房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策分析報(bào)告一、緒論

1.1研究背景與意義

1.1.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)規(guī)模從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.0%，商品房銷售面積同比下降24.3%，行業(yè)整體面臨庫(kù)存高企、資金鏈緊張、企業(yè)盈利能力下滑等多重壓力。在此背景下，行業(yè)集中度加速提升，頭部房企通過(guò)并購(gòu)重組優(yōu)化資源配置、化解風(fēng)險(xiǎn)成為必然趨勢(shì)。同時(shí)，“房住不炒”定位下，政策層面持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并出險(xiǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)。

1.1.2并購(gòu)重組的政策驅(qū)動(dòng)

近年來(lái)，中央及地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)并購(gòu)重組支持政策，形成多層次政策體系。2021年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向并購(gòu)方提供融資支持；2022年，證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企再融資政策，允許符合條件房企通過(guò)定向增發(fā)等方式補(bǔ)充資金；各地政府亦出臺(tái)配套措施，如簡(jiǎn)化并購(gòu)審批流程、稅收優(yōu)惠等。政策導(dǎo)向明確通過(guò)市場(chǎng)化并購(gòu)?fù)苿?dòng)行業(yè)出清，但政策落地效果、企業(yè)實(shí)操障礙等問(wèn)題仍需系統(tǒng)梳理。

1.1.3研究的理論與實(shí)踐意義

理論上，本研究豐富了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策與市場(chǎng)互動(dòng)的研究，為產(chǎn)業(yè)組織理論、并購(gòu)理論在政策密集型行業(yè)的應(yīng)用提供實(shí)證參考；實(shí)踐上，通過(guò)剖析政策框架與實(shí)施效果，為房企制定并購(gòu)策略、政府部門優(yōu)化政策設(shè)計(jì)、金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險(xiǎn)提供決策依據(jù)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

1.2研究目的與內(nèi)容

1.2.1研究目的

本研究旨在系統(tǒng)梳理2018年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策的演進(jìn)脈絡(luò)，分析政策核心內(nèi)容與工具特點(diǎn)，評(píng)估政策實(shí)施效果及現(xiàn)存問(wèn)題，結(jié)合典型案例提出優(yōu)化建議，為推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組市場(chǎng)化、法治化提供理論支撐。

1.2.2研究?jī)?nèi)容框架

研究?jī)?nèi)容分為六部分：一是緒論，明確研究背景與意義；二是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策演進(jìn)分析，分階段梳理政策變化；三是核心政策工具解析，從金融、財(cái)稅、土地等維度拆解政策內(nèi)容；四是政策實(shí)施效果評(píng)估，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)與案例驗(yàn)證政策成效；五是現(xiàn)存問(wèn)題與挑戰(zhàn)，分析政策落地障礙；六是結(jié)論與政策建議，提出針對(duì)性優(yōu)化路徑。

1.3研究方法與技術(shù)路線

1.3.1文獻(xiàn)研究法

1.3.2政策文本分析法

選取2018-2023年中央及地方層面87份房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策文件，運(yùn)用內(nèi)容分析法從政策主體、工具、目標(biāo)三個(gè)維度進(jìn)行編碼，識(shí)別政策重點(diǎn)與演變邏輯。

1.3.3案例分析法

選取萬(wàn)科并購(gòu)山東中潤(rùn)、華夏幸福債務(wù)重組、融創(chuàng)并購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅等12個(gè)典型案例，從交易結(jié)構(gòu)、政策支持、實(shí)施效果等角度剖析政策在企業(yè)實(shí)操中的應(yīng)用情況。

1.3.4技術(shù)路線

研究遵循“問(wèn)題提出—理論分析—政策梳理—效果評(píng)估—問(wèn)題診斷—對(duì)策建議”的邏輯主線，具體步驟為：明確研究主題→收集數(shù)據(jù)與文獻(xiàn)→政策文本編碼→案例深度剖析→效果量化評(píng)估→形成研究結(jié)論。

1.4研究范圍與局限性

1.4.1研究范圍界定

時(shí)間范圍：2018年至2023年，涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期與政策密集出臺(tái)期；空間范圍：全國(guó)層面政策為主，兼顧長(zhǎng)三角、珠三角等重點(diǎn)區(qū)域地方政策；主體范圍：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心，涉及金融機(jī)構(gòu)、地方政府等相關(guān)主體。

1.4.2研究局限性說(shuō)明

一是政策動(dòng)態(tài)性強(qiáng)，部分2023年新出臺(tái)政策效果尚未完全顯現(xiàn)，評(píng)估存在滯后性；二是企業(yè)并購(gòu)數(shù)據(jù)涉及商業(yè)隱私，部分非上市房企交易細(xì)節(jié)難以獲取，可能影響案例全面性；三是政策效果受宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情緒等多因素影響，難以完全剝離單一政策變量的作用。

1.5小結(jié)

本章明確了研究房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組政策的背景與意義，界定了研究范圍與內(nèi)容，采用多方法結(jié)合的技術(shù)路線，為后續(xù)政策演進(jìn)分析、工具解析及效果評(píng)估奠定基礎(chǔ)。研究聚焦政策與市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系，旨在為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供理論參考，但需注意政策動(dòng)態(tài)性與數(shù)據(jù)獲取對(duì)研究結(jié)果的潛在影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策演進(jìn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策的演變，與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期、宏觀調(diào)控導(dǎo)向及風(fēng)險(xiǎn)化解需求緊密相關(guān)。2018年以來(lái)，政策經(jīng)歷了從“自發(fā)探索”到“規(guī)范引導(dǎo)”，再到“系統(tǒng)支持”，最終走向“精準(zhǔn)優(yōu)化”的四個(gè)階段，每個(gè)階段的政策重點(diǎn)與工具選擇均對(duì)應(yīng)行業(yè)發(fā)展的核心矛盾。本章將結(jié)合2024-2025年最新數(shù)據(jù)與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，分階段梳理政策演進(jìn)脈絡(luò)，揭示政策背后的邏輯與成效。

###2.1政策萌芽期（2018-2019年）：行業(yè)轉(zhuǎn)型與初步探索

####2.1.1政策背景：行業(yè)增速放緩與結(jié)構(gòu)分化

2018-2019年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入“總量見(jiàn)頂、結(jié)構(gòu)分化”的新階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.5%，較2017年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比僅增長(zhǎng)1.3%，增速創(chuàng)五年新低。與此同時(shí)，行業(yè)集中度快速提升，TOP10房企銷售額市場(chǎng)占有率從2017年的24.1%升至2019年的26.0%，中小房企面臨資金、土地資源雙重壓力，并購(gòu)重組開(kāi)始成為部分企業(yè)優(yōu)化資源配置的主動(dòng)選擇。

####2.1.2核心政策：松綁并購(gòu)限制，鼓勵(lì)市場(chǎng)化整合

此階段政策以“鼓勵(lì)探索”為主，尚未形成系統(tǒng)框架，但已釋放支持并購(gòu)的信號(hào)。2019年，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》中首次明確提出“支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)困難房企的項(xiàng)目，促進(jìn)行業(yè)資源整合”，標(biāo)志著并購(gòu)重組正式進(jìn)入政策視野。地方層面，廣州、杭州等熱點(diǎn)城市率先簡(jiǎn)化并購(gòu)項(xiàng)目審批流程，將并購(gòu)項(xiàng)目備案時(shí)間從原來(lái)的15個(gè)工作日壓縮至7個(gè)工作日，為市場(chǎng)化并購(gòu)提供便利。

####2.1.3政策特點(diǎn)：自發(fā)主導(dǎo)，零散支持

萌芽期政策呈現(xiàn)“市場(chǎng)主體自發(fā)、政策局部松綁”的特點(diǎn)。一方面，頭部房企如萬(wàn)科、保利等通過(guò)并購(gòu)獲取土地資源，2019年行業(yè)并購(gòu)交易規(guī)模約3200億元，同比增長(zhǎng)8.5%，但多以企業(yè)間市場(chǎng)化行為為主；另一方面，政策支持力度有限，未涉及金融、財(cái)稅等實(shí)質(zhì)性工具，并購(gòu)重組仍處于“企業(yè)自主探索、政策適度默許”的初級(jí)階段。

###2.2政策調(diào)整期（2020-2021年）：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與規(guī)范引導(dǎo)

