豪邁置業(yè)夾馬營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路2010.7.25河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司地價(jià)361萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)約1550元/平米單位成本約3300元/平米左右河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司本案目前面臨的最大問(wèn)題市價(jià)成本高于該區(qū)域現(xiàn)房?jī)r(jià)約3200元/平方左右河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司能否解決這個(gè)難題是本案取得合理利潤(rùn)的關(guān)鍵本方案旨在為項(xiàng)目的成功操作提供策略上的建議，并不著重于后期的產(chǎn)品定位與營(yíng)銷，僅僅在策略的基礎(chǔ)上提出產(chǎn)品和營(yíng)銷的要點(diǎn)。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)歷史人文瀍河，寂寞的表象下，曾有一段榮耀的歷史歲月。如曹操點(diǎn)將臺(tái)、孔子入周問(wèn)禮處、銅駝暮雨等“金谷更誰(shuí)夸富麗，銅駝無(wú)處問(wèn)興亡”，洛陽(yáng)隋唐八大景之一的“銅駝暮雨”發(fā)生地，大致在原瀍河林校附近。本案所處的夾馬營(yíng)路，是宋太祖趙匡胤及宋太宗趙匡義出生之地，故夾馬營(yíng)路又稱雙龍巷。曹操點(diǎn)將臺(tái)遺址孔子入周問(wèn)禮碑河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司區(qū)位特點(diǎn)本案濟(jì)源市洛陽(yáng)吉利區(qū)洛陽(yáng)市區(qū)飛地洛陽(yáng)偃師市洛陽(yáng)轄下縣級(jí)市洛陽(yáng)的東大門區(qū)域，成為吉利、濟(jì)源、偃師和東部諸城進(jìn)入洛陽(yáng)的咽喉河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司樓市地位長(zhǎng)期以來(lái)，瀍河是洛陽(yáng)城市發(fā)展中被遺忘的土地。樓盤少，且基本為中小型低端項(xiàng)目?jī)r(jià)位長(zhǎng)期處于洛陽(yáng)市區(qū)最末位置處于被其他城區(qū)輻射的地位，客群以區(qū)內(nèi)消化為主，略微影響到至接壤的老城處，并受主要城區(qū)對(duì)客群分流。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司05-08年瀍河GDP占全市比例05-08年瀍河與全市人均可支配收入河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司洛陽(yáng)市各區(qū)大張量販從本圖表中可以從一個(gè)側(cè)面看出，瀍河核心區(qū)的零售業(yè)較不發(fā)達(dá)，有可以提升的機(jī)會(huì)。市區(qū)各區(qū)樓市【供/銷/價(jià)】階段走勢(shì)【相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于精順研究院市場(chǎng)研究中心】市區(qū)各區(qū)樓市【供/銷/價(jià)】階段走勢(shì)

【相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于精順研究院市場(chǎng)研究中心】河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)論瀍河樓市，余子皆碌碌，唯恒大綠洲不得不提恒大綠洲讓瀍河——第一次有了崛起的江湖傳說(shuō)恒大擴(kuò)張效果之一：客源擴(kuò)張客源跨區(qū)擴(kuò)張?jiān)诠淌貫e河本部基礎(chǔ)上東至偃師，西達(dá)澗西，外延其他郊縣呈現(xiàn)了一個(gè)大盤的超距輻射力。恒大綠洲成交客群區(qū)域比例恒大擴(kuò)張效果之二：價(jià)格崛起恒大雖在瀍河價(jià)格直逼市區(qū)主要城區(qū)樓盤價(jià)格并帶動(dòng)瀍河其他樓盤價(jià)格跟風(fēng)從而使瀍河樓市均價(jià)出現(xiàn)飛躍恒大解決方案一：豐富配套、產(chǎn)品線53萬(wàn)平米配套面積會(huì)所/酒店/商業(yè)/運(yùn)動(dòng)中心/名校聯(lián)辦中小學(xué)、幼兒園坦途通社區(qū)，多個(gè)社區(qū)景觀湖產(chǎn)品涵蓋洋房、小高層、高層河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司恒大解決方案二：一流軟硬件品質(zhì)7湖、7園，8廣場(chǎng)、百余種、千株名貴植物低密度，歐陸風(fēng)情，生態(tài)洋房，建筑階梯型排列，1：1.1超寬樓距戴德梁行24小時(shí)大管家式南派服務(wù)恒大解決方案三：精裝創(chuàng)造溢價(jià)效應(yīng)全面精裝交房標(biāo)準(zhǔn)，洛陽(yáng)首度。