物業(yè)管理消防設(shè)備(設(shè)施)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程一、總則（一）目的確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)備（設(shè)施）始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)并消除潛在的消防隱患，保障業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全，為物業(yè)管理區(qū)域創(chuàng)造安全可靠的消防安全環(huán)境。（二）適用范圍本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司所管轄的各類物業(yè)項(xiàng)目中的消防設(shè)備（設(shè)施），包括但不限于火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、滅火器具、防排煙系統(tǒng)、消防電梯等的維護(hù)保養(yǎng)工作。（三）職責(zé)分工1.物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)制定消防設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，組織實(shí)施日常的巡檢和維護(hù)保養(yǎng)工作，協(xié)調(diào)各部門之間的配合，監(jiān)督維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量和進(jìn)度，及時向上級匯報消防設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行情況和存在的問題。2.專業(yè)維修人員按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程，對消防設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行定期的檢查、測試、維修和保養(yǎng)，準(zhǔn)確記錄設(shè)備的運(yùn)行狀況和維修情況，及時處理設(shè)備故障和隱患，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。3.業(yè)主和使用人遵守物業(yè)管理規(guī)定，愛護(hù)消防設(shè)備（設(shè)施），不得擅自挪用、損壞消防器材，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備（設(shè)施）存在問題或異常情況時，及時向物業(yè)管理部門報告。二、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)（一）日常巡檢1.外觀檢查每日對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的控制主機(jī)、探測器、手動報警按鈕、聲光報警器等設(shè)備的外觀進(jìn)行檢查，查看是否有損壞、變形、松動、積塵等情況。如有損壞，應(yīng)及時記錄并安排維修或更換。2.運(yùn)行狀態(tài)檢查檢查控制主機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，包括電源指示燈、報警指示燈、故障指示燈等是否正常顯示。查看主機(jī)顯示屏上是否有報警信息或故障提示，如有異常，應(yīng)立即查明原因并進(jìn)行處理。3.線路檢查檢查系統(tǒng)的線路連接是否牢固，有無松動、脫落、破損等現(xiàn)象。查看線路的絕緣性能是否良好，避免因線路問題導(dǎo)致系統(tǒng)故障。（二）定期測試1.探測器測試每月按照一定比例對火災(zāi)探測器進(jìn)行抽檢測試。使用專用的火災(zāi)探測器測試儀，模擬火災(zāi)發(fā)生時的煙霧或溫度變化，檢查探測器是否能夠及時發(fā)出報警信號。對于測試不合格的探測器，應(yīng)及時進(jìn)行清洗、調(diào)試或更換。2.手動報警按鈕測試每季度對所有手動報警按鈕進(jìn)行一次測試。按下手動報警按鈕，檢查控制主機(jī)是否能夠準(zhǔn)確接收到報警信號，并顯示報警按鈕的位置。測試完畢后，應(yīng)及時復(fù)位手動報警按鈕。3.聲光報警器測試每半年對聲光報警器進(jìn)行一次測試。