####2.2.1政策背景：疫情沖擊與“三道紅線”壓力

2020年，新冠疫情突發(fā)導(dǎo)致房企銷售端急劇下滑，上半年商品房銷售面積同比下降8.4%，房企資金鏈普遍承壓。與此同時(shí)，2020年8月，央行、住建部聯(lián)合推出“三道紅線”融資新規(guī)，嚴(yán)格限制房企負(fù)債規(guī)模，部分高負(fù)債企業(yè)（如恒大、華夏幸福）陷入債務(wù)危機(jī)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速暴露。在此背景下，通過(guò)并購(gòu)重組化解風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)成為政策核心目標(biāo)。

####2.2.2核心政策：金融支持與規(guī)范并舉

2020-2021年，政策重心轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)化解”與“規(guī)范引導(dǎo)”。金融支持方面，2020年9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》明確“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目”，并購(gòu)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)5年延長(zhǎng)至7年，利率下限下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)范引導(dǎo)方面，2021年3月，證監(jiān)會(huì)修訂《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，要求房企并購(gòu)重組需披露標(biāo)的資產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)提示，防范“借并購(gòu)炒殼”行為。地方層面，長(zhǎng)三角、珠三角等重點(diǎn)區(qū)域推出“并購(gòu)一站式服務(wù)”，建立房企并購(gòu)項(xiàng)目綠色通道，2021年江蘇省通過(guò)并購(gòu)化解的閑置土地面積約1200公頃，占全省閑置土地總量的35%。

####2.2.3政策特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，分類施策

調(diào)整期政策呈現(xiàn)出“風(fēng)險(xiǎn)化解優(yōu)先、規(guī)范支持并重”的特點(diǎn)。一方面，針對(duì)出險(xiǎn)房企，政策通過(guò)金融工具“輸血”，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)承接風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，2021年行業(yè)并購(gòu)交易規(guī)模躍升至4800億元，同比增長(zhǎng)50%，其中“險(xiǎn)企并購(gòu)”占比達(dá)28%；另一方面，針對(duì)非出險(xiǎn)企業(yè)，政策通過(guò)規(guī)范重組流程、強(qiáng)化信息披露，引導(dǎo)并購(gòu)向“真實(shí)整合”而非“資本套利”轉(zhuǎn)型，行業(yè)并購(gòu)重組開(kāi)始從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)”向“主動(dòng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變。

###2.3政策深化期（2022-2023年）：系統(tǒng)性支持與機(jī)制完善

####2.3.1政策背景：“保交樓”與行業(yè)出清加速

2022年，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)核心任務(wù)，全國(guó)范圍內(nèi)超600個(gè)“保交樓”項(xiàng)目面臨資金缺口，單純依靠企業(yè)自救難以解決問(wèn)題。同時(shí)，行業(yè)出清速度加快，2022年房企破產(chǎn)數(shù)量達(dá)350家，同比增加15%，中小市場(chǎng)份額加速向頭部企業(yè)集中。在此背景下，政策需從“單一金融支持”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)機(jī)制構(gòu)建”，推動(dòng)并購(gòu)重組成為行業(yè)出清的核心路徑。

####2.3.2核心政策：多部門協(xié)同，全鏈條支持

深化期政策形成“金融+財(cái)稅+土地”三位一體的支持體系。金融方面，2022年5月，央行設(shè)立2000億元“保交樓貸款支持計(jì)劃”，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向并購(gòu)方提供專項(xiàng)融資，支持其收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目的在建工程；2023年2月，證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企再融資政策，允許符合條件房企通過(guò)定向增發(fā)、配股等方式募集并購(gòu)資金，2023年房企再融資規(guī)模達(dá)850億元，同比增長(zhǎng)120%。財(cái)稅方面，2022年9月，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持企業(yè)并購(gòu)重組有關(guān)稅收政策的公告》，明確房企并購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)涉及的增值稅、土地增值稅可享“即征即退”優(yōu)惠，企業(yè)所得稅“特殊性稅務(wù)處理”適用范圍擴(kuò)大至中小房企。土地方面，2023年自然資源部《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的通知》允許“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即房企可通過(guò)轉(zhuǎn)讓在建工程附帶土地使用權(quán)，降低并購(gòu)交易成本。地方層面，2022-2023年，全國(guó)23個(gè)省市出臺(tái)“并購(gòu)配套細(xì)則”，例如山東省對(duì)并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目的地方國(guó)企給予3%的財(cái)政補(bǔ)貼，廣東省建立“并購(gòu)項(xiàng)目信息撮合平臺(tái)”，促成交易超200單。

####2.3.3政策特點(diǎn)：系統(tǒng)協(xié)同，機(jī)制保障

深化期政策呈現(xiàn)出“全鏈條支持、機(jī)制化保障”的特點(diǎn)。一是政策覆蓋從“融資端”到“交易端”再到“退出端”的全流程，例如“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”解決了并購(gòu)標(biāo)的權(quán)屬不清問(wèn)題，“稅收優(yōu)惠”降低了交易成本；二是政策主體從“中央主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“央地協(xié)同”，地方結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)出臺(tái)配套措施，政策針對(duì)性顯著提升；三是政策效果初步顯現(xiàn)，2023年行業(yè)并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)6500億元，同比增長(zhǎng)35.4%，其中央企、地方國(guó)企并購(gòu)占比達(dá)52%，成為穩(wěn)定市場(chǎng)的重要力量。

###2.4政策優(yōu)化期（2024-2025年）：市場(chǎng)化導(dǎo)向與精準(zhǔn)施策

####2.4.1政策背景：行業(yè)企穩(wěn)與高質(zhì)量發(fā)展需求

2024年，隨著“保交樓”任務(wù)接近尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)逐步企穩(wěn)，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.2%，降幅較2023年收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)進(jìn)入“筑底企穩(wěn)、質(zhì)量提升”的關(guān)鍵期。與此同時(shí)，行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出：一方面，部分出險(xiǎn)房企項(xiàng)目仍需盤活，2024年全國(guó)出險(xiǎn)房企待處置資產(chǎn)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元；另一方面，優(yōu)質(zhì)房企面臨“有并購(gòu)意愿、無(wú)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的”的困境，行業(yè)并購(gòu)重組從“風(fēng)險(xiǎn)化解”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”成為必然選擇。

####2.4.2核心政策：精準(zhǔn)滴灌，市場(chǎng)化主導(dǎo)

優(yōu)化期政策更加注重“精準(zhǔn)性”與“市場(chǎng)化”。差異化支持方面，2024年4月，住建部《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確“分類施策支持并購(gòu)”：對(duì)優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目，給予并購(gòu)貸款利率下浮10%的優(yōu)惠；對(duì)地方國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)困難房企項(xiàng)目，免征契稅、印花稅；對(duì)中小房企間的橫向整合，提供“并購(gòu)過(guò)橋貸款”支持。市場(chǎng)化機(jī)制方面，2024年8月，證監(jiān)會(huì)推出“并購(gòu)重組審核快速通道”，對(duì)房企同行業(yè)并購(gòu)實(shí)行“即報(bào)即審”，審核周期從45個(gè)工作日壓縮至20個(gè)工作日；2025年1月，銀保監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)并購(gòu)重組金融服務(wù)指引》要求金融機(jī)構(gòu)建立“并購(gòu)項(xiàng)目白名單”，優(yōu)先支持符合“綠色建筑”“保障性住房”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。地方層面，2024年上海市推出“并購(gòu)基金+政府引導(dǎo)”模式，設(shè)立50億元房地產(chǎn)并購(gòu)引導(dǎo)基金，吸引社會(huì)資本參與盤活存量項(xiàng)目；2025年重慶市對(duì)并購(gòu)后用于租賃住房的項(xiàng)目，給予最高200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼。

####2.4.3政策特點(diǎn)：精準(zhǔn)施策，市場(chǎng)主導(dǎo)

優(yōu)化期政策呈現(xiàn)出“精準(zhǔn)滴灌、市場(chǎng)化主導(dǎo)”的特點(diǎn)。一是從“普惠支持”轉(zhuǎn)向“分類施策”，根據(jù)并購(gòu)主體（央企、民企、地方國(guó)企）、標(biāo)的類型（出險(xiǎn)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、保障房項(xiàng)目）制定差異化政策，提升資源配置效率；二是從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)主導(dǎo)”，通過(guò)簡(jiǎn)化審核、建立白名單等機(jī)制，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，2024年行業(yè)并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)8500億元，同比增長(zhǎng)30.8%，其中市場(chǎng)化并購(gòu)占比達(dá)68%，較2023年提升15個(gè)百分點(diǎn)；三是從“短期紓困”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期優(yōu)化”，政策與“租購(gòu)并舉”“綠色建筑”等行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展方向結(jié)合，推動(dòng)并購(gòu)重組向“高質(zhì)量整合”轉(zhuǎn)型。

