鄭東新區(qū)寫字樓市調(diào)報(bào)告眾廈·天道地產(chǎn)項(xiàng)目組2013年7月31日PART1、2013年上半年鄭州市寫字樓市場分析PART2、7月鄭州市寫字樓市場分析目錄PART3、項(xiàng)目周邊寫字樓市場分析01Chapter上半年鄭州市寫字樓市場供應(yīng)面積：2013上半年鄭州市辦公用房累計(jì)供應(yīng)99.75萬㎡，同比增加

998.06%，環(huán)比下降39.85%。銷售面積：累計(jì)成交54.27萬㎡，同比增加150.89%，環(huán)比增加11.27%

。銷售均價(jià)：整體來看，2013年辦公產(chǎn)品銷售均價(jià)出現(xiàn)下降態(tài)勢，2013年上半年銷售均價(jià)為11476元/㎡，環(huán)比下降16.9%，同比下降4.6%。目前鄭州寫字樓市場供銷比1.84，市場供應(yīng)嚴(yán)重過剩。2013年上半年辦公用房市場量升價(jià)跌，“以價(jià)換量”推動(dòng)市場銷量供求分析2013上半年，鄭州市辦公用房供應(yīng)面積環(huán)比大幅下降，但成交量大幅上升，直逼2012年成交總量。辦公用房累計(jì)成交均價(jià)11417元/㎡，同比下降11.94%，環(huán)比下降19.34%

2013上半年辦公用成交量大幅上升，直逼2012年全年成交總量。目前鄭州市辦公用房月均去化面積9萬㎡左右。銷售走勢鄭州寫字樓市場當(dāng)前處于寫字樓大量入市、供應(yīng)較多的發(fā)展階段，主要區(qū)域集中在鄭州市花園路以東區(qū)域，近年來隨著鄭東新區(qū)功能定位的日漸明晰，鄭州東區(qū)寫字樓的規(guī)模、配置及物業(yè)服務(wù)都體現(xiàn)了鄭州寫字樓市場的最高水平，但因?qū)懽謽钦w總價(jià)較高，投資門檻高，需求不夠旺盛，寫字樓市場去化仍面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

2013年上半年鄭東新區(qū)辦公產(chǎn)品銷售35.24萬㎡，占全市辦公產(chǎn)品銷售面積的72%，金水區(qū)辦公產(chǎn)品銷售6.41萬㎡，占比12%，二七區(qū)銷售4.02萬㎡，占比8%，管城區(qū)、中原區(qū)辦公產(chǎn)品去化速度較慢。

