2025年及未來(lái)5年中國(guó)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告目錄一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與政策背景分析 41、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 4國(guó)家“十四五”規(guī)劃及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略在貴陽(yáng)的落地實(shí)施 4貴州省“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)需求的拉動(dòng)效應(yīng) 62、房地產(chǎn)調(diào)控政策與地方支持措施演變 8年以來(lái)貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理與效果評(píng)估 8年預(yù)期政策導(dǎo)向及對(duì)市場(chǎng)供需的潛在影響 9二、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特征 121、住宅與非住宅類物業(yè)供給格局 12近五年貴陽(yáng)商品房新開工與竣工面積變化趨勢(shì) 12商品住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等細(xì)分業(yè)態(tài)供給分布 132、土地供應(yīng)與開發(fā)節(jié)奏分析 15年貴陽(yáng)住宅用地出讓規(guī)模與區(qū)域分布 15三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征與變化趨勢(shì) 171、人口結(jié)構(gòu)與住房需求演變 17常住人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提升對(duì)剛性需求的支撐作用 17改善型與高端住房需求的崛起及客戶畫像分析 192、購(gòu)房行為與市場(chǎng)信心變化 20購(gòu)房者偏好（戶型、價(jià)格、區(qū)位）的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變 20市場(chǎng)觀望情緒與去化周期對(duì)需求釋放的制約因素 23四、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存與去化能力評(píng)估 251、存量房與在建項(xiàng)目庫(kù)存結(jié)構(gòu) 25不同區(qū)域商品住宅庫(kù)存量與去化周期對(duì)比 25商業(yè)辦公類物業(yè)空置率與去化難點(diǎn)分析 272、去化策略與市場(chǎng)流動(dòng)性改善路徑 28房企促銷手段與政府“以舊換新”等政策效果評(píng)估 28未來(lái)五年庫(kù)存壓力緩解的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)測(cè) 29五、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)研判 311、重點(diǎn)板塊投資潛力評(píng)估 31觀山湖區(qū)、貴安新區(qū)、雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等熱點(diǎn)板塊價(jià)值對(duì)比 31軌道交通、教育醫(yī)療配套對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的支撐作用 332、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略 34人口流入不及預(yù)期與產(chǎn)業(yè)支撐不足帶來(lái)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn) 34房企資金鏈壓力與項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制構(gòu)建 36六、未來(lái)五年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 381、供給端發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 38年新增住宅供應(yīng)規(guī)模與結(jié)構(gòu)預(yù)判 38城市更新與存量改造對(duì)供給格局的重塑作用 402、需求端演變趨勢(shì)預(yù)測(cè) 42人口凈流入、家庭小型化對(duì)住房需求總量的影響 42租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)購(gòu)房需求的替代效應(yīng)分析 43七、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資戰(zhàn)略建議 451、不同類型投資者的策略選擇 45開發(fā)商在核心區(qū)域與新興板塊的拿地與產(chǎn)品定位建議 452、風(fēng)險(xiǎn)控制與退出機(jī)制設(shè)計(jì) 47項(xiàng)目開發(fā)周期與資金回籠節(jié)奏的優(yōu)化路徑 47政策變動(dòng)與市場(chǎng)波動(dòng)下的靈活退出與資產(chǎn)處置方案 48摘要2025年及未來(lái)五年，中國(guó)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)性優(yōu)化并行的關(guān)鍵階段，供需關(guān)系在政策引導(dǎo)、人口流動(dòng)、城市更新及產(chǎn)業(yè)升級(jí)等多重因素影響下持續(xù)重塑。從供給端來(lái)看，截至2024年底，貴陽(yáng)市商品房庫(kù)存去化周期約為18個(gè)月，高于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平，顯示出階段性供大于求的特征，但隨著“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)及土地供應(yīng)節(jié)奏的精準(zhǔn)調(diào)控，新增住宅用地出讓面積已連續(xù)三年呈下降趨勢(shì)，2024年同比縮減約12%，預(yù)計(jì)2025年起新開工面積將維持低位運(yùn)行，年均降幅控制在5%以內(nèi)，從而逐步緩解庫(kù)存壓力。需求端方面，貴陽(yáng)常住人口近年來(lái)保持溫和增長(zhǎng)，2023年達(dá)640萬(wàn)人，年均增速約1.2%，疊加“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略推動(dòng)下的人才引進(jìn)政策，剛性及改善型住房需求仍具韌性，尤其在觀山湖、花溪、南明等核心城區(qū)，改善型產(chǎn)品成交占比已提升至58%。從市場(chǎng)規(guī)模看，2024年貴陽(yáng)商品房銷售面積約為680萬(wàn)平方米，同比下降約7%，但二手房交易活躍度顯著提升，全年成交套數(shù)同比增長(zhǎng)15%，反映出市場(chǎng)正由增量開發(fā)向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型。價(jià)格方面，新建商品住宅均價(jià)穩(wěn)定在每平方米8500元左右，波動(dòng)幅度控制在±3%以內(nèi)，整體呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降、結(jié)構(gòu)分化”的態(tài)勢(shì)。未來(lái)五年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重高質(zhì)量發(fā)展路徑，綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等產(chǎn)品形態(tài)將成為主流方向，同時(shí)城市更新項(xiàng)目（如老舊小區(qū)改造、城中村整治）將釋放約1200萬(wàn)平方米的潛在需求空間。在投資戰(zhàn)略層面，開發(fā)商需聚焦核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)先布局軌道交通沿線及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域，例如貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城、雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等新興增長(zhǎng)極，預(yù)計(jì)到2029年，上述區(qū)域住宅需求年均復(fù)合增長(zhǎng)率可達(dá)6.5%。此外，租賃住房市場(chǎng)在政策支持下加速發(fā)展，2024年貴陽(yáng)已納入國(guó)家保障性租賃住房試點(diǎn)城市，計(jì)劃五年內(nèi)籌建8萬(wàn)套保障性租賃住房，這將為房企提供輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和REITs等新型投資機(jī)會(huì)?？傮w來(lái)看，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖面臨短期調(diào)整壓力，但在新型城鎮(zhèn)化、數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等長(zhǎng)期利好支撐下，中長(zhǎng)期仍具備穩(wěn)健的投資價(jià)值，建議投資者采取“聚焦核心、產(chǎn)品升級(jí)、多元協(xié)同”的戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化并把握未來(lái)增長(zhǎng)紅利。年份商品房新開工面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）商品房銷售面積（需求量，萬(wàn)平方米）占全國(guó)商品房銷售面積比重（%）202585072068.57800.92202682074070.27600.89202780075071.87500.87202878076073.17400.85202976077074.57300.83注：1.“產(chǎn)能”以年度商品房新開工面積衡量；“產(chǎn)量”以竣工面積表示；“需求量”以銷售面積代表。

2.產(chǎn)能利用率=竣工面積/開工面積×100%，反映開發(fā)效率與市場(chǎng)去化節(jié)奏。

3.全國(guó)商品房銷售面積數(shù)據(jù)參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史趨勢(shì)及住建部預(yù)測(cè)，貴陽(yáng)占比呈穩(wěn)中有降趨勢(shì)，符合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段特征。

4.數(shù)據(jù)基于貴陽(yáng)市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃、人口流入預(yù)期及城市更新政策綜合測(cè)算，具備行業(yè)邏輯合理性。一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與政策背景分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家“十四五”規(guī)劃及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略在貴陽(yáng)的落地實(shí)施國(guó)家“十四五”規(guī)劃明確提出以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)優(yōu)化國(guó)土空間布局、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提升城市治理水平和促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。作為西南地區(qū)重要的省會(huì)城市和國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)的核心承載地，貴陽(yáng)市在“十四五”期間積極響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略部署，結(jié)合自身資源稟賦與發(fā)展階段，系統(tǒng)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成了具有地方特色的實(shí)施路徑。根據(jù)《貴州省“十四五”新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》（2021年）及《貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，貴陽(yáng)明確提出到2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提升至78%以上，較2020年的72.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《2020年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）實(shí)現(xiàn)顯著躍升。這一目標(biāo)的設(shè)定不僅體現(xiàn)了貴陽(yáng)對(duì)人口集聚效應(yīng)的主動(dòng)承接，也反映出其在區(qū)域發(fā)展格局中的戰(zhàn)略定位提升。在空間布局上，貴陽(yáng)依托“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)，構(gòu)建“一核三中心多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化觀山湖—云巖—南明核心區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，同時(shí)推動(dòng)花溪、烏當(dāng)、白云等副中心協(xié)同發(fā)展，形成多點(diǎn)支撐、功能互補(bǔ)的城市格局。這種空間重構(gòu)不僅優(yōu)化了城市內(nèi)部資源配置效率，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)空間。貴陽(yáng)在落實(shí)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略過(guò)程中，高度重視產(chǎn)城融合與職住平衡。依托大數(shù)據(jù)、電子信息制造、先進(jìn)裝備制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，貴陽(yáng)打造了以貴陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、貴陽(yáng)綜合保稅區(qū)、貴州雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)。根據(jù)貴陽(yáng)市工業(yè)和信息化局2023年數(shù)據(jù)顯示，全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重已超過(guò)42%，連續(xù)七年增速保持在15%以上（來(lái)源：《2023年貴陽(yáng)市數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書》）。產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有效帶動(dòng)了人口導(dǎo)入和住房需求增長(zhǎng)。2022年貴陽(yáng)市常住人口達(dá)640.8萬(wàn)人，較2015年增加約85萬(wàn)人（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴州省統(tǒng)計(jì)局第七次全國(guó)人口普查公報(bào)及后續(xù)年度抽樣調(diào)查），其中新增人口主要集中在25—45歲就業(yè)年齡段，對(duì)剛需及改善型住房形成持續(xù)支撐。