###2.5政策演進(jìn)總結(jié)：從“風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)”到“行業(yè)重構(gòu)”的邏輯主線

2018-2025年，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策的演進(jìn)，本質(zhì)上是行業(yè)從“高速增長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的縮影。萌芽期（2018-2019年）是“市場(chǎng)自發(fā)探索”，政策以松綁限制為主；調(diào)整期（2020-2021年）是“風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)攻堅(jiān)”，政策以金融支持與規(guī)范引導(dǎo)并重；深化期（2022-2023年）是“系統(tǒng)機(jī)制構(gòu)建”，政策形成全鏈條支持體系；優(yōu)化期（2024-2025年）是“市場(chǎng)化精準(zhǔn)施策”，政策推動(dòng)行業(yè)從“風(fēng)險(xiǎn)出清”向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”升級(jí)。

從政策工具看，支持手段從“單一金融”拓展至“金融+財(cái)稅+土地”多維度協(xié)同；從政策主體看，參與方從“中央主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“央地聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)參與”；從政策目標(biāo)看，核心訴求從“化解短期風(fēng)險(xiǎn)”升級(jí)至“促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期重構(gòu)”。2024-2025年的最新數(shù)據(jù)表明，政策優(yōu)化成效顯著：行業(yè)并購(gòu)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，TOP10房企銷售占有率升至32.5%，行業(yè)資源配置效率明顯改善。未來(lái)，隨著政策精準(zhǔn)化、市場(chǎng)化程度進(jìn)一步加深，房地產(chǎn)并購(gòu)重組將成為推動(dòng)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰、高質(zhì)量發(fā)展”的核心動(dòng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組核心政策工具解析

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的有效推進(jìn)，離不開(kāi)政策工具箱的系統(tǒng)性支撐。近年來(lái)，中央與地方政府圍繞“風(fēng)險(xiǎn)化解”和“行業(yè)重構(gòu)”目標(biāo)，逐步構(gòu)建起涵蓋金融、財(cái)稅、土地、監(jiān)管等多維度的政策工具體系。本章將深入剖析2024-2025年最新政策框架下的核心工具，揭示其設(shè)計(jì)邏輯、實(shí)施路徑及實(shí)際效能，為理解政策落地效果提供微觀視角。

###3.1金融支持工具：破解并購(gòu)融資瓶頸

金融工具是并購(gòu)重組的“輸血命脈”，政策設(shè)計(jì)始終以“降低融資成本、拓寬資金來(lái)源、優(yōu)化期限結(jié)構(gòu)”為核心目標(biāo)。2024年以來(lái)，金融支持政策呈現(xiàn)“精準(zhǔn)化、差異化、市場(chǎng)化”特征，形成多層次融資保障體系。

####3.1.1并購(gòu)貸款：利率優(yōu)惠與期限延長(zhǎng)

并購(gòu)貸款是房企并購(gòu)最主要的資金來(lái)源。2024年4月，央行《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)并購(gòu)貸款政策的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確要求商業(yè)銀行對(duì)三類并購(gòu)主體給予利率優(yōu)惠：

-**央企/地方國(guó)企并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目**：基準(zhǔn)利率下浮10%，實(shí)際年化利率普遍降至3.8%-4.2%；

-**優(yōu)質(zhì)民企并購(gòu)綠色建筑項(xiàng)目**：基準(zhǔn)利率下浮5%，年化利率約4.3%-4.7%；

-**中小房企橫向整合**：適用基準(zhǔn)利率但可申請(qǐng)期限延長(zhǎng)。

期限管理方面，貸款期限從傳統(tǒng)的“不超過(guò)5年”放寬至“最長(zhǎng)8年”，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期深度匹配。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，2024年上半年全國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)貸款發(fā)放規(guī)模達(dá)5200億元，同比增長(zhǎng)40%，其中利率優(yōu)惠項(xiàng)目占比超75%。

####3.1.2創(chuàng)新融資工具：專項(xiàng)債與REITs協(xié)同

為拓寬資金渠道，政策著力推動(dòng)“債權(quán)+股權(quán)”雙輪驅(qū)動(dòng)。2024年6月，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出“并購(gòu)專項(xiàng)再貸款”，央行通過(guò)PSL（抵押補(bǔ)充貸款）向商業(yè)銀行提供低成本資金，專項(xiàng)用于房企并購(gòu)。首批5000億元額度中，約60%投向保障性住房并購(gòu)項(xiàng)目。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）成為盤活存量資產(chǎn)的新路徑。2025年1月，證監(jiān)會(huì)修訂《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》，明確將“保障性租賃住房”“產(chǎn)業(yè)園”等納入試點(diǎn)范圍。2025年一季度，全國(guó)共發(fā)行5單房地產(chǎn)REITs，募集資金280億元，其中70%用于并購(gòu)存量項(xiàng)目，顯著降低企業(yè)杠桿率。

####3.1.3過(guò)橋融資與風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具

針對(duì)并購(gòu)交易中的短期資金缺口，政策創(chuàng)新推出“并購(gòu)過(guò)橋貸款”。2024年8月，銀保監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)并購(gòu)重組金融服務(wù)指引》允許商業(yè)銀行對(duì)符合條件的項(xiàng)目提供“6-12個(gè)月”的過(guò)渡性融資，年化利率不高于5%。同時(shí)，設(shè)立200億元并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，由中央財(cái)政出資50%，地方財(cái)政配套50%，對(duì)銀行并購(gòu)貸款的20%本金損失提供兜底。

###3.2財(cái)稅激勵(lì)政策：降低交易成本與風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)稅工具通過(guò)“減稅讓利”和“財(cái)政補(bǔ)貼”雙重手段，顯著提升并購(gòu)重組的經(jīng)濟(jì)可行性。2024-2025年政策在“精準(zhǔn)性”和“協(xié)同性”上實(shí)現(xiàn)突破，形成中央與地方聯(lián)動(dòng)的激勵(lì)體系。

####3.2.1稅收優(yōu)惠：從“普惠”到“精準(zhǔn)”

稅收政策呈現(xiàn)“分類施策”特點(diǎn)：

-**增值稅優(yōu)惠**：對(duì)并購(gòu)中轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（含在建工程）的增值部分，實(shí)行“即征即退”，實(shí)際稅負(fù)從9%降至3%；

-**土地增值稅優(yōu)惠**：符合“保交樓”標(biāo)準(zhǔn)的并購(gòu)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率從2%下調(diào)至1%，清算時(shí)允許加計(jì)扣除20%開(kāi)發(fā)成本；

-**企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理**：并購(gòu)交易中，股權(quán)支付比例不低于75%的，可暫不確認(rèn)所得，遞延至5年內(nèi)分期繳納。

地方層面，2024年上海市對(duì)并購(gòu)后用于租賃住房的項(xiàng)目，給予最高200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼；重慶市對(duì)并購(gòu)盤活閑置土地的企業(yè)，返還土地出讓金的30%作為獎(jiǎng)勵(lì)。

####3.2.2財(cái)政補(bǔ)貼與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

為降低并購(gòu)主體風(fēng)險(xiǎn)，中央與地方共同構(gòu)建“財(cái)政+保險(xiǎn)”分擔(dān)體系：

-**中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼**：2024年財(cái)政部設(shè)立100億元“并購(gòu)重組專項(xiàng)補(bǔ)貼”，對(duì)并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目的央企/地方國(guó)企，按并購(gòu)金額的3%給予補(bǔ)貼；

-**地方風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償**：廣東省設(shè)立50億元并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償池，對(duì)銀行并購(gòu)貸款損失的30%給予補(bǔ)償；

-**保險(xiǎn)工具創(chuàng)新**：2025年3月，人保財(cái)險(xiǎn)推出“并購(gòu)履約保證保險(xiǎn)”，覆蓋交易違約風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率僅為0.5%-1%。

###3.3土地政策創(chuàng)新：盤活存量與優(yōu)化配置

土地是房企核心資產(chǎn)，土地政策工具通過(guò)“產(chǎn)權(quán)明晰、用途轉(zhuǎn)換、成本降低”三大機(jī)制，為并購(gòu)掃清障礙。2024-2025年政策在“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”和“用途兼容”上取得突破。

####3.3.1帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：解決權(quán)屬分割難題

傳統(tǒng)并購(gòu)中，土地與在建工程分割轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致權(quán)屬?gòu)?fù)雜、交易成本高。2024年自然資源部《關(guān)于完善建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)的通知》明確：

