資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指在進行資產(chǎn)評估工作時，系統(tǒng)性地規(guī)劃和設(shè)計評估流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，以確保評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。制定科學(xué)合理的評估技術(shù)工藝方案，是保障評估工作順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本方案旨在明確評估工作的各個環(huán)節(jié)，確保評估過程高效、規(guī)范。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：了解客戶基本情況、資產(chǎn)狀況及評估目的。

(1)收集客戶身份證明文件

(2)收集客戶資產(chǎn)相關(guān)證明材料

2.資產(chǎn)信息收集：全面收集評估對象的權(quán)屬證明、技術(shù)參數(shù)、使用狀況等。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)規(guī)格及使用記錄

3.市場信息收集：了解同類資產(chǎn)的市場交易價格、供需狀況等。

(1)收集市場交易案例

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：根據(jù)客戶需求確定評估目的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等。

2.選擇評估方法：根據(jù)資產(chǎn)特點選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。

3.制定評估程序：明確評估工作的具體步驟和流程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：對評估對象進行實地查看，了解資產(chǎn)的實際狀況。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護情況

2.權(quán)屬核實：核對資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，確保資產(chǎn)歸屬清晰。

(1)核對權(quán)屬證書

(2)實地查看資產(chǎn)使用情況

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估：

(1)收集市場交易案例

(2)進行比較分析，確定評估價值

2.收益法評估：

(1)預(yù)測未來收益

(2)確定折現(xiàn)率，計算評估價值

3.成本法評估：

(1)計算重置成本

(2)確定成新率，計算評估價值

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對收集到的數(shù)據(jù)進行整理、分析，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估結(jié)果編制評估報告，明確評估目的、方法、過程及結(jié)果。

(1)編制評估報告正文

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：向客戶解釋評估結(jié)果，解答客戶疑問。

2.結(jié)果復(fù)核：對評估結(jié)果進行復(fù)核，確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：為客戶提供資產(chǎn)相關(guān)的咨詢服務(wù)。

2.跟蹤評估：根據(jù)市場變化，對評估結(jié)果進行動態(tài)調(diào)整。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指導(dǎo)資產(chǎn)評估機構(gòu)或評估師開展具體評估工作的行動綱領(lǐng)和操作藍圖。它不僅明確了評估工作的目標(biāo)、范圍和基本遵循的原則，更詳細規(guī)定了從項目承接、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場執(zhí)行、分析評定到報告出具及后續(xù)服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的技術(shù)路線、操作方法、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。一個科學(xué)、嚴謹、具有可操作性的技術(shù)工藝方案，是確保評估工作規(guī)范性、評估結(jié)果客觀公正、有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險、提升評估服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵保障。本方案的制定旨在為評估人員提供一個清晰的框架，指導(dǎo)其在具體項目中高效、規(guī)范地完成各項評估任務(wù)。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：此階段旨在全面了解委托方的基本情況、資產(chǎn)背景以及本次評估的具體需求與目的，為后續(xù)工作的針對性開展奠定基礎(chǔ)。

(1)收集客戶身份證明文件：根據(jù)評估業(yè)務(wù)性質(zhì)和委托方類型，收集能夠證明客戶合法身份及民事行為能力的文件，如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或注冊證、事業(yè)單位法人證書、社會團體法人登記證等）、法定代表人身份證明、經(jīng)辦人授權(quán)委托書及身份證件等。確保文件真實、有效、完整。

(2)收集客戶資產(chǎn)狀況及評估目的說明：與客戶進行深入溝通，獲取委托方及其評估對象（資產(chǎn)）的概況描述，包括但不限于：企業(yè)性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模與構(gòu)成、財務(wù)狀況概述、本次評估的主要目的（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價、合作入股價值確定、租賃價值評估、財務(wù)報告編制基礎(chǔ)、稅務(wù)清算參考、保險理賠依據(jù)、閑置資產(chǎn)處置等）、評估基準(zhǔn)日與評估期間、是否有特定評估假設(shè)或限制條件等。此信息有助于評估師判斷評估方法的適用性及評估報告的預(yù)期用途。

2.評估對象（資產(chǎn)）信息收集：這是評估工作的核心環(huán)節(jié)，需要圍繞評估對象的具體情況進行細致、全面的資料收集。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件：針對評估的不同資產(chǎn)類別（如不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等），收集其權(quán)屬證書、登記文件、許可證照、合同協(xié)議（如購銷合同、租賃合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同等）以及其他能夠證明資產(chǎn)權(quán)利歸屬和存在狀態(tài)的文件。例如，不動產(chǎn)需收集《不動產(chǎn)權(quán)證書》；機器設(shè)備需收集購貨合同、安裝調(diào)試記錄、驗收單、產(chǎn)權(quán)證明（如適用）；專利權(quán)需收集《專利證書》等。

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號、購置與使用信息：詳細記錄每項資產(chǎn)的技術(shù)特征，如不動產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修情況；動產(chǎn)的名稱、品牌、型號、規(guī)格、序列號、制造廠家、購置日期、原值、安裝地點、技術(shù)狀況等。同時，收集資產(chǎn)的使用歷史記錄，包括使用年限、運行狀況、維護保養(yǎng)情況、大修記錄、閑置情況等。此信息是運用成本法、收益法以及市場法進行比較分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3.市場信息收集：為了使評估結(jié)果更具公允性，必須收集與評估對象相關(guān)的市場信息，進行橫向和縱向比較。

(1)收集市場交易案例：查找近期市場上與評估對象相同或相似的資產(chǎn)交易案例，包括交易價格、交易日期、交易條件（如付款方式、交易稅費承擔(dān)）、交易背景等。信息來源可包括公開的拍賣信息、招投標(biāo)信息、交易數(shù)據(jù)庫、行業(yè)資訊、專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的市場報告等。

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)：查閱相關(guān)的行業(yè)分析報告、市場發(fā)展趨勢研究、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)（如通貨膨脹率、相關(guān)利率等）、行業(yè)平均收益率、資產(chǎn)折舊率等行業(yè)性統(tǒng)計信息，為評估中參數(shù)選取、假設(shè)設(shè)定提供參考依據(jù)。

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：評估目的直接決定了評估的價值類型（如市場價值、投資價值、清算價值、殘余價值等）和應(yīng)選取的評估方法。必須首先與客戶充分溝通，清晰界定本次評估的核心目的，確保評估工作有的放矢。

2.選擇評估方法：根據(jù)評估對象的特點（如資產(chǎn)性質(zhì)、市場活躍度、信息獲取難易程度）、評估目的和價值類型的要求，依法選擇一種或多種評估方法。

市場法：主要適用于交易活躍、市場信息易獲取的資產(chǎn)，如成熟商業(yè)地產(chǎn)、通用設(shè)備、上市公司股權(quán)等。核心是尋找可比交易案例并進行修正。

收益法：主要適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測未來收益的資產(chǎn)，如經(jīng)營性房地產(chǎn)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、成熟項目等。核心是預(yù)測未來現(xiàn)金流并選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行計算。

成本法：主要適用于缺乏活躍市場、無法可靠獲得市場價值的資產(chǎn)，或評估全新資產(chǎn)、評估資產(chǎn)的重置成本。核心是估算資產(chǎn)的重新購置成本或重置成本，并考慮其成新率或功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

殘余價值法：主要適用于評估資產(chǎn)在預(yù)定使用年限結(jié)束時的價值。

注意：實踐中常需結(jié)合多種方法進行綜合評估，或以某一種方法為主，輔以其他方法進行驗證。

3.制定評估程序：詳細規(guī)劃評估工作的具體步驟、時間節(jié)點、人員分工、工作底稿編制要求、質(zhì)量控制措施等，形成標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程。程序應(yīng)涵蓋從項目受理、計劃制定、資料收集、現(xiàn)場勘查、評定估算、報告編制到簽發(fā)蓋章、歸檔管理的全過程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：這是獲取資產(chǎn)一手信息、驗證二手資料、評估資產(chǎn)實際狀況的關(guān)鍵步驟。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能狀況：對評估對象進行實地查看，記錄其外觀形象、有無損壞、銹蝕、老化等情況，并實際操作或測試其運行狀況，判斷其是否滿足設(shè)計用途，性能是否良好。例如，對于不動產(chǎn)，檢查墻體、屋頂、門窗、水電管線等；對于機器設(shè)備，進行啟動測試、性能參數(shù)測量等。

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護保養(yǎng)情況：通過現(xiàn)場觀察、查閱使用記錄、詢問相關(guān)人員等方式，核實資產(chǎn)的實際使用年限。檢查資產(chǎn)的維護保養(yǎng)記錄，評估其保養(yǎng)水平對資產(chǎn)狀況的影響。對于存在大修記錄的資產(chǎn)，需了解大修內(nèi)容、完成時間及效果。

(3)測量與計量：對需要計量的資產(chǎn)，如不動產(chǎn)的面積、設(shè)備的高度、長度等，進行現(xiàn)場測量并記錄。確保測量工具的準(zhǔn)確性，必要時進行復(fù)核。

(4)拍照與錄像：對資產(chǎn)外觀、關(guān)鍵部位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、運行狀況等進行拍照或錄像，作為評估工作底稿的重要附件，直觀反映資產(chǎn)狀況。

2.權(quán)屬核實：在現(xiàn)場勘查的同時或之后，進一步核實資產(chǎn)權(quán)屬信息的真實性和完整性。

(1)核對權(quán)屬證書與現(xiàn)場情況一致性：將收集到的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備登記證等）與現(xiàn)場實際資產(chǎn)狀況進行比對，確認兩者信息是否一致。

