低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)savills第一太戴維斯savills第一太戴維斯 4低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯PART1中國(guó)及上海低效用地治理發(fā)展概覽07低效用地治理正處于歷史轉(zhuǎn)折期09低效用地面臨三個(gè)方面的主要挑戰(zhàn)10上海低效用地再利用的發(fā)展背景PART2低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)策略17產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型策略與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向設(shè)計(jì)19數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理與綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建22金融創(chuàng)新與資本運(yùn)作PART3低效用地及資產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型實(shí)踐27成功案例（國(guó)內(nèi)）A.F.A上海融僑中心百空間光二倉(cāng)庫(kù)&百空間光三倉(cāng)庫(kù)越界錦和尚城力波啤酒廠蘇河美欣公寓老鳳祥總部上海漕河涇開發(fā)區(qū)張江之尚市北百聯(lián)創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)中心低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書5華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司PART4未來(lái)趨勢(shì)與建議PART5編者后記低效用地及資產(chǎn)創(chuàng)新孵化與發(fā)展促進(jìn)中心50成功案例（全球）新加坡裕廊工業(yè)區(qū)韓國(guó)蔚山工業(yè)綜合體瑞士巴塞爾化學(xué)園區(qū)荷蘭鹿特丹港工業(yè)綜合體德國(guó)路德維希港BASF化學(xué)園區(qū)加拿大阿爾伯塔工業(yè)心臟地帶美國(guó)塔霍-雷諾工業(yè)中心 6低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯土地資源作為人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)性要素，始終是我國(guó)治理體系中的重要戰(zhàn)略資源。在改革開放四十余年的高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，中國(guó)以土地要素驅(qū)動(dòng)型發(fā)展模式創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)奇跡，但也形成了獨(dú)特的“低效用地”問(wèn)題。粗放式發(fā)展開始導(dǎo)致用地結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000-2024年間，中國(guó)城鎮(zhèn)化率由36.2%躍升至67%，城市建成區(qū)面積擴(kuò)張超過(guò)5倍。以上海為例，其工業(yè)用地總量在2005年達(dá)到峰值時(shí)的1043平方公里，占建設(shè)用地比例高達(dá)28.6%，遠(yuǎn)超紐約、東京等國(guó)際大都市15%左右的平均水平。同時(shí)，土地低效利用的問(wèn)題也開始顯現(xiàn)。2022年自然資源部公開發(fā)布數(shù)據(jù)，全國(guó)有96個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的綜合容積率低于0.6，全國(guó)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地平均容積率僅為0.6-0.8，相比新加坡裕廊工業(yè)園1.5、德國(guó)魯爾工業(yè)區(qū)改造后1.8的容積率水平，土地利用效率存在明顯差距。全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)加速了傳統(tǒng)制造業(yè)的衰退，低效用地問(wèn)題進(jìn)一步加劇。同樣以上海為例，其六大傳統(tǒng)工業(yè)基地的產(chǎn)值地位已顯著下滑，但是其內(nèi)部空間及整體功能業(yè)態(tài)的更新未能同步其中相當(dāng)一部分屬于具有較長(zhǎng)歷史的低效用地，尤其是低效產(chǎn)業(yè)用地的盤活利用，已成為當(dāng)前城市高質(zhì)量發(fā)展的核心挑戰(zhàn)。為此，國(guó)家近年來(lái)不斷加強(qiáng)低效用地再開發(fā)的政策部署。2016年《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意2020年要素市場(chǎng)化配置改革將土地要素改革置于首位；2023年，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，支持北京、上海等城市探索創(chuàng)新城鄉(xiāng)低效用地再開發(fā)的政策舉措，健全節(jié)約集約用地制效工業(yè)用地”改造為重點(diǎn)，支持試點(diǎn)城市重點(diǎn)從規(guī)劃統(tǒng)籌、收儲(chǔ)支撐、政策激勵(lì)、基礎(chǔ)保障4個(gè)方面探索創(chuàng)新城鄉(xiāng)低效用地再開發(fā)的政策舉措，健對(duì)上海而言，聚焦低效用地開展研究具有超越物質(zhì)空間更新的特殊意義。2023年上海規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值4萬(wàn)億元的關(guān)鍵突破，依賴于漕河涇開發(fā)區(qū)工業(yè)上樓釋放的46萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間，以及松江G60科創(chuàng)走廊通過(guò)土地復(fù)合利用培育的23個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群......相較城中村改造側(cè)重居住功能改善與社會(huì)治理提升，低效用地再開發(fā)將依托“空間重構(gòu)-產(chǎn)業(yè)升級(jí)-價(jià)值再造”的傳導(dǎo)鏈條，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，支撐上海城市的可低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書7華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司中國(guó)及上海低效用地治理發(fā)展概覽1.1低效用地治理正處于歷史轉(zhuǎn)折期綜合背景：“以地謀發(fā)展”的路重失衡”政策沿革：明確以城中村和低效工業(yè)用地更新為重點(diǎn)，廣泛開展試點(diǎn)探索部沿海工業(yè)用地占比普遍超過(guò)30%；產(chǎn)業(yè)配置失衡，單位工業(yè)用地GDP產(chǎn)綜合背景：“以地謀發(fā)展”的路重失衡”政策沿革：明確以城中村和低效工業(yè)用地更新為重點(diǎn)，廣泛開展試點(diǎn)探索城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，土地節(jié)約集約程度較低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地規(guī)模和質(zhì)量被擠占等問(wèn)題，很早便引起了我國(guó)各級(jí)政府和主管部門的重視。2013年2月，原國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意文件提出：城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，土地節(jié)約集約程度較低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地規(guī)模和質(zhì)量被擠占等問(wèn)題，很早便引起了我國(guó)各級(jí)政府和主管部門的重視。2013年2月，原國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意文件提出：“城鎮(zhèn)低效用地”是指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地。其具體包括：國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求放眼全國(guó)，當(dāng)前城鎮(zhèn)低效用地總量已經(jīng)超過(guò)4000平方公里，超過(guò)3個(gè)上海市的建成區(qū)面積，這一現(xiàn)象折射出中國(guó)發(fā)展轉(zhuǎn)型期的深層矛盾，成為制約高質(zhì)量發(fā)展的重要瓶頸。其形成需要追溯歷史：在城鎮(zhèn)化率從1978年地方政府通過(guò)土地批租快速獲取資金。這種發(fā)展模式導(dǎo)致土地要素配置長(zhǎng)期存在“三重失衡”：城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)失衡，突出表現(xiàn)在農(nóng)村宅基地空置 8 8低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的低效用地是有調(diào)整利用空間的在用建設(shè)用地，具體表現(xiàn)為土地利用經(jīng)濟(jì)效益低、強(qiáng)度低、結(jié)構(gòu)不合理、不符合2016年，原國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)低效用地是指第二次全國(guó)土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，且權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議。制定了“認(rèn)定城鎮(zhèn)低效用地――進(jìn)行標(biāo)圖建庫(kù)――編制再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃――編制再開發(fā)實(shí)施方案――實(shí)施低效用地再開發(fā)”的工作程序，從鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)、積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)集中成片開發(fā)及加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)等五個(gè)方面制定了激勵(lì)措施。2023年，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)），正式確定以城中村和低效工業(yè)用地1改造為重點(diǎn)，支持試點(diǎn)城市重點(diǎn)從規(guī)劃統(tǒng)籌、收儲(chǔ)支撐、政策激勵(lì)、基礎(chǔ)保障4個(gè)方面探索創(chuàng)新城鄉(xiāng)低效用地再開發(fā)的政策舉措，健全節(jié)約集約用地制度。文件提出要探索編制空間單元內(nèi)實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃，探索土地混合開與市場(chǎng)激勵(lì)良性互動(dòng)的機(jī)制。探索資優(yōu)化地價(jià)政策工具，完善收益分享機(jī)1本研究中，將對(duì)低效用地的概念適度故后續(xù)統(tǒng)一使用低效用地的表述1.2低效用地面臨三個(gè)方面的主要挑戰(zhàn)數(shù)據(jù)表征：平均空置率超30%克而瑞公布數(shù)據(jù)，2024年全年工業(yè)廠結(jié)構(gòu)矛盾：供需斷層與功能錯(cuò)位 當(dāng)前城市土地資源配置與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求之間存在顯著的結(jié)構(gòu)性矛盾，資源配置效率低下。這種矛盾主要體現(xiàn)在空間供需錯(cuò)配與既有空間形態(tài)難以適應(yīng)新發(fā)展需求兩個(gè)方面，進(jìn)而引發(fā)一系列連鎖問(wèn)題。一方面是供需斷層。核心城市在新興產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)集成電路等戰(zhàn)略行業(yè)擴(kuò)產(chǎn)需求難以在現(xiàn)有土地存量中落位。由于傳統(tǒng)工業(yè)用地指標(biāo)分配模式尚未建立與區(qū)域產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)演化的適應(yīng)性調(diào)整機(jī)制，導(dǎo)致“有需求處無(wú)供給，有供給處無(wú)需求”的現(xiàn)象產(chǎn)生。另一方面是功能錯(cuò)位。早期粗放擴(kuò)張模式下形成的工業(yè)園區(qū)低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書9華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司普遍占據(jù)軌道交通節(jié)點(diǎn)、濱水區(qū)等戰(zhàn)略區(qū)位，但其低密度、單一功能的開發(fā)形態(tài)，與城市中心區(qū)功能混合、集約發(fā)展的更新方向產(chǎn)生激烈沖突。深層挑戰(zhàn)：激勵(lì)錯(cuò)配推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)面臨深層次制度性挑戰(zhàn)，核心在于現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)目標(biāo)之間存在激勵(lì)不相容問(wèn)題。