上游廣告出品藏龍星天地

營銷及廣告推廣提案

(第二稿)序：項目回顧一、項目分析二、客戶分析三、競爭對手分析四、廣告策略五、平面表現(xiàn)賣給誰？賣什么？怎么賣？土地價值分析產(chǎn)品價值分析序：項目回顧第一階段土地：光谷新中心產(chǎn)品：十二院平面表現(xiàn)：手繪中式小漫畫(院系列)序：項目回顧第二階段土地：光谷新心產(chǎn)品：16萬平米、上品生活起價：3198元\平米平面表現(xiàn)：現(xiàn)代\效果圖\概念圖序：項目回顧光谷好象有太多的中心!客戶信嗎？12院，好象所有項目樓間都可叫院!客戶關(guān)注這些嗎？客戶買房子，真正關(guān)心什么？？？？序：項目回顧客戶為什么買我們項目？200套的成交，客戶告訴我們什么了？客戶在哪里？客戶買我們什么？？客戶喜歡什么樣的平面視覺？？？房地產(chǎn)開發(fā)---地源性客戶在哪里？先對位再錯位對位客戶,錯位客戶在哪里？一、項目分析

(土地價值分析)光谷高新區(qū)富士康軟件園富士康產(chǎn)業(yè)園富士康研發(fā)中心武漢大學(xué)城大型企業(yè)區(qū)大學(xué)科技園民族大道光谷大道雄楚大街南湖大道中環(huán)線湯遜湖北路高新四路高新六路客戶力方向(遠近、支點)

大小(數(shù)量、質(zhì)量)一、項目分析

(土地價值分析)力先看力的方向世界城2期、巴黎豪庭、麗島漫城、劍橋匯、保利花園、光谷太陽城、紫松楓林上城城市之光、中建康城、光谷坐標(biāo)城、巴比倫堡、清江山水、錦繡龍城①當(dāng)代國際花園②森林小鎮(zhèn)③魅力之城①②③稍近遠近近近近對位主客戶來源范圍錯位質(zhì)量：

1、富士康產(chǎn)業(yè)園

2、大學(xué)科技園3、武漢大學(xué)城4、大型企業(yè)

5、藏龍島科技園

一、項目分析

(土地價值分析)再看力的大小產(chǎn)業(yè)工人、科技人員、學(xué)校老師

數(shù)量：1、富士康產(chǎn)業(yè)園:需就業(yè)人員15萬-20萬人。2、大學(xué)科技園:武大科技園\華工科技園\長城科技園\理工大科技園3、武漢大學(xué)城：武漢工程大學(xué)\武漢軟件職業(yè)學(xué)院\武漢公交職業(yè)技術(shù)學(xué)院\湖北經(jīng)濟學(xué)院\華師武漢傳媒學(xué)院\武漢體育學(xué)院科技學(xué)院4、大型企業(yè):中芯國際\武鍋\武重\武鋼科技園\西門子\中原電子\思遠投資\珈偉太陽能\日本丸順\等5、藏龍島科技園:武漢鼓風(fēng)機有限公司\臥龍電機\城房置業(yè)\邢氏樂器\武漢水泥機\械廠\人天包裝\等等

一、項目分析

(土地價值分析)再看力的大小高新區(qū)已按30多萬人的城市規(guī)模，游泳池、網(wǎng)球場、超市、銀行等教育、生活配套設(shè)施都會逐步完善。高新區(qū)與省人民醫(yī)院簽訂協(xié)議，安排250畝用地，開工建設(shè)綜合性三甲醫(yī)院。住宅衛(wèi)星城一、項目分析

(土地價值分析)一、項目分析

(土地價值分析)定向開發(fā)，配套住宅區(qū)

核心居住區(qū)起步區(qū)住宅當(dāng)代國際花園森林小鎮(zhèn)魅力之城一、項目分析

(土地價值分析)時間性問題

光谷高新區(qū)住宅衛(wèi)星城核心居住區(qū)住宅起步區(qū)定向

定向

定向

一、項目分析

(土地價值分析)光谷住宅衛(wèi)星城

一、項目分析

(土地價值分析)看看我們的產(chǎn)品是不是為定向客戶開發(fā)的產(chǎn)品？主入口星光大道星天地商業(yè)街星光噴泉星光環(huán)路小明星幼兒園星光籃球場五星會所1、地塊方正，建面16萬，住宅13萬2、星天地商業(yè)街3、人車分流4、星光噴泉5、小明星幼兒園6、五星會所8、正南北朝向7、星光籃球場一次性開發(fā)企業(yè)實力、主銷期全現(xiàn)房推廣造夢時間短無法進行產(chǎn)品調(diào)整一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)一房兩房小三房中三房大三房四房樓棟號70㎡以下70-90㎡90-100㎡100-115120-140㎡140㎡以上小計可售面積10483800595220.6920483800595223.32384040022011010429.984442310110887986.73584040022011010429.986442310110887988.84715000582758256.87815000582758256.879325229082826627944.2210643290100888008.111442310110887986.7312643290100888008.113442310110887988.84140360000362930.16150480000483896.08小計106566270106306121366百分比%7.841.419.87.822.40.9100一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)總建筑面積16萬方—公建面積約3萬方總戶數(shù)1366戶戶均100平米以內(nèi)一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)戶均100平米以內(nèi)，應(yīng)該與“光谷住宅衛(wèi)星城起步區(qū)”相符合70-90平米二房41%90-100平米小三房20%合計61%的中小戶型集中在板式高層里新區(qū)、新產(chǎn)業(yè)、新“移民”、新生活項目戶型定位、支持定向開發(fā)要求

一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)項目戶型配比，支持為定向客戶購買的產(chǎn)品需要。先對位60%的小戶型客戶,再錯位尋找30%的中大戶型客戶.

