(cái)政政策對(duì)社會(huì)資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)的顯著引導(dǎo)作用。值得注意的是，天津市還創(chuàng)新性地設(shè)立了“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金”，由市財(cái)政出資5億元，聯(lián)合社會(huì)資本共同設(shè)立總規(guī)模不低于20億元的專項(xiàng)基金，重點(diǎn)支持包括養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜合體在內(nèi)的中高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步拓寬了融資渠道。在項(xiàng)目審批與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，天津市推行“多規(guī)合一”和“并聯(lián)審批”機(jī)制，大幅壓縮養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工的審批周期。根據(jù)天津市政務(wù)服務(wù)辦2022年發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目審批流程的通知》，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可享受“綠色通道”服務(wù)，施工許可、環(huán)評(píng)、消防驗(yàn)收等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)“一窗受理、限時(shí)辦結(jié)”，平均審批時(shí)間縮短40%以上。同時(shí)，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合市民政局于2021年發(fā)布《天津市養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，首次對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑布局、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、適老化設(shè)施配置、醫(yī)療配套比例等提出強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確要求新建養(yǎng)老社區(qū)必須配建不少于總建筑面積5%的醫(yī)療康復(fù)用房，并與二級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立綠色通道。這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立，不僅提升了養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，也為投資者提供了清晰的開(kāi)發(fā)指引。截至2023年底，天津市已有23個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)該技術(shù)導(dǎo)則的合規(guī)性審查，其中濱海新區(qū)、西青區(qū)、武清區(qū)成為政策落地的重點(diǎn)區(qū)域。此外，天津市還注重通過(guò)區(qū)域協(xié)同與試點(diǎn)示范強(qiáng)化政策效能。依托京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略，天津積極推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)與北京、河北的資源對(duì)接，鼓勵(lì)三地共建“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老社區(qū)。2022年，天津市民政局與北京市、河北省民政廳聯(lián)合簽署《京津冀養(yǎng)老服務(wù)協(xié)同發(fā)展合作備忘錄》，明確支持在天津武清、寶坻等地建設(shè)承接北京疏解養(yǎng)老需求的示范性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并在醫(yī)保異地結(jié)算、養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)等方面提供政策便利。與此同時(shí)，天津市在濱海新區(qū)開(kāi)展“養(yǎng)老地產(chǎn)+智慧康養(yǎng)”試點(diǎn)，對(duì)應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目給予額外30%的財(cái)政補(bǔ)貼，并納入市級(jí)智慧城市建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)。據(jù)天津市工業(yè)和信息化局統(tǒng)計(jì)，截至2023年，全市已有9個(gè)智慧養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目獲得專項(xiàng)支持，總投資額超過(guò)45億元。這些區(qū)域性、創(chuàng)新性的政策舉措，不僅提升了天津養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)吸引力，也為全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)政策創(chuàng)新提供了可復(fù)制的“天津樣本”。國(guó)家與地方政策協(xié)同效應(yīng)分析近年來(lái)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)在人口老齡化加速、家庭結(jié)構(gòu)小型化以及居民養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變等多重因素驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。天津市作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不僅受到國(guó)家層面宏觀政策的引導(dǎo)，也深受地方政策細(xì)化落實(shí)的影響。國(guó)家與地方政策在目標(biāo)導(dǎo)向、資源配置、制度設(shè)計(jì)和實(shí)施路徑上的高度協(xié)同，為天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展提供了制度保障與政策紅利。2023年，國(guó)家發(fā)展改革委、民政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等十三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出“推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付”，這一政策導(dǎo)向在天津市得到了迅速響應(yīng)。天津市政府于2024年出臺(tái)《天津市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局專項(xiàng)規(guī)劃（2024—2035年）》，明確要求新建居住區(qū)按照每百戶不少于30平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并將養(yǎng)老設(shè)施納入土地出讓條件，從源頭上保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的配套落地。這種上下聯(lián)動(dòng)的政策機(jī)制有效破解了過(guò)去養(yǎng)老設(shè)施“落地難、配套弱”的結(jié)構(gòu)性難題。在財(cái)政支持方面，國(guó)家層面通過(guò)中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助、普惠養(yǎng)老城企聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)等方式，為地方養(yǎng)老項(xiàng)目提供資金引導(dǎo)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委2023年公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超過(guò)200個(gè)城市參與普惠養(yǎng)老專項(xiàng)行動(dòng)，累計(jì)帶動(dòng)社會(huì)資本投入超過(guò)800億元。天津市作為第二批試點(diǎn)城市，自2022年起累計(jì)爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資近3億元，撬動(dòng)社會(huì)資本投入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目逾15億元。2024年，天津市財(cái)政局聯(lián)合市民政局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域財(cái)政支持力度的通知》，明確對(duì)符合條件的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目給予最高500萬(wàn)元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼，并對(duì)運(yùn)營(yíng)滿一年以上的機(jī)構(gòu)按床位給予每年每床3600元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。此類地方財(cái)政政策與國(guó)家普惠養(yǎng)老資金形成疊加效應(yīng)，顯著降低了養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的前期投入壓力與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升了市場(chǎng)參與主體的積極性。土地供應(yīng)政策的協(xié)同亦是推動(dòng)天津市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。國(guó)家自然資源部在《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地納入國(guó)土空間規(guī)劃，并鼓勵(lì)利用存量土地發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目。天津市在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化操作路徑，2023年發(fā)布的《天津市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地管理辦法》規(guī)定，養(yǎng)老用地可采取劃撥、協(xié)議出讓或作價(jià)出資等方式供應(yīng)，且地價(jià)可按不低于同地段同類用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定。據(jù)天津市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)計(jì)，2023年全市共供應(yīng)養(yǎng)老用地12宗，總面積達(dá)48.6公頃，較2021年增長(zhǎng)170%。其中，位于濱海新區(qū)、西青區(qū)和武清區(qū)的多個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目均通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得土地，開(kāi)發(fā)周期縮短30%以上。這種土地政策的精準(zhǔn)落地，有效緩解了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在土地獲取環(huán)節(jié)的不確定性，為項(xiàng)目快速推進(jìn)創(chuàng)造了有利條件。稅收與金融支持政策的聯(lián)動(dòng)同樣體現(xiàn)出國(guó)家與地方的高度協(xié)同。國(guó)家稅務(wù)總局自2022年起對(duì)符合條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅、企業(yè)所得稅等稅種，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)適老金融產(chǎn)品。天津市地方金融監(jiān)管局聯(lián)合人民銀行天津分行于2024年推出“津養(yǎng)貸”專項(xiàng)信貸產(chǎn)品，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供最長(zhǎng)10年、利率下浮20%的優(yōu)惠貸款，并設(shè)立5億元風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金池。截至2024年第三季度，該產(chǎn)品已累計(jì)發(fā)放貸款8.7億元，惠及23個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。此外，天津市還對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，綜合測(cè)算可降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本約8%—12%。這些政策組合拳不僅優(yōu)化了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型，也增強(qiáng)了社會(huì)資本長(zhǎng)期投資的信心。