一方面，當(dāng)前存在“物理空間更新優(yōu)先于產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍升”傾向。部分改造項(xiàng)目過(guò)度依賴硬件設(shè)施升級(jí)，卻未能同步構(gòu)建技術(shù)孵化、人才集聚等創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，導(dǎo)致改造后的產(chǎn)業(yè)空間淪為傳統(tǒng)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的“精致容器”。另一方面，制度設(shè)計(jì)上存在激勵(lì)錯(cuò)配。現(xiàn)行土地收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)主體更新預(yù)期存在偏差，產(chǎn)權(quán)主體往往要求按潛在開發(fā)價(jià)值狀用途評(píng)估，引發(fā)更新僵局。2數(shù)據(jù)引用自：《方升研究》公眾號(hào)3數(shù)據(jù)引用自：第一太平戴維斯市場(chǎng)第一太平戴維斯第一太平戴維斯1010低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書1.3上海低效產(chǎn)業(yè)用地再利用的發(fā)展背景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為動(dòng)能，推動(dòng)高附加值的高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展上海正逐步轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。在高端制造領(lǐng)域，上海積極布局集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。中芯國(guó)際、君實(shí)生物等持續(xù)加大在滬研發(fā)投入，取得創(chuàng)新突破。在現(xiàn)貿(mào)易等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域和提升服務(wù)能級(jí)。上海國(guó)際金融中心建設(shè)成效顯著，金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新層出不窮；航運(yùn)服務(wù)方面，上海港集裝箱吞吐量連續(xù)多年位居全球第一，同時(shí)積極發(fā)展航運(yùn)金融、航運(yùn)保險(xiǎn)等高端航運(yùn)服務(wù)業(yè)。此外還涌現(xiàn)出一批融合高端制造與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段劃分初步形成階段上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要受市場(chǎng)機(jī)制影響，但面臨特殊的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，初步形成了以輕工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，如紡織、食品等行業(yè)發(fā)展較快，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了一定基礎(chǔ)。重工業(yè)主導(dǎo)階段新中國(guó)成立后，上海作為重要的工業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向重工業(yè)傾斜，這一時(shí)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國(guó)家的工業(yè)化建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，但也存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一等問(wèn)題。1990-2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)階段全國(guó)各地開始加快“退二進(jìn)三”步伐，從以重工業(yè)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主，推動(dòng)了上海城市功能的轉(zhuǎn)型。這一時(shí)期，上海開始重視產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，大力提高產(chǎn)業(yè)附加值，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2005-2016年現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)階段上海進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。這一時(shí)期，上海的電子信息、汽車制造等重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，工業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)奠定了基礎(chǔ)。2016年至今高質(zhì)量發(fā)展階段形成“2+（3+6）+（4+5）”的完整產(chǎn)業(yè)體系格局，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，在線新經(jīng)濟(jì)模式引領(lǐng)全國(guó)。同時(shí)，上海還注重推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化、綠色低碳轉(zhuǎn)型，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益，向高端化、智能化、綠色化低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書11華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司04.低效產(chǎn)業(yè)用地減量化功能復(fù)合針對(duì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不符合規(guī)劃的低效產(chǎn)業(yè)用地，04.低效產(chǎn)業(yè)用地減量化功能復(fù)合針對(duì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不符合規(guī)劃的低效產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)施減量騰退，并恢復(fù)為農(nóng)用地或生態(tài)用地的政策子工具，進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)05.以園區(qū)平臺(tái)為主體實(shí)施盤活路徑針對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)有意愿退出、企業(yè)股由園區(qū)平臺(tái)整合產(chǎn)業(yè)用地資源和股權(quán)資產(chǎn)，實(shí)施統(tǒng)一配置管理和高效開發(fā)06其他政策一是多樣化盤活路徑分級(jí)分類討論低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)應(yīng)用場(chǎng)景2024年，上海聚焦低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，探索創(chuàng)新政策實(shí)施路徑，形成《上海市低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)政策工具箱（1.0版）》。文件結(jié)合土地評(píng)估分級(jí)，分類討論低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)應(yīng)用場(chǎng)景，聚焦土地收回、土地儲(chǔ)備、城市更新、減量化、園區(qū)主要包括以房換地等退出及產(chǎn)業(yè)用地提容、工業(yè)上樓、土地混合利用等存量產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效政策。01.土地收回路徑等問(wèn)題，形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、閑置土地收回、出讓人單方或者雙方協(xié)商解依合同約定退出土地以及土地置換等02.土地儲(chǔ)備路徑提升土地儲(chǔ)備的空間整體統(tǒng)籌和全周劃定特定收儲(chǔ)區(qū)域類的低效產(chǎn)業(yè)用地03.產(chǎn)業(yè)用地城市更新鼓勵(lì)由權(quán)利人自主更新或引入市場(chǎng)主第一太平戴維斯第一太平戴維斯1212低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書二是彈性土地規(guī)劃管理提出產(chǎn)業(yè)融合管理要求（M0）上海積極探索產(chǎn)業(yè)用地復(fù)合利用與彈性管理機(jī)制，從2011年開始探索M4與C65用地，到2013年《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點(diǎn)意見》明確提出合并管理M4與C65用地。從2014年明確提出Z類綜合用地，再到2023年《關(guān)于促進(jìn)城市功能融合發(fā)展創(chuàng)新規(guī)劃土地彈性管理的實(shí)施意見（試行）》提出M0管理要求。01設(shè)立新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需用地類型—研發(fā)總部用地（C65）2013年，上海完善了研發(fā)總部用地（C65）。用地范圍包括科學(xué)研究、勘測(cè)設(shè)計(jì)、觀察測(cè)試、科技信息、科技咨詢、研發(fā)總部等機(jī)構(gòu)用地，以及各類產(chǎn)品及其技術(shù)的研發(fā)、中試等設(shè)施用地。明確單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過(guò)地上建筑總量的30%，其得益于較低的土地價(jià)格，以及更高的功能兼容性，C65用地成為提升土地效能，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)工業(yè)上樓的重要路徑。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，上海市C65用地共成交47塊，主要集中在浦東新區(qū)以及嘉定、閔行、金山等周邊地區(qū)，容積率普遍在2.5-3，稅收強(qiáng)度普遍在1000-2000元/年/平方米。在拿地主體方面，政府更傾向于向國(guó)企供地，民營(yíng)企業(yè)拿地機(jī)會(huì)較少。數(shù)據(jù)顯示，2014-2020年期間，上海共出讓C65用地104宗，83%的拿地主體為園區(qū)開發(fā)類國(guó)企，臨港集團(tuán)是其中主力。主要原因在于，上海土地資源政府出于政治任務(wù)和社會(huì)效益的考量，更傾向由國(guó)企執(zhí)行土地效能的提升。02提出產(chǎn)業(yè)融合管理要求（M0），助力產(chǎn)業(yè)社區(qū)融合發(fā)展2023年，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)城市功能融合發(fā)展創(chuàng)新規(guī)劃土地彈性管理的實(shí)施意見（試行）》。文件提出產(chǎn)業(yè)融合管理要求（M0明確符合上位規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)需求，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具備制造業(yè)、科技研發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)地塊。在確保以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的基礎(chǔ)上，相應(yīng)地塊用地性質(zhì)可在工業(yè)、研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)間進(jìn)行轉(zhuǎn)換或混合一般適用于產(chǎn)業(yè)社區(qū)和國(guó)家公告開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，優(yōu)先適用于張江科學(xué)城、臨港新片區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)、漕河涇開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及市級(jí)“智造空2025年1月，上海市規(guī)劃資源局公布了M0融合用地的首個(gè)試點(diǎn)規(guī)劃，即《上海市浦東新區(qū)張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展控制性詳細(xì)規(guī)劃》（草案分為M0近期地塊、M0遠(yuǎn)期地塊以及其他產(chǎn)業(yè)地塊。具體來(lái)看，M0近期地塊即將已儲(chǔ)備未出讓、待儲(chǔ)備地塊及近期產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展訴求明確的產(chǎn)M0遠(yuǎn)期地塊即將當(dāng)前產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展需求尚不明確且不存在規(guī)劃底線問(wèn)題的產(chǎn)業(yè)地塊，作為未來(lái)可適用M0政策的地塊進(jìn)行預(yù)控，后續(xù)根據(jù)政策實(shí)踐效果和實(shí)際需求逐步有序放開。