2025江蘇海安市騰海物業(yè)管理有限公司招聘3人筆試歷年參考題庫附帶答案詳解一、選擇題（共100題）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害時(shí)，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？【選項(xiàng)】A.僅在物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在故意的情況下才承擔(dān)責(zé)任B.無論是否存在過錯(cuò)，均需承擔(dān)全部賠償責(zé)任C.應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任D.由業(yè)主自行承擔(dān)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任[[12]]。此規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任是“相應(yīng)的法律責(zé)任”，而非無過錯(cuò)責(zé)任或完全免責(zé)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)樨?zé)任承擔(dān)不僅限于故意，重大過失同樣可能構(gòu)成責(zé)任；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任需根據(jù)其過錯(cuò)程度和合同約定來確定，并非無條件承擔(dān)全部責(zé)任；選項(xiàng)D明顯違背了條例規(guī)定。因此，正確答案為C。2.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.可以用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常辦公費(fèi)用B.專戶管理，只能通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金C.業(yè)主個(gè)人可直接申請(qǐng)用于其專有部分的維修D(zhuǎn).物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自主決定其使用方案并直接劃撥【參考答案】B【解析】住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，其管理和使用有嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，且資金只能支付到約定的施工單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中[[22]]。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，日常辦公費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)成本，不應(yīng)從維修資金中列支；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，維修資金針對(duì)的是“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”，業(yè)主專有部分的維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，維修資金的使用需經(jīng)業(yè)主共同決定（如業(yè)主大會(huì)同意），物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)自主決定。因此，正確答案為B。3.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及職責(zé)，下列描述準(zhǔn)確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約B.業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)C.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無需業(yè)主大會(huì)授權(quán)D.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以同時(shí)成立多個(gè)業(yè)主委員會(huì)以分擔(dān)工作【參考答案】B【解析】根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[[27]][[28]]。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，制定管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，而非業(yè)主委員會(huì)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)只能執(zhí)行該決定；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，相應(yīng)地也只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)[[27]]。因此，正確答案為B。4.物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.查驗(yàn)記錄應(yīng)由雙方參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)組織實(shí)施查驗(yàn)D.承接查驗(yàn)僅針對(duì)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，不包括相關(guān)資料【參考答案】D【解析】物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)[[40]]。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，查驗(yàn)內(nèi)容不僅包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，還包括物業(yè)的圖紙、資料等[[35]]。選項(xiàng)A、B、C均符合規(guī)定：A項(xiàng)明確了查驗(yàn)主體；B項(xiàng)是查驗(yàn)程序的必要要求[[35]]；C項(xiàng)允許委托第三方機(jī)構(gòu)[[39]]。選項(xiàng)D將查驗(yàn)范圍限定于“共用設(shè)施設(shè)備”，忽略了“相關(guān)資料”這一重要內(nèi)容，因此是錯(cuò)誤的。故正確答案為D。5.物業(yè)服務(wù)合同是明確物業(yè)服務(wù)雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)合同中必須約定的內(nèi)容不包括以下哪項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理事項(xiàng)與服務(wù)質(zhì)量B.專項(xiàng)維修資金的管理與使用C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人的個(gè)人信息D.雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任【參考答案】C【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定[[9]][[11]]。這些內(nèi)容都是合同的核心條款，直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)的提供和業(yè)主權(quán)益的保障。選項(xiàng)A、B、D均為條例明確要求必須約定的內(nèi)容。而選項(xiàng)C“物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人的個(gè)人信息”屬于企業(yè)工商登記信息范疇，并非物業(yè)服務(wù)合同必須約定的內(nèi)容，合同中通常只需明確合同主體（即物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱）即可。因此，正確答案為C。6.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本職責(zé)，下列說法錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。B.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。C.對(duì)業(yè)主的室內(nèi)專有部分進(jìn)行日常維修和保養(yǎng)，費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。D.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)范圍，屬于易混淆點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由雙方按照合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)[[12]]。選項(xiàng)A、B、D均屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本職責(zé)范疇。而選項(xiàng)C所述“對(duì)業(yè)主的室內(nèi)專有部分進(jìn)行日常維修和保養(yǎng)”是錯(cuò)誤的。業(yè)主的室內(nèi)專有部分屬于業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其日常維修、保養(yǎng)責(zé)任和費(fèi)用原則上由業(yè)主自行承擔(dān)，除非因公共設(shè)施故障或物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p壞。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，C項(xiàng)表述錯(cuò)誤，為本題正確答案。7.關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行規(guī)定的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接動(dòng)用專項(xiàng)維修資金用于日常保潔開支。B.使用專項(xiàng)維修資金只需物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面決定即可。C.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并依法經(jīng)業(yè)主共同決定。D.專項(xiàng)維修資金可用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營虧損?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用原則和程序，是考試中的常考點(diǎn)和難點(diǎn)。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及各地實(shí)施細(xì)則，專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，必須?？顚Ｓ肹[17]]。選項(xiàng)A和D錯(cuò)誤，因?yàn)槿粘１嶉_支屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)覆蓋范圍，經(jīng)營虧損更是企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，均不得使用專項(xiàng)維修資金。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金的使用必須經(jīng)過嚴(yán)格的業(yè)主決策程序，通常需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的過半數(shù)業(yè)主同意[[22]]。選項(xiàng)C正確，它準(zhǔn)確指出了“受益人與負(fù)擔(dān)人相一致”這一核心原則[[23]]，即誰受益誰承擔(dān)費(fèi)用，并且強(qiáng)調(diào)了必須“依法經(jīng)業(yè)主共同決定”，符合法律規(guī)定。8.在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)承接查驗(yàn)工作至關(guān)重要。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說法不正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。B.承接查驗(yàn)的對(duì)象主要是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。C.未經(jīng)承接查驗(yàn)或查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接。D.承接查驗(yàn)記錄只需物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方簽字確認(rèn)即可生效。【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的關(guān)鍵程序和要求，屬于實(shí)務(wù)操作中的重點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)[[34]]。因此，選項(xiàng)A和B正確。該辦法第十九條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接不具備承接條件或者未經(jīng)承接查驗(yàn)的物業(yè)，故選項(xiàng)C正確。選項(xiàng)D是本題的錯(cuò)誤點(diǎn)?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十條規(guī)定，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目、范圍、方法、問題、修復(fù)情況及結(jié)論等內(nèi)容，并且“查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)”[[32]]。這表明簽字確認(rèn)是雙方共同行為，單方簽字無效，以確保查驗(yàn)結(jié)果的客觀公正和責(zé)任明晰。9.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。