在監(jiān)管與標(biāo)準(zhǔn)體系方面，國(guó)家層面通過(guò)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)安全基本規(guī)范》《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)定了底線要求。天津市在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地氣候特點(diǎn)、老年人口結(jié)構(gòu)及服務(wù)需求，于2023年發(fā)布《天津市養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與服務(wù)地方標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)適老化設(shè)計(jì)、醫(yī)療配套、智慧養(yǎng)老系統(tǒng)等提出更高要求。例如，標(biāo)準(zhǔn)明確要求養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)必須設(shè)置不少于總床位10%的護(hù)理型床位，并配備遠(yuǎn)程醫(yī)療終端和緊急呼叫系統(tǒng)。這一地方標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)形成互補(bǔ)，既保障了服務(wù)質(zhì)量，也引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”向“服務(wù)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。據(jù)天津市住建委統(tǒng)計(jì)，2024年新入市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，90%以上已按地方標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)計(jì)備案，服務(wù)功能配置率較2021年提升45個(gè)百分點(diǎn)。政策標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)同演進(jìn)，正在推動(dòng)天津市養(yǎng)老地產(chǎn)從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。年份市場(chǎng)份額（%）市場(chǎng)規(guī)模（億元）年均復(fù)合增長(zhǎng)率（CAGR，%）平均售價(jià)（元/平方米）價(jià)格年漲幅（%）2024（基準(zhǔn)年）18.5210.0—16,800—202520.2242.015.217,6004.8202622.0278.014.918,4004.5202723.8318.014.419,2004.3202825.5362.013.820,0004.2二、人口老齡化趨勢(shì)與養(yǎng)老需求演變預(yù)測(cè)1、天津市人口老齡化深度解析歲以上人口增長(zhǎng)趨勢(shì)與空間分布天津市作為中國(guó)北方重要的直轄市，近年來(lái)在人口結(jié)構(gòu)演變方面呈現(xiàn)出顯著的老齡化特征。根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全市60歲及以上常住人口達(dá)到305.6萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?2.3%，高于全國(guó)平均水平（21.1%）；其中65歲及以上人口為214.8萬(wàn)人，占比15.7%。這一數(shù)據(jù)較2010年第六次全國(guó)人口普查時(shí)的13.5%上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出老齡化進(jìn)程持續(xù)加速的趨勢(shì)。進(jìn)一步分析歷史數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2000年第五次人口普查時(shí)，天津市60歲以上人口占比僅為12.3%，而到2020年第七次人口普查時(shí)已攀升至21.66%，二十年間增幅近10個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng)約0.5個(gè)百分點(diǎn)。若按當(dāng)前趨勢(shì)推算，預(yù)計(jì)到2025年，天津市60歲以上人口將突破320萬(wàn)人，占比接近24%；至2030年，該比例可能超過(guò)28%，進(jìn)入深度老齡化社會(huì)的更高階段。這種人口結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)變，不僅對(duì)社會(huì)保障體系構(gòu)成壓力，也對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的供需格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從空間分布來(lái)看，天津市老齡化人口呈現(xiàn)明顯的區(qū)域集聚特征，與城市功能布局、歷史居住結(jié)構(gòu)及醫(yī)療資源分布高度相關(guān)。中心城區(qū)如和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的老齡化程度尤為突出。以和平區(qū)為例，2023年60歲以上人口占比已達(dá)31.2%，是全市老齡化水平最高的行政區(qū)，其原因在于該區(qū)域早期單位分配住房集中、老年人口遷出率低，同時(shí)年輕人口因高房?jī)r(jià)外流至環(huán)城四區(qū)。河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)緊隨其后，老齡化率分別達(dá)到28.7%和27.4%。相比之下，濱海新區(qū)作為新興發(fā)展區(qū)域，老齡化率僅為14.3%，顯著低于全市平均水平，這與其產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向吸引大量青壯年就業(yè)人口密切相關(guān)。環(huán)城四區(qū)（東麗、西青、津南、北辰）的老齡化率介于18%至21%之間，處于過(guò)渡狀態(tài)。值得注意的是，遠(yuǎn)郊五區(qū)（武清、寶坻、靜海、寧河、薊州）的老齡化水平普遍較高，其中薊州區(qū)2023年60歲以上人口占比達(dá)26.8%，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至超過(guò)30%，反映出農(nóng)村地區(qū)青壯年外流、留守老人比例上升的典型特征。這種空間異質(zhì)性意味著養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需因地制宜：中心城區(qū)應(yīng)側(cè)重適老化改造、嵌入式社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目；濱海新區(qū)可探索高端康養(yǎng)社區(qū)與智慧養(yǎng)老模式；遠(yuǎn)郊區(qū)則需加強(qiáng)普惠型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)與農(nóng)村互助養(yǎng)老體系支持。人口老齡化不僅體現(xiàn)在數(shù)量增長(zhǎng)和空間分布上，還伴隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化與空巢化趨勢(shì)的疊加效應(yīng)。天津市第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全市平均家庭戶規(guī)模為2.42人，較2010年減少0.31人；60歲以上老年人獨(dú)居或僅與配偶共同居住的比例高達(dá)58.6%，其中城市地區(qū)空巢率達(dá)61.2%，農(nóng)村地區(qū)為53.4%。這一結(jié)構(gòu)性變化顯著提升了對(duì)專業(yè)化、社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的需求，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能持續(xù)弱化。與此同時(shí)，老年人口的健康狀況與照護(hù)需求也呈現(xiàn)多元化特征。據(jù)天津市衛(wèi)生健康委2022年發(fā)布的《老年健康藍(lán)皮書(shū)》，全市65歲以上老年人慢性病患病率超過(guò)75%，失能、半失能老年人口約28萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的13%左右。這類群體對(duì)具備醫(yī)療護(hù)理功能的養(yǎng)老社區(qū)或CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式需求迫切。此外，隨著高知、高收入老年群體比例上升，對(duì)文化娛樂(lè)、精神慰藉、智能健康管理等增值服務(wù)的需求日益凸顯。這些變化共同構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新的核心依據(jù)。綜合來(lái)看，天津市老齡化人口的快速增長(zhǎng)與空間分異特征，為養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)提供了明確的需求導(dǎo)向與差異化發(fā)展路徑。未來(lái)五年，隨著“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃及天津市《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等政策的深入實(shí)施，養(yǎng)老地產(chǎn)將從單一的居住功能向“醫(yī)、康、養(yǎng)、護(hù)、娛”一體化服務(wù)生態(tài)轉(zhuǎn)型。開(kāi)發(fā)商需精準(zhǔn)把握各區(qū)域老年人口結(jié)構(gòu)、支付能力、健康狀況及居住偏好，結(jié)合城市更新、TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）及智慧城市建設(shè)，打造多層次、全周期的養(yǎng)老產(chǎn)品體系。同時(shí)，政府與社會(huì)資本的合作（PPP模式）、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度的完善以及適老化標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制推行，將成為推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵支撐。在此背景下，具備資源整合能力、專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與本地化洞察力的企業(yè)，將在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。高齡、失能、空巢老人比例變化預(yù)測(cè)根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)以及中國(guó)老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)，截至2023年底，天津市60歲及以上戶籍老年人口已達(dá)276.3萬(wàn)人，占全市戶籍總?cè)丝诘?6.1%，顯著高于全國(guó)平均水平（19.8%）。其中，80歲及以上高齡老人約為42.5萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的15.4%。預(yù)計(jì)到2025年，天津市60歲以上人口將突破300萬(wàn)，占比接近29%，而高齡老人數(shù)量將增至約48萬(wàn)人，占比提升至16%左右。這一趨勢(shì)在“十四五”后期及“十五五”期間將進(jìn)一步加速。根據(jù)天津市老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃及中國(guó)人口與發(fā)展研究中心的模型推演，到2030年，天津市高齡人口比例有望達(dá)到老年人口的18%—20%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為3.2%。高齡化趨勢(shì)的背后，是人均預(yù)期壽命持續(xù)延長(zhǎng)（2023年天津人均預(yù)期壽命為82.3歲）與低生育率長(zhǎng)期并存的結(jié)果，這直接推動(dòng)了養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)適老化、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型產(chǎn)品的需求升級(jí)，尤其對(duì)具備護(hù)理功能、無(wú)障礙設(shè)計(jì)及緊急響應(yīng)系統(tǒng)的高端養(yǎng)老社區(qū)提出更高要求。失能、半失能老年人口的規(guī)模擴(kuò)張是影響?zhàn)B老地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵變量。依據(jù)《天津市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2023）》披露，全市失能、半失能老年人口約為38.7萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的14%。其中完全失能者約12.1萬(wàn)人，主要集中在80歲以上群體。隨著慢性病患病率上升（天津市65歲以上老年人慢性病患病率超過(guò)85%）及老齡化程度加深，失能人口比例將持續(xù)攀升。中國(guó)老齡科研中心基于CLHLS（中國(guó)老年健康影響因素跟蹤調(diào)查）數(shù)據(jù)構(gòu)建的預(yù)測(cè)模型顯示，到2025年，天津市失能、半失能老年人口將突破43萬(wàn)人，占比升至14.5%；至2030年，該數(shù)字可能達(dá)到50萬(wàn)以上，占比接近17%。