其他產(chǎn)業(yè)地塊即經(jīng)評(píng)估后不宜賦M0政低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書13華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司三是推進(jìn)工業(yè)上樓行動(dòng)鼓勵(lì)工業(yè)用地和研發(fā)用地集約節(jié)約利用，建設(shè)功能復(fù)合樓宇。上海積極探索“工業(yè)上樓”政策支持2022年，《上海市推進(jìn)高端制造業(yè)發(fā)展的若干措施》提出“探索工業(yè)上樓新模式。鼓勵(lì)工業(yè)用地和研發(fā)用地集約節(jié)約利用，建設(shè)功能復(fù)合樓宇，形成集生產(chǎn)、研發(fā)、中試、展示、銷售、配套一體的綜合高效利用廠房”。2023年，發(fā)布綱領(lǐng)性文件《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的01優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整環(huán)節(jié)落實(shí)規(guī)劃彈性管理要求，由各區(qū)主管部門對(duì)“智造空間”項(xiàng)目進(jìn)行帶方案審批；對(duì)存量工業(yè)用地提升容積率的項(xiàng)目，免于補(bǔ)繳土地價(jià)款。02推出產(chǎn)業(yè)綜合用地項(xiàng)目適用產(chǎn)業(yè)綜合用地（M0）政策，允許混合配置工業(yè)、研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、公03強(qiáng)化資金支持財(cái)政支持-對(duì)經(jīng)認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，給予一定比例的資金獎(jiǎng)勵(lì)；國(guó)企支持-市、區(qū)聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)盤活利用存量土地；金融支持-鼓勵(lì)銀團(tuán)貸款、專項(xiàng)貸款、園區(qū)高質(zhì)量04整合要素激勵(lì)項(xiàng)目投入使用3年內(nèi)，鼓勵(lì)各區(qū)給予入駐制造業(yè)企業(yè)租金補(bǔ)貼。05落實(shí)精準(zhǔn)管理各區(qū)堅(jiān)持工業(yè)屬性，嚴(yán)格方案審批準(zhǔn)入，嚴(yán)格實(shí)施全過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)防后續(xù)14低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯當(dāng)前主導(dǎo)策略：開展“兩評(píng)估、一清單、一盤活”專項(xiàng)行動(dòng)基礎(chǔ)表征Representation?環(huán)境品質(zhì)類：土地空置、物業(yè)老舊保障功能等?集約用地類：容積率、建筑系數(shù)在推動(dòng)上海低效產(chǎn)業(yè)用地盤活、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地分類管理上，上海于2023年提出“兩評(píng)估、一清單、一盤活”的工作要求，基礎(chǔ)表征Representation?環(huán)境品質(zhì)類：土地空置、物業(yè)老舊保障功能等?集約用地類：容積率、建筑系數(shù)治理導(dǎo)向Governance綜合績(jī)效評(píng)估方面，2023年底，上海制定并發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》等政策文件，構(gòu)建了全國(guó)首個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估技術(shù)體系――“REG”產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估指標(biāo)體系，為低效用地的認(rèn)定提供后細(xì)分為9中類、治理導(dǎo)向Governance?行業(yè)治理：關(guān)停并轉(zhuǎn)、危房、安全、環(huán)保、違法、閑置?合同監(jiān)管：合同履約為ABCD四類績(jī)效用地，采用分類管理的方式。明確重點(diǎn)支持A、B類用地權(quán)利人按規(guī)劃實(shí)施存量提容、新增用地等空間策略落地，引導(dǎo)C類用地?行業(yè)治理：關(guān)停并轉(zhuǎn)、危房、安全、環(huán)保、違法、閑置?合同監(jiān)管：合同履約覆蓋3大類、9中類、39項(xiàng)指標(biāo)的“REG”產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估體系綜合效率Efficiency?經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出：收入、稅收?節(jié)能環(huán)保：能耗、污染?創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：研發(fā)、專利?社會(huì)貢獻(xiàn)：就業(yè)、公益A類：鼓勵(lì)支持產(chǎn)業(yè)能級(jí)高，綜合效益一般或較高的用地綜合效益一般、產(chǎn)業(yè)能級(jí)一般未按合同履約的用地納入綜合治理范疇、基礎(chǔ)體征較差的用地重點(diǎn)支持A、B類用地權(quán)利人按規(guī)劃實(shí)施存量提容、新增用地等空間策略落地對(duì)A、B類用地可直接開展規(guī)劃實(shí)施深化引導(dǎo)C類用地權(quán)利人實(shí)施盤活更新原則上不支持D類用地權(quán)利人實(shí)施改擴(kuò)建等存量提容、新增入第三方主體盤活處置”兩種處置路徑低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書15華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司綜合價(jià)值評(píng)估方面，2024年7月，上有產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)退出的綜合價(jià)值評(píng)額提供決策依據(jù)。該體系包含土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估、建筑物與房屋裝飾裝修價(jià)格評(píng)估、機(jī)器設(shè)備與生產(chǎn)物資評(píng)包含產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值評(píng)估包含產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值評(píng)估目標(biāo)與適用范圍目標(biāo)與適用范圍適用于對(duì)低效用地處置、土地有償使用合同解除、依規(guī)劃開展土地儲(chǔ)備等涉及國(guó)有產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)退出的綜合價(jià)值評(píng)估概念界定產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值是指以產(chǎn)業(yè)用地（含工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、研發(fā)用地）為載體的空間范圍內(nèi)“地樓房物”一體的整體價(jià)值實(shí)施主體實(shí)施主體應(yīng)落實(shí)市委、市政府建立責(zé)任評(píng)估師制度的有關(guān)要求。承擔(dān)評(píng)估工作的責(zé)任評(píng)估師團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)包含兩名以上土地評(píng)估專業(yè)人員工作流程：簽訂評(píng)估委托書→交接經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定土地利用條件和相關(guān)資料→實(shí)地查勘→評(píng)估測(cè)算與報(bào)告撰寫→評(píng)估報(bào)告審核→評(píng)估報(bào)告簽字蓋章→評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒浮Y料歸檔等主要評(píng)估維度主要評(píng)估維度土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估包含建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤(rùn)等建筑物重置成本；以及耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等成新率指標(biāo) 機(jī)器設(shè)備與生產(chǎn)物資評(píng)估包含可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置成新價(jià)以及生產(chǎn)物資搬遷費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失和相關(guān)聯(lián)動(dòng)修正停產(chǎn)停業(yè)損失根據(jù)綜合價(jià)值的一定比例評(píng)估的，應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估結(jié)果的A、B、C、D績(jī)效類別進(jìn)行確定包含土地用途、土地使用權(quán)取得方式、容積率或建筑面積、剩余使用年限，以及實(shí)際開發(fā)程度等土地利用條件基于上述評(píng)估體系，2023年下半年，上海首次對(duì)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行大排摸，一共梳理出728平方公里、4.85萬(wàn)幅產(chǎn)業(yè)用地，其中C類和D類占到24%。在絕對(duì)數(shù)量上，產(chǎn)業(yè)用地供給充足，但剖開來(lái)看，卻存在結(jié)構(gòu)性矛盾。2024年4月，上海啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地“兩評(píng)估、一清單、一盤活”專項(xiàng)行動(dòng)，盤活處置低效產(chǎn)業(yè)用地45平方公里。2025年，還有30平方公里提上煥新日程，主要聚焦“大虹橋”、“大東方”、“大吳淞”、“大吳涇”和軌交中環(huán)線周邊地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，盤出大塊、連片且具備高強(qiáng)度開發(fā)潛力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。1616低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)策略低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書17華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司2.1產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型策略與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型策略空間重構(gòu)與功能再生，探索多元化轉(zhuǎn)型路徑15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)是以人為核心、以產(chǎn)業(yè)為紐帶的新型空間組織模式，指在形成功能復(fù)合、職住平衡、服務(wù)便捷產(chǎn)業(yè)混合布局（研發(fā)、制造、辦公等慢行系統(tǒng)）以及社交網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建（創(chuàng)新交流空間）。通過(guò)縮短產(chǎn)業(yè)鏈條、降低通勤成本，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率提升經(jīng)濟(jì)效益；在單位用地上復(fù)合多元功能，同時(shí)適應(yīng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，激活低效用地的“時(shí)空價(jià)值”；通過(guò)產(chǎn)業(yè)社交的生態(tài)，促進(jìn)非正式知識(shí)的溢出及企業(yè)合作，提升社會(huì)效益。這一模式突破了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能單一、鐘擺通勤的弊端，將產(chǎn)業(yè)空間從單一生產(chǎn)載體升級(jí)為“生產(chǎn)-生活-生態(tài)”產(chǎn)城人融合的價(jià)值創(chuàng)新平臺(tái)。工業(yè)上樓倉(cāng)儲(chǔ)物流等功能垂直整合至多層或高層建筑中，形成“空中工廠”的產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)，以達(dá)到集約化利用土地的新型產(chǎn)業(yè)空間模式。工業(yè)上樓物業(yè)特中層輕型制造、高層研發(fā)辦公）、荷以及產(chǎn)業(yè)共生（上下游企業(yè)立體化集聚）。