對(duì)外宣稱價(jià)值1500元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，名牌潔具、名牌建材的應(yīng)用，極大的提升了產(chǎn)品性價(jià)比。但實(shí)質(zhì)上，裝修成本應(yīng)在500元/平米左右，創(chuàng)造了極大的溢價(jià)空間。恒大解決方案四：樣板營(yíng)銷、渠道建設(shè)賣房先造景、賣房賣精裝無(wú)盲點(diǎn)高密度大版面轟炸式廣告覆蓋戶外/報(bào)廣/短信/電視/電臺(tái)/車體/網(wǎng)絡(luò)一線巨星開(kāi)盤助興……河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司各大戶外高頻次報(bào)廣全市短信轟炸車體電視、電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)、QQ群河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司恒大解決方案五：性價(jià)比塑造開(kāi)盤必特價(jià)·特價(jià)必升值這是恒大麾下幾乎所有項(xiàng)目的營(yíng)銷必殺技……縱橫國(guó)內(nèi)數(shù)十城，屢試不爽在洛陽(yáng)，現(xiàn)房現(xiàn)景大社區(qū)的開(kāi)盤85折，魅力難擋通過(guò)將規(guī)模、品牌、實(shí)力分別在配套、品質(zhì)、性價(jià)比、營(yíng)銷上的嫁接，恒大展現(xiàn)了一個(gè)大盤的超距跨域輻射力但是——華麗的表象下，真相是什么？除去開(kāi)盤當(dāng)日

與巨量的推廣投入、龐大的貨量對(duì)比

銷售業(yè)績(jī)不成比例首批房源開(kāi)盤后，根據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，平均每月去化僅在40套左右，業(yè)績(jī)與中心城區(qū)樓盤相較，并不矚目；而根據(jù)我們通過(guò)案場(chǎng)內(nèi)部渠道了解，實(shí)際每月銷售僅在20套左右，其案場(chǎng)共有銷售人員約30人，平均每人每月不足1套；例如，今年4月廣告費(fèi)花費(fèi)百余萬(wàn)，但是五一第三批房源開(kāi)盤相對(duì)冷寂，五一3天假期僅售20余套。房源去化顯示出明顯的傾向性

中大戶型樓層一高、位置稍差即難銷從第一批、第二批房源銷售情況來(lái)看，暢銷產(chǎn)品均為環(huán)湖位置、戶型為90-107平米中小戶型，其中，107平米小三房備受熱捧。而120-140平米戶型的較高樓層、景觀稍差位置卻銷售不佳。其中120平米左右面積，在洛陽(yáng)本屬暢銷面積區(qū)間，但在恒大銷售卻對(duì)樓層和位置極為敏感。140平米面積區(qū)間，雖然基本位于景觀朝向面，但在恒大，卻成為滯銷套型?？腿弘m表現(xiàn)出跨域特征

但仍以東城和東部郊縣為主從恒大客戶構(gòu)成和其他渠道了解到的信息，可以看出，大范圍、高頻次、大聲勢(shì)的推廣，看房直通車的首次在洛陽(yáng)采用，但輻射力至西工、澗西則迅速衰減，客群來(lái)源仍顯示出較強(qiáng)的東部地域性。原因剖析品牌實(shí)力渲染、樣板環(huán)境營(yíng)造雖引來(lái)不少的看房者。但是效果并不樂(lè)觀第一：畢竟區(qū)位地位不高、地段過(guò)偏，在與主要城區(qū)對(duì)抗下居于下風(fēng)，才有推廣轟炸前提下的去化量不穩(wěn)、客群地域傾向性過(guò)強(qiáng)、挑景觀、挑戶型等種種表現(xiàn)。第二：實(shí)景樣板環(huán)境管理不到位，給人凌亂印象，人工湖水質(zhì)日益變差，不符合應(yīng)有的品牌高度印象，印象減分。第三：廣告鋪天蓋地，但過(guò)于倚重品牌，訴求單一，手法粗暴，成為洛陽(yáng)樓市的“腦白金廣告”第四：房源去化的過(guò)強(qiáng)傾向性，也說(shuō)明真正實(shí)際需求的不多和投資客不乏其人，而投資客恰恰喜好好資源、中小戶型，對(duì)即便景觀朝向好的大戶型，因總價(jià)高，投資風(fēng)險(xiǎn)大而不青睞。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司優(yōu)勢(shì)周邊配套成熟，生活便利，具備成為瀍河區(qū)域中心的條件；從未來(lái)的城市規(guī)劃看，位于瀍河中軸位置，南延線跨洛河與大新區(qū)相接；南臨洛陽(yáng)名校洛一高，濃郁的人文氛圍；宋太祖和宋太宗的出生地——風(fēng)水寶地。