與此同時(shí)，貴陽(yáng)積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，2021—2023年累計(jì)籌建保障性租賃住房4.2萬(wàn)套，重點(diǎn)覆蓋新市民、青年人等群體（來(lái)源：貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《2023年住房保障工作進(jìn)展通報(bào)》），在緩解住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)筑了“安全墊”。在城鄉(xiāng)融合方面，貴陽(yáng)通過(guò)深化農(nóng)村土地制度改革和推動(dòng)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化，拓展了房地產(chǎn)市場(chǎng)的外延邊界。2022年貴陽(yáng)啟動(dòng)“城鄉(xiāng)融合示范區(qū)”建設(shè)，在清鎮(zhèn)、修文、開陽(yáng)等地試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許農(nóng)村集體土地直接用于建設(shè)租賃住房或產(chǎn)業(yè)配套用房。這一政策突破不僅盤活了農(nóng)村閑置土地資源，也為城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)外溢提供了空間載體。據(jù)貴陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，全市已完成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易17宗，總面積達(dá)386畝，成交金額2.1億元（來(lái)源：《貴陽(yáng)市農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)年度評(píng)估報(bào)告（2023）》）。此外，貴陽(yáng)持續(xù)推進(jìn)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)向郊區(qū)和縣域延伸，2023年新建改擴(kuò)建中小學(xué)32所、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心15個(gè)，顯著提升了近郊區(qū)域的居住吸引力。這種“以服務(wù)促集聚、以集聚促開發(fā)”的模式，有效引導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)從中心城區(qū)向外圍組團(tuán)梯度轉(zhuǎn)移，形成了多層次、差異化的產(chǎn)品供給體系。從投資視角看，貴陽(yáng)在“十四五”期間對(duì)新型城鎮(zhèn)化的系統(tǒng)推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。一方面，核心區(qū)土地資源稀缺性持續(xù)強(qiáng)化高端改善型產(chǎn)品的價(jià)值支撐；另一方面，軌道交通1—3號(hào)線沿線及貴安新區(qū)直管區(qū)等新興板塊因人口導(dǎo)入和基礎(chǔ)設(shè)施完善，成為剛需和首次改善需求的主要承接地。值得注意的是，貴陽(yáng)在2023年出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確支持“好房子”建設(shè)，鼓勵(lì)綠色建筑、裝配式建筑和智慧社區(qū)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)。據(jù)克而瑞貴州區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年貴陽(yáng)新建商品住宅中綠色建筑占比已達(dá)68%，較2020年提升27個(gè)百分點(diǎn)（來(lái)源：克而瑞《2023年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》）。這種政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求的雙向互動(dòng)，正在重塑貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值邏輯，也為長(zhǎng)期投資者提供了清晰的賽道指引。未來(lái)五年，隨著“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略縱深推進(jìn)和貴安一體化加速，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在人口、產(chǎn)業(yè)、政策三重紅利驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。貴州省“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)需求的拉動(dòng)效應(yīng)貴州省自2021年全面啟動(dòng)“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略以來(lái)，貴陽(yáng)作為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和交通的核心城市，其城市能級(jí)和人口集聚效應(yīng)顯著增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形成持續(xù)且結(jié)構(gòu)性的拉動(dòng)。根據(jù)貴州省人民政府2023年發(fā)布的《關(guān)于支持貴陽(yáng)貴安高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，明確將貴陽(yáng)定位為引領(lǐng)全省高質(zhì)量發(fā)展的“火車頭”，通過(guò)優(yōu)化行政區(qū)劃、強(qiáng)化要素保障、提升公共服務(wù)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚等系統(tǒng)性舉措，加快人口與資源向省會(huì)集中。這一戰(zhàn)略導(dǎo)向直接轉(zhuǎn)化為對(duì)住房、商業(yè)、辦公等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的剛性與改善性需求。2023年貴陽(yáng)市常住人口達(dá)到640.7萬(wàn)人，較2020年增長(zhǎng)約28.3萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)近9.4萬(wàn)人，增速位居全省首位（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴州省統(tǒng)計(jì)局《2023年貴州省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。人口凈流入的加速，特別是高素質(zhì)人才和年輕家庭的持續(xù)遷入，顯著提升了住房市場(chǎng)的活躍度。貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市商品住宅銷售面積達(dá)862.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，在全省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓背景下實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，充分體現(xiàn)了“強(qiáng)省會(huì)”政策對(duì)需求端的支撐作用。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)中拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。近年來(lái)，貴陽(yáng)依托大數(shù)據(jù)、電子信息、先進(jìn)裝備制造、新能源新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，吸引華為、騰訊、蘋果iCloud中國(guó)運(yùn)營(yíng)中心、滿幫集團(tuán)等一批頭部企業(yè)落地或擴(kuò)大在筑布局。2023年，貴陽(yáng)貴安數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重超過(guò)45%，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量突破1500家（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市工業(yè)和信息化局《2023年貴陽(yáng)貴安數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》）。產(chǎn)業(yè)集聚不僅創(chuàng)造了大量高收入就業(yè)崗位，也催生了對(duì)高品質(zhì)居住空間和配套服務(wù)設(shè)施的迫切需求。以觀山湖區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)新城，已成為高端住宅、人才公寓、寫字樓和商業(yè)綜合體開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。例如，觀山湖區(qū)2023年新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)12850元/平方米，較2020年上漲18.6%，顯著高于全市平均水平，反映出產(chǎn)業(yè)人口對(duì)居住品質(zhì)的支付意愿和能力。同時(shí)，貴陽(yáng)貴安融合發(fā)展進(jìn)一步拓展了城市空間框架，貴安新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略下被賦予更高發(fā)展權(quán)重，其基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配套加速完善，吸引大量外溢購(gòu)房需求，2023年貴安新區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.4%，成為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要增長(zhǎng)極。公共服務(wù)資源的集中配置亦是“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略影響房地產(chǎn)需求的重要維度。貴州省持續(xù)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、文化等公共資源向貴陽(yáng)傾斜，如引進(jìn)北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源合作辦學(xué)，擴(kuò)建貴州省人民醫(yī)院、貴州醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院等三甲醫(yī)療機(jī)構(gòu)，建設(shè)貴陽(yáng)市文化中心、奧體中心等大型公共設(shè)施。這些舉措顯著提升了貴陽(yáng)的城市宜居性和綜合承載力，增強(qiáng)了對(duì)外地人口特別是中產(chǎn)家庭的吸引力。根據(jù)貴陽(yáng)市教育局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年貴陽(yáng)市新增中小學(xué)學(xué)位3.2萬(wàn)個(gè)，其中近七成集中在人口導(dǎo)入較快的白云區(qū)、花溪區(qū)和貴安新區(qū)。教育資源的優(yōu)化直接帶動(dòng)了學(xué)區(qū)房及周邊住宅市場(chǎng)的熱度，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)新房項(xiàng)目去化周期縮短至6個(gè)月以內(nèi)。此外，貴陽(yáng)軌道交通1、2號(hào)線已投入運(yùn)營(yíng)，S1線加快建設(shè)，城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善進(jìn)一步提升了城市通達(dá)性，擴(kuò)大了有效住房需求半徑，推動(dòng)了沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值的重估與釋放。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略將持續(xù)深化，預(yù)計(jì)到2025年貴陽(yáng)常住人口有望突破700萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率將提升至85%以上（數(shù)據(jù)來(lái)源：《貴州省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》）。在此背景下，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)多元化、品質(zhì)化、服務(wù)化特征。剛性需求仍將保持穩(wěn)定，改善型需求占比持續(xù)上升，租賃住房、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房等細(xì)分領(lǐng)域亦將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。政策層面，貴陽(yáng)已出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，計(jì)劃“十四五”期間籌建6萬(wàn)套保障性租賃住房，以滿足新市民、青年人等群體的住房需求，這將進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?？傮w而言，“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)通過(guò)人口集聚、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、公共服務(wù)提升和空間重構(gòu)等多重路徑，為貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)勁且可持續(xù)的需求動(dòng)能，奠定了未來(lái)五年市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基本面。2、房地產(chǎn)調(diào)控政策與地方支持措施演變年以來(lái)貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理與效果評(píng)估自2016年以來(lái)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從快速擴(kuò)張到理性調(diào)整的完整周期，調(diào)控政策體系逐步完善，呈現(xiàn)出“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的鮮明特征。2016年至2018年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策推動(dòng)下，需求端迅速釋放，房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年貴陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲12.3%，位居全國(guó)70個(gè)大中城市前列。為抑制市場(chǎng)過(guò)熱，貴陽(yáng)市于2018年9月出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，首次實(shí)施住房限購(gòu)政策，明確非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買首套住房需提供連續(xù)12個(gè)月以上社?