第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐

《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》編輯推薦：《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》由XX地產(chǎn)研究院傾力打造，凝聚

了一大批即深諳地產(chǎn)管理理論,又具備豐富行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的專家顧問的集體智慈。書中所提練的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管

理理念和模式，對(duì)房企做大做強(qiáng)非常行益?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐》主要面向房地產(chǎn)中高層管理者，尤

其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)貴人以及房企業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者。

內(nèi)容提要

未來房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該成為房企做大做強(qiáng)過程中的規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)和利潤(rùn)監(jiān)控者，目前整個(gè)國(guó)內(nèi)房

地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理正在從粗放型向規(guī)范型過渡，但不同企業(yè)在不同發(fā)展階段和一二三線城市差異性布局也

帶來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略和方法的差異性。本書立足當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展背景，根據(jù)國(guó)內(nèi)200

多家標(biāo)桿房企的管理實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),最終沉淀出一套相對(duì)成熟且實(shí)戰(zhàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理念和模式,強(qiáng)調(diào)對(duì)

于■房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式而言,沒有最好最完美，唯有合適才是選擇關(guān)鍵。全書共分8章，包括:項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)概

述;房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控;房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議

決策管理;房地產(chǎn)成本管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控;房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理。

本書讀者群主要為房地產(chǎn)中高層管理者，尤其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以

及房企集團(tuán)業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者。

目錄

派序：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐...........................................3

第一章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利澗監(jiān)控者...................................6

第一節(jié)為什么需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理............................................10

一、內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行...........................7

二、新銳房企“先人一步”，運(yùn)營(yíng)管理“碩果累累”......................8

三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)監(jiān)控者...................................9

第二節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什么..........................................15

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的昨天與今天..................................15

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么....................................17

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么？...................................14

第三節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理怎么做................................................32

一、理論篇：PMBoK項(xiàng)目知識(shí)管理九大體系..............................25

二、體系篇：構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)"PDCA”管理體系............................28

三、落地篇：構(gòu)建“144”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái).............................32

四、價(jià)值篇：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可知、可控、可預(yù)測(cè)..................................36

第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控..............................................51

第一節(jié)房企集團(tuán)管控模式選擇..............................................53

一、解讀房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控模式....................................53

二、房企集團(tuán)管控模式構(gòu)建思路........................................60

第二節(jié)房企項(xiàng)目組織模式匹配..............................................66

一、常見的三種項(xiàng)目組織模式..........................................67

二、房企項(xiàng)目組織選擇與典型比較......................................76

第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理............................................88

第一節(jié)項(xiàng)目收益管理的現(xiàn)狀與問題..........................................90

一、投資收益管理的行業(yè)現(xiàn)狀..........................................90

二、如何看待投資收益跟蹤管理的問題..................................97

三、投資收益足艮蹤管理粗放的原因分析題.............................100

第二節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理落地策略.....................................101

一、投資收益跟蹤管理體系介紹.......................................101

二、投資收益跟蹤管理的核心模型.....................................102

第三節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤的高效協(xié)同.......................................110

一、項(xiàng)目收益的PDcA閉環(huán)管理........................................110

二、項(xiàng)目收益月度跟蹤回顧管理方法...................................111

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理...................................................116

第一節(jié)計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率.......................................116

一、協(xié)同：計(jì)劃管理第一要素，實(shí)現(xiàn)“縱向合理分工，橫向相互承諾”.....90

二、分級(jí)：抓大放小、層層聚焦、權(quán)責(zé)清晰鼠............................91

三、會(huì)議與成果：支撐計(jì)劃管理高效落地.................................92

第二節(jié)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成........................93

一、聚焦經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)定原則.................................121

二、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的過程管理手段.........................................124

第三節(jié)主項(xiàng)計(jì)劃：管控視角實(shí)現(xiàn)縱向，橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同....................99

一、主項(xiàng)計(jì)劃解決項(xiàng)目管理需要是計(jì)劃基準(zhǔn).............................128

二、主項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)避免精細(xì)化，側(cè)重目標(biāo)管理..............................99

三、落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)六要素，提升工作效率和效果.........................100

四、會(huì)議與報(bào)告是主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)同的重要手段.............................131

第四節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃：聚焦落地，實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行指導(dǎo)...........................104

一、專項(xiàng)計(jì)劃“漸進(jìn)明細(xì)”實(shí)現(xiàn)主項(xiàng)的細(xì)化.............................136

二、專項(xiàng)計(jì)劃定義為步驟級(jí)任務(wù)精細(xì)化.................................137

三、專項(xiàng)計(jì)劃的過程管理機(jī)制.........................................138

第五節(jié)部門計(jì)劃：聚焦承諾，承接項(xiàng)目計(jì)劃的橋梁.........................106

一、讓項(xiàng)目計(jì)劃成為部門計(jì)劃“首選”.................................139

二、橫向檢查機(jī)制讓部門工作真正落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃.........................141