首先解決整體開發(fā)帶來組團無個性問題？分組團案名，為后期的推盤節(jié)奏和價格策略夯實基礎(chǔ)!!!主入口一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)組員房型面積單價總價星寓2房813500元/平米28萬8730萬小3房9332.5萬9934.6萬星公館中3房11941.6萬12142.3萬大3房12644萬12744.5萬注：70平米以下未納入統(tǒng)計，將視情況進行組合推售。一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)星寓：30萬以內(nèi)二房，35萬以小三房。星公館后期錯位推盤45萬左右樓盤名稱森林小鎮(zhèn)魅力之城當(dāng)代國際花園規(guī)模30萬方40萬方59萬方主力戶型2×13×12×23×22×23×2面積區(qū)間8290－97103－108131－141778973－8993－10191－116121－150均價440051004200總價32、36、40、45萬元39、45萬元32、36、40、45萬元備注另有部分53.3平米一房可變兩房目前正在認籌，認籌期間起價3862元/平米目前推出新品，79平米裝修3房可拓展到約92平米，實得毛坯單價3588元/平米起，限時定房可贈全房地板目前高層、小高層推出中房款減3萬元競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計表一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)類型要求項目經(jīng)濟型80平米以下兩房90平米以下三房安家型80-90平米兩房90-110平米三房豪華型90平米以上兩房110平米以上三房當(dāng)代國際花園森林小鎮(zhèn)藏龍星天地星寓魅力之城一、項目分析

(產(chǎn)品價值分析)30萬以內(nèi)二房，35萬以內(nèi)小三房，在本區(qū)域有足夠的價格優(yōu)勢。所以我們要解決項目本身的土地價值，星寓產(chǎn)品價值。安家型看看本區(qū)域客戶購買動機及實力二、客戶分析

(產(chǎn)品價值分析)30萬二房，35萬小三房星寓組團

新區(qū)、新家、新生活

光谷、衛(wèi)星城、小家、星天地

光谷住宅衛(wèi)星城起步區(qū)

為什么買房購買動機親子房婚房小三房兩房親情愛情有情才有家二、客戶分析本區(qū)域客戶最硬性的需求二、客戶分析能買得起嗎購買實力1650元6萬二房1900元7萬小三房月供首付本區(qū)域最大客戶群園區(qū)職工購買者是誰購買人群經(jīng)濟學(xué)院老師富士康女男我們的廣告要和他們對話，未來的廣告語言一定要樸實，但畫面可以出位一些，因為現(xiàn)房不能造產(chǎn)品夢，但平面可以夢想生活二、客戶分析有愛才有家產(chǎn)品價值星天地光谷高新區(qū)價值價格單價兩房、小三房定向開發(fā)土地價值附加價值房型總價標(biāo)配型迎合需求一次開發(fā)、現(xiàn)房3500元/平米28萬元—35萬元光谷住宅衛(wèi)星城愛家安居新天地二、客戶分析光谷住宅衛(wèi)星城愛家安居新天地

光谷衛(wèi)星城小家愛天地

星天地

星天地星寓

項目定位語三、競爭對手分析案名現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)當(dāng)代國際花園萬科魅力之城藏龍星天地定位語中國光谷首席CGO社區(qū)新武昌國際化低密度綜合成熟社區(qū)光谷之心時尚之城上品生活知性態(tài)度主廣告語光谷中央30萬方健康森林景觀華宅中國光谷五星級國際社區(qū)光谷新中心40萬方大型魅力住區(qū)光谷新心16萬方品質(zhì)生活疆域平面表現(xiàn)三、競爭對手分析USP（核心主張）CD（企業(yè)開發(fā)理念）ST（核心賣點）S（分賣點）項目定位案名主廣告語四、廣告策略(一)、分賣點（S）1、中國光谷2、新區(qū)住宅衛(wèi)星城3、起步區(qū)項目4、一性次開發(fā)建設(shè)5、小明星幼兒園、星天地商業(yè)街、星光球場、五星會所生活配套完善6、80平米二房，90平米小三房7、起價3180元8、準(zhǔn)現(xiàn)房四、廣告策略(二)、核心賣點（ST）1、光谷住宅衛(wèi)星城2、小二三房，低總價四、廣告策略四、廣告策略(三)、開發(fā)理念（CD）藏龍島集團新區(qū)明星樓盤小家新天地為愛筑家品牌開發(fā)商在這里家是生活的明星四、廣告策略(四)、核心主張（USP）四、廣告策略第一階段主廣告語你不是電影明星，星天地讓你的家成為生活明星。四、廣告策略第一階段分廣告語之一明星新家，從光谷衛(wèi)星城花樣年華開始。。。四、廣告策略第一階段分廣告語之二明星新家，從87平米甜蜜蜜兩房開始。。。四、廣告策略第一階段分廣告語之三明星新家，首付6萬，龍鳳從節(jié)儉持家開始。。。四、廣告策略第一階段分廣告語之三明星新家，起價3198元，她的獅吼不會再有。四、廣告策略對白結(jié)合項目的階段買點用男女主角的對話方式把項目的價格和產(chǎn)品優(yōu)勢用口語方式闡述旁白結(jié)合項目的工程進度用旁白的方式把項目的配套、園林外檐、幼兒園等場景介紹鑒于項目目前已是現(xiàn)房銷售，建議：1、在星光商業(yè)街或星光環(huán)路上，制作業(yè)主手摸活動；2