這一模式突破了傳統(tǒng)工業(yè)廠房既提升了土地效能，同時(shí)在垂直空間加速產(chǎn)業(yè)鏈條整合，也為日益緊張的工業(yè)土地資源，探索出一條新的改造途徑，幫助更多企業(yè)留在好地段，幫交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化交通優(yōu)化是激活低效用地的關(guān)鍵杠桿，通過(guò)提升可達(dá)性、降低物流成本、促進(jìn)功能混合，系統(tǒng)性盤活存量土地資源。交通改善能顯著提升地塊區(qū)位價(jià)值――如深圳大運(yùn)新城地鐵開通帶動(dòng)沿線工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)走廊，地價(jià)增長(zhǎng)3倍；物流效率提升則增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，廣州黃埔港改造后物流時(shí)效提升40%，吸引智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目落地。TOD模式推動(dòng)用地功能混合開發(fā)（成都TOD項(xiàng)目容積率提升至4.5），而區(qū)域交通聯(lián)網(wǎng)（如粵港澳跨江通道）隨著智慧物流、低碳交通等技術(shù)的應(yīng)用，交通導(dǎo)向的用地再生將成為城市更新的核心路徑，實(shí)現(xiàn)從“空間改造”到“價(jià)值再造”的躍升。第一太平戴維斯第一太平戴維斯1818低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向設(shè)計(jì)：產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃、彈性空間預(yù)留、產(chǎn)城融合設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃是盤活低效用地的戰(zhàn)略抓手，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)和空間重組實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值的倍增效應(yīng)。核心意義體現(xiàn)在：首先，產(chǎn)業(yè)集群能形成“磁吸效應(yīng)”，如蘇州工業(yè)園通過(guò)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃，通過(guò)上下游及產(chǎn)業(yè)間以商帶商不斷吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)，帶動(dòng)低效地塊畝均稅收從15萬(wàn)元躍升至80萬(wàn)元；其次，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的空間集聚可降低30%以上的協(xié)作成本，東莞松山湖電子信息產(chǎn)業(yè)集群使企業(yè)研發(fā)周期縮短25%；再者，集群配套的共享平臺(tái)（檢測(cè)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)等）可提高基礎(chǔ)設(shè)施使用率40%以上。更重要的是，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃能突破單點(diǎn)改造局限，通過(guò)“核心企業(yè)+配套體系+創(chuàng)新生態(tài)”的系統(tǒng)布局，將低效用地進(jìn)行片區(qū)整體升級(jí)，如上海張江藥谷帶動(dòng)周邊20公頃低效工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)值超千億的生物醫(yī)藥創(chuàng)新極。這種“產(chǎn)業(yè)組織+空間再造”的協(xié)同模式，為低效用地提供了可持續(xù)的價(jià)彈性空間預(yù)留除了清晰的規(guī)劃，帶有可變性基因的彈性空間預(yù)留也為持續(xù)發(fā)展保留了更的模式，既避免了剛性規(guī)劃導(dǎo)致的二產(chǎn)城融合設(shè)計(jì)單一產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)橐司右藰I(yè)的綜合新業(yè)態(tài)創(chuàng)新統(tǒng)模式的3.2倍。這種產(chǎn)城融合社區(qū)模798藝術(shù)區(qū)將廢棄工廠改造為設(shè)計(jì)研發(fā)低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書19華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司2.2數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理與綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建在全球氣候變化目標(biāo)與數(shù)字化+人工智能轉(zhuǎn)型雙重驅(qū)動(dòng)下，低效產(chǎn)業(yè)用地活化需通過(guò)系統(tǒng)性重構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理模式，真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值的協(xié)同提升。深圳天安云谷通過(guò)部署5G基站、智能傳感器和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)能耗管理效率提升40%，企業(yè)協(xié)作成本降低25%。智慧化改造需構(gòu)建三大支撐體系：物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)設(shè)備互聯(lián)互通，大數(shù)據(jù)平臺(tái)賦能精準(zhǔn)決策，AI算法優(yōu)化1.8萬(wàn)噸，其雨水收集系統(tǒng)使水資源循生態(tài)環(huán)境與土壤調(diào)查保護(hù)破解低效用地生態(tài)困局的核心突破點(diǎn)低效用地往往因歷史工業(yè)活動(dòng)導(dǎo)致土壤污染、生態(tài)功能退化，成為制約土地價(jià)值提升的核心障礙。需通過(guò)系統(tǒng)性生態(tài)修復(fù)與土壤治理，將其轉(zhuǎn)化為可承載綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。通過(guò)全面開展全域土地生態(tài)環(huán)境本底調(diào)查，能夠獲取關(guān)于自然環(huán)境的詳盡數(shù)據(jù)和信息。這些數(shù)據(jù)涵蓋了地形地貌、水文狀況、植被覆蓋、動(dòng)植物資源以及土壤類型等多個(gè)方面的詳細(xì)情況和信息。通過(guò)綜合運(yùn)用高光譜遙感技術(shù)、地物勘探技術(shù)與生物多樣性評(píng)估策略，構(gòu)建起立體化的生態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。該體系不僅覆蓋土壤重金屬含量、地下水文特征，還包括土壤、大氣環(huán)境污染的監(jiān)測(cè)。這個(gè)體系能夠精準(zhǔn)地識(shí)別污染源的分布情況和生態(tài)敏感區(qū)域的閾值。結(jié)合原位微生物修復(fù)與植物富集技術(shù)，能夠制定出分級(jí)修復(fù)土壤、提升生態(tài)服務(wù)能力（如生物多樣性）可觸發(fā)綠色溢價(jià)（租金、估值提升），并用自然資本交易盤活低效產(chǎn)業(yè)用地這些“沉睡資產(chǎn)”；建材生態(tài)固碳與供應(yīng)鏈碳管理直接支撐“雙碳”目標(biāo)，通過(guò)CCER交易、綠色金融工具（如碳質(zhì)押）將生態(tài)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益；借助氣候模擬、災(zāi)害響應(yīng)平臺(tái)和綠色保險(xiǎn)，降低極端天氣對(duì)資產(chǎn)穩(wěn)定性的沖擊，保障運(yùn)營(yíng)連20低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯廢棄物前置管理重構(gòu)低效用地循環(huán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值鏈低效用地更新過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾占城市固廢總量40%以上，傳統(tǒng)填埋模式不僅占用土地資源，更造成二它通過(guò)“源頭減量-過(guò)程管控-末端再生”全生命周期管理體系，減少資源消耗和環(huán)境負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益與在城市更新項(xiàng)目中，源頭端融合BIM設(shè)計(jì)與裝配式建造體系，精準(zhǔn)計(jì)算建材用量，采用工業(yè)化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)施工垃圾減量70%以上；過(guò)程端搭建智慧施工管理平臺(tái)，集成現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)追蹤，通過(guò)責(zé)任追溯鏈條管理廢棄物；再生端開發(fā)固廢協(xié)同處置決策模型，將廢棄物轉(zhuǎn)化為再生骨料并回用，通過(guò)高溫熔融技術(shù)將危廢轉(zhuǎn)化為玻璃骨料，AI分揀中心提取廢棄鋼筋直供新建項(xiàng)目；創(chuàng)新開發(fā)綠色資產(chǎn)包，生成碳資產(chǎn)憑證，聯(lián)動(dòng)LEED/WELL認(rèn)證提資產(chǎn)證券化路徑：將綠電發(fā)電量打包為綠色電力證書（GEC對(duì)接碳金融衍生品市場(chǎng)；通過(guò)ABS模式將未來(lái)10資產(chǎn)證券化路徑：將綠電發(fā)電量打包為綠色電力證書（GEC對(duì)接碳金融衍生品市場(chǎng)；通過(guò)ABS模式將未來(lái)10年綠電收益權(quán)證券化，提前回籠資金用于地塊再開發(fā)。蘇州工業(yè)園某低效地塊通過(guò)光伏資產(chǎn)證券化融資1.5億元，資產(chǎn)估值溢價(jià)率達(dá)27%。熱貢獻(xiàn)率≥40%）。廣州某紡織廠改滿足園區(qū)60%用電需求?？稍偕茉匆?guī)劃激活低效用地的能源資產(chǎn)屬性空間資源挖潛：在廢棄廠房頂鋪設(shè)利用連片屋頂資源建設(shè)風(fēng)光互補(bǔ)微電智慧能源運(yùn)營(yíng)：構(gòu)建“直流微網(wǎng)+空間資源挖潛：在廢棄廠房頂鋪設(shè)利用連片屋頂資源建設(shè)風(fēng)光互補(bǔ)微電低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書21華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司韌性管理體系建設(shè)夯實(shí)低效用地價(jià)值轉(zhuǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)防線低效用地因防災(zāi)設(shè)施缺失、氣候適應(yīng)需通過(guò)“物理韌性+數(shù)字韌性”雙維空間抗性強(qiáng)化：沿河低效用地建設(shè)生態(tài)緩沖帶（植被覆蓋度≥80%），通過(guò)根系固土與雨水滲透將內(nèi)澇風(fēng)險(xiǎn)降低50%；將廢棄儲(chǔ)油罐改造為模塊化應(yīng)急水處理設(shè)施（日處理能力500風(fēng)險(xiǎn)智能防控：部署土壤濕度、沉降位移等多參數(shù)傳感網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建數(shù)字孿生平臺(tái)模擬百年一遇暴雨、高溫?zé)崂说葮O端事件影響，生成風(fēng)險(xiǎn)熱力圖指導(dǎo)應(yīng)急預(yù)案優(yōu)化；利用區(qū)塊鏈技術(shù)將生態(tài)修復(fù)數(shù)據(jù)上鏈，為綠色保險(xiǎn)提供資產(chǎn)避險(xiǎn)增值：完成韌性改造的地塊可獲得GRESB（全球房地產(chǎn)可持續(xù)評(píng)估體系）高分評(píng)級(jí)，保險(xiǎn)費(fèi)用降低30%-40%；武漢某濱江低效倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造后，韌性措施成功抵御2020年洪水，直接減少損失8000萬(wàn)元，資低碳智慧全周期運(yùn)管體系在城市與園區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，傳統(tǒng)“建設(shè)-出租”的粗放模式正加速向“低碳智慧+全周期精細(xì)化”模式轉(zhuǎn)型。低碳智慧運(yùn)營(yíng)體系以數(shù)字技術(shù)與機(jī)制創(chuàng)新為雙輪，通過(guò)構(gòu)建數(shù)字孿生智能管理平臺(tái)，整合BIM、GIS、IoT等技術(shù)實(shí)現(xiàn)能耗監(jiān)測(cè)、設(shè)備運(yùn)維、安全預(yù)警的動(dòng)態(tài)可視化管控，打破傳統(tǒng)管理的信息壁壘。同時(shí)，建立政企社協(xié)同機(jī)制，政府通過(guò)用地績(jī)效評(píng)估與碳排監(jiān)管強(qiáng)化政策引導(dǎo)，企業(yè)依托ESG標(biāo)準(zhǔn)披露環(huán)境信息，社區(qū)參與生態(tài)治理形探索碳匯開發(fā)、綠色金融工具與碳交易市場(chǎng)的銜接機(jī)制，將節(jié)能降碳成果轉(zhuǎn)化為可量化的資產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)全周期運(yùn)營(yíng)則聚焦產(chǎn)業(yè)生態(tài)的全鏈條構(gòu)建，涵蓋“規(guī)劃-招商-服務(wù)-退出”四大核心環(huán)節(jié)。