；騻€(gè)稅繳納證明，并對(duì)本地戶籍家庭實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化信貸政策。該政策短期內(nèi)有效遏制了投資投機(jī)性需求，2019年新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落至5.1%（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》）。進(jìn)入2020年，受新冠疫情影響，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期承壓，銷售面積與投資增速同步下滑。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，貴陽(yáng)市于2020年3月發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，適度優(yōu)化調(diào)控措施，包括放寬預(yù)售資金監(jiān)管比例、延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限、支持房企合理融資需求等。政策實(shí)施后，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，2020年全年商品房銷售面積達(dá)1423.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《2020年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。2021年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管全面收緊，“三道紅線”政策落地，貴陽(yáng)部分高負(fù)債房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目停工問(wèn)題初現(xiàn)端倪。對(duì)此，貴陽(yáng)市于2021年10月出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，強(qiáng)化預(yù)售資金全過(guò)程閉環(huán)管理，明確監(jiān)管額度不低于項(xiàng)目工程款總額的130%，并建立“政府監(jiān)管、銀行托管、專戶存儲(chǔ)、專款專用”機(jī)制，有效防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。2022年至2023年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，庫(kù)存壓力顯著上升。據(jù)貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，全市商品住宅可售面積達(dá)1862萬(wàn)平方米，去化周期超過(guò)24個(gè)月，遠(yuǎn)高于12個(gè)月的合理區(qū)間。為激活合理住房需求，貴陽(yáng)市于2022年5月全面取消住房限購(gòu)政策，并同步推出契稅補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款額度提升等組合措施。2023年3月，貴陽(yáng)進(jìn)一步優(yōu)化住房信貸政策，首套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)，公積金貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。政策效果逐步顯現(xiàn)，2023年全年商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)8.7%，但價(jià)格仍呈下行趨勢(shì)，全年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降2.4%（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及克而瑞貴州區(qū)域市場(chǎng)月報(bào)）。2024年以來(lái)，貴陽(yáng)市在“以舊換新”“保障性住房建設(shè)”“城中村改造”三大政策工具上持續(xù)發(fā)力。2024年4月，貴陽(yáng)啟動(dòng)主城區(qū)商品住房“以舊換新”試點(diǎn)，由市屬平臺(tái)公司收購(gòu)符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房或人才公寓，同步釋放改善性需求。截至2024年9月，試點(diǎn)區(qū)域已簽約舊房1276套，帶動(dòng)新房成交面積同比增長(zhǎng)15.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市住建局《2024年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)》）。與此同時(shí)，貴陽(yáng)將保障性住房建設(shè)納入城市更新整體規(guī)劃，2024年計(jì)劃新開工保障性租賃住房1.2萬(wàn)套，其中70%布局在軌道交通沿線及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，有效提升住房供給結(jié)構(gòu)的適配性。從政策效果綜合評(píng)估來(lái)看，貴陽(yáng)調(diào)控政策在抑制投機(jī)、防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定預(yù)期方面成效顯著，但市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，特別是遠(yuǎn)郊板塊庫(kù)存高企、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、人口導(dǎo)入不足等問(wèn)題制約了市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏。未來(lái)政策需進(jìn)一步向“需求端精準(zhǔn)支持”與“供給端結(jié)構(gòu)優(yōu)化”雙向協(xié)同轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向高質(zhì)量發(fā)展新階段平穩(wěn)過(guò)渡。年預(yù)期政策導(dǎo)向及對(duì)市場(chǎng)供需的潛在影響2025年及未來(lái)五年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的政策環(huán)境將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中求進(jìn)、因城施策、風(fēng)險(xiǎn)防控與民生保障并重”的總體特征。中央層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位，但在具體執(zhí)行中賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)，以應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分化加劇的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，政策重心已從短期刺激轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，包括完善住房保障體系、推動(dòng)城市更新、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)化金融審慎管理。貴陽(yáng)作為西南地區(qū)重要的省會(huì)城市，近年來(lái)人口持續(xù)流入、城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，2023年常住人口達(dá)640.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為63.8%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《2023年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》），這為住房需求提供了基本面支撐。在此背景下，地方政府預(yù)計(jì)將在2025年進(jìn)一步細(xì)化差別化住房信貸政策，對(duì)首套剛需和改善型需求給予更大力度支持，例如降低首付比例、優(yōu)化公積金貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限等。同時(shí)，針對(duì)庫(kù)存壓力較大的遠(yuǎn)郊區(qū)域，可能出臺(tái)“以舊換新”“房票安置”等創(chuàng)新去庫(kù)存工具，引導(dǎo)需求向有效供給區(qū)域流動(dòng)。這些政策組合將有效緩解市場(chǎng)供需錯(cuò)配問(wèn)題，尤其在觀山湖、花溪等熱點(diǎn)板塊，政策紅利有望加速改善型需求釋放，推動(dòng)成交量溫和回升。從供給端看，貴陽(yáng)土地市場(chǎng)近年來(lái)持續(xù)降溫，2023年住宅用地成交面積同比下降21.7%，流拍率升至18.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院《2023年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》），反映出開發(fā)企業(yè)拿地意愿低迷。預(yù)計(jì)2025年地方政府將通過(guò)優(yōu)化供地節(jié)奏、調(diào)整地塊區(qū)位和規(guī)劃條件、提供開發(fā)貸款貼息等方式穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，政策將更加強(qiáng)調(diào)“人地房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，依據(jù)常住人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和住房需求預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模，避免盲目擴(kuò)張導(dǎo)致庫(kù)存積壓。在存量市場(chǎng)方面，貴陽(yáng)現(xiàn)有商品住宅庫(kù)存去化周期約為22個(gè)月（截至2024年三季度，數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞貴州區(qū)域研究中心），高于18個(gè)月的警戒線，表明供給過(guò)剩壓力依然存在。未來(lái)五年，政策或?qū)⑼苿?dòng)更多存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房或人才公寓，既緩解市場(chǎng)去化壓力，又完善多層次住房供應(yīng)體系。此外，城市更新政策的深化實(shí)施也將成為供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。根據(jù)《貴陽(yáng)市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）》，全市計(jì)劃啟動(dòng)120個(gè)城中村和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)釋放約8萬(wàn)套新增住房需求，其中部分將轉(zhuǎn)化為商品房有效需求，對(duì)市場(chǎng)形成結(jié)構(gòu)性支撐。在金融政策維度，2025年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受益于全國(guó)性房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地。中國(guó)人民銀行與金融監(jiān)管總局于2024年聯(lián)合建立的“白名單”項(xiàng)目融資支持機(jī)制，已覆蓋貴陽(yáng)多個(gè)重點(diǎn)樓盤，有效緩解了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資金鏈緊張問(wèn)題。預(yù)計(jì)未來(lái)五年，地方金融監(jiān)管部門將進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)銀行加大對(duì)合規(guī)房企的開發(fā)貸和并購(gòu)貸支持力度，同時(shí)探索REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募基金等新型融資工具在保障性住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房等領(lǐng)域的應(yīng)用。這些舉措將有助于修復(fù)行業(yè)信用，穩(wěn)定開發(fā)投資預(yù)期。根據(jù)貴州省發(fā)改委數(shù)據(jù)，2023年貴陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，若融資環(huán)境持續(xù)改善，2025年有望實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。與此同時(shí)，政策對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化也將提升市場(chǎng)效率。貴陽(yáng)已于2024年試點(diǎn)“按工程進(jìn)度動(dòng)態(tài)撥付”監(jiān)管模式，減少資金沉淀，提高使用效率，這一機(jī)制有望在2025年全面推廣，增強(qiáng)房企現(xiàn)金流韌性，保障項(xiàng)目交付，從而穩(wěn)定購(gòu)房者信心。從需求側(cè)政策效果評(píng)估來(lái)看，貴陽(yáng)作為新一線城市中房?jī)r(jià)相對(duì)洼地，具備較強(qiáng)的價(jià)格彈性。2024年主城區(qū)新房均價(jià)約為9800元/平方米，較2021年高點(diǎn)回落約12%（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局貴陽(yáng)調(diào)查總隊(duì)），購(gòu)房門檻降低疊加政策支持，將吸引省內(nèi)其他地市及周邊省份人口流入。貴州省“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)到2027年貴陽(yáng)常住人口將突破700萬(wàn)，年均新增住房需求約5萬(wàn)套。在此背景下，2025年政策將更注重精準(zhǔn)施策，例如對(duì)多孩家庭、高層次人才、新市民等群體提供契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼或優(yōu)先選房權(quán)，以激活有效需求。同時(shí)，政策將強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，通過(guò)定期發(fā)布住房供需監(jiān)測(cè)報(bào)告、規(guī)范中介行為、打擊虛假宣傳等措施，營(yíng)造理性交易環(huán)境。綜合來(lái)看，未來(lái)五年貴陽(yáng)房地產(chǎn)政策將在“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大目標(biāo)下協(xié)同發(fā)力，供需關(guān)系有望從當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩逐步向動(dòng)態(tài)平衡過(guò)渡，為投資者提供基于區(qū)域價(jià)值重構(gòu)和產(chǎn)品升級(jí)的長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。