S地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理改進(jìn)策略目錄TOC\o"1-3"\h\u24716S地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理改進(jìn)策略 1277731.1鴻洲地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理改進(jìn)的目標(biāo)和原則 146641.2現(xiàn)金流預(yù)算管理改進(jìn) 2251631.2.1現(xiàn)金流預(yù)算的運(yùn)行程序 252401.2.2現(xiàn)金流預(yù)算的編制計劃 392681.2.3現(xiàn)金流預(yù)算的監(jiān)控與調(diào)整 866311.3現(xiàn)金流管控改進(jìn) 9171541.3.1現(xiàn)金流流向管控改進(jìn) 9323281.3.2現(xiàn)金流流速管控改進(jìn) 10269191.3.3現(xiàn)金流流量管控改進(jìn) 11207781.4現(xiàn)金流風(fēng)險管控改進(jìn) 13253901.5企業(yè)動態(tài)現(xiàn)金池建立 1617188附錄 181.1鴻洲地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理改進(jìn)的目標(biāo)和原則現(xiàn)金流管理的主要目標(biāo)就是企業(yè)利益的最大化，而其管理主要方式就是通過預(yù)算、管控、分析等手段。因此，鴻洲地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理改進(jìn)的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)公司利益最大化，具體而言，就是通過優(yōu)化鴻洲公司的運(yùn)營手段、降低鴻洲公司的運(yùn)營風(fēng)險，以此保障鴻洲公司具有合理的現(xiàn)金流預(yù)算及現(xiàn)金流管理體系，進(jìn)而提高公司的利潤。依據(jù)前人的研究成果，本文在進(jìn)行現(xiàn)金流管理改進(jìn)中遵循平衡性、經(jīng)濟(jì)性、系統(tǒng)性原則，具體而言：一，要根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展階段、外部環(huán)境及業(yè)務(wù)狀況，保留一定調(diào)整的空間，既能配合當(dāng)前的業(yè)務(wù)開展，又能在突發(fā)事件中，依靠現(xiàn)金流管理維持公司的正常發(fā)展；二，在改進(jìn)中要做好對現(xiàn)金流管理的成本收益，采取多方案，避免單一方案帶來的方式閉塞；三，妥善處理其管理在全局中的位置，同時要借助現(xiàn)代化信息機(jī)制優(yōu)化當(dāng)前的管控措施，做到在保證準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高管理效率。總之，在現(xiàn)金流管理改進(jìn)中，要保障收益性與流通性相互統(tǒng)一，充分發(fā)揮其杠桿作用。1.2現(xiàn)金流預(yù)算管理改進(jìn)1.2.1現(xiàn)金流預(yù)算的運(yùn)行程序編制現(xiàn)金預(yù)算數(shù)據(jù)可來自企業(yè)年初銷售預(yù)算、資本性融資、支出計劃等。編制現(xiàn)金流預(yù)算是評判企業(yè)資本收支平衡的重要方式。編制現(xiàn)金流預(yù)算可以通過分析企業(yè)的現(xiàn)金收入、支出狀況，監(jiān)督管理企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，有效合理調(diào)整企業(yè)現(xiàn)金收支情況，確保企業(yè)財務(wù)情況不出現(xiàn)問題，避免企業(yè)資金堆積、空置。現(xiàn)金流預(yù)算的意義在于規(guī)范企業(yè)日常生產(chǎn)運(yùn)作的順利進(jìn)行并預(yù)防未來企業(yè)現(xiàn)金流可能會出現(xiàn)風(fēng)險。根據(jù)鴻洲公司現(xiàn)金流預(yù)算管理的實(shí)際情情況，進(jìn)行以下運(yùn)行程序改進(jìn)：（1）成立預(yù)算管理委員會負(fù)責(zé)現(xiàn)金預(yù)算模塊管理：預(yù)算委員會的基本功能為定期組織協(xié)調(diào)公司的財務(wù)預(yù)算編制、審定、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、控制等，以控制各個級別的預(yù)算管理需求并履行相應(yīng)的職責(zé)，是實(shí)施公司全面現(xiàn)金預(yù)算管理的最高決策、管理機(jī)構(gòu)。公司總部總經(jīng)理直接擔(dān)任該管理委員會主席，委員會的其他成員為各個部門的負(fù)責(zé)人和副總經(jīng)理。（2）強(qiáng)化現(xiàn)金預(yù)算管理的權(quán)威性確定好預(yù)算編制后，各部門應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)預(yù)算進(jìn)行經(jīng)營活動，任何人不能隨意修改管理規(guī)定，在預(yù)算執(zhí)行過程中也要嚴(yán)格加強(qiáng)管理力度。（3）按時實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)算目標(biāo)對于預(yù)算管理的程序依據(jù)“自下而上”的順序，對于預(yù)算目標(biāo)應(yīng)當(dāng)劃分年度、季度、月度，如有需要還可以進(jìn)一步劃分周預(yù)算。（4）提前編制各時間段的現(xiàn)金預(yù)算表公司部門應(yīng)編制各時間段的現(xiàn)金收支表，并將其提交給組織管理部門和決策部門審核。