包河區(qū)舊房改造施工方案（2025年度實施版）一、工程概況1.1項目背景本項目為合肥市包河區(qū)2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃重點工程，涉及蕪湖路街道、常青街道等5個街道1個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共17個小區(qū)，總建筑面積約15.83萬平方米，惠及居民約1800戶。項目嚴格遵循“基礎(chǔ)類改造全覆蓋、完善類需求精準響應、提升類設(shè)施片區(qū)統(tǒng)籌”原則，聚焦解決老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能配套不足、安全隱患突出等問題，同步融入適老化、智能化改造理念，打造“安全、宜居、智慧”的社區(qū)環(huán)境。1.2改造范圍基礎(chǔ)類：包括屋面防水、外墻修繕、雨污分流、消防設(shè)施完善、強弱電管線整理等。完善類：涵蓋停車位增設(shè)、電動自行車充電樁建設(shè)、適老化改造（如無障礙坡道）、智能安防系統(tǒng)（監(jiān)控、門禁）等。提升類：結(jié)合片區(qū)需求統(tǒng)籌建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站、托育點、便民超市等公共服務(wù)設(shè)施，單個小區(qū)提升類設(shè)施占比不低于60%。1.3技術(shù)標準嚴格執(zhí)行《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升技術(shù)導則》《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量通病防治導則》，所有分項工程需達到國家現(xiàn)行施工質(zhì)量驗收規(guī)范合格標準，其中防水工程保修期不低于5年，管線工程保修期不低于2年。二、改造內(nèi)容與技術(shù)方案2.1建筑本體改造2.1.1屋面防水與保溫工程材料選擇：采用4mm厚SBS改性瀝青防水卷材（聚酯胎）+30mm厚擠塑聚苯板保溫層，基層處理劑選用環(huán)保型冷底子油。施工工藝：鏟除原破損防水層及保溫層，清理基層并修補裂縫；涂刷基層處理劑，待干燥后鋪貼防水卷材，采用熱熔法施工，搭接寬度不小于100mm；鋪設(shè)保溫層并澆筑40mm厚C20細石混凝土保護層，內(nèi)配Φ4@200雙向鋼筋網(wǎng)。2.1.2外墻修繕與節(jié)能改造墻面處理：對空鼓、開裂墻面進行鏟除，采用聚合物砂漿修補；外墻滿掛Φ0.8mm熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)（網(wǎng)格10×10mm），增強抗裂性能。節(jié)能改造：外墻粘貼50mm厚巖棉板保溫層，外飾面采用真石漆（顏色由居民代表投票選定），確保傳熱系數(shù)K≤1.0W/(㎡·K)。2.2基礎(chǔ)設(shè)施改造2.2.1雨污分流改造管道選型：雨水管采用DN200UPVC雙壁波紋管，污水管采用DN150HDPE纏繞結(jié)構(gòu)壁管，管道坡度不小于0.003。施工要點：采用人工開挖溝槽，深度≥1.2m時設(shè)置鋼板樁支護；管道基礎(chǔ)采用150mm厚砂石墊層+50mm厚C15混凝土找平層；檢查井采用磚砌圓形井（直徑1000mm），井蓋選用防盜鑄鐵井蓋（帶防墜落網(wǎng)）。2.2.2強弱電管線整理強電改造：架空線路統(tǒng)一整理入管，電表箱更換為智能預付費電表箱（具備遠程抄表功能），導線截面不小于10mm2。弱電改造：電信、移動、聯(lián)通等管線入地敷設(shè)，采用Φ110PVC管作為保護管，管內(nèi)穿線預留20%備用容量。2.3公共服務(wù)設(shè)施提升2.3.1適老化與無障礙改造無障礙設(shè)施：小區(qū)主入口設(shè)置1:12坡度坡道（寬度≥1.2m），兩側(cè)加裝0.85m高扶手；單元門口平臺寬度≥1.5m，門檻高度≤15mm。居家適老化：對60歲以上老人家庭免費提供衛(wèi)生間扶手、防滑地面改造（采用300×300mm防滑地磚），每戶改造費用不超過3000元。2.3.2智能安防系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、主干道、電梯轎廂等關(guān)鍵位置安裝200萬像素高清攝像頭（帶紅外夜視功能），存儲容量滿足30天錄像回放需求。門禁系統(tǒng)：單元門更換為人臉識別門禁，支持IC卡、手機APP開鎖，與社區(qū)警務(wù)平臺聯(lián)網(wǎng)。2.4環(huán)境景觀改造停車位增設(shè)：利用小區(qū)閑置空地改造生態(tài)停車位，采用植草磚鋪設(shè)（尺寸250×190×80mm），停車位數(shù)量按每10戶1.5個標準配置。綠化提升：補植喬木（如香樟、桂花）、灌木（如海桐、紅葉石楠）及地被植物，綠化覆蓋率不低于25%，設(shè)置雨水花園2-3處（面積≥50㎡），促進雨水下滲。