c.產(chǎn)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率就是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總之間的比率，又叫做凈資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)股權(quán)比率等，這一比率是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)之一；它是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健與否的重要標(biāo)志。產(chǎn)權(quán)比率越低表明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，從而其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)越合理，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，反之則越弱。計(jì)算公式為：產(chǎn)權(quán)比率=(負(fù)債/所有者權(quán)益)×100%（2.6） 3西安瑞源置業(yè)有限公司償債現(xiàn)狀及存在問(wèn)題 3西安瑞源置業(yè)有限公司償債現(xiàn)狀及存在問(wèn)題3.1西安瑞源置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介西安瑞源置業(yè)有限公司是一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立于2000年12月10日，注冊(cè)資本金20000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃等業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工63人，法定代表人為鞏承先先生。近幾年來(lái)公司新成立了陜西瑞森建設(shè)工程有限公司、西安怡塵堡置業(yè)有限公司、陜西瑞豐源物業(yè)有限公司、陜西瑞馨源物業(yè)管理有限責(zé)任公司等下屬公司，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與積累，公司秉承“誠(chéng)信、敬業(yè)、合作、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，創(chuàng)造了良好的內(nèi)、外部發(fā)展環(huán)境。從公司的產(chǎn)銷區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，已經(jīng)在加大對(duì)二三線城市的投資，形成了一個(gè)以西安為發(fā)展中心，向周邊二三線城市覆蓋發(fā)展的全方位全局性的發(fā)展模式。在陜西省的行業(yè)地位在逐年提升，近年來(lái)發(fā)展非常迅猛；因?yàn)樵撈髽I(yè)目前正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多、規(guī)模大、涉及面廣等因素，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金需求增多。出于財(cái)務(wù)管理對(duì)資金需求的考慮，企業(yè)一定會(huì)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行舉債經(jīng)營(yíng)，以提高企業(yè)的獲利能力。因此對(duì)企業(yè)的償債能力分析就顯得更加重要，只有對(duì)企業(yè)的償債能力有了一定的了解，債權(quán)人才會(huì)考慮把資金借給企業(yè)。3.2西安瑞源置業(yè)有限公司償債現(xiàn)狀3.2.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀近幾年中國(guó)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)基本良好，主要體現(xiàn)在收入增加，利潤(rùn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，存貨的周轉(zhuǎn)期在縮短以及現(xiàn)金流狀況的明顯改善。但是受到政府對(duì)樓市下達(dá)新政策的影響，房地產(chǎn)上市公司的融資和拿地受到限制，以至于資金籌資困難，投資信心下降。所以房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張減速、存貨周轉(zhuǎn)放緩、市值明顯縮水、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大等四個(gè)主要特征。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化，科學(xué)制定企業(yè)的成長(zhǎng)速度，恪守財(cái)務(wù)穩(wěn)健原則，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展。3.2.2瑞源置業(yè)債務(wù)構(gòu)成通常情況下，企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)由短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)構(gòu)成。長(zhǎng)短期債務(wù)指的就是流動(dòng)與非流動(dòng)負(fù)債占資產(chǎn)總額的比例。對(duì)債務(wù)構(gòu)成的合理性分析，可以評(píng)估一個(gè)企業(yè)財(cái)力是否雄厚，是否能承擔(dān)各種經(jīng)營(yíng)上或財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，是否具有繼續(xù)舉債的能力。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，如果沒(méi)有良好的償債能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將寸步難行。因此，企業(yè)債務(wù)的構(gòu)成可以反映出房地產(chǎn)企業(yè)目前所遇到的問(wèn)題。