最后，由預(yù)算管理委員會編制出現(xiàn)金流預(yù)算匯總表。鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流預(yù)算管理運(yùn)行如圖4-1所示。圖4-1現(xiàn)金流預(yù)算管理的運(yùn)行程序圖1.2.2現(xiàn)金流預(yù)算的編制計劃根據(jù)上述鴻洲地產(chǎn)公司所設(shè)立的現(xiàn)金流預(yù)算管理的運(yùn)行程序，需要提前編制各時間段的現(xiàn)金預(yù)算表，并且依據(jù)現(xiàn)金預(yù)算表進(jìn)行經(jīng)營活動的開展。現(xiàn)金預(yù)算主要包括四個部分：可供使用現(xiàn)金、支出、余缺、籌集和使用。對于鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流預(yù)算編制，應(yīng)當(dāng)劃分年度、季度、月度和周預(yù)算，具體如下：（1）年度現(xiàn)金流預(yù)算編制現(xiàn)金流量管理要求正確分析完善企業(yè)預(yù)算年度里各項(xiàng)經(jīng)營活動進(jìn)展?fàn)顩r，基于項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r科學(xué)分析公司有關(guān)現(xiàn)金流入、流出信息情況的實(shí)際問題。年度現(xiàn)金流的預(yù)算編制直接與企業(yè)預(yù)算年度的管理控制、戰(zhàn)略實(shí)施以及資源整合等過程緊密相關(guān)，甚至還直接影響著企業(yè)年度目標(biāo)的開展與實(shí)現(xiàn)，可以評判企業(yè)預(yù)算年度里能否持續(xù)經(jīng)營。現(xiàn)金流量管理對企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動及現(xiàn)金收支的分析的科學(xué)性與正確性體現(xiàn)在預(yù)算中，然后，現(xiàn)金流量預(yù)算編制工作人員根據(jù)企業(yè)營收情況，逐項(xiàng)匯總后分層平衡編制年度現(xiàn)金流量預(yù)算匯總表。根據(jù)上述數(shù)據(jù)匯總流程，在完成規(guī)劃目標(biāo)合理銜接、保證年度凈利潤指標(biāo)順利完成的前提下，圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，歸納編撰制作年度現(xiàn)金流量預(yù)算報表。編制鴻洲地產(chǎn)公司的年度現(xiàn)金流量預(yù)算報表不僅要關(guān)注實(shí)際企業(yè)該年度的運(yùn)營情況，更要特別關(guān)注公司現(xiàn)金流量的收入支出平衡。具體測算方法如表4-1所示。表4-1年度現(xiàn)金預(yù)算平衡試算表序號項(xiàng)目公式說明1經(jīng)營現(xiàn)金收入A第一步，匯總項(xiàng)目現(xiàn)金收支計劃，得到公司整體經(jīng)營現(xiàn)金收支情況，富余現(xiàn)金用于投資支出2經(jīng)營現(xiàn)金支出B3經(jīng)營現(xiàn)金凈流入C=A-B4投資現(xiàn)金收入D第二步，預(yù)計能于年內(nèi)收回投資現(xiàn)金56籌資現(xiàn)金支出年內(nèi)運(yùn)營余缺用于投資現(xiàn)金EF=C+D+E第三步，明確需支付的融資現(xiàn)金支出，包括需付股息、到期貸款本息等第四步，綜合以上三步，初步得到年內(nèi)運(yùn)營現(xiàn)金余缺7期末總資產(chǎn)預(yù)計G第五步，預(yù)計期末總資產(chǎn)，根據(jù)年初總資產(chǎn)、當(dāng)年凈利潤情況等計算假設(shè)10%8現(xiàn)金比率H9期末應(yīng)留現(xiàn)余額下限I=G*H第六步，根據(jù)總資產(chǎn)和控制指標(biāo)，確定期末至少應(yīng)留銀行存款10期初現(xiàn)金余額J11期初現(xiàn)金可用于投資部分K=J-I如果是負(fù)數(shù)，表示需要補(bǔ)足12期末凈資產(chǎn)預(yù)計L第七步，預(yù)計期末凈資產(chǎn)13借貸資本率M100%14期末帶息負(fù)債上限N=M*L第八步，根據(jù)凈資產(chǎn)和控制指標(biāo)，確定期末帶息負(fù)債上限15期末帶息負(fù)債上限016帶息負(fù)債凈增加用于P=N-0如果是負(fù)數(shù)，表示需要減少負(fù)債規(guī)模17投資部分可用于投資現(xiàn)金總額Q=P+K+F18年內(nèi)融資安排R=S+T19其中：借新還舊部分S20凈增加/減少部分T=P根據(jù)上述平衡試算表計算方法，承接完善企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，保證企業(yè)年度凈利潤指標(biāo)達(dá)成，進(jìn)而歸納形成公司的年度現(xiàn)金流量預(yù)算表。①根據(jù)各部門的實(shí)際編制狀況，完成籌措資金的途徑及金額和現(xiàn)金需求的說明，并估算出未來可能會出現(xiàn)的現(xiàn)金流缺口等問題。②在企業(yè)現(xiàn)實(shí)籌劃管理過程中，要注重新開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，并對各種稅收支出和成本變化進(jìn)行逐層解釋說明。③如果進(jìn)行投資，需要解釋清楚投資計劃和現(xiàn)金主要來源情況以及自有資金比率，更要關(guān)注公司年度利潤分配方案以及其他投資項(xiàng)目的現(xiàn)金預(yù)算等情況，以保證企業(yè)財務(wù)處于良好狀況。在資金籌集過程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資金缺口的解決辦法，以及融入資金使用權(quán)期限、債務(wù)和年末的有息負(fù)債等問題。年度現(xiàn)金流預(yù)算表如表4-2所示。