前期階段精準(zhǔn)定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（如杭州夢(mèng)想小鎮(zhèn)聚焦數(shù)字經(jīng)后期搭建技術(shù)轉(zhuǎn)移、金融支持等八大服務(wù)平臺(tái)，并配套設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金（如夢(mèng)想小鎮(zhèn)20億元基金將企業(yè)存活率提升至85%）。退出階段建立土地再帶動(dòng)電子信息產(chǎn)業(yè)集群年產(chǎn)值超500億元，實(shí)現(xiàn)土地復(fù)合價(jià)值提升。臨港集團(tuán)對(duì)裝備制造園區(qū)的更新形成“募投管退”閉環(huán)，募資端設(shè)立長(zhǎng)三角存量用地改造基金，投資端采用“基礎(chǔ)資產(chǎn)折價(jià)收購(gòu)+增值收益分成”模式，管理端引入凱德等專業(yè)運(yùn)營(yíng)商提升資產(chǎn)品質(zhì)，退出端通過(guò)REITs、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多元渠道實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)，為存量園區(qū)升級(jí)提供可復(fù)制范式。22低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯2.3金融創(chuàng)新與資本運(yùn)作在國(guó)家政策與市場(chǎng)機(jī)制的雙輪驅(qū)動(dòng)下，金融工具創(chuàng)新正成為低效用地活化的重要突破口。當(dāng)前政策框架已形成多層次支持體系：財(cái)政部重啟土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債，通過(guò)定向資金注入優(yōu)先盤活閑置住宅與商服用地；自然資源部推出工業(yè)用地收益權(quán)質(zhì)押融資，企業(yè)可在市場(chǎng)化運(yùn)作層面，資本工具創(chuàng)新構(gòu)建了“存量資產(chǎn)-資本回收-增量投資”的閉環(huán)生態(tài)。資產(chǎn)證券化工具（ABS/ABN）將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資本，的落地，更推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地盤活邁入規(guī)通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商提升資產(chǎn)價(jià)值后，以形成全周期價(jià)值提升范式。隨著政策紅利持續(xù)釋放，金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的協(xié)同效應(yīng)正在顯現(xiàn)。以證券化工具為杠桿、以專業(yè)運(yùn)營(yíng)為增值核心、以基金模式為載體的資本運(yùn)作體系，不僅加速了萬(wàn)億級(jí)存量市場(chǎng)的激活，更將成為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心動(dòng)能構(gòu)建政府、市場(chǎng)、社會(huì)的三維協(xié)同框架在于厘清政府、市場(chǎng)、社會(huì)的功能邊市場(chǎng)配置資源、社會(huì)補(bǔ)充短板”的共形成權(quán)責(zé)明晰、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享政府主導(dǎo)的財(cái)政資金撬動(dòng)機(jī)制：政策牽引與風(fēng)險(xiǎn)托底政府聚焦戰(zhàn)略規(guī)劃與制度供給，通過(guò)“工具創(chuàng)新+精準(zhǔn)調(diào)控”實(shí)現(xiàn)財(cái)政資項(xiàng)債、產(chǎn)業(yè)升級(jí)貼息貸款、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償治）-中端補(bǔ)短板（貼息貸款支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)）-后端保退出（風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償托底社跨周期現(xiàn)金流平衡機(jī)制通過(guò)設(shè)立“土地增值收益共享池”，將低效用地改的30%-50%留存，專項(xiàng)用于補(bǔ)貼前市場(chǎng)化資本運(yùn)作的創(chuàng)新突圍：資本配置與效率驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)化融資的核心在于通過(guò)金融工具創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)資源資本化，構(gòu)建“風(fēng)險(xiǎn)收運(yùn)用多層次工具組合。1、債權(quán)工具：開發(fā)“預(yù)期收益權(quán)質(zhì)押貸款”，以未夠獲得的貸款額度可達(dá)評(píng)估值的60%-70%；2、股權(quán)工具：設(shè)立城市更新母允許將容積率獎(jiǎng)勵(lì)、碳排放權(quán)等隱性價(jià)值納入資產(chǎn)包，提升融資能力。搭建流動(dòng)性支撐體系。建立區(qū)域性特殊資產(chǎn)交易平臺(tái)，對(duì)低效用地項(xiàng)目提供估值、撮合、增信服務(wù)；引入做市商機(jī)制，降低REITs、ABS等產(chǎn)品的完善價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。通過(guò)大數(shù)據(jù)與AI模型整合土地開發(fā)成本、產(chǎn)業(yè)需求、為融資工具設(shè)計(jì)提供量化支撐。社會(huì)協(xié)同機(jī)制的深度重構(gòu)：從零和博弈到共生共贏業(yè)”二元結(jié)構(gòu)，積極構(gòu)建多元主體共建共治的生態(tài)，以期達(dá)到共生共贏的激活集體經(jīng)濟(jì)。通過(guò)“土地入股+保為資本要素。村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書23華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司綁定公眾利益。設(shè)立社區(qū)發(fā)展基金，將項(xiàng)目收益的固定比例（如3%-5%）用于公共設(shè)施維護(hù)、就業(yè)培訓(xùn)等民生籌共建”模式，允許城市市民小額投資特定地塊的改造，共享租金收益與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建“咨詢-融資-管理”一體化服務(wù)平臺(tái)。例如，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商以輕資產(chǎn)模式介入，通過(guò)品牌輸出、管理服務(wù)獲取分成收益，降低重資產(chǎn)低效用地的金融工具創(chuàng)新系統(tǒng)性架構(gòu)與生態(tài)構(gòu)建低效用地再開發(fā)的核心痛點(diǎn)在于如何將沉淀的土地資源轉(zhuǎn)化為流動(dòng)的資本要素，金融工具創(chuàng)新正成為破解這一難題的關(guān)鍵鑰匙。通過(guò)資產(chǎn)證券化、REITs、綠色金融等工具的應(yīng)用，各地風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)平衡”的完整金融鏈條，為低效用地轉(zhuǎn)型注入新動(dòng)能。資產(chǎn)證券化：破解現(xiàn)金流困局低效用地改造前期投入大、現(xiàn)金流不穩(wěn)定，資產(chǎn)證券化（ABS）模式面臨基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)性不足的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新方向應(yīng)集中于現(xiàn)金流重構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)組合型基礎(chǔ)資產(chǎn)池。單一低效用地項(xiàng)24低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯需將多個(gè)地塊的收益權(quán)打包，并納入配套商業(yè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)收入、政府稅收分成三部分現(xiàn)金流組合，形成跨業(yè)態(tài)、跨周期的穩(wěn)定資產(chǎn)包。通過(guò)不同資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖（如商業(yè)收入與稅收分成），分級(jí)分層設(shè)計(jì)升級(jí)。傳統(tǒng)優(yōu)先級(jí)/次級(jí)入夾層級(jí)：優(yōu)先級(jí)證券（占比60%）由銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)持有，獲得固定益人自持。夾層級(jí)設(shè)計(jì)可吸收項(xiàng)目培育期的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，避免次級(jí)比例過(guò)高補(bǔ)足承諾或流動(dòng)性支持協(xié)議，對(duì)ABS產(chǎn)品提供有限擔(dān)保。例如，某老舊工收益增強(qiáng)機(jī)制創(chuàng)新。1收益增強(qiáng)機(jī)制創(chuàng)新。1、容積率獎(jiǎng)勵(lì)證券化：將政府給予的容積率提升空間（如從1.0提至2.5）折算為未來(lái)可售面積收益，納入REITs分紅測(cè)算。2、稅收返還掛鉤分紅：約定園區(qū)企業(yè)達(dá)產(chǎn)后的稅收增量部分按比例返還成”雙收益來(lái)源。如上海張江某園區(qū)REITs通過(guò)此機(jī)制，將分派收益率從4.2%提升至5.5%?！癙re-REITs”孵化基金。設(shè)立專項(xiàng)基 金收購(gòu)低效用地，通過(guò)改造提升資產(chǎn) 5%股權(quán)部分享有REITs上市后的超額收益。如北京某國(guó)資平臺(tái)發(fā)起50 億元Pre-REITs基金，預(yù)計(jì)內(nèi)部收益 業(yè)園區(qū)改造ABS中，政府承諾若前三年租金收入低于預(yù)測(cè)值的80%，按差額的50%進(jìn)行補(bǔ)足。此舉可將產(chǎn)品評(píng)級(jí)從BBB+提升至A級(jí)，降低融資成REITs：構(gòu)建資本退出的閉環(huán)生態(tài)公募REITs是低效用地退出的理想通估值難、收益率低的瓶頸。創(chuàng)新需聚焦資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)，提供“開發(fā)―運(yùn)營(yíng)―退出”的全周期低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書25綠色金融工具：重構(gòu)環(huán)境效益與資本收益的共生關(guān)系低碳轉(zhuǎn)型金融產(chǎn)品將環(huán)境績(jī)效與融資成本掛鉤，推動(dòng)低效用地向綠色化升級(jí)。通過(guò)將環(huán)境效益轉(zhuǎn)化為可量化、可交易的金融要素，綠色金融工具不僅為低效用地改造提供資金支持，更造，商業(yè)銀行可以適時(shí)推出“利率浮動(dòng)型”轉(zhuǎn)型貸款等產(chǎn)品。以湖州某化纖產(chǎn)業(yè)園為例，工商銀行提供5年期若改造后單位產(chǎn)值碳排放下降20%，利率下調(diào)至3.85%；若下降30%，利排―降本”的正向激勵(lì)，推動(dòng)企業(yè)投資光伏屋頂、余熱回收等綠色技改，項(xiàng)目投產(chǎn)后碳排放強(qiáng)度下降28%，年低效用地金融創(chuàng)新中的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制：構(gòu)建全周期安全屏障低效用地再開發(fā)的金融創(chuàng)新涉及多方需貫穿項(xiàng)目全生命周期。應(yīng)從收益分配、資本退出、預(yù)警體系、制度保障動(dòng)態(tài)收益分配機(jī)制：平衡多方利益訴求低效用地再開發(fā)的收益分配需兼顧政府、企業(yè)、村集體等主體的風(fēng)險(xiǎn)承受華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司設(shè)立超額收益分成機(jī)制。設(shè)定基準(zhǔn)收益率（如6%-8%超出部分按階梯比例分配。例如，收益率在8%-多元化退出路徑設(shè)計(jì)：打通資本循環(huán)通道證券化市場(chǎng)退出。通過(guò)發(fā)行公募政策性回購(gòu)保障。政府設(shè)立專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)按評(píng)估價(jià)的一定比率如80%實(shí)施優(yōu)先回購(gòu)，化解社會(huì)資本退出焦慮。如晉江市集成電路產(chǎn)業(yè)園設(shè)立20億元母基金參與前期開發(fā)，約定項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后由第一太平戴維斯第一太平戴維斯2626低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書智能化風(fēng)控體系：科技重構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理范式風(fēng)險(xiǎn)防控需融合數(shù)字技術(shù)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與前置干預(yù)，可以在如下幾個(gè)方面數(shù)字孿生動(dòng)態(tài)建模。