表3.1瑞源置業(yè)有限公司資產(chǎn)負(fù)債表萬(wàn)元項(xiàng)目年份2012年2013年2014年2015年2016年貨幣資金356.3728478.9334522.915443.654627.143應(yīng)收賬款21.433422.343418.865530.789718.9407其他應(yīng)收款項(xiàng)263.7489289.8644333.736286.537294.331存貨2543.56672463.28842551.643311.333177.26流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)3185.12183254.42963427.15654072.31074117.6747非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)312.3435358.8395368.769375.567433.033資產(chǎn)總計(jì)6682.58716867.69877223.0828520.18848668.3824流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2241.23342488.92472598.432689.322783.44非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)3124.54672864.54632868.3294032.34034063.4102負(fù)債合計(jì)5365.78015353.4715466.7596721.66036846.8502股本661.015661.015610.15660.15660.15所有者權(quán)益合計(jì)1316.8071514.22771756.3231798.52811821.5322表3.1所示為瑞源置業(yè)有限公司資產(chǎn)負(fù)債表，觀察表3.1數(shù)據(jù)，可以看出該公司總資產(chǎn)每年都在穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其中貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，預(yù)付賬款增加也在逐年增加，從中反應(yīng)出公司每年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量和生產(chǎn)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司建成的商品房在增加，另一方面也由于在建工程的過(guò)程中增加了許多相應(yīng)的要求配套設(shè)施使得存貨增加。

從表3.1負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，公司負(fù)債總額每年均在上漲。其中2016年流動(dòng)負(fù)債比去年增長(zhǎng)148萬(wàn)元，反映公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，信譽(yù)好，融資并沒(méi)有較大的困難，，但公司短期償債壓力增大。

從表3.1所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益基本未有變化，其中2015年股本增加了50萬(wàn)元，漲幅0.81%，反映公司資本充足，經(jīng)營(yíng)狀況良好。長(zhǎng)期負(fù)債比率是長(zhǎng)期負(fù)債與資產(chǎn)總額的比率。指標(biāo)值越小，表明長(zhǎng)期負(fù)債壓力??；反之，則表示公司負(fù)債的資本化程度高，長(zhǎng)期償債壓力大。同理短期負(fù)債率是短期負(fù)債與資產(chǎn)總額的比率，該指標(biāo)越小，短期償債能力越強(qiáng)。從圖1中能夠看出，公司的長(zhǎng)期債務(wù)占比較低，而且變化不大，相對(duì)較穩(wěn)定。但是短期債務(wù)比重比較高，這和行業(yè)本身的特點(diǎn)是相關(guān)的，由于瑞源置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入資金較多，后期一些剩余存貨所占的比重較大，債務(wù)比例較高，所以都會(huì)選擇高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。特別是短期債務(wù)比重，近五年來(lái)的不斷上升，造成了很大的償債壓力。通過(guò)數(shù)據(jù)可以得出瑞源置業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)圖如圖3.1所示：圖3.1瑞源置業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)圖3.2.3瑞源置業(yè)短期負(fù)債變化趨勢(shì)表3.2瑞源置業(yè)短期負(fù)債數(shù)據(jù)表單位萬(wàn)元年份2012年2013年2014年2015年2016年短期負(fù)債2241.23342488.92472598.432689.322783.44根據(jù)瑞源置業(yè)的資產(chǎn)表中的數(shù)據(jù)可以得到瑞源置業(yè)短期負(fù)債變化的趨勢(shì)如表3.2所示。從表3.2可以看出，在公司的借款中，短期負(fù)債逐年增加，增長(zhǎng)幅度較為平緩。近年來(lái)短期負(fù)債比重逐漸降低，說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)在逐漸改變，對(duì)短期借款的依賴度逐漸降低，這樣有利于降低企業(yè)融資成本，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力。3.2.4瑞源置業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債變化趨勢(shì)表3.3瑞源置業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債數(shù)據(jù)表單位萬(wàn)元年份2012年2013年2014年2015年2016年長(zhǎng)期負(fù)債3125.54672865.54632869.3294033.34034064.4102根據(jù)瑞源置業(yè)的資產(chǎn)表中的數(shù)據(jù)可以得到瑞源置業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債變化的趨勢(shì)如表3.3所示。從表3.3可以看出公司長(zhǎng)期借款處于逐漸穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，尤其是2015年長(zhǎng)期負(fù)債增長(zhǎng)明顯，除了寬松的貨幣政策及房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)階段性井噴外，更重要的是公司開(kāi)始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式，同時(shí)也可以看出近階段瑞源對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。