觸發(fā)聲光報警器，檢查其是否能夠正常發(fā)出聲光報警信號，聲音和光線的強(qiáng)度是否符合要求。（三）年度維護(hù)保養(yǎng)1.系統(tǒng)全面檢查每年對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)進(jìn)行一次全面的檢查和維護(hù)。包括對控制主機(jī)的內(nèi)部電路、主板、存儲器等進(jìn)行清潔和檢查，對探測器、手動報警按鈕、聲光報警器等設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)試和校準(zhǔn)。2.備用電源測試檢查系統(tǒng)的備用電源，包括蓄電池的電量、充電情況等。進(jìn)行備用電源的切換測試，確保在主電源故障時，備用電源能夠正常供電，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。3.資料更新更新系統(tǒng)的相關(guān)資料，包括設(shè)備清單、維護(hù)記錄、測試報告等。對系統(tǒng)的軟件進(jìn)行升級，確保系統(tǒng)的功能和性能始終處于最佳狀態(tài)。三、消防供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)（一）消防水池和水箱維護(hù)1.水位檢查每日檢查消防水池和水箱的水位是否符合要求。水位應(yīng)保持在設(shè)計(jì)水位范圍內(nèi)，如水位過低，應(yīng)及時查明原因并進(jìn)行補(bǔ)水。2.水質(zhì)檢查每季度對消防水池和水箱的水質(zhì)進(jìn)行一次檢查。檢查水質(zhì)是否清澈，有無異味、雜質(zhì)等。如水質(zhì)不符合要求，應(yīng)及時進(jìn)行換水或采取相應(yīng)的處理措施。3.水池和水箱清潔每年對消防水池和水箱進(jìn)行一次全面的清潔。清除水池和水箱內(nèi)的沉淀物、雜物等，對水池和水箱的內(nèi)壁進(jìn)行清洗和消毒，防止水質(zhì)污染。（二）消防水泵維護(hù)1.外觀檢查每周對消防水泵的外觀進(jìn)行檢查，查看水泵的外殼是否有損壞、銹蝕等情況。檢查水泵的聯(lián)軸器、皮帶等傳動部件是否連接牢固，有無松動、磨損等現(xiàn)象。2.運(yùn)行狀態(tài)檢查啟動消防水泵，檢查水泵的運(yùn)行狀態(tài)是否正常。觀察水泵的進(jìn)出口壓力、流量等參數(shù)是否符合設(shè)計(jì)要求，水泵的聲音是否平穩(wěn)，有無異常振動。3.潤滑和密封檢查檢查水泵的軸承、軸封等部位的潤滑情況，及時添加潤滑油或潤滑脂。檢查水泵的密封性能，如有泄漏現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行處理。4.定期切換每月對消防水泵進(jìn)行一次切換運(yùn)行，確保備用泵能夠隨時投入使用。切換運(yùn)行時，應(yīng)檢查備用泵的啟動和運(yùn)行情況是否正常。（三）消防管網(wǎng)維護(hù)1.外觀檢查每月對消防管網(wǎng)進(jìn)行一次外觀檢查，查看管網(wǎng)的管道、閥門、支架等是否有損壞、銹蝕、變形等情況。檢查管網(wǎng)的連接部位是否密封良好，有無泄漏現(xiàn)象。2.壓力檢查定期檢查消防管網(wǎng)的壓力是否符合要求。在水泵啟動和停止時，觀察管網(wǎng)的壓力變化情況，如壓力異常，應(yīng)及時查明原因并進(jìn)行處理。3.閥門維護(hù)對消防管網(wǎng)的閥門進(jìn)行定期的維護(hù)和保養(yǎng)。檢查閥門的開啟和關(guān)閉是否靈活，密封性能是否良好。對閥門的絲桿、螺母等部位進(jìn)行潤滑，防止生銹和卡死。四、滅火器具維護(hù)保養(yǎng)（一）滅火器維護(hù)1.外觀檢查每日對滅火器的外觀進(jìn)行檢查，查看滅火器的筒體是否有變形、損傷、銹蝕等情況。檢查滅火器的壓力表指針是否在綠色區(qū)域范圍內(nèi)，如指針指向紅色區(qū)域，表明壓力不足，應(yīng)及時進(jìn)行充氣或更換。2.配件檢查檢查滅火器的噴嘴、噴射軟管、保險銷等配件是否齊全、完好。查看噴嘴是否堵塞，噴射軟管是否破裂，保險銷是否能夠正常拔出。3.定期充裝和維修按照滅火器的使用年限和充裝周期，定期對滅火器進(jìn)行充裝和維修。對于到期的滅火器，應(yīng)及時送專業(yè)的維修單位進(jìn)行檢測和充裝。（二）消火栓維護(hù)1.外觀檢查每周對消火栓的外觀進(jìn)行檢查，查看消火栓的箱體是否有損壞、變形、生銹等情況。檢查消火栓的門是否能夠正常開啟和關(guān)閉，門鎖是否完好。2.