第六節(jié)階段性成果：衡量工作質(zhì)量的標(biāo)尺.................................112

一、階段性成果管理，工作質(zhì)量衡量的標(biāo)尺.............................112

二、階段性成果管理機(jī)制的建立方法...................................145

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理..........................................149

第一節(jié)運(yùn)營(yíng)過程需要借助會(huì)議提升決策效率和質(zhì)量...........................151

一、合理、高效會(huì)議決策對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)非常重要...........................151

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策管理現(xiàn)狀急需改進(jìn)...................................153

三、會(huì)議決策粗放的原因分析.........................................154

第二節(jié)如何構(gòu)建高效的會(huì)議決策體系.......................................156

一、合理規(guī)劃會(huì)議從體系上解決會(huì)議低效...............................157

一、通過“會(huì)議卡片”等實(shí)現(xiàn)決策管理工具化...........................165

第六章房地產(chǎn)成本管理........................................................176

第一節(jié)“成本策劃論”引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo).................................178

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展演變隱.................................178

二、地產(chǎn)企業(yè)成本管理常見癥狀分析...................................180

三、成本策劃引領(lǐng)成本管理的風(fēng)向標(biāo)...................................183

第二節(jié)成本三問，探尋成本管理命門......................................138

第三節(jié)合約規(guī)劃，構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控蜘蛛網(wǎng)...............................141

一、成本的全生命周期管理...........................................189

二、基于控制的成本管理體系隧.......................................190

三、成本管理的分級(jí)管控.............................................206

第四節(jié)成本管理實(shí)踐案例.................................................210

一、F企公司簡(jiǎn)介....................................................210

二、成本管理背景...................................................210

三、成本控制體系...................................................211

四、成本管理策略...................................................212

第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控..................................................218

第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷內(nèi)部管理四大難題......................................219

一、目標(biāo)管理：銷售目標(biāo)是“拍”出來的，銷售計(jì)劃做不準(zhǔn)...............167

二、內(nèi)控管理：團(tuán)隊(duì)管理粗放，可復(fù)制性差,客戶資源應(yīng).................167

三、定價(jià)管理：銷售價(jià)格定不準(zhǔn)，去化率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差..........168

四、費(fèi)用管理：營(yíng)銷投放高射炮打蚊子，缺乏規(guī)范和價(jià)值...................168

第二節(jié)如何快速高效構(gòu)建房企營(yíng)銷管控體系.................................223

一、圍繞營(yíng)銷指標(biāo)進(jìn)行過程化管控.....................................223

二、銷售業(yè)務(wù)管理的“三個(gè)標(biāo)律化”...................................235

第三節(jié)百億級(jí)城市公司營(yíng)銷管理''三大法寶”...............................242

一、給予項(xiàng)目充分授權(quán)鍛.............................................242

二、強(qiáng)化經(jīng)驗(yàn)分享和流程固化曩.......................................243

三、充分應(yīng)用專業(yè)外包資源...........................................244

第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理..............................................245

第一節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的現(xiàn)狀與問題.....................................246

一、財(cái)務(wù)類和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的失衡.......................................247

二、績(jī)效指標(biāo)和項(xiàng)目計(jì)劃的重疊.......................................248

三、績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制滯后.......................................248

第二節(jié)構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的三個(gè)關(guān)鍵...............................248

一、項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)要契合管理目標(biāo).....................................249

二、崗位績(jī)效指標(biāo)要適宜具體崗位.....................................253

三、構(gòu)建績(jī)效管理要基于項(xiàng)目計(jì)劃.....................................260

第三節(jié)六步快速構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理.................................264

第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效案例解讀.............................................272

一、百億A房企如何構(gòu)建部門考核型項(xiàng)目績(jī)效體系.......................272

二、跨區(qū)域發(fā)展中B房企如何構(gòu)建崗位考核型項(xiàng)目績(jī)效體系..............276

內(nèi)容提要>>

未來房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該成為房企做大做強(qiáng)過程中的規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)和利潤(rùn)監(jiān)

控者，目前整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理正在從粗放型向規(guī)范型過渡，但不同企業(yè)在不

同發(fā)展階段和一二三線城市差異性布局也帶來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略和方法的差異性。本書立

足當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展背景，根據(jù)國(guó)內(nèi)200多家標(biāo)桿房企的管理實(shí)踐和經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)，最終沉淀出一套相對(duì)成熟且實(shí)戰(zhàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理念和模式，強(qiáng)調(diào)對(duì)于房企項(xiàng)