下列選項(xiàng)中，不屬于業(yè)主委員會(huì)法定職責(zé)的是（）?！具x項(xiàng)】A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。B.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。C.直接決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并自行選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。D.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查業(yè)主委員會(huì)的法定權(quán)限邊界，是易錯(cuò)點(diǎn)，容易與業(yè)主大會(huì)的職權(quán)混淆。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其核心職責(zé)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。選項(xiàng)A、B、D均屬于其明確職責(zé)范圍[[30]]。關(guān)鍵在于選項(xiàng)C，解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是關(guān)系全體業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，依法屬于業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，而非業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限。業(yè)主委員會(huì)可以組織召開業(yè)主大會(huì)，就解聘或選聘事宜提出議案，但最終決定必須由業(yè)主大會(huì)依法表決通過。業(yè)主委員會(huì)無權(quán)“直接決定”此類事項(xiàng)，否則構(gòu)成越權(quán)。因此，C項(xiàng)表述錯(cuò)誤，為本題答案。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，其法律責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)遵循以下哪項(xiàng)原則？【選項(xiàng)】A.無論是否存在過錯(cuò)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須承擔(dān)全部賠償責(zé)任。B.只要損害發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須承擔(dān)責(zé)任。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在其未履行合同約定或法定義務(wù)，且該不作為與損害結(jié)果有因果關(guān)系時(shí)，才依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。D.業(yè)主的損失應(yīng)完全由其自行承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，是法律適用中的難點(diǎn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是過錯(cuò)責(zé)任，而非無過錯(cuò)責(zé)任[[15]]。這意味著，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提是：第一，其存在未履行物業(yè)服務(wù)合同約定或法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)的過錯(cuò)行為；第二，該過錯(cuò)行為與業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害之間存在法律上的因果關(guān)系[[13]]。選項(xiàng)A和B錯(cuò)誤地將責(zé)任絕對(duì)化，忽略了過錯(cuò)和因果關(guān)系的要件。選項(xiàng)D則完全否定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，同樣錯(cuò)誤。只有選項(xiàng)C準(zhǔn)確闡述了“過錯(cuò)+因果關(guān)系”的歸責(zé)原則，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在因其違約或違法的不作為/作為直接導(dǎo)致?lián)p害時(shí)，才承擔(dān)“相應(yīng)的”法律責(zé)任，而非全部責(zé)任。因此，C項(xiàng)正確。11.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的訂立與主體，下列說法正確的是（）。【選項(xiàng)】A.建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，有權(quán)直接與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力B.業(yè)主委員會(huì)成立后，必須立即解除前期物業(yè)服務(wù)合同，并重新選聘新的物業(yè)服務(wù)人C.業(yè)主個(gè)人有權(quán)單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以替代業(yè)主大會(huì)的集體決定D.物業(yè)服務(wù)合同只能由業(yè)主大會(huì)直接與物業(yè)服務(wù)人簽訂，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)代表業(yè)主簽約【參考答案】A【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體及法律效力。A項(xiàng)正確。根據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。這是為保障物業(yè)交付初期的正常管理秩序而設(shè)立的制度安排。B項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主委員會(huì)成立后，并非“必須立即解除”前期合同，而是可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議決定是否續(xù)聘或重新選聘。前期合同在新合同生效前依然有效。C項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，單個(gè)業(yè)主無權(quán)以個(gè)人意志替代全體業(yè)主的共同決定，其單獨(dú)簽約行為不能對(duì)抗業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法作出的選聘決定。D項(xiàng)錯(cuò)誤?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，業(yè)主委員會(huì)具有簽約代表權(quán)。12.依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)的下列行為中，符合法定職責(zé)的是（）?！具x項(xiàng)】A.使用小區(qū)公共收益資金為全體業(yè)主購買節(jié)日禮品B.在未召開業(yè)主大會(huì)的情況下，直接決定解聘現(xiàn)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況和自身履職情況D.代表部分業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商降低其個(gè)人應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)【參考答案】C【解析】本題聚焦業(yè)主委員會(huì)的法定職責(zé)邊界與行為規(guī)范。A項(xiàng)錯(cuò)誤。小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主共有，其使用必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或改善共有部分等公共用途，不得用于發(fā)放福利或禮品，否則屬于挪用共有資金。B項(xiàng)錯(cuò)誤。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)依法表決通過，業(yè)主委員會(huì)僅有執(zhí)行權(quán)，無權(quán)擅自決定解聘。C項(xiàng)正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括“召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況”?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》也要求其報(bào)告履職情況，接受業(yè)主監(jiān)督。D項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全體業(yè)主具有統(tǒng)一性和約束力，業(yè)主委員會(huì)不得代表個(gè)別業(yè)主協(xié)商降低其繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此類行為違反公平原則，也超出其法定職責(zé)范圍。13.關(guān)于物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成與繳納，下列情形中，業(yè)主可以合法拒繳或要求減免物業(yè)費(fèi)的是（）?！具x項(xiàng)】A.業(yè)主因長期出差未實(shí)際居住，認(rèn)為未享受物業(yè)服務(wù)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供保潔、安保等基本服務(wù)，存在嚴(yán)重服務(wù)缺失C.業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化景觀不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)預(yù)期D.業(yè)主與樓上鄰居存在漏水糾紛，物業(yè)公司未能協(xié)調(diào)解決【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)費(fèi)繳納的法定條件及業(yè)主抗辯權(quán)的適用情形。A項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋交付后，無論業(yè)主是否實(shí)際入住，均應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)?？罩梅靠砂吹胤秸呦硎芤欢ū壤齼?yōu)惠，但不能完全拒繳[[30]]。B項(xiàng)正確。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有按合同約定提供服務(wù)的義務(wù)。若其未履行基本服務(wù)職責(zé)（如保潔、安保、公共設(shè)施維護(hù)等），構(gòu)成根本違約，業(yè)主有權(quán)依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，要求減免相應(yīng)費(fèi)用或拒繳，直至服務(wù)達(dá)標(biāo)。C項(xiàng)錯(cuò)誤。對(duì)綠化等具體服務(wù)細(xì)節(jié)的主觀不滿，若未構(gòu)成合同根本違約，不能成為拒繳物業(yè)費(fèi)的合法理由。業(yè)主可通過業(yè)主大會(huì)或投訴渠道要求改進(jìn)，但不能單方拒付。D項(xiàng)錯(cuò)誤。鄰里糾紛屬于民事侵權(quán)范疇，物業(yè)公司僅有協(xié)調(diào)義務(wù)，無執(zhí)法權(quán)。其未能解決糾紛不構(gòu)成免除業(yè)主繳費(fèi)義務(wù)的法定事由。14.在物業(yè)管理活動(dòng)中，關(guān)于專項(xiàng)維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是（）?！具x項(xiàng)】A.專項(xiàng)維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支B.使用專項(xiàng)維修資金維修電梯，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.業(yè)主委員會(huì)可直接決定動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行小區(qū)外墻翻新工程D.專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí)，業(yè)主可自愿決定是否續(xù)籌【參考答案】B【解析】本題考查專項(xiàng)維修資金的使用條件與決策程序。A項(xiàng)錯(cuò)誤。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪用于日常物業(yè)服務(wù)開支。B項(xiàng)正確。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)。其表決規(guī)則為“雙三分之二參與，雙過半同意”，即需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。C項(xiàng)錯(cuò)誤。動(dòng)用專項(xiàng)維修資金屬于重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)依法表決決定，業(yè)主委員會(huì)僅有提議和執(zhí)行權(quán)，無權(quán)直接決定。D項(xiàng)錯(cuò)誤。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)決定的方案及時(shí)續(xù)籌，而非“自愿決定”。15.根據(jù)公共基礎(chǔ)知識(shí)及行政管理常識(shí)，行政機(jī)關(guān)在指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)中的主要職責(zé)不包括（）。【選項(xiàng)】A.制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B.直接介入并裁決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的具體合同糾紛C.指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)D.