（以2020年度為例）表4-2年度現(xiàn)金流預(yù)算表項(xiàng)目年度預(yù)算1月2月12月一、期初現(xiàn)金余額二、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額…….房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金支出其他支出三、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金支出小計四、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金流入小計其中：新增融資現(xiàn)金支出小計五、期末現(xiàn)金余額其中：可動用現(xiàn)金余額不可動用現(xiàn)金余額（2）現(xiàn)金流預(yù)算編制計劃在制定年度現(xiàn)金流量預(yù)算之后，根據(jù)上一季度和月度的現(xiàn)金流預(yù)算指標(biāo)完成狀況，來設(shè)計下一季度和月度現(xiàn)金流量，連續(xù)滾動推移來編制現(xiàn)金流預(yù)算。企業(yè)計算以年度為周期的季度和月度現(xiàn)金流量預(yù)算，具體將經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動中現(xiàn)金收支的各項(xiàng)目標(biāo)分配到季度和月度。①現(xiàn)金收入預(yù)測鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目銷售收入，并且可以按月計算租賃業(yè)務(wù)的租金收入。整體外部環(huán)境的變化、客戶需求的改變以及市場價格的調(diào)整是影響房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目銷售目標(biāo)的主要因素。有些目標(biāo)的制定以及策略的調(diào)整需要在年初完成，并通過拓展業(yè)務(wù)銷售區(qū)域，制定更加完善的銷售策略以加速資金回籠來完成現(xiàn)金流量循環(huán)。為精細(xì)整體管理、增強(qiáng)項(xiàng)目之間的現(xiàn)金轉(zhuǎn)移，公司可以采取規(guī)范銷售價格的方式。另外，公司應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確及時把握市場走向，從住房銷售的數(shù)據(jù)中分析居住需求和投資需求，從而及時預(yù)測銷售情況，為現(xiàn)金流的回款做好提前準(zhǔn)備和相應(yīng)的計劃。②現(xiàn)金支出預(yù)測在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，需要現(xiàn)金支出的地方有很多，主要包括前期的土地購置，項(xiàng)目建設(shè)中的工程費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等，以及后期的管理費(fèi)等，公司要合理安排不同工程項(xiàng)目的現(xiàn)金支付，以避免出現(xiàn)現(xiàn)金緊缺的問題。首先要確保已經(jīng)開始銷售的項(xiàng)目的資金供應(yīng)，避免出現(xiàn)未在期限內(nèi)交房而發(fā)生違約的問題。有些項(xiàng)目在工程建設(shè)初期的市場推廣銷售過程中就已經(jīng)積累到了一定的客戶資源，更加需要在建設(shè)方面、配套資金投入方面以及營銷方面增加費(fèi)用。因此，公司需要全面分析客戶需求并結(jié)合當(dāng)前市場銷售環(huán)境以及合適的開盤時間，提前提出資金需求。有些項(xiàng)目已經(jīng)競拍得到土地，但還未進(jìn)行具體實(shí)質(zhì)性的作業(yè)工作，因此需要將這種項(xiàng)目的支出需求列入到年度預(yù)算計劃中，而該項(xiàng)目的啟動投入需求資金要根據(jù)年度現(xiàn)金流量預(yù)算的實(shí)踐狀況以及市場環(huán)境變化狀況來進(jìn)行月度調(diào)整。此外，在每年年初，企業(yè)總部都會根據(jù)各子公司工程建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量計劃，準(zhǔn)確計算出項(xiàng)目貸款季度、月度所需還款的金額及時間。要注意避免債務(wù)到期還無法償還貸款的問題，否則將嚴(yán)重影響公司信用。在每個項(xiàng)目運(yùn)營之初，都要涉及到總體設(shè)計和市場營銷策劃，而建立“投資+設(shè)計+營銷”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃體系將有益于項(xiàng)目的進(jìn)行。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目通過股權(quán)兼并、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)后，要立即開工項(xiàng)目建設(shè)，以縮短項(xiàng)目開發(fā)時間周期，來加快現(xiàn)金回流速度。如果已決定年內(nèi)就要實(shí)施的新投資項(xiàng)目還沒有明確的資金來源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售計劃目標(biāo)就成了未知，公司就不能投資新的建設(shè)項(xiàng)目。要避免出現(xiàn)投資越投越多，從而擠占當(dāng)前項(xiàng)目后續(xù)的資金供給而出現(xiàn)問題。下面以季度現(xiàn)金預(yù)算表為樣表，如表4-3所示。