目運(yùn)營(yíng)管理模式而言，沒有最好最完美，唯有合適才是選擇關(guān)鍵。全書共分8章，包括：

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)概述；房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目

計(jì)劃管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理：房地產(chǎn)成本管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控；戾地

產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理。

本書讀者群主要為房地產(chǎn)中高層管理者，尤其推薦給房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)

日運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以及房企集團(tuán)業(yè)務(wù)職能線的負(fù)責(zé)人和管理者八

序：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐

這本書在命名時(shí)，我們?cè)凇绊?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”和“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐”反復(fù)斟酌，但思

緒再三，終究還是選擇了略顯拗口的“最佳實(shí)踐”，我們將書名朗朗上口的標(biāo)準(zhǔn)徹底讓位于價(jià)值

凸現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。信息時(shí)代，我們往往不缺理論，而真正基于客觀現(xiàn)實(shí)和實(shí)戰(zhàn)真知基礎(chǔ)上的“最佳實(shí)

踐”，往往成為一種稀缺，而這本書，正是立足中國(guó)房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，廣泛吸

收地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)先行一步所沉淀的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與成敗得失，規(guī)律的總結(jié)，經(jīng)驗(yàn)的沉淀，實(shí)戰(zhàn)的落地，

榜樣的力量一一這些正是我們選擇最佳實(shí)踐所要表達(dá)的價(jià)值。

伴隨持續(xù)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)加劇，依靠土地增值的粗放時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)

返了，轉(zhuǎn)而以勤練內(nèi)功，依靠運(yùn)營(yíng)增值的模式漸漸為廣大房企所接受。某種意義上，中國(guó)房地產(chǎn)

企業(yè)做大做強(qiáng)必將走向不同業(yè)態(tài)以及不同區(qū)域的跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，而在這條成長(zhǎng)的路上,

能夠在同一時(shí)間同時(shí)運(yùn)作多個(gè)處于不同區(qū)域、不同開發(fā)周期的項(xiàng)目，成為每個(gè)成長(zhǎng)規(guī)模房企必須

磨練的基本功，也更是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理成熟的標(biāo)忘。

誠(chéng)然，本書闡述了中國(guó)諸多標(biāo)桿房企先進(jìn)的管理模式和實(shí)戰(zhàn)的策略思想，但我們更想

強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式和策略而言，沒有最好，唯有最合適，以至

于萬科、龍湖卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式并不一定就適合你的企業(yè)。運(yùn)營(yíng)管理首先強(qiáng)調(diào)認(rèn)清企業(yè)現(xiàn)實(shí)，

然后才是因地制宜，量體裁衣。在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中，并非粗放就定壞，而同樣精細(xì)管理

也不一定就合適，與企業(yè)現(xiàn)狀、人力、物力、財(cái)力、文化等客觀時(shí)配的管理才是答案！

對(duì)于諸多還在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理起步階段的房

企而言，學(xué)習(xí)標(biāo)桿，結(jié)合自身變通的拿來主義

往往是非?？旖輰?shí)效的策略，而本書“最佳實(shí)

踐”的沉淀正是百?gòu)?qiáng)運(yùn)營(yíng)管理精髓所在，屬于先

行者摸著石頭過河經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的系統(tǒng)總結(jié)，而在

具體的模仿與變通學(xué)習(xí)時(shí)，我們相信，學(xué)習(xí)標(biāo)

桿的過程往往不是學(xué)習(xí)標(biāo)桿做了什么，而更多

是告訴你項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不做什么?很多時(shí)候做戰(zhàn)

略的減法、理性的務(wù)實(shí)更為實(shí)效。

另外，本書提煉和總結(jié)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理最

佳實(shí)踐雖然已經(jīng)在諸多房企中模仿學(xué)習(xí)和實(shí)踐

落地，也展現(xiàn)出它強(qiáng)大的生命力和實(shí)戰(zhàn)性，但

是我們依然清醒這套體系和做法只是過去和當(dāng)

前房企項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)做得比較優(yōu)秀的，它也存在一

定程度的局限和不足；另外，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)持

續(xù)演變和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的改變，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

管理體系還在動(dòng)態(tài)的調(diào)整和不斷優(yōu)化中，未來

是否走向類似制造企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，我們不得

而知，但有一點(diǎn)我們卻肯定無疑，那就是我們

愿意與廣大地產(chǎn)同仁一起，共同研究和協(xié)助提

升中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的整體水平。路漫漫

其修遠(yuǎn)兮，我們一直在求索！

明源地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)姚武2011年7月于深圳

掃描目錄

第1章

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)監(jiān)控者

第一L-肖為什么需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理.......................2