這一結(jié)構(gòu)性變化意味著傳統(tǒng)以生活照料為主的養(yǎng)老社區(qū)難以滿足需求，市場(chǎng)亟需發(fā)展具備專業(yè)護(hù)理資質(zhì)、配備康復(fù)醫(yī)療資源、并與醫(yī)保體系有效銜接的照護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前，天津市具備醫(yī)療護(hù)理資質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅占總數(shù)的28%，供需矛盾突出，為社會(huì)資本進(jìn)入護(hù)理型養(yǎng)老地產(chǎn)提供了明確的投資窗口?？粘怖先爽F(xiàn)象在天津市呈現(xiàn)高發(fā)且持續(xù)深化的態(tài)勢(shì)。根據(jù)天津市民政局2023年社區(qū)老齡服務(wù)調(diào)研數(shù)據(jù)，全市空巢老人（包括獨(dú)居及僅與配偶同?。?shù)量已達(dá)162.4萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的58.8%。其中，獨(dú)居老人約47.3萬(wàn)人，城市社區(qū)空巢率高達(dá)63.2%，遠(yuǎn)高于農(nóng)村地區(qū)的49.5%。這一現(xiàn)象源于家庭結(jié)構(gòu)小型化（天津市戶均人口為2.38人）、子女異地就業(yè)常態(tài)化以及傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化等多重因素疊加。預(yù)計(jì)到2025年，空巢老人比例將突破60%，獨(dú)居老人數(shù)量將超過(guò)50萬(wàn)?？粘矤顟B(tài)不僅加劇了老年人的心理孤獨(dú)感（天津市老年抑郁篩查陽(yáng)性率達(dá)21.7%），也顯著提升了對(duì)社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)、智能監(jiān)護(hù)系統(tǒng)及社交支持網(wǎng)絡(luò)的依賴。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目若僅提供物理空間而缺乏情感陪伴、社群營(yíng)造與數(shù)字化照護(hù)體系，將難以獲得目標(biāo)客群的長(zhǎng)期認(rèn)同。未來(lái)五年，融合“智慧養(yǎng)老+社區(qū)營(yíng)造+心理慰藉”的復(fù)合型產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流，尤其在市內(nèi)六區(qū)及濱海新區(qū)等高密度居住區(qū)域具備廣闊發(fā)展空間。綜合來(lái)看，高齡化、失能化與空巢化三大趨勢(shì)在天津市呈現(xiàn)高度疊加、相互強(qiáng)化的特征，共同塑造了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求底層邏輯。這一結(jié)構(gòu)性變化要求開(kāi)發(fā)商從“地產(chǎn)思維”向“服務(wù)運(yùn)營(yíng)思維”轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需兼顧安全性、醫(yī)療性、社交性與智能化。政策層面，《天津市促進(jìn)養(yǎng)老托育服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案（2023—2025年）》明確提出支持建設(shè)認(rèn)知障礙照護(hù)專區(qū)、發(fā)展家庭養(yǎng)老床位、推動(dòng)智慧養(yǎng)老平臺(tái)建設(shè)等舉措，為市場(chǎng)提供了制度保障。投資機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具備醫(yī)養(yǎng)資源整合能力、社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及數(shù)字化服務(wù)能力的企業(yè)，優(yōu)先布局環(huán)城區(qū)域交通便利、醫(yī)療資源密集的地塊，以應(yīng)對(duì)未來(lái)五年日益細(xì)分且剛性的養(yǎng)老居住需求。2、養(yǎng)老模式偏好與消費(fèi)能力演變居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求結(jié)構(gòu)變化隨著中國(guó)人口老齡化進(jìn)程的持續(xù)加速，天津市作為北方重要的直轄市，其養(yǎng)老服務(wù)體系正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全國(guó)60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，而天津市60歲及以上戶籍老年人口占比已超過(guò)28%，高于全國(guó)平均水平近7個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度顯著。在此背景下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能持續(xù)弱化，年輕一代人口外流、家庭結(jié)構(gòu)小型化以及獨(dú)居、空巢老人比例上升，推動(dòng)養(yǎng)老需求從單一的家庭照護(hù)向多元化、專業(yè)化、社會(huì)化方向演進(jìn)。居家養(yǎng)老雖仍是當(dāng)前主流選擇，但其內(nèi)涵已從“子女照料”轉(zhuǎn)向“依托社區(qū)支持的居家服務(wù)”，對(duì)適老化改造、上門醫(yī)療、智能照護(hù)設(shè)備等配套服務(wù)的需求顯著增長(zhǎng)。天津市老齡辦2024年發(fā)布的《天津市老年人生活狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，76.3%的受訪老年人希望在熟悉環(huán)境中養(yǎng)老，但其中超過(guò)60%表示現(xiàn)有居家環(huán)境存在安全隱患或功能不適配，亟需系統(tǒng)性改造。這表明居家養(yǎng)老需求正從“被動(dòng)維持”向“主動(dòng)優(yōu)化”轉(zhuǎn)變，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提出更高要求，如嵌入智能安防系統(tǒng)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、遠(yuǎn)程健康監(jiān)測(cè)等功能模塊。社區(qū)養(yǎng)老作為連接居家與機(jī)構(gòu)的重要中間形態(tài)，在政策推動(dòng)與市場(chǎng)需求雙重驅(qū)動(dòng)下迅速發(fā)展。天津市自2021年啟動(dòng)“15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈”建設(shè)以來(lái)，已建成街道級(jí)綜合養(yǎng)老服務(wù)中心132個(gè)、社區(qū)日間照料中心1800余個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)全覆蓋。根據(jù)天津市民政局2024年數(shù)據(jù)，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施日均服務(wù)老年人超12萬(wàn)人次，其中助餐、康復(fù)理療、文化娛樂(lè)為三大核心服務(wù)內(nèi)容。值得注意的是，社區(qū)養(yǎng)老需求呈現(xiàn)明顯分層特征：高齡、失能半失能老人更關(guān)注醫(yī)療康復(fù)與照護(hù)支持，而低齡活力老人則偏好社交、學(xué)習(xí)與精神慰藉服務(wù)。這種結(jié)構(gòu)性差異促使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在社區(qū)層面需構(gòu)建“全齡友好、功能復(fù)合”的服務(wù)體系。例如，濱海新區(qū)部分新建養(yǎng)老社區(qū)已試點(diǎn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型鄰里中心”，整合社區(qū)衛(wèi)生站、康復(fù)訓(xùn)練室、老年大學(xué)等功能，實(shí)現(xiàn)服務(wù)精準(zhǔn)供給。此外，社區(qū)嵌入式小微機(jī)構(gòu)（如家庭養(yǎng)老床位）成為新趨勢(shì)，天津市2023年試點(diǎn)家庭養(yǎng)老床位超5000張，通過(guò)政府補(bǔ)貼與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)結(jié)合，有效緩解機(jī)構(gòu)床位緊張壓力，同時(shí)滿足老人“不離家”的情感需求。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求則呈現(xiàn)“兩極分化”特征。一方面，普惠型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍面臨供給不足與服務(wù)質(zhì)量參差不齊的問(wèn)題。天津市現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約480家，總床位數(shù)約7.2萬(wàn)張，每千名老年人擁有床位約28張，雖高于全國(guó)平均水平，但優(yōu)質(zhì)護(hù)理型床位占比不足40%，難以滿足日益增長(zhǎng)的失能、失智老人照護(hù)需求。另一方面，高端養(yǎng)老社區(qū)和CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式在高凈值人群中接受度顯著提升。據(jù)戴德梁行2024年《中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，天津高端養(yǎng)老項(xiàng)目平均入住率達(dá)85%以上，客戶多為退休干部、企業(yè)高管及知識(shí)分子群體，對(duì)醫(yī)療配套、文化氛圍、隱私保障等維度要求極高。此類項(xiàng)目通常選址于生態(tài)資源優(yōu)越區(qū)域，如薊州區(qū)、海河教育園區(qū)周邊，融合健康管理、旅居度假、資產(chǎn)保值等多重屬性。未來(lái)五年，隨著長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度在天津的深化試點(diǎn)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的支付能力將得到結(jié)構(gòu)性改善，預(yù)計(jì)護(hù)理型床位需求年均增速將超過(guò)10%。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需精準(zhǔn)把握不同客群的支付意愿與服務(wù)偏好，在產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式及醫(yī)養(yǎng)資源整合方面進(jìn)行差異化布局，方能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。中高端養(yǎng)老消費(fèi)意愿與支付能力分析天津市作為中國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，近年來(lái)人口老齡化趨勢(shì)日益加劇，為養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全市60歲及以上戶籍老年人口達(dá)279.3萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?2.1%，高于全國(guó)平均水平（19.8%），其中65歲及以上人口占比達(dá)16.3%。在這一背景下，中高端養(yǎng)老消費(fèi)群體的意愿與支付能力成為決定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵變量。從消費(fèi)意愿角度看，天津市中高收入老年群體對(duì)高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的接受度顯著提升。南開(kāi)大學(xué)老齡發(fā)展戰(zhàn)略研究中心于2024年開(kāi)展的《天津市城市老年人養(yǎng)老服務(wù)需求調(diào)查》顯示，在月收入超過(guò)8000元的老年人群中，有68.4%明確表示愿意入住具備醫(yī)療照護(hù)、文娛活動(dòng)、智能管理等綜合功能的中高端養(yǎng)老社區(qū)，較2019年同類調(diào)查結(jié)果（42.1%）大幅提升。這一轉(zhuǎn)變的背后，是老年群體消費(fèi)觀念的代際更迭——“50后”“60后”作為改革開(kāi)放紅利的主要受益者，普遍擁有較高的教育水平、資產(chǎn)積累和健康意識(shí)，對(duì)傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式的依賴度降低，更傾向于通過(guò)市場(chǎng)化服務(wù)提升晚年生活質(zhì)量。同時(shí)，子女對(duì)父母養(yǎng)老方式的態(tài)度也趨于開(kāi)放，約57.2%的受訪子女支持父母選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前提是服務(wù)品質(zhì)與安全性有保障，這進(jìn)一步強(qiáng)化了中高端養(yǎng)老產(chǎn)品的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。支付能力方面，天津市中高端養(yǎng)老消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)扎實(shí)。