3.3西安瑞源置業(yè)有限公司債務(wù)償還存在的問(wèn)題3.3.1債務(wù)占比大瑞源地產(chǎn)公司近五年的資金來(lái)源主要依賴于債務(wù)籌資的增加，公司債務(wù)資金所占比重很大，并且每年的存貨數(shù)據(jù)也較為龐大。高負(fù)債資本、低權(quán)益資本可以減少企業(yè)資本成本，能夠有效發(fā)揮債務(wù)資本的財(cái)務(wù)杠桿效益，使股東權(quán)益最大化，但是會(huì)提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且存貨數(shù)量的不斷增加從而也會(huì)不斷增加企業(yè)發(fā)生債務(wù)危機(jī)的概率。根據(jù)瑞源置業(yè)的資產(chǎn)表中的數(shù)據(jù)可以得到瑞源置業(yè)債務(wù)占比變化的趨勢(shì)如圖3.2所示。從數(shù)據(jù)表中可以看出瑞源置業(yè)負(fù)債占總資產(chǎn)的比重過(guò)高，意味著企業(yè)在較大程度上是依靠債權(quán)人提供的資金來(lái)維持其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或資金周轉(zhuǎn)的，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)不景氣的現(xiàn)象，存貨數(shù)量急劇上升。企業(yè)就會(huì)缺乏償付本息的能力會(huì)使企業(yè)陷入無(wú)力支付的困境，甚至破產(chǎn)。圖3.2債務(wù)與資產(chǎn)比重圖商業(yè)信譽(yù)籌資即為應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款，不適當(dāng)?shù)乩蒙虡I(yè)信用籌資,可能導(dǎo)致企業(yè)銷售利潤(rùn)減少,從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，而資金提供方也會(huì)對(duì)企業(yè)的信用管理提出了嚴(yán)格的要求。從圖3.3可以看出瑞源置業(yè)負(fù)債籌資近三年來(lái)過(guò)于依靠商業(yè)信譽(yù)籌資，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，所以可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需及時(shí)重視此問(wèn)題的存在，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。圖3.3商業(yè)信用籌資比重圖3.3.2負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理2013年公司逐漸增加長(zhǎng)期負(fù)債比重。流動(dòng)負(fù)債比例的提高，將增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而長(zhǎng)期負(fù)債比例的提高則將降低企業(yè)的盈利能力，但會(huì)減輕企業(yè)的償付風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)、短期負(fù)債對(duì)企業(yè)的盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)的影響各不相同，這就要求瑞源在負(fù)債結(jié)構(gòu)安排時(shí)，要對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡和選擇，以確定出既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力最大化的流動(dòng)負(fù)債。從企業(yè)的債務(wù)構(gòu)成中可看出，2015年前瑞源置業(yè)公司流動(dòng)負(fù)債比例偏高為89%，而全國(guó)行業(yè)平均值才為72%。喜好短期負(fù)債的公司一般會(huì)厭惡長(zhǎng)期債務(wù)的借入，瑞源這一特點(diǎn)表現(xiàn)得非常明顯，長(zhǎng)期負(fù)債規(guī)模比較低為10%，而全國(guó)行業(yè)平均值為28%，事實(shí)上，瑞源在2013年之前安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，充分考慮了高比例流動(dòng)負(fù)債能提高企業(yè)的收益，但忽視了將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)長(zhǎng)、短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡將影響到瑞源經(jīng)營(yíng)性舉債能力。瑞源置業(yè)在近五年來(lái)的長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)圖如圖3.4所示:圖3.4長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)圖3.3.3短期償債能力偏弱通過(guò)數(shù)據(jù)我們可看出該公司在短期償債方面能力偏弱，存在著以下具體的問(wèn)題：(1)企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債偏高占比達(dá)到了80%左右，從而導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)比率過(guò)低，因此公司的短期償債能力也就變的相對(duì)較弱了，償債壓力也就比較大。(2)企業(yè)的存貨近五年整體趨勢(shì)在增加，尤其是近兩年存貨的數(shù)量?jī)r(jià)值竟達(dá)到了330萬(wàn)元因此企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)就會(huì)變小，對(duì)于房地產(chǎn)這種投資回收期比較長(zhǎng)的高負(fù)債行業(yè)。速動(dòng)資產(chǎn)與資金回收有著很大的關(guān)系，如果資金么能及時(shí)的回籠，就會(huì)減少企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)，進(jìn)而會(huì)降低企業(yè)的速動(dòng)比率增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.4償還長(zhǎng)期債務(wù)較為困難通過(guò)數(shù)據(jù)表我們可看出該公司在長(zhǎng)期償債方面能力較弱，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。