一、內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行.............2

二、新銳房企“先人一步”，運(yùn)營(yíng)管理''碩果累累”...........3

三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)監(jiān)控者....................5

第二節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什么...........................6

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的昨天與今天.....................6

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么.......................8

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么.....................11

第三節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理怎么做...........................25

一、理論篇:PMB0K項(xiàng)目知識(shí)管理九大體系...............25

二、體系篇:構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)“雙PDCA”管理體系...........29

三、落地篇：構(gòu)建“144”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)................33

四、價(jià)值篇：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可知、可控、可預(yù)測(cè).............38

第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目組織選擇與管控

第一節(jié)房企集團(tuán)管控模式選擇.........................44

一、解讀房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控模式.......................44

二、房企集團(tuán)管控模式構(gòu)建思路.........................??49

第二節(jié)房企項(xiàng)目組織模式匹配.........................57

一、常見的三種項(xiàng)目組織模式...........................58

二、房企項(xiàng)目組織選擇與典型比較.......................68

笫3章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益￡蠟管理

第一節(jié)項(xiàng)目收益管理的現(xiàn)狀與問題...........

一、投資收益管理的行業(yè)現(xiàn)狀.................

二、如何看待投資收益跟蹤管理的問題.........

三、投資收益跟蹤管理粗放的原因分析.........

第二節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理落地策略........

一、投資收益跟蹤管理體系介紹...............

二、投資收益跟蹤管理的核心模型.............

第三節(jié)項(xiàng)目投資收益跟蹤的高效協(xié)同.........

一、項(xiàng)目收益的PDCA閉環(huán)管理...............

二、項(xiàng)目收益月度跟蹤回顧管理方法............

第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理

第一節(jié)計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率..................108

一、協(xié)同：計(jì)劃管理第一要素，實(shí)現(xiàn)“縱向合理分工，橫向相互承諾”..........................108

二、分級(jí)：抓大放小、層層聚焦、權(quán)貢清晰................109

三、會(huì)議與成果：支撐計(jì)劃管理高效落地..................L11

第二節(jié)關(guān)健節(jié)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成......112

一、聚焦經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)定原則....................113

二、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的過程管理手段............................115

第三節(jié)主項(xiàng)計(jì)劃：管控視角實(shí)現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同…….119

一、主項(xiàng)計(jì)劃解決項(xiàng)目管理需要是計(jì)劃基準(zhǔn)...............119

二、主項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)避免精細(xì)化，側(cè)重目標(biāo)管理...............120

三、落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)六要素，提升工作效率和效果...........122

四、會(huì)議與報(bào)告是主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)同的重要手段...............123

第四節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃:聚焦落地，實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行指導(dǎo)...........127

一、專項(xiàng)計(jì)劃“漸進(jìn)明細(xì)”實(shí)現(xiàn)主項(xiàng)的細(xì)化...............127

二、專項(xiàng)計(jì)劃定義為步驟級(jí)任務(wù)精細(xì)化....................128

三、專項(xiàng)計(jì)劃的過程管理機(jī)制...........................129

第五節(jié)部門計(jì)劃：聚焦承諾，承接項(xiàng)目計(jì)劃的橋梁........13。

一、讓項(xiàng)目計(jì)劃成為部門計(jì)劃“首選”......................130

二、橫向檢查機(jī)制讓部門工作真正落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃...........133

第六節(jié)階段性成果：衡量工作質(zhì)量的標(biāo)尺...............137

一、階段性成果管理，工作質(zhì)量衡量的標(biāo)尺................137

二、階段性成果管理機(jī)制的建立方法.....................138

第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理

第一節(jié)運(yùn)營(yíng)過程需要借助會(huì)議提升決策效率和質(zhì)量.......144

第二節(jié)合理、高效會(huì)議決策對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)非常重要.............144

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策管理現(xiàn)狀急需改進(jìn)......................145

析會(huì)議決策粗放的原因分...........................147

如何構(gòu)建高效的會(huì)議決策體系..................148

合理規(guī)劃會(huì)議從體系上解決會(huì)議低效..................148

通過“會(huì)議k片”等實(shí)現(xiàn)決策管理工具化157

第6章房地產(chǎn)成本管理

第一節(jié)“成本策劃論”引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo)?

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展演變......

二、地產(chǎn)企業(yè)成本管理常見癥狀分析......

三、成本策劃91領(lǐng)成本管理的風(fēng)向標(biāo).....

第二節(jié)成本三問，探尋成本管理命門......

第三節(jié)合約規(guī)劃，構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控蜘蛛網(wǎng)，

一、成本的全生命周期管理...............

二、基于控制的成本管理體系.............