(2)查驗附屬文件：查閱與資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的合同、協(xié)議、過戶文件等，確保權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程的合規(guī)性。

(3)確認他項權(quán)利：對于可能存在抵押、查封、租賃、使用許可等他項權(quán)利的資產(chǎn)，需通過查閱權(quán)屬登記信息、詢問客戶、必要時向相關(guān)部門了解等方式，確認他項權(quán)利的存在性、狀態(tài)及影響。

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估（具體步驟）：

(1)篩選可比案例：在收集到的市場交易案例中，根據(jù)評估對象的資產(chǎn)特性（如地理位置、規(guī)模、品牌、型號、新舊程度、交易日期等）、交易背景和成交條件，篩選出足夠數(shù)量（通常3-5個或更多）且具有可比性的案例。

(2)確定比較因素：識別影響資產(chǎn)價值的關(guān)鍵比較因素，如地域因素、時間因素、資產(chǎn)自身因素（區(qū)位、裝修、設(shè)備狀況等）、交易因素（交易方式、付款條件、市場供求等）。

(3)建立比較基準(zhǔn)：選擇一個或多個可比案例作為參照物，確定評估對象與參照物之間的差異。

(4)因素修正與量化：對篩選出的可比案例，就各個比較因素進行詳細分析，評估評估對象與參照物在各個因素上的差異程度，并將這些差異量化為價值差異額或差異率。

(5)計算評估值：采用直接比較法（選擇一個最可比案例的成交價進行調(diào)整）或間接比較法（對多個可比案例修正后的價格進行加權(quán)平均或運用回歸分析等），計算得出評估對象的初步市場價值。

2.收益法評估（具體步驟）：

(1)預(yù)測未來收益：根據(jù)評估對象（通常是能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合）的預(yù)期經(jīng)營狀況，采用科學(xué)合理的方法預(yù)測其在評估基準(zhǔn)日未來若干年（通常為3-5年）的預(yù)期收益流量（如凈現(xiàn)金流、凈利潤等）。預(yù)測應(yīng)基于審慎原則，考慮行業(yè)趨勢、市場環(huán)境、經(jīng)營風(fēng)險等因素。

(2)確定折現(xiàn)率：根據(jù)評估對象的風(fēng)險水平、資本成本、市場利率等因素，確定一個恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（通常為無風(fēng)險利率與風(fēng)險溢價之和）。折現(xiàn)率的選取應(yīng)有充分的理論依據(jù)和市場數(shù)據(jù)支持。

(3)計算未來收益現(xiàn)值：將預(yù)測的未來各期收益流量，使用選定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，計算出其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值總和。

(4)確定資產(chǎn)剩余價值（如有）：如果評估對象有較長的剩余使用年限，還需預(yù)測并折現(xiàn)其使用壽命結(jié)束時的殘余價值。

(5)匯總評估值：將計算出的未來收益現(xiàn)值與殘余價值現(xiàn)值相加，得到評估對象的收益法評估值。

3.成本法評估（具體步驟）：

(1)估算重置成本：確定在評估基準(zhǔn)日，重新購置或建造與評估對象相同或功能等價的全新資產(chǎn)所需的全部成本。

(1)確定重置成本構(gòu)成：通常包括有形成本（土地、建筑物、裝修、機器設(shè)備、安裝費等）和無形成本（如專利技術(shù)引進費、培訓(xùn)費等，視情況考慮）。

(2)收集重置成本信息：通過市場詢價、查閱最新價格目錄、工程預(yù)算編制等方式，獲取各項成本構(gòu)成要素的現(xiàn)行價格或費用標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算重置成本總額：將各項重置成本要素的價格乘以其數(shù)量或比例，匯總得到重置成本總額。

(2)確定資產(chǎn)成新率/貶值額：評估對象自購置日起至評估基準(zhǔn)日，因物理損耗、功能性陳舊、經(jīng)濟性陳舊等原因?qū)е聝r值減少的程度。

(1)分析貶值原因與程度：結(jié)合現(xiàn)場勘查情況、使用年限、維護保養(yǎng)記錄、技術(shù)更新速度、市場供需變化等因素，分析資產(chǎn)貶值的類型（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）和程度。

(2)確定成新率或貶值額：可以采用觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法、重置成本凈值法等多種方法綜合判斷，確定一個合理的成新率（1-貶值率），或者直接估算出累計的貶值金額。

(3)計算評估值：采用公式：評估值=重置成本總額×成新率或評估值=重置成本總額-累計貶值額。取其中較合理者作為成本法評估結(jié)果。

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對在現(xiàn)場勘查、資料收集、方法應(yīng)用過程中獲取的所有數(shù)據(jù)進行整理、歸類、篩選和深入分析。

(1)數(shù)據(jù)核實與交叉驗證：對不同來源的數(shù)據(jù)進行比對，核實其一致性、準(zhǔn)確性和可靠性。例如，將財務(wù)賬面數(shù)據(jù)與實物狀況、權(quán)屬證明進行核對。

(2)計算與處理：對需要進行計算的數(shù)據(jù)（如折舊年限、折現(xiàn)系數(shù)、成新率、各項參數(shù)修正值等）進行精確計算。

(3)敏感性分析：對評估結(jié)果進行敏感性分析，考察關(guān)鍵參數(shù)（如折現(xiàn)率、收益預(yù)測增長率、成新率等）的變化對評估結(jié)果的影響程度，評估結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估準(zhǔn)則和規(guī)范要求，系統(tǒng)、清晰地編制評估報告。

(1)編制評估報告正文：按照標(biāo)準(zhǔn)格式，依次包含以下內(nèi)容：

報告標(biāo)題及文號

委托方與評估機構(gòu)信息

評估目的與評估對象、評估范圍

評估基準(zhǔn)日、評估期間與價值類型

評估假設(shè)與限制條件

評估依據(jù)（法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、政策標(biāo)準(zhǔn)、資料清單等）

評估方法選擇與說明（闡述選擇理由，詳細說明每種方法的計算過程、參數(shù)選取依據(jù)及結(jié)果）

評估過程概述（簡述關(guān)鍵步驟，如現(xiàn)場勘查、資料核實等）

評估結(jié)論（清晰、明確地列示各項資產(chǎn)的評估值總額及單項資產(chǎn)評估值）

特別事項說明（如存在重大事項、風(fēng)險提示等）

評估機構(gòu)聲明與評估師簽名蓋章

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐：將支撐評估結(jié)論的所有重要文件、數(shù)據(jù)表格、計算過程、現(xiàn)場照片、勘估記錄等作為附件，隨報告一同提交。附件應(yīng)清晰、完整、有序。例如：

委托方及相關(guān)人員身份證明復(fù)印件

資產(chǎn)權(quán)屬證明文件復(fù)印件

資產(chǎn)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料（摘要或索引）

市場信息資料、案例清單

收益預(yù)測報表、現(xiàn)金流量表

成本估算明細表、各項成本費用憑證復(fù)印件（如詢價單、報價單）

成新率分析說明、貶值測算表

數(shù)據(jù)分析結(jié)果、敏感性分析報告

工作底稿索引或重要頁復(fù)印件

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：評估報告完成后，應(yīng)向客戶進行正式的匯報溝通。詳細解釋評估報告的主要內(nèi)容和結(jié)論，特別是評估方法的選擇、關(guān)鍵參數(shù)的確定、評估假設(shè)和限制條件等。耐心解答客戶提出的疑問，確保客戶充分理解評估結(jié)果及其局限性。

2.結(jié)果復(fù)核：在正式提交報告前，應(yīng)由評估機構(gòu)的內(nèi)部審核人員（如項目經(jīng)理、部門負責(zé)人、質(zhì)量控制專家等）對評估報告進行全面復(fù)核。

(1)審核內(nèi)容：檢查報告格式是否符合規(guī)范、內(nèi)容是否完整、邏輯是否清晰、數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、計算是否無誤、方法是否適用、假設(shè)是否合理、結(jié)論是否公允、附件是否齊全等。

(2)問題反饋與修正：對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，應(yīng)及時反饋給評估師進行修改完善，直至復(fù)核通過。必要時，可組織專家評審。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：在評估報告出具后，根據(jù)客戶需求，可為委托方提供與評估對象相關(guān)的后續(xù)咨詢服務(wù)，如資產(chǎn)價值變動趨勢分析、特定交易中的價值影響評估、優(yōu)化資產(chǎn)配置建議等。

2.跟蹤評估（動態(tài)調(diào)整）：資產(chǎn)價值并非一成不變，會受到市場環(huán)境、技術(shù)進步、政策調(diào)整等多種因素影響。對于長期使用的評估對象或需要定期評估的項目，可根據(jù)約定或客戶需求，對前期評估結(jié)果進行動態(tài)跟蹤和重新評估，及時反映價值變化，確保評估結(jié)果的持續(xù)有效性。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指在進行資產(chǎn)評估工作時，系統(tǒng)性地規(guī)劃和設(shè)計評估流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，以確保評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。制定科學(xué)合理的評估技術(shù)工藝方案，是保障評估工作順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本方案旨在明確評估工作的各個環(huán)節(jié)，確保評估過程高效、規(guī)范。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：了解客戶基本情況、資產(chǎn)狀況及評估目的。

(1)收集客戶身份證明文件

(2)收集客戶資產(chǎn)相關(guān)證明材料

2.資產(chǎn)信息收集：全面收集評估對象的權(quán)屬證明、技術(shù)參數(shù)、使用狀況等。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)規(guī)格及使用記錄

