房屋共有權(quán)利協(xié)議撰寫指南一、引言：為何需要一份房屋共有權(quán)利協(xié)議？房屋，作為家庭重要的固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸屬與使用安排往往牽動(dòng)著多方利益。當(dāng)房屋所有權(quán)歸屬兩人或兩人以上時(shí)，我們稱之為“共有”。這種共有關(guān)系，可能源于親屬間的共同出資、繼承、贈(zèng)與，或是朋友間的投資合作等多種情形。無論基于何種原因形成共有，一份事先擬定、內(nèi)容明確、條款細(xì)致的《房屋共有權(quán)利協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議”）都至關(guān)重要。它不僅是對(duì)共有人之間權(quán)利義務(wù)的清晰界定，更是預(yù)防未來可能發(fā)生的糾紛、保障各方合法權(quán)益的“預(yù)防針”和“定海神針”。缺乏明確約定的共有，如同埋下隱患的種子，在房屋使用、收益、處分等環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生矛盾，輕則影響親情友情，重則對(duì)簿公堂，消耗時(shí)間與精力。因此，鄭重建議所有房屋共有人，在房屋取得之初或共有關(guān)系確立之時(shí)，便積極協(xié)商并簽署此協(xié)議。二、協(xié)議核心內(nèi)容詳解：一份完善的協(xié)議應(yīng)包含哪些條款？一份具有法律效力且實(shí)用的協(xié)議，應(yīng)盡可能覆蓋共有關(guān)系存續(xù)期間可能涉及的各種情況。以下是協(xié)議中不可或缺的核心條款：（一）協(xié)議當(dāng)事人基本信息此為協(xié)議的開端，需清晰列明所有共有人的身份信息，包括姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、通訊地址等。確保信息準(zhǔn)確無誤，以便于各方聯(lián)系及未來可能發(fā)生的法律程序。（二）共有房屋基本情況詳細(xì)描述共有房屋的具體信息，包括但不限于：房屋坐落位置（精確到門牌號(hào)）、建筑面積（以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）、房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)（若已辦理）、房屋用途（如住宅、商用）等。這些信息是識(shí)別共有標(biāo)的物的基礎(chǔ)。（三）共有方式與份額約定這是協(xié)議的靈魂條款，必須明確且無歧義。1.共有方式：我國(guó)法律規(guī)定的共有方式包括“按份共有”和“共同共有”。*按份共有：指各共有人按照確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。例如，甲占百分之六十，乙占百分之四十。*共同共有：指共有人基于共同關(guān)系（如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系）對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。若選擇共同共有，建議在協(xié)議中注明共同關(guān)系的基礎(chǔ)，并明確在共同關(guān)系終止（如離婚、分家析產(chǎn)）時(shí)如何分割份額。建議：非基于法定共同關(guān)系（如夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)若無特別約定則為共同共有）的共有，盡量采用“按份共有”并明確具體份額，以減少后續(xù)糾紛。2.份額確定依據(jù)：若為按份共有，需說明各共有人份額的確定依據(jù)，例如：*基于各方實(shí)際出資比例（需列明各自出資金額及總出資額）；*基于協(xié)議約定的其他方式（如一方出地、一方出資建設(shè)等）。（四）房屋的占有、使用與管理房屋的日常使用和管理是最易產(chǎn)生摩擦的環(huán)節(jié)，需細(xì)致約定。1.占有與使用安排：*自?。喝艄灿腥司幸庾宰?，如何分配居住空間？是否約定居住期限？*一方或幾方居?。壕幼》绞欠裥柘蚱渌灿腥酥Ц妒褂觅M(fèi)？費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如何確定？*出租：房屋是由共有人共同出租，還是委托某一方或第三方出租？出租方案（如租金水平、租期）是否需經(jīng)共有人一致同意或多數(shù)同意？*閑置：若房屋暫時(shí)閑置，管理責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？2.管理責(zé)任：明確房屋日常管理的負(fù)責(zé)人或管理方式。例如，指定某一共有人負(fù)責(zé)，或輪流負(fù)責(zé)，或共同決定。管理事項(xiàng)包括但不限于：房屋的日常維護(hù)、修繕、繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)等。3.管理費(fèi)用分?jǐn)偅悍课莸娜粘＞S護(hù)費(fèi)用、修繕費(fèi)用、以及各項(xiàng)稅費(fèi)（如房產(chǎn)稅、土地使用稅，若有）等，如何在共有人之間分?jǐn)偅客ǔ?yīng)按照各自的共有份額比例承擔(dān)，但也可約定其他各方均認(rèn)可的分?jǐn)偡绞?。（五）房屋的收益分配房屋所產(chǎn)生的收益，如租金收入、因房屋升值帶來的轉(zhuǎn)讓溢價(jià)等，應(yīng)如何分配？一般而言，收益分配應(yīng)與共有份額掛鉤，但亦允許共有人協(xié)商一致采用其他分配方案，并在協(xié)議中明確。（六）房屋的處分規(guī)則房屋的處分（包括轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、置換等）是涉及重大利益的事項(xiàng)，必須有嚴(yán)格的約定。1.處分的同意機(jī)制：*轉(zhuǎn)讓、抵押等重大處分行為，必須經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，還是全體共有人一致同意？