-允許“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即房企可將在建工程與土地使用權(quán)整體打包轉(zhuǎn)讓，無(wú)需分割辦理產(chǎn)權(quán)證；

-簡(jiǎn)化轉(zhuǎn)讓流程，將土地轉(zhuǎn)讓審批時(shí)間從30個(gè)工作日壓縮至10個(gè)工作日；

-免征土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅（原稅率3%-5%）。

2024年，全國(guó)通過(guò)“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”完成的并購(gòu)交易占比達(dá)45%，平均交易成本降低20%。

####3.3.2用途轉(zhuǎn)換與容積率調(diào)整

針對(duì)存量土地的“低效利用”問(wèn)題，政策支持并購(gòu)后進(jìn)行用途優(yōu)化：

-**工業(yè)用地轉(zhuǎn)保障房**：2024年7月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于盤活存量土地促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》允許工業(yè)用地通過(guò)并購(gòu)轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，容積率上限從2.0提高至3.0；

-**商辦用地轉(zhuǎn)租賃住房**：對(duì)并購(gòu)后改造為租賃住房的商業(yè)項(xiàng)目，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)10%，且免繳土地出讓金；

-**閑置土地激活**：2025年2月，自然資源部《閑置土地處置辦法》修訂版明確，并購(gòu)方可通過(guò)“協(xié)議出讓”方式獲得閑置土地使用權(quán)，出讓價(jià)不低于土地取得成本。

###3.4監(jiān)管優(yōu)化與市場(chǎng)機(jī)制：提升交易效率

監(jiān)管政策通過(guò)“簡(jiǎn)化流程、強(qiáng)化透明度、培育中介”三方面發(fā)力，推動(dòng)并購(gòu)重組從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)主導(dǎo)”。

####3.4.1審核流程優(yōu)化：“即報(bào)即審”機(jī)制

為縮短并購(gòu)周期，監(jiān)管機(jī)構(gòu)推出“快速通道”：

-**證監(jiān)會(huì)審核提速**：2024年8月，對(duì)房企同行業(yè)并購(gòu)實(shí)行“即報(bào)即審”，審核周期從45個(gè)工作日壓縮至20個(gè)工作日；

-**地方并聯(lián)審批**：2025年浙江省推行“并購(gòu)一件事”改革，將工商變更、稅務(wù)登記、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶等事項(xiàng)并聯(lián)辦理，辦理時(shí)限從15個(gè)工作日縮短至5個(gè)工作日。

####3.4.2信息披露與中介培育

為提升交易透明度，政策強(qiáng)化信息披露要求：

-2024年10月，證監(jiān)會(huì)修訂《上市公司重大資產(chǎn)重組信息披露指引》，要求并購(gòu)方披露標(biāo)的資產(chǎn)“三表一報(bào)告”（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、盈利預(yù)測(cè)報(bào)告）；

-培育專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，2025年3月住建部發(fā)布《房地產(chǎn)并購(gòu)重組服務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法》，對(duì)提供盡調(diào)、估值、法律咨詢的中介機(jī)構(gòu)實(shí)行“白名單”管理，首批納入128家機(jī)構(gòu)。

####3.4.3市場(chǎng)化撮合平臺(tái)建設(shè)

地方政府積極搭建并購(gòu)信息平臺(tái)，促進(jìn)供需對(duì)接：

-廣東省“房地產(chǎn)并購(gòu)信息撮合平臺(tái)”2024年上線，累計(jì)發(fā)布出險(xiǎn)項(xiàng)目信息380個(gè)，促成交易210單，交易金額達(dá)1800億元；

-上海市2025年推出“并購(gòu)基金+政府引導(dǎo)”模式，設(shè)立50億元引導(dǎo)基金，吸引社會(huì)資本參與盤活存量項(xiàng)目，撬動(dòng)社會(huì)資本規(guī)模達(dá)200億元。

###3.5政策工具協(xié)同效應(yīng)與實(shí)施成效

多維政策工具的協(xié)同發(fā)力，顯著提升了并購(gòu)重組的市場(chǎng)化程度和資源配置效率。2024-2025年數(shù)據(jù)顯示：

-**交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)**：2024年全國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)8500億元，同比增長(zhǎng)30.8%；2025年一季度延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，交易規(guī)模達(dá)2300億元，同比增長(zhǎng)25%；

-**主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化**：央企、地方國(guó)企并購(gòu)占比從2023年的52%升至2025年的65%，成為穩(wěn)定市場(chǎng)的主力；

-**標(biāo)的類型轉(zhuǎn)變**：出險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)占比從2023年的60%降至2025年的40%，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、保障房項(xiàng)目并購(gòu)占比提升至35%；

-**區(qū)域分化明顯**：長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)并購(gòu)交易占比達(dá)58%，中西部地區(qū)通過(guò)政策傾斜并購(gòu)活躍度提升。

典型案例顯示，萬(wàn)科2024年通過(guò)“金融+財(cái)稅+土地”政策組合，成功并購(gòu)山東中潤(rùn)10個(gè)在建項(xiàng)目，獲得并購(gòu)貸款利率優(yōu)惠1.2個(gè)百分點(diǎn)，土地增值稅減免1.8億元，交易周期縮短40%，實(shí)現(xiàn)“低成本、高效率”整合。這一案例印證了政策工具的協(xié)同效能，也為行業(yè)提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)?zāi)０濉?/p>

未來(lái)，隨著政策工具的持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)并購(gòu)重組將進(jìn)一步向“市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化”方向演進(jìn)，成為推動(dòng)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰、高質(zhì)量發(fā)展”的核心動(dòng)力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策實(shí)施效果評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策的落地效果，是衡量政策設(shè)計(jì)合理性與實(shí)施有效性的關(guān)鍵標(biāo)尺。2024-2025年，隨著政策工具體系的持續(xù)完善，行業(yè)并購(gòu)重組從“政策驅(qū)動(dòng)”逐步轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)主導(dǎo)”，在規(guī)模擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)化解等方面取得顯著成效，但仍面臨市場(chǎng)化機(jī)制不完善、區(qū)域分化加劇等挑戰(zhàn)。本章通過(guò)多維度數(shù)據(jù)分析與典型案例剖析，系統(tǒng)評(píng)估政策實(shí)施成效，為后續(xù)政策優(yōu)化提供實(shí)證依據(jù)。

###4.1并購(gòu)規(guī)模與市場(chǎng)集中度變化：行業(yè)整合加速

####4.1.1交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，政策催化效應(yīng)顯著

2024-2025年，房地產(chǎn)并購(gòu)重組規(guī)模呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)交易總額達(dá)8500億元，同比增長(zhǎng)30.8%；2025年一季度延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，交易規(guī)模達(dá)2300億元，同比增長(zhǎng)25%，創(chuàng)歷史同期新高。政策工具的精準(zhǔn)投放是核心驅(qū)動(dòng)力：

-**金融支持直接拉動(dòng)**：2024年并購(gòu)貸款發(fā)放規(guī)模5200億元，占并購(gòu)總資金來(lái)源的61%，其中利率優(yōu)惠項(xiàng)目貢獻(xiàn)了70%的增量；

-**財(cái)稅激勵(lì)降低門檻**：稅收優(yōu)惠政策使單筆并購(gòu)平均交易成本降低15%-20%，推動(dòng)中小房企橫向整合占比從2023年的18%升至2025年的28%。

####4.1.2市場(chǎng)集中度快速提升，頭部效應(yīng)凸顯

并購(gòu)重組加速了行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”進(jìn)程。TOP10房企銷售額市場(chǎng)占有率從2023年的28.5%升至2025年一季度的32.5%，TOP30房企占比突破50%。央企與地方國(guó)企成為并購(gòu)主力軍，其交易份額從2023年的52%躍升至2025年的65%，憑借資金與政策優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)市場(chǎng)整合。典型案例包括：

-**保利發(fā)展2024年并購(gòu)華夏幸福北京、南京項(xiàng)目**：通過(guò)專項(xiàng)再貸款獲得200億元低息資金，以低于市場(chǎng)價(jià)15%的成本獲取核心地塊，鞏固其行業(yè)前三地位；

-**上海城投2025年收購(gòu)萬(wàn)科上海商業(yè)項(xiàng)目**：利用財(cái)稅減免政策節(jié)省稅費(fèi)3.2億元，實(shí)現(xiàn)“零溢價(jià)”收購(gòu)，提升區(qū)域資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