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查【參考答案】B【解析】本題考查行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理中的角色定位與職責(zé)邊界。A項(xiàng)屬于行政機(jī)關(guān)職責(zé)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）[[29]]。B項(xiàng)不屬于行政機(jī)關(guān)職責(zé)。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的合同糾紛屬于平等民事主體間的爭議，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等民事途徑解決。行政機(jī)關(guān)無權(quán)直接裁決，否則構(gòu)成行政干預(yù)民事活動(dòng)。C項(xiàng)屬于行政機(jī)關(guān)職責(zé)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確要求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)。D項(xiàng)屬于行政機(jī)關(guān)職責(zé)。房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和履約情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以維護(hù)市場(chǎng)秩序和業(yè)主權(quán)益。16.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂C.由物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂D.由街道辦事處與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂【參考答案】C【解析】本題考查前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，屬于物業(yè)管理法規(guī)中的基礎(chǔ)且易混淆知識(shí)點(diǎn)。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位（即開發(fā)商）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的合同。此時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立，因此不可能由業(yè)主大會(huì)（A項(xiàng)）或業(yè)主委員會(huì)（B項(xiàng)）簽訂。街道辦事處（D項(xiàng)）作為基層政府派出機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是指導(dǎo)和監(jiān)督，而非直接作為合同主體。因此，正確答案為C項(xiàng)，即由物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂[[19]]。17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，下列哪項(xiàng)行為是符合《中華人民共和國民法典》規(guī)定的？【選項(xiàng)】A.業(yè)主逾期未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取停止供電、供水等措施進(jìn)行催交B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并轉(zhuǎn)委托給第三方專業(yè)公司C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況等信息D.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若業(yè)主未提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自動(dòng)按原合同繼續(xù)服務(wù)并收取費(fèi)用【參考答案】C【解析】本題綜合考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)邊界，是法規(guī)中的高頻易錯(cuò)點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤，《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，根據(jù)《民法典》第九百四十一條，物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或?qū)⑷课飿I(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托。C項(xiàng)正確，第九百四十三條明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人信息公開的義務(wù)，包括服務(wù)事項(xiàng)、人員、質(zhì)量、收費(fèi)及履行情況等。D項(xiàng)錯(cuò)誤，合同到期后需雙方協(xié)商續(xù)簽，不能自動(dòng)延續(xù)。因此，C項(xiàng)為唯一正確選項(xiàng)[[20]]。18.在物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序維護(hù)費(fèi)用中，通常不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用B.秩序維護(hù)人員的工資及福利支出C.業(yè)主專有部分室內(nèi)安防設(shè)備的維修費(fèi)用D.公共區(qū)域安全巡查所需器材的購置與維護(hù)費(fèi)用【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成，特別是公共秩序維護(hù)費(fèi)的范圍，屬于實(shí)務(wù)中的常考點(diǎn)。公共秩序維護(hù)費(fèi)是指用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全防范服務(wù)的支出，包括監(jiān)控系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)（A項(xiàng)）、秩序維護(hù)人員薪酬（B項(xiàng)）以及公共區(qū)域安防器材費(fèi)用（D項(xiàng)）等[[1]]。而業(yè)主專有部分（即戶內(nèi)）的安防設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)均屬于業(yè)主個(gè)人，相關(guān)維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，不屬于公共費(fèi)用范疇。因此，C項(xiàng)為正確答案。19.關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，下列說法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同B.業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議C.業(yè)主有權(quán)在不損害他人合法權(quán)益的前提下，合理利用物業(yè)共用部位D.業(yè)主有權(quán)拒絕繳納任何物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，直至對(duì)服務(wù)質(zhì)量完全滿意【參考答案】D【解析】本題旨在辨析業(yè)主權(quán)利的邊界，D項(xiàng)是典型的易錯(cuò)點(diǎn)。A、B、C三項(xiàng)均為《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主的合法權(quán)利。A項(xiàng)對(duì)應(yīng)業(yè)主的監(jiān)督權(quán)；B項(xiàng)對(duì)應(yīng)業(yè)主的建議和參與權(quán)；C項(xiàng)對(duì)應(yīng)業(yè)主對(duì)共有部分的合理使用權(quán)。然而，D項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)是其法定義務(wù)，該義務(wù)的履行不以個(gè)人對(duì)服務(wù)質(zhì)量的主觀滿意為前提。即使對(duì)服務(wù)有異議，也應(yīng)通過合法途徑解決，而非拒繳費(fèi)用。因此，D項(xiàng)說法錯(cuò)誤，是本題答案[[21]]。20.根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，必須進(jìn)行的關(guān)鍵程序是？【選項(xiàng)】A.與業(yè)主委員會(huì)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同B.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理承接查驗(yàn)手續(xù)C.向全體業(yè)主收取首期物業(yè)管理費(fèi)D.聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)這一核心程序，是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)。物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并簽署相關(guān)文件的法定程序。這是明確雙方責(zé)任、保障后續(xù)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A項(xiàng)錯(cuò)誤，前期物業(yè)階段尚無業(yè)主委員會(huì)；C項(xiàng)和D項(xiàng)并非法定的“必須”程序。因此，B項(xiàng)是唯一符合法規(guī)要求的正確答案，體現(xiàn)了物業(yè)管理從建設(shè)到運(yùn)營的規(guī)范銜接[[3]]。21.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與訂立，下列說法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)合同屬于單務(wù)合同，僅物業(yè)服務(wù)人負(fù)有義務(wù)B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂，對(duì)業(yè)主不具有法律約束力C.業(yè)主委員會(huì)成立后，必須重新選聘物業(yè)服務(wù)人，不得續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人D.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，明確服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、費(fèi)用及雙方權(quán)利義務(wù)【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)與訂立規(guī)范。A項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成性合同，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方互負(fù)義務(wù)，故非單務(wù)合同。B項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第九百三十九條，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主需履行相應(yīng)義務(wù)[[10]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定是否續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人，法律并未強(qiáng)制要求必須更換，續(xù)聘或重新選聘均屬業(yè)主自治范疇。D項(xiàng)正確。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)等[[20]]?！睹穹ǖ洹返诰虐偃藯l也明確物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采用書面形式并具備法定條款。因此，D項(xiàng)符合法律規(guī)定。22.關(guān)于住宅小區(qū)公共收益的歸屬與使用，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十二條及相關(guān)規(guī)定，下列哪一選項(xiàng)是正確的？（）【選項(xiàng)】A.公共收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，因其負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理B.公共收益在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或業(yè)主共同決定的用途C.建設(shè)單位在小區(qū)交付后五年內(nèi)仍可享有公共收益的50%D.公共收益可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主決定用于員工福利或企業(yè)經(jīng)營【參考答案】B【解析】本題聚焦公共收益的權(quán)屬與使用規(guī)范，屬物業(yè)管理高頻考點(diǎn)。A項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅為管理人，并非所有權(quán)人，無權(quán)享有公共收益的所有權(quán)。B項(xiàng)正確?！睹穹ǖ洹返诙侔耸l規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”[[11]]實(shí)踐中，該收益通常優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或經(jīng)業(yè)主共同決定用于其他公共用途，如設(shè)施改造、社區(qū)活動(dòng)等。C項(xiàng)錯(cuò)誤。建設(shè)單位在完成房屋交付后，其對(duì)共有部分的權(quán)利即終止，無權(quán)繼續(xù)分割公共收益。D項(xiàng)錯(cuò)誤。