構(gòu)建虛擬映射系統(tǒng)，實(shí)時(shí)采集空置率、租金坪效、能耗強(qiáng)度等核心指標(biāo)，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)預(yù)自動(dòng)觸發(fā)融資方案調(diào)整、租金補(bǔ)貼等務(wù)、電力等跨部門數(shù)據(jù)，構(gòu)建“風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)模型”。如杭州某地開發(fā)低效用地風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警平臺(tái)，已接入12個(gè)部門數(shù)據(jù)，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)預(yù)測(cè)未來(lái)3年現(xiàn)金流波動(dòng)。另可以納入土地閑置率、單位能耗產(chǎn)值、企業(yè)納稅信用等20項(xiàng)指件支付”，例如工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)后自動(dòng)釋放貸款，規(guī)避資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。制度保障：筑牢風(fēng)險(xiǎn)防控底線政策工具創(chuàng)新。自然資源部2024年試點(diǎn)“土地增值收益共享機(jī)制”，允許地方政府將40%的超額收益留存專項(xiàng)賬戶，用于對(duì)沖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如廈門市在城中村改造中，將留存資金用于設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，當(dāng)租金收入低于保底線時(shí)按差額的50%補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)宏觀審慎框架建立。必須設(shè)定項(xiàng)目資本金比例下限（如30%限制過(guò)度杠桿化；某地將土地收儲(chǔ)貸款納入宏觀審慎評(píng)估（MPA控制區(qū)域性金監(jiān)管沙盒機(jī)制。某地金融監(jiān)管局設(shè)立“城市更新金融沙盒”，允許低效用法律框架完善?！渡虾Ｊ谐鞘懈聴l管理的若干規(guī)定》等明確“全生命周期管理”的監(jiān)督管理或產(chǎn)業(yè)用地的轉(zhuǎn)績(jī)效違約等進(jìn)行處置，或承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。某地試點(diǎn)“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)信托登記”，解決集體土地產(chǎn)權(quán)碎片化導(dǎo)致的抵押融資障礙。華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書27低效用地及資產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型實(shí)踐28低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯A.F.A上海融僑中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)型綜合體項(xiàng)目位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)淮海西路5702005年進(jìn)行過(guò)一次更新，轉(zhuǎn)型為以雕塑藝術(shù)為核心的文化創(chuàng)意園區(qū)――紅坊。2012年，伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域發(fā)展需求，項(xiàng)目進(jìn)行了第二次更新，轉(zhuǎn)型為集藝術(shù)文化、購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)辦公樓為一體的藝術(shù)商業(yè)綜合體――A.F.A上海融僑中心。項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因2004年，在上海市計(jì)劃建設(shè)城市雕塑限公司拿下運(yùn)營(yíng)權(quán)，并于2005年建成低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書292012年，隨著紅坊租約到期以及區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展需求，土地價(jià)值和能級(jí)提升需求迫切，為此，長(zhǎng)寧區(qū)政府收回并最終于2014年由融僑集團(tuán)以27.46地塊，建設(shè)集團(tuán)進(jìn)入上海的首個(gè)藝術(shù)辦公、商業(yè)于一體的綜合體，以營(yíng)造轉(zhuǎn)型路徑與核心措施2014年實(shí)施二次更新，實(shí)現(xiàn)用地性質(zhì)長(zhǎng)寧區(qū)政府收儲(chǔ)土地，后調(diào)整規(guī)劃為商業(yè)文化辦公用地；通過(guò)設(shè)定出讓限制條件，使原權(quán)利人寶鋼能夠順利拿通過(guò)競(jìng)得寶鋼100%的股權(quán)獲取該地雖然土地成本有所提升，但用地性質(zhì)的正式調(diào)整能進(jìn)一步提升土地價(jià)值，量補(bǔ)地價(jià)”路徑已經(jīng)能夠更高效地解決用地性質(zhì)調(diào)整問(wèn)題。由此可見，為推動(dòng)低效產(chǎn)業(yè)用地盤活，上海在不斷迭代、優(yōu)化政策實(shí)施路徑，反映在項(xiàng)目中能夠有效縮短項(xiàng)目審批周期，提華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司成效在首次更新中，基于整舊如舊、風(fēng)貌協(xié)調(diào)的主基調(diào)，設(shè)計(jì)對(duì)原有工業(yè)遺產(chǎn)進(jìn)行修繕與修復(fù)，保留了原建筑的風(fēng)貌特點(diǎn)及空間肌理。在二次更新中，在原有紅坊創(chuàng)意園區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行深度改造，汲取紅坊文化藝術(shù)基因，保留部分標(biāo)志性廠房及雕塑，創(chuàng)新的塑造更具活力、更具藝術(shù)氣質(zhì)的城市文保護(hù)單位（上鋼十廠冷軋帶鋼車間舊址），其作為上海20世紀(jì)50年代后30低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯百空間光二倉(cāng)庫(kù)&百空間光三倉(cāng)庫(kù)藝術(shù)賦能的濱水工業(yè)遺存再生倉(cāng)庫(kù)歷保建筑群轉(zhuǎn)型綜合體項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因于多重戰(zhàn)略與發(fā)展需求的驅(qū)動(dòng)。靜安打造世界級(jí)濱水中央活動(dòng)區(qū)與“城市業(yè)發(fā)展規(guī)劃聚焦“一江一河”板塊，其中蘇州河沿線被定位為“時(shí)尚出品地”――以沿線歷史建筑集群為核心、礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，它們地處蘇州河工業(yè)遺址風(fēng)百空間光二倉(cāng)庫(kù)是百聯(lián)集團(tuán)在蘇州河晉元板塊更新改造的收官之作，兩項(xiàng)目共同構(gòu)成了區(qū)域文化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的轉(zhuǎn)型路徑與核心措施歷史價(jià)值再生在百聯(lián)資控的更新改造下，兩項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)功能煥新與定位升級(jí)：光二倉(cāng)庫(kù)裝置、家居、設(shè)計(jì)及生活方式，打造復(fù)合業(yè)態(tài)新地標(biāo)。通過(guò)創(chuàng)新性的手法“修舊如舊”，對(duì)老磚墻、工業(yè)桁架等歷史元素進(jìn)行了創(chuàng)新再利用，同時(shí)通過(guò)優(yōu)化空間動(dòng)線、植入現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備等措施，提升內(nèi)部環(huán)境舒適度與靈活性，實(shí)現(xiàn)了歷史建筑保護(hù)與當(dāng)代商業(yè)功能的有機(jī)統(tǒng)一，是歷史保護(hù)與現(xiàn)代技術(shù)融合的典范。從樓層功能規(guī)劃來(lái)看，光二倉(cāng)庫(kù)各層1F：聚焦“世界級(jí)的美食零售融合與新消費(fèi)體驗(yàn)”，引入生活方式、世界級(jí)美食及融合性新消費(fèi)體驗(yàn)概念，打造策展型零售與設(shè)計(jì)家居街區(qū)的核心交互層，滿足訪客對(duì)高品質(zhì)消費(fèi)與文2F：打造“時(shí)尚、藝術(shù)、展示、品牌交互的主題空間”，圍繞時(shí)尚發(fā)布、低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書313/4F：定位“新型展陳辦公的個(gè)性空間”，面向有高展示需求的租戶，提供個(gè)性化特色的新型工作場(chǎng)所，適配藝術(shù)工作室、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)，兼顧辦公與展陳功能，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意工作與成憑借一線濱水視野，推出高端定制化體驗(yàn)場(chǎng)景，如露臺(tái)藝術(shù)晚宴、奢侈品品鑒會(huì)、江景主題藝術(shù)裝置展、低空百空間光三倉(cāng)庫(kù)為三層混凝土框架建筑，立面融合現(xiàn)代主義與ArtDeco風(fēng)格，以紅墻、白色立柱和橫向黑色鋼窗構(gòu)成韻律化倉(cāng)儲(chǔ)風(fēng)貌。經(jīng)修繕后，其標(biāo)志性紅黃配色與鋼窗五金件煥新重現(xiàn)。亞洲首家Fotografiska攝影博物館于2022年正式開業(yè)，包含1500㎡的攝影博物館、多個(gè)時(shí)尚餐廳、華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司成效百空間光二倉(cāng)庫(kù)與光三倉(cāng)庫(kù)將持續(xù)深在蘇河灣濱水帶不斷釋放文化與商業(yè)價(jià)值，不僅實(shí)現(xiàn)了歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代功能的共生，更形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。未來(lái)，兩倉(cāng)庫(kù)將持續(xù)深耕蘇河灣濱水帶，以“空間+內(nèi)容”激活區(qū)域活力，成效百空間光二倉(cāng)庫(kù)與光三倉(cāng)庫(kù)將持續(xù)深在蘇河灣濱水帶不斷釋放文化與商業(yè)價(jià)值，不僅實(shí)現(xiàn)了歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代功能的共生，更形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。未來(lái)，兩倉(cāng)庫(kù)將持續(xù)深耕蘇河灣濱水帶，以“空間+內(nèi)容”激活區(qū)域活力，既守護(hù)城市工業(yè)記憶，又為上海濱水藝文發(fā)展注入長(zhǎng)久動(dòng)力，成為城市更新中“歷史煥新、商功能轉(zhuǎn)型與空間激活策略光二倉(cāng)庫(kù)與光三倉(cāng)庫(kù)通過(guò)差異化定位與資源整合，形成功能互補(bǔ)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)的協(xié)同發(fā)展格局。光三倉(cāng)庫(kù)以Fotografiska影像藝術(shù)中心為核心，體驗(yàn)；光二倉(cāng)庫(kù)則側(cè)重展示型辦公等32低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯卜內(nèi)門洋行辦公歷保建筑轉(zhuǎn)型藝術(shù)生態(tài)體驗(yàn)空間蝶變煥新，復(fù)合型文化藝術(shù)新地標(biāo)卜內(nèi)門洋行辦公歷保建筑轉(zhuǎn)型藝術(shù)生態(tài)體驗(yàn)空間蝶變煥新，復(fù)合型文化藝術(shù)新地標(biāo)保護(hù)性修繕與技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因卜內(nèi)門洋堿公司華東總部大樓，是上海外灘風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)具有代表性的歷史建筑，于1994年被列為上海市第二批優(yōu)秀歷史建筑。在外灘“第一立面”中路核心地段，雖具深厚歷史與文化價(jià)值，但原有功能與空間利用已難以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展需求。百聯(lián)資控于2018年啟動(dòng)其更新計(jì)劃，旨在通過(guò)功社會(huì)與資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)活化完整性”原則，從建筑風(fēng)格、內(nèi)部格局、使用功能和裝飾細(xì)節(jié)等方面著手研究，融合了新技術(shù)與傳統(tǒng)技術(shù)的應(yīng)用。