三、施工組織與管理3.1施工流程規(guī)劃3.1.1總體順序遵循“先地下后地上、先結(jié)構(gòu)后裝飾、先管線后景觀”原則，具體流程如下：前期準備階段（15天）：成立項目臨時黨支部，完成居民意愿征詢（同意率≥90%）、施工圖紙會審、材料采購等。主體施工階段（90天）：第1-30天：屋面防水、外墻改造、雨污分流施工；第31-60天：強弱電改造、停車位及充電樁建設(shè)；第61-90天：智能安防安裝、適老化設(shè)施施工。驗收與移交階段（15天）：分部分項工程驗收→竣工資料歸檔→物業(yè)承接查驗。3.1.2交叉作業(yè)管理管線施工與道路開挖同步進行，避免重復開挖；外墻施工與屋面工程錯開作業(yè)面，設(shè)置安全防護網(wǎng)（高度≥1.8m）及警示標志。3.2資源配置人員配置：項目經(jīng)理1人（持一級建造師證）、技術(shù)負責人1人（高級職稱）、施工員3人、安全員2人（持證上崗），各工種工人按需配備（如防水工不少于5人/小區(qū)）。機械配置：挖掘機2臺（1m3斗容）、壓路機1臺（2t）、砂漿攪拌機3臺，所有機械設(shè)備需經(jīng)檢測合格后方可進場。3.3進度保障措施計劃管理：采用Project軟件編制進度計劃，每周召開進度協(xié)調(diào)會，延誤超3天的工序需制定趕工方案（如增加作業(yè)班組）。材料保障：建立材料進場臺賬，主要材料（如防水材料、保溫板）需提供出廠合格證及第三方檢測報告，未經(jīng)檢驗合格不得使用。四、質(zhì)量與安全管理4.1質(zhì)量管理體系4.1.1質(zhì)量控制點分項工程關(guān)鍵控制點控制措施屋面防水卷材搭接寬度、基層含水率采用游標卡尺檢查搭接寬度，雨后測試基層含水率（≤9%）管道安裝接口嚴密性、管道坡度閉水試驗（水頭高度2m，持續(xù)30min無滲漏）智能安防攝像頭清晰度、存儲穩(wěn)定性模擬測試錄像回放功能，確保畫面無卡頓4.1.2通病防治外墻滲漏：嚴格控制保溫層粘貼砂漿飽滿度（≥90%），窗邊、空調(diào)洞等部位增設(shè)防水附加層；地面起砂：混凝土采用機械振搗，初凝后及時覆蓋養(yǎng)護，養(yǎng)護期不少于7天。4.2安全管理措施4.2.1現(xiàn)場防護腳手架搭設(shè)高度超過24m時采用雙排落地式腳手架，立桿間距≤1.5m，掃地桿距地≤200mm；施工現(xiàn)場臨時用電采用TN-S接零保護系統(tǒng)，配電箱安裝漏電保護器（動作電流≤30mA，動作時間≤0.1s）。4.2.2文明施工施工區(qū)域設(shè)置硬質(zhì)圍擋（高度≥2.5m），出入口安裝洗車平臺；夜間施工（22:00-6:00）需辦理夜間施工許可證，噪聲控制在55dB以下（采用低噪聲設(shè)備）。五、資金安排與成本控制5.1資金來源政府補助：按400元/㎡標準撥付，市、區(qū)財政承擔比例為6:4，專項用于基礎(chǔ)類改造。居民出資：加裝電梯費用（政府補貼20萬元/臺）剩余部分由業(yè)主按樓層協(xié)商分攤（如1-2層承擔5%，3-4層承擔25%，5-6層承擔45%）；戶內(nèi)改造（如廚衛(wèi)）居民可申請公積金提取，單戶最高5萬元。社會資本：引入養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施運營，通過場地租賃、服務(wù)收費實現(xiàn)資金平衡。5.2成本控制措施限額設(shè)計：基礎(chǔ)類改造單方造價不超過350元/㎡，超出部分需經(jīng)業(yè)主代表大會表決通過；簽證管理：現(xiàn)場簽證需經(jīng)監(jiān)理、建設(shè)單位、社區(qū)三方簽字確認，單筆簽證金額超5000元的需公示3天；竣工結(jié)算：委托第三方造價咨詢機構(gòu)審核，結(jié)算誤差率控制在±3%以內(nèi)。六、驗收與移交6.1驗收程序分部分項驗收：屋面防水、管道安裝等關(guān)鍵分項工程由監(jiān)理單位組織驗收，驗收合格后方可進入下道工序?？⒐ゎA驗收：施工單位自檢合格后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計、施工及社區(qū)代表進行預驗收，整改問題需在7天內(nèi)完成。正式驗收：預驗收合格后，向區(qū)住建局申請竣工驗收，邀請質(zhì)監(jiān)站全程監(jiān)督，驗收資料需包含隱蔽工程記錄、檢測報告等。6.2移交管理資料移交：向物業(yè)公司移交竣工圖紙、設(shè)備說明書、保修協(xié)議等資料，一式三份（建設(shè)單位、物業(yè)、檔案館各存一份）。保修責任：設(shè)立“一站式”保修服務(wù)點（小區(qū)內(nèi)公示聯(lián)系方式），接到報修后24小時內(nèi)響應，48小時內(nèi)到場處理。七、應急預案7.1施工擾民處理設(shè)立居民意見箱，安排專人每周收集反饋，對噪聲、粉塵投訴及時整改（如調(diào)整作業(yè)時間、增加灑水頻次）。7.2突發(fā)安全事件火災事故