3.市場信息收集：了解同類資產(chǎn)的市場交易價格、供需狀況等。

(1)收集市場交易案例

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：根據(jù)客戶需求確定評估目的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等。

2.選擇評估方法：根據(jù)資產(chǎn)特點選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。

3.制定評估程序：明確評估工作的具體步驟和流程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：對評估對象進行實地查看，了解資產(chǎn)的實際狀況。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護情況

2.權(quán)屬核實：核對資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，確保資產(chǎn)歸屬清晰。

(1)核對權(quán)屬證書

(2)實地查看資產(chǎn)使用情況

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估：

(1)收集市場交易案例

(2)進行比較分析，確定評估價值

2.收益法評估：

(1)預(yù)測未來收益

(2)確定折現(xiàn)率，計算評估價值

3.成本法評估：

(1)計算重置成本

(2)確定成新率，計算評估價值

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對收集到的數(shù)據(jù)進行整理、分析，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估結(jié)果編制評估報告，明確評估目的、方法、過程及結(jié)果。

(1)編制評估報告正文

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：向客戶解釋評估結(jié)果，解答客戶疑問。

2.結(jié)果復(fù)核：對評估結(jié)果進行復(fù)核，確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：為客戶提供資產(chǎn)相關(guān)的咨詢服務(wù)。

2.跟蹤評估：根據(jù)市場變化，對評估結(jié)果進行動態(tài)調(diào)整。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指導(dǎo)資產(chǎn)評估機構(gòu)或評估師開展具體評估工作的行動綱領(lǐng)和操作藍圖。它不僅明確了評估工作的目標(biāo)、范圍和基本遵循的原則，更詳細規(guī)定了從項目承接、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場執(zhí)行、分析評定到報告出具及后續(xù)服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的技術(shù)路線、操作方法、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。一個科學(xué)、嚴謹、具有可操作性的技術(shù)工藝方案，是確保評估工作規(guī)范性、評估結(jié)果客觀公正、有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險、提升評估服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵保障。本方案的制定旨在為評估人員提供一個清晰的框架，指導(dǎo)其在具體項目中高效、規(guī)范地完成各項評估任務(wù)。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：此階段旨在全面了解委托方的基本情況、資產(chǎn)背景以及本次評估的具體需求與目的，為后續(xù)工作的針對性開展奠定基礎(chǔ)。

(1)收集客戶身份證明文件：根據(jù)評估業(yè)務(wù)性質(zhì)和委托方類型，收集能夠證明客戶合法身份及民事行為能力的文件，如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或注冊證、事業(yè)單位法人證書、社會團體法人登記證等）、法定代表人身份證明、經(jīng)辦人授權(quán)委托書及身份證件等。確保文件真實、有效、完整。

(2)收集客戶資產(chǎn)狀況及評估目的說明：與客戶進行深入溝通，獲取委托方及其評估對象（資產(chǎn)）的概況描述，包括但不限于：企業(yè)性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模與構(gòu)成、財務(wù)狀況概述、本次評估的主要目的（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價、合作入股價值確定、租賃價值評估、財務(wù)報告編制基礎(chǔ)、稅務(wù)清算參考、保險理賠依據(jù)、閑置資產(chǎn)處置等）、評估基準(zhǔn)日與評估期間、是否有特定評估假設(shè)或限制條件等。此信息有助于評估師判斷評估方法的適用性及評估報告的預(yù)期用途。

2.評估對象（資產(chǎn)）信息收集：這是評估工作的核心環(huán)節(jié)，需要圍繞評估對象的具體情況進行細致、全面的資料收集。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件：針對評估的不同資產(chǎn)類別（如不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等），收集其權(quán)屬證書、登記文件、許可證照、合同協(xié)議（如購銷合同、租賃合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同等）以及其他能夠證明資產(chǎn)權(quán)利歸屬和存在狀態(tài)的文件。例如，不動產(chǎn)需收集《不動產(chǎn)權(quán)證書》；機器設(shè)備需收集購貨合同、安裝調(diào)試記錄、驗收單、產(chǎn)權(quán)證明（如適用）；專利權(quán)需收集《專利證書》等。

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號、購置與使用信息：詳細記錄每項資產(chǎn)的技術(shù)特征，如不動產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修情況；動產(chǎn)的名稱、品牌、型號、規(guī)格、序列號、制造廠家、購置日期、原值、安裝地點、技術(shù)狀況等。同時，收集資產(chǎn)的使用歷史記錄，包括使用年限、運行狀況、維護保養(yǎng)情況、大修記錄、閑置情況等。此信息是運用成本法、收益法以及市場法進行比較分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3.市場信息收集：為了使評估結(jié)果更具公允性，必須收集與評估對象相關(guān)的市場信息，進行橫向和縱向比較。

(1)收集市場交易案例：查找近期市場上與評估對象相同或相似的資產(chǎn)交易案例，包括交易價格、交易日期、交易條件（如付款方式、交易稅費承擔(dān)）、交易背景等。信息來源可包括公開的拍賣信息、招投標(biāo)信息、交易數(shù)據(jù)庫、行業(yè)資訊、專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的市場報告等。

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)：查閱相關(guān)的行業(yè)分析報告、市場發(fā)展趨勢研究、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)（如通貨膨脹率、相關(guān)利率等）、行業(yè)平均收益率、資產(chǎn)折舊率等行業(yè)性統(tǒng)計信息，為評估中參數(shù)選取、假設(shè)設(shè)定提供參考依據(jù)。

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：評估目的直接決定了評估的價值類型（如市場價值、投資價值、清算價值、殘余價值等）和應(yīng)選取的評估方法。必須首先與客戶充分溝通，清晰界定本次評估的核心目的，確保評估工作有的放矢。

2.選擇評估方法：根據(jù)評估對象的特點（如資產(chǎn)性質(zhì)、市場活躍度、信息獲取難易程度）、評估目的和價值類型的要求，依法選擇一種或多種評估方法。

市場法：主要適用于交易活躍、市場信息易獲取的資產(chǎn)，如成熟商業(yè)地產(chǎn)、通用設(shè)備、上市公司股權(quán)等。核心是尋找可比交易案例并進行修正。

收益法：主要適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測未來收益的資產(chǎn)，如經(jīng)營性房地產(chǎn)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、成熟項目等。核心是預(yù)測未來現(xiàn)金流并選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行計算。

成本法：主要適用于缺乏活躍市場、無法可靠獲得市場價值的資產(chǎn)，或評估全新資產(chǎn)、評估資產(chǎn)的重置成本。核心是估算資產(chǎn)的重新購置成本或重置成本，并考慮其成新率或功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

殘余價值法：主要適用于評估資產(chǎn)在預(yù)定使用年限結(jié)束時的價值。

注意：實踐中常需結(jié)合多種方法進行綜合評估，或以某一種方法為主，輔以其他方法進行驗證。

3.制定評估程序：詳細規(guī)劃評估工作的具體步驟、時間節(jié)點、人員分工、工作底稿編制要求、質(zhì)量控制措施等，形成標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程。程序應(yīng)涵蓋從項目受理、計劃制定、資料收集、現(xiàn)場勘查、評定估算、報告編制到簽發(fā)蓋章、歸檔管理的全過程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：這是獲取資產(chǎn)一手信息、驗證二手資料、評估資產(chǎn)實際狀況的關(guān)鍵步驟。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能狀況：對評估對象進行實地查看，記錄其外觀形象、有無損壞、銹蝕、老化等情況，并實際操作或測試其運行狀況，判斷其是否滿足設(shè)計用途，性能是否良好。例如，對于不動產(chǎn)，檢查墻體、屋頂、門窗、水電管線等；對于機器設(shè)備，進行啟動測試、性能參數(shù)測量等。

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護保養(yǎng)情況：通過現(xiàn)場觀察、查閱使用記錄、詢問相關(guān)人員等方式，核實資產(chǎn)的實際使用年限。檢查資產(chǎn)的維護保養(yǎng)記錄，評估其保養(yǎng)水平對資產(chǎn)狀況的影響。對于存在大修記錄的資產(chǎn)，需了解大修內(nèi)容、完成時間及效果。

(3)測量與計量：對需要計量的資產(chǎn)，如不動產(chǎn)的面積、設(shè)備的高度、長度等，進行現(xiàn)場測量并記錄。確保測量工具的準(zhǔn)確性，必要時進行復(fù)核。

(4)拍照與錄像：對資產(chǎn)外觀、關(guān)鍵部位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、運行狀況等進行拍照或錄像，作為評估工作底稿的重要附件，直觀反映資產(chǎn)狀況。

2.權(quán)屬核實：在現(xiàn)場勘查的同時或之后，進一步核實資產(chǎn)權(quán)屬信息的真實性和完整性。

(1)核對權(quán)屬證書與現(xiàn)場情況一致性：將收集到的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備登記證等）與現(xiàn)場實際資產(chǎn)狀況進行比對，確認兩者信息是否一致。

(2)查驗附屬文件：查閱與資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的合同、協(xié)議、過戶文件等，確保權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程的合規(guī)性。

(3)確認他項權(quán)利：對于可能存在抵押、查封、租賃、使用許可等他項權(quán)利的資產(chǎn)，需通過查閱權(quán)屬登記信息、詢問客戶、必要時向相關(guān)部門了解等方式，確認他項權(quán)利的存在性、狀態(tài)及影響。

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估（具體步驟）：

(1)篩選可比案例：在收集到的市場交易案例中，根據(jù)評估對象的資產(chǎn)特性（如地理位置、規(guī)模、品牌、型號、新舊程度、交易日期等）、交易背景和成交條件，篩選出足夠數(shù)量（通常3-5個或更多）且具有可比性的案例。