包括通過(guò)完整性”原則，從建筑風(fēng)格、內(nèi)部格局、使用功能和裝飾細(xì)節(jié)等方面著手研究，融合了新技術(shù)與傳統(tǒng)技術(shù)的應(yīng)用。包括通過(guò)3D打印技術(shù)復(fù)原外立面盾形裝飾與橡樹花環(huán)、修復(fù)鐵藝電以及對(duì)室內(nèi)木飾面、天花線腳等歷史細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)修復(fù)與再現(xiàn)。功能重組與場(chǎng)景營(yíng)造從空間定位上，總面積約4772㎡。項(xiàng)目主體建筑共7層，1層是對(duì)外開放的社交型餐飲及藝術(shù)展覽，2至5層引入設(shè)計(jì)畫廊、創(chuàng)意工作室和展示空間，6至7層布局高端餐飲。通過(guò)引進(jìn)BlueriderART、崖空間、Ryodan等知名藝術(shù)與設(shè)計(jì)品牌，構(gòu)建融合辦公、展覽與商業(yè)的生態(tài)體系。項(xiàng)目以“創(chuàng)意藝術(shù)空間”為核心定位，依托建筑深厚的歷史底蘊(yùn)和優(yōu)越區(qū)位，打造集辦公、展示、社交與零售為一體的復(fù)合型文化場(chǎng)所。從一個(gè)傳統(tǒng)辦公建筑轉(zhuǎn)型成聚焦創(chuàng)意藝術(shù)文化為內(nèi)核的創(chuàng)意空間，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)舉辦多次辦藝術(shù)展覽與活動(dòng)，其中包括VillaDior2021春季VIP特別展、卡地亞高級(jí)珠寶展、SEANSUEN時(shí)裝展、ontimeshow時(shí)裝展、《TATLER尚流》×DJQUEENIE拍攝等等，轉(zhuǎn)型過(guò)程主要包括以下核心措施：精準(zhǔn)定位與市場(chǎng)分析在充分研究外灘區(qū)域更新趨勢(shì)和文化藝術(shù)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，將建筑重新定位為面向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)品牌和前低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書33運(yùn)營(yíng)與活動(dòng)賦能歷史建筑改造的定位策劃，建筑修繕客群及場(chǎng)景構(gòu)建都圍繞國(guó)際化藝術(shù)輕奢辦公空間主題營(yíng)造，功能、設(shè)計(jì)與情感，缺一不可。通過(guò)融合歷史建筑獨(dú)有的空間特質(zhì)，以藝術(shù)生態(tài)圈為切入點(diǎn)，從客群及項(xiàng)目本體的“非標(biāo)”特性出發(fā)，聚集眾多國(guó)內(nèi)外藝術(shù)家設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意能量，定制化構(gòu)建“小眾即大眾”的國(guó)際品牌及產(chǎn)品體驗(yàn)式空傳統(tǒng)與革新的精神策源地，并通過(guò)持續(xù)迭代保持獨(dú)特吸引力。Dior、Cartier、LV）的VIP高訂活動(dòng)，卜內(nèi)門洋行還舉辦了各種藝術(shù)展覽（如外灘空間藝術(shù)季）、時(shí)尚活動(dòng)（如國(guó)潮品牌集聚的現(xiàn)象、上海時(shí)裝周高端延展等）、以及在業(yè)內(nèi)有影響的藝術(shù)大家巡展，還成為了多個(gè)熱播電視劇及品牌宣傳片拍攝取景地。這些都體現(xiàn)了藝術(shù)以多元身份對(duì)大眾媒體和流行文化進(jìn)行的多元判斷與思考，促進(jìn)公眾對(duì)全球當(dāng)代藝術(shù)的關(guān)注、理解與參與，并將國(guó)際的目光引向外灘，使美術(shù)館集結(jié)的外灘場(chǎng)域成為多元開放、自由交互的藝術(shù)文化社區(qū)，與其他臨近的藝術(shù)機(jī)構(gòu)一起，成為外灘藝術(shù)生態(tài)圈的重要部分，使新藝術(shù)、老建筑在同一個(gè)秩序中推演更迭。所引入的年輕前衛(wèi)品牌與古老深沉建筑碰撞的沖突感，成為藝術(shù)承載最優(yōu)秀的場(chǎng)所。從香水、家居、餐廳到畫廊，一半生并成功帶動(dòng)了四川中路周邊街區(qū)煥發(fā)出一種新的藝術(shù)文化活力。華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司成效資產(chǎn)價(jià)值層面社會(huì)價(jià)值層面卜內(nèi)門洋行鏈接著周邊環(huán)境、景觀的互動(dòng)性與共融性，激發(fā)片區(qū)活力，使之晉升為觸手可達(dá)的兼具社交場(chǎng)景的發(fā)生器及文化空間打卡地。通過(guò)提升建筑本體的開放性以及互動(dòng)性，強(qiáng)化公眾參與感，在尊重歷史肌理的基礎(chǔ)上重喚城市記憶，讓人們能夠真正走進(jìn)歷史建筑空間，實(shí)現(xiàn)建筑可閱讀、街道可漫步的目標(biāo)，充分詮釋城市更新的含義及路徑，“新生于舊”并不是簡(jiǎn)單的“修舊如舊”，更要連同它的“歷史風(fēng)貌和社會(huì)關(guān)系”一同被保卜內(nèi)門洋行是第二立面煥新的旗艦項(xiàng)34低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯工業(yè)用地轉(zhuǎn)型綜合體工業(yè)用地轉(zhuǎn)型綜合體越界錦和尚城工業(yè)煥新，花園辦公新地標(biāo)項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因公園站）以及15號(hào)線（桂林路站/桂林總建面共計(jì)約30萬(wàn)m2,集5A級(jí)花園無(wú)界辦公、開放商業(yè)街區(qū)、base佰舍酒店2007年，錦和集團(tuán)決定著手對(duì)金星電視著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和消費(fèi)者需求的多樣低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書35轉(zhuǎn)型路徑與核心措施階段一從金星電視機(jī)總廠到越界創(chuàng)意園2007年7月開始包裝改建，2009年底完成一期、二期整體包裝改建。錦和商業(yè)旗下越界品牌，將空間布局進(jìn)行分割組合，形成“兩軸、三片、七星”的空間布局，引入國(guó)際前沿的OfficePark商務(wù)園區(qū)概念，將辦公空間設(shè)計(jì)成了開放式的生態(tài)園區(qū)，定位于“創(chuàng)意工作+創(chuàng)意生活”的高品位廣告創(chuàng)意等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了企業(yè)集群效應(yīng)。在這里已經(jīng)走出了工業(yè)3D打印的領(lǐng)航者光韻達(dá)，中國(guó)領(lǐng)先的互動(dòng)娛樂(lè)供應(yīng)商游階段二從越界創(chuàng)意園到越界錦和尚城2020年，錦和集團(tuán)再次積極響應(yīng)漕河廠地塊，開啟了智慧商辦綜合體的全新篇章。改造后，越界錦和尚城項(xiàng)目整體以9棟建筑及其構(gòu)筑物組成，總打造都心創(chuàng)意先行區(qū)，成就“15分鐘”以中央綠軸由南至北貫通一期到二期，構(gòu)建“中央綠化主軸――內(nèi)部廣場(chǎng)――引入了一系列全球藝術(shù)家的雕塑作品，通過(guò)簡(jiǎn)單的金屬構(gòu)件表達(dá)了現(xiàn)代科技2.辦公場(chǎng)景創(chuàng)新：開放式的花園辦公越界錦和尚城開放式的花園辦公體系，打破了傳統(tǒng)的寫字樓方正封閉的建筑空間，以共享式的三重共享公園體系，每層辦公都設(shè)置不同方向景觀露臺(tái)，華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司藝術(shù)社交花園：將T1-T3之間的2、3層空間用露臺(tái)或風(fēng)雨連廊串聯(lián)起來(lái)，構(gòu)建藝術(shù)和文化的花園，并在局部平娛樂(lè)于一體的綜合性屋頂運(yùn)動(dòng)平臺(tái)，3.創(chuàng)新三首層設(shè)計(jì)，交通動(dòng)線立體化三首層設(shè)計(jì)通過(guò)利用場(chǎng)地高差，增加在不同的基面上設(shè)置多個(gè)出入口組織社會(huì)人流進(jìn)入到建筑內(nèi)部，去標(biāo)準(zhǔn)首層化，加強(qiáng)人的流通性與便捷體驗(yàn)。從動(dòng)線來(lái)看，復(fù)合的立體交通動(dòng)線，商業(yè)及base公寓等多重業(yè)態(tài)，營(yíng)造開放街區(qū)，讓每個(gè)空間獨(dú)立存在，但又轉(zhuǎn)型成效與行業(yè)啟示多重動(dòng)線為基礎(chǔ)，將時(shí)尚藝術(shù)、潮流文化、科技創(chuàng)新與商業(yè)融合于一體，越界錦和尚城作為委托錦和商業(yè)持續(xù)住平衡”，標(biāo)志著對(duì)于城市資源的高效利用與再創(chuàng)造，是傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一次成功示范，成為漕河涇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)36低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯力波啤酒廠工業(yè)用地轉(zhuǎn)型綜合體零星工業(yè)用地全面轉(zhuǎn)型項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)虹梅南路379積約30萬(wàn)平方米，前身力波啤酒廠于項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)虹梅南路379積約30萬(wàn)平方米，前身力波啤酒廠于低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書37轉(zhuǎn)型路徑與核心措施窗口期，2014年上海市出臺(tái)了《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法(試規(guī)劃調(diào)整方面，項(xiàng)目曾在2015年編制要求，規(guī)劃3.23公頃防護(hù)綠地，占到整個(gè)地塊面積30%以上，轉(zhuǎn)型方案按塊用地性質(zhì)為Rr4C2C8，混合用地建成效延續(xù)力波IP，打造文化園區(qū)力波啤酒作為上海最早的合資啤酒品華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司波1987”精釀餐廳成為區(qū)域重要的網(wǎng)產(chǎn)城融合，打造15分鐘生活圈點(diǎn)拿出了3.23公頃用地作為防護(hù)綠地38低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯蘇河美欣公寓工業(yè)用地轉(zhuǎn)型租賃社區(qū)復(fù)合型租賃社區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因西藏路橋以東。1865年，在此處建成倉(cāng)儲(chǔ)用地，空置率達(dá)60%，土地容積率僅0.8，空間利用率低下，且建筑能辦公大樓，即“美欣大廈”。后來(lái)，隨著“十四五”規(guī)劃的推進(jìn)，為緩解中心城區(qū)住房緊缺問(wèn)題，2022年，美欣大廈被納入黃浦區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的5個(gè)集中式人才公寓項(xiàng)目之一，通過(guò)改建低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書39華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司轉(zhuǎn)型路徑及核心措施生態(tài)效益轉(zhuǎn)型路徑及核心措施生態(tài)效益空間重構(gòu)拆除老舊倉(cāng)庫(kù)，新建27層復(fù)合型辦公商業(yè)與公共服務(wù)空間，6-22層為長(zhǎng)租智慧運(yùn)營(yíng)人、AED急救設(shè)備等智能化設(shè)施，降低人工管理成本20%，提升整體租賃綠色轉(zhuǎn)型參評(píng)碳中和建筑認(rèn)證和WELL-HSR認(rèn)成效經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益提供500余套人才公寓，緩解中心城40低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯老鳳祥總部工業(yè)用地轉(zhuǎn)型工業(yè)上樓工業(yè)上樓，技術(shù)賦能推動(dòng)土地高效利用業(yè)上樓”項(xiàng)目，于2024年10月底啟動(dòng)改造程序，計(jì)劃在48個(gè)月內(nèi)完成，生產(chǎn)、展示于一體，助力品牌實(shí)現(xiàn)產(chǎn)項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因與此同時(shí)，老鳳祥產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售全環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)生產(chǎn)模式面臨多重制約：黃金珠寶加工環(huán)節(jié)分散在多層老舊廠房，工藝流程割裂導(dǎo)致效率低下；廠區(qū)地上容積率約1.0，土地產(chǎn)出強(qiáng)度不足區(qū)域平均水平的40%；高能耗生產(chǎn)環(huán)節(jié)與城市環(huán)境低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書41轉(zhuǎn)型路徑與核心措施1.