表4-3季度現(xiàn)金流預(yù)算表項(xiàng)目2020年預(yù)算第1第2第3第42021年預(yù)算季度季度季度季度一、期初現(xiàn)金余額二、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金流入小計銷售收入出租收入其他收入現(xiàn)金支出小計購買土地支付工程款購買固定資產(chǎn)管理費(fèi)用及稅金支出財務(wù)費(fèi)用其他支出三、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金支出小計四、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金流入小計其中：新增融資現(xiàn)金支出小計五、期末現(xiàn)金余額六、可動用現(xiàn)金余額（3）每周編制計劃周度現(xiàn)金流量預(yù)測反映了前一周的實(shí)際預(yù)算完成狀況，并預(yù)測了未來兩周現(xiàn)金收支情況，其主要包括現(xiàn)金支付情況、貸款償還情況等。由于房地產(chǎn)行業(yè)供求不斷變化，公司經(jīng)營狀況也會不斷調(diào)整，周現(xiàn)金流量預(yù)測與月現(xiàn)金流量預(yù)測相應(yīng)地會有所不同，使得預(yù)測數(shù)目會有出入。所以，鴻洲房地產(chǎn)公司財務(wù)資金部門在編制周現(xiàn)金流預(yù)測及已動用貸款周報時，需要根據(jù)現(xiàn)金流量的執(zhí)行情況以月度現(xiàn)金流預(yù)測及項(xiàng)目進(jìn)展情況為基礎(chǔ)每周做預(yù)測。為確保本周的現(xiàn)金流量計劃的實(shí)際進(jìn)行情況能達(dá)到90%以上，編制重點(diǎn)應(yīng)放在本周的收付款安排。與公司明確的重要投、融資事項(xiàng)相比，收付金額應(yīng)反映在每周的現(xiàn)金預(yù)測中，并附上特別說明。然后，匯總編制報表，根據(jù)上周公司貸款使用情況，對未來貸款進(jìn)行使用預(yù)測，匯總編制總部與項(xiàng)目公司的未歸還貸款總額的周報表。再根據(jù)實(shí)際情況，匯總編制可動用貨幣現(xiàn)金和余額部分。匯總?cè)缦卤?-4所示。表4-4每周現(xiàn)金流預(yù)算表T-l周T周 T+l周T+2周項(xiàng)目 實(shí)際 預(yù)計預(yù)計 預(yù)計一、期初可動用現(xiàn)金及額度二、經(jīng)營及投資活動現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金收入現(xiàn)金支出三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額現(xiàn)金收入新增股權(quán)性募集資金新增銀行貸款新增債券現(xiàn)金支出歸還銀行貸款歸還債券分紅支出利息支出其他籌資性支出四、期末可動用現(xiàn)金及額度1.2.3現(xiàn)金流預(yù)算的監(jiān)控與調(diào)整鴻洲地產(chǎn)公司除了進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算的編制之外，還需要對現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，從而可以及時預(yù)測進(jìn)行調(diào)整，主要包括兩個方面，一是進(jìn)行監(jiān)控，二是根據(jù)監(jiān)控結(jié)果進(jìn)行及時分析，進(jìn)而及時調(diào)控。（1）現(xiàn)金流預(yù)算監(jiān)控監(jiān)控，即監(jiān)督和控制。首先，在預(yù)算中，公司要明確其自身的監(jiān)控對象。在實(shí)際的現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行過程中，經(jīng)營活動的各個過程、參與的所有人員及部門，都需要進(jìn)行監(jiān)控。同時，監(jiān)管部門要做到以自我監(jiān)控為先。公司必須監(jiān)控各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，其中就包括業(yè)務(wù)和資金監(jiān)控，而這些都和現(xiàn)金流管理相關(guān)聯(lián)。（2）現(xiàn)金流的預(yù)算調(diào)整監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流變化，對于發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，及時調(diào)整現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)調(diào)整程度的大小主要分為正常調(diào)整和重大調(diào)整。①現(xiàn)金流預(yù)算的正常調(diào)整在日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，企業(yè)內(nèi)部的資源、能力、文化等因素相應(yīng)的也會發(fā)生變化，而由于這些因素變化所導(dǎo)致的現(xiàn)金流預(yù)算調(diào)整為正常調(diào)整，可根據(jù)企業(yè)內(nèi)部實(shí)際變化情況靈活調(diào)整。②現(xiàn)金流預(yù)算的重大調(diào)整由于受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、社會文化環(huán)境影響，房地產(chǎn)行業(yè)外部市場環(huán)境可能會出現(xiàn)較大變化，那么企業(yè)就需要對當(dāng)前的現(xiàn)金流預(yù)算做出重大調(diào)整。例如，當(dāng)國家發(fā)布相關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策而引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，那么企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算就需要進(jìn)行及時調(diào)整，國家出臺“三道紅杠”政策限制地產(chǎn)企業(yè)的融資，這對于主要依靠借款的鴻洲地產(chǎn)公司是重大信號，亟需調(diào)整現(xiàn)金流預(yù)算，及時回籠資金。