(2)確定比較因素：識別影響資產(chǎn)價值的關(guān)鍵比較因素，如地域因素、時間因素、資產(chǎn)自身因素（區(qū)位、裝修、設(shè)備狀況等）、交易因素（交易方式、付款條件、市場供求等）。

(3)建立比較基準(zhǔn)：選擇一個或多個可比案例作為參照物，確定評估對象與參照物之間的差異。

(4)因素修正與量化：對篩選出的可比案例，就各個比較因素進行詳細分析，評估評估對象與參照物在各個因素上的差異程度，并將這些差異量化為價值差異額或差異率。

(5)計算評估值：采用直接比較法（選擇一個最可比案例的成交價進行調(diào)整）或間接比較法（對多個可比案例修正后的價格進行加權(quán)平均或運用回歸分析等），計算得出評估對象的初步市場價值。

2.收益法評估（具體步驟）：

(1)預(yù)測未來收益：根據(jù)評估對象（通常是能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合）的預(yù)期經(jīng)營狀況，采用科學(xué)合理的方法預(yù)測其在評估基準(zhǔn)日未來若干年（通常為3-5年）的預(yù)期收益流量（如凈現(xiàn)金流、凈利潤等）。預(yù)測應(yīng)基于審慎原則，考慮行業(yè)趨勢、市場環(huán)境、經(jīng)營風(fēng)險等因素。

(2)確定折現(xiàn)率：根據(jù)評估對象的風(fēng)險水平、資本成本、市場利率等因素，確定一個恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（通常為無風(fēng)險利率與風(fēng)險溢價之和）。折現(xiàn)率的選取應(yīng)有充分的理論依據(jù)和市場數(shù)據(jù)支持。

(3)計算未來收益現(xiàn)值：將預(yù)測的未來各期收益流量，使用選定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，計算出其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值總和。

(4)確定資產(chǎn)剩余價值（如有）：如果評估對象有較長的剩余使用年限，還需預(yù)測并折現(xiàn)其使用壽命結(jié)束時的殘余價值。

(5)匯總評估值：將計算出的未來收益現(xiàn)值與殘余價值現(xiàn)值相加，得到評估對象的收益法評估值。

3.成本法評估（具體步驟）：

(1)估算重置成本：確定在評估基準(zhǔn)日，重新購置或建造與評估對象相同或功能等價的全新資產(chǎn)所需的全部成本。

(1)確定重置成本構(gòu)成：通常包括有形成本（土地、建筑物、裝修、機器設(shè)備、安裝費等）和無形成本（如專利技術(shù)引進費、培訓(xùn)費等，視情況考慮）。

(2)收集重置成本信息：通過市場詢價、查閱最新價格目錄、工程預(yù)算編制等方式，獲取各項成本構(gòu)成要素的現(xiàn)行價格或費用標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算重置成本總額：將各項重置成本要素的價格乘以其數(shù)量或比例，匯總得到重置成本總額。

(2)確定資產(chǎn)成新率/貶值額：評估對象自購置日起至評估基準(zhǔn)日，因物理損耗、功能性陳舊、經(jīng)濟性陳舊等原因?qū)е聝r值減少的程度。

(1)分析貶值原因與程度：結(jié)合現(xiàn)場勘查情況、使用年限、維護保養(yǎng)記錄、技術(shù)更新速度、市場供需變化等因素，分析資產(chǎn)貶值的類型（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）和程度。

(2)確定成新率或貶值額：可以采用觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法、重置成本凈值法等多種方法綜合判斷，確定一個合理的成新率（1-貶值率），或者直接估算出累計的貶值金額。

(3)計算評估值：采用公式：評估值=重置成本總額×成新率或評估值=重置成本總額-累計貶值額。取其中較合理者作為成本法評估結(jié)果。

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對在現(xiàn)場勘查、資料收集、方法應(yīng)用過程中獲取的所有數(shù)據(jù)進行整理、歸類、篩選和深入分析。

(1)數(shù)據(jù)核實與交叉驗證：對不同來源的數(shù)據(jù)進行比對，核實其一致性、準(zhǔn)確性和可靠性。例如，將財務(wù)賬面數(shù)據(jù)與實物狀況、權(quán)屬證明進行核對。

(2)計算與處理：對需要進行計算的數(shù)據(jù)（如折舊年限、折現(xiàn)系數(shù)、成新率、各項參數(shù)修正值等）進行精確計算。

(3)敏感性分析：對評估結(jié)果進行敏感性分析，考察關(guān)鍵參數(shù)（如折現(xiàn)率、收益預(yù)測增長率、成新率等）的變化對評估結(jié)果的影響程度，評估結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估準(zhǔn)則和規(guī)范要求，系統(tǒng)、清晰地編制評估報告。

(1)編制評估報告正文：按照標(biāo)準(zhǔn)格式，依次包含以下內(nèi)容：

報告標(biāo)題及文號

委托方與評估機構(gòu)信息

評估目的與評估對象、評估范圍

評估基準(zhǔn)日、評估期間與價值類型

評估假設(shè)與限制條件

評估依據(jù)（法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、政策標(biāo)準(zhǔn)、資料清單等）

評估方法選擇與說明（闡述選擇理由，詳細說明每種方法的計算過程、參數(shù)選取依據(jù)及結(jié)果）

評估過程概述（簡述關(guān)鍵步驟，如現(xiàn)場勘查、資料核實等）

評估結(jié)論（清晰、明確地列示各項資產(chǎn)的評估值總額及單項資產(chǎn)評估值）

特別事項說明（如存在重大事項、風(fēng)險提示等）

評估機構(gòu)聲明與評估師簽名蓋章

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐：將支撐評估結(jié)論的所有重要文件、數(shù)據(jù)表格、計算過程、現(xiàn)場照片、勘估記錄等作為附件，隨報告一同提交。附件應(yīng)清晰、完整、有序。例如：

委托方及相關(guān)人員身份證明復(fù)印件

資產(chǎn)權(quán)屬證明文件復(fù)印件

資產(chǎn)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料（摘要或索引）

市場信息資料、案例清單

收益預(yù)測報表、現(xiàn)金流量表

成本估算明細表、各項成本費用憑證復(fù)印件（如詢價單、報價單）

成新率分析說明、貶值測算表

數(shù)據(jù)分析結(jié)果、敏感性分析報告

工作底稿索引或重要頁復(fù)印件

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：評估報告完成后，應(yīng)向客戶進行正式的匯報溝通。詳細解釋評估報告的主要內(nèi)容和結(jié)論，特別是評估方法的選擇、關(guān)鍵參數(shù)的確定、評估假設(shè)和限制條件等。耐心解答客戶提出的疑問，確?？蛻舫浞掷斫庠u估結(jié)果及其局限性。

2.結(jié)果復(fù)核：在正式提交報告前，應(yīng)由評估機構(gòu)的內(nèi)部審核人員（如項目經(jīng)理、部門負責(zé)人、質(zhì)量控制專家等）對評估報告進行全面復(fù)核。

(1)審核內(nèi)容：檢查報告格式是否符合規(guī)范、內(nèi)容是否完整、邏輯是否清晰、數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、計算是否無誤、方法是否適用、假設(shè)是否合理、結(jié)論是否公允、附件是否齊全等。

(2)問題反饋與修正：對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，應(yīng)及時反饋給評估師進行修改完善，直至復(fù)核通過。必要時，可組織專家評審。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：在評估報告出具后，根據(jù)客戶需求，可為委托方提供與評估對象相關(guān)的后續(xù)咨詢服務(wù)，如資產(chǎn)價值變動趨勢分析、特定交易中的價值影響評估、優(yōu)化資產(chǎn)配置建議等。

2.跟蹤評估（動態(tài)調(diào)整）：資產(chǎn)價值并非一成不變，會受到市場環(huán)境、技術(shù)進步、政策調(diào)整等多種因素影響。對于長期使用的評估對象或需要定期評估的項目，可根據(jù)約定或客戶需求，對前期評估結(jié)果進行動態(tài)跟蹤和重新評估，及時反映價值變化，確保評估結(jié)果的持續(xù)有效性。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指在進行資產(chǎn)評估工作時，系統(tǒng)性地規(guī)劃和設(shè)計評估流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，以確保評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。制定科學(xué)合理的評估技術(shù)工藝方案，是保障評估工作順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本方案旨在明確評估工作的各個環(huán)節(jié)，確保評估過程高效、規(guī)范。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：了解客戶基本情況、資產(chǎn)狀況及評估目的。

(1)收集客戶身份證明文件

(2)收集客戶資產(chǎn)相關(guān)證明材料

2.資產(chǎn)信息收集：全面收集評估對象的權(quán)屬證明、技術(shù)參數(shù)、使用狀況等。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)規(guī)格及使用記錄

3.市場信息收集：了解同類資產(chǎn)的市場交易價格、供需狀況等。

(1)收集市場交易案例

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：根據(jù)客戶需求確定評估目的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等。

2.選擇評估方法：根據(jù)資產(chǎn)特點選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。

3.制定評估程序：明確評估工作的具體步驟和流程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：對評估對象進行實地查看，了解資產(chǎn)的實際狀況。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護情況

2.權(quán)屬核實：核對資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，確保資產(chǎn)歸屬清晰。

(1)核對權(quán)屬證書

(2)實地查看資產(chǎn)使用情況

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估：

(1)收集市場交易案例

(2)進行比較分析，確定評估價值

2.收益法評估：

(1)預(yù)測未來收益

(2)確定折現(xiàn)率，計算評估價值

3.成本法評估：

(1)計算重置成本

(2)確定成新率，計算評估價值

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對收集到的數(shù)據(jù)進行整理、分析，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估結(jié)果編制評估報告，明確評估目的、方法、過程及結(jié)果。