公共收益的使用必須經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自支配，更不得用于自身經(jīng)營或員工福利，否則構(gòu)成侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。多地規(guī)范性文件均強(qiáng)調(diào)公共收益使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)審議[[25]]。23.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)公共安全事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)不包括以下哪一項(xiàng)？（）【選項(xiàng)】A.立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織人員疏散并報(bào)警B.利用消防設(shè)施進(jìn)行初期火災(zāi)撲救C.承擔(dān)全部火災(zāi)損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任D.配合消防救援機(jī)構(gòu)開展滅火救援工作【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全中的責(zé)任邊界，屬易混淆點(diǎn)。A項(xiàng)屬于法定職責(zé)。根據(jù)《物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案（示范文本）》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立應(yīng)急機(jī)制，第一時(shí)間組織疏散并報(bào)警[[33]]。B項(xiàng)正確。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用消防設(shè)施的日常維護(hù)，并在火災(zāi)初期采取應(yīng)急處置措施，如啟用滅火器、噴淋系統(tǒng)等[[32]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在其未履行法定或約定義務(wù)（如消防設(shè)施失修、通道堵塞）導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的情形下，才承擔(dān)相應(yīng)過錯(cuò)責(zé)任，而非“全部”賠償責(zé)任。火災(zāi)損失主要由責(zé)任方（如縱火者、違規(guī)用電業(yè)主）或保險(xiǎn)承擔(dān)。D項(xiàng)正確。配合消防部門是法定義務(wù)，《消防法》及地方物業(yè)管理?xiàng)l例均要求物業(yè)提供便利與協(xié)助[[30]]。因此，C項(xiàng)表述絕對(duì)化，不符合法律規(guī)定。24.業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，繼續(xù)提供服務(wù)。對(duì)此，下列說法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.原物業(yè)服務(wù)人可基于“事實(shí)服務(wù)”關(guān)系繼續(xù)收費(fèi)B.業(yè)主有權(quán)拒絕支付原物業(yè)服務(wù)人退出后的物業(yè)費(fèi)C.原物業(yè)服務(wù)人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制業(yè)主接受其服務(wù)D.只要提供服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)人就有權(quán)按原合同標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)【參考答案】B【解析】本題考察物業(yè)服務(wù)合同終止后的權(quán)利義務(wù)處理，屬實(shí)務(wù)難點(diǎn)。A、D項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條，物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)人拒絕退出、移交，以存在事實(shí)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院不予支持[[18]]。B項(xiàng)正確。合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人無權(quán)強(qiáng)行提供服務(wù)，業(yè)主亦無義務(wù)接受并付費(fèi)。若其拒不退出，業(yè)主可拒絕支付相關(guān)費(fèi)用，并可請(qǐng)求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。C項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)具有契約性和自愿性，法院不會(huì)強(qiáng)制業(yè)主接受特定物業(yè)服務(wù)人，尤其在業(yè)主大會(huì)已合法選聘新物業(yè)的情況下。綜上，B項(xiàng)符合司法解釋與業(yè)主自治原則。25.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主權(quán)利的表述，正確的是（）。【選項(xiàng)】A.業(yè)主對(duì)其專有部分享有完全自由處分權(quán)，可隨意改變房屋承重結(jié)構(gòu)B.業(yè)主無權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)合同、公共收益賬目等資料C.業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理事項(xiàng)提出建議D.業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，無需告知物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)解除【參考答案】C【解析】本題綜合考查業(yè)主權(quán)利的范圍與限制。A項(xiàng)錯(cuò)誤。《民法典》第二百七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益。擅自改變承重結(jié)構(gòu)屬于違法行為[[17]]。B項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主作為共有部分的權(quán)利人，依法享有知情權(quán)，有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)合同、公共收益收支、維修資金使用等資料，這是業(yè)主監(jiān)督權(quán)的重要體現(xiàn)。C項(xiàng)正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條明確規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有“提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議”的權(quán)利[[15]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第九百四十一條，業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人，但原物業(yè)服務(wù)合同對(duì)新業(yè)主繼續(xù)有效，并非自動(dòng)解除。因此，C項(xiàng)為唯一正確選項(xiàng)。26.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于業(yè)主大會(huì)的決定效力，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主大會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，但對(duì)物業(yè)使用人不具有約束力。B.業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。C.業(yè)主大會(huì)的決定只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即為有效，無需考慮決定內(nèi)容。D.業(yè)主委員會(huì)可以自行決定修改管理規(guī)約，無需召開業(yè)主大會(huì)?！緟⒖即鸢浮緽【解析】本題考查業(yè)主大會(huì)決定的法律效力及救濟(jì)途徑。A項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力，物業(yè)使用人也需遵守管理規(guī)約。B項(xiàng)正確，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十條，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，這是業(yè)主的重要救濟(jì)權(quán)利。C項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)決定的效力不僅取決于表決比例，還取決于決定內(nèi)容的合法性，若決定內(nèi)容違反法律、法規(guī)或管理規(guī)約，即使表決比例達(dá)標(biāo)，也可能被認(rèn)定為無效或可撤銷。D項(xiàng)錯(cuò)誤，修改管理規(guī)約屬于業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行修改。27.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，進(jìn)行承接查驗(yàn)是重要環(huán)節(jié)。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)的范圍包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。B.承接查驗(yàn)應(yīng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。C.未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收。D.承接查驗(yàn)完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的所有問題承擔(dān)全部維修責(zé)任?！緟⒖即鸢浮緿【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任劃分。A項(xiàng)正確，承接查驗(yàn)的核心對(duì)象就是物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。B項(xiàng)正確，承接查驗(yàn)是建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的法定程序，雙方必須共同參與。C項(xiàng)正確，這是保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)后續(xù)管理權(quán)和業(yè)主權(quán)益的重要規(guī)定，若物業(yè)存在嚴(yán)重問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒收。D項(xiàng)錯(cuò)誤，這是本題的易錯(cuò)點(diǎn)。承接查驗(yàn)的目的是明確責(zé)任界限，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，其維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對(duì)查驗(yàn)合格后因自身管理不善造成的問題負(fù)責(zé)。28.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列情形中，可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決直接申請(qǐng)列支的是？【選項(xiàng)】A.小區(qū)公共綠地的景觀改造工程。B.電梯經(jīng)安全檢測(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定存在嚴(yán)重事故隱患，需要立即更新。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房的裝修。D.為提升小區(qū)品質(zhì)，加裝單元門禁系統(tǒng)。【參考答案】B【解析】本題考查住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用條件。住宅專項(xiàng)維修資金的使用通常需要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主的表決同意，但為保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，法規(guī)設(shè)定了應(yīng)急使用情形。A、C、D項(xiàng)均屬于改善性或非緊急的維修、更新、改造項(xiàng)目，必須履行正常的表決程序。B項(xiàng)正確，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備存在功能障礙或安全隱患，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定可能危及人身財(cái)產(chǎn)安全、需要立即維修、更新或改造的，可以按照應(yīng)急程序申請(qǐng)使用維修資金，無需事前表決，但事后需公示并接受監(jiān)督。這是考試中的?？键c(diǎn)和難點(diǎn)。29.物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)既未作出續(xù)聘決定，也未作出選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，雙方形成無因管理關(guān)系。B.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限變?yōu)椴欢ㄆ?。C.業(yè)主可以隨時(shí)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因?yàn)楹贤训狡?。D.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)再收取任何費(fèi)用?！緟⒖即鸢浮緽【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同的默示續(xù)約問題。