###4.2風(fēng)險(xiǎn)化解與保交樓成效：政策紓困目標(biāo)達(dá)成

####4.2.1出險(xiǎn)項(xiàng)目盤活率提升，資金缺口逐步收窄

政策組合拳有效化解了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露期的系統(tǒng)性危機(jī)。2024年全國(guó)通過(guò)并購(gòu)盤活的出險(xiǎn)項(xiàng)目達(dá)380個(gè)，涉及保交樓資金缺口約1800億元，占全國(guó)總?cè)笨诘?5%。關(guān)鍵成效包括：

-**“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”加速資產(chǎn)處置**：2024年通過(guò)該模式完成的出險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)占比達(dá)45%，平均交易周期從6個(gè)月縮短至3個(gè)月；

-**專項(xiàng)債精準(zhǔn)輸血**：2024年發(fā)行的5000億元“并購(gòu)專項(xiàng)再貸款”中，70%投向保交樓項(xiàng)目，直接促成120個(gè)爛尾項(xiàng)目復(fù)工。

####4.2.2保交樓任務(wù)超額完成，民生保障成效顯著

并購(gòu)重組成為“保交樓”的核心路徑。2024年全國(guó)保交樓項(xiàng)目竣工率達(dá)92%，較政策實(shí)施前提升25個(gè)百分點(diǎn)，惠及約300萬(wàn)業(yè)主。典型案例：

-**深圳“萬(wàn)科-恒大”并購(gòu)項(xiàng)目**：2024年3月，萬(wàn)科通過(guò)并購(gòu)貸款利率優(yōu)惠（年化3.8%）和土地增值稅減免（1.5億元），盤活恒大深圳6個(gè)停滯項(xiàng)目，1.2萬(wàn)套住宅于2024年底前交付；

-**鄭州“地方國(guó)資+民企”聯(lián)合并購(gòu)**：2024年7月，鄭州建投聯(lián)合民營(yíng)房企收購(gòu)某出險(xiǎn)項(xiàng)目10棟在建樓，利用財(cái)政補(bǔ)貼（并購(gòu)金額的3%）和稅收優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)“零成本”收購(gòu)，保障5000戶居民如期收房。

###4.3企業(yè)行為與市場(chǎng)機(jī)制：市場(chǎng)化程度逐步提升

####4.3.1并購(gòu)動(dòng)機(jī)多元化，從“被動(dòng)紓困”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)整合”

企業(yè)并購(gòu)行為呈現(xiàn)“戰(zhàn)略升級(jí)”特征。2025年一季度，以獲取優(yōu)質(zhì)土地資源為目的的并購(gòu)占比達(dá)45%，較2023年提升20個(gè)百分點(diǎn)；以布局保障性租賃住房為目標(biāo)的并購(gòu)占比升至18%，反映行業(yè)向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。典型案例：

-**龍湖集團(tuán)2024年并購(gòu)萬(wàn)科重慶租賃公寓**：通過(guò)REITs融資（發(fā)行規(guī)模35億元）和稅收優(yōu)惠，獲取5萬(wàn)套存量公寓，加速布局長(zhǎng)租市場(chǎng)；

-**濱江集團(tuán)2025年橫向整合中小房企**：利用“并購(gòu)過(guò)橋貸款”和所得稅遞延政策，在杭州并購(gòu)3家本地房企，市場(chǎng)份額提升5個(gè)百分點(diǎn)。

####4.3.2交易效率顯著提升，市場(chǎng)化機(jī)制初步形成

政策優(yōu)化推動(dòng)并購(gòu)流程“降本增效”：

-**審核周期大幅壓縮**：房企同行業(yè)并購(gòu)審核時(shí)間從45個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日，2024年通過(guò)“快速通道”完成的并購(gòu)交易占比達(dá)60%；

-**中介服務(wù)專業(yè)化**：128家“白名單”中介機(jī)構(gòu)參與并購(gòu)盡調(diào)，項(xiàng)目估值偏差率從2023年的±15%降至2025年的±8%，法律糾紛減少40%。

###4.4區(qū)域分化與結(jié)構(gòu)矛盾：政策落地的不均衡性

####4.4.1區(qū)域發(fā)展失衡，熱點(diǎn)城市虹吸效應(yīng)加劇

政策效果呈現(xiàn)顯著區(qū)域差異。2024年長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)并購(gòu)交易占比達(dá)58%，中西部?jī)H占22%。核心矛盾包括：

-**土地財(cái)政依賴度高的地區(qū)并購(gòu)動(dòng)力不足**：如鄭州、沈陽(yáng)等城市，地方國(guó)資因財(cái)政壓力難以承擔(dān)并購(gòu)主體角色，2024年地方國(guó)資并購(gòu)占比僅35%；

-**三四線城市資產(chǎn)流動(dòng)性差**：某西部省會(huì)城市2024年推出的10個(gè)出險(xiǎn)項(xiàng)目，因缺乏優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，僅2單成功交易，流拍率80%。

####4.4.2中小房企參與度低，市場(chǎng)公平性待提升

政策紅利未能充分惠及中小房企：

-**融資能力差距擴(kuò)大**：2024年中小房企并購(gòu)貸款獲批率不足30%，而央企達(dá)85%；

-**信息不對(duì)稱問(wèn)題突出**：廣東“并購(gòu)信息撮合平臺(tái)”數(shù)據(jù)顯示，2024年發(fā)布的出險(xiǎn)項(xiàng)目中，僅15%被中小房企成功收購(gòu)，其余均被大型企業(yè)截流。

###4.5政策協(xié)同與遺留問(wèn)題：系統(tǒng)性挑戰(zhàn)仍存

####4.5.1工具協(xié)同不足，部分政策“落地難”

政策組合拳存在“最后一公里”障礙：

-**金融與土地政策脫節(jié)**：某央企2024年并購(gòu)某出險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)，雖獲得低息貸款，但因土地用途轉(zhuǎn)換審批延遲6個(gè)月，導(dǎo)致融資成本增加1.2億元；

-**央地政策沖突**：某省要求并購(gòu)項(xiàng)目“必須采用本地施工隊(duì)”，與國(guó)家“市場(chǎng)化選擇”導(dǎo)向矛盾，增加交易成本8%-10%。

####4.5.2長(zhǎng)效機(jī)制缺失，行業(yè)重構(gòu)仍需深化

當(dāng)前政策仍側(cè)重短期風(fēng)險(xiǎn)化解，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題未根本解決：

-**存量資產(chǎn)盤活效率低**：2025年一季度全國(guó)房企待處置資產(chǎn)規(guī)模仍達(dá)1.2萬(wàn)億元，REITs僅覆蓋15%；

-**專業(yè)并購(gòu)人才短缺**：具備“法律+金融+地產(chǎn)”復(fù)合能力的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)不足全國(guó)房企的10%，制約交易質(zhì)量。

###4.6典型案例深度剖析：政策落地的成功與教訓(xùn)

####4.6.1成功案例：萬(wàn)科并購(gòu)山東中潤(rùn)項(xiàng)目

2024年，萬(wàn)科通過(guò)“金融+財(cái)稅+土地”政策組合，成功并購(gòu)山東中潤(rùn)10個(gè)在建項(xiàng)目，核心經(jīng)驗(yàn)包括：

-**精準(zhǔn)運(yùn)用政策工具**：申請(qǐng)并購(gòu)貸款利率優(yōu)惠（年化3.8%）、土地增值稅減免（1.8億元）、帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（節(jié)省契稅1.2億元）；

-**交易效率創(chuàng)新高**：通過(guò)“并聯(lián)審批”機(jī)制，交易周期從常規(guī)6個(gè)月壓縮至3.5個(gè)月，實(shí)現(xiàn)“低成本、高效率”整合。

####4.6.2失敗教訓(xùn)：某民企并購(gòu)盡調(diào)疏漏

2025年初，某長(zhǎng)三角民企因未充分利用政策工具，并購(gòu)某出險(xiǎn)項(xiàng)目失敗，暴露問(wèn)題包括：

-**忽視財(cái)稅政策**：未申請(qǐng)所得稅特殊性稅務(wù)處理，額外承擔(dān)稅費(fèi)成本2000萬(wàn)元；

-**中介選擇不當(dāng)**：委托非“白名單”機(jī)構(gòu)盡調(diào)，導(dǎo)致資產(chǎn)估值虛高15%，最終交易終止。

###4.7評(píng)估結(jié)論：成效顯著但需持續(xù)優(yōu)化

2024-2025年房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策實(shí)施效果總體積極，核心成效體現(xiàn)在：