(1)編制評估報告正文

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：向客戶解釋評估結(jié)果，解答客戶疑問。

2.結(jié)果復(fù)核：對評估結(jié)果進行復(fù)核，確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：為客戶提供資產(chǎn)相關(guān)的咨詢服務(wù)。

2.跟蹤評估：根據(jù)市場變化，對評估結(jié)果進行動態(tài)調(diào)整。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指導(dǎo)資產(chǎn)評估機構(gòu)或評估師開展具體評估工作的行動綱領(lǐng)和操作藍圖。它不僅明確了評估工作的目標(biāo)、范圍和基本遵循的原則，更詳細規(guī)定了從項目承接、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場執(zhí)行、分析評定到報告出具及后續(xù)服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的技術(shù)路線、操作方法、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。一個科學(xué)、嚴謹、具有可操作性的技術(shù)工藝方案，是確保評估工作規(guī)范性、評估結(jié)果客觀公正、有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險、提升評估服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵保障。本方案的制定旨在為評估人員提供一個清晰的框架，指導(dǎo)其在具體項目中高效、規(guī)范地完成各項評估任務(wù)。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：此階段旨在全面了解委托方的基本情況、資產(chǎn)背景以及本次評估的具體需求與目的，為后續(xù)工作的針對性開展奠定基礎(chǔ)。

(1)收集客戶身份證明文件：根據(jù)評估業(yè)務(wù)性質(zhì)和委托方類型，收集能夠證明客戶合法身份及民事行為能力的文件，如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或注冊證、事業(yè)單位法人證書、社會團體法人登記證等）、法定代表人身份證明、經(jīng)辦人授權(quán)委托書及身份證件等。確保文件真實、有效、完整。

(2)收集客戶資產(chǎn)狀況及評估目的說明：與客戶進行深入溝通，獲取委托方及其評估對象（資產(chǎn)）的概況描述，包括但不限于：企業(yè)性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模與構(gòu)成、財務(wù)狀況概述、本次評估的主要目的（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價、合作入股價值確定、租賃價值評估、財務(wù)報告編制基礎(chǔ)、稅務(wù)清算參考、保險理賠依據(jù)、閑置資產(chǎn)處置等）、評估基準(zhǔn)日與評估期間、是否有特定評估假設(shè)或限制條件等。此信息有助于評估師判斷評估方法的適用性及評估報告的預(yù)期用途。

2.評估對象（資產(chǎn)）信息收集：這是評估工作的核心環(huán)節(jié)，需要圍繞評估對象的具體情況進行細致、全面的資料收集。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件：針對評估的不同資產(chǎn)類別（如不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等），收集其權(quán)屬證書、登記文件、許可證照、合同協(xié)議（如購銷合同、租賃合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同等）以及其他能夠證明資產(chǎn)權(quán)利歸屬和存在狀態(tài)的文件。例如，不動產(chǎn)需收集《不動產(chǎn)權(quán)證書》；機器設(shè)備需收集購貨合同、安裝調(diào)試記錄、驗收單、產(chǎn)權(quán)證明（如適用）；專利權(quán)需收集《專利證書》等。

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號、購置與使用信息：詳細記錄每項資產(chǎn)的技術(shù)特征，如不動產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修情況；動產(chǎn)的名稱、品牌、型號、規(guī)格、序列號、制造廠家、購置日期、原值、安裝地點、技術(shù)狀況等。同時，收集資產(chǎn)的使用歷史記錄，包括使用年限、運行狀況、維護保養(yǎng)情況、大修記錄、閑置情況等。此信息是運用成本法、收益法以及市場法進行比較分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3.市場信息收集：為了使評估結(jié)果更具公允性，必須收集與評估對象相關(guān)的市場信息，進行橫向和縱向比較。

(1)收集市場交易案例：查找近期市場上與評估對象相同或相似的資產(chǎn)交易案例，包括交易價格、交易日期、交易條件（如付款方式、交易稅費承擔(dān)）、交易背景等。信息來源可包括公開的拍賣信息、招投標(biāo)信息、交易數(shù)據(jù)庫、行業(yè)資訊、專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的市場報告等。

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)：查閱相關(guān)的行業(yè)分析報告、市場發(fā)展趨勢研究、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)（如通貨膨脹率、相關(guān)利率等）、行業(yè)平均收益率、資產(chǎn)折舊率等行業(yè)性統(tǒng)計信息，為評估中參數(shù)選取、假設(shè)設(shè)定提供參考依據(jù)。

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：評估目的直接決定了評估的價值類型（如市場價值、投資價值、清算價值、殘余價值等）和應(yīng)選取的評估方法。必須首先與客戶充分溝通，清晰界定本次評估的核心目的，確保評估工作有的放矢。

2.選擇評估方法：根據(jù)評估對象的特點（如資產(chǎn)性質(zhì)、市場活躍度、信息獲取難易程度）、評估目的和價值類型的要求，依法選擇一種或多種評估方法。

市場法：主要適用于交易活躍、市場信息易獲取的資產(chǎn)，如成熟商業(yè)地產(chǎn)、通用設(shè)備、上市公司股權(quán)等。核心是尋找可比交易案例并進行修正。

收益法：主要適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測未來收益的資產(chǎn)，如經(jīng)營性房地產(chǎn)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、成熟項目等。核心是預(yù)測未來現(xiàn)金流并選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行計算。

成本法：主要適用于缺乏活躍市場、無法可靠獲得市場價值的資產(chǎn)，或評估全新資產(chǎn)、評估資產(chǎn)的重置成本。核心是估算資產(chǎn)的重新購置成本或重置成本，并考慮其成新率或功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

殘余價值法：主要適用于評估資產(chǎn)在預(yù)定使用年限結(jié)束時的價值。

注意：實踐中常需結(jié)合多種方法進行綜合評估，或以某一種方法為主，輔以其他方法進行驗證。

3.制定評估程序：詳細規(guī)劃評估工作的具體步驟、時間節(jié)點、人員分工、工作底稿編制要求、質(zhì)量控制措施等，形成標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程。程序應(yīng)涵蓋從項目受理、計劃制定、資料收集、現(xiàn)場勘查、評定估算、報告編制到簽發(fā)蓋章、歸檔管理的全過程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：這是獲取資產(chǎn)一手信息、驗證二手資料、評估資產(chǎn)實際狀況的關(guān)鍵步驟。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能狀況：對評估對象進行實地查看，記錄其外觀形象、有無損壞、銹蝕、老化等情況，并實際操作或測試其運行狀況，判斷其是否滿足設(shè)計用途，性能是否良好。例如，對于不動產(chǎn)，檢查墻體、屋頂、門窗、水電管線等；對于機器設(shè)備，進行啟動測試、性能參數(shù)測量等。

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護保養(yǎng)情況：通過現(xiàn)場觀察、查閱使用記錄、詢問相關(guān)人員等方式，核實資產(chǎn)的實際使用年限。檢查資產(chǎn)的維護保養(yǎng)記錄，評估其保養(yǎng)水平對資產(chǎn)狀況的影響。對于存在大修記錄的資產(chǎn)，需了解大修內(nèi)容、完成時間及效果。

(3)測量與計量：對需要計量的資產(chǎn)，如不動產(chǎn)的面積、設(shè)備的高度、長度等，進行現(xiàn)場測量并記錄。確保測量工具的準(zhǔn)確性，必要時進行復(fù)核。

(4)拍照與錄像：對資產(chǎn)外觀、關(guān)鍵部位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、運行狀況等進行拍照或錄像，作為評估工作底稿的重要附件，直觀反映資產(chǎn)狀況。

2.權(quán)屬核實：在現(xiàn)場勘查的同時或之后，進一步核實資產(chǎn)權(quán)屬信息的真實性和完整性。

(1)核對權(quán)屬證書與現(xiàn)場情況一致性：將收集到的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備登記證等）與現(xiàn)場實際資產(chǎn)狀況進行比對，確認兩者信息是否一致。

(2)查驗附屬文件：查閱與資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的合同、協(xié)議、過戶文件等，確保權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程的合規(guī)性。

(3)確認他項權(quán)利：對于可能存在抵押、查封、租賃、使用許可等他項權(quán)利的資產(chǎn)，需通過查閱權(quán)屬登記信息、詢問客戶、必要時向相關(guān)部門了解等方式，確認他項權(quán)利的存在性、狀態(tài)及影響。

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估（具體步驟）：

(1)篩選可比案例：在收集到的市場交易案例中，根據(jù)評估對象的資產(chǎn)特性（如地理位置、規(guī)模、品牌、型號、新舊程度、交易日期等）、交易背景和成交條件，篩選出足夠數(shù)量（通常3-5個或更多）且具有可比性的案例。

(2)確定比較因素：識別影響資產(chǎn)價值的關(guān)鍵比較因素，如地域因素、時間因素、資產(chǎn)自身因素（區(qū)位、裝修、設(shè)備狀況等）、交易因素（交易方式、付款條件、市場供求等）。

(3)建立比較基準(zhǔn)：選擇一個或多個可比案例作為參照物，確定評估對象與參照物之間的差異。

(4)因素修正與量化：對篩選出的可比案例，就各個比較因素進行詳細分析，評估評估對象與參照物在各個因素上的差異程度，并將這些差異量化為價值差異額或差異率。

(5)計算評估值：采用直接比較法（選擇一個最可比案例的成交價進行調(diào)整）或間接比較法（對多個可比案例修正后的價格進行加權(quán)平均或運用回歸分析等），計算得出評估對象的初步市場價值。