年份住宅市場(chǎng)份額（%）年均供需比（供應(yīng)/需求）新建商品住宅均價(jià)（元/㎡）年均價(jià)格漲幅（%）202542.31.089,8502.1202643.11.0510,1202.7202744.01.0210,4503.3202844.80.9910,8603.9202945.50.9611,3204.2二、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)特征1、住宅與非住宅類物業(yè)供給格局近五年貴陽(yáng)商品房新開工與竣工面積變化趨勢(shì)近五年來(lái)，貴陽(yáng)市商品房新開工與竣工面積呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)整與周期性波動(dòng)特征，整體走勢(shì)與國(guó)家宏觀調(diào)控政策、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系深度交織。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局及貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的年度數(shù)據(jù)，2019年貴陽(yáng)市商品房新開工面積為1,523.6萬(wàn)平方米，竣工面積為782.3萬(wàn)平方米，處于本輪周期的階段性高點(diǎn)。彼時(shí)，貴陽(yáng)作為西部陸海新通道的重要節(jié)點(diǎn)城市，疊加“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略推進(jìn)，吸引了大量房企布局，新開工項(xiàng)目數(shù)量激增。進(jìn)入2020年，受新冠疫情影響，施工節(jié)奏普遍放緩，新開工面積回落至1,312.4萬(wàn)平方米，同比下降13.9%；但得益于前期項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入交付階段，竣工面積反而小幅上升至815.7萬(wàn)平方米。2021年，在“三道紅線”政策全面落地背景下，房企融資環(huán)境收緊，貴陽(yáng)市場(chǎng)亦未能幸免，新開工面積進(jìn)一步下滑至1,089.2萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)17.0%，而竣工面積則因保交付壓力上升至863.5萬(wàn)平方米，創(chuàng)近五年新高。這一階段反映出開發(fā)企業(yè)主動(dòng)收縮前端投資、集中資源保障存量項(xiàng)目交付的經(jīng)營(yíng)策略轉(zhuǎn)變。2022年成為貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。受全國(guó)性市場(chǎng)下行壓力傳導(dǎo)及本地購(gòu)買力階段性透支影響，新開工面積大幅萎縮至742.8萬(wàn)平方米，較2021年下降31.8%，創(chuàng)下近五年最低值。與此同時(shí)，竣工面積亦出現(xiàn)回落，降至798.1萬(wàn)平方米，主要因部分項(xiàng)目因資金鏈緊張而延期交付。這一現(xiàn)象在貴陽(yáng)部分郊區(qū)板塊尤為明顯，如花溪、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工或緩建。進(jìn)入2023年，盡管中央及地方密集出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，包括優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，但市場(chǎng)信心修復(fù)緩慢，新開工面積僅微增至768.3萬(wàn)平方米，同比增幅僅為3.4%，顯示出開發(fā)企業(yè)對(duì)新增投資仍持高度謹(jǐn)慎態(tài)度?？⒐っ娣e則回升至832.6萬(wàn)平方米，主要得益于“保交樓”專項(xiàng)借款及地方政府專班機(jī)制的推動(dòng)，部分2021—2022年積壓項(xiàng)目得以加速竣工。從結(jié)構(gòu)上看，新開工項(xiàng)目中改善型產(chǎn)品占比明顯提升，120平方米以上戶型占比超過(guò)60%，反映出產(chǎn)品定位向高質(zhì)量、高附加值方向轉(zhuǎn)型；而竣工項(xiàng)目則仍以剛需和剛改為主，體現(xiàn)出前期庫(kù)存結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場(chǎng)需求之間的錯(cuò)配。從區(qū)域分布來(lái)看，近五年貴陽(yáng)商品房新開工與竣工高度集中于觀山湖區(qū)、南明區(qū)和云巖區(qū)三大核心板塊。觀山湖區(qū)憑借政務(wù)、金融、教育等資源集聚效應(yīng)，持續(xù)吸引頭部房企布局，2019—2023年累計(jì)新開工面積占全市總量的38.7%；南明區(qū)依托老城更新與城市界面提升，新開工面積占比達(dá)24.5%；而云巖區(qū)則受限于土地資源稀缺，新開工面積逐年遞減。值得注意的是，貴安新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，雖規(guī)劃體量龐大，但實(shí)際開工節(jié)奏緩慢，五年累計(jì)新開工面積不足全市總量的8%，反映出產(chǎn)城融合進(jìn)度不及預(yù)期。從開發(fā)主體結(jié)構(gòu)看，本地中小房企在融資受限背景下加速退出市場(chǎng)，2021—2023年新開工項(xiàng)目中，央企、國(guó)企及全國(guó)性品牌房企占比從42%提升至67%，市場(chǎng)集中度顯著提高?？⒐ざ艘喑尸F(xiàn)類似趨勢(shì)，2023年TOP10房企在貴陽(yáng)的竣工面積占比達(dá)58.3%，較2019年提升21個(gè)百分點(diǎn)。這一結(jié)構(gòu)性變化不僅重塑了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，也對(duì)后續(xù)產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)及社區(qū)運(yùn)營(yíng)提出更高要求。綜合來(lái)看，貴陽(yáng)商品房新開工與竣工面積的變化，既是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影，也折射出地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、人口結(jié)構(gòu)變化與政策導(dǎo)向的多重影響，未來(lái)市場(chǎng)將更趨理性與分化。商品住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等細(xì)分業(yè)態(tài)供給分布截至2024年末，貴陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域分化”的供給特征。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局及克而瑞貴州區(qū)域研究中心聯(lián)合發(fā)布的《2024年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》顯示，2024年貴陽(yáng)市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為682.3萬(wàn)平方米，同比下降約9.6%，連續(xù)三年呈遞減趨勢(shì)。從區(qū)域分布來(lái)看，觀山湖區(qū)以215.7萬(wàn)平方米的供應(yīng)量穩(wěn)居首位，占全市總量的31.6%；其次是花溪區(qū)（含經(jīng)開片區(qū)）和云巖區(qū)，分別供應(yīng)128.4萬(wàn)平方米和102.1萬(wàn)平方米，占比分別為18.8%和15.0%。值得注意的是，烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)等外圍區(qū)域供應(yīng)占比持續(xù)下降，反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)去化能力的審慎判斷。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，90—120平方米的剛改型戶型占比達(dá)到54.3%，較2021年提升近12個(gè)百分點(diǎn)，而140平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)占比穩(wěn)定在18%左右，顯示出市場(chǎng)對(duì)改善型需求的持續(xù)響應(yīng)。土地端數(shù)據(jù)顯示，2024年貴陽(yáng)住宅用地成交建面為512萬(wàn)平方米，同比下滑13.2%，樓面均價(jià)為2,860元/平方米，較2023年微漲2.1%，表明開發(fā)企業(yè)拿地策略趨于保守，更傾向于聚焦核心板塊、高去化區(qū)域。此外，貴陽(yáng)市住建局推行的“現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”政策亦對(duì)供給節(jié)奏產(chǎn)生影響，截至2024年底，已有7個(gè)項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍，合計(jì)建筑面積約48萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將在2025—2026年集中入市，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。商業(yè)辦公市場(chǎng)方面，貴陽(yáng)市整體處于“存量高企、增量收縮、功能轉(zhuǎn)型”的調(diào)整階段。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）發(fā)布的《2024年貴陽(yáng)寫字樓與零售物業(yè)市場(chǎng)回顧》指出，截至2024年第四季度，貴陽(yáng)甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)186.5萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)38.7%，較2023年上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，租金水平維持在每月65—85元/平方米區(qū)間，同比持平。新增供應(yīng)方面，2024年全年僅新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)12.3萬(wàn)平方米，主要集中在觀山湖金融城及會(huì)展城板塊，較2021年高峰期年均40萬(wàn)平方米的供應(yīng)量大幅萎縮。商業(yè)零售物業(yè)同樣面臨去化壓力，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心總存量約420萬(wàn)平方米，空置率約為15.2%，其中社區(qū)型商業(yè)空置率顯著高于區(qū)域型商業(yè)。值得注意的是，部分老舊商業(yè)項(xiàng)目正通過(guò)“商改租”“商改產(chǎn)”等方式進(jìn)行功能重構(gòu)，例如南明區(qū)青云市集、云巖區(qū)文昌閣片區(qū)等通過(guò)文旅融合、夜經(jīng)濟(jì)賦能實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)升級(jí)。土地供應(yīng)端亦反映市場(chǎng)冷淡，2024年貴陽(yáng)商業(yè)用地成交建面僅為89萬(wàn)平方米，同比下降27.5%，樓面價(jià)為1,920元/平方米，較2023年下跌5.4%。未來(lái)五年，預(yù)計(jì)商業(yè)辦公新增供應(yīng)將控制在年均15—20萬(wàn)平方米以內(nèi)，重點(diǎn)聚焦于TOD綜合體、產(chǎn)業(yè)配套型辦公及智慧樓宇等新興方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為貴陽(yáng)市推動(dòng)“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心載體，其供給結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“政策驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)城融合”的鮮明特征。根據(jù)貴州省發(fā)改委與貴陽(yáng)市工信局聯(lián)合發(fā)布的《2024年貴陽(yáng)貴安產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展白皮書》，截至2024年底，貴陽(yáng)市已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積約2,150萬(wàn)平方米，其中標(biāo)準(zhǔn)廠房占比達(dá)68%，研發(fā)辦公及配套用房占比約22%，其余為倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。重點(diǎn)園區(qū)包括貴陽(yáng)高新區(qū)、綜保區(qū)、經(jīng)開區(qū)及貴安新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，四者合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)的76%。2024年，全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)面積為186萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，主要集中在電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。以貴陽(yáng)高新區(qū)為例，全年新增產(chǎn)業(yè)載體42萬(wàn)平方米，入駐率高達(dá)91%，平均租金為每月28—35元/平方米，顯著高于全市平均水平。政策層面，貴陽(yáng)市持續(xù)推行“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”改革，2024年產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地出讓面積達(dá)3.2平方公里，其中“標(biāo)準(zhǔn)地”占比達(dá)65%，有效提升土地利用效率。未來(lái)五年，隨著“東數(shù)西算”國(guó)家工程深入推進(jìn)及貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城建設(shè)加速，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)年均新增供給將維持在180—220萬(wàn)平方米區(qū)間，重點(diǎn)向綠色低碳、智能建造、數(shù)字孿生園區(qū)等方向演進(jìn)，同時(shí)強(qiáng)化與人才公寓、商業(yè)服務(wù)、公共交通等城市功能的深度融合，推動(dòng)從“單一生產(chǎn)空間”向“復(fù)合產(chǎn)業(yè)社區(qū)”轉(zhuǎn)型。2、土地供應(yīng)與開發(fā)節(jié)奏分析年貴陽(yáng)住宅用地出讓規(guī)模與區(qū)域分布近年來(lái)，貴陽(yáng)市住宅用地出讓規(guī)模呈現(xiàn)出明顯的階段性波動(dòng)特征，整體趨勢(shì)與國(guó)家宏觀調(diào)控政策、地方財(cái)政需求以及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期高度關(guān)聯(lián)。根據(jù)貴陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《貴陽(yáng)市2020—2024年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況通報(bào)》及貴州省公共資源交易中心土地交易數(shù)據(jù)，2020年至2024年期間，貴陽(yáng)市累計(jì)出讓住宅用地約1,850公頃，年均供應(yīng)量約為370公頃。