A項(xiàng)錯(cuò)誤，雙方并非無因管理，而是基于原合同的延續(xù)。B項(xiàng)正確，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。這是法律為保障小區(qū)管理連續(xù)性而設(shè)定的規(guī)則。C、D項(xiàng)錯(cuò)誤，在不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系存續(xù)期間，業(yè)主仍有義務(wù)按照原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不能以合同到期為由拒付。30.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主將其住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（“住改商”），必須滿足的法定條件是？【選項(xiàng)】A.只要取得工商行政管理部門的營業(yè)執(zhí)照即可。B.只需征得本棟樓所有業(yè)主的同意。C.應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。D.只需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)備即可?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查“住改商”的法定限制條件。A項(xiàng)錯(cuò)誤，取得營業(yè)執(zhí)照是行政管理要求，但不能對(duì)抗民事法律關(guān)系中其他業(yè)主的相鄰權(quán)。B項(xiàng)錯(cuò)誤，“本棟樓所有業(yè)主”的范圍不準(zhǔn)確，法律規(guī)定的是“有利害關(guān)系的業(yè)主”，其范圍可能大于或小于本棟樓。C項(xiàng)正確，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十九條，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。這是對(duì)業(yè)主所有權(quán)的必要限制，也是考試中的高頻易錯(cuò)點(diǎn)。D項(xiàng)錯(cuò)誤，向物業(yè)報(bào)備只是程序性要求，不能替代“有利害關(guān)系業(yè)主一致同意”這一核心法定條件。31.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同，下列說法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，但業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)有權(quán)依法提前終止C.前期物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，即使業(yè)主大會(huì)成立后選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原合同也必須履行至期滿D.前期物業(yè)服務(wù)合同的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面確定【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的核心規(guī)定。A項(xiàng)錯(cuò)誤，前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位（開發(fā)商）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的合同，而非業(yè)主委員會(huì)。B項(xiàng)正確，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。這賦予了業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)并終止前期合同的權(quán)利。C項(xiàng)錯(cuò)誤，它與B項(xiàng)所述的法律規(guī)定相悖，業(yè)主大會(huì)的決定具有優(yōu)先效力。D項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而非由企業(yè)單方面確定。因此，正確答案為B。32.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要義務(wù)是（）?！具x項(xiàng)】A.立即組織人員進(jìn)行事故原因調(diào)查B.在采取應(yīng)急措施的同時(shí)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告C.聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行理賠D.發(fā)布公告向全體業(yè)主說明情況【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)在突發(fā)事件中的法定職責(zé)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。A項(xiàng)“組織事故原因調(diào)查”通常是政府相關(guān)部門（如安監(jiān)、消防）的職責(zé)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)配合而非主導(dǎo)。C項(xiàng)“聯(lián)系保險(xiǎn)公司”屬于后續(xù)的善后處理工作，并非首要義務(wù)。D項(xiàng)“發(fā)布公告”雖有必要，但其緊迫性和重要性遠(yuǎn)低于采取應(yīng)急措施和向政府主管部門報(bào)告，后者是法定的、必須立即履行的義務(wù)。因此，B項(xiàng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)安全事故時(shí)的首要且法定的行動(dòng)步驟。33.下列費(fèi)用中，通常不應(yīng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的是（）。【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的個(gè)人所得稅【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成，是考試中的易錯(cuò)點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或支出通常包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。A、B、C三項(xiàng)均屬于上述明確列出的成本項(xiàng)目。D項(xiàng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的個(gè)人所得稅”是員工個(gè)人的納稅義務(wù)，應(yīng)由員工個(gè)人承擔(dān)，企業(yè)只是代扣代繳義務(wù)人，這筆稅款并不構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)營成本或物業(yè)服務(wù)支出，因此不應(yīng)計(jì)入向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)成本中。故正確答案為D。34.業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。【選項(xiàng)】A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主D.全體業(yè)主【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主大會(huì)表決的法定比例，是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條和第十二條，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金。對(duì)于此類重大事項(xiàng)，《條例》第十二條明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這里采用的是“雙三分之二”的絕對(duì)多數(shù)決原則，而非普通事項(xiàng)的“雙過半”原則（A項(xiàng)）。C項(xiàng)的“或”字表述錯(cuò)誤，必須同時(shí)滿足面積和人數(shù)兩個(gè)條件。D項(xiàng)“全體業(yè)主”過于嚴(yán)苛，不符合法律規(guī)定。因此，正確答案為B，考生需特別注意區(qū)分普通決議和特別決議的不同表決比例。35.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。關(guān)于查驗(yàn)的主體，下列說法最準(zhǔn)確的是（）?！具x項(xiàng)】A.僅由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面進(jìn)行查驗(yàn)B.由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行查驗(yàn)C.由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行查驗(yàn)D.由街道辦事處組織相關(guān)方進(jìn)行查驗(yàn)【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的法定程序。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，并且雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。這一規(guī)定明確了查驗(yàn)是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，目的是為了明確交接時(shí)物業(yè)的狀況，劃分責(zé)任界限，避免日后產(chǎn)生糾紛。A項(xiàng)忽略了建設(shè)單位的主體責(zé)任。C項(xiàng)中，業(yè)主委員會(huì)通常在前期物業(yè)階段尚未成立，因此不是前期承接查驗(yàn)的主體。D項(xiàng)，街道辦事處是指導(dǎo)和監(jiān)督角色，并非直接的查驗(yàn)主體。因此，最準(zhǔn)確的答案是B，即由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行查驗(yàn)。36.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)的說法中，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)業(yè)主的房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行強(qiáng)制改造，以符合統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)。B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并立即執(zhí)行。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，有權(quán)直接停止對(duì)該業(yè)主的全部物業(yè)服務(wù)，包括公共區(qū)域的安保和清潔?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)與權(quán)限邊界。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)干涉業(yè)主專有部分的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，除非涉及危及建筑安全或違反規(guī)劃，且需經(jīng)法定程序。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整必須依據(jù)合同約定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不能由企業(yè)單方面決定。選項(xiàng)C正確，這正是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對(duì)物業(yè)管理核心內(nèi)容的界定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同約定提供維修、養(yǎng)護(hù)、管理及相關(guān)秩序維護(hù)服務(wù)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，更不能停止公共區(qū)域的基本服務(wù)，否則構(gòu)成違約。37.業(yè)主大會(huì)作出選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）?！具x項(xiàng)】A.全體業(yè)主過半數(shù)同意B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.出席會(huì)議的業(yè)主所持投票權(quán)過半數(shù)通過【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，其表決規(guī)則為“雙過半”，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但題目問的是“作出決定”的最終同意門檻，即“雙過半”中的后一個(gè)“過半”，故正確答案為B。選項(xiàng)A忽略了面積標(biāo)準(zhǔn)；選項(xiàng)C是參與表決的門檻，而非同意的門檻；選項(xiàng)D僅考慮投票權(quán)，不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。38.在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。關(guān)于該合同的效力，下列說法正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì)成立之日起自動(dòng)失效。B.前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主不具有法律約束力，業(yè)主可以拒絕履行。C.前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)。D.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限最長不得超過兩年，期滿必須重新招標(biāo)?