三、成本管理分級(jí)管控...................

第四節(jié)成本管理實(shí)踐案例.................

一、F企公司簡(jiǎn)介.........................

二、成本管理背景........................

三、成本控制體系........................

四、成本管理策略........................

第7章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控

第一節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷內(nèi)部管理四大難題.......206

一、目標(biāo)管理：銷售目標(biāo)是“拍”出來的，銷售計(jì)劃做不準(zhǔn)……206

二、內(nèi)控管理：團(tuán)隊(duì)管理粗放，可復(fù)制性差，客戶資源應(yīng)用淺.........................206

三、定價(jià)管理：銷售價(jià)格定不準(zhǔn)，去化率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差.....................208

四、費(fèi)用管理：營(yíng)銷投放哥射炮打蚊子，缺乏規(guī)范和價(jià)值分析..............................208

第二節(jié)如何快速高效構(gòu)建房企營(yíng)銷管控體系..............209

一、圍繞營(yíng)銷指標(biāo)進(jìn)行過程化管控..........................209

二、銷售業(yè)務(wù)管理的“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化”........................225

第三節(jié)百億級(jí)城巾公司營(yíng)銷管理“三大法寶”.............232

一、給予項(xiàng)目充分授權(quán).....................................233

二、強(qiáng)化經(jīng)驗(yàn)分享和流程固化..............................233

三、充分應(yīng)用專業(yè)外包資源................................234

第8章房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理

第一節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的現(xiàn)狀與問題.................238

一、財(cái)務(wù)類和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的失衡...........................238

二、績(jī)效指標(biāo)和項(xiàng)目計(jì)劃的重登............................239

三、績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制滯后............................239

第二節(jié)構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理的三個(gè)關(guān)健...............239

一、項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)要契合管理目標(biāo)..........................239

二、崗位績(jī)效指標(biāo)要適宜具體崗位..........................244

三、構(gòu)建績(jī)效管理要基于項(xiàng)目計(jì)劃.......：...................248

第三節(jié)六步快速構(gòu)建高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理..............253

第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效案例解讀.........................260

一、百億A房企如何構(gòu)建部門考核型項(xiàng)目績(jī)效體系..........260

二、跨區(qū)域發(fā)展中8房企如何構(gòu)建崗位考核型項(xiàng)目績(jī)效體系…263

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)監(jiān)控者

為什么萬科300個(gè)人做10個(gè)樓盤，而東京建屋卻是60個(gè)人做20個(gè)樓盤？

為什么單純做一個(gè)項(xiàng)目游刃有余，而?旦同時(shí)運(yùn)作三五個(gè)項(xiàng)目就手忙腳亂？

為什么一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的錯(cuò)誤，卻在集團(tuán)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目交替出現(xiàn)，一犯再

犯？

第一節(jié)一場(chǎng)基于房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”提速的迫

切需要，在每個(gè)房企運(yùn)營(yíng)老總心里呼喊。

第二節(jié)隨著房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化、規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)的凸顯，跨

區(qū)域多項(xiàng)目發(fā)展成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的不二選擇，

這種基于戰(zhàn)略突圍、規(guī)模膨脹和加速布局的擴(kuò)張動(dòng)力，也

帶來了地產(chǎn)行業(yè)洗牌的廣度和競(jìng)爭(zhēng)的深度，整個(gè)行業(yè)迅

速步入戰(zhàn)略重組、結(jié)構(gòu)調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)白熾的變局階段，越來

越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始由早期的關(guān)注外部轉(zhuǎn)向依靠自身

內(nèi)部管理來應(yīng)對(duì)外部多變的環(huán)境，投機(jī)主義慢慢被扼殺，

一場(chǎng)基于內(nèi)部管理變革，強(qiáng)化內(nèi)功的管理比拼同樣“山雨

欲來風(fēng)滿樓二

第三節(jié)為什么需要項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

1.內(nèi)憂外患，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“提速”勢(shì)在必行

1.經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型：從“土地增值”到“運(yùn)營(yíng)增值”轉(zhuǎn)型

2.珠江新城L2地塊“曬太陽”12年升值11倍!金沙洲地塊閑置

近3年升值21倍!這是2010年網(wǎng)絡(luò)爆出的兩條新聞，11倍,21

倍，這些數(shù)字讓我們驚詫，但這種依靠土地增值的投機(jī)發(fā)展模

式已經(jīng)漸漸成為房地產(chǎn)發(fā)展初期的產(chǎn)物，面對(duì)越來越規(guī)范的

房地產(chǎn)市場(chǎng)，依靠土地增值的模式已經(jīng)一去不復(fù)返。

從2008年7月1日起，深圳加大了對(duì)閑置土地的處理力度，如超過約定期限不開工的,

每年按土地出讓金的20%收取閑置費(fèi)；閑置兩年以上的，政府籽依法收回土地。截至2008

年9月26日，深圳市已依法收回閑置土地87萬平方米，另有多宗閑置土地正在進(jìn)入依法收

回程序。此外，深圳已征收土地閑置費(fèi)11276萬元，其中一宗地塊涉及的土地閑置費(fèi)高達(dá)