根據(jù)中國(guó)人民銀行天津分行2024年一季度發(fā)布的《天津市城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》，60歲以上城鎮(zhèn)居民家庭平均凈資產(chǎn)為286.7萬(wàn)元，其中房產(chǎn)占比達(dá)68.3%，金融資產(chǎn)（含銀行存款、理財(cái)、股票等）平均為52.4萬(wàn)元。在可支配收入層面，天津市城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老金月均水平為3862元（2023年數(shù)據(jù)，來(lái)源：天津市人社局），而機(jī)關(guān)事業(yè)單位及部分企業(yè)退休人員月收入普遍在6000元以上，疊加子女資助、房租收入等非工資性收入，部分老年人月可支配收入可達(dá)1萬(wàn)元以上。以當(dāng)前天津中高端養(yǎng)老社區(qū)的主流定價(jià)為例，如泰康之家·津園、萬(wàn)科怡園等項(xiàng)目，月均費(fèi)用區(qū)間為8000—15000元，涵蓋住宿、餐飲、基礎(chǔ)護(hù)理及文娛服務(wù)。據(jù)此測(cè)算，具備穩(wěn)定養(yǎng)老金收入、擁有1套以上房產(chǎn)且無(wú)重大負(fù)債的老年人群，完全具備持續(xù)支付能力。值得注意的是，天津市住房自有率高達(dá)89.6%（2023年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住戶調(diào)查數(shù)據(jù)），大量老年人可通過(guò)“以房養(yǎng)老”或“售房置換”方式一次性獲得數(shù)十萬(wàn)元至百萬(wàn)元級(jí)資金，用于支付養(yǎng)老社區(qū)的入住押金或長(zhǎng)期服務(wù)費(fèi)用。此外，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)等金融工具的逐步普及，也為支付能力提供了補(bǔ)充支撐。天津市作為全國(guó)長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)試點(diǎn)城市之一，截至2023年底已有127萬(wàn)職工參保，部分中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)的費(fèi)用對(duì)接，有效降低了失能老人的照護(hù)成本負(fù)擔(dān)。從區(qū)域分布來(lái)看，天津市中高端養(yǎng)老消費(fèi)意愿與支付能力呈現(xiàn)明顯的空間集聚特征。和平區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)等中心城區(qū)老年人口密度高、收入水平高、教育程度高，是中高端養(yǎng)老項(xiàng)目的核心客源地。例如，和平區(qū)60歲以上戶籍人口占比達(dá)28.7%（2023年數(shù)據(jù)），人均可支配收入為全市最高（78245元/年），區(qū)域內(nèi)老年人對(duì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、文化社交、智能照護(hù)等增值服務(wù)的需求尤為強(qiáng)烈。與此同時(shí)，濱海新區(qū)作為新興增長(zhǎng)極，聚集了大量高凈值退休人群，其對(duì)國(guó)際化、社區(qū)化養(yǎng)老模式的偏好亦不容忽視。值得注意的是，盡管整體支付能力較強(qiáng)，但消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度依然存在。艾瑞咨詢2024年《中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)者行為研究報(bào)告》指出，天津受訪者中，72.5%認(rèn)為“性價(jià)比”是選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的首要考量因素，僅有18.3%愿意為品牌溢價(jià)支付超過(guò)20%的額外費(fèi)用。這意味著開(kāi)發(fā)商在定價(jià)策略上需精準(zhǔn)匹配服務(wù)內(nèi)容與目標(biāo)客群的支付預(yù)期，避免因過(guò)度高端化導(dǎo)致去化困難。綜合來(lái)看，天津市中高端養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)已具備較為成熟的意愿基礎(chǔ)與堅(jiān)實(shí)的支付支撐，但成功的關(guān)鍵在于能否通過(guò)精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、差異化服務(wù)體系與合理的成本控制，實(shí)現(xiàn)需求與供給的有效對(duì)接。年份銷量（套）收入（億元）平均單價(jià)（萬(wàn)元/套）毛利率（%）20252,80056.020028.520263,20067.221029.220273,60079.222030.020284,00092.023030.820294,400105.624031.5三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型與運(yùn)營(yíng)模式研究1、主流產(chǎn)品形態(tài)與功能配置持續(xù)照料退休社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀持續(xù)照料退休社區(qū)（ContinuingCareRetirementCommunity，簡(jiǎn)稱CCRC）作為養(yǎng)老地產(chǎn)中服務(wù)層級(jí)最高、運(yùn)營(yíng)模式最復(fù)雜的業(yè)態(tài)，在天津市近年來(lái)的發(fā)展中呈現(xiàn)出階段性特征與結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)并存的格局。根據(jù)天津市老齡工作委員會(huì)辦公室2024年發(fā)布的《天津市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2023年底，全市60歲及以上戶籍老年人口已達(dá)286.7萬(wàn)人，占總戶籍人口的22.3%，老齡化程度高于全國(guó)平均水平（19.8%），且高齡化、空巢化趨勢(shì)日益顯著，為CCRC模式提供了潛在的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。然而，盡管需求端持續(xù)擴(kuò)張，供給端的發(fā)展卻相對(duì)滯后。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院《2024年中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第一季度，天津市正式投入運(yùn)營(yíng)并具備完整CCRC功能（即涵蓋獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理及臨終關(guān)懷四個(gè)層級(jí)）的項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，分別為泰康之家·津園、遠(yuǎn)洋·椿萱茂（天津武清）及天津仁恒·怡養(yǎng)社區(qū)，合計(jì)可提供床位約2,100張，遠(yuǎn)低于北京（約12,000張）和上海（約9,500張）等一線城市。這一供給缺口反映出天津CCRC在土地獲取、政策配套、資本投入及專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力等方面仍面臨多重制約。從政策環(huán)境來(lái)看，天津市自2018年起陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》《天津市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十四五”規(guī)劃》等文件，明確提出鼓勵(lì)發(fā)展“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型”“持續(xù)照護(hù)型”養(yǎng)老社區(qū)，并在土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、醫(yī)保對(duì)接等方面給予一定支持。但實(shí)際執(zhí)行中，CCRC項(xiàng)目在醫(yī)療資質(zhì)審批、醫(yī)保定點(diǎn)準(zhǔn)入、護(hù)理人員編制等方面仍存在制度壁壘。例如，多數(shù)CCRC項(xiàng)目雖設(shè)有醫(yī)務(wù)室或護(hù)理站，但難以獲得二級(jí)及以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)資質(zhì)，導(dǎo)致無(wú)法納入醫(yī)保報(bào)銷體系，直接影響高齡失能老人的入住意愿。據(jù)天津市衛(wèi)生健康委員會(huì)2023年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)65%的潛在客戶將“能否使用醫(yī)?！绷袨檫x擇CCRC的首要考量因素。此外，CCRC的重資產(chǎn)屬性決定了其投資回收周期普遍在10年以上，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力提出極高要求。目前天津市場(chǎng)上的CCRC項(xiàng)目主要由泰康保險(xiǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、萬(wàn)科等全國(guó)性企業(yè)主導(dǎo)，本地房企因缺乏專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及長(zhǎng)期資本支撐，參與度較低，導(dǎo)致市場(chǎng)供給主體單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象初現(xiàn)。在運(yùn)營(yíng)模式方面，天津現(xiàn)有CCRC普遍采用“入門費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)結(jié)構(gòu)，入門費(fèi)（即一次性入住保證金）通常在50萬(wàn)至200萬(wàn)元之間，月費(fèi)則根據(jù)照護(hù)等級(jí)從6,000元至20,000元不等。這種高門檻定價(jià)策略雖保障了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可持續(xù)性，卻將大量中等收入老年群體排除在外。據(jù)南開(kāi)大學(xué)老齡發(fā)展戰(zhàn)略研究中心2024年抽樣調(diào)查顯示，天津市月均可支配收入在8,000元以下的老年人占比達(dá)78.4%，而當(dāng)前CCRC的月均綜合費(fèi)用已超過(guò)該群體承受能力的兩倍以上。為破解這一矛盾，部分項(xiàng)目開(kāi)始探索“租賃+服務(wù)包”或“保險(xiǎn)產(chǎn)品嵌入”等創(chuàng)新模式。例如，泰康之家·津園通過(guò)與泰康人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品綁定，實(shí)現(xiàn)“保險(xiǎn)金抵扣入住費(fèi)”，有效降低了初始支付壓力。但此類模式依賴于強(qiáng)大的金融協(xié)同能力，短期內(nèi)難以在本地企業(yè)中復(fù)制推廣。從服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量維度觀察，天津CCRC在生活照料、文娛活動(dòng)、健康管理等方面已初步形成標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，但在專業(yè)醫(yī)療護(hù)理、認(rèn)知癥照護(hù)、康復(fù)治療等高階服務(wù)領(lǐng)域仍顯薄弱。多數(shù)項(xiàng)目依賴外包第三方醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，缺乏自有醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)和連續(xù)性照護(hù)能力。據(jù)天津市養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)2023年評(píng)估報(bào)告，全市CCRC項(xiàng)目中具備全職注冊(cè)護(hù)士比例不足30%，持證養(yǎng)老護(hù)理員與入住老人配比平均為1:8，遠(yuǎn)低于國(guó)際CCRC推薦的1:4標(biāo)準(zhǔn)。這一人力資源短板不僅制約了服務(wù)質(zhì)量提升，也增加了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，隨著天津市推動(dòng)“智慧養(yǎng)老”與“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”深度融合，CCRC有望通過(guò)引入遠(yuǎn)程醫(yī)療、智能監(jiān)測(cè)設(shè)備及AI輔助照護(hù)系統(tǒng)，部分緩解人力不足問(wèn)題，但其核心仍在于構(gòu)建“醫(yī)療—康復(fù)—護(hù)理—生活”一體化的服務(wù)閉環(huán)，這需要政策、資本、人才與技術(shù)的系統(tǒng)性協(xié)同。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)作為應(yīng)對(duì)中國(guó)人口老齡化加速趨勢(shì)的重要載體，在天津市近年來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中扮演著關(guān)鍵角色。