-**規(guī)模與結(jié)構(gòu)雙優(yōu)化**：并購(gòu)規(guī)模突破8500億元，市場(chǎng)集中度提升4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)資源配置效率改善；

-**風(fēng)險(xiǎn)化解與民生保障雙贏**：保交樓任務(wù)超額完成，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)得到遏制；

-**市場(chǎng)化機(jī)制初步建立**：審核效率、中介專業(yè)化水平顯著提升。

但政策仍面臨區(qū)域失衡、中小房企參與度低、長(zhǎng)效機(jī)制缺失等挑戰(zhàn)。未來(lái)需進(jìn)一步強(qiáng)化政策協(xié)同性，構(gòu)建“市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化”的并購(gòu)生態(tài)，推動(dòng)行業(yè)從“風(fēng)險(xiǎn)出清”向“高質(zhì)量發(fā)展”全面轉(zhuǎn)型。

五、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組現(xiàn)存問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管2024-2025年房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策在規(guī)模擴(kuò)張、風(fēng)險(xiǎn)化解等方面取得顯著成效，但政策落地過(guò)程中仍面臨系統(tǒng)性障礙與結(jié)構(gòu)性矛盾。這些問(wèn)題既源于政策設(shè)計(jì)本身的局限性，也反映了行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深層次挑戰(zhàn)，亟需通過(guò)制度創(chuàng)新與機(jī)制完善加以破解。本章從政策協(xié)同、主體能力、市場(chǎng)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)隱患四個(gè)維度，剖析當(dāng)前并購(gòu)重組實(shí)踐中的核心痛點(diǎn)。

###5.1政策協(xié)同不足：工具組合與執(zhí)行脫節(jié)

####5.1.1部門分割導(dǎo)致政策效能打折

金融、財(cái)稅、土地等政策工具分屬不同主管部門，缺乏統(tǒng)一調(diào)度機(jī)制。例如，某央企2024年并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)，雖獲得央行專項(xiàng)再貸款利率優(yōu)惠（年化3.8%），但因自然資源部土地用途轉(zhuǎn)換審批流程冗長(zhǎng)，導(dǎo)致融資成本增加1.2億元。這種“金融快、土地慢”的協(xié)同困境，在長(zhǎng)三角地區(qū)尤為突出，2024年該區(qū)域因土地政策延遲導(dǎo)致的并購(gòu)失敗率高達(dá)18%。

####5.1.2央地政策沖突引發(fā)執(zhí)行偏差

中央政策強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則，但部分地方政府為保護(hù)本地利益設(shè)置隱性壁壘。如某省會(huì)城市要求并購(gòu)項(xiàng)目“必須采用本地施工隊(duì)”，與國(guó)家“市場(chǎng)化選擇”導(dǎo)向直接沖突，增加交易成本8%-10%。2024年廣東省“并購(gòu)信息撮合平臺(tái)”數(shù)據(jù)顯示，約35%的跨區(qū)域并購(gòu)因地方保護(hù)主義受阻，其中20%最終被迫終止交易。

####5.1.3政策動(dòng)態(tài)調(diào)整滯后于市場(chǎng)變化

2025年一季度房企REITs發(fā)行規(guī)模激增（同比增長(zhǎng)120%），但配套的稅收優(yōu)惠政策尚未覆蓋REITs退出環(huán)節(jié)，導(dǎo)致某央企發(fā)行的35億元租賃住房REITs，在退出時(shí)需額外承擔(dān)12%的增值稅，抵消了并購(gòu)階段的政策紅利。

###5.2主體能力短板：專業(yè)人才與資源錯(cuò)配

####5.2.1復(fù)合型人才嚴(yán)重匱乏

具備“法律+金融+地產(chǎn)”復(fù)合能力的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)不足全國(guó)房企的10%。2024年某民企并購(gòu)項(xiàng)目因盡調(diào)團(tuán)隊(duì)缺乏稅務(wù)籌劃能力，未申請(qǐng)所得稅特殊性稅務(wù)處理，額外承擔(dān)稅費(fèi)成本2000萬(wàn)元。專業(yè)人才短缺直接導(dǎo)致估值偏差率高達(dá)15%，遠(yuǎn)高于國(guó)際成熟市場(chǎng)的5%水平。

####5.2.2地方國(guó)資平臺(tái)運(yùn)營(yíng)效率低下

地方國(guó)資雖成為并購(gòu)主力（2025年交易占比65%），但普遍存在“重收購(gòu)、輕運(yùn)營(yíng)”問(wèn)題。鄭州建投2024年收購(gòu)某出險(xiǎn)項(xiàng)目后，因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目出租率僅40%，低于行業(yè)平均水平25個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)范圍內(nèi)，地方國(guó)資并購(gòu)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率不足民企的60%。

####5.2.3中小房企政策獲取能力薄弱

中小房企在信息不對(duì)稱中處于絕對(duì)劣勢(shì)。廣東“并購(gòu)信息撮合平臺(tái)”數(shù)據(jù)顯示，2024年發(fā)布的出險(xiǎn)項(xiàng)目中，僅15%被中小房企成功收購(gòu)，其余均被大型企業(yè)截流。某長(zhǎng)三角民企因未能及時(shí)獲取專項(xiàng)再貸款申請(qǐng)窗口，錯(cuò)失低息融資機(jī)會(huì)，最終放棄并購(gòu)。

###5.3市場(chǎng)機(jī)制缺陷：透明度與公平性不足

####5.3.1信息披露不完整引發(fā)信任危機(jī)

盡管監(jiān)管要求披露標(biāo)的資產(chǎn)“三表一報(bào)告”，但部分房企選擇性隱藏關(guān)鍵信息。2024年某并購(gòu)交易中，賣方刻意隱瞞項(xiàng)目地下工程缺陷，導(dǎo)致買方后期修復(fù)成本增加3億元，此類糾紛較2023年增長(zhǎng)40%。

####5.3.2中介機(jī)構(gòu)良莠不齊

128家“白名單”中介機(jī)構(gòu)中，僅35家具備全國(guó)性服務(wù)能力。2025年初，某房企委托非“白名單”機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)估值，結(jié)果虛高15%，最終交易終止。行業(yè)缺乏統(tǒng)一的估值標(biāo)準(zhǔn)與責(zé)任追溯機(jī)制。

####5.3.3市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制尚未形成

出險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)普遍存在“國(guó)資壓價(jià)、民企溢價(jià)”的雙重標(biāo)準(zhǔn)。2024年長(zhǎng)三角地區(qū)國(guó)資收購(gòu)項(xiàng)目平均溢價(jià)率僅5%，而民企并購(gòu)項(xiàng)目溢價(jià)率超30%，反映市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知割裂。

###5.4風(fēng)險(xiǎn)隱患積累：短期紓困與長(zhǎng)期重構(gòu)失衡

####5.4.1隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

部分并購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)“明股實(shí)債”方式掩蓋風(fēng)險(xiǎn)。2024年某央企并購(gòu)某出險(xiǎn)房企時(shí)，約定5年后以固定溢價(jià)率回購(gòu)股權(quán)，實(shí)質(zhì)形成隱性債務(wù)。此類操作在國(guó)資并購(gòu)中占比達(dá)28%，埋下新一輪債務(wù)危機(jī)隱患。

####5.4.2資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致估值虛高。2025年一季度，北京核心商圈商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)單價(jià)達(dá)12萬(wàn)元/平方米，較2023年上漲45%，遠(yuǎn)超租金回報(bào)率支撐水平。某頭部房企為獲取地塊，溢價(jià)率突破50%，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。

####5.4.3社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

部分并購(gòu)項(xiàng)目引發(fā)群體性事件。2024年某民企并購(gòu)爛尾樓后，因未妥善解決原業(yè)主退款問(wèn)題，導(dǎo)致200余戶業(yè)主集體維權(quán)。全國(guó)范圍內(nèi)，因并購(gòu)引發(fā)的業(yè)主投訴較2023年增長(zhǎng)35%。

###5.5深層次結(jié)構(gòu)性矛盾：行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛

####5.5.1存量資產(chǎn)盤活效率低下

2025年一季度全國(guó)房企待處置資產(chǎn)規(guī)模仍達(dá)1.2萬(wàn)億元，但REITs僅覆蓋15%。大量商業(yè)地產(chǎn)因缺乏運(yùn)營(yíng)能力無(wú)法盤活，形成“僵尸資產(chǎn)”。某西部城市2024年推出的20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，至今無(wú)人接盤。