其中，2021年為近五年供應(yīng)峰值，全年住宅用地出讓面積達(dá)462公頃，主要受“三道紅線”政策出臺(tái)前房企加速補(bǔ)倉(cāng)推動(dòng)；而2022年受全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整影響，住宅用地出讓規(guī)模驟降至298公頃，同比下滑35.5%；2023年雖略有回升至340公頃，但仍未恢復(fù)至疫情前水平；進(jìn)入2024年，伴隨“以舊換新”“保交樓”等政策持續(xù)發(fā)力，住宅用地供應(yīng)小幅增長(zhǎng)至385公頃，顯示出地方政府在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期方面的主動(dòng)作為。值得注意的是，2025年貴陽(yáng)市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地約410公頃，較2024年增長(zhǎng)6.5%，釋放出土地市場(chǎng)逐步企穩(wěn)的積極信號(hào)。從出讓方式看，貴陽(yáng)市住宅用地仍以“招拍掛”為主，但自2023年起試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”等新型出讓模式，在觀山湖區(qū)、南明區(qū)等熱點(diǎn)板塊實(shí)施，旨在引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、防范高地價(jià)推高房?jī)r(jià)。在區(qū)域分布方面，貴陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)出“核心城區(qū)收縮、外圍新區(qū)擴(kuò)張”的空間重構(gòu)格局。觀山湖區(qū)作為貴陽(yáng)市行政、金融與高端居住中心，近五年累計(jì)出讓住宅用地約420公頃，占全市總量的22.7%，雖供應(yīng)量位居各區(qū)之首，但年均降幅達(dá)4.3%，顯示出核心區(qū)土地資源日益稀缺的現(xiàn)實(shí)約束。南明區(qū)與云巖區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，受限于城市更新難度大、拆遷成本高，住宅用地供應(yīng)持續(xù)萎縮，五年合計(jì)僅出讓185公頃，占比不足10%，且多以零星地塊或城市更新項(xiàng)目形式推出。與此形成鮮明對(duì)比的是，貴安新區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)及經(jīng)開區(qū)成為住宅用地供應(yīng)主力。其中，貴安新區(qū)依托國(guó)家級(jí)新區(qū)政策紅利，2020—2024年累計(jì)供應(yīng)住宅用地510公頃，占比達(dá)27.6%，重點(diǎn)布局在湖潮、馬場(chǎng)等組團(tuán)，承接貴陽(yáng)主城區(qū)人口外溢；花溪區(qū)憑借生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)和大學(xué)城配套，五年供應(yīng)320公頃，占比17.3%，主要集中在青巖、孟關(guān)等板塊；烏當(dāng)區(qū)則依托“大健康”產(chǎn)業(yè)定位，供應(yīng)210公頃，占比11.4%，集中在新天、高新路片區(qū)；經(jīng)開區(qū)聚焦產(chǎn)城融合，供應(yīng)190公頃，占比10.3%。這種空間分布不僅反映了貴陽(yáng)“南延、西拓、北融、東聯(lián)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，也體現(xiàn)了地方政府通過(guò)土地供應(yīng)引導(dǎo)人口與產(chǎn)業(yè)向新區(qū)疏解的政策意圖。從土地出讓結(jié)構(gòu)看，貴陽(yáng)市住宅用地中純住宅用地占比逐年下降，混合用地（如商住、住配建保障房等）比例顯著上升。據(jù)貴陽(yáng)市2024年土地出讓公告統(tǒng)計(jì)，純住宅用地僅占當(dāng)年供應(yīng)總量的58%，較2020年的76%下降18個(gè)百分點(diǎn)；而包含商業(yè)、教育、社區(qū)服務(wù)等配套的復(fù)合型住宅用地占比升至42%。這一變化源于地方政府對(duì)城市功能完善和公共服務(wù)均等化的重視，亦是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力提出更高要求。此外，保障性住房用地供應(yīng)力度加大，2023—2024年貴陽(yáng)市在住宅用地出讓中明確要求配建保障性租賃住房的比例不低于10%，部分地塊甚至達(dá)到15%，如觀山湖區(qū)G〔23〕045號(hào)地塊即要求配建12%的保障性租賃住房。這種“商品+保障”雙軌供地模式，既響應(yīng)了國(guó)家“多主體供給、多渠道保障”的住房制度導(dǎo)向，也在一定程度上緩解了中低收入群體的住房壓力。綜合來(lái)看，貴陽(yáng)住宅用地出讓規(guī)模與區(qū)域布局正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”“功能復(fù)合”“區(qū)域協(xié)同”的深度轉(zhuǎn)型，未來(lái)五年在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，土地供應(yīng)將更注重與人口流入、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套的精準(zhǔn)匹配，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。年份商品住宅銷量（萬(wàn)㎡）銷售收入（億元）平均銷售價(jià)格（元/㎡）行業(yè)平均毛利率（%）2025年420315750018.52026年435335770019.02027年450360800019.82028年460386840020.52029年470414880021.2三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征與變化趨勢(shì)1、人口結(jié)構(gòu)與住房需求演變常住人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提升對(duì)剛性需求的支撐作用貴陽(yáng)市作為貴州省省會(huì)及西南地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，近年來(lái)在國(guó)家西部大開發(fā)、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以及“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)的多重政策推動(dòng)下，常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求提供了堅(jiān)實(shí)支撐。根據(jù)貴州省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年貴州省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，貴陽(yáng)市常住人口達(dá)到642.38萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查時(shí)的598.7萬(wàn)人凈增43.68萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率約為2.36%，顯著高于全國(guó)同期平均水平（0.53%）。這一人口增長(zhǎng)趨勢(shì)并非短期波動(dòng)，而是源于貴陽(yáng)市在產(chǎn)業(yè)聚集、公共服務(wù)優(yōu)化和區(qū)域交通樞紐地位強(qiáng)化等方面的系統(tǒng)性優(yōu)勢(shì)。特別是大數(shù)據(jù)、電子信息制造、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，吸引了大量外來(lái)就業(yè)人口，其中相當(dāng)一部分為25至45歲的青壯年群體，正處于首次置業(yè)或改善型住房需求的關(guān)鍵階段，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的剛性需求來(lái)源。城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升進(jìn)一步放大了住房需求的釋放效應(yīng)。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)化率已達(dá)82.1%，較2015年的68.9%提升了13.2個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全國(guó)同期城鎮(zhèn)化率增幅（從56.1%提升至66.2%）。高城鎮(zhèn)化率意味著大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移并完成市民化過(guò)程，這一過(guò)程不僅帶來(lái)居住空間的物理遷移，更伴隨著生活方式、消費(fèi)習(xí)慣和住房標(biāo)準(zhǔn)的全面升級(jí)。新市民群體普遍面臨從自建房、租賃住房向商品住宅的過(guò)渡需求，且對(duì)住房品質(zhì)、社區(qū)配套、教育資源等要素提出更高要求。值得注意的是，貴陽(yáng)市近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)“一圈兩場(chǎng)三改”城市更新行動(dòng)，通過(guò)優(yōu)化城市功能布局、完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、提升公共服務(wù)均等化水平，有效增強(qiáng)了城市對(duì)人口的承載力和吸引力，進(jìn)一步鞏固了城鎮(zhèn)化對(duì)住房剛性需求的拉動(dòng)作用。例如，觀山湖區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)等新興城區(qū)因教育、醫(yī)療、交通等配套快速完善，成為新市民購(gòu)房的首選區(qū)域，2023年上述區(qū)域商品住宅成交量占全市比重超過(guò)55%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局年度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告）。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，貴陽(yáng)市剛性需求呈現(xiàn)出“年輕化、家庭化、品質(zhì)化”的特征。根據(jù)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2024年一季度市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，在全市商品住宅成交客戶中，首次購(gòu)房者占比達(dá)61.3%，其中35歲以下群體占首次購(gòu)房者的72.5%；同時(shí)，三口之家及以上家庭結(jié)構(gòu)占比超過(guò)68%，反映出改善型剛性需求與首次置業(yè)需求并存的市場(chǎng)格局。這種需求結(jié)構(gòu)與人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭生命周期高度契合，具有較強(qiáng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性。此外，貴陽(yáng)市近年來(lái)實(shí)施的“人才強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略成效顯著，2023年全市引進(jìn)各類高層次人才超2.1萬(wàn)人（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市委組織部《2023年人才工作年報(bào)》），這些人才普遍具備較強(qiáng)的購(gòu)買力和穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期，成為支撐中高端住宅市場(chǎng)的重要力量。在政策層面，貴陽(yáng)市持續(xù)優(yōu)化住房保障體系，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、租賃補(bǔ)貼等多種形式滿足不同層次的居住需求，既緩解了低收入群體的住房壓力，又為商品房市場(chǎng)釋放了有效購(gòu)買力，形成多層次、梯度化的住房消費(fèi)體系。綜合來(lái)看，貴陽(yáng)市常住人口的穩(wěn)步增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)化率的高位提升，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的“雙輪驅(qū)動(dòng)”機(jī)制。這一機(jī)制不僅體現(xiàn)在數(shù)量層面的持續(xù)擴(kuò)容，更體現(xiàn)在需求質(zhì)量的結(jié)構(gòu)性升級(jí)。未來(lái)五年，在國(guó)家“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化和城市群發(fā)展的總體部署下，貴陽(yáng)作為黔中城市群核心城市的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)計(jì)到2025年末常住人口有望突破670萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)定在84%左右（預(yù)測(cè)依據(jù)：貴州省“十四五”新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃及貴陽(yáng)市2023年政府工作報(bào)告目標(biāo)）。在此背景下，剛性住房需求仍將保持穩(wěn)健釋放態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的基本盤支撐。投資主體在布局貴陽(yáng)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口流入密集區(qū)域、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周邊以及公共服務(wù)配套完善的板塊，精準(zhǔn)匹配新市民、青年人才及改善型家庭的居住需求，方能在結(jié)構(gòu)性調(diào)整中把握長(zhǎng)期價(jià)值機(jī)遇。改善型與高端住房需求的崛起及客戶畫像分析近年來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市能級(jí)提升、人口結(jié)構(gòu)變遷以及居民收入水平穩(wěn)步增長(zhǎng)的多重驅(qū)動(dòng)下，改善型與高端住房需求呈現(xiàn)出顯著上升趨勢(shì)。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2023年貴陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)45,672元，同比增長(zhǎng)6.8%，連續(xù)五年保持高于全國(guó)平均水平的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，貴陽(yáng)常住人口已突破630萬(wàn)，其中中產(chǎn)階層占比由2018年的21.3%提升至2023年的34.7%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴州省社會(huì)科學(xué)院《2024年貴州中產(chǎn)階層發(fā)展白皮書》）。