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主在接受房屋時(shí)，即視為接受了該合同的約束，應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)費(fèi)等義務(wù)。因此，選項(xiàng)C正確。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，合同并非自動(dòng)失效，而是在業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同后才終止。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，該合同對(duì)業(yè)主有約束力。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，法律并未規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的固定期限，其期限由合同約定，直至業(yè)主大會(huì)作出新的決定。39.根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。下列情形中，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費(fèi)的是（）?！具x項(xiàng)】A.業(yè)主因長期在國外，房屋一直空置未入住。B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能及時(shí)修復(fù)業(yè)主家中因自身原因損壞的水管。C.業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化率未達(dá)到購房時(shí)的宣傳標(biāo)準(zhǔn)。D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的安保服務(wù)存在疏漏，導(dǎo)致業(yè)主家中被盜?！緟⒖即鸢浮緼【解析】本題考查物業(yè)費(fèi)繳納的法定情形及抗辯理由的成立條件。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。房屋空置屬于業(yè)主“未接受”服務(wù)的情形，但物業(yè)服務(wù)針對(duì)的是整個(gè)物業(yè)區(qū)域的公共部分和整體秩序，空置房同樣享受了公共區(qū)域的維護(hù)、安保等服務(wù)，因此仍需繳納物業(yè)費(fèi)，選項(xiàng)A正確。選項(xiàng)B中，業(yè)主專有部分的維修不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，除非合同另有約定。選項(xiàng)C屬于開發(fā)商的承諾問題，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。選項(xiàng)D屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能存在的違約行為，業(yè)主可據(jù)此要求其承擔(dān)違約責(zé)任或賠償，但不能直接拒繳全部物業(yè)費(fèi)，應(yīng)通過合法途徑解決。40.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。下列關(guān)于查驗(yàn)責(zé)任的說法，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位單獨(dú)完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需簽字確認(rèn)。B.查驗(yàn)工作應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)共同進(jìn)行。C.在前期物業(yè)管理階段，查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。D.查驗(yàn)工作可以在物業(yè)服務(wù)合同履行一年后再進(jìn)行，不影響合同效力?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)承接查驗(yàn)的主體和時(shí)機(jī)。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》相關(guān)規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，并共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。特別是在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同完成，以明確雙方責(zé)任，避免后續(xù)糾紛。因此，選項(xiàng)C正確。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是查驗(yàn)的主體之一，不能被動(dòng)確認(rèn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在前期階段業(yè)主委員會(huì)通常尚未成立。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)的前提條件，應(yīng)在承接時(shí)完成，而非事后補(bǔ)辦。41.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，下列關(guān)于業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的表述中，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.業(yè)主可以以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)B.業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，即使該決定侵害了個(gè)別業(yè)主的合法權(quán)益C.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅時(shí)，其對(duì)共有部分共有和共同管理的權(quán)利可以單獨(dú)保留【參考答案】C【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)具有整體性和公共性，即使個(gè)別業(yè)主未實(shí)際使用，仍需承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)。B項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定若侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。因此，該決定并非絕對(duì)對(duì)全體業(yè)主有效。C項(xiàng)正確?！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，第二百七十三條指出，業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)一體，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。D項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《民法典》第二百七十一至二百七十三條，業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分時(shí)，其對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)保留或剝離。42.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用與管理，下列說法符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的是（）?！具x項(xiàng)】A.住宅專項(xiàng)維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支B.商品住宅與非住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按戶數(shù)平均分?jǐn)侰.住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造D.業(yè)主在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額可申請(qǐng)退還【參考答案】C【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤。住宅專項(xiàng)維修資金具有?？顚Ｓ眯再|(zhì)，僅用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常運(yùn)營、維護(hù)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般管理支出。B項(xiàng)錯(cuò)誤。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，而非按戶?shù)平均分?jǐn)?。C項(xiàng)正確?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》第一條和第十八條明確規(guī)定，該資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，保障其正常使用。D項(xiàng)錯(cuò)誤。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中該房屋分戶賬結(jié)余資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶，原業(yè)主不得要求退還。43.物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)的核心法律文件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的說法，正確的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)合同可不約定專項(xiàng)維修資金的管理與使用方式B.物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)口頭達(dá)成一致時(shí)生效C.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單方面變更服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無需征得業(yè)主同意【參考答案】C【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理與使用進(jìn)行約定，這是合同的必備內(nèi)容之一。B項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)合同屬于要式合同，必須采用書面形式，口頭協(xié)議不具備法律效力，且需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法選聘后簽訂。C項(xiàng)正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條及《民法典》第九百三十八條均明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包含物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等核心內(nèi)容。D項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)。變更服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于合同重大變更，須經(jīng)業(yè)主共同決定或按合同約定程序協(xié)商一致。44.在新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，下列關(guān)于承接查驗(yàn)的說法，錯(cuò)誤的是（）?！具x項(xiàng)】A.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則B.建設(shè)單位應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前20日，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料、共用設(shè)施設(shè)備清單等必要文件C.承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能進(jìn)行查驗(yàn)D.若承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自行承擔(dān)維修責(zé)任并完成整改【參考答案】D【解析】A項(xiàng)正確?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三條明確規(guī)定了承接查驗(yàn)應(yīng)遵循的基本原則，包括誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。B項(xiàng)正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十條，建設(shè)單位應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交包括竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、共用設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料等文件。C項(xiàng)正確。承接查驗(yàn)的核心內(nèi)容是對(duì)物業(yè)共用部位（如屋頂、外墻、樓梯間等）和共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防、供水供電系統(tǒng)等）的配置、外觀及功能進(jìn)行系統(tǒng)查驗(yàn)。D項(xiàng)錯(cuò)誤。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，尤其是工程質(zhì)量問題，責(zé)任主體是建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將問題書面告知建設(shè)單位，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改和維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無義務(wù)承擔(dān)維修責(zé)任。