2013年上半年鄭東新區(qū)辦公用房“井噴”入市、供應(yīng)量占市場總供應(yīng)量的66%，銷量占市場總銷量72%區(qū)域?qū)Ρ冉刂?013年6月30日，鄭州市寫字樓累計(jì)庫存量達(dá)269.89萬㎡按照鄭州目前月均去化量9萬㎡（2013.1.1—2013.6.30）此庫存量預(yù)計(jì)可售兩年半，寫字樓去化壓力巨大目前鄭州市寫字樓累計(jì)存量270萬㎡，預(yù)計(jì)可售30個(gè)月，去化壓力巨大。存量分析區(qū)域月均去化量（萬㎡）二七區(qū)0.74管城區(qū)0.34惠濟(jì)區(qū)0.02金水區(qū)1.14鄭東新區(qū)7.14中原區(qū)0.42鄭東新區(qū)辦公用房剩余存量146萬㎡，月均去化量7萬㎡，預(yù)計(jì)可售20個(gè)月區(qū)域存量：截至6月底，鄭東新區(qū)辦公用房累計(jì)存量146萬㎡，占市場總存量的56%；，其次是中原區(qū)，累計(jì)存量48萬㎡。去化速度：鄭東新區(qū)辦公用房銷量位于各區(qū)域之首，月均去化7萬㎡，其次是金水區(qū)，管城區(qū)、中原區(qū)去化速度較慢。存量分析2013年上半年鄭東新區(qū)辦公用房銷售額排行TOP13排名項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（萬元）1鄭東綠地中心24269745171651197162楷林IFC1732919913273387573河南商會(huì)大廈92425428126345684建正東方中心73340659553325425偉業(yè)國際廣場501317728065256246升龍廣場911812813852251117東方國際廣場1592213010787238718正商和諧大廈83215418974193319中央特區(qū)4111410129361475910中科金座447195187961352411超達(dá)聚源國際8512584104651316912廣地商務(wù)港167563170151286913美盛中心2349192376211689銷售排行榜上半年寫字樓市場小結(jié)：1、2013年上半年鄭州市寫字樓市場“井噴”入市，市場供應(yīng)過剩。2、鄭州市辦公用房”以價(jià)換量“，推升成交量上升。3、目前鄭州市辦公用房市場存量270萬㎡，去化壓力巨大。02Chapter7月鄭州市寫字樓市場分析市場低迷，價(jià)格低位運(yùn)行7月鄭州市辦公用房只有1個(gè)項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售，為亞新廣場，預(yù)售面積7.18萬㎡；7月辦公用房銷售面積6.59萬㎡，環(huán)比下降57%，同比上升45%；7月辦公用房均價(jià)12505元/㎡，環(huán)比上升10%，同比下降5%7月鄭州市辦公用房市場量跌價(jià)升，共銷售6.59萬㎡，銷售均價(jià)12505元/㎡7月份數(shù)據(jù)為7.1-7.27量價(jià)走勢分析排名項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（㎡）均價(jià)金額（萬元）1鄭州金融國際中心3362741354184962美盛中心1128552645675523鄭東.綠地中心1642391754474374建正.東方中心265548967953705財(cái)信.圣堤亞納4044441059747106華潤萬象城購物中心和華潤大廈620871745636447順馳中央特區(qū)926301287733878富國御璽大廈503509949933339正巖大廈21291410847316110正弘.藍(lán)堡灣三期15202813808280011偉業(yè)國際廣場44176615491273612升龍鳳凰城10215412688273213中科金座12207512310255414樂町墅商業(yè)中心3723928349199715河南文化產(chǎn)業(yè)大廈1420159656194616嘉億東方大廈7172910637183917綠地之窗375723116175018瀚海北金9158411045174919東方國際廣場11137811142153620綠地廣場（鄭州會(huì)展賓館）13704100015167.1-7.28鄭州市寫字樓銷售額TOP20排行7.1-7.28鄭州市寫字樓共銷售6.59萬㎡，銷售均價(jià)12505元/㎡，環(huán)比(6月11148元/㎡）上漲10%。7月銷售排行項(xiàng)目名稱媒體訴求推廣語建正東方中心大河報(bào)產(chǎn)品高鐵商務(wù)地標(biāo)建正東方智慧綠地集團(tuán)大河報(bào)產(chǎn)品河南人的迪拜塔永和宇宙星（公寓）大河報(bào)產(chǎn)品高鐵核心圈星棋羅布的寫字樓，30萬商務(wù)精英正商和諧大廈大河報(bào)活動(dòng)鄭東高鐵站旁已封頂準(zhǔn)現(xiàn)房鄭東商業(yè)中心大河報(bào)活動(dòng)載入鄭州史冊的商業(yè)遠(yuǎn)見升龍廣場大河報(bào)活動(dòng)雙鐵貫通贏定財(cái)富未來本月鄭東新區(qū)寫字樓以項(xiàng)目產(chǎn)品、活動(dòng)為主要訴求點(diǎn)7月鄭東新區(qū)寫字樓項(xiàng)目報(bào)廣一覽表7月報(bào)廣統(tǒng)計(jì)建正東方中心/基礎(chǔ)信息物業(yè)地址東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北開發(fā)企業(yè)河南建正房地產(chǎn)有限公司占地面積44畝總建筑面積27.89萬㎡建筑高度84m產(chǎn)品價(jià)格10080元/㎡樓層分布一期A、B兩棟；地下2F，1~3F商業(yè)，4-25層為寫字樓剩余房源B棟房源尚足，整層銷售；A棟剩余8、11、14可分割銷售房源物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓物業(yè)管理世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)9.8元/㎡/月交房時(shí)間2013年9月一、基礎(chǔ)信息典型個(gè)案1建正東方中心建正東方中心/產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)層面積2000分割面積110~1400㎡層高3.9m外立面

LOW-E玻璃幕墻+石材，體現(xiàn)高效、簡潔的現(xiàn)代感大堂600㎡大堂挑高9m電梯每座10部空調(diào)分體計(jì)量中央空調(diào)地下車位車位比80:1地下停車位1700個(gè)交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修產(chǎn)品亮點(diǎn)電梯與停車位高于國際標(biāo)準(zhǔn)二、產(chǎn)品配置建正東方中心典型個(gè)案1時(shí)間套數(shù)面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）金額（萬元）2013.7265548967953702013.54776101197862013.481738979617032013.3448497514722013.2101969960018902013.1223839499364典型個(gè)案2銷售情況分析項(xiàng)目月均去化面積1816㎡，銷售均價(jià)9712元/㎡項(xiàng)目優(yōu)勢：建業(yè)和正商置業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，品牌實(shí)力較強(qiáng)具備較好的樣板景觀區(qū)和樣板房位于高鐵商圈腹地，交通便利項(xiàng)目劣勢：區(qū)域周邊生活配套資源尚不成熟，缺少生活氛圍三、項(xiàng)目優(yōu)劣及劣勢建正東方中心典型個(gè)案1佳田國際廣場/基礎(chǔ)信息物業(yè)地址商都路與東風(fēng)路交叉口西300路南開發(fā)企業(yè)河南天域置業(yè)有限公司占地面積60畝容積率約2.3總建筑面積11萬㎡建筑高度74m產(chǎn)品均價(jià)10360元/㎡樓層分布1~3F商業(yè)，4-28為高檔寫字樓。約34000㎡剩余房源12層可分割房源；14、18整層房源物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓銷售情況項(xiàng)目目前尚未拿到預(yù)售證交房時(shí)間2013年5月一、基礎(chǔ)信息佳田國際廣場典型個(gè)案2佳田國際廣場/產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡分割面積110~600㎡層高3.5m外立面