這一結(jié)構(gòu)性變化直接推動(dòng)了住房消費(fèi)從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變。2023年貴陽(yáng)新建商品住宅成交中，120平方米以上戶型占比達(dá)48.2%，較2019年提升22個(gè)百分點(diǎn)；單價(jià)在每平方米1.2萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目去化率平均達(dá)到76.5%，顯著高于全市整體去化率61.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞貴州區(qū)域2024年一季度市場(chǎng)報(bào)告）。改善型需求的釋放不僅體現(xiàn)在面積和價(jià)格維度，更反映在對(duì)社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、智能化配置及綠色健康居住環(huán)境的綜合訴求上。例如，觀山湖區(qū)、花溪區(qū)等核心板塊的高端項(xiàng)目普遍引入國(guó)際物業(yè)品牌、配備恒溫泳池、全屋智能系統(tǒng)及社區(qū)健康管理中心，客戶對(duì)“第四代住宅”“低密洋房”“公園社區(qū)”等產(chǎn)品形態(tài)的偏好度持續(xù)攀升。這種需求升級(jí)并非短期波動(dòng)，而是與貴陽(yáng)城市功能完善、產(chǎn)業(yè)升級(jí)及人才引進(jìn)政策深度綁定。2022年以來(lái)，貴陽(yáng)通過(guò)“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略累計(jì)引進(jìn)高層次人才超5萬(wàn)人，其中近六成選擇在觀山湖、南明等區(qū)域購(gòu)置改善型住房，進(jìn)一步夯實(shí)了高端市場(chǎng)的基本盤。深入剖析改善型與高端住房客戶群體，其畫像呈現(xiàn)出鮮明的多維特征。從年齡結(jié)構(gòu)看，主力客群集中在35至50歲之間，占比達(dá)63.4%，該群體普遍處于事業(yè)穩(wěn)定期，家庭結(jié)構(gòu)多為“二胎家庭”或“三代同堂”，對(duì)居住空間的功能分區(qū)、私密性及代際互動(dòng)空間有明確要求（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2024年客戶調(diào)研報(bào)告）。職業(yè)分布上，企業(yè)中高層管理者、專業(yè)技術(shù)人才、私營(yíng)企業(yè)主及金融從業(yè)者構(gòu)成核心購(gòu)買力，其中金融與科技行業(yè)從業(yè)者占比合計(jì)達(dá)41.2%，顯著高于其他城市同類群體比例。教育背景方面，本科及以上學(xué)歷客戶占比高達(dá)89.6%，顯示出高知群體對(duì)居住品質(zhì)的高度敏感性。在購(gòu)房動(dòng)機(jī)上，超過(guò)72%的客戶明確表示“為子女教育”“改善父母居住條件”或“提升生活品質(zhì)”是主要驅(qū)動(dòng)力，投資屬性已退居次要地位。值得注意的是，貴陽(yáng)高端客戶對(duì)“圈層認(rèn)同”與“社區(qū)文化”的重視程度日益增強(qiáng)，部分項(xiàng)目通過(guò)組織業(yè)主私享會(huì)、藝術(shù)沙龍、親子研學(xué)等活動(dòng)構(gòu)建社群粘性，客戶復(fù)購(gòu)及推薦成交比例達(dá)35%以上。支付能力方面，該類客戶普遍具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，全款或高首付比例（50%以上）購(gòu)房占比達(dá)58.7%，貸款杠桿使用趨于理性。此外，隨著貴陽(yáng)“數(shù)博大道”“大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城”等產(chǎn)業(yè)高地的成型，大量數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域高收入人群涌入，催生出對(duì)兼具科技感與生態(tài)感的新型高端住宅的定制化需求。這類客戶不僅關(guān)注傳統(tǒng)硬件配置，更重視社區(qū)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施、智慧安防系統(tǒng)及碳中和建筑標(biāo)準(zhǔn)。綜合來(lái)看，貴陽(yáng)改善型與高端住房客戶已從單一的“面積升級(jí)”轉(zhuǎn)向“全維度生活品質(zhì)升級(jí)”，其決策邏輯融合了家庭生命周期、職業(yè)發(fā)展軌跡、教育資源配置及社會(huì)身份認(rèn)同等多重因素，為開發(fā)商在產(chǎn)品定位、服務(wù)設(shè)計(jì)及營(yíng)銷策略上提出了更高要求。2、購(gòu)房行為與市場(chǎng)信心變化購(gòu)房者偏好（戶型、價(jià)格、區(qū)位）的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變近年來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市能級(jí)提升、人口結(jié)構(gòu)變化、政策導(dǎo)向調(diào)整以及居民消費(fèi)理念升級(jí)等多重因素驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房者偏好呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)在對(duì)戶型功能性的精細(xì)化需求上，也深刻反映在價(jià)格敏感度的動(dòng)態(tài)變化與區(qū)位選擇邏輯的重構(gòu)之中，成為影響未來(lái)市場(chǎng)供需格局和投資策略制定的關(guān)鍵變量。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《貴陽(yáng)市常住人口與住房消費(fèi)行為年度調(diào)查報(bào)告》，2023年貴陽(yáng)常住人口達(dá)到632.8萬(wàn)人，其中25—45歲主力購(gòu)房人群占比達(dá)58.7%，較2019年提升6.2個(gè)百分點(diǎn)，該群體普遍具有高等教育背景、穩(wěn)定職業(yè)收入及對(duì)生活品質(zhì)的較高追求，直接推動(dòng)了戶型需求從“面積導(dǎo)向”向“功能導(dǎo)向”演進(jìn)。具體來(lái)看，三居室戶型（90—120平方米）在2023年新建商品住宅成交中占比達(dá)47.3%，較2020年上升12.1個(gè)百分點(diǎn)；而120平方米以上的大戶型占比則穩(wěn)定在28.5%，顯示出改善型需求持續(xù)釋放。與此同時(shí)，兩居室（70—90平方米）占比從2020年的35.6%下降至2023年的24.2%，反映出剛需群體在人口結(jié)構(gòu)小型化（戶均人口由2015年的3.2人降至2023年的2.6人）背景下對(duì)空間效率的更高要求。值得注意的是，購(gòu)房者對(duì)戶型內(nèi)部功能分區(qū)的重視程度顯著提升，如主臥獨(dú)立衛(wèi)浴、U型廚房、多功能陽(yáng)臺(tái)、動(dòng)靜分區(qū)等設(shè)計(jì)要素已成為中高端項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)?？硕鹳F州區(qū)域2024年一季度客戶調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)76%的受訪者將“戶型實(shí)用性與空間利用率”列為購(gòu)房前三考量因素，遠(yuǎn)超“品牌開發(fā)商”（52%）和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”（48%）。在價(jià)格維度上，貴陽(yáng)購(gòu)房者的支付意愿與價(jià)格接受區(qū)間呈現(xiàn)出明顯的“橄欖型”分布特征，且對(duì)性價(jià)比的敏感度持續(xù)增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局貴陽(yáng)調(diào)查隊(duì)2024年3月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年貴陽(yáng)新建商品住宅銷售均價(jià)為8920元/平方米，同比微漲1.8%，但不同區(qū)域價(jià)格分化加劇。觀山湖區(qū)均價(jià)達(dá)11500元/平方米，而花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)則維持在7500—8500元/平方米區(qū)間。在此背景下，購(gòu)房者價(jià)格偏好集中于8000—10000元/平方米區(qū)間，該價(jià)格段項(xiàng)目在2023年成交占比達(dá)53.6%，較2021年提升9.8個(gè)百分點(diǎn)。這一現(xiàn)象的背后，是購(gòu)房者對(duì)“價(jià)值錨定”的理性回歸——即在有限預(yù)算內(nèi)尋求地段、品質(zhì)、配套與未來(lái)升值潛力的最優(yōu)組合。尤其在“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)的背景下，購(gòu)房者對(duì)期房項(xiàng)目的信任度有所恢復(fù)，但更傾向于選擇價(jià)格透明、交付記錄良好且具備一定品牌背書的中檔項(xiàng)目。貴陽(yáng)房協(xié)2024年消費(fèi)者信心指數(shù)報(bào)告指出，72.4%的潛在購(gòu)房者表示“愿意為確定性支付合理溢價(jià)”，但拒絕為過(guò)度營(yíng)銷或概念炒作買單。此外，隨著公積金貸款額度提升（貴陽(yáng)市2023年雙職工最高貸款額度上調(diào)至80萬(wàn)元）及商業(yè)貸款利率下行（首套房貸利率下限降至3.75%），購(gòu)房者的實(shí)際支付能力有所增強(qiáng)，但其價(jià)格預(yù)期并未同步上揚(yáng)，反而更注重長(zhǎng)期持有成本與資產(chǎn)保值能力，體現(xiàn)出成熟市場(chǎng)下的理性消費(fèi)特征。區(qū)位選擇邏輯的重構(gòu)則更為深刻地反映了城市空間結(jié)構(gòu)與生活方式的變遷。傳統(tǒng)以“老城區(qū)—核心商圈”為中心的購(gòu)房偏好正在被“多中心+產(chǎn)城融合”模式所取代。貴陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局2023年發(fā)布的《貴陽(yáng)市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》明確提出構(gòu)建“一核三中心多組團(tuán)”的城市空間格局，推動(dòng)觀山湖、貴安新區(qū)、雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等新興板塊成為人口與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域。在此規(guī)劃引導(dǎo)下，購(gòu)房者對(duì)區(qū)位的判斷標(biāo)準(zhǔn)已從單一的“距市中心距離”轉(zhuǎn)向“15分鐘生活圈完整性”“通勤效率”“教育資源密度”及“生態(tài)宜居性”等復(fù)合指標(biāo)。中指研究院2024年貴陽(yáng)購(gòu)房者區(qū)位偏好調(diào)研顯示，觀山湖區(qū)以38.2%的選擇率位居首位，其優(yōu)勢(shì)不僅在于市級(jí)行政中心與高端商業(yè)配套，更在于聚集了大量高新技術(shù)企業(yè)與優(yōu)質(zhì)中小學(xué)；貴安新區(qū)則以21.5%的占比緊隨其后，主要吸引年輕家庭及首次置業(yè)群體，其低密度、高綠化率及政策紅利（如人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高達(dá)10萬(wàn)元）構(gòu)成核心吸引力。值得注意的是，軌道交通建設(shè)對(duì)區(qū)位價(jià)值的重塑作用日益凸顯，貴陽(yáng)地鐵2號(hào)線、3號(hào)線沿線1公里范圍內(nèi)項(xiàng)目去化周期平均縮短3.2個(gè)月，價(jià)格溢價(jià)率達(dá)8%—12%。與此同時(shí)，生態(tài)資源稟賦成為高端改善型客戶的重要考量，如花溪大學(xué)城、紅楓湖片區(qū)等依托自然景觀與人文環(huán)境的區(qū)域，高端項(xiàng)目去化率顯著高于城市平均水平。這種區(qū)位偏好的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上是購(gòu)房者對(duì)“職住平衡”“生活便利性”與“長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值”三者協(xié)同效應(yīng)的深度權(quán)衡，標(biāo)志著貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從粗放式擴(kuò)張邁向精細(xì)化、人本化發(fā)展階段。年份主力戶型偏好（占比，%）主力總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）核心偏好區(qū)位改善型需求占比（%）202180–100㎡（62%）80–120觀山湖區(qū)、南明區(qū)35202280–100㎡（58%）75–110觀山湖區(qū)、云巖區(qū)38202390–110㎡（55%）85–130觀山湖區(qū)、花溪區(qū)43202495–120㎡（51%）90–140觀山湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)472025（預(yù)估）100–130㎡（48%）95–150觀山湖區(qū)、貴安新區(qū)52市場(chǎng)觀望情緒與去化周期對(duì)需求釋放的制約因素當(dāng)前貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)觀望情緒濃厚與去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)已成為制約住房需求有效釋放的核心因素。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年12月，貴陽(yáng)市新建商品住宅庫(kù)存去化周期已攀升至23.6個(gè)月，遠(yuǎn)超18個(gè)月的警戒線水平，部分遠(yuǎn)郊板塊如清鎮(zhèn)、修文等地去化周期甚至超過(guò)30個(gè)月。這一數(shù)據(jù)反映出市場(chǎng)供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，購(gòu)房者信心不足與開發(fā)商庫(kù)存壓力形成負(fù)向循環(huán)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入預(yù)期不穩(wěn)的大背景下，潛在購(gòu)房者普遍采取“持幣觀望”策略，期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回調(diào)或政策利好落地，從而延緩入市節(jié)奏。貴陽(yáng)作為西南地區(qū)重要的省會(huì)城市，雖具備一定的人口流入基礎(chǔ)，但近年來(lái)常住人口增長(zhǎng)趨緩，2023年全市常住人口為642.3萬(wàn)人，較2022年僅增長(zhǎng)0.8%，遠(yuǎn)低于全國(guó)重點(diǎn)二線城市平均水平，人口支撐力的減弱進(jìn)一步削弱了住房需求的內(nèi)生動(dòng)力。從購(gòu)房者心理預(yù)期來(lái)看，市場(chǎng)信心修復(fù)進(jìn)程緩慢。貴陽(yáng)本地居民對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)普遍持悲觀態(tài)度，尤其在部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等問(wèn)題后，消費(fèi)者對(duì)期房交付安全性的擔(dān)憂顯著上升。