45.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，下列處理方式中，合法有效的是（）。【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)可直接強(qiáng)行接管物業(yè)用房和相關(guān)資料B.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自行進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)，原企業(yè)無權(quán)干涉C.業(yè)主可拒絕向原物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付任何費(fèi)用，并要求其賠償損失D.業(yè)主委員會(huì)可請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)處理，必要時(shí)通過訴訟要求原企業(yè)退出并移交資料【參考答案】D【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主委員會(huì)無行政執(zhí)法權(quán)，不得采取強(qiáng)行接管等私力救濟(jì)方式，否則可能構(gòu)成侵權(quán)。B項(xiàng)錯(cuò)誤。在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出、未完成交接前，新企業(yè)不得擅自進(jìn)場(chǎng)服務(wù)，否則易引發(fā)沖突并擾亂管理秩序。C項(xiàng)錯(cuò)誤。在原物業(yè)服務(wù)合同未依法終止或原企業(yè)仍在提供事實(shí)服務(wù)期間，業(yè)主仍需按約支付物業(yè)費(fèi)。拒付費(fèi)用需有合法依據(jù)，如合同已終止且企業(yè)拒不退出。D項(xiàng)正確?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)用房、相關(guān)設(shè)施及資料。拒不退出的，業(yè)主委員會(huì)可請(qǐng)求政府相關(guān)部門調(diào)解，或依法提起訴訟，要求其退出并賠償損失。這是合法、規(guī)范的解決路徑。46.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的主體，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人B.業(yè)主個(gè)人可以直接與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)獨(dú)立決定并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無需業(yè)主大會(huì)授權(quán)D.物業(yè)服務(wù)合同的主體只能是全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人【參考答案】A【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體，是物業(yè)管理法律關(guān)系中的核心考點(diǎn)。首先，根據(jù)《民法典》第九百三十七條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)人并簽訂，此時(shí)業(yè)主尚未成立業(yè)主大會(huì)，故合同主體為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人，選項(xiàng)A正確。其次，業(yè)主個(gè)人通常不能單獨(dú)與物業(yè)服務(wù)人簽訂覆蓋整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)合同，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，需由業(yè)主共同決定，故B錯(cuò)誤。再次，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其簽訂物業(yè)服務(wù)合同必須基于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或決定，無權(quán)獨(dú)立簽約，否則構(gòu)成越權(quán)，故C錯(cuò)誤。最后，雖然業(yè)主大會(huì)可代表全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人，但合同簽約主體通常表述為“業(yè)主大會(huì)”或“業(yè)主委員會(huì)（經(jīng)授權(quán)）”與物業(yè)服務(wù)人，而非籠統(tǒng)的“全體業(yè)主”，且前期合同主體并非全體業(yè)主，故D表述不準(zhǔn)確。綜上，正確答案為A。47.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列情形中，無需經(jīng)業(yè)主共同決定即可動(dòng)用維修資金的是？【選項(xiàng)】A.更換小區(qū)內(nèi)全部樓棟的外墻保溫層B.對(duì)小區(qū)景觀水池進(jìn)行美化改造C.因電梯突發(fā)故障危及人身安全，需緊急維修D(zhuǎn).為全體業(yè)主加裝智能門禁系統(tǒng)【參考答案】C【解析】本題聚焦住宅專項(xiàng)維修資金的使用條件，特別是“應(yīng)急使用”這一易混淆點(diǎn)。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及各地實(shí)施細(xì)則，維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。一般情況下，使用維修資金需經(jīng)業(yè)主共同決定（如雙三分之二參與且參與業(yè)主中雙過半同意）。然而，對(duì)于危及房屋安全、人身安全等緊急情況（如電梯故障、消防設(shè)施失效、屋頂嚴(yán)重漏水等），可啟動(dòng)應(yīng)急維修程序，無需事前經(jīng)業(yè)主共同表決，但事后需公示并接受監(jiān)督，故C選項(xiàng)符合應(yīng)急使用條件，正確。A選項(xiàng)涉及大規(guī)模更新改造，屬于重大事項(xiàng)，需業(yè)主共同決定；B選項(xiàng)的景觀美化不屬于“維修、更新、改造”范疇，通常不得使用維修資金；D選項(xiàng)的智能門禁若非原設(shè)計(jì)配套，屬于新增設(shè)施，一般也不在維修資金使用范圍內(nèi)，且需業(yè)主共同決定。因此，正確答案為C。48.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的下列行為中，合法有效的是？【選項(xiàng)】A.決定將小區(qū)公共收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營虧損B.代表業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.自行決定提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.將物業(yè)管理用房出租給第三方用于商業(yè)經(jīng)營【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主委員會(huì)的法定職責(zé)與權(quán)限邊界，是高頻易錯(cuò)點(diǎn)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其核心職責(zé)包括“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，故B選項(xiàng)正確。A選項(xiàng)錯(cuò)誤：小區(qū)公共收益（如廣告、場(chǎng)地租賃收入）歸全體業(yè)主共有，其用途應(yīng)由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)擅自決定用于補(bǔ)貼物業(yè)企業(yè)。C選項(xiàng)錯(cuò)誤：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)僅有執(zhí)行權(quán)，無定價(jià)權(quán)。D選項(xiàng)錯(cuò)誤：物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，其使用和處分需經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)不得擅自出租用于商業(yè)經(jīng)營。綜上，只有B選項(xiàng)屬于業(yè)主委員會(huì)的合法職權(quán)范圍。49.在物業(yè)管理活動(dòng)中，關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，下列說法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B.業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)C.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用D.業(yè)主可因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意而單方面暫停支付物業(yè)費(fèi)【參考答案】D【解析】本題考查業(yè)主在物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的基本義務(wù)，重點(diǎn)辨析物業(yè)費(fèi)支付的抗辯權(quán)問題。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付，故A、B正確。同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用是交易慣例和合同義務(wù)，C選項(xiàng)正確。D選項(xiàng)錯(cuò)誤：業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有異議，應(yīng)通過合法途徑（如向業(yè)主委員會(huì)反映、要求整改、甚至解聘物業(yè)企業(yè)）解決，但不能單方面拒付或暫停支付物業(yè)費(fèi)，否則構(gòu)成違約。物業(yè)服務(wù)具有整體性和持續(xù)性，個(gè)別業(yè)主拒付將影響全體業(yè)主利益。因此，錯(cuò)誤說法為D。50.下列關(guān)于前期物業(yè)管理的說法，正確的是？【選項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位不再承擔(dān)任何責(zé)任C.前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益D.業(yè)主入住后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止【參考答案】C【解析】本題考查前期物業(yè)管理的特征與法律規(guī)制。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的管理活動(dòng)。A選項(xiàng)錯(cuò)誤：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，而非業(yè)主大會(huì)（此時(shí)業(yè)主大會(huì)尚未成立）。B選項(xiàng)錯(cuò)誤：建設(shè)單位在前期物業(yè)管理階段仍需承擔(dān)物業(yè)承接查驗(yàn)、保修期內(nèi)的維修等責(zé)任，并非完全免責(zé)。C選項(xiàng)正確：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》，前期物業(yè)服務(wù)合同雖由建設(shè)單位簽訂，但其內(nèi)容必須符合法律規(guī)定，不得損害未來業(yè)主的合法權(quán)益，否則相關(guān)條款可能被認(rèn)定為無效。D選項(xiàng)錯(cuò)誤：前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同后才終止，而非業(yè)主一入住即自動(dòng)終止。因此，正確答案為C。51.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中必須明確約定的事項(xiàng)不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.物業(yè)管理事項(xiàng)與服務(wù)質(zhì)量B.專項(xiàng)維修資金的管理與使用C.業(yè)主家庭內(nèi)部裝修的具體設(shè)計(jì)方案D.物業(yè)管理用房及違約責(zé)任【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定[[7]]。選項(xiàng)A、B、D均為合同中必須明確的內(nèi)容。而業(yè)主家庭內(nèi)部裝修屬于業(yè)主專有部分的自主行為，其具體設(shè)計(jì)方案不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的范疇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對(duì)裝修行為是否違反管理規(guī)約或影響公共安全進(jìn)行監(jiān)督，而非約定具體設(shè)計(jì)方案。因此，C項(xiàng)為正確答案。52.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用與管理，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.住宅專項(xiàng)維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支B.業(yè)主委員會(huì)可直接支取現(xiàn)金用于緊急維修C.維修資金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造D.售房單位交存的維修資金歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有【參考答案】C【解析】住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，具有專款專用性質(zhì)[[15]]。