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司劣勢(shì)成本較高，價(jià)格將不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目規(guī)模較小，景觀、戶型可塑性差；瀍河客群的需求有限。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司機(jī)會(huì)夾馬營(yíng)路瀍河中軸的塑造；瀍河區(qū)在售樓盤品質(zhì)感有限；市場(chǎng)價(jià)格逐步拉升；瀍河區(qū)商業(yè)面臨升級(jí)。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司威脅宏觀政策影響的不確定性；以地久項(xiàng)目為代表的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的集中入市。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司成本較高：高容積率高物業(yè)價(jià)值一、通過(guò)合理排布，做滿規(guī)劃容積率；二、在做滿容積率的前提下，通過(guò)利用規(guī)范偷面積提升產(chǎn)品性價(jià)比；三、增加價(jià)值較高的商業(yè)體量；四、將地下空間轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)可售面積。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司競(jìng)爭(zhēng)激烈：自我中心化產(chǎn)品價(jià)值感一、塑造并利用區(qū)域中心概念；風(fēng)水龍脈、毗鄰名校利用合理的商業(yè)組合充實(shí)區(qū)域中心概念；利用好夾馬營(yíng)路南延與大新區(qū)相接的概念。二、提升產(chǎn)品價(jià)值感。利用溢出的容積率，塑造贈(zèng)送空間；利用有限的土地，塑造名牌園林；品質(zhì)感高的立面表達(dá)；產(chǎn)品價(jià)值感塑造到位的基礎(chǔ)上，充分進(jìn)行展示，把錢花在客戶看得見(jiàn)的地方。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司項(xiàng)目功能定位價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)的平衡自我中心化：我是瀍河中心住宅價(jià)值最大化：高容積率、高價(jià)值良好的形象昭示意義區(qū)域商業(yè)中心河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司整體社區(qū)意向：開(kāi)放的外城空間和相對(duì)私密的內(nèi)城空間的組合，保證各功能體的純潔性社區(qū)封閉連續(xù)的地面城市空間關(guān)聯(lián)：與城市被迫隔離混合體干擾/不成為社區(qū)關(guān)聯(lián)：開(kāi)放≠社區(qū)外城:城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車）內(nèi)城:社區(qū)功能（私密/獨(dú)立/與城市被迫隔離）外城內(nèi)城市政路/城市人行河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司開(kāi)發(fā)策略一：沿街商業(yè)+住宅河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司地塊規(guī)劃示意3F18F18F11F住宅商業(yè)商業(yè)：地上3F，進(jìn)深控制在20米左右；住宅：共規(guī)劃3棟，內(nèi)部?jī)蓷?8層住宅；商業(yè)上設(shè)計(jì)一棟東西向11F小高層住宅，從而達(dá)到使容積率溢出的目的，為贈(zèng)送部分面積打下基礎(chǔ)。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司3F18F18F11F商業(yè)有助于形成區(qū)域的活力中心，在給住宅提供配套的同時(shí)，也為自我中心化的區(qū)域占位帶來(lái)了人氣與氛圍活力中心商業(yè)空間具有開(kāi)放性，形成社區(qū)標(biāo)志與周邊功能形成片區(qū)中心，形成活力動(dòng)感地帶形成城市新型的休閑示范區(qū)，提升項(xiàng)目的整體形象經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算地上商業(yè)：本意向方案中，地上沿街商業(yè)按照進(jìn)深20米、總長(zhǎng)度70米、地上3層計(jì)算，總建筑面積5200平米；住宅建筑面積：總額定建筑面積-商業(yè)建筑面積=38200㎡-5200㎡=33000㎡地下部分按滿鋪9000平米計(jì)算?？