據(jù)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2024年第三季度消費(fèi)者信心調(diào)查顯示，僅有28.5%的受訪者表示“愿意在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)購(gòu)房”，較2021年同期下降32個(gè)百分點(diǎn)；而“等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌”或“觀望政策變化”的比例高達(dá)61.3%。這種普遍性的觀望情緒直接導(dǎo)致成交量持續(xù)低迷。2024年全年貴陽(yáng)新建商品住宅成交面積僅為382萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，連續(xù)三年下滑。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)同樣承壓，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年貴陽(yáng)二手住宅月均帶看量同比下降26.4%，成交周期延長(zhǎng)至187天，價(jià)格較2021年高點(diǎn)累計(jì)回調(diào)約15.2%。一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象在部分核心區(qū)域雖有所緩解，但整體市場(chǎng)仍缺乏價(jià)格企穩(wěn)信號(hào)，進(jìn)一步抑制了改善型需求的釋放。去化周期的延長(zhǎng)不僅反映庫(kù)存壓力，更深層次地暴露了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求錯(cuò)配的問(wèn)題。貴陽(yáng)近年來(lái)新增供應(yīng)集中于觀山湖、花溪等新區(qū)，而這些區(qū)域配套成熟度不足、通勤成本較高，難以吸引剛需及首次改善群體。與此同時(shí)，主城區(qū)如南明、云巖等區(qū)域土地供應(yīng)稀缺，高品質(zhì)改善型產(chǎn)品供給不足，導(dǎo)致有效需求無(wú)法匹配有效供給?？硕鹳F州區(qū)域研究中心指出，2024年貴陽(yáng)140平方米以上改善型產(chǎn)品庫(kù)存占比達(dá)37.8%，但同期該類產(chǎn)品成交占比僅為22.1%，供需錯(cuò)位明顯。此外，商業(yè)地產(chǎn)及辦公物業(yè)的去化壓力更為嚴(yán)峻，部分區(qū)域商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)50個(gè)月，開發(fā)商資金回籠困難，被迫放緩住宅開發(fā)節(jié)奏或降價(jià)促銷，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)預(yù)期下行。在融資環(huán)境尚未全面改善的背景下，房企普遍采取“以價(jià)換量”策略，但價(jià)格戰(zhàn)并未有效激活需求，反而強(qiáng)化了購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，形成需求釋放的自我抑制機(jī)制。政策層面雖已出臺(tái)多項(xiàng)支持措施，包括降低首付比例、優(yōu)化限購(gòu)政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，但政策效果在貴陽(yáng)市場(chǎng)呈現(xiàn)邊際遞減趨勢(shì)。2024年貴陽(yáng)市出臺(tái)的“房十六條”雖在短期內(nèi)帶動(dòng)部分項(xiàng)目到訪量回升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化率偏低，多數(shù)購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)。究其原因，在于政策更多聚焦于交易環(huán)節(jié)的短期刺激，未能有效解決居民收入預(yù)期、就業(yè)穩(wěn)定性及長(zhǎng)期資產(chǎn)保值等根本性顧慮。此外，城市能級(jí)與產(chǎn)業(yè)支撐力的相對(duì)不足，也限制了外部購(gòu)買力的導(dǎo)入。相較于成都、重慶等成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈核心城市，貴陽(yáng)在高端產(chǎn)業(yè)聚集、高收入崗位供給及公共服務(wù)資源方面仍存在差距，難以形成持續(xù)的人口與資金虹吸效應(yīng)。因此，若不能從提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、完善住房保障體系等多維度協(xié)同發(fā)力，僅靠短期政策難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)觀望情緒與高去化周期對(duì)需求釋放的長(zhǎng)期制約。未來(lái)五年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需在供需再平衡、信心重建與產(chǎn)品升級(jí)中尋找新的增長(zhǎng)路徑。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響程度（1-10分）相關(guān)數(shù)據(jù)支撐優(yōu)勢(shì)（Strengths）生態(tài)宜居城市定位，森林覆蓋率超55%82024年貴陽(yáng)森林覆蓋率達(dá)55.3%，高于全國(guó)平均（24.0%）劣勢(shì)（Weaknesses）人均可支配收入偏低，購(gòu)房支付能力有限72024年貴陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,800元，約為全國(guó)平均的82%機(jī)會(huì)（Opportunities）“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略推動(dòng)人口持續(xù)流入9預(yù)計(jì)2025–2030年年均常住人口增長(zhǎng)約8.5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率將達(dá)72%威脅（Threats）庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)信心恢復(fù)緩慢6截至2024年底，商品住宅庫(kù)存去化周期為22個(gè)月，高于健康值（12個(gè)月）綜合評(píng)估政策支持與生態(tài)優(yōu)勢(shì)可部分對(duì)沖支付能力不足風(fēng)險(xiǎn)7.52025年預(yù)計(jì)商品房銷售面積同比增速回升至3.2%，較2024年（-1.5%）改善四、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存與去化能力評(píng)估1、存量房與在建項(xiàng)目庫(kù)存結(jié)構(gòu)不同區(qū)域商品住宅庫(kù)存量與去化周期對(duì)比截至2024年底，貴陽(yáng)市商品住宅庫(kù)存總量約為580萬(wàn)平方米，整體去化周期約為18個(gè)月，處于全國(guó)二線城市中等偏高水平。從區(qū)域分布來(lái)看，觀山湖區(qū)作為貴陽(yáng)市近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的城市新區(qū)，憑借完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)教育資源以及政務(wù)中心的集聚效應(yīng)，商品住宅庫(kù)存量約為120萬(wàn)平方米，去化周期控制在12個(gè)月以內(nèi)，顯著優(yōu)于全市平均水平。該區(qū)域自2021年以來(lái)持續(xù)吸引品牌房企布局，如萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等頭部企業(yè)集中開發(fā)高端改善型項(xiàng)目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以120平方米以上的大戶型為主，契合本地高凈值人群及返鄉(xiāng)置業(yè)客群的升級(jí)需求，銷售去化節(jié)奏穩(wěn)定。據(jù)貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年第四季度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，觀山湖區(qū)月均去化面積維持在10萬(wàn)平方米左右，庫(kù)存消化能力強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)健康。南明區(qū)作為貴陽(yáng)傳統(tǒng)核心城區(qū)，受限于土地資源稀缺和城市更新難度較大，新增供應(yīng)有限，當(dāng)前商品住宅庫(kù)存量約為65萬(wàn)平方米，去化周期約為10個(gè)月，呈現(xiàn)“低庫(kù)存、快去化”的特征。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以城市更新或舊改項(xiàng)目為主，如花果園、青云市集等片區(qū)，產(chǎn)品定位偏向剛需和剛改群體，價(jià)格具備一定優(yōu)勢(shì)。值得注意的是，南明區(qū)二手房市場(chǎng)活躍度較高，對(duì)新房市場(chǎng)形成一定分流，但因新房供應(yīng)稀缺，仍能維持較快去化速度。根據(jù)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2024年南明區(qū)商品住宅成交均價(jià)為9800元/平方米，較2023年微漲2.3%，庫(kù)存去化效率在主城區(qū)中位居前列，反映出核心地段的強(qiáng)抗周期屬性。云巖區(qū)商品住宅庫(kù)存量約為85萬(wàn)平方米，去化周期約為16個(gè)月，略高于全市均值。該區(qū)域雖為傳統(tǒng)商業(yè)與教育中心，但受限于地形條件和拆遷成本高企，新增土地供應(yīng)極為有限，近年開發(fā)項(xiàng)目多為小體量、高單價(jià)的改善型產(chǎn)品。由于產(chǎn)品總價(jià)門檻較高，疊加區(qū)域內(nèi)改善客群外溢至觀山湖等新區(qū)，導(dǎo)致去化節(jié)奏相對(duì)緩慢。2024年云巖區(qū)月均去化面積不足5萬(wàn)平方米，部分高端項(xiàng)目去化周期甚至超過(guò)24個(gè)月。貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，云巖區(qū)2024年商品住宅新開工面積同比下降18.7%，反映出開發(fā)商對(duì)該區(qū)域新增投資趨于謹(jǐn)慎，未來(lái)庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化將更多依賴存量項(xiàng)目的精準(zhǔn)營(yíng)銷與產(chǎn)品迭代?；ㄏ獏^(qū)及經(jīng)開區(qū)作為貴陽(yáng)市產(chǎn)城融合的重點(diǎn)區(qū)域，商品住宅庫(kù)存量合計(jì)約150萬(wàn)平方米，去化周期普遍在20個(gè)月以上，其中經(jīng)開區(qū)部分板塊去化周期已接近24個(gè)月警戒線。該區(qū)域供應(yīng)量大，但人口導(dǎo)入速度與產(chǎn)業(yè)支撐能力尚未完全匹配，導(dǎo)致需求端支撐不足。盡管政府持續(xù)推進(jìn)“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略，引入比亞迪、寧德時(shí)代等龍頭企業(yè)帶動(dòng)就業(yè)人口增長(zhǎng)，但短期內(nèi)難以迅速轉(zhuǎn)化為有效住房需求。據(jù)貴州省住建廳《2024年貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》顯示，花溪經(jīng)開片區(qū)2024年商品住宅成交面積同比下降9.2%，庫(kù)存壓力持續(xù)累積。部分房企為加速回款采取“以價(jià)換量”策略，均價(jià)較2023年下降約5%，但去化效果有限，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間。烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)及清鎮(zhèn)市等外圍區(qū)域庫(kù)存壓力更為突出，合計(jì)庫(kù)存量超過(guò)160萬(wàn)平方米，去化周期普遍在24個(gè)月以上。其中清鎮(zhèn)市依托職教城和湖城概念曾吸引大量投資，但因配套落地滯后、就業(yè)機(jī)會(huì)不足，導(dǎo)致“有房無(wú)人住”現(xiàn)象明顯，2024年去化周期高達(dá)30個(gè)月。白云區(qū)雖有鋁產(chǎn)業(yè)園和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏差異化競(jìng)爭(zhēng)力。烏當(dāng)區(qū)則受限于交通通達(dá)性，與主城區(qū)聯(lián)動(dòng)不足，去化動(dòng)力疲軟。根據(jù)貴陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局2024年土地供應(yīng)計(jì)劃，上述區(qū)域新增住宅用地供應(yīng)已明顯收緊，未來(lái)將通過(guò)控制增量、優(yōu)化存量、推動(dòng)“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)等方式緩解庫(kù)存壓力。整體來(lái)看，貴陽(yáng)市商品住宅庫(kù)存呈現(xiàn)“核心區(qū)低庫(kù)存、新區(qū)中等庫(kù)存、遠(yuǎn)郊高庫(kù)存”的梯度分布格局，去化周期差異顯著，反映出城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局與人口流動(dòng)之間的深層次互動(dòng)關(guān)系，也為后續(xù)差異化調(diào)控政策和企業(yè)投資策略提供了重要依據(jù)。商業(yè)辦公類物業(yè)空置率與去化難點(diǎn)分析近年來(lái)，貴陽(yáng)市商業(yè)辦公類物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)面臨較高的空置壓力，結(jié)構(gòu)性供需失衡問(wèn)題日益突出。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（CREIS）2024年第四季度發(fā)布的《貴陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)季度監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，截至2024年底，貴陽(yáng)甲級(jí)寫字樓整體空置率已攀升至38.7%，較2020年同期上升近15個(gè)百分點(diǎn)；而乙級(jí)及以下等級(jí)寫字樓空置率則高達(dá)45.2%，部分老舊項(xiàng)目空置率甚至超過(guò)60%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于全國(guó)重點(diǎn)城市平均空置率（約26.5%），反映出貴陽(yáng)辦公市場(chǎng)在需求端增長(zhǎng)乏力與供給端持續(xù)放量之間的矛盾愈發(fā)尖銳。造成這一現(xiàn)象的核心原因在于過(guò)去五年貴陽(yáng)寫字樓供應(yīng)節(jié)奏與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度存在顯著錯(cuò)位。自2018年起，伴隨觀山湖區(qū)、花果園、未來(lái)方舟等城市新區(qū)大規(guī)模開發(fā)，大量商業(yè)辦公項(xiàng)目集中入市，僅2020至2023年間，貴陽(yáng)新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)面積累計(jì)達(dá)86萬(wàn)平方米，年均新增供應(yīng)量約為15萬(wàn)平方米，而同期全市新增企業(yè)注冊(cè)數(shù)量年均增速僅為5.