5640萬元。而廣州國(guó)土房管局也針對(duì)國(guó)土資源部清理的1457宗閑置土地黑名單，將旗下54

宗閑置土地的33宗用地作出限期開發(fā)處置，并相繼收取土地閑置費(fèi)3325萬元，目前基于土

地閑置的嚴(yán)打依舊在繼續(xù)，

2.外圍擠壓：政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)加劇，強(qiáng)化管理內(nèi)功是對(duì)策、

中國(guó)樓市就是典型的“政策市”，無論過去調(diào)控的既成事實(shí)，還是將來一段時(shí)間的政策

演變，中國(guó)樓市“熱也政策、冷也政策”的格局依舊顯著，我們清晰看見無論是這些年的土

地交易政策還是營(yíng)業(yè)增值稅等各項(xiàng)稅收政策；無論是按揭比率還是建筑戶型比例；無論是基

于行政力的限購(gòu)政策還是金融的限貸政策，國(guó)家宏觀調(diào)控可謂“面面俱到并且來勢(shì)洶洶”，

這種持續(xù)多輪的宏觀調(diào)控也直接造成了2008年、2010年等多輪的樓市寒冬，總有一大批房

地產(chǎn)企業(yè)相繼破產(chǎn)，順馳便是龐大破產(chǎn)隊(duì)伍中一個(gè)代表。

3.管理瓶頸：運(yùn)營(yíng)乏力，強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理勢(shì)在必行

隨著房企跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展，企業(yè)管理的半徑、管理的幅度、管理的復(fù)雜度都迅速增

加，尤其足對(duì)項(xiàng)目管理只注重項(xiàng)目業(yè)務(wù)操作，而不關(guān)注項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)知識(shí)的有效沉

淀，導(dǎo)致很多項(xiàng)目總經(jīng)理無奈說道：“做了十多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們現(xiàn)在的問題不是不知

道如何把一個(gè)項(xiàng)目做好，而是沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)同時(shí)開發(fā)管理多個(gè)項(xiàng)目?！?/p>

這似乎是一種必然，因?yàn)楫?dāng)多項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)的時(shí)候，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)發(fā)現(xiàn)原來簡(jiǎn)單易行

的工作難以完成了，決策需要的信息開始好雜和多維，單人決策的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，各項(xiàng)目

開始爭(zhēng)奪有限的資源（資金、技術(shù)、人力等），而項(xiàng)目參與各方很難步調(diào)一致地推進(jìn)項(xiàng)目，部

門問扯皮和矛盾越來越多，

二、這種內(nèi)部管理矛盾和問題也自然帶來項(xiàng)目計(jì)劃完成

率延期，項(xiàng)目指標(biāo)接二連三地下滑，目標(biāo)成本變動(dòng)率、

月度資金計(jì)劃偏差率都在大幅度增加，而總部與一線

也定位不清，很多工作總部搶著干，很多工作又相互等

著對(duì)方干，最終帶來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)整體不佳。

1.綜合而言，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的最終收

益率，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心競(jìng)

爭(zhēng)力之一。

2.新銳房企“先人一步”，運(yùn)營(yíng)管理“碩果累累”

1.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織相繼構(gòu)建

強(qiáng)化和提速項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力，在許多標(biāo)桿房企早已啟動(dòng)，而在這個(gè)過程中，組織流

程制度的構(gòu)建往往是根本保障。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2004年就針對(duì)運(yùn)營(yíng)管理成立計(jì)劃信息部，

2006年更名為運(yùn)營(yíng)管理部，其部門職貴核心針對(duì)華遠(yuǎn)內(nèi)部組織管理、項(xiàng)目計(jì)劃管理、資本

運(yùn)作管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以及流程建設(shè)和信息化管理。首創(chuàng)也在2005年成立運(yùn)營(yíng)管理中心，

上海世茂地產(chǎn)在2006年成立運(yùn)營(yíng)管理部，華潤(rùn)置地也在2007年成立運(yùn)營(yíng)管理部，龍湖也相

應(yīng)成立了極具特色的PM0項(xiàng)目管理辦公室。3

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織在企業(yè)中究竟如何定位?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織本身不應(yīng)該是一個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu)，不能