主要問(wèn)題如下：一公司的資金來(lái)源即資本結(jié)構(gòu)構(gòu)成不合理，債務(wù)資金所占的比重相當(dāng)大，在2016年已經(jīng)達(dá)到了90%的比重，而權(quán)益資金卻很小，因此公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，發(fā)生債務(wù)危機(jī)的機(jī)率也相當(dāng)大。二資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)成不合理，流動(dòng)資產(chǎn)所占比重高近五年來(lái)都在89%左右，降低流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，會(huì)對(duì)企業(yè)資金的利用效率、獲利能力、整體的運(yùn)營(yíng)效果或盈利水平造成影響。三財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高而股東權(quán)益低，負(fù)債已將近90%,而股東權(quán)益近幾年么有很大的變化都是維持在660萬(wàn)元左右。而且近年來(lái)這個(gè)現(xiàn)象并未得到明顯改善,公司的債務(wù)融資的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于權(quán)益融資，自有資本占總資產(chǎn)的比重小。3.3.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不合理隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，瑞源置業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也隨著趨勢(shì)逐漸向周邊二三線城市進(jìn)行延伸發(fā)展，但對(duì)于向二三線發(fā)展的發(fā)展模式，還存在著許多相應(yīng)的問(wèn)題，從而降低了公司的盈利能力，對(duì)償還債務(wù)起到了一定的影響。如：規(guī)劃未得到公司相應(yīng)的重視，對(duì)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃顯得尤為凌亂，就拿住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，公司未給予足夠的重視。產(chǎn)品理念規(guī)劃沒(méi)有貫穿其中，景觀設(shè)計(jì)沒(méi)有特色，房屋布置以簡(jiǎn)單的行列式為主形成千篇一律，使得對(duì)消費(fèi)者缺乏吸引力，與熟悉當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求的房地產(chǎn)公司相比缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。二盲目復(fù)制大城市的開(kāi)發(fā)模式，公司在對(duì)二三線延伸的同時(shí)沒(méi)有制定相應(yīng)的合理的開(kāi)發(fā)模式，而是盲目復(fù)制大城市的開(kāi)發(fā)模式。比如：龍府北苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)，盲目強(qiáng)調(diào)“先造景后入住”這種模式在某些大城市采用目的是提升小區(qū)的吸引力,制造營(yíng)銷賣點(diǎn),但是用在三線城市的話很多消費(fèi)者對(duì)生活質(zhì)量的需求滿足程度并沒(méi)有大城市消費(fèi)者的那么多，而給公司帶來(lái)的問(wèn)題是資金壓力增大,這種模式需要早日引入物業(yè)管理。但是公司并沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)預(yù)算和分析比較，對(duì)自身資金實(shí)力盲目樂(lè)觀,因此帶來(lái)的問(wèn)題是后期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大。 4西安瑞源置業(yè)有限公司償債能力分析 4西安瑞源置業(yè)有限公司償債能力分析4.1短期償債能力分析4.1.1流動(dòng)比率根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的流動(dòng)比率如表4.1示。表4.1瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年流動(dòng)比率表年份2012年2013年2014年2015年2016年瑞源置業(yè)1.421.311.321.511.48重慶渝開(kāi)發(fā)2.311.641.981.923.21全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均值1.991.791.961.851.89在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要的分析指標(biāo)。從表4.1分析我們可以看出，瑞源置業(yè)有限公司近五年年的流動(dòng)比率分別為1.42、1.31、1.32、1.51、1.48，整體較為平穩(wěn)但有小幅波動(dòng)，基本保持在1.3-1.6區(qū)間，處于較低范圍內(nèi)。相比于渝開(kāi)發(fā)（重慶市最早的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1993年并在深交所上市掛牌）及全國(guó)平均水平都處于較低的水平，具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從表面上看，該公司的短期償債能力比較強(qiáng)，不存在多大的問(wèn)題。但是流動(dòng)比率總體還是偏低，從上表可以看出每年的流動(dòng)比率數(shù)據(jù)均低于同行業(yè)的平均值。因此，就流動(dòng)比率來(lái)看，該公司與同行業(yè)相比之下短期償債能力還有待于更進(jìn)一步的提高。4.1.2速動(dòng)比率根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的速動(dòng)比率如表4.2所示。