1.3現(xiàn)金流管控改進(jìn)1.3.1現(xiàn)金流流向管控改進(jìn)近幾年來，鴻洲地產(chǎn)公司的發(fā)展與壯大主要是依靠并購，從而導(dǎo)致了大量的現(xiàn)金流流出，并購促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，也給企業(yè)提出了警告，所以為了維持現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定，鴻洲地產(chǎn)公司需要在并購過程中注意下列問題，管控好現(xiàn)金流的流向。首先，在并購之前需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和可行性分析，不僅僅要注重并購方公開的資產(chǎn)負(fù)債表，還有企業(yè)的表外事項(xiàng)；同時，聘請專業(yè)的財務(wù)審計人員進(jìn)行項(xiàng)目評估，全面了解并購方的真實(shí)經(jīng)營狀況，同時簽訂并購意向保密協(xié)議書，從而保障后期的股權(quán)變更程序順利進(jìn)行，在完成上述過程后，最重要的是資金的準(zhǔn)備，企業(yè)的并購一般都是幾億甚至上幾十億元，現(xiàn)金流流量很大，對于鴻洲地產(chǎn)公司一下子支出這么多錢，所面臨的風(fēng)險也比較大，所以盡量尋求融資機(jī)構(gòu)，也就是進(jìn)行貸款解決，既可以提高自身的信用等級，也可以整合各方面的資源，最后，在并購?fù)瓿珊螅獙Σ①徠髽I(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和分析，并且在并購?fù)瓿珊蟮囊欢螘r間進(jìn)行及時的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，分析并購的利與弊，為后續(xù)的并購活動準(zhǔn)備經(jīng)驗(yàn)，同時也要積極把并購方的資源進(jìn)行相互的融合，整合有效資源，將現(xiàn)金流流量進(jìn)行匯總，再進(jìn)行合理分配，防止資金鏈緊張引發(fā)不穩(wěn)定，真正達(dá)到并購合作雙贏的目的。1.3.2現(xiàn)金流流速管控改進(jìn)除了對鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流流向進(jìn)行管理之外，還需要對其流速進(jìn)行管控，加快流速，加速資金的回籠。根據(jù)要素角度的分析，公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)周期略微顯高，但是從渠道角度分析，鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)周期還比較短，說明了鴻洲地產(chǎn)公司的市場占有率還存在一定的優(yōu)勢，但是相比之下，鴻洲地產(chǎn)公司在采購和生產(chǎn)方面的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時間較長，這會直接影響企業(yè)后續(xù)業(yè)務(wù)的開展，所以對于鴻洲地產(chǎn)公司而言，需提高其采購、生產(chǎn)能力，減少采購、生產(chǎn)期間出現(xiàn)的現(xiàn)金流過度占用得情況，促進(jìn)資金循環(huán)，降低工程項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)期。鴻洲地產(chǎn)公司現(xiàn)金流速管控模式圖如圖4-2所示。圖4-2鴻洲地產(chǎn)公司現(xiàn)金流速管控模式圖具體的措施包括有以下三個方面：（1）對于物資材料的庫存進(jìn)行及時的預(yù)估，把控好施工進(jìn)度，及時評估物資消耗速度，提前確定下一批物資的購置時間和購置量，制定行之有效的采購計劃，在保障工程進(jìn)度的前提下，降低庫存成本，同時減少物資對于企業(yè)資金的占有量，防止盲目采購的事件發(fā)生；（2）優(yōu)化采購過程中的環(huán)節(jié)，縮短購置的結(jié)算時間，減少資金的積壓；（3）加快工程進(jìn)度，盡快交付項(xiàng)目，避開一些因?yàn)橥饨绛h(huán)境突變引發(fā)的停工期。其次，企業(yè)要加強(qiáng)管理，建立應(yīng)收賬款的內(nèi)控制度以規(guī)避風(fēng)險，保障會計信息的真實(shí)可靠。同時，也要定期清理各項(xiàng)應(yīng)收賬款，不允許應(yīng)收款項(xiàng)長期掛賬、無人追償?shù)那闆r產(chǎn)生，不得對呆賬、壞賬做隨便的銷賬處理，避免企業(yè)大量流動資金的不合理占用情況出現(xiàn)。鴻洲公司應(yīng)做好財務(wù)部門的管理事項(xiàng)，要求其定期和各部門進(jìn)行賬款核對，同時欠賬客戶進(jìn)行對應(yīng)管理，基于客戶類型、時間、金額等情況制定相應(yīng)的催收方式。采用系統(tǒng)、科學(xué)的方法對同一客戶的應(yīng)收賬款管理需依據(jù)合同編號管理，對合同實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行及時監(jiān)控，避免壞賬的出現(xiàn)。表4-5應(yīng)收賬款清查明細(xì)表填報單位：金額單位：元行次債方名稱記賬憑證摘要與本單位關(guān)系賬面數(shù)按賬齡劃分清查數(shù)損益類型備注<1年>1年<2年>2年<3年>3年欄次12345678910合計123另外銀行作為融資方，其所占金融比例金額較大。為有效避免風(fēng)險，銀行往往對該類公司采取監(jiān)管制度，確保融資資金只用于其指定用途的工程款項(xiàng)支付。鴻洲地產(chǎn)公司要單獨(dú)標(biāo)注監(jiān)管資金，將全部項(xiàng)目公司的資金情況匯總后合理科學(xué)的進(jìn)行調(diào)控，出現(xiàn)資金問題時，能夠分清輕重緩急，確保現(xiàn)金能在最急需或最重要的方面得以優(yōu)先使用。