備N概算商業(yè)3層均價(jià)按照8000計(jì)算，則商業(yè)總銷約為：8000×5200=41600000住宅均價(jià)按照3500計(jì)算，則住宅總銷約為：3500×33000=115500000項(xiàng)目總銷=4160萬(wàn)+11550萬(wàn)=15710萬(wàn)元項(xiàng)目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606萬(wàn)元靜態(tài)毛利潤(rùn)=15710-12606=3104萬(wàn)元地下部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算地下室建安成本=1600元/平米×9000平米=1440萬(wàn)元需多交的人防異地安置費(fèi)=38200*4%*1000=152.8萬(wàn)地下室總成本=1592.8萬(wàn)元地下室總銷=3000*4000+6000*2000=2400萬(wàn)元地下室靜態(tài)毛利潤(rùn)=2400-1592.8=807.2萬(wàn)元方案優(yōu)劣勢(shì)分析：本方案從地塊規(guī)劃面積、功能、配比上來(lái)說(shuō)，屬于最優(yōu)方案；但是由于地價(jià)過(guò)高，超過(guò)現(xiàn)有項(xiàng)目周邊住宅的價(jià)格，促使此方案的利潤(rùn)率較低，單靠現(xiàn)有的商業(yè)體量無(wú)法彌補(bǔ)利潤(rùn)部分；

精順建議：如采用此策略，建議項(xiàng)目延遲1年左右開(kāi)發(fā)，靜待市場(chǎng)上行后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司開(kāi)發(fā)策略二：商業(yè)為主，住宅為輔河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司地塊規(guī)劃示意3F住宅商業(yè)商業(yè)：地上3F，進(jìn)深控制在70米左右；住宅：共規(guī)劃2棟，商業(yè)上設(shè)計(jì)兩棟住宅，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，利于底商排布。18F11F經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算地上商業(yè)：本意向方案中，地上沿街商業(yè)按照進(jìn)深70米、總長(zhǎng)度60米、地上3層計(jì)算，總建筑面積12600平米；住宅建筑面積：總額定建筑面積-商業(yè)建筑面積=38200㎡-12600㎡=25600㎡地下部分按滿鋪9000平米計(jì)算。總銷概算商業(yè)3層均價(jià)按照8000計(jì)算，則商業(yè)總銷約為：8000×12600=100800000住宅均價(jià)按照3500計(jì)算，則住宅總銷約為：3500×25600=89600000項(xiàng)目總銷=10080萬(wàn)+8960萬(wàn)=19040萬(wàn)元項(xiàng)目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606萬(wàn)元靜態(tài)毛利潤(rùn)=19040-12606=6434萬(wàn)元地下室部分指標(biāo)不變，靜態(tài)毛利潤(rùn)仍為800萬(wàn)元左右策略優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)較高，一旦成功獲利豐厚；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，無(wú)法零散銷售，資金壓力較大，而且后期運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，區(qū)域消費(fèi)容量有限，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。精順建議：慎重考慮，在資金充裕的情況下，可以考慮此策略。開(kāi)發(fā)策略三：內(nèi)街商業(yè)+住宅河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司地塊規(guī)劃示意2F住宅商業(yè)商業(yè)：在策略二滿鋪商業(yè)基礎(chǔ)上開(kāi)辟內(nèi)部步行商業(yè)街吸聚人流，增大商業(yè)沿街面；住宅：共規(guī)劃4棟點(diǎn)式住宅；2F2F2F經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算地上商業(yè)：本意向方案中，地上沿街商業(yè)按照進(jìn)深70米（內(nèi)街8米寬）、總長(zhǎng)度60米、地上2層計(jì)算，總建筑面積6500平米；住宅建筑面積：總額定建筑面積-商業(yè)建筑面積=38200㎡-6500㎡=31700㎡地下部分按滿鋪9000平米計(jì)算?？