2.收益法評估（具體步驟）：

(1)預(yù)測未來收益：根據(jù)評估對象（通常是能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合）的預(yù)期經(jīng)營狀況，采用科學(xué)合理的方法預(yù)測其在評估基準(zhǔn)日未來若干年（通常為3-5年）的預(yù)期收益流量（如凈現(xiàn)金流、凈利潤等）。預(yù)測應(yīng)基于審慎原則，考慮行業(yè)趨勢、市場環(huán)境、經(jīng)營風(fēng)險等因素。

(2)確定折現(xiàn)率：根據(jù)評估對象的風(fēng)險水平、資本成本、市場利率等因素，確定一個恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（通常為無風(fēng)險利率與風(fēng)險溢價之和）。折現(xiàn)率的選取應(yīng)有充分的理論依據(jù)和市場數(shù)據(jù)支持。

(3)計算未來收益現(xiàn)值：將預(yù)測的未來各期收益流量，使用選定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，計算出其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值總和。

(4)確定資產(chǎn)剩余價值（如有）：如果評估對象有較長的剩余使用年限，還需預(yù)測并折現(xiàn)其使用壽命結(jié)束時的殘余價值。

(5)匯總評估值：將計算出的未來收益現(xiàn)值與殘余價值現(xiàn)值相加，得到評估對象的收益法評估值。

3.成本法評估（具體步驟）：

(1)估算重置成本：確定在評估基準(zhǔn)日，重新購置或建造與評估對象相同或功能等價的全新資產(chǎn)所需的全部成本。

(1)確定重置成本構(gòu)成：通常包括有形成本（土地、建筑物、裝修、機器設(shè)備、安裝費等）和無形成本（如專利技術(shù)引進費、培訓(xùn)費等，視情況考慮）。

(2)收集重置成本信息：通過市場詢價、查閱最新價格目錄、工程預(yù)算編制等方式，獲取各項成本構(gòu)成要素的現(xiàn)行價格或費用標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算重置成本總額：將各項重置成本要素的價格乘以其數(shù)量或比例，匯總得到重置成本總額。

(2)確定資產(chǎn)成新率/貶值額：評估對象自購置日起至評估基準(zhǔn)日，因物理損耗、功能性陳舊、經(jīng)濟性陳舊等原因?qū)е聝r值減少的程度。

(1)分析貶值原因與程度：結(jié)合現(xiàn)場勘查情況、使用年限、維護保養(yǎng)記錄、技術(shù)更新速度、市場供需變化等因素，分析資產(chǎn)貶值的類型（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）和程度。

(2)確定成新率或貶值額：可以采用觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法、重置成本凈值法等多種方法綜合判斷，確定一個合理的成新率（1-貶值率），或者直接估算出累計的貶值金額。

(3)計算評估值：采用公式：評估值=重置成本總額×成新率或評估值=重置成本總額-累計貶值額。取其中較合理者作為成本法評估結(jié)果。

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對在現(xiàn)場勘查、資料收集、方法應(yīng)用過程中獲取的所有數(shù)據(jù)進行整理、歸類、篩選和深入分析。

(1)數(shù)據(jù)核實與交叉驗證：對不同來源的數(shù)據(jù)進行比對，核實其一致性、準(zhǔn)確性和可靠性。例如，將財務(wù)賬面數(shù)據(jù)與實物狀況、權(quán)屬證明進行核對。

(2)計算與處理：對需要進行計算的數(shù)據(jù)（如折舊年限、折現(xiàn)系數(shù)、成新率、各項參數(shù)修正值等）進行精確計算。

(3)敏感性分析：對評估結(jié)果進行敏感性分析，考察關(guān)鍵參數(shù)（如折現(xiàn)率、收益預(yù)測增長率、成新率等）的變化對評估結(jié)果的影響程度，評估結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估準(zhǔn)則和規(guī)范要求，系統(tǒng)、清晰地編制評估報告。

(1)編制評估報告正文：按照標(biāo)準(zhǔn)格式，依次包含以下內(nèi)容：

報告標(biāo)題及文號

委托方與評估機構(gòu)信息

評估目的與評估對象、評估范圍

評估基準(zhǔn)日、評估期間與價值類型

評估假設(shè)與限制條件

評估依據(jù)（法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、政策標(biāo)準(zhǔn)、資料清單等）

評估方法選擇與說明（闡述選擇理由，詳細說明每種方法的計算過程、參數(shù)選取依據(jù)及結(jié)果）

評估過程概述（簡述關(guān)鍵步驟，如現(xiàn)場勘查、資料核實等）

評估結(jié)論（清晰、明確地列示各項資產(chǎn)的評估值總額及單項資產(chǎn)評估值）

特別事項說明（如存在重大事項、風(fēng)險提示等）

評估機構(gòu)聲明與評估師簽名蓋章

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐：將支撐評估結(jié)論的所有重要文件、數(shù)據(jù)表格、計算過程、現(xiàn)場照片、勘估記錄等作為附件，隨報告一同提交。附件應(yīng)清晰、完整、有序。例如：

委托方及相關(guān)人員身份證明復(fù)印件

資產(chǎn)權(quán)屬證明文件復(fù)印件

資產(chǎn)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料（摘要或索引）

市場信息資料、案例清單

收益預(yù)測報表、現(xiàn)金流量表

成本估算明細表、各項成本費用憑證復(fù)印件（如詢價單、報價單）

成新率分析說明、貶值測算表

數(shù)據(jù)分析結(jié)果、敏感性分析報告

工作底稿索引或重要頁復(fù)印件

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：評估報告完成后，應(yīng)向客戶進行正式的匯報溝通。詳細解釋評估報告的主要內(nèi)容和結(jié)論，特別是評估方法的選擇、關(guān)鍵參數(shù)的確定、評估假設(shè)和限制條件等。耐心解答客戶提出的疑問，確?？蛻舫浞掷斫庠u估結(jié)果及其局限性。

2.結(jié)果復(fù)核：在正式提交報告前，應(yīng)由評估機構(gòu)的內(nèi)部審核人員（如項目經(jīng)理、部門負責(zé)人、質(zhì)量控制專家等）對評估報告進行全面復(fù)核。

(1)審核內(nèi)容：檢查報告格式是否符合規(guī)范、內(nèi)容是否完整、邏輯是否清晰、數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、計算是否無誤、方法是否適用、假設(shè)是否合理、結(jié)論是否公允、附件是否齊全等。

(2)問題反饋與修正：對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，應(yīng)及時反饋給評估師進行修改完善，直至復(fù)核通過。必要時，可組織專家評審。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：在評估報告出具后，根據(jù)客戶需求，可為委托方提供與評估對象相關(guān)的后續(xù)咨詢服務(wù)，如資產(chǎn)價值變動趨勢分析、特定交易中的價值影響評估、優(yōu)化資產(chǎn)配置建議等。

2.跟蹤評估（動態(tài)調(diào)整）：資產(chǎn)價值并非一成不變，會受到市場環(huán)境、技術(shù)進步、政策調(diào)整等多種因素影響。對于長期使用的評估對象或需要定期評估的項目，可根據(jù)約定或客戶需求，對前期評估結(jié)果進行動態(tài)跟蹤和重新評估，及時反映價值變化，確保評估結(jié)果的持續(xù)有效性。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指在進行資產(chǎn)評估工作時，系統(tǒng)性地規(guī)劃和設(shè)計評估流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，以確保評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。制定科學(xué)合理的評估技術(shù)工藝方案，是保障評估工作順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本方案旨在明確評估工作的各個環(huán)節(jié)，確保評估過程高效、規(guī)范。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：了解客戶基本情況、資產(chǎn)狀況及評估目的。

(1)收集客戶身份證明文件

(2)收集客戶資產(chǎn)相關(guān)證明材料

2.資產(chǎn)信息收集：全面收集評估對象的權(quán)屬證明、技術(shù)參數(shù)、使用狀況等。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)規(guī)格及使用記錄

3.市場信息收集：了解同類資產(chǎn)的市場交易價格、供需狀況等。

(1)收集市場交易案例

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：根據(jù)客戶需求確定評估目的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等。

2.選擇評估方法：根據(jù)資產(chǎn)特點選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。

3.制定評估程序：明確評估工作的具體步驟和流程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：對評估對象進行實地查看，了解資產(chǎn)的實際狀況。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護情況

2.權(quán)屬核實：核對資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，確保資產(chǎn)歸屬清晰。

(1)核對權(quán)屬證書

(2)實地查看資產(chǎn)使用情況

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估：

(1)收集市場交易案例

(2)進行比較分析，確定評估價值

2.收益法評估：

(1)預(yù)測未來收益

(2)確定折現(xiàn)率，計算評估價值

3.成本法評估：

(1)計算重置成本

(2)確定成新率，計算評估價值

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對收集到的數(shù)據(jù)進行整理、分析，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估結(jié)果編制評估報告，明確評估目的、方法、過程及結(jié)果。

(1)編制評估報告正文

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：向客戶解釋評估結(jié)果，解答客戶疑問。

2.結(jié)果復(fù)核：對評估結(jié)果進行復(fù)核，確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：為客戶提供資產(chǎn)相關(guān)的咨詢服務(wù)。