表4.2瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年速動(dòng)比率表年份2012年2013年2014年2015年2016年速動(dòng)比率00.210.19重慶渝開(kāi)發(fā)0.480.340.420.250.30全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均值0.310.410.370.380.34通過(guò)表4.2的數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，瑞源置業(yè)有限公司近五年年的速動(dòng)比率都圍繞0.2波動(dòng)，速動(dòng)比率偏低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行業(yè)的平均值。這是因?yàn)樵摴镜牧鲃?dòng)資產(chǎn)中存貨占了很大一部分，存貨規(guī)模比較大，因此占用的資金比較多，能用來(lái)立即變現(xiàn)償還債務(wù)的流動(dòng)資產(chǎn)也隨之變少，存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占得比重較高，從而影響到了公司的真實(shí)償債能力。速動(dòng)比率偏低說(shuō)明了公司的短期償債能力比較弱，償債的壓力也就比較大了。因此，公司的短期償債能力有待增強(qiáng)。4.2長(zhǎng)期償債能力分析4.2.1資產(chǎn)負(fù)債率表根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的資產(chǎn)負(fù)債率如表4.3所示。表4.3瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年資產(chǎn)負(fù)債率表年份2012年2013年2014年2015年2016年資產(chǎn)負(fù)債率80.2977.9575.6878.8978.99重慶渝開(kāi)發(fā)47.7333.8542.4024.8140.37全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均值68.1270.3268.6270.7869.99根據(jù)表4.3不難發(fā)現(xiàn)，瑞源置業(yè)有限公司近五年年的資產(chǎn)負(fù)債率在70%-85%之間，該指標(biāo)明顯過(guò)高，表明了該公司基本依賴于債權(quán)人提供的資金來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或資金周轉(zhuǎn)，該公司負(fù)債率很高。公司非流動(dòng)資產(chǎn)顯著低于行業(yè)其他企業(yè)，這是造成債務(wù)較高的主要原因，從側(cè)面反映出公司在經(jīng)營(yíng)管理方面的不足。雖此房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債行業(yè)，但瑞源置業(yè)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均值。公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，資本構(gòu)成有待改善。而且公司的資產(chǎn)負(fù)債率呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，公司的償債能力因此隨之會(huì)逐年下降，需引起公司重視。究其原因，是融資較為困難、融資成本過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債率甚至2倍于上市公司渝開(kāi)發(fā)，結(jié)果就是企業(yè)融資成本會(huì)顯著高于全國(guó)平均水平。4.2.2股東權(quán)益比率根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的股東權(quán)益比率如表4.4所示。表4.4瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年股東權(quán)益比率%年份2012年2013年2014年2015年2016年負(fù)債與股東權(quán)益比率24.528.332.126.826.6重慶渝開(kāi)發(fā)82.169.4776.4782.63104.35全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均值58.4356.3452.0254.3351.44從表4.4可以看出，從12年-16年，比值總體較為平穩(wěn)，2016年時(shí)股東權(quán)益比率降到了26.6%，低于于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均值。一般來(lái)說(shuō)，股東權(quán)益比率越大，負(fù)債比率就越小，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越少。所以這五年來(lái)，該公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于全國(guó)平均水平，企業(yè)償債能力亟待提高。4.2.3產(chǎn)權(quán)比率根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的產(chǎn)權(quán)比率如表4.5所示。表4.5瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年產(chǎn)權(quán)比率%年份2012年2013年2014年2015年2016年產(chǎn)權(quán)比率407.48353.543131.26373.73375.88重慶渝開(kāi)發(fā)81.3469.5676.7982.60104.46全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均值210.54224.2225.1246.87212.77從表4.5數(shù)據(jù)我們不難得出，瑞源置業(yè)有限公司近五年的產(chǎn)權(quán)比率偏高并且遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，并未呈現(xiàn)短期會(huì)明顯下降的趨勢(shì)，2012年已經(jīng)突破了400%，公司的債務(wù)融資的比率遠(yuǎn)高于權(quán)益融資，2016年仍然處于375%的高位，自有資本占總資產(chǎn)的比重小，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這表明該公司的長(zhǎng)期償債能力比較弱，并且還在不斷降低，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)這不是一個(gè)有利的信號(hào)。4.2.4盈利能力分析根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出瑞源置業(yè)有限公司近五年來(lái)的營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率如表4.6所示。