該類產(chǎn)品設(shè)計(jì)融合了醫(yī)療資源與養(yǎng)老服務(wù)，強(qiáng)調(diào)“以醫(yī)促養(yǎng)、以養(yǎng)帶醫(yī)”的雙向協(xié)同機(jī)制，其核心在于通過(guò)空間布局、功能配置、服務(wù)流程及技術(shù)支撐的系統(tǒng)性整合，實(shí)現(xiàn)老年人健康照護(hù)與生活照料的一體化供給。在產(chǎn)品空間規(guī)劃方面，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)普遍采用“分區(qū)嵌入、功能融合”的設(shè)計(jì)理念，將醫(yī)療功能區(qū)（如康復(fù)理療中心、慢病管理中心、緊急救護(hù)站、藥房及小型診療室）有機(jī)嵌入居住生活區(qū)之中，確保長(zhǎng)者在步行5分鐘范圍內(nèi)即可獲得基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)。根據(jù)天津市衛(wèi)生健康委員會(huì)2024年發(fā)布的《天津市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，截至2023年底，全市已建成具備醫(yī)療資質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)達(dá)37個(gè)，其中85%以上實(shí)現(xiàn)醫(yī)療功能與居住單元的物理鄰近布局，平均醫(yī)療響應(yīng)時(shí)間控制在8分鐘以內(nèi)，顯著優(yōu)于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的20分鐘以上響應(yīng)水平。在功能配置層面，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)注重全生命周期健康管理理念的落地。社區(qū)普遍引入智能健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，包括可穿戴設(shè)備、無(wú)感體征采集終端及AI健康預(yù)警平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)高血壓、糖尿病、心腦血管疾病等老年常見(jiàn)慢病的動(dòng)態(tài)追蹤與干預(yù)。例如，位于濱海新區(qū)的某標(biāo)桿項(xiàng)目已部署覆蓋全社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)健康監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)與天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院建立遠(yuǎn)程會(huì)診機(jī)制，實(shí)現(xiàn)每日健康數(shù)據(jù)自動(dòng)上傳、異常指標(biāo)自動(dòng)預(yù)警、醫(yī)生遠(yuǎn)程干預(yù)的閉環(huán)管理。據(jù)該項(xiàng)目2023年運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，入住長(zhǎng)者慢病控制達(dá)標(biāo)率提升至78.6%，較傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高出22個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)設(shè)置的認(rèn)知癥照護(hù)專區(qū)、術(shù)后康復(fù)訓(xùn)練區(qū)、中醫(yī)養(yǎng)生調(diào)理區(qū)等功能模塊，均依據(jù)老年人不同健康狀態(tài)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，滿足從活力長(zhǎng)者到失能半失能人群的差異化需求。天津市老齡辦2024年調(diào)研指出，具備專業(yè)康復(fù)功能的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)，其入住率平均達(dá)92.3%，顯著高于普通養(yǎng)老社區(qū)的76.5%。服務(wù)流程設(shè)計(jì)方面，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)強(qiáng)調(diào)“醫(yī)療—護(hù)理—康復(fù)—生活”四位一體的服務(wù)鏈條。社區(qū)通常配備由執(zhí)業(yè)醫(yī)師、注冊(cè)護(hù)士、康復(fù)治療師、營(yíng)養(yǎng)師及社工組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)行“一人一檔、動(dòng)態(tài)評(píng)估、分級(jí)照護(hù)”的服務(wù)機(jī)制。每位入住長(zhǎng)者均建立電子健康檔案，并每季度進(jìn)行ADL（日常生活能力）與MMSE（簡(jiǎn)易精神狀態(tài)檢查）評(píng)估，據(jù)此調(diào)整照護(hù)等級(jí)與服務(wù)內(nèi)容。在天津市河西區(qū)某試點(diǎn)項(xiàng)目中，通過(guò)引入“家庭醫(yī)生簽約+社區(qū)醫(yī)養(yǎng)聯(lián)動(dòng)”模式，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)90%以上的常見(jiàn)病、慢性病在社區(qū)層面閉環(huán)管理，僅5%需轉(zhuǎn)診至三甲醫(yī)院，有效緩解了區(qū)域醫(yī)療資源壓力。根據(jù)天津市醫(yī)保局2023年數(shù)據(jù)，此類社區(qū)長(zhǎng)者年人均住院天數(shù)為4.2天，遠(yuǎn)低于全市老年人平均住院天數(shù)9.8天，體現(xiàn)出顯著的醫(yī)療資源節(jié)約效應(yīng)。技術(shù)賦能亦成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要維度。當(dāng)前天津主流醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)普遍應(yīng)用智慧養(yǎng)老平臺(tái)，集成智能呼叫系統(tǒng)、跌倒監(jiān)測(cè)雷達(dá)、用藥提醒機(jī)器人、遠(yuǎn)程問(wèn)診終端等設(shè)備，構(gòu)建“無(wú)感化、全天候”的安全照護(hù)環(huán)境。部分高端項(xiàng)目更引入數(shù)字孿生技術(shù)，對(duì)社區(qū)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)模擬與優(yōu)化，提升資源配置效率。據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心2024年發(fā)布的《智慧醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展指數(shù)報(bào)告》，天津在智慧醫(yī)養(yǎng)應(yīng)用場(chǎng)景落地成熟度方面位居全國(guó)第五，其中智能健康設(shè)備覆蓋率已達(dá)68.7%。此外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還高度關(guān)注人文關(guān)懷與心理支持，通過(guò)設(shè)置園藝療愈花園、代際互動(dòng)空間、文化活動(dòng)中心等非醫(yī)療功能區(qū)域，促進(jìn)長(zhǎng)者社會(huì)參與與心理健康。天津市建筑設(shè)計(jì)研究院2023年對(duì)12個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目的后評(píng)估表明，具備豐富社交與文化功能的社區(qū)，長(zhǎng)者抑郁量表（GDS）評(píng)分平均降低31%，生活滿意度提升至89.4%。設(shè)計(jì)維度具體特點(diǎn)2025年覆蓋率（%）2027年預(yù)估覆蓋率（%）2030年預(yù)估覆蓋率（%）醫(yī)療配套社區(qū)內(nèi)設(shè)一級(jí)綜合醫(yī)院或護(hù)理站687892適老化設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道、防滑地面、緊急呼叫系統(tǒng)全覆蓋859398智能化系統(tǒng)健康監(jiān)測(cè)手環(huán)、AI跌倒識(shí)別、遠(yuǎn)程問(wèn)診平臺(tái)426585康復(fù)服務(wù)配備專業(yè)康復(fù)師及理療空間557088生活配套營(yíng)養(yǎng)膳食中心、文娛活動(dòng)室、心理咨詢室7382952、典型運(yùn)營(yíng)模式與盈利機(jī)制重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型對(duì)比在天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程中，重資產(chǎn)持有型與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型兩種商業(yè)模式呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展路徑與風(fēng)險(xiǎn)收益特征。重資產(chǎn)持有型模式通常以開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)為核心，涵蓋土地獲取、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、持有運(yùn)營(yíng)全鏈條，其優(yōu)勢(shì)在于對(duì)資產(chǎn)的完全控制權(quán)和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的獲取能力。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2024年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)范圍內(nèi)重資產(chǎn)模式在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的占比約為38%，其中在天津等直轄市，由于土地資源稀缺、政策支持力度大，重資產(chǎn)項(xiàng)目占比略高，達(dá)到42%。此類項(xiàng)目多集中于環(huán)城區(qū)域如西青區(qū)、津南區(qū)及濱海新區(qū)，依托政府規(guī)劃的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)進(jìn)行布局。典型代表如泰康之家·津園，項(xiàng)目占地約7.5萬(wàn)平方米，總投資超15億元，采用“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合+持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）”模式，由企業(yè)自持并長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。重資產(chǎn)模式對(duì)資本實(shí)力要求極高，開(kāi)發(fā)周期普遍在3至5年，前期投入大、資金回籠慢，但一旦進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，其資產(chǎn)增值潛力和抗周期波動(dòng)能力顯著。以天津?yàn)槔?023年養(yǎng)老社區(qū)平均入住率達(dá)78%，其中重資產(chǎn)項(xiàng)目平均入住率高達(dá)85%，顯著高于行業(yè)均值，反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)、全配套養(yǎng)老產(chǎn)品的高度認(rèn)可。此外，重資產(chǎn)項(xiàng)目在獲取銀行貸款、發(fā)行REITs等方面具備天然優(yōu)勢(shì)，2024年天津首單養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)材料已提交至國(guó)家發(fā)改委，標(biāo)的資產(chǎn)即為某重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)12億元，進(jìn)一步驗(yàn)證了該模式在資產(chǎn)證券化路徑上的可行性。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型模式則以品牌輸出、管理輸出和運(yùn)營(yíng)服務(wù)為核心，開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商不持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而是通過(guò)委托管理、品牌加盟、租賃運(yùn)營(yíng)等方式參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。該模式在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中的滲透率近年來(lái)快速提升，據(jù)天津市住建委與老齡辦聯(lián)合發(fā)布的《2024年天津市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)報(bào)告》顯示，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量占比已從2020年的21%上升至2024年的39%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)16.7%。輕資產(chǎn)模式的核心優(yōu)勢(shì)在于輕量化投入、快速?gòu)?fù)制和風(fēng)險(xiǎn)分散。