1.3.3現(xiàn)金流流量管控改進(jìn)鴻洲地產(chǎn)公司對于現(xiàn)金流流量的管控根據(jù)流入和流出兩個方面采取相應(yīng)的管控措施，房企的現(xiàn)金流可簡化為兩大類，經(jīng)營活動和金融活動。其中，現(xiàn)金流入最主要的來自銷售收入和借款。在對現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)程度考察時，重點(diǎn)針對銷售回款和籌資活動的現(xiàn)金流量凈額指標(biāo)。在現(xiàn)金流流量的流入方面，需要促進(jìn)資金的回籠，并加快房產(chǎn)的建設(shè)。具體措施有在銀行和客戶間做好促銷協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行多種付款方式的促銷活動，例如，如果首付款增加的話可以進(jìn)行較高額度的打折，貸款年限低的可以享受送家電等優(yōu)惠，總之，采用合理的措施促進(jìn)房產(chǎn)資金的早日回籠，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，加快現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)速度，從而可以及時為新項(xiàng)目的開發(fā)提供資金支持，除此之外要及時和施工方、設(shè)計單位等進(jìn)行溝通，及時解決出現(xiàn)的問題，提高辦事效率，促進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)速度，制定高效合理的項(xiàng)目進(jìn)度計劃表。在現(xiàn)金流流量的流出方面，對于鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流流量的流出管控，主要是控制資金的大量支出。除了公司的并購之外，對地產(chǎn)行業(yè)支出金額最多的兩個方面，土地價格和建筑安裝費(fèi)用，一定要給予重點(diǎn)關(guān)注，制定合適的土地購置計劃和項(xiàng)目建設(shè)施工計劃，土地的購置也是現(xiàn)金流流量的重要組成部分。當(dāng)前，鴻洲公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出量增多，主要是因?yàn)榇罅慷诜e土地的原因。僅在2017年，企業(yè)就新增了地塊20個，土地的購置是地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開始的重大投入，屬于企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流流出。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，除了進(jìn)行戰(zhàn)略布局，購置大批土地之外，還需要考慮土地的持有成本，現(xiàn)在我國的政策不允許企業(yè)在拿地后長時間的空置，需要3個月內(nèi)動工，所以地產(chǎn)企業(yè)在拿地后，就立馬投入了項(xiàng)目的開啟，從而對于企業(yè)的資金支出比較大，也增大了企業(yè)的現(xiàn)金流流量的流出，增大了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。所以，鴻洲地產(chǎn)公司對此進(jìn)行了現(xiàn)金流流量管控的改進(jìn)，確定合適的土地儲備?；谌芷诘脑u估視角，綜合項(xiàng)目當(dāng)前數(shù)據(jù)實(shí)時監(jiān)測，預(yù)計當(dāng)前企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤、現(xiàn)金流等目標(biāo)。針對數(shù)據(jù)監(jiān)測結(jié)果進(jìn)行分析，在調(diào)整后做好收支雙線的現(xiàn)金流管控，確保賬面資金+經(jīng)營性現(xiàn)金流流入大于資金支出。收支雙線的現(xiàn)金流管控示意圖如圖4-3所示。圖4-3收支雙線的現(xiàn)金流管控示意圖具體的措施為：第一，需要將政府出讓土地的政策與現(xiàn)有及未來的房地產(chǎn)市場環(huán)境相結(jié)合，根據(jù)現(xiàn)有的公司經(jīng)濟(jì)狀況和國家宏觀政策為依據(jù)，進(jìn)行未來市場行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)測和評估，避免出現(xiàn)盲目拿地或者過于保守的情況；第二是要準(zhǔn)確及時地了解自身財務(wù)情況，將企業(yè)自身現(xiàn)金流狀況與土地購買計劃緊密連結(jié)，通過科學(xué)的評估確定企業(yè)有能力且有必要進(jìn)行土地購置后再進(jìn)行實(shí)施購置計劃，避免盲目拿地導(dǎo)致現(xiàn)金流流量支出過多引發(fā)資金鏈的斷裂，保持土地儲備情況與現(xiàn)金流狀況的一種均衡狀態(tài)，避免盲目的囤地引發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的加重，同時也要防止因?yàn)檫^于謹(jǐn)慎造成企業(yè)現(xiàn)金的閑置和浪費(fèi)。同時，鴻洲地產(chǎn)公司對于建筑安裝的成本費(fèi)用優(yōu)化可以在法律允許的條件下，同施工單位進(jìn)行溝通，盡可能推遲工程款的支付時間，同時也可以同施工單位進(jìn)行協(xié)商進(jìn)行部分墊付的方式進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，但是需要小心切勿拖欠工程款，以免影響自身口碑。