2.跟蹤評估：根據(jù)市場變化，對評估結(jié)果進行動態(tài)調(diào)整。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指導(dǎo)資產(chǎn)評估機構(gòu)或評估師開展具體評估工作的行動綱領(lǐng)和操作藍圖。它不僅明確了評估工作的目標(biāo)、范圍和基本遵循的原則，更詳細規(guī)定了從項目承接、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場執(zhí)行、分析評定到報告出具及后續(xù)服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的技術(shù)路線、操作方法、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。一個科學(xué)、嚴謹、具有可操作性的技術(shù)工藝方案，是確保評估工作規(guī)范性、評估結(jié)果客觀公正、有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險、提升評估服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵保障。本方案的制定旨在為評估人員提供一個清晰的框架，指導(dǎo)其在具體項目中高效、規(guī)范地完成各項評估任務(wù)。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：此階段旨在全面了解委托方的基本情況、資產(chǎn)背景以及本次評估的具體需求與目的，為后續(xù)工作的針對性開展奠定基礎(chǔ)。

(1)收集客戶身份證明文件：根據(jù)評估業(yè)務(wù)性質(zhì)和委托方類型，收集能夠證明客戶合法身份及民事行為能力的文件，如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或注冊證、事業(yè)單位法人證書、社會團體法人登記證等）、法定代表人身份證明、經(jīng)辦人授權(quán)委托書及身份證件等。確保文件真實、有效、完整。

(2)收集客戶資產(chǎn)狀況及評估目的說明：與客戶進行深入溝通，獲取委托方及其評估對象（資產(chǎn)）的概況描述，包括但不限于：企業(yè)性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模與構(gòu)成、財務(wù)狀況概述、本次評估的主要目的（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價、合作入股價值確定、租賃價值評估、財務(wù)報告編制基礎(chǔ)、稅務(wù)清算參考、保險理賠依據(jù)、閑置資產(chǎn)處置等）、評估基準(zhǔn)日與評估期間、是否有特定評估假設(shè)或限制條件等。此信息有助于評估師判斷評估方法的適用性及評估報告的預(yù)期用途。

2.評估對象（資產(chǎn)）信息收集：這是評估工作的核心環(huán)節(jié)，需要圍繞評估對象的具體情況進行細致、全面的資料收集。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件：針對評估的不同資產(chǎn)類別（如不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等），收集其權(quán)屬證書、登記文件、許可證照、合同協(xié)議（如購銷合同、租賃合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同等）以及其他能夠證明資產(chǎn)權(quán)利歸屬和存在狀態(tài)的文件。例如，不動產(chǎn)需收集《不動產(chǎn)權(quán)證書》；機器設(shè)備需收集購貨合同、安裝調(diào)試記錄、驗收單、產(chǎn)權(quán)證明（如適用）；專利權(quán)需收集《專利證書》等。

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號、購置與使用信息：詳細記錄每項資產(chǎn)的技術(shù)特征，如不動產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修情況；動產(chǎn)的名稱、品牌、型號、規(guī)格、序列號、制造廠家、購置日期、原值、安裝地點、技術(shù)狀況等。同時，收集資產(chǎn)的使用歷史記錄，包括使用年限、運行狀況、維護保養(yǎng)情況、大修記錄、閑置情況等。此信息是運用成本法、收益法以及市場法進行比較分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3.市場信息收集：為了使評估結(jié)果更具公允性，必須收集與評估對象相關(guān)的市場信息，進行橫向和縱向比較。

(1)收集市場交易案例：查找近期市場上與評估對象相同或相似的資產(chǎn)交易案例，包括交易價格、交易日期、交易條件（如付款方式、交易稅費承擔(dān)）、交易背景等。信息來源可包括公開的拍賣信息、招投標(biāo)信息、交易數(shù)據(jù)庫、行業(yè)資訊、專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的市場報告等。

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)：查閱相關(guān)的行業(yè)分析報告、市場發(fā)展趨勢研究、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)（如通貨膨脹率、相關(guān)利率等）、行業(yè)平均收益率、資產(chǎn)折舊率等行業(yè)性統(tǒng)計信息，為評估中參數(shù)選取、假設(shè)設(shè)定提供參考依據(jù)。

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：評估目的直接決定了評估的價值類型（如市場價值、投資價值、清算價值、殘余價值等）和應(yīng)選取的評估方法。必須首先與客戶充分溝通，清晰界定本次評估的核心目的，確保評估工作有的放矢。

2.選擇評估方法：根據(jù)評估對象的特點（如資產(chǎn)性質(zhì)、市場活躍度、信息獲取難易程度）、評估目的和價值類型的要求，依法選擇一種或多種評估方法。

市場法：主要適用于交易活躍、市場信息易獲取的資產(chǎn)，如成熟商業(yè)地產(chǎn)、通用設(shè)備、上市公司股權(quán)等。核心是尋找可比交易案例并進行修正。

收益法：主要適用于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測未來收益的資產(chǎn)，如經(jīng)營性房地產(chǎn)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、成熟項目等。核心是預(yù)測未來現(xiàn)金流并選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行計算。

成本法：主要適用于缺乏活躍市場、無法可靠獲得市場價值的資產(chǎn)，或評估全新資產(chǎn)、評估資產(chǎn)的重置成本。核心是估算資產(chǎn)的重新購置成本或重置成本，并考慮其成新率或功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

殘余價值法：主要適用于評估資產(chǎn)在預(yù)定使用年限結(jié)束時的價值。

注意：實踐中常需結(jié)合多種方法進行綜合評估，或以某一種方法為主，輔以其他方法進行驗證。

3.制定評估程序：詳細規(guī)劃評估工作的具體步驟、時間節(jié)點、人員分工、工作底稿編制要求、質(zhì)量控制措施等，形成標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程。程序應(yīng)涵蓋從項目受理、計劃制定、資料收集、現(xiàn)場勘查、評定估算、報告編制到簽發(fā)蓋章、歸檔管理的全過程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：這是獲取資產(chǎn)一手信息、驗證二手資料、評估資產(chǎn)實際狀況的關(guān)鍵步驟。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能狀況：對評估對象進行實地查看，記錄其外觀形象、有無損壞、銹蝕、老化等情況，并實際操作或測試其運行狀況，判斷其是否滿足設(shè)計用途，性能是否良好。例如，對于不動產(chǎn)，檢查墻體、屋頂、門窗、水電管線等；對于機器設(shè)備，進行啟動測試、性能參數(shù)測量等。

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護保養(yǎng)情況：通過現(xiàn)場觀察、查閱使用記錄、詢問相關(guān)人員等方式，核實資產(chǎn)的實際使用年限。檢查資產(chǎn)的維護保養(yǎng)記錄，評估其保養(yǎng)水平對資產(chǎn)狀況的影響。對于存在大修記錄的資產(chǎn)，需了解大修內(nèi)容、完成時間及效果。

(3)測量與計量：對需要計量的資產(chǎn)，如不動產(chǎn)的面積、設(shè)備的高度、長度等，進行現(xiàn)場測量并記錄。確保測量工具的準(zhǔn)確性，必要時進行復(fù)核。

(4)拍照與錄像：對資產(chǎn)外觀、關(guān)鍵部位、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、運行狀況等進行拍照或錄像，作為評估工作底稿的重要附件，直觀反映資產(chǎn)狀況。

2.權(quán)屬核實：在現(xiàn)場勘查的同時或之后，進一步核實資產(chǎn)權(quán)屬信息的真實性和完整性。

(1)核對權(quán)屬證書與現(xiàn)場情況一致性：將收集到的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、土地證、設(shè)備登記證等）與現(xiàn)場實際資產(chǎn)狀況進行比對，確認兩者信息是否一致。

(2)查驗附屬文件：查閱與資產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的合同、協(xié)議、過戶文件等，確保權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程的合規(guī)性。

(3)確認他項權(quán)利：對于可能存在抵押、查封、租賃、使用許可等他項權(quán)利的資產(chǎn)，需通過查閱權(quán)屬登記信息、詢問客戶、必要時向相關(guān)部門了解等方式，確認他項權(quán)利的存在性、狀態(tài)及影響。

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估（具體步驟）：

(1)篩選可比案例：在收集到的市場交易案例中，根據(jù)評估對象的資產(chǎn)特性（如地理位置、規(guī)模、品牌、型號、新舊程度、交易日期等）、交易背景和成交條件，篩選出足夠數(shù)量（通常3-5個或更多）且具有可比性的案例。

(2)確定比較因素：識別影響資產(chǎn)價值的關(guān)鍵比較因素，如地域因素、時間因素、資產(chǎn)自身因素（區(qū)位、裝修、設(shè)備狀況等）、交易因素（交易方式、付款條件、市場供求等）。

(3)建立比較基準(zhǔn)：選擇一個或多個可比案例作為參照物，確定評估對象與參照物之間的差異。

(4)因素修正與量化：對篩選出的可比案例，就各個比較因素進行詳細分析，評估評估對象與參照物在各個因素上的差異程度，并將這些差異量化為價值差異額或差異率。

(5)計算評估值：采用直接比較法（選擇一個最可比案例的成交價進行調(diào)整）或間接比較法（對多個可比案例修正后的價格進行加權(quán)平均或運用回歸分析等），計算得出評估對象的初步市場價值。

2.收益法評估（具體步驟）：

(1)預(yù)測未來收益：根據(jù)評估對象（通常是能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合）的預(yù)期經(jīng)營狀況，采用科學(xué)合理的方法預(yù)測其在評估基準(zhǔn)日未來若干年（通常為3-5年）的預(yù)期收益流量（如凈現(xiàn)金流、凈利潤等）。預(yù)測應(yīng)基于審慎原則，考慮行業(yè)趨勢、市場環(huán)境、經(jīng)營風(fēng)險等因素。