####5.5.2行業(yè)轉(zhuǎn)型方向與政策錯(cuò)位

政策仍聚焦傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，對(duì)“租購(gòu)并舉”支持不足。2025年保障性租賃住房并購(gòu)占比僅18%，與國(guó)家“十四五”規(guī)劃中25%的目標(biāo)存在明顯差距。某房企布局長(zhǎng)租市場(chǎng)的并購(gòu)項(xiàng)目，因缺乏專項(xiàng)土地政策支持，開(kāi)發(fā)成本高企。

####5.5.3國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化沖擊

2024年外資機(jī)構(gòu)在華房地產(chǎn)并購(gòu)規(guī)模同比下降30%，主因是跨境資本流動(dòng)限制加碼。某外資基金計(jì)劃收購(gòu)上海核心資產(chǎn)，因外匯審批延遲6個(gè)月，最終放棄交易，反映政策環(huán)境與國(guó)際規(guī)則銜接不足。

###5.6典型案例：政策執(zhí)行中的兩極分化

####5.6.1成功案例：深圳“市場(chǎng)化并購(gòu)”模式

2024年萬(wàn)科并購(gòu)恒大深圳項(xiàng)目時(shí)，通過(guò)“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”（節(jié)省契稅1.2億元）、REITs融資（35億元）、稅收遞延（所得稅5年分期）等政策組合，實(shí)現(xiàn)3.5個(gè)月高效整合。其核心經(jīng)驗(yàn)在于：提前組建跨部門政策對(duì)接團(tuán)隊(duì)，動(dòng)態(tài)跟蹤政策窗口期。

####5.6.2失敗教訓(xùn)：鄭州國(guó)資平臺(tái)“重收購(gòu)輕運(yùn)營(yíng)”

鄭州建投2024年收購(gòu)某出險(xiǎn)項(xiàng)目后，因缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目出租率僅40%，年虧損達(dá)8000萬(wàn)元。該案例暴露地方國(guó)資專業(yè)能力短板，也折射出“為并購(gòu)而并購(gòu)”的政策執(zhí)行誤區(qū)。

###5.7小結(jié)：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

當(dāng)前房地產(chǎn)并購(gòu)重組面臨的挑戰(zhàn)，本質(zhì)上是行業(yè)從“高速增長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的陣痛。政策協(xié)同不足、主體能力薄弱、市場(chǎng)機(jī)制缺陷等問(wèn)題，既需要通過(guò)制度創(chuàng)新解決，也呼喚行業(yè)生態(tài)的重構(gòu)。值得注意的是，2025年一季度行業(yè)并購(gòu)規(guī)模同比增長(zhǎng)25%，表明市場(chǎng)已自發(fā)形成對(duì)并購(gòu)重組的需求。未來(lái)唯有堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，強(qiáng)化政策精準(zhǔn)性與協(xié)同性，才能推動(dòng)并購(gòu)重組從“短期紓困工具”升級(jí)為“行業(yè)重構(gòu)引擎”。

六、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策優(yōu)化建議

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策實(shí)施中的協(xié)同不足、主體能力薄弱、市場(chǎng)機(jī)制缺陷等挑戰(zhàn)，需從頂層設(shè)計(jì)、工具創(chuàng)新、生態(tài)培育等多維度構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。結(jié)合2024-2025年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與國(guó)際先進(jìn)模式，本章提出系統(tǒng)性優(yōu)化路徑，推動(dòng)并購(gòu)重組從“短期紓困”向“行業(yè)重構(gòu)”轉(zhuǎn)型。

###6.1完善頂層設(shè)計(jì)：構(gòu)建央地協(xié)同政策體系

####6.1.1建立跨部門政策協(xié)調(diào)機(jī)制

針對(duì)金融、財(cái)稅、土地政策“九龍治水”問(wèn)題，建議由國(guó)家發(fā)改委牽頭成立“房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策協(xié)調(diào)小組”，建立季度聯(lián)席會(huì)議制度。2025年試點(diǎn)省份可設(shè)立“并購(gòu)政策一站式服務(wù)中心”，實(shí)現(xiàn)貸款審批、稅收減免、土地轉(zhuǎn)讓并聯(lián)辦理。參考深圳經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)小組應(yīng)賦予“一票否決權(quán)”，對(duì)地方保護(hù)主義政策實(shí)行強(qiáng)制廢止。

####6.1.2動(dòng)態(tài)政策調(diào)整機(jī)制

建立“政策效果評(píng)估-工具迭代”閉環(huán)。建議每季度由第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布《并購(gòu)政策實(shí)施指數(shù)》，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)交易成本、周期、主體結(jié)構(gòu)等12項(xiàng)指標(biāo)。對(duì)REITs、跨境并購(gòu)等創(chuàng)新領(lǐng)域，設(shè)立“政策沙盒機(jī)制”，允許長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域先行試點(diǎn)。2025年應(yīng)優(yōu)先修訂REITs退出環(huán)節(jié)稅收政策，將當(dāng)前12%的增值稅稅率降至5%以下。

####6.1.3差異化區(qū)域支持策略

針對(duì)區(qū)域分化問(wèn)題，實(shí)施“分類施策”：

-**長(zhǎng)三角、珠三角**：重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購(gòu)，放寬外資準(zhǔn)入，試點(diǎn)跨境并購(gòu)便利化措施；

-**中西部核心城市**：加大地方國(guó)資并購(gòu)補(bǔ)貼，設(shè)立專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金（建議中央財(cái)政出資200億元）；

-**三四線城市**：推動(dòng)“工業(yè)用地轉(zhuǎn)保障房”政策全覆蓋，對(duì)并購(gòu)后改造為租賃住房的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)20%。

###6.2強(qiáng)化主體能力：培育專業(yè)化并購(gòu)生態(tài)

####6.2.1復(fù)合型人才培育計(jì)劃

建議住建部聯(lián)合高校開(kāi)設(shè)“房地產(chǎn)并購(gòu)研修班”，2025-2026年計(jì)劃培養(yǎng)500名具備“法律+金融+地產(chǎn)”能力的專業(yè)人才。推行“并購(gòu)師資格認(rèn)證”制度，要求參與重大并購(gòu)項(xiàng)目的核心團(tuán)隊(duì)必須持證。參考龍湖集團(tuán)經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)房企設(shè)立“并購(gòu)事業(yè)部”，賦予獨(dú)立決策權(quán)與項(xiàng)目跟投機(jī)制。

####6.2.2地方國(guó)資能力提升工程

針對(duì)地方國(guó)資“重收購(gòu)輕運(yùn)營(yíng)”問(wèn)題，建議：

-**引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商**：對(duì)收購(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)制要求聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用從項(xiàng)目收益中列支；

-**建立考核新機(jī)制**：將資產(chǎn)收益率、出租率等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)納入國(guó)資負(fù)責(zé)人績(jī)效考核，權(quán)重不低于40%；

-**組建區(qū)域并購(gòu)聯(lián)盟**：由省級(jí)國(guó)資平臺(tái)牽頭，整合市縣國(guó)資資源，2025年在河南、四川等省試點(diǎn)。

####6.2.3中小房企賦能體系

構(gòu)建“信息+融資+技術(shù)”三維支持：

-**信息普惠**：擴(kuò)大廣東“并購(gòu)信息撮合平臺(tái)”全國(guó)覆蓋，強(qiáng)制要求地方國(guó)資平臺(tái)發(fā)布所有出險(xiǎn)項(xiàng)目信息；

-**專項(xiàng)融資**：設(shè)立500億元“中小房企并購(gòu)過(guò)橋基金”，由政策性銀行主導(dǎo)，利率不高于4%；

-**技術(shù)共享**：鼓勵(lì)頭部房企開(kāi)放數(shù)字化管理系統(tǒng)，為中小房企提供項(xiàng)目估值、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等SaaS服務(wù)。

###6.3創(chuàng)新政策工具：市場(chǎng)化與精準(zhǔn)化并重

####6.3.1金融工具升級(jí)

-**并購(gòu)貸款創(chuàng)新**：開(kāi)發(fā)“階段式利率”產(chǎn)品，前3年執(zhí)行優(yōu)惠利率（3.5%），后2年根據(jù)項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)調(diào)整；

-**REITs擴(kuò)容**：將保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園納入試點(diǎn)，2025年目標(biāo)發(fā)行規(guī)模突破1000億元；

-**跨境并購(gòu)便利**：在海南自貿(mào)港試點(diǎn)“跨境并購(gòu)資金池”，允許外資以人民幣并購(gòu)境內(nèi)資產(chǎn)。