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市市場(chǎng)監(jiān)督管理局），企業(yè)擴(kuò)張對(duì)辦公空間的實(shí)際需求遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期水平。尤其在金融、互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)等高能級(jí)產(chǎn)業(yè)尚未形成集聚效應(yīng)的背景下，大量新增辦公空間難以被有效消化，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)累積。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，貴陽(yáng)本地企業(yè)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的支付意愿和能力有限，而外來(lái)大型企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部或分支機(jī)構(gòu)的節(jié)奏明顯放緩。根據(jù)貴陽(yáng)市商務(wù)局2024年發(fā)布的《外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況年報(bào)》，2023年新設(shè)外資企業(yè)數(shù)量同比下降12.4%，其中設(shè)立區(qū)域總部或功能性機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目占比不足15%，遠(yuǎn)低于成都、重慶等周邊城市。與此同時(shí)，本地中小企業(yè)普遍傾向于選擇成本更低的聯(lián)合辦公空間或社區(qū)型辦公場(chǎng)所，對(duì)傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓的租賃需求較為謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行（JLL）在2024年貴陽(yáng)辦公市場(chǎng)調(diào)研中指出，約62%的本地中小企業(yè)將租金控制在每月每平方米30元以下，而貴陽(yáng)甲級(jí)寫字樓平均租金水平維持在每月每平方米65–85元區(qū)間，價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重削弱了市場(chǎng)承接能力。此外，部分開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)研判，導(dǎo)致樓宇硬件配置與實(shí)際使用需求脫節(jié)，例如層高不足、柱距過(guò)密、智能化系統(tǒng)缺失等問(wèn)題頻現(xiàn)，進(jìn)一步降低了租戶的入駐意愿。值得注意的是，政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖在一定程度上吸納了部分辦公需求，但其定位多聚焦于制造業(yè)、大數(shù)據(jù)等特定產(chǎn)業(yè)，對(duì)通用型商業(yè)辦公空間的分流作用有限。2、去化策略與市場(chǎng)流動(dòng)性改善路徑房企促銷手段與政府“以舊換新”等政策效果評(píng)估近年來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整、人口流動(dòng)變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境多重因素影響下，呈現(xiàn)出明顯的去庫(kù)存壓力。為應(yīng)對(duì)銷售疲軟，本地及全國(guó)性房企紛紛采取多樣化的促銷手段，而地方政府亦同步推出“以舊換新”等刺激性政策，試圖激活改善型住房需求。從實(shí)際效果來(lái)看，房企促銷策略與政府政策在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)情緒和成交量形成一定支撐，但其可持續(xù)性與結(jié)構(gòu)性成效仍需審慎評(píng)估。在房企促銷方面，貴陽(yáng)市場(chǎng)主流手段包括價(jià)格直降、首付分期、贈(zèng)送車位或物業(yè)費(fèi)、聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款、推出“工抵房”特價(jià)房源等。據(jù)貴陽(yáng)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年第三季度，貴陽(yáng)新建商品住宅成交均價(jià)為8,960元/平方米，環(huán)比下降3.2%，同比下降6.8%，其中南明區(qū)、觀山湖區(qū)部分項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格較備案價(jià)下浮幅度達(dá)15%–20%?？硕鹳F州區(qū)域監(jiān)測(cè)報(bào)告指出，2024年1–9月，貴陽(yáng)TOP20房企中超過(guò)70%采用“首付分期+贈(zèng)送權(quán)益”組合策略，平均去化周期縮短約1.2個(gè)月。值得注意的是，部分頭部房企如萬(wàn)科、龍湖在貴陽(yáng)推出的“無(wú)憂退房”“保價(jià)一年”等承諾，雖在短期內(nèi)提升客戶到訪量，但并未顯著轉(zhuǎn)化為高轉(zhuǎn)化率，實(shí)際成交轉(zhuǎn)化率仍維持在12%–18%區(qū)間，反映出購(gòu)房者觀望情緒濃厚，對(duì)價(jià)格預(yù)期仍存下行判斷。與此同時(shí)，貴陽(yáng)市政府于2023年底啟動(dòng)“以舊換新”試點(diǎn)政策，并于2024年擴(kuò)大覆蓋范圍。該政策允許居民將名下老舊住房（主要指2000年前建成、無(wú)電梯、配套落后）交由指定平臺(tái)評(píng)估后，置換新建商品房，并享受契稅減免、貸款利率優(yōu)惠及最高10萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼。根據(jù)貴陽(yáng)市住建局2024年10月發(fā)布的階段性評(píng)估報(bào)告，截至2024年9月底，全市累計(jì)受理“以舊換新”申請(qǐng)3,862戶，完成交易1,217套，帶動(dòng)新建商品房成交面積約14.6萬(wàn)平方米，占同期商品住宅總成交量的8.3%。從區(qū)域分布看，云巖區(qū)、南明區(qū)因老舊住宅集中，申請(qǐng)量占比達(dá)62%；而觀山湖區(qū)作為新房供應(yīng)主力區(qū)域，承接了約71%的置換需求。但政策執(zhí)行中也暴露出評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、舊房處置周期長(zhǎng)、補(bǔ)貼資金撥付滯后等問(wèn)題，導(dǎo)致部分申請(qǐng)者中途退出。第三方機(jī)構(gòu)中指研究院調(diào)研顯示，約34%的潛在置換客戶因舊房估值低于預(yù)期或新房選擇受限而放棄交易。從市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)看，房企促銷與政府政策在局部形成協(xié)同效應(yīng)。例如，2024年6月，貴陽(yáng)經(jīng)開區(qū)某國(guó)企開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)合政府“以舊換新”平臺(tái)推出定向優(yōu)惠，對(duì)參與置換客戶額外給予2%總價(jià)折扣及免三年物業(yè)費(fèi)，當(dāng)月成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)210%。但此類案例多集中于特定項(xiàng)目或區(qū)域，尚未形成全域性提振。整體而言，2024年貴陽(yáng)商品住宅庫(kù)存去化周期仍維持在22個(gè)月左右，高于18個(gè)月的警戒線，表明供需矛盾尚未根本緩解。此外，人口凈流出趨勢(shì)對(duì)長(zhǎng)期需求構(gòu)成制約。貴州省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年貴陽(yáng)常住人口增量?jī)H為1.2萬(wàn)人，較2021年峰值下降67%，新增購(gòu)房主力人口基數(shù)收窄，進(jìn)一步削弱政策與促銷的邊際效用。綜合來(lái)看，當(dāng)前貴陽(yáng)房企的促銷手段雖在價(jià)格層面釋放了較強(qiáng)讓利信號(hào)，但受限于購(gòu)房者信心不足與收入預(yù)期不穩(wěn)，實(shí)際轉(zhuǎn)化效率有限；政府“以舊換新”政策在激活存量住房流轉(zhuǎn)、引導(dǎo)改善需求方面具備一定制度創(chuàng)新意義，但執(zhí)行細(xì)節(jié)與配套機(jī)制尚需優(yōu)化。未來(lái)若要提升政策效能，需在舊房評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)化、財(cái)政補(bǔ)貼及時(shí)兌付、新房產(chǎn)品精準(zhǔn)匹配改善需求等方面深化協(xié)同，并結(jié)合城市更新、租賃住房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建更為可持續(xù)的住房消費(fèi)生態(tài)。未來(lái)五年庫(kù)存壓力緩解的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)測(cè)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年以來(lái)持續(xù)面臨庫(kù)存高企的挑戰(zhàn)。根據(jù)貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年第三季度末，全市商品住宅存量面積約為980萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月，顯著高于全國(guó)重點(diǎn)城市平均14個(gè)月的水平。這一現(xiàn)象的背后，既有前期土地供應(yīng)過(guò)快、開發(fā)節(jié)奏與人口導(dǎo)入不匹配等結(jié)構(gòu)性因素，也受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民購(gòu)房信心不足等周期性因素疊加影響。未來(lái)五年，庫(kù)存壓力能否有效緩解，關(guān)鍵取決于供需結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)再平衡進(jìn)程，而這一進(jìn)程將受到政策調(diào)控力度、人口流動(dòng)趨勢(shì)、城市更新節(jié)奏以及房企經(jīng)營(yíng)策略等多重變量的共同作用。從政策維度觀察，貴陽(yáng)作為貴州省會(huì)城市，近年來(lái)在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略下持續(xù)獲得省級(jí)資源傾斜。2023年貴州省政府出臺(tái)《關(guān)于支持貴陽(yáng)貴安房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提出通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏、加大保障性住房建設(shè)、推動(dòng)“以舊換新”等舉措激活市場(chǎng)。尤其值得關(guān)注的是，2024年貴陽(yáng)啟動(dòng)“存量商品房轉(zhuǎn)保障性租賃住房”試點(diǎn)，首批轉(zhuǎn)化項(xiàng)目涉及房源約1.2萬(wàn)套，此舉不僅有助于消化庫(kù)存，也為后續(xù)政策工具箱提供了可復(fù)制路徑。據(jù)中指研究院測(cè)算，若該模式在2025—2026年全面推廣，年均可消化存量住宅面積約80萬(wàn)—100萬(wàn)平方米，相當(dāng)于當(dāng)前庫(kù)存總量的8%—10%。人口與產(chǎn)業(yè)支撐是決定庫(kù)存去化可持續(xù)性的根本變量。貴陽(yáng)近年來(lái)依托大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和國(guó)家級(jí)新區(qū)貴安新區(qū)建設(shè)，吸引了一定規(guī)模的人口流入。根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全市常住人口達(dá)642.3萬(wàn)人，較2020年增加21.7萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)約7.2萬(wàn)人。但需注意的是，新增人口中相當(dāng)比例為高校畢業(yè)生和產(chǎn)業(yè)工人，其購(gòu)房能力有限，短期內(nèi)難以形成有效需求。真正具備購(gòu)買力的改善型需求群體增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。未來(lái)五年，隨著貴陽(yáng)軌道交通3號(hào)線、S1線等基礎(chǔ)設(shè)施陸續(xù)投運(yùn)，城市空間結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，觀山湖、花溪、貴安等區(qū)域的居住吸引力有望提升?？硕鹳F州區(qū)域研究中心預(yù)測(cè)，2025—2027年貴陽(yáng)年均新增住房需求約5.5萬(wàn)—6萬(wàn)套，其中剛性需求占比約45%，改善型需求占比升至35%以上。若開發(fā)商能精準(zhǔn)匹配產(chǎn)品供給與需求結(jié)構(gòu)變化，例如增加120—140平方米三至四房產(chǎn)品比例，將顯著提升去化效率。此外，貴陽(yáng)作為西南地區(qū)重要的生態(tài)宜居城市，在“避暑旅居”“康養(yǎng)地產(chǎn)”等領(lǐng)域具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。2024年暑期，貴陽(yáng)接待避暑游客超2000萬(wàn)人次，帶動(dòng)部分區(qū)域如清鎮(zhèn)、修文等地的旅居型住宅去化加速。若政策端能進(jìn)一步規(guī)范旅居地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)并打通長(zhǎng)租與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換通道，此類需求或?qū)⒊蔀閹?kù)存消化的補(bǔ)充力量。從供給端看，房企拿地行為已趨于理性。貴陽(yáng)2023年住宅用地成交面積同比下降32%，2024年上半年再降18%，土地市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)貴陽(yáng)公共資源交易中心數(shù)據(jù)，2024年1—9月住宅用地流拍率高達(dá)27%，遠(yuǎn)高于2021年的9%。這種供給收縮趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)至2026年，為庫(kù)存去化創(chuàng)造時(shí)間窗口。與此同時(shí)，本地國(guó)企如貴陽(yáng)城投、貴州建投等正逐步承擔(dān)起市場(chǎng)穩(wěn)定器角色，通過(guò)收儲(chǔ)存量項(xiàng)目、參與城市更新等方式介入市場(chǎng)。2024年貴陽(yáng)啟動(dòng)的12個(gè)城市更新項(xiàng)目中，有7個(gè)涉及存量住宅盤活，預(yù)計(jì)可釋放有效需求約8000套。結(jié)合住建部“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，未來(lái)產(chǎn)品力將成為去化關(guān)鍵。具備綠色建筑認(rèn)證、智能化社區(qū)、適老化設(shè)計(jì)等特征的項(xiàng)目，去化周期普遍比市場(chǎng)平均水平短4—6個(gè)月。綜合多方因素判斷，貴陽(yáng)庫(kù)存壓力最嚴(yán)峻的階段或?qū)⒂?025年底至2026年上半年