表4.6瑞源置業(yè)有限公司2012至2016年?duì)I業(yè)凈利潤(rùn)率比較表%2012年2013年2014年2015年2016年瑞源置業(yè)2625262322全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均2827282627從表4.6可以看出瑞源置業(yè)的營(yíng)業(yè)凈利率近五年來(lái)逐漸從26%下降到現(xiàn)在的22%左右。與全國(guó)同行業(yè)平均相比較處于偏下的水平，對(duì)營(yíng)業(yè)凈利率分析可以看出瑞源置業(yè)目前的盈利能力處于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的偏弱水平。由于盈利能力是企業(yè)償還債務(wù)最有力的保障，所以反映出瑞源置業(yè)的長(zhǎng)期償債能力不容樂(lè)觀。通過(guò)上述數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)瑞源置業(yè)有限公司各項(xiàng)指標(biāo)體現(xiàn)出的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力都比較弱，因此會(huì)使公司承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。公司應(yīng)該采取措施，提高其償債能力。4.3償債問(wèn)題成因歸納4.3.1存貨數(shù)量過(guò)多導(dǎo)致企業(yè)QR比值偏低的原因主要是流動(dòng)負(fù)債大幅增加和隨著項(xiàng)目的完工導(dǎo)致存貨也增多了的緣故。存貨的數(shù)據(jù)過(guò)大造成了速動(dòng)資產(chǎn)（分子）的值變的較小，因此比率較低。而且由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等各方面影響，存貨的數(shù)量每年都在增加，所以從而導(dǎo)致速動(dòng)比率的值也在每年遞減。因此，公司的短期償債能力有待增強(qiáng)。由于前幾年的多項(xiàng)長(zhǎng)期負(fù)債在最近幾年逐步到期，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的流動(dòng)負(fù)債，導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債（分母）變大，能用來(lái)立即變現(xiàn)償還債務(wù)的流動(dòng)資產(chǎn)也隨之變少，進(jìn)而速動(dòng)比率值變小。4.4.2負(fù)債數(shù)額逐年遞增瑞源置業(yè)公司的負(fù)債總額（分子）數(shù)據(jù)比較大，使得其資產(chǎn)負(fù)債率偏高。并且該公司在2012年和2016年增加了大量的長(zhǎng)期借款，長(zhǎng)期借款（分子）的增加幅度遠(yuǎn)大于資產(chǎn)總額和股東權(quán)益（分母）的增加幅度，因此造成了資產(chǎn)負(fù)債率的不斷增大。公司的債務(wù)融資的比率遠(yuǎn)高于權(quán)益融資，自有資本占總資產(chǎn)的比重小，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。4.4.3依靠外部融資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司在較大的程度上依賴于外部融資所提供的資金來(lái)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或資金周轉(zhuǎn)，公司的債權(quán)人投入的資金沒(méi)有很大的變化，因此近五年來(lái)公司的股東權(quán)益比率較為平穩(wěn)。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，股東權(quán)益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是成反比的，因此導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，資本結(jié)構(gòu)不是很合理。而且由于企業(yè)負(fù)債總額的不斷且總體呈高位不提高，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)比率也只增不減，從而造成了公司的長(zhǎng)期償債能力比較弱。4.4.4盈利水平較低盈利能力是反映企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)之一，盈利能力的強(qiáng)弱與長(zhǎng)期償債能力是成正相關(guān)的。瑞源的盈利能力在近幾年相對(duì)較弱，有大量的商品房未能及時(shí)出售，而且由于盲目的投資，不得不最后運(yùn)用打折的手段來(lái)加快銷售，回籠資金。但是由于初始投資數(shù)額較大，所以回籠資金的數(shù)額不容樂(lè)觀，盈利能力較差。任何企業(yè)都是以盈利為目的的，如果能夠獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就會(huì)大大增加企業(yè)的償債能力。西安交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院論文5西安瑞源置業(yè)有限公司償債能力提升策略264635西安瑞源置業(yè)有限公司償債能力提升策略5.1加強(qiáng)對(duì)存貨的管理因?yàn)楹推渌髽I(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有自身的特點(diǎn)，它的流動(dòng)比率比較高，而速動(dòng)比率比較低，所以要提高房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率。比如應(yīng)該提高房產(chǎn)的銷售量，加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)與營(yíng)銷策略的調(diào)整，由于與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值大，建造周期長(zhǎng)，所以應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理，合理安排房產(chǎn)的建造和銷售，比如通過(guò)預(yù)售時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)制定相應(yīng)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，客戶購(gòu)房時(shí)間越早優(yōu)惠力度越大，從而加快促進(jìn)商品房的預(yù)售，給企業(yè)帶來(lái)充足的資金。