像董事會(huì)一樣拍板決策，也不會(huì)去審批預(yù)算或者批準(zhǔn)合同：同時(shí)也不完全像一個(gè)職能部門，

負(fù)責(zé)某一方面（例如成本管理）的專職業(yè)務(wù)，它的成立在于為項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)提速提效。

2.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平加速度提升和蛻變

標(biāo)桿企業(yè)不僅構(gòu)建了項(xiàng)FI運(yùn)營(yíng)相應(yīng)的組織、流程和制度，同時(shí)也在快速穩(wěn)健地推動(dòng)項(xiàng)R

運(yùn)營(yíng)管理的落地，從早期單項(xiàng)目管理，到多項(xiàng)目粗放式管理，再到區(qū)域化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理,

最后到通過運(yùn)營(yíng)籌劃支撐企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，運(yùn)營(yíng)管理的水平和能力在快速蛻變，其運(yùn)營(yíng)管控

對(duì)象也由早期的“計(jì)劃督辦”到“多項(xiàng)目協(xié)調(diào)”，再到''以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)”，

最后到“在戰(zhàn)略框架下支撐投融資管理”的轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)和業(yè)

務(wù)發(fā)展中所扮演的角色越來越重要，而其帶動(dòng)的整體效率和效益的倍增價(jià)值更是不可小覷。

3.成就競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，標(biāo)桿越來越重視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

越來越多的房企開始強(qiáng)調(diào)自身項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重要性,其中龍湖地產(chǎn)在《2009年龍湖債募集說明書》中強(qiáng)

調(diào)“健全的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系”是龍湖的三大核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。曲湖整個(gè)健全的運(yùn)營(yíng)管理體系包括進(jìn)度計(jì)

劃管理模塊、階段性成果管理模塊、成本管理模塊、運(yùn)營(yíng)決策會(huì)議管理、采購(gòu)及分供方管理模塊、知識(shí)管

理、資金預(yù)算管理等。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以借助公司設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)化工具、流程、模板進(jìn)行快

速的運(yùn)營(yíng)決策和操作.以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)?；l(fā)展（圖l-l-l）o

國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)w企也對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)尤為重視,w企一直堅(jiān)持項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略，具體通過改變關(guān)鍵

流程即通過工作前置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)m運(yùn)營(yíng)的效率和時(shí)間周期，并在管理上通過集中決策快速支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),通

過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、部件模塊標(biāo)準(zhǔn)化等縮短技術(shù)研發(fā)和技術(shù)決策的周期，最終縮短項(xiàng)目開發(fā)周期。最終w企也

因?yàn)楦咝н\(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平均占用資金降低25%,資金成本降低60元/平方米，集團(tuán)凈資產(chǎn)每年也多

周轉(zhuǎn)0.2次，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%。

投資決策0V決策薛

及收益跟投資論M及收益跟蹤抵投悌Klft

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M運(yùn)營(yíng)效率

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圖1一1一1

3.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)，利潤(rùn)監(jiān)控者

1.房企規(guī)?！鞍l(fā)動(dòng)機(jī)”

4.做大做強(qiáng)是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，而房企做大更多

體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售收入、總資產(chǎn)、規(guī)模面積、項(xiàng)目多少等諸多指

標(biāo)。因此如何通過商業(yè)模式和管理內(nèi)功做強(qiáng)的同時(shí)去兌現(xiàn)企業(yè)

規(guī)模的擴(kuò)大，這就需要強(qiáng)有力的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，也就是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率，卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管

理很大程度上體現(xiàn)在項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)短、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益多少、資金周轉(zhuǎn)次數(shù)等，它也必

然帶來項(xiàng)目數(shù)量、體量乃至規(guī)模的整體：1.曾JJ1：I。某種意義上，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成為房企

規(guī)模的發(fā)動(dòng)機(jī)。5

2.房企利潤(rùn)的“監(jiān)控者”

第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織好比軍隊(duì)中的參謀部，它不是一

個(gè)負(fù)責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門，而是站在集團(tuán)層

面、戰(zhàn)略的高度、運(yùn)營(yíng)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系，從項(xiàng)目

整體經(jīng)營(yíng)管理的角度來發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)助相關(guān)職

能部門或項(xiàng)目公司提出解決問題的協(xié)調(diào)部門。某種意義上

它是整個(gè)集團(tuán)公司決策層的參謀和智囊。

第五節(jié)在具體業(yè)務(wù)上，很多企業(yè)認(rèn)為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)

項(xiàng)目計(jì)劃的管理，整體保證整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度也就是一二級(jí)

計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)按質(zhì)完成，并在這個(gè)過程中強(qiáng)調(diào)集團(tuán)、城