水槍和水帶檢查檢查消火栓內(nèi)的水槍和水帶是否齊全、完好。查看水槍的開關(guān)是否靈活，水帶是否有破損、發(fā)霉等情況。如水槍或水帶損壞，應(yīng)及時進(jìn)行更換。3.出水測試每季度對消火栓進(jìn)行一次出水測試。打開消火栓閥門，檢查出水情況是否正常，水壓是否符合要求。測試完畢后，應(yīng)及時關(guān)閉閥門，排盡管道內(nèi)的積水。五、防排煙系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)（一）日常巡檢1.外觀檢查每日對防排煙系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)、風(fēng)道、風(fēng)口等設(shè)備的外觀進(jìn)行檢查，查看是否有損壞、變形、積塵等情況。檢查風(fēng)道的連接部位是否密封良好，有無泄漏現(xiàn)象。2.運(yùn)行狀態(tài)檢查檢查風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，包括電源指示燈、運(yùn)行指示燈等是否正常顯示。聽風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否平穩(wěn)，有無異常振動或雜音。3.風(fēng)口檢查檢查風(fēng)口是否暢通，有無雜物堵塞。查看風(fēng)口的調(diào)節(jié)裝置是否能夠正常調(diào)節(jié)風(fēng)量和風(fēng)向。（二）定期測試1.風(fēng)機(jī)性能測試每半年對防排煙風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次性能測試。使用專業(yè)的測試儀器，測量風(fēng)機(jī)的風(fēng)量、風(fēng)壓等參數(shù)，檢查風(fēng)機(jī)的性能是否符合設(shè)計(jì)要求。2.風(fēng)道密封性測試每年對風(fēng)道的密封性進(jìn)行一次測試。采用壓力測試法或煙霧測試法，檢查風(fēng)道的密封性能是否良好，如有泄漏，應(yīng)及時進(jìn)行修復(fù)。3.排煙閥和送風(fēng)閥測試每季度對排煙閥和送風(fēng)閥進(jìn)行一次測試。手動或電動開啟和關(guān)閉排煙閥和送風(fēng)閥，檢查閥門的動作是否靈活，關(guān)閉是否嚴(yán)密。測試完畢后，應(yīng)及時復(fù)位閥門。（三）年度維護(hù)保養(yǎng)1.風(fēng)機(jī)維護(hù)每年對防排煙風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面的維護(hù)保養(yǎng)。包括對風(fēng)機(jī)的電機(jī)、軸承、葉片等部件進(jìn)行清潔和檢查，對風(fēng)機(jī)的皮帶進(jìn)行調(diào)整和更換，對風(fēng)機(jī)的潤滑油進(jìn)行更換。2.風(fēng)道清潔對風(fēng)道進(jìn)行全面的清潔，清除風(fēng)道內(nèi)的積塵、雜物等。檢查風(fēng)道的保溫材料是否完好，如有損壞，應(yīng)及時進(jìn)行修復(fù)。3.控制系統(tǒng)檢查檢查防排煙系統(tǒng)的控制系統(tǒng)，包括控制柜、傳感器、執(zhí)行器等。對控制系統(tǒng)的線路進(jìn)行檢查和維護(hù)，對控制程序進(jìn)行調(diào)試和優(yōu)化。六、消防電梯維護(hù)保養(yǎng)（一）日常巡檢1.外觀檢查每日檢查消防電梯的轎廂、層門、門套等部位的外觀是否有損壞、變形、劃傷等情況。檢查電梯的指示燈、按鈕等是否正常顯示和操作。2.運(yùn)行狀態(tài)檢查觀察消防電梯的運(yùn)行狀態(tài)，包括電梯的平層精度、運(yùn)行速度、開關(guān)門情況等是否正常。檢查電梯的運(yùn)行聲音是否平穩(wěn)，有無異常振動或雜音。3.消防功能檢查檢查消防電梯的消防功能是否正常。觸發(fā)電梯的消防開關(guān)，檢查電梯是否能夠立即返回首層，并打開轎廂門。測試電梯的應(yīng)急照明和對講系統(tǒng)是否正常工作。（二）定期維護(hù)保養(yǎng)1.機(jī)械部件維護(hù)每月對消防電梯的機(jī)械部件進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。包括對電梯的導(dǎo)軌、導(dǎo)靴、鋼絲繩等進(jìn)行清潔和潤滑，對電梯的制動器、限速器等進(jìn)行檢查和調(diào)試。2.