物理空間：立體化空間重構(gòu)采用“垂直工廠+產(chǎn)業(yè)鏈聚合”的工業(yè)上樓模式，將黃金珠寶全產(chǎn)業(yè)鏈整合于12層的工業(yè)大廈，突出表現(xiàn)為三垂直生產(chǎn)體系：拆除老舊廠房后，新建地上4.5萬(wàn)平方米、地下1.51-3層布局智能制造車間，4-6層為設(shè)計(jì)研發(fā)中心，7-10層打造電商直播與智能物流系統(tǒng)：引入AGV無(wú)人搬運(yùn)車和懸掛式輸送鏈，通過(guò)22部專用貨梯串聯(lián)各生產(chǎn)單元，物料周轉(zhuǎn)效率提升300%。綠色技術(shù)集成：屋面光伏年發(fā)電量達(dá)85萬(wàn)度，中水回用系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)節(jié)水40%，廢氣處理裝置使VOCs排放低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)30%。2.企業(yè)運(yùn)營(yíng)：數(shù)字化+立體化老鳳祥轉(zhuǎn)型突破傳統(tǒng)工業(yè)廠房單一生產(chǎn)功能，目前老鳳祥正打造云端制造臺(tái)，整合全球6000多家門店數(shù)據(jù)，打華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司創(chuàng)意設(shè)計(jì)平臺(tái)：聯(lián)合中國(guó)美院設(shè)立大師工作室，吸引32家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)入駐，年孵化新品超2000款。物館與文化沙龍，年接待游客預(yù)計(jì)15成效與啟示老鳳祥總部項(xiàng)目作為上海中心城區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”標(biāo)桿，已獲評(píng)上海中心城區(qū)首個(gè)“智造空間”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，未來(lái)將打造成為時(shí)尚消費(fèi)品制造業(yè)的老鳳祥項(xiàng)目預(yù)計(jì)2028年建成，總投資8.4億元。未來(lái)全新的老鳳祥大樓建筑高度將超70米，地上面積4.5萬(wàn)平方工業(yè)、都市旅游、非遺保護(hù)和傳承都市產(chǎn)業(yè)、數(shù)字化產(chǎn)業(yè)等功能要素。大中心城區(qū)通過(guò)“工業(yè)上樓”可實(shí)現(xiàn)土地高效利用、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市功能優(yōu)化的三重目標(biāo)，為全國(guó)超大城市工業(yè)轉(zhuǎn)型提供范本。42低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯上海漕河涇開發(fā)區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型綜合開發(fā)區(qū)初代開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型融合樣板項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因漕河涇開發(fā)區(qū)由1984年上海最早的市級(jí)微電子工業(yè)區(qū)起步；1988年升級(jí)成為全國(guó)首批14家國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一；3年后再次得到國(guó)務(wù)院的認(rèn)區(qū)，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)唯一一家同時(shí)具有雙重性質(zhì)的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。進(jìn)入新世紀(jì)，2000年，漕河涇開發(fā)區(qū)更是榮獲園區(qū)匯聚中外高科技企業(yè)14000多家，稅收高達(dá)37.5億元。集成電路產(chǎn)業(yè)更作為上海早期的工業(yè)區(qū)，眾多知名的電視機(jī)廠、無(wú)線電廠及收音機(jī)廠匯聚于此，堅(jiān)實(shí)的電子工業(yè)基礎(chǔ)為后期發(fā)從1986-1996年，漕河涇重點(diǎn)發(fā)展微型材料等內(nèi)容的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，一大批國(guó)際知名的高科技公司落戶漕河涇開產(chǎn)業(yè)低端化早期以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主，單位土地產(chǎn)值較低，難以適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)空間利用粗放部分廠房容積率不足1.0，土地集約化低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書43華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司功能單一2000年后，漕河涇開發(fā)區(qū)啟動(dòng)“騰籠產(chǎn)業(yè)高端化轉(zhuǎn)型引入高附加值產(chǎn)業(yè)：空間立體化改造政策與服務(wù)創(chuàng)新成效成效空間效率優(yōu)化通過(guò)“工業(yè)上樓”模式，畝均產(chǎn)值從500萬(wàn)元提升至3000空間效率優(yōu)化通過(guò)“工業(yè)上樓”模式，畝均產(chǎn)值從500萬(wàn)元提升至3000萬(wàn)元以上，土經(jīng)濟(jì)能級(jí)躍升園區(qū)年產(chǎn)值從2000年的不足百億元增長(zhǎng)至2023年的超4500億元，單位土技術(shù)企業(yè)占比達(dá)80%，研發(fā)投入強(qiáng)度智慧園區(qū)建設(shè)：部署5G、物聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，打造數(shù)至0.8。獲評(píng)“國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園44低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯張江之尚工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造新型產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)張江路1406停產(chǎn)進(jìn)入閑置狀態(tài)。2023年，上海地項(xiàng)目總建筑面積約44萬(wàn)平方米，地上低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書45轉(zhuǎn)型路徑與核心措施匹配區(qū)域轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，打造復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)生物學(xué)7大細(xì)分領(lǐng)域18個(gè)前沿賽道，醫(yī)療器械、未來(lái)交叉技術(shù)的“2+3+2”市區(qū)兩級(jí)國(guó)企聯(lián)合開發(fā)，保障項(xiàng)目高質(zhì)量建設(shè)成效低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型C65，有效提升土地能效華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司），時(shí)開發(fā)強(qiáng)度從0.3提高至2.5?；贑65用地優(yōu)勢(shì)，充分適應(yīng)創(chuàng)新型做足運(yùn)營(yíng)前置指標(biāo)預(yù)留，設(shè)計(jì)考慮產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐研建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ91-2019進(jìn)行設(shè)基于保護(hù)性更新，釋放未來(lái)園區(qū)新活力括安藤忠雄、姜平、馬巖松等12位知46低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯市北百聯(lián)創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)中心從低效倉(cāng)儲(chǔ)到數(shù)智創(chuàng)新極倉(cāng)儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)型研發(fā)辦公園區(qū)項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元01A-04地塊（江場(chǎng)西路570號(hào)），原轉(zhuǎn)型路徑與核心措施遜AWS聯(lián)合創(chuàng)新中心等多個(gè)唯一性大低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書47區(qū)域聯(lián)動(dòng)與城市風(fēng)貌塑造界，實(shí)現(xiàn)“處處是公園，處處看公園”高附加值產(chǎn)品力科創(chuàng)社區(qū)活力營(yíng)造華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司成效有效提升用地能效地塊通過(guò)C65用地轉(zhuǎn)型，提升容積率提升市北城市界面經(jīng)初具雛形，80m的塔樓作為市北西把人流自然引入到沿街的生活配套中48低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)N070501單元21-02地塊商辦項(xiàng)目工業(yè)遺存的科創(chuàng)蛻變項(xiàng)目背景與轉(zhuǎn)型動(dòng)因21-02地塊聚焦國(guó)家雙創(chuàng)，依托工業(yè)遺行業(yè)內(nèi)的龍頭標(biāo)桿及獨(dú)角獸企業(yè)的進(jìn)本項(xiàng)目建筑整體設(shè)計(jì)的風(fēng)格體現(xiàn)出簡(jiǎn)潔、雅致和現(xiàn)代的特點(diǎn)。本項(xiàng)目由四棟高層建筑（其中1#、2#高層建筑通5-2#樓原址保留修繕）及地下兩層車庫(kù)組成，其中：高層塔樓立面采用鋁保留建筑立面保留原始廠房開洞韻律感，修繕墻體與窗洞構(gòu)造，立面采用低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書49轉(zhuǎn)型路徑與核心措施靜安區(qū)市北高新技術(shù)園區(qū)N070501單新股份有限公司等通過(guò)土地市場(chǎng)競(jìng)拍獲機(jī)械車間所在位置及體量對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)到的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)更新問(wèn)題幾經(jīng)討論，并邀請(qǐng)相關(guān)專家及相關(guān)規(guī)劃部門共同研集團(tuán)下屬子公司）并于2020年3月簽定了最終的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出入華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司成效影響，2020年3月已對(duì)(5-15~5-27)/50低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書第一太平戴維斯3.2成功案例/國(guó)外新加坡裕廊工業(yè)區(qū)裕廊工業(yè)區(qū)成立于1960年代，是新加坡迅速工業(yè)化的基石，對(duì)這座城市從貿(mào)易港口轉(zhuǎn)型為制造業(yè)強(qiáng)國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做出了重要貢獻(xiàn)。裕廊位于新加坡西部，原本為了吸引跨國(guó)公司并通過(guò)積極的政府政策、激勵(lì)措施和大量基礎(chǔ)設(shè)施投資促進(jìn)工業(yè)發(fā)展。隨著時(shí)間的推移，裕廊逐漸發(fā)展為新加坡最大的工業(yè)區(qū)之一，涵蓋了包括石油化工、制造業(yè)、物流、造船和精密工程等多個(gè)行業(yè)。低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書51華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司更新挑戰(zhàn)到2000年代初，裕廊工業(yè)區(qū)面臨著若限的土地資源使得再開發(fā)要求更加復(fù)成效區(qū)。JID已成為創(chuàng)新、研發(fā)和先進(jìn)制造廣泛的環(huán)境可持續(xù)性倡議也在進(jìn)行，污染控制措施和能源高效生產(chǎn)工藝。這些投資顯著改善了環(huán)境成果，提升了空氣和水質(zhì)，減少了廢物產(chǎn)生，并裕廊工業(yè)區(qū)的成功更新不僅保持了其創(chuàng)新和可持續(xù)工業(yè)活動(dòng)地點(diǎn)的國(guó)際吸引力。今天，裕廊已成為工業(yè)更新的全球標(biāo)桿，成功地將經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、環(huán)境責(zé)任和技術(shù)進(jìn)步相結(jié)合，顯著推動(dòng)了第一太平戴維斯第一太平戴維斯5252低效用地及資產(chǎn)活化升級(jí)白皮書韓國(guó)蔚山工業(yè)綜合體蔚山工業(yè)綜合體成立于1960年代，對(duì)如現(xiàn)代、SK集團(tuán)和三星，將其從一個(gè)然而，到了21世紀(jì)初，綜合體面