1.4現(xiàn)金流風(fēng)險管控改進(jìn)鴻洲地產(chǎn)公司近幾年的不斷壯大，分公司越開越多，將近二十家，雖然公司已經(jīng)在實(shí)行現(xiàn)金池管理方案，但是執(zhí)行效果一般，總公司對于各個子公司的現(xiàn)金流的把控力度仍然很小，所以對于所有項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況并不清楚，只能看到表面的一些數(shù)據(jù)，在過去的一年中，當(dāng)子公司的財務(wù)負(fù)責(zé)人向總公司匯報現(xiàn)金流狀況時才知道資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，有時候當(dāng)總公司進(jìn)行大的戰(zhàn)略布局，急需資金支持時，又發(fā)現(xiàn)分公司的項(xiàng)目已經(jīng)在開展中，并沒有閑置資金，從而坐失良機(jī)。所以鴻洲地產(chǎn)公司需要設(shè)立現(xiàn)金流風(fēng)險管控措施，現(xiàn)金流風(fēng)險管控部門根據(jù)得到的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行智能分析，評估當(dāng)前項(xiàng)目開展的財務(wù)健康程度，對于已經(jīng)出現(xiàn)問題的，根據(jù)問題的大小啟動相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對方案，以降低損失。另外，鴻洲公司需完善現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，其風(fēng)險應(yīng)急系統(tǒng)設(shè)計如圖4-4所示：圖4-4鴻洲地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險應(yīng)急系統(tǒng)圖鴻洲公司的財務(wù)部門需對公司每個部門的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)情況做好監(jiān)控，一旦現(xiàn)金流運(yùn)行情況異常，必須及時向相關(guān)部門匯報。需設(shè)立獨(dú)立的審計部門對公司及運(yùn)營項(xiàng)目的資金狀況及資金風(fēng)險進(jìn)行定期評估或不定期抽查，同時還要對風(fēng)險評估的流程、方法進(jìn)行審核修改。企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營過程中可能會碰到各種各樣的風(fēng)險，給企業(yè)造成負(fù)面影響，因此，在企業(yè)現(xiàn)金流管理層面要進(jìn)行實(shí)時的現(xiàn)金流風(fēng)險監(jiān)控，根據(jù)本文2.3節(jié)現(xiàn)金流管理中現(xiàn)金流風(fēng)險管理內(nèi)容里介紹的沃爾評分法，針對鴻洲公司的當(dāng)前狀況，通過現(xiàn)金流風(fēng)險評價機(jī)制進(jìn)行風(fēng)險識別，通過各類指標(biāo)對現(xiàn)金流風(fēng)險情況進(jìn)行判斷。（1）選取現(xiàn)金流風(fēng)險評價指標(biāo)一般評價指標(biāo)分為兩類，一是主評價指標(biāo)，二是輔助評價指標(biāo)。其具體指標(biāo)及說明匯總?cè)绫?-6所示。表4-6現(xiàn)金流風(fēng)險管理評價指標(biāo)一級指標(biāo)二級指標(biāo)指標(biāo)公式主指標(biāo)A1資產(chǎn)負(fù)債率B1負(fù)債總額/資產(chǎn)總額借貸資本率B2帶息負(fù)債/凈資產(chǎn)現(xiàn)金比率B3貨幣資金/資產(chǎn)總額輔助指標(biāo)A2當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額與當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入比C1當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額/當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入增長率與應(yīng)收賬款增長率的差C2當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入增長率-應(yīng)收賬款增長率（2）指標(biāo)權(quán)重設(shè)定其判定應(yīng)基于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)情況，本文基于層次分析法。首先根據(jù)實(shí)際環(huán)境設(shè)計現(xiàn)金流評價指標(biāo)問卷，然后向行業(yè)專家發(fā)放，在得到數(shù)據(jù)后通過軟件ExpertChoice處理，在進(jìn)行了相同性檢驗(yàn)后確定現(xiàn)金流評價指標(biāo)權(quán)重。合計最終權(quán)重結(jié)果，經(jīng)加權(quán)平均后進(jìn)行統(tǒng)一處理，以此確定最終值。其指標(biāo)權(quán)重如表4-7所示。表4-7現(xiàn)金流風(fēng)險識別指標(biāo)權(quán)重表一級指標(biāo)權(quán)重二級指標(biāo)權(quán)重主要評價指標(biāo)0.62資產(chǎn)負(fù)債率0.24借貸資本率0.22現(xiàn)金比率0.16輔助評價指標(biāo)0.38當(dāng)期的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額與主營業(yè)務(wù)收入比0.21當(dāng)期的主營業(yè)務(wù)收入增長率與應(yīng)收賬款增長率的差0.17（3）對現(xiàn)金流進(jìn)行風(fēng)險評價對上述構(gòu)建的現(xiàn)金流評價模型，運(yùn)用優(yōu)化的沃爾評分法，對公司進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險識別，其風(fēng)險識別評價如表4-8所示。