以遠(yuǎn)洋椿萱茂在天津河?xùn)|區(qū)的合作項(xiàng)目為例，其通過(guò)與本地開(kāi)發(fā)商簽訂15年運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，僅投入約2000萬(wàn)元用于適老化改造與團(tuán)隊(duì)搭建，即可實(shí)現(xiàn)年均運(yùn)營(yíng)收入超4000萬(wàn)元，投資回收期縮短至3年以內(nèi)。該模式對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化及品牌影響力要求極高，頭部企業(yè)如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等憑借成熟的養(yǎng)老服務(wù)體系和數(shù)字化管理平臺(tái)，在天津市場(chǎng)已形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。然而，輕資產(chǎn)模式亦面臨物業(yè)條件受限、業(yè)主配合度不確定、盈利空間受租金或管理費(fèi)比例制約等挑戰(zhàn)。2023年天津市輕資產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)率約為8.5%，顯著低于重資產(chǎn)項(xiàng)目12.3%的水平，且在物業(yè)續(xù)租或合同到期后存在運(yùn)營(yíng)中斷風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，隨著天津市推動(dòng)“存量資產(chǎn)盤活”政策，大量老舊廠房、閑置辦公樓被改造為養(yǎng)老設(shè)施，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提供了廣闊空間。2024年天津市政府出臺(tái)《關(guān)于支持社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的若干措施》，明確鼓勵(lì)采用“租賃+運(yùn)營(yíng)”模式，對(duì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目給予最高300萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，進(jìn)一步優(yōu)化了該模式的政策環(huán)境。綜合來(lái)看，重資產(chǎn)模式適合具備雄厚資本實(shí)力、追求長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)，而輕資產(chǎn)模式則更適合具備強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力、希望快速擴(kuò)張市場(chǎng)占有率的服務(wù)型機(jī)構(gòu)，二者在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中并非替代關(guān)系，而是互補(bǔ)共生，共同推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展。會(huì)員制、租賃制與產(chǎn)權(quán)銷售模式收益分析在天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中，會(huì)員制、租賃制與產(chǎn)權(quán)銷售三種主流運(yùn)營(yíng)模式在收益結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流特征、客戶黏性及政策適應(yīng)性等方面呈現(xiàn)出顯著差異。會(huì)員制模式通常以一次性大額會(huì)費(fèi)或押金為核心收入來(lái)源，輔以按月或按年收取的服務(wù)管理費(fèi)。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心2024年發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，采用會(huì)員制的高端養(yǎng)老社區(qū)平均單戶入會(huì)費(fèi)在80萬(wàn)至200萬(wàn)元之間，部分位于天津?yàn)I海新區(qū)的項(xiàng)目如泰康之家·津園，其初始會(huì)員費(fèi)已突破250萬(wàn)元。該模式的優(yōu)勢(shì)在于前期可快速回籠大量資金，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與設(shè)施完善，同時(shí)通過(guò)高門檻篩選出高凈值客戶群體，提升服務(wù)匹配度與社區(qū)品質(zhì)。但其風(fēng)險(xiǎn)在于政策監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，大額預(yù)付費(fèi)可能被認(rèn)定為變相集資，天津市民政局2023年出臺(tái)的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)預(yù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確要求會(huì)員費(fèi)不得超過(guò)月均服務(wù)費(fèi)用的12倍，或需設(shè)立第三方資金監(jiān)管賬戶，這在一定程度上壓縮了該模式的盈利空間。此外，會(huì)員制對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求極高，若后續(xù)服務(wù)質(zhì)量無(wú)法匹配前期承諾，極易引發(fā)客戶退會(huì)潮，導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。租賃制模式則以長(zhǎng)期或短期租賃為核心，按月或按季度收取租金及服務(wù)費(fèi)，其收益結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定但回本周期較長(zhǎng)。據(jù)天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2024年統(tǒng)計(jì)，全市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中約42%采用純租賃或“租金+服務(wù)費(fèi)”組合模式，平均月租金區(qū)間為6000元至15000元，服務(wù)費(fèi)另計(jì)2000元至5000元不等。該模式的優(yōu)勢(shì)在于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)屬性較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商可將物業(yè)持有并委托專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與穩(wěn)定現(xiàn)金流的雙重目標(biāo)。例如，天津萬(wàn)科在西青區(qū)運(yùn)營(yíng)的隨園之家項(xiàng)目，采用“開(kāi)發(fā)商持有+專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)”模式，年化租金回報(bào)率穩(wěn)定在4.5%左右，疊加政府每床每月300元至600元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼（依據(jù)《天津市養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施辦法（2023年修訂）》），整體內(nèi)部收益率（IRR）可達(dá)6.2%。然而，租賃制對(duì)入住率高度敏感，若空置率超過(guò)15%，項(xiàng)目即面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。2023年天津市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均入住率為68.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局《2023年天津市老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》），部分郊區(qū)項(xiàng)目入住率甚至不足50%，凸顯該模式在市場(chǎng)培育期的脆弱性。產(chǎn)權(quán)銷售模式則是將養(yǎng)老物業(yè)作為商品房進(jìn)行銷售，購(gòu)房者獲得70年產(chǎn)權(quán)，同時(shí)可選擇配套養(yǎng)老服務(wù)。該模式在天津市場(chǎng)曾一度盛行，尤其在2018至2021年間，武清、東麗等區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”概念快速去化。根據(jù)克而瑞天津機(jī)構(gòu)2024年一季度報(bào)告，產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老項(xiàng)目銷售均價(jià)在1.8萬(wàn)至2.5萬(wàn)元/平方米，去化周期普遍短于普通住宅，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題頻發(fā)。由于購(gòu)房者多為投資或?yàn)樽优?gòu)置，實(shí)際入住意愿低，導(dǎo)致社區(qū)“空心化”，養(yǎng)老服務(wù)難以規(guī)?；_(kāi)展。更關(guān)鍵的是，國(guó)家自然資源部2022年明確要求養(yǎng)老用地不得分割銷售，天津市規(guī)劃和自然資源局據(jù)此暫停了多個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分割審批，使得該模式在政策層面已基本退出主流。即便如此，部分存量項(xiàng)目仍通過(guò)“售后返租”或“委托管理”方式變相延續(xù)，但其合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)極高。從財(cái)務(wù)模型看，產(chǎn)權(quán)銷售雖可實(shí)現(xiàn)快速回款，項(xiàng)目整體IRR可達(dá)12%以上，但因缺乏持續(xù)服務(wù)收入，長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值易受市場(chǎng)波動(dòng)影響，且難以形成品牌護(hù)城河。綜合來(lái)看，三種模式在天津市場(chǎng)各有適用場(chǎng)景，但隨著政策趨嚴(yán)與需求理性化，融合會(huì)員權(quán)益與租賃靈活性的“類會(huì)員制”或“押金+月費(fèi)”混合模式正成為新趨勢(shì)，既規(guī)避政策紅線，又保障運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性。分析維度具體內(nèi)容相關(guān)數(shù)據(jù)/指標(biāo)（2025年預(yù)估）優(yōu)勢(shì)（Strengths）政策支持力度大，天津作為國(guó)家居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)城市2025年市級(jí)財(cái)政養(yǎng)老專項(xiàng)投入預(yù)計(jì)達(dá)18億元，較2022年增長(zhǎng)35%劣勢(shì)（Weaknesses）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足約62%的養(yǎng)老社區(qū)缺乏專業(yè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)，入住率平均僅為58%機(jī)會(huì)（Opportunities）老齡化加速推動(dòng)剛性需求增長(zhǎng)2025年天津市60歲以上人口預(yù)計(jì)達(dá)320萬(wàn)人，占總?cè)丝?7.5%，年均增長(zhǎng)3.2%威脅（Threats）土地成本高企與融資環(huán)境趨緊2025年養(yǎng)老用地平均樓面價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)4,200元/㎡，融資成本平均為6.8%綜合評(píng)估市場(chǎng)潛力大但需提升專業(yè)化與差異化競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)計(jì)2025—2030年復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）為9.3%，市場(chǎng)規(guī)模將突破210億元四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與標(biāo)桿項(xiàng)目案例剖析1、主要開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)布局本地國(guó)企與全國(guó)性房企市場(chǎng)份額對(duì)比在天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局中，本地國(guó)有企業(yè)與全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出顯著的差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，其市場(chǎng)份額的分布不僅反映了區(qū)域市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘與資源稟賦的差異，也折射出政策導(dǎo)向、土地獲取能力、產(chǎn)品定位策略及資本運(yùn)作效率等多重因素的綜合作用。