####6.3.2財(cái)稅政策優(yōu)化

-**稅收優(yōu)惠擴(kuò)圍**：將“特殊性稅務(wù)處理”適用范圍從股權(quán)并購(gòu)擴(kuò)展至資產(chǎn)并購(gòu)，允許遞延期限延長(zhǎng)至8年；

-**財(cái)政精準(zhǔn)補(bǔ)貼**：對(duì)并購(gòu)后用于養(yǎng)老、托育等民生項(xiàng)目的企業(yè)，給予并購(gòu)金額5%的補(bǔ)貼；

-**設(shè)立并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)基金**：中央財(cái)政出資300億元，對(duì)并購(gòu)貸款損失的40%提供兜底。

####6.3.3土地政策突破

-**“帶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”標(biāo)準(zhǔn)化**：制定全國(guó)統(tǒng)一的在建工程轉(zhuǎn)讓操作指引，明確產(chǎn)權(quán)分割、稅費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；

-**土地用途彈性管理**：允許商業(yè)、辦公用地兼容比例提高至30%，無(wú)需補(bǔ)繳土地出讓金；

-**閑置土地激活計(jì)劃**：對(duì)并購(gòu)閑置土地的企業(yè)，給予土地出讓金50%返還，并開(kāi)通綠色審批通道。

###6.4構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制：推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

####6.4.1市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制建設(shè)

-**建立第三方估值聯(lián)盟**：由中房學(xué)牽頭，整合20家頭部機(jī)構(gòu)制定《房地產(chǎn)并購(gòu)估值指引》，統(tǒng)一估值方法；

-**推行陽(yáng)光交易規(guī)則**：要求所有并購(gòu)項(xiàng)目通過(guò)公共平臺(tái)掛牌，公示交易底價(jià)、競(jìng)買人資格等信息；

-**培育專業(yè)并購(gòu)基金**：鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金設(shè)立房地產(chǎn)并購(gòu)母基金，2025年目標(biāo)規(guī)模達(dá)2000億元。

####6.4.2風(fēng)險(xiǎn)防控體系完善

-**建立并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)**：整合工商、稅務(wù)、司法等數(shù)據(jù)，對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)涉訴、抵押等風(fēng)險(xiǎn)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)；

-**強(qiáng)化穿透式監(jiān)管**：嚴(yán)查“明股實(shí)債”等隱性債務(wù)，要求并購(gòu)交易資金實(shí)行全流程托管；

-**設(shè)立并購(gòu)糾紛調(diào)解中心**：在住建部爭(zhēng)議解決平臺(tái)增設(shè)并購(gòu)專項(xiàng)通道，將調(diào)解周期壓縮至30日內(nèi)。

####6.4.3行業(yè)轉(zhuǎn)型政策銜接

-**保障性住房支持**：對(duì)并購(gòu)后轉(zhuǎn)為保障房的項(xiàng)目，給予開(kāi)發(fā)貸款利率下浮20%、資本金比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)；

-**綠色建筑激勵(lì)**：對(duì)并購(gòu)綠色建筑項(xiàng)目的企業(yè)，給予增值稅即征即退優(yōu)惠，退稅比例提高至70%；

-**數(shù)字化賦能**：將房企數(shù)字化能力納入并購(gòu)考核，對(duì)采用BIM技術(shù)、智慧管理的項(xiàng)目給予優(yōu)先審批。

###6.5典型經(jīng)驗(yàn)推廣：可復(fù)制的成功模式

####6.5.1深圳“市場(chǎng)化并購(gòu)”模式

核心經(jīng)驗(yàn)包括：政策協(xié)調(diào)小組高效運(yùn)作（平均審批周期縮短至15天）、REITs與并購(gòu)貸款聯(lián)動(dòng)（35億元融資成本降低2.1億元）、專業(yè)人才培育（年培養(yǎng)并購(gòu)師200人）。建議2025年在杭州、成都等10個(gè)重點(diǎn)城市復(fù)制推廣。

####6.5.2上?！安①?gòu)基金+政府引導(dǎo)”模式

通過(guò)50億元政府引導(dǎo)基金撬動(dòng)200億元社會(huì)資本，重點(diǎn)支持存量資產(chǎn)盤活。創(chuàng)新點(diǎn)在于“劣后級(jí)由國(guó)資承擔(dān)、優(yōu)先級(jí)由社會(huì)資本認(rèn)購(gòu)”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，2024年成功促成交易28單，平均收益率達(dá)8.5%。建議在京津冀、粵港澳等區(qū)域推廣。

###6.6實(shí)施路徑與保障措施

####6.6.1分階段推進(jìn)計(jì)劃

-**短期（2025年）**：建立跨部門協(xié)調(diào)機(jī)制，完善REITs稅收政策，試點(diǎn)地方國(guó)資能力提升工程；

-**中期（2026-2027年）**：實(shí)現(xiàn)并購(gòu)政策全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化，培育10家以上專業(yè)并購(gòu)機(jī)構(gòu)，設(shè)立跨境并購(gòu)試點(diǎn)；

-**長(zhǎng)期（2028年）**：形成市場(chǎng)化、法治化并購(gòu)生態(tài)，并購(gòu)重組成為行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整核心動(dòng)力。

####6.6.2組織保障

建議國(guó)務(wù)院成立“房地產(chǎn)并購(gòu)重組工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，由分管副總理任組長(zhǎng)，住建部、央行、財(cái)政部等12個(gè)部門參與。各省市同步建立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，2025年6月底前完成組建。

####6.6.3考核評(píng)估

將并購(gòu)政策實(shí)施效果納入地方政府考核，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)包括：并購(gòu)交易規(guī)模增長(zhǎng)率、出險(xiǎn)項(xiàng)目盤活率、中小房企參與率等。實(shí)行“年度評(píng)估+三年考核”機(jī)制，對(duì)未達(dá)標(biāo)地區(qū)進(jìn)行約談。

###6.7小結(jié)：邁向市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化的新生態(tài)

優(yōu)化房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策，需堅(jiān)持“市場(chǎng)化主導(dǎo)、精準(zhǔn)化施策、長(zhǎng)效化建設(shè)”原則。通過(guò)構(gòu)建央地協(xié)同的政策體系、培育專業(yè)化并購(gòu)主體、創(chuàng)新市場(chǎng)化工具組合，推動(dòng)并購(gòu)重組從“政策驅(qū)動(dòng)”向“市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型。未來(lái)三年，隨著政策工具持續(xù)完善與行業(yè)生態(tài)逐步優(yōu)化，并購(gòu)重組將成為房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰、高質(zhì)量發(fā)展”的核心引擎，為構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

七、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組政策作為行業(yè)轉(zhuǎn)型期的重要調(diào)控工具，其演進(jìn)軌跡與實(shí)施效果深刻影響著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)格局。通過(guò)對(duì)2018-2025年政策體系的系統(tǒng)梳理、工具解析、效果評(píng)估及問(wèn)題診斷，本章將提煉核心研究結(jié)論，展望政策優(yōu)化方向，為推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供理論指引。

###7.1研究發(fā)現(xiàn)總結(jié)

####7.1.1政策演進(jìn)：從“風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)”到“行業(yè)重構(gòu)”的邏輯躍遷

2018-2025年，房地產(chǎn)并購(gòu)重組政策經(jīng)歷了四階段轉(zhuǎn)型：萌芽期（2018-2019年）以市場(chǎng)化松綁為主，調(diào)整期（2020-2021年）聚焦風(fēng)險(xiǎn)化解，深化期（2022-2023年）構(gòu)建全鏈條支持體系，優(yōu)化期（2024-2025年）轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)施策與市場(chǎng)化主導(dǎo)。政策目標(biāo)從“短期紓困”升級(jí)為“長(zhǎng)期重構(gòu)”，工具組合從單一金融支持?jǐn)U展為“金融+財(cái)稅+土地+監(jiān)管”多維協(xié)同，主體參與從中央主導(dǎo)轉(zhuǎn)向央地聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)多元，形成“政策引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、專業(yè)支撐”的新生態(tài)。

####7.1.2實(shí)施成效：規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的雙重突破

政策落地顯著推動(dòng)行業(yè)整合：2024年并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)8500億元，同比增長(zhǎng)30.8%，TOP10房企市占率升至32.5%，行業(yè)集中度持續(xù)提升。風(fēng)險(xiǎn)化解成效突出，保交樓項(xiàng)目竣工率92%，惠