市、項(xiàng)目之間縱向的分級(jí)計(jì)劃管理和投資、設(shè)計(jì)、工程、

營(yíng)銷等職能線的橫向協(xié)同。這應(yīng)該說是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的初

級(jí)階段，不少標(biāo)桿房企開始站在更高視野去管控項(xiàng)目運(yùn)

營(yíng)，那就是做好公司和項(xiàng)目利潤(rùn)的監(jiān)控，具體按照價(jià)值

鏈和利潤(rùn)特點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈的前端進(jìn)行嚴(yán)格管控，對(duì)

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整個(gè)投資收益過程進(jìn)行監(jiān)控和追蹤，最終成

為項(xiàng)目利潤(rùn)的監(jiān)控者。在具體利潤(rùn)監(jiān)控中，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)

人往往通過投資收益跟蹤體系、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

里程碑會(huì)議和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效考慮去實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的有效監(jiān)控。

第六節(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是什么

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的昨天與今天

不少房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理說，我們做了十幾年的房地產(chǎn)，最大的問題不是如何做好項(xiàng)目，

而是不知如何管理好項(xiàng)目，而這種無奈在面臨企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展時(shí)尤為顯著。

項(xiàng)H運(yùn)營(yíng)管理本身部門跨度大、時(shí)間周期長(zhǎng)、各類風(fēng)險(xiǎn)多，尤其是大多職能式項(xiàng)目組織

的企業(yè)，早期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)就僅僅聚焦項(xiàng)目的計(jì)劃管理，強(qiáng)調(diào)各職能部門按照起初制定的項(xiàng)

目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按時(shí)按質(zhì)完成.但往往計(jì)劃經(jīng)理毫無職權(quán)，旦專業(yè)的復(fù)合型嚴(yán)重不足，在跨部

門協(xié)調(diào)和平衡時(shí)，往往缺乏決策實(shí)權(quán)而且自身又很難給出專業(yè)意見，整個(gè)崗位淪為擺設(shè)，

最終項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)在基本的計(jì)劃管理上也依舊粗放。

現(xiàn)代的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理需要從“運(yùn)營(yíng)”的角度，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體、跨職能線的全方位管理。

即在“關(guān)注項(xiàng)目整體、具體運(yùn)作”的同時(shí)，也密切“關(guān)注項(xiàng)目的資金運(yùn)作、項(xiàng)目的利潤(rùn)與投

資收益率”，這與早期的工程項(xiàng)目管理大有不同，具有鮮明的房地產(chǎn)特色。

現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)具體如表1-2-1所示。

現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)表1-2-1

管控點(diǎn)傳統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

工程質(zhì)量PK普通的項(xiàng)目質(zhì)量管理更多關(guān)注工程建造的產(chǎn)品質(zhì)關(guān)注項(xiàng)目工程計(jì)劃完成的工作項(xiàng)質(zhì)量，而工作

工作質(zhì)量量項(xiàng)質(zhì)量是基于工程質(zhì)量基礎(chǔ)之上

產(chǎn)品工藝質(zhì)量站在設(shè)計(jì)師角度，關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格和細(xì)節(jié)，因站在客戶需求的角度，關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足客

PK此存在很多“設(shè)汁細(xì)節(jié)、產(chǎn)品工藝沒問題，但客戶習(xí)慣

客戶視角產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶卻對(duì)細(xì)節(jié)不認(rèn)同”問題，比如住宅具有一定裂

縫工藝是達(dá)標(biāo)的，但客戶卻不愿意看見

建造過程PK將項(xiàng)目管理片面地聚焦在關(guān)注工程建造的進(jìn)度全程聚焦項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，不只是關(guān)注

項(xiàng)目全過程項(xiàng)目/產(chǎn)品的“建造過程”

工程付款計(jì)劃工程付款計(jì)劃僅僅只關(guān)注付款，沒能與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金收支雙線管理：計(jì)劃管理與資金管理

PK動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流聯(lián)動(dòng)，計(jì)劃變了資金計(jì)劃也就相應(yīng)變了

業(yè)務(wù)效率只關(guān)注業(yè)務(wù)效率，而不是管理的協(xié)同效率強(qiáng)調(diào)”橫向科學(xué)分工，縱向合理授權(quán)”不只是

PK處理各專業(yè)部門的“業(yè)務(wù)功能”，同時(shí)還關(guān)注

管理效率“實(shí)時(shí)的項(xiàng)目協(xié)同與共享”

現(xiàn)代項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)表1-24

管控點(diǎn)傳撥項(xiàng)H運(yùn)付管庠現(xiàn)代項(xiàng)II話內(nèi)情理

工程痰X關(guān)注項(xiàng)H1程計(jì)劃完成的工作理喊

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