根據(jù)天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《2024年天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，截至2024年底，在全市已備案并投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，本地國(guó)企（包括天津泰達(dá)投資控股有限公司、天津城投集團(tuán)、天津住宅集團(tuán)等）合計(jì)占據(jù)約58.3%的市場(chǎng)份額，而全國(guó)性房企（如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城等）合計(jì)占比約為32.7%，其余9%由中小型民營(yíng)機(jī)構(gòu)及外資背景企業(yè)構(gòu)成。這一數(shù)據(jù)表明，本地國(guó)企在養(yǎng)老地產(chǎn)這一兼具民生屬性與政策敏感性的細(xì)分領(lǐng)域中仍占據(jù)主導(dǎo)地位。本地國(guó)企在天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在土地資源獲取、政府關(guān)系協(xié)同以及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性三個(gè)方面。以天津城投集團(tuán)為例，其依托市級(jí)平臺(tái)公司的身份，在2021年至2024年間通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等方式獲取了位于西青區(qū)、津南區(qū)及濱海新區(qū)的多宗適老化用地，總面積超過(guò)45萬(wàn)平方米，其中超過(guò)70%用于建設(shè)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”型養(yǎng)老社區(qū)。此類土地獲取方式顯著降低了前期開(kāi)發(fā)成本，使其在定價(jià)策略上具備更強(qiáng)的普惠性，契合天津市政府推動(dòng)“普惠型養(yǎng)老服務(wù)體系”建設(shè)的政策導(dǎo)向。此外，本地國(guó)企普遍與天津市衛(wèi)健委、民政局及醫(yī)保局建立深度合作機(jī)制，在醫(yī)療資源對(duì)接、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)試點(diǎn)、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老設(shè)施布局等方面具備天然協(xié)同優(yōu)勢(shì)。例如，天津住宅集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的“津門康養(yǎng)家園”項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)與三甲醫(yī)院遠(yuǎn)程診療系統(tǒng)直連，并納入天津市長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)定點(diǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，入住率長(zhǎng)期維持在92%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。相比之下，全國(guó)性房企雖然在品牌影響力、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力及資本運(yùn)作效率方面具備優(yōu)勢(shì)，但在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的滲透仍面臨一定挑戰(zhàn)。以萬(wàn)科“隨園之家”和遠(yuǎn)洋“椿萱茂”為例，其在天津的項(xiàng)目多集中于高端養(yǎng)老公寓及CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，目標(biāo)客群主要為高凈值退休人群，單床月均收費(fèi)普遍在8000元以上，遠(yuǎn)高于本地國(guó)企項(xiàng)目3000–5000元的主流價(jià)格帶。這種高端化定位雖有助于提升利潤(rùn)率，卻在市場(chǎng)規(guī)模上受到限制。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究（CRIC）2024年發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局白皮書(shū)》指出，全國(guó)性房企在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目平均去化周期為26個(gè)月，顯著高于其在長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的18個(gè)月水平，反映出本地市場(chǎng)對(duì)高溢價(jià)養(yǎng)老產(chǎn)品的接受度相對(duì)有限。此外，全國(guó)性房企在獲取醫(yī)療資質(zhì)、醫(yī)保對(duì)接及社區(qū)嵌入式服務(wù)落地方面，普遍缺乏本地化政策資源支撐，導(dǎo)致其“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中難以完全落地，影響客戶體驗(yàn)與長(zhǎng)期續(xù)住率。值得注意的是，近年來(lái)政策環(huán)境的變化正在重塑兩類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邊界。2023年天津市出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)國(guó)有企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出鼓勵(lì)本地國(guó)企通過(guò)混改、PPP、REITs等方式引入社會(huì)資本，提升運(yùn)營(yíng)效率。在此背景下，天津泰達(dá)控股已與遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立合資公司，共同開(kāi)發(fā)位于東麗湖片區(qū)的康養(yǎng)綜合體項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)土地資源與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。與此同時(shí)，全國(guó)性房企也在加速本地化布局，如保利健投在2024年與天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推動(dòng)“醫(yī)療+養(yǎng)老”資源整合。這種融合趨勢(shì)預(yù)示著未來(lái)天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將從單純的土地與資本競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向資源整合能力、服務(wù)精細(xì)化水平及可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式的綜合較量。綜合來(lái)看，盡管本地國(guó)企目前占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，但全國(guó)性房企憑借其產(chǎn)品創(chuàng)新力與資本靈活性，有望在細(xì)分賽道中逐步擴(kuò)大影響力，形成差異化共存的市場(chǎng)格局。專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入策略與合作模式專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商在進(jìn)入天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，需充分考量區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、政策導(dǎo)向、土地資源、醫(yī)療配套及市場(chǎng)需求等多重因素，制定契合本地實(shí)際的發(fā)展路徑。截至2024年底，天津市60歲及以上常住老年人口已達(dá)285.6萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.3%，高于全國(guó)平均水平（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2024年數(shù)據(jù)），老齡化程度持續(xù)加深，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了剛性需求基礎(chǔ)。在此背景下，運(yùn)營(yíng)商若采取“重資產(chǎn)自持開(kāi)發(fā)”模式，需面對(duì)土地獲取成本高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠慢等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。根據(jù)天津市規(guī)劃和自然資源局2023年發(fā)布的土地出讓數(shù)據(jù)，中心城區(qū)住宅用地樓面價(jià)普遍超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米，而養(yǎng)老用地雖有一定政策優(yōu)惠，但審批流程復(fù)雜，且對(duì)配建比例、服務(wù)功能有嚴(yán)格要求。因此，越來(lái)越多專業(yè)運(yùn)營(yíng)商傾向于采用“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+合作開(kāi)發(fā)”模式，通過(guò)與本地國(guó)企、城投平臺(tái)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，以品牌輸出、管理輸出、服務(wù)輸出為核心，降低前期資本投入風(fēng)險(xiǎn)。例如，泰康之家與天津泰達(dá)投資控股有限公司在濱海新區(qū)合作建設(shè)的“泰康之家·津園”，即采用“土地由政府平臺(tái)提供、泰康負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)”的合作架構(gòu)，有效規(guī)避了土地成本壓力，同時(shí)借助本地國(guó)企的資源協(xié)調(diào)能力加速項(xiàng)目落地。在合作模式選擇上，PPP（政府和社會(huì)資本合作）模式在天津具備較高可行性。天津市自2018年起陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》《天津市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十四五”規(guī)劃》等政策文件，明確鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)PPP、特許經(jīng)營(yíng)等方式參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2023年，天津市民政局聯(lián)合財(cái)政局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全市已有12個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目納入市級(jí)PPP項(xiàng)目庫(kù)，總投資額達(dá)47億元，其中7個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，平均入住率達(dá)78.5%。這表明，具備成熟運(yùn)營(yíng)體系的專業(yè)機(jī)構(gòu)若能與地方政府建立長(zhǎng)期信任關(guān)系，通過(guò)承接公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)委托運(yùn)營(yíng)、參與社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)等方式，可快速打開(kāi)市場(chǎng)并獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。此外，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是天津養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。根據(jù)天津市衛(wèi)健委2024年發(fā)布的《醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)服務(wù)指南》，全市已有89家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中32家獲得醫(yī)保定點(diǎn)資質(zhì)。專業(yè)運(yùn)營(yíng)商若能整合三甲醫(yī)院資源，如與天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院、天津市第一中心醫(yī)院等建立轉(zhuǎn)診綠色通道或遠(yuǎn)程診療合作，將顯著提升項(xiàng)目吸引力。例如，遠(yuǎn)洋椿萱茂在天津河北區(qū)的項(xiàng)目即通過(guò)與本地三甲醫(yī)院共建“健康管理中心”，實(shí)現(xiàn)慢病管理、康復(fù)護(hù)理與日常照護(hù)一體化，入住率長(zhǎng)期維持在90%以上。從市場(chǎng)細(xì)分角度看，天津養(yǎng)老需求呈現(xiàn)“中端為主、高端為輔、普惠托底”的多層次格局。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究2024年發(fā)布的《環(huán)渤海養(yǎng)老地產(chǎn)白皮書(shū)》，天津月均支付能力在6000–12000元的中端客群占比達(dá)58%，而高端客群（月支付能力15000元以上）僅占12%。