法律規(guī)定“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！币虼耍瑓f(xié)議可以對(duì)此作出嚴(yán)于法律規(guī)定的約定，例如“必須經(jīng)全體共有人一致同意”。*部分共有人能否單獨(dú)處分自己的份額？若允許，應(yīng)遵守《民法典》關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。2.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：*當(dāng)某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。協(xié)議中應(yīng)明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限、通知方式等。*若多個(gè)共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如何處理？（如按各自份額比例購(gòu)買或協(xié)商確定）。3.同等條件的界定：明確何為“同等條件”，通常包括價(jià)格、支付方式、支付期限等。（七）共有份額的轉(zhuǎn)讓、繼承與贈(zèng)與1.份額轉(zhuǎn)讓限制：除了對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人之間是否可以自由轉(zhuǎn)讓份額？是否需要通知其他共有人？2.繼承與贈(zèng)與：若共有人死亡，其共有份額如何繼承？共有人是否可以將其份額贈(zèng)與他人？若贈(zèng)與，其他共有人是否仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（參照份額轉(zhuǎn)讓規(guī)則）？（八）共有債務(wù)承擔(dān)因共有房屋產(chǎn)生的債務(wù)，如購(gòu)房時(shí)的按揭貸款、因房屋修繕產(chǎn)生的借款等，各共有人應(yīng)如何承擔(dān)？一般應(yīng)與共有份額比例一致，但也可根據(jù)具體情況在協(xié)議中另行約定。明確債務(wù)的償還方式、期限及違約責(zé)任。（九）爭(zhēng)議解決方式盡管協(xié)議力求周全，但爭(zhēng)議仍有可能發(fā)生。約定爭(zhēng)議解決方式，可避免日后陷入漫長(zhǎng)的訴訟。通常有兩種選擇：1.協(xié)商與調(diào)解：約定凡因執(zhí)行本協(xié)議所發(fā)生的一切爭(zhēng)議，各方應(yīng)首先通過友好協(xié)商或請(qǐng)求第三方調(diào)解解決。2.仲裁或訴訟：若協(xié)商或調(diào)解不成，是提交某仲裁委員會(huì)仲裁，還是向房屋所在地人民法院提起訴訟？二者擇一。（十）協(xié)議的生效、變更與解除1.生效條件：一般約定協(xié)議自全體共有人簽字（并按手?。┲掌鹕?。若涉及需要辦理公證或備案的，也可約定公證或備案后生效。2.變更與解除：對(duì)協(xié)議內(nèi)容的任何修改、補(bǔ)充，均需全體共有人協(xié)商一致，并簽署書面文件方為有效。協(xié)議的解除條件也應(yīng)在此明確。（十一）其他約定事項(xiàng)本條款為“兜底條款”，用于約定上述條款未能涵蓋，但共有人認(rèn)為需要明確的其他特殊事項(xiàng)。例如，協(xié)議的份數(shù)及各份的效力，通知與送達(dá)方式等。（十二）簽署部分包括各共有人親筆簽名、按手印、簽署日期。若有見證人，見證人也應(yīng)簽字并注明日期。三、撰寫時(shí)的注意事項(xiàng)：讓協(xié)議更具效力與操作性1.意思自治，協(xié)商一致：協(xié)議的核心在于共有人之間的真實(shí)意愿和充分協(xié)商。所有條款都應(yīng)是各方深思熟慮、自愿接受的結(jié)果，避免任何一方被脅迫或欺騙。2.內(nèi)容合法，不違公序良俗：協(xié)議條款不得違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益或他人合法權(quán)益。3.條款明確，避免模糊：措辭應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、具體，避免使用“大概”、“可能”、“適當(dāng)”等模糊不清的詞語(yǔ)。例如，“費(fèi)用均攤”不如“費(fèi)用按各共有人份額比例分?jǐn)偂泵鞔_。4.書面形式，親筆簽名：協(xié)議必須采用書面形式，由所有共有人親筆簽名并按手印，簽署日期不可或缺。5.附件齊全，證據(jù)充分：對(duì)于協(xié)議中提及的出資證明、房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等，可作為協(xié)議附件，增強(qiáng)協(xié)議的證明力。6.考慮周全，預(yù)見未來：在起草協(xié)議時(shí)，共有人應(yīng)盡可能預(yù)見未來可能發(fā)生的變化和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如共有人婚姻狀況變化、經(jīng)濟(jì)狀況變化、家庭成員變化等），并在協(xié)議中作出相應(yīng)約定。7.專業(yè)咨詢，保駕護(hù)航：雖然本指南力求詳盡，但房屋共有情況復(fù)雜多樣。對(duì)于涉及金額巨大、關(guān)系復(fù)雜或?qū)l款理解有疑問的，強(qiáng)烈建議咨詢專業(yè)律師，由律師根據(jù)具體情況提供專業(yè)指導(dǎo)，甚至代為起草或?qū)彶閰f(xié)議，以最大限度維護(hù)自身權(quán)益。8.及時(shí)登記，對(duì)抗善意第三人：若為按份共有，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)將各共有人的姓名及份額明確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿及產(chǎn)權(quán)證上。這是物權(quán)公示的要求，可有效對(duì)抗善意第三人。協(xié)議約定