所以為了提高瑞源置業(yè)公司的短期償債能力，要加強(qiáng)存貨管理，減少存貨量，從而使得速凍資產(chǎn)變大，速凍比率進(jìn)而增大，爭(zhēng)取可以達(dá)到0.45左右。再者應(yīng)該加強(qiáng)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款的管理，建立合理的一套應(yīng)收應(yīng)付款的時(shí)間體系，使得企業(yè)在處理日常賬務(wù)工作時(shí)形成一種規(guī)范，變得更有效率從而來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力。5.2加強(qiáng)宣傳以提升影響力對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)重視股權(quán)融資和拓寬融資渠道，從而提高直接融資比例。股權(quán)融資是房地產(chǎn)公司與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過(guò)股權(quán)融資，房地產(chǎn)公司可提高自有資本金比例，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)宣傳，使得該公司在西安地區(qū)具有一定的品牌效應(yīng)和影響力。從而進(jìn)一步更好的招攬一些股東進(jìn)行投資。5.3提高資金周轉(zhuǎn)與盈利能力一個(gè)企業(yè)要維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)就要擁有適量營(yíng)運(yùn)資金，因此要搞好企業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理。根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模及生產(chǎn)銷售周期核定的流動(dòng)資產(chǎn)占用金額，重點(diǎn)應(yīng)該放在存貨和應(yīng)收賬款的占用核定上，追求占用資金少獲最大資金使用效率。企業(yè)應(yīng)收賬款總額增加迅速，應(yīng)該高度重視貨款收回的工作，加快貨款回籠，比如：建立一套加快按揭貸款回籠的管理辦法制度，使得資金回籠的過(guò)程更加明確化規(guī)范化。減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。并且要繼續(xù)提高企業(yè)的盈利能力，比如：1、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造學(xué)習(xí)型、專業(yè)型團(tuán)隊(duì)。定期開(kāi)展公司員工的業(yè)務(wù)技能的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，從而建立一直高操作水平的專業(yè)化隊(duì)伍，為業(yè)務(wù)開(kāi)展提供保障；2、開(kāi)源節(jié)流，合理控制在項(xiàng)目建設(shè)上不必要的開(kāi)支與浪費(fèi)，建立費(fèi)用控制制度。指定一部分相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目的事前、事中、事后的監(jiān)督，將相關(guān)預(yù)算進(jìn)行合理的研究商定，從而減少一些不必要的開(kāi)支。3、嚴(yán)控打折比率，實(shí)現(xiàn)在客戶可接受的范圍之內(nèi)利潤(rùn)的最大化。企業(yè)應(yīng)發(fā)揮本身盈利水平較高的優(yōu)勢(shì)，減少不必要費(fèi)用開(kāi)支，控制成本，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)不斷增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力等，以繼續(xù)提高企業(yè)的盈利能力，為償債能力提供保障。5.4建立管理機(jī)制以增強(qiáng)管理層水平提高房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力就要科學(xué)地進(jìn)行長(zhǎng)期投資、購(gòu)置資產(chǎn)，在投資前要慎重考慮該項(xiàng)目，仔細(xì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目的前景、分析投資的風(fēng)險(xiǎn)以及投資的回報(bào)情況，充分重視地塊選擇、產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策劃。營(yíng)銷策劃應(yīng)在地塊的選擇和規(guī)劃過(guò)程中就進(jìn)行開(kāi)始。避免盲目的投資，充分的重視公司人力資源的管理，對(duì)人力資源管理問(wèn)題應(yīng)該給予充分的投入，建立相對(duì)優(yōu)越的薪酬福利體系，招聘合適的人才，提供充分的平臺(tái)，從而建立一個(gè)卓越的人力資源體系。企業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)也要和企業(yè)的實(shí)際需要相聯(lián)系，將資金用在需要用的項(xiàng)目上，也要防止固定資產(chǎn)閑置過(guò)多，這樣會(huì)占用大量的資金，影響企業(yè)的償債能力。總之，在平時(shí)的經(jīng)營(yíng)管理中，避免企業(yè)各類資產(chǎn)含有過(guò)多的水分，為提高企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5.5合理規(guī)劃償債計(jì)劃合理負(fù)債，優(yōu)化房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃償債計(jì)劃，企業(yè)在利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行負(fù)債生產(chǎn)時(shí)，應(yīng)處理好短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債各自所占的比例和各自的到期時(shí)點(diǎn)，避免短期負(fù)債的到期日和長(zhǎng)期借款的到期日重合；如果處理方式不正確，會(huì)使企業(yè)面臨巨大的償債壓力。