電氣系統(tǒng)維護(hù)每季度對消防電梯的電氣系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。檢查電梯的控制柜、電機(jī)、接觸器等電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，對電氣線路進(jìn)行檢查和緊固。3.安全裝置檢查每半年對消防電梯的安全裝置進(jìn)行一次全面的檢查和測試。包括對電梯的安全鉗、緩沖器、門鎖裝置等進(jìn)行檢查和調(diào)試，確保安全裝置的可靠性。（三）年度檢驗(yàn)和維護(hù)1.年度檢驗(yàn)每年邀請專業(yè)的電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對消防電梯進(jìn)行一次全面的檢驗(yàn)。檢驗(yàn)內(nèi)容包括電梯的機(jī)械性能、電氣性能、安全性能等方面。根據(jù)檢驗(yàn)報告，對電梯存在的問題進(jìn)行及時整改。2.全面維護(hù)對消防電梯進(jìn)行一次全面的維護(hù)保養(yǎng)，包括對電梯的各個部件進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和更換。對電梯的控制系統(tǒng)進(jìn)行升級和優(yōu)化，提高電梯的運(yùn)行性能和可靠性。七、維護(hù)保養(yǎng)記錄與檔案管理（一）記錄要求1.維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)及時、準(zhǔn)確地記錄消防設(shè)備（設(shè)施）的維護(hù)保養(yǎng)情況。記錄內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)備名稱、維護(hù)保養(yǎng)時間、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果等。2.記錄應(yīng)采用書面形式或電子文檔形式進(jìn)行保存，字跡清晰、工整，不得隨意涂改。（二）檔案管理1.物業(yè)管理部門應(yīng)建立消防設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)保養(yǎng)檔案，將維護(hù)保養(yǎng)記錄、測試報告、設(shè)備清單等相關(guān)資料進(jìn)行整理和歸檔。2.檔案應(yīng)按照設(shè)備類型、時間順序等進(jìn)行分類存放，便于查閱和管理。檔案的保存期限應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)的要求。八、應(yīng)急處理（一）故障處理1.當(dāng)消防設(shè)備（設(shè)施）出現(xiàn)故障時，維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)行故障診斷和處理。對于簡單的故障，應(yīng)及時進(jìn)行修復(fù)；對于復(fù)雜的故障，應(yīng)及時聯(lián)系專業(yè)的維修單位進(jìn)行處理。2.在故障處理過程中，應(yīng)采取必要的安全措施，確保人員和設(shè)備的安全。同時，應(yīng)及時向物業(yè)管理部門報告故障情況和處理進(jìn)度。（二）火災(zāi)應(yīng)急響應(yīng)1.當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，消防設(shè)備（設(shè)施）應(yīng)立即投入使用。物業(yè)管理部門應(yīng)啟動火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，組織人員進(jìn)行滅火和疏散工作。2.維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場，對消防設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行檢查和操作，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。如設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時采取應(yīng)急措施，保障滅火和救援工作的順利進(jìn)行。九、培訓(xùn)與教育（一）維護(hù)保養(yǎng)人員培訓(xùn)1.定期組織維護(hù)保養(yǎng)人員參加專業(yè)的培訓(xùn)課程，提高其業(yè)務(wù)水