備N概算商業(yè)3層均價(jià)按照8000計(jì)算，則商業(yè)總銷約為：8000×6500=52000000住宅均價(jià)按照3500計(jì)算，則住宅總銷約為：3500×31700=110950000項(xiàng)目總銷=5200萬(wàn)+11095萬(wàn)=16295萬(wàn)元項(xiàng)目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606萬(wàn)元靜態(tài)毛利潤(rùn)=16295-12606=3689萬(wàn)元地下室部分指標(biāo)不變，靜態(tài)毛利潤(rùn)仍為800萬(wàn)元左右策略優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：臨街商鋪多，利于商業(yè)去化；劣勢(shì)：住宅無(wú)社區(qū)歸屬感，且戶型受內(nèi)街限制較大，價(jià)值感降低；內(nèi)街商業(yè)3層無(wú)法去化。最終結(jié)果利潤(rùn)較低，風(fēng)險(xiǎn)較大。精順建議：此策略方向僅供參考。開(kāi)發(fā)策略總結(jié)策略思路一：屬于穩(wěn)健性策略，總體風(fēng)險(xiǎn)控制較好，目前來(lái)看利潤(rùn)偏低；策略思路二：屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)策略，總體周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高，利潤(rùn)可觀。具體產(chǎn)品建議河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司戶型塑造奇偶錯(cuò)挑高露臺(tái)、入戶花園河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司戶型塑造空中花園河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司戶型塑造一層附送半地下室河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司商業(yè)定位瀍河中心·綜合商業(yè)廣場(chǎng)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司業(yè)態(tài)組合-1F1-2F3F瀍河傳統(tǒng)美食坊：以瀍河傳統(tǒng)美食如夾馬營(yíng)兔肉、得月樓、楊氏清真水席等傳統(tǒng)名店為主力店，同時(shí)結(jié)合洛陽(yáng)餐飲名店，打造風(fēng)味獨(dú)到的美食街。瀍河PARTY基地：引進(jìn)知名KTV和足浴，如萬(wàn)年青、家富富僑之類。超市：大張社區(qū)店或類似業(yè)態(tài)，迅速吸聚人氣，形成自我中心化的基礎(chǔ)。河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司營(yíng)銷總體節(jié)奏定位、招商開(kāi)盤銷售交付運(yùn)營(yíng)咨詢蓄客期開(kāi)盤銷售竣工交房清盤期開(kāi)盤開(kāi)盤住宅商業(yè)廣場(chǎng)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策略線產(chǎn)品線營(yíng)銷線區(qū)域解析區(qū)域市場(chǎng)分析自身分析單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)目標(biāo)品牌構(gòu)建目標(biāo)分析問(wèn)題解決問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司通過(guò)項(xiàng)目自我中心化戰(zhàn)略的實(shí)施，促進(jìn)瀍河區(qū)域的城市進(jìn)化。城市運(yùn)營(yíng)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，塑造豪邁置業(yè)的知名品牌，為匯金廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。品牌構(gòu)建河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司通過(guò)提高容積率、合理的增加商業(yè)體量和提高產(chǎn)品價(jià)值感的戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，且兼顧風(fēng)險(xiǎn)的可控性。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)河南精順?lè)康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司新課標(biāo)全國(guó)38題評(píng)分細(xì)則和答題思路講解