(2)確定折現(xiàn)率：根據(jù)評估對象的風(fēng)險水平、資本成本、市場利率等因素，確定一個恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（通常為無風(fēng)險利率與風(fēng)險溢價之和）。折現(xiàn)率的選取應(yīng)有充分的理論依據(jù)和市場數(shù)據(jù)支持。

(3)計算未來收益現(xiàn)值：將預(yù)測的未來各期收益流量，使用選定的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，計算出其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值總和。

(4)確定資產(chǎn)剩余價值（如有）：如果評估對象有較長的剩余使用年限，還需預(yù)測并折現(xiàn)其使用壽命結(jié)束時的殘余價值。

(5)匯總評估值：將計算出的未來收益現(xiàn)值與殘余價值現(xiàn)值相加，得到評估對象的收益法評估值。

3.成本法評估（具體步驟）：

(1)估算重置成本：確定在評估基準(zhǔn)日，重新購置或建造與評估對象相同或功能等價的全新資產(chǎn)所需的全部成本。

(1)確定重置成本構(gòu)成：通常包括有形成本（土地、建筑物、裝修、機器設(shè)備、安裝費等）和無形成本（如專利技術(shù)引進費、培訓(xùn)費等，視情況考慮）。

(2)收集重置成本信息：通過市場詢價、查閱最新價格目錄、工程預(yù)算編制等方式，獲取各項成本構(gòu)成要素的現(xiàn)行價格或費用標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算重置成本總額：將各項重置成本要素的價格乘以其數(shù)量或比例，匯總得到重置成本總額。

(2)確定資產(chǎn)成新率/貶值額：評估對象自購置日起至評估基準(zhǔn)日，因物理損耗、功能性陳舊、經(jīng)濟性陳舊等原因?qū)е聝r值減少的程度。

(1)分析貶值原因與程度：結(jié)合現(xiàn)場勘查情況、使用年限、維護保養(yǎng)記錄、技術(shù)更新速度、市場供需變化等因素，分析資產(chǎn)貶值的類型（實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值）和程度。

(2)確定成新率或貶值額：可以采用觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法、重置成本凈值法等多種方法綜合判斷，確定一個合理的成新率（1-貶值率），或者直接估算出累計的貶值金額。

(3)計算評估值：采用公式：評估值=重置成本總額×成新率或評估值=重置成本總額-累計貶值額。取其中較合理者作為成本法評估結(jié)果。

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對在現(xiàn)場勘查、資料收集、方法應(yīng)用過程中獲取的所有數(shù)據(jù)進行整理、歸類、篩選和深入分析。

(1)數(shù)據(jù)核實與交叉驗證：對不同來源的數(shù)據(jù)進行比對，核實其一致性、準(zhǔn)確性和可靠性。例如，將財務(wù)賬面數(shù)據(jù)與實物狀況、權(quán)屬證明進行核對。

(2)計算與處理：對需要進行計算的數(shù)據(jù)（如折舊年限、折現(xiàn)系數(shù)、成新率、各項參數(shù)修正值等）進行精確計算。

(3)敏感性分析：對評估結(jié)果進行敏感性分析，考察關(guān)鍵參數(shù)（如折現(xiàn)率、收益預(yù)測增長率、成新率等）的變化對評估結(jié)果的影響程度，評估結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估準(zhǔn)則和規(guī)范要求，系統(tǒng)、清晰地編制評估報告。

(1)編制評估報告正文：按照標(biāo)準(zhǔn)格式，依次包含以下內(nèi)容：

報告標(biāo)題及文號

委托方與評估機構(gòu)信息

評估目的與評估對象、評估范圍

評估基準(zhǔn)日、評估期間與價值類型

評估假設(shè)與限制條件

評估依據(jù)（法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、政策標(biāo)準(zhǔn)、資料清單等）

評估方法選擇與說明（闡述選擇理由，詳細說明每種方法的計算過程、參數(shù)選取依據(jù)及結(jié)果）

評估過程概述（簡述關(guān)鍵步驟，如現(xiàn)場勘查、資料核實等）

評估結(jié)論（清晰、明確地列示各項資產(chǎn)的評估值總額及單項資產(chǎn)評估值）

特別事項說明（如存在重大事項、風(fēng)險提示等）

評估機構(gòu)聲明與評估師簽名蓋章

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐：將支撐評估結(jié)論的所有重要文件、數(shù)據(jù)表格、計算過程、現(xiàn)場照片、勘估記錄等作為附件，隨報告一同提交。附件應(yīng)清晰、完整、有序。例如：

委托方及相關(guān)人員身份證明復(fù)印件

資產(chǎn)權(quán)屬證明文件復(fù)印件

資產(chǎn)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料（摘要或索引）

市場信息資料、案例清單

收益預(yù)測報表、現(xiàn)金流量表

成本估算明細表、各項成本費用憑證復(fù)印件（如詢價單、報價單）

成新率分析說明、貶值測算表

數(shù)據(jù)分析結(jié)果、敏感性分析報告

工作底稿索引或重要頁復(fù)印件

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：評估報告完成后，應(yīng)向客戶進行正式的匯報溝通。詳細解釋評估報告的主要內(nèi)容和結(jié)論，特別是評估方法的選擇、關(guān)鍵參數(shù)的確定、評估假設(shè)和限制條件等。耐心解答客戶提出的疑問，確保客戶充分理解評估結(jié)果及其局限性。

2.結(jié)果復(fù)核：在正式提交報告前，應(yīng)由評估機構(gòu)的內(nèi)部審核人員（如項目經(jīng)理、部門負責(zé)人、質(zhì)量控制專家等）對評估報告進行全面復(fù)核。

(1)審核內(nèi)容：檢查報告格式是否符合規(guī)范、內(nèi)容是否完整、邏輯是否清晰、數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、計算是否無誤、方法是否適用、假設(shè)是否合理、結(jié)論是否公允、附件是否齊全等。

(2)問題反饋與修正：對復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，應(yīng)及時反饋給評估師進行修改完善，直至復(fù)核通過。必要時，可組織專家評審。

（二）后續(xù)服務(wù)

1.提供咨詢：在評估報告出具后，根據(jù)客戶需求，可為委托方提供與評估對象相關(guān)的后續(xù)咨詢服務(wù)，如資產(chǎn)價值變動趨勢分析、特定交易中的價值影響評估、優(yōu)化資產(chǎn)配置建議等。

2.跟蹤評估（動態(tài)調(diào)整）：資產(chǎn)價值并非一成不變，會受到市場環(huán)境、技術(shù)進步、政策調(diào)整等多種因素影響。對于長期使用的評估對象或需要定期評估的項目，可根據(jù)約定或客戶需求，對前期評估結(jié)果進行動態(tài)跟蹤和重新評估，及時反映價值變化，確保評估結(jié)果的持續(xù)有效性。

一、資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案概述

資產(chǎn)評估技術(shù)工藝方案是指在進行資產(chǎn)評估工作時，系統(tǒng)性地規(guī)劃和設(shè)計評估流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，以確保評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。制定科學(xué)合理的評估技術(shù)工藝方案，是保障評估工作順利進行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本方案旨在明確評估工作的各個環(huán)節(jié)，確保評估過程高效、規(guī)范。

二、評估前期準(zhǔn)備

（一）資料收集與整理

1.客戶信息收集：了解客戶基本情況、資產(chǎn)狀況及評估目的。

(1)收集客戶身份證明文件

(2)收集客戶資產(chǎn)相關(guān)證明材料

2.資產(chǎn)信息收集：全面收集評估對象的權(quán)屬證明、技術(shù)參數(shù)、使用狀況等。

(1)收集資產(chǎn)權(quán)屬證明文件

(2)收集資產(chǎn)技術(shù)規(guī)格及使用記錄

3.市場信息收集：了解同類資產(chǎn)的市場交易價格、供需狀況等。

(1)收集市場交易案例

(2)收集行業(yè)報告及統(tǒng)計數(shù)據(jù)

（二）評估方案制定

1.明確評估目的：根據(jù)客戶需求確定評估目的，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等。

2.選擇評估方法：根據(jù)資產(chǎn)特點選擇合適的評估方法，如市場法、收益法、成本法等。

3.制定評估程序：明確評估工作的具體步驟和流程。

三、評估實施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實

1.資產(chǎn)實地勘查：對評估對象進行實地查看，了解資產(chǎn)的實際狀況。

(1)檢查資產(chǎn)外觀及功能

(2)核實資產(chǎn)使用年限及維護情況

2.權(quán)屬核實：核對資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，確保資產(chǎn)歸屬清晰。

(1)核對權(quán)屬證書

(2)實地查看資產(chǎn)使用情況

（二）評估方法應(yīng)用

1.市場法評估：

(1)收集市場交易案例

(2)進行比較分析，確定評估價值

2.收益法評估：

(1)預(yù)測未來收益

(2)確定折現(xiàn)率，計算評估價值

3.成本法評估：

(1)計算重置成本

(2)確定成新率，計算評估價值

（三）數(shù)據(jù)分析與報告編制

1.數(shù)據(jù)分析：對收集到的數(shù)據(jù)進行整理、分析，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

2.報告編制：根據(jù)評估結(jié)果編制評估報告，明確評估目的、方法、過程及結(jié)果。

(1)編制評估報告正文

(2)附上相關(guān)附件及數(shù)據(jù)支撐

四、評估結(jié)果確認與后續(xù)服務(wù)

（一）結(jié)果確認

1.與客戶溝通：向客戶解釋評估結(jié)果，解答客戶疑問。

2.