企業(yè)在借貸時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的資金需求量、償還能力、自身資本結(jié)構(gòu)等方面來(lái)選擇適合本企業(yè)的借貸方式。建立一套清晰完整的償債情況規(guī)劃表，清晰的反映出短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債到期時(shí)點(diǎn)，避免短期負(fù)債的到期日和長(zhǎng)期借款的到期日重合。如果長(zhǎng)短期的償債時(shí)間點(diǎn)吻合，會(huì)使企業(yè)面臨巨大的償債壓力。因此，每次借款制定合理的償債計(jì)劃從而使得企業(yè)做到有備無(wú)患，使企業(yè)能夠在需償還債務(wù)之時(shí)，能夠及時(shí)清償負(fù)債，不至于承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。6結(jié)論6結(jié)論在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)，其償債能力的強(qiáng)弱是評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)管理重要因素，每個(gè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視自身的償債能力，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行分析，其次應(yīng)利用對(duì)償債能力的各個(gè)指標(biāo)再對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，分析出企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)和強(qiáng)勢(shì)環(huán)節(jié)。根據(jù)存在的相關(guān)問(wèn)題對(duì)癥下藥，從根本上解決問(wèn)題。最后應(yīng)結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)和獲利能力指標(biāo)對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析，通過(guò)分析結(jié)果以為企業(yè)獲得最大利潤(rùn)為目標(biāo)從而提出相關(guān)的一些改進(jìn)措施。各個(gè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)分析償債能力，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)它可以運(yùn)用改進(jìn)后的方法為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤(rùn)，因此，償債能力的分析成為了企業(yè)財(cái)務(wù)管理分析中的必不可少的一部分。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并對(duì)其瑞源置業(yè)有限公司的償債能力進(jìn)行了分析，分別通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期償債能力與短期償債能力進(jìn)行了分析研究。短期償債能力通過(guò)分析流動(dòng)比率和速凍比率兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了分析比較，長(zhǎng)期償債能力通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率、盈利能力四個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析比較，了解到了西安瑞源置業(yè)有限公司的償債能力在行業(yè)內(nèi)處于什么樣的水平。研究發(fā)現(xiàn)了該企業(yè)在償債能力方面存在一些較大的問(wèn)題，長(zhǎng)短期償債能力都相對(duì)較弱，債務(wù)過(guò)多，獲利能力較差。并結(jié)合目前的發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景對(duì)企業(yè)在償債能力方面的問(wèn)題提出了相應(yīng)的優(yōu)化措施，比如：擴(kuò)大銷售力度，減少企業(yè)的庫(kù)存；加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層人員能力的提高以及制定合理的償債計(jì)劃，使得企業(yè)可以更好的提高相應(yīng)的償債能力，規(guī)避因?yàn)閮攤芰?lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文的研究是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力問(wèn)題的初步探索，由于自身所學(xué)的知識(shí)范圍有限，對(duì)其企業(yè)在償債能力方面的論述難免有不當(dāng)之處，也存在著許多不足之處，但希望能夠給該企業(yè)償債能力方面提供一些可行性的建議。參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn)[1]LWang，F(xiàn)inanclalanalysisoftheDEBT-PAYINGabilityofenterprises[J].JournalofDongguanInstituteofTechnology,2014.[2]GeorgeGallinger.TheCurrentandQuickRatios[J].BusinessCredit,2013.[3]MAJing.Analysisontheshort-termdebtpayingabilityindexesofcorporation[J].JournalofJilinInstituteofChemicalTechnology,2013.[4]JohnR.Mills,JeanneH.Yamamura.Thepowerofcashflowratios[J].JournalofAccountancy,2013.[5]DuhovnikkMetka.Improvementsofthecash-flowstatementcontrolfunctioninfinancialreporting[J].FacultyofEconomics,2013.[6]Coyne,JS,Singh,SG.Theearlyindicatorsoffinancialfailure:Astudyofbankruptandsolventhealthsystems[J].JournalofHealthcaremanagement,2012.[7]白世萍.基于現(xiàn)金流量的企業(yè)償債能力分析[J