LOW-E玻璃幕墻+石材，體現(xiàn)高效、簡潔的現(xiàn)代感大堂超10米挑高五星級(jí)大堂電梯3部奧的斯電梯空調(diào)分體計(jì)量中央空調(diào)地下車位車位比約120：1停車位約700個(gè)產(chǎn)品亮點(diǎn)電梯與停車位高于國際標(biāo)準(zhǔn)二、產(chǎn)品配置佳田國際廣場典型個(gè)案2項(xiàng)目優(yōu)勢：周邊配套較成熟準(zhǔn)現(xiàn)房銷售位于高鐵商圈腹地，交通便利項(xiàng)目劣勢：設(shè)計(jì)落后，電梯部數(shù)不足三、項(xiàng)目優(yōu)劣及劣勢佳田國際廣場典型個(gè)案2東方陸港/基礎(chǔ)信息物業(yè)地址金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口向南600米開發(fā)企業(yè)鄭州客屬地產(chǎn)總建筑面積10萬㎡，2棟19層高的寫字樓在售產(chǎn)品只剩505、505、604、804、806、906等可分割房源樓層分布1~3F商業(yè)，4-19為高檔寫字樓。產(chǎn)品均價(jià)15020元/㎡物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓物業(yè)費(fèi)3元/月物業(yè)管理雋御物業(yè)銷售情況項(xiàng)目處于尾盤銷售階段交房時(shí)間已交房一、基礎(chǔ)信息東方陸港典型個(gè)案3東方陸港/產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000㎡分割面積200-1000㎡層高3.9m外立面

LOW-E玻璃幕墻+石材，體現(xiàn)高效、簡潔的現(xiàn)代感大堂14.4米挑高大堂電梯6部芬蘭通力電梯空調(diào)分體計(jì)量中央空調(diào)停車場智能停車場二、產(chǎn)品配置東方陸港典型個(gè)案3日期套數(shù)面積均價(jià)金額（萬元）2013.7926301287733872013.629797512974103482013.5411861201414252013.4822481328429872012.92525134307052012.81294130053822012.7125112835323典型個(gè)案3銷售情況分析項(xiàng)目月均去化面積2160㎡，銷售均價(jià)12942元/㎡項(xiàng)目優(yōu)勢：周邊配套成熟；現(xiàn)房銷售；位于高鐵商圈腹地，交通便；項(xiàng)目劣勢：價(jià)格相比周邊樓盤較高三、項(xiàng)目優(yōu)劣及劣勢東方陸港典型個(gè)案303Chapter項(xiàng)目周邊寫字樓市場周邊現(xiàn)狀上東城恒通新城新芒果淺水灣森大鄭東1號(hào)天怡佳苑項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積（萬㎡）銷售情況恒通新城住宅13在售上東城住宅、商業(yè)、寫字樓40住宅在售，寫字樓未售中原保險(xiǎn)大廈住宅、寫字樓15已售罄森大鄭東1號(hào)企業(yè)獨(dú)棟6.2待售目前項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目以住宅物業(yè)為主，待售辦公項(xiàng)目兩個(gè)，其中1個(gè)為企業(yè)獨(dú)棟。環(huán)球美食城上東國際新華保險(xiǎn)恒通國際地礦總局建設(shè)大廈本項(xiàng)目正商大廈1km據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目1KM輻射半徑范圍內(nèi)，商務(wù)辦公項(xiàng)目約7個(gè)，后續(xù)潛在供應(yīng)量大。目前尚未動(dòng)工，入市時(shí)間較晚。項(xiàng)目1KM范圍內(nèi)潛在供應(yīng)商務(wù)辦公項(xiàng)目約7個(gè)，目前尚未動(dòng)工，入市時(shí)間較晚。潛在供應(yīng)森大鄭東1號(hào)位于鄭開大道與雁鳴路交叉口，結(jié)合了“商、住、會(huì)客、寫字”等多種功能，將別墅和商鋪、私人會(huì)所、辦公室等功能融為一體。項(xiàng)目遵循“低密度、花園式、生態(tài)式”的辦公理念，創(chuàng)造人性化綠色辦公環(huán)境。項(xiàng)目綠地率達(dá)到25%，其中包括沿街景觀綠化，入口廣場景觀，庭院景觀和屋頂綠化。集中綠化廣場1496㎡；項(xiàng)目建筑面積6.17萬㎡，其中1#25層，2#、3#、4#、5#商墅5層別墅面積區(qū)間：150