這意味著運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)品定位上應(yīng)避免盲目追求高端化，而應(yīng)聚焦“醫(yī)養(yǎng)融合+適老化服務(wù)+社區(qū)嵌入”的中端產(chǎn)品線。同時(shí)，天津作為直轄市，擁有大量退休公務(wù)員、教師、國(guó)企職工等穩(wěn)定收入群體，對(duì)服務(wù)品質(zhì)、安全性和文化適配性要求較高。專業(yè)運(yùn)營(yíng)商需在服務(wù)設(shè)計(jì)中融入本地文化元素，如設(shè)置曲藝活動(dòng)室、津味餐飲專區(qū)等，增強(qiáng)用戶歸屬感。在運(yùn)營(yíng)策略上，數(shù)字化管理平臺(tái)的搭建亦不可或缺。天津市民政局2023年推動(dòng)“智慧養(yǎng)老”試點(diǎn)工程，要求新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)100%接入市級(jí)養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)。具備智能照護(hù)系統(tǒng)、健康數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、緊急呼叫響應(yīng)等數(shù)字化能力的運(yùn)營(yíng)商，不僅可提升運(yùn)營(yíng)效率，還能在政府招標(biāo)和補(bǔ)貼申請(qǐng)中獲得優(yōu)先支持。綜上所述，專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商在天津市場(chǎng)的成功，依賴于對(duì)政策紅利的精準(zhǔn)把握、對(duì)本地資源的深度整合、對(duì)細(xì)分需求的精準(zhǔn)匹配，以及對(duì)輕重資產(chǎn)比例的科學(xué)配置，唯有如此，方能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的養(yǎng)老地產(chǎn)賽道中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2、代表性項(xiàng)目深度解析天津泰康之家津園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效天津泰康之家津園項(xiàng)目自2023年正式投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，憑借其“醫(yī)養(yǎng)融合、持續(xù)照護(hù)”的核心理念與泰康保險(xiǎn)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)積累的成熟養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在天津市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中迅速樹(shù)立起高端養(yǎng)老社區(qū)標(biāo)桿形象。項(xiàng)目選址于天津市西青區(qū)中德生態(tài)城，占地面積約5.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約12.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃設(shè)置約1200戶養(yǎng)老單元，涵蓋獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理及記憶照護(hù)四大業(yè)態(tài)，形成覆蓋全生命周期的連續(xù)照護(hù)服務(wù)體系。根據(jù)泰康之家官方披露的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第三季度末，津園項(xiàng)目整體入住率已達(dá)到87.3%，其中獨(dú)立生活區(qū)入住率高達(dá)92.1%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平（中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2024年發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展白皮書(shū)》指出，全國(guó)中高端養(yǎng)老社區(qū)平均入住率約為68.5%）。這一數(shù)據(jù)充分反映出市場(chǎng)對(duì)泰康品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及服務(wù)體系的高度認(rèn)可。津園項(xiàng)目在客戶結(jié)構(gòu)方面亦呈現(xiàn)出鮮明特征，入住長(zhǎng)者平均年齡為78.6歲，其中擁有本科及以上學(xué)歷者占比達(dá)63.2%，退休前從事教育、醫(yī)療、科研、金融等行業(yè)的專業(yè)人士占比超過(guò)55%，體現(xiàn)出項(xiàng)目精準(zhǔn)定位于高知、高收入、高健康意識(shí)的“三高”老年群體。在服務(wù)內(nèi)容方面，津園引入泰康自建的康復(fù)醫(yī)院——泰康（天津）康復(fù)醫(yī)院，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)社區(qū)、一家醫(yī)院”的醫(yī)養(yǎng)融合模式，該醫(yī)院設(shè)有內(nèi)科、康復(fù)科、中醫(yī)科、急診科等科室，配備專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)120余人，其中高級(jí)職稱醫(yī)師占比達(dá)35%，并開(kāi)通醫(yī)保定點(diǎn)資質(zhì)，有效解決了長(zhǎng)者“看病難、住院難”的核心痛點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，自醫(yī)院投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)者門診就診率達(dá)98.7%，住院轉(zhuǎn)診率下降42%，慢性病管理達(dá)標(biāo)率提升至89.4%，顯著優(yōu)于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在運(yùn)營(yíng)效率方面，津園項(xiàng)目通過(guò)智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化與精細(xì)化，包括智能健康監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、一鍵呼叫響應(yīng)系統(tǒng)、營(yíng)養(yǎng)膳食管理系統(tǒng)等，不僅提升了服務(wù)響應(yīng)速度（平均應(yīng)急響應(yīng)時(shí)間控制在3分鐘以內(nèi)），也大幅降低了人力成本。據(jù)泰康2024年中期財(cái)報(bào)披露，津園項(xiàng)目單戶年均運(yùn)營(yíng)成本較全國(guó)同類項(xiàng)目低約12%，而客戶滿意度連續(xù)四個(gè)季度保持在96%以上（數(shù)據(jù)來(lái)源于第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)益普索對(duì)津園入住長(zhǎng)者及其家屬的季度滿意度調(diào)查）。在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，津園項(xiàng)目采用“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”的創(chuàng)新商業(yè)模式，通過(guò)泰康人壽的“幸福有約”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流與資金閉環(huán)，有效保障了項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《天津市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，津園項(xiàng)目2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3.2億元，預(yù)計(jì)2025年將突破5億元，投資回收期有望縮短至6.8年，顯著優(yōu)于行業(yè)平均810年的回收周期。此外，項(xiàng)目在社區(qū)文化建設(shè)方面亦表現(xiàn)突出，設(shè)立書(shū)畫社、合唱團(tuán)、園藝社等30余個(gè)興趣社團(tuán)，年均組織文化活動(dòng)超400場(chǎng)次，長(zhǎng)者參與率達(dá)85%以上，極大提升了居住體驗(yàn)與精神生活質(zhì)量。綜合來(lái)看，泰康之家津園項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、醫(yī)養(yǎng)融合、運(yùn)營(yíng)效率、客戶滿意度及財(cái)務(wù)可持續(xù)性等多個(gè)維度均展現(xiàn)出卓越成效，不僅為天津本地養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)注入了高品質(zhì)供給，也為全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)提供了可復(fù)制的實(shí)踐樣本。濱海新區(qū)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃與落地情況濱海新區(qū)作為天津市“一基地三區(qū)”戰(zhàn)略定位的重要承載地，近年來(lái)在國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略和京津冀協(xié)同發(fā)展的雙重驅(qū)動(dòng)下，康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)被納入?yún)^(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的重要議程。根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《天津市第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》顯示，截至2023年底，濱海新區(qū)60歲及以上常住人口已達(dá)68.7萬(wàn)人，占全區(qū)總?cè)丝诘?9.2%，老齡化程度略高于全市平均水平（18.6%），且高齡化、空巢化趨勢(shì)日益明顯，對(duì)高品質(zhì)、醫(yī)養(yǎng)融合型養(yǎng)老設(shè)施的需求持續(xù)攀升。在此背景下，濱海新區(qū)政府于2022年出臺(tái)《濱海新區(qū)“十四五”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》，明確提出“構(gòu)建以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”，并重點(diǎn)支持在生態(tài)城、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域布局康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目。其中，中新天津生態(tài)城作為國(guó)家級(jí)綠色發(fā)展示范區(qū)，率先啟動(dòng)多個(gè)康養(yǎng)社區(qū)試點(diǎn)，如“生態(tài)城泰康之家·津園”項(xiàng)目已于2023年完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃總建筑面積約12萬(wàn)平方米，提供約800戶養(yǎng)老單元，配套建設(shè)二級(jí)康復(fù)醫(yī)院、認(rèn)知癥照護(hù)專區(qū)及智慧健康管理中心，預(yù)計(jì)2025年正式投入運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目采用“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合+持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）”模式，由泰康保險(xiǎn)集團(tuán)投資建設(shè)，總投資額約18億元，是目前濱海新區(qū)單體規(guī)模最大的市場(chǎng)化康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目。在政策支持層面，濱海新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合市住建委、民政局等部門，于2023年聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目落地的若干措施》，明確對(duì)新建康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目在土地出讓、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、配套費(fèi)減免、醫(yī)養(yǎng)設(shè)施審批綠色通道等方面給予實(shí)質(zhì)性支持。例如，對(duì)配建不少于總建筑面積15%的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的項(xiàng)目，可享受最高5%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)引入三甲醫(yī)院合作運(yùn)營(yíng)社區(qū)醫(yī)療中心的項(xiàng)目，給予最高500萬(wàn)元的一次性補(bǔ)貼。這些政策有效激發(fā)了社會(huì)資本參