表4-8現(xiàn)金流風(fēng)險識別評價表一級指標(biāo)二級指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)得分實(shí)際比率行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比率調(diào)整得分綜合評分主要指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率2482.00%19.68借貸資本率2278.36%17.24現(xiàn)金比率當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額與當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入比162178.25%12.5271.33%15.61輔助指標(biāo)當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入增長率與應(yīng)收賬款增長率的差1785.35%11.51合計10079.56調(diào)整后的評價標(biāo)準(zhǔn)總分100，其在50~150之間。分值越低，說明企業(yè)風(fēng)險越高。高于100表示其風(fēng)險低于行業(yè)平均；若在100以下，表示其風(fēng)險水平較高。風(fēng)險分級如表4-9所示。表4-9風(fēng)險評價級次分級表得分（分）風(fēng)險級別現(xiàn)金流狀況評價>150A非常安全100≤<150分B安全50≤）<100分C有風(fēng)險50<D風(fēng)險程度高將鴻洲地產(chǎn)公司2019年財務(wù)數(shù)據(jù)運(yùn)用該表進(jìn)行計算，綜合結(jié)果為79.56分，而將行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬科同期數(shù)據(jù)帶入計算結(jié)果為123.35分，由此可以看出鴻洲地產(chǎn)公司距離行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)還有相當(dāng)大的差距，還需加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。在鴻洲公司，其現(xiàn)金流風(fēng)險測試單位既可以是整體也可以按部門、項(xiàng)目單位。這樣既能提高針對性，又能提高效率。按部門的實(shí)際分值完成風(fēng)險級別對比，若部門結(jié)果連續(xù)為C或D，那么就會被視為重要關(guān)注的對象，其采取措施主要分成兩種，其一是向財務(wù)部做定向匯報，而另外一種是向現(xiàn)金流管理委員做出定期匯報，在完成匯報后，進(jìn)行財務(wù)情況的跟蹤。同時對當(dāng)前現(xiàn)金流評級多次出現(xiàn)C、D的部門，應(yīng)做出要求建議，必要時可停止其投資開發(fā)，并做好資金回籠的處理。1.5企業(yè)動態(tài)現(xiàn)金池建立對于鴻洲地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，如何提高資金的整體利用價值是企業(yè)的重任，由于鴻洲地產(chǎn)公司下設(shè)有多個分公司，各個分公司又擁有自己的銀行賬戶，造成了資金的分散，資金分散管理模式下產(chǎn)生的諸多問題嚴(yán)重阻礙了鴻洲地產(chǎn)的健康發(fā)展，為了解決這些問題，提高資金管理效率，鴻洲地產(chǎn)管理層決定對資金管理模式進(jìn)行改革，計劃實(shí)行資金集中管理。為了選擇適合的資金集中管理模式，鴻洲地產(chǎn)公司專門聘請了財務(wù)及信息化專家團(tuán)隊(duì)出謀劃策，在綜合考慮公司的組織架構(gòu)、資金管理需求、信息化管理能力等因素的基礎(chǔ)上，決定采用信息化程度最高的現(xiàn)金池模式進(jìn)行集中管理。對于鴻洲地產(chǎn)公司，計劃在傳統(tǒng)的現(xiàn)金池管理模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，建立動態(tài)現(xiàn)金池，初步解決如何管理和控制公司及項(xiàng)目部資金的問題，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部資金融通，內(nèi)部資金得到有效配置。資金集中管理模式如圖4-5所示：圖4-5鴻洲地產(chǎn)資金集中管理模式圖建立現(xiàn)金流的流入和流出的兩條線的管理，各個分子公司用款自由，存款有利息，在現(xiàn)金流流出時，各個現(xiàn)金池的成員企業(yè)都可以自由支配各自賬戶上的存款，只需要在總公司財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行申請，那么就會把相應(yīng)的資金轉(zhuǎn)到所指定的賬戶，當(dāng)現(xiàn)金池的成員企業(yè)需要貸款時候，根據(jù)整體的布局規(guī)劃進(jìn)行審批，把現(xiàn)金池的現(xiàn)金進(jìn)行貸出。鴻洲地產(chǎn)公司資金結(jié)算流程如圖4-6所示：圖4-6鴻洲地產(chǎn)資金結(jié)算流程圖鴻洲地產(chǎn)公司所建立的動態(tài)現(xiàn)金池，可以把閑置的資金和對外的融資貸款進(jìn)行相互融合，在管理現(xiàn)金池的同時，也為各個現(xiàn)金池成員企業(yè)提供服務(wù)，在現(xiàn)金池成員企業(yè)急需現(xiàn)金時，從而進(jìn)行有效的保證，促進(jìn)各個成員企業(yè)的發(fā)展，同時，總公司所進(jìn)行的現(xiàn)金池動態(tài)管理需要整合所有成員企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，除此之外，企業(yè)還需要和銀行建立戰(zhàn)略合作協(xié)議，例如可以安排現(xiàn)金池的成員企業(yè)都在同一家