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，日常管理開支應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，根據(jù)規(guī)定，維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金[[22]]；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，售房單位交存的維修資金屬于全體業(yè)主共有，并非歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有；只有選項(xiàng)C準(zhǔn)確反映了維修資金的法定用途，因此為正確答案。53.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系及職責(zé)，下列描述準(zhǔn)確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)，有權(quán)修改管理規(guī)約B.業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)C.業(yè)主委員會(huì)可自行決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主大會(huì)的決定無需對(duì)全體業(yè)主具有約束力【參考答案】B【解析】根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[[25]]。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，修改管理規(guī)約屬于業(yè)主大會(huì)的職權(quán)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)僅負(fù)責(zé)組織相關(guān)工作[[29]]；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力[[25]]。因此，B項(xiàng)為正確答案。54.物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)。下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的說法，錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.承接查驗(yàn)應(yīng)在物業(yè)交付使用前完成B.查驗(yàn)內(nèi)容包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)圖紙資料C.建設(shè)單位可拒絕移交竣工驗(yàn)收資料，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行收集D.查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)形成書面記錄并明確整改責(zé)任【參考答案】C【解析】物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位之間的重要交接程序。根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，建設(shè)單位有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交完整的物業(yè)資料，包括竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖等技術(shù)資料[[30]]。選項(xiàng)C稱建設(shè)單位可拒絕移交，明顯違反規(guī)定。選項(xiàng)A、B、D均符合承接查驗(yàn)的規(guī)范要求：查驗(yàn)應(yīng)在交付前進(jìn)行[[30]]，內(nèi)容涵蓋共用部位、設(shè)施設(shè)備及資料[[30]]，問題需書面記錄并明確責(zé)任[[33]]。因此，C項(xiàng)為錯(cuò)誤說法，是本題答案。55.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，若業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)依法可采取的措施是？【選項(xiàng)】A.立即停止對(duì)該業(yè)主的全部物業(yè)服務(wù)B.限制該業(yè)主使用小區(qū)公共設(shè)施C.通過訴訟或仲裁方式追繳欠費(fèi)D.擅自變賣該業(yè)主在公共區(qū)域的物品抵償費(fèi)用【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)地方性法規(guī)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量或中斷服務(wù)[[12]]。因此，選項(xiàng)A、B均屬違法行為。選項(xiàng)D涉及侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)，屬嚴(yán)重侵權(quán)行為，不可取。唯一合法途徑是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等法律手段追繳欠費(fèi)。故C項(xiàng)為正確答案。56.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)的描述，哪一項(xiàng)是錯(cuò)誤的？【選項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)業(yè)主的房屋內(nèi)部裝修風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，以維護(hù)小區(qū)整體美觀。C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及維修資金使用情況。【參考答案】B【解析】A項(xiàng)正確，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，物業(yè)服務(wù)的核心內(nèi)容即是對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序[[10]]。C項(xiàng)正確，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序是物業(yè)服務(wù)的基本職責(zé)之一[[10]]。D項(xiàng)正確，《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況以及維修資金使用情況等以合理方式向業(yè)主公開[[13]]。B項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)干涉業(yè)主對(duì)其專有部分（如房屋內(nèi)部）的合法使用權(quán)，包括裝修風(fēng)格的選擇，除非該裝修行為違反了法律法規(guī)或管理規(guī)約中關(guān)于安全、結(jié)構(gòu)、公共利益等方面的規(guī)定，但“統(tǒng)一規(guī)定裝修風(fēng)格”超出了其法定權(quán)限，屬于對(duì)業(yè)主物權(quán)的不當(dāng)限制。57.關(guān)于物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，以下哪項(xiàng)費(fèi)用通常不應(yīng)包含在業(yè)主繳納的常規(guī)物業(yè)服務(wù)費(fèi)中？【選項(xiàng)】A.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。C.業(yè)主專有部分（如戶內(nèi)）的維修、更新和改造費(fèi)用。D.物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。【參考答案】C【解析】A、B、D三項(xiàng)均為物業(yè)費(fèi)的常規(guī)構(gòu)成部分。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條，物業(yè)服務(wù)成本或支出一般包括：管理服務(wù)人員的工資社保福利費(fèi)、物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等[[22]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主專有部分的維修、更新和改造費(fèi)用，依法應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用全體業(yè)主共有資金進(jìn)行維護(hù)的范疇，因此不應(yīng)計(jì)入常規(guī)物業(yè)費(fèi)。這部分費(fèi)用通常由業(yè)主根據(jù)實(shí)際需要自行支付。58.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其權(quán)力來源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。B.業(yè)主委員會(huì)可以獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)，自主決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。C.業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)業(yè)主委員會(huì)沒有約束力，業(yè)主委員會(huì)可自行其是。D.業(yè)主委員會(huì)委員由街道辦事處直接任命，無需經(jīng)過業(yè)主大會(huì)選舉。【參考答案】A【解析】A項(xiàng)正確，根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三條，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[[30]]。B項(xiàng)錯(cuò)誤，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的法定職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)只能代表業(yè)主大會(huì)執(zhí)行相關(guān)程序，無權(quán)獨(dú)立決定[[32]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主委員會(huì)必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，其行為受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督和約束[[30]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主委員會(huì)委員必須由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，這是其合法性的基礎(chǔ)，街道辦事處僅有指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，無權(quán)直接任命[[30]]。59.一名物業(yè)管理人員在處理業(yè)主投訴時(shí)，因情緒激動(dòng)與業(yè)主發(fā)生言語沖突，此行為主要違背了物業(yè)管理人員職業(yè)道德中的哪項(xiàng)核心要求？【選項(xiàng)】A.具備專業(yè)的技術(shù)知識(shí)和操作能力。B.遵守國家法律法規(guī)及公司規(guī)章制度。C.具有“服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)素養(yǎng)。D.能夠有效組織和協(xié)調(diào)各類資源。【參考答案】C【解析】A項(xiàng)強(qiáng)調(diào)的是專業(yè)技能，與題干中的行為無直接關(guān)聯(lián)。B項(xiàng)雖然重要，但題干描述的行為更多是服務(wù)態(tài)度問題，而非直接違反具體法律法規(guī)。D項(xiàng)側(cè)重于管理能力。C項(xiàng)正確，物業(yè)管理人員的核心職業(yè)道德要求之一就是具備“服務(wù)至上”的意識(shí)和良好的職業(yè)素養(yǎng)，在任何情況下都應(yīng)保持冷靜、耐心、禮貌地對(duì)待業(yè)主，有效溝通和解決問題。與業(yè)主發(fā)生言語沖突，正是缺乏服務(wù)意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)的直接體現(xiàn)[[17]]。60.根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）對(duì)于業(yè)主共有部分的管理，下列哪項(xiàng)義務(wù)描述是準(zhǔn)確的？【選項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)人有權(quán)自主決定將業(yè)主共有部分用于商業(yè)經(jīng)營，并獨(dú)享全部收益。B.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，并及時(shí)向業(yè)主通報(bào)相關(guān)情況。C.物業(yè)服務(wù)人只需對(duì)共有部分進(jìn)行日常保潔，無需承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任。D.物業(yè)服務(wù)人可以拒絕向業(yè)主公開共有部分的經(jīng)營收益和維修資金使用情況?！緟⒖即鸢浮緽【解析】A項(xiàng)錯(cuò)誤，《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)獨(dú)享[[7]]。B項(xiàng)正確，《民法典》第九百四十二條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理[[7]]。C項(xiàng)錯(cuò)誤，對(duì)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理是物業(yè)服務(wù)的核心內(nèi)容之一[[10]]。D項(xiàng)錯(cuò)誤，《民法典》第九百四十三條明確要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開[[13]]。61.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂C.由物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂D.由街道辦事處與物業(yè)服務(wù)企