38.（2012?新課標(biāo)全國(guó)）（26分）閱讀材料，完成下列各題。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)居民收入不斷增加，1978年我國(guó)職工工資總額為568.9億元，2009年達(dá)到40288.2億元；職工平均工資由1978年的615元增加到2009年的32736元。材料一在我國(guó)居民收入不斷增加的同時(shí)，收入分配中的一些問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)出來(lái)。2009年，我國(guó)的最低工資是我國(guó)人均GDP的25%，世界平均為58%；我國(guó)最低工資是我國(guó)平均工資的21%，世界平均為50%。我國(guó)居民收入在國(guó)民收入初次分配、再分配中的比重分別如圖8、圖9所示材料二：最近幾年，中央財(cái)政用于民生支出的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于中央財(cái)政預(yù)算的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)2012年財(cái)政部在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議上所做的報(bào)告，2011年中央財(cái)政實(shí)際支出比上年增長(zhǎng)16.7%。其中，教育支出增長(zhǎng)27.5%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長(zhǎng)17.7%，社會(huì)保障和就業(yè)支出增長(zhǎng)23.9%，住房保障支出增長(zhǎng)52.8%，在2012年的中央財(cái)政預(yù)算中，中央財(cái)政支出增長(zhǎng)13.7&，其中，教育支出增長(zhǎng)16.4%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長(zhǎng)16.4^%，社會(huì)保障和就業(yè)支出增長(zhǎng)21.9%，住房保障支出增長(zhǎng)23.1%（1）根據(jù)材料一概括我國(guó)國(guó)民收入分配中存在的問(wèn)題，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)生活知識(shí)提出解決問(wèn)題的政策建議（14分）（2）結(jié)合材料二，運(yùn)用政治生活知識(shí)說(shuō)明我國(guó)政府為什么提高民生支出在財(cái)政預(yù)算中的比例（12分）評(píng)分細(xì)則（1）根據(jù)材料一概括我國(guó)國(guó)民收入分配中存在的問(wèn)題，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)生活知識(shí)提出解決問(wèn)題的政策建議（14分）問(wèn)題：（共6分）①與世界平均水平相比，最低工資在人均GDP中占比低，（1分）在平均工資中占比低，最低工資水平偏低。（1分）【該要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)占比低”，如第二個(gè)要點(diǎn)沒(méi)有答出“在平均工資中占比低”，答出“最低工資水平偏低”也1分?！竣诰用袼迷诔醮畏峙浜驮俜峙渲姓急瘸蕼p少趨勢(shì)，（1分）政府和企業(yè)所得占比呈增加趨勢(shì)，（1分）國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)不合理。（2分）【答出“不公平”“不平衡”“不均衡”的都不給分。只抄寫材料，沒(méi)有答案要點(diǎn)的酌情給1分。（1）根據(jù)材料一概括我國(guó)國(guó)民收入分配中存在的問(wèn)題，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)生活知識(shí)提出解決問(wèn)題的政策建議（14分）對(duì)策：①提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重；②提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重；③逐步提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)：④建立職工工資和居民收入的正常增長(zhǎng)機(jī)制；⑤建立和完善社會(huì)保障機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)公平。評(píng)分細(xì)則（1）根據(jù)材料一概括我國(guó)國(guó)民收入分配中存在的問(wèn)題，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)生活知識(shí)提出解決問(wèn)題的政策建議（14分）對(duì)策：（共8分）①提高居民收入在國(guó)民收