京都酒店協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

**名稱**：京都商業(yè)發(fā)展有限公司

**地址**：中國(guó)北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路1號(hào)京都中心大廈25層

**法定代表人/負(fù)責(zé)人**：張明

**聯(lián)系方式**辦公電話）手機(jī)）

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

**名稱**：京都酒店管理有限公司

**地址**：中國(guó)上海市靜安區(qū)南京西路1266號(hào)恒隆廣場(chǎng)88層

**法定代表人/負(fù)責(zé)人**：李華

**聯(lián)系方式**辦公電話）手機(jī)）

**協(xié)議簡(jiǎn)介**

本協(xié)議由甲方京都商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）與乙方京都酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）于2023年10月26日在中國(guó)北京市簽署，旨在明確雙方在京都酒店項(xiàng)目合作中的權(quán)利與義務(wù)。甲方作為京都酒店項(xiàng)目的投資方及出租方，擬將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路1號(hào)京都中心大廈23層至25層的商業(yè)空間租賃給乙方，用于經(jīng)營(yíng)京都酒店。乙方作為專業(yè)的酒店管理服務(wù)提供方，負(fù)責(zé)京都酒店的運(yùn)營(yíng)管理，并向甲方支付租金及承擔(dān)相關(guān)運(yùn)營(yíng)責(zé)任。雙方基于長(zhǎng)期合作、互利共贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議。

本協(xié)議的簽訂基于以下前提條件：

（1）甲方合法擁有京都中心大廈23層至25層的商業(yè)空間所有權(quán)，并具備出租該物業(yè)的合法權(quán)利；

（2）乙方具備酒店管理行業(yè)的專業(yè)資質(zhì)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本協(xié)議約定履行酒店管理職責(zé)；

（3）雙方已就京都酒店的經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、租金水平及支付方式達(dá)成初步共識(shí)；

（4）本協(xié)議的履行不違反任何法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且已獲得必要的內(nèi)部決策批準(zhǔn)。

雙方確認(rèn)，本協(xié)議的簽訂是雙方基于真實(shí)意思表示，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上達(dá)成，且與后續(xù)協(xié)議條款中的權(quán)利義務(wù)安排具有邏輯關(guān)聯(lián)性。協(xié)議的履行將直接影響京都酒店項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及運(yùn)營(yíng)效率，因此雙方承諾嚴(yán)格依照本協(xié)議及后續(xù)附件的約定執(zhí)行。本協(xié)議作為京都酒店合作協(xié)議的框架性文件，與后續(xù)補(bǔ)充協(xié)議共同構(gòu)成完整的權(quán)利義務(wù)體系，任何一方不得擅自變更或解除，除非經(jīng)雙方書面同意。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲方（京都商業(yè)發(fā)展有限公司）作為京都中心大廈23層至25層商業(yè)空間的出租方，與乙方（京都酒店管理有限公司）作為酒店管理服務(wù)提供方的合作框架及權(quán)利義務(wù)，確保京都酒店項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)。協(xié)議范圍包括但不限于以下具體內(nèi)容：

1.甲方將京都中心大廈23層至25層的商業(yè)空間出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)京都酒店，并保證該物業(yè)的合法出租資格及權(quán)屬清晰；

2.乙方負(fù)責(zé)京都酒店的全面運(yùn)營(yíng)管理，包括但不限于人力資源管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)管理、設(shè)施維護(hù)及安全管理等；

3.雙方就租金支付、物業(yè)維護(hù)、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決等事項(xiàng)達(dá)成具體約定；

4.本協(xié)議的履行涉及雙方的資金往來、信息交換及合作管理，需雙方嚴(yán)格遵循約定履行。本協(xié)議旨在為京都酒店項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供法律保障，并作為后續(xù)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)補(bǔ)充協(xié)議的基礎(chǔ)。

第二條定義

在本協(xié)議中，除非上下文另有明確說明，下列術(shù)語具有以下含義：

1.**“京都酒店”**：指位于北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路1號(hào)京都中心大廈23層至25層，由乙方負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理的酒店品牌及業(yè)務(wù)范圍；

2.**“租賃物業(yè)”**：指甲方提供給乙方的京都中心大廈23層至25層商業(yè)空間，包括但不限于建筑主體、室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備；

3.**“運(yùn)營(yíng)管理”**：指乙方依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本協(xié)議約定，對(duì)京都酒店進(jìn)行的全面管理活動(dòng)，包括但不限于人員招聘、培訓(xùn)、服務(wù)提供、財(cái)務(wù)核算及市場(chǎng)推廣；

4.**“租金”**：指乙方根據(jù)本協(xié)議約定向甲方支付的使用租賃物業(yè)的對(duì)價(jià)，包括基本租金及可能的獎(jiǎng)勵(lì)租金；

5.**“不可抗力”**：指雙方無法預(yù)見、無法避免且無法克服的客觀情況，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府行為等。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

**1.甲方的權(quán)力與義務(wù)**

a.**權(quán)力**：

（1）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方對(duì)租賃物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理是否符合本協(xié)議約定及行業(yè)規(guī)范；

（2）甲方有權(quán)要求乙方定期提供京都酒店的財(cái)務(wù)報(bào)表、運(yùn)營(yíng)報(bào)告及客戶滿意度結(jié)果，以評(píng)估運(yùn)營(yíng)績(jī)效；

（3）在乙方違反本協(xié)議約定時(shí)，甲方有權(quán)依據(jù)協(xié)議條款采取違約處理措施，包括但不限于要求賠償損失、解除協(xié)議等。

b.**義務(wù)**：

（1）甲方須確保租賃物業(yè)在協(xié)議生效后符合酒店運(yùn)營(yíng)的法定要求，并承擔(dān)物業(yè)的初始改造或裝修責(zé)任（如雙方另有約定除外）；

（2）甲方須按時(shí)向乙方提供租賃物業(yè)的必要使用權(quán)，并保證物業(yè)設(shè)施的基本安全及可用性；

（3）甲方須協(xié)助乙方處理與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的政府審批及行政手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；

（4）在協(xié)議約定的租金支付周期內(nèi)，甲方須保證租金的支付條件不受其自身債務(wù)或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

**2.乙方的權(quán)力與義務(wù)**

a.**權(quán)力**：

（1）乙方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議及附件約定，對(duì)京都酒店進(jìn)行全面運(yùn)營(yíng)管理，包括制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整人員配置及實(shí)施市場(chǎng)策略；

（2）乙方有權(quán)根據(jù)京都酒店的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)及市場(chǎng)變化，提出租金調(diào)整或獎(jiǎng)勵(lì)條款的協(xié)商請(qǐng)求；

（3）在甲方違反物業(yè)交付義務(wù)或承擔(dān)維修責(zé)任時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方限期整改或賠償損失。

b.**義務(wù)**：

（1）**運(yùn)營(yíng)管理義務(wù)**：

乙方須按照國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)最佳實(shí)踐，對(duì)京都酒店進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，確保服務(wù)品質(zhì)達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。具體包括：

-**人力資源管理**：乙方自行組建和管理酒店運(yùn)營(yíng)所需團(tuán)隊(duì)，包括招聘、培訓(xùn)、績(jī)效考核及薪酬福利，并承擔(dān)相關(guān)用工風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任；

-**市場(chǎng)營(yíng)銷與客戶服務(wù)**：乙方須制定并執(zhí)行市場(chǎng)推廣計(jì)劃，建立客戶服務(wù)體系，提升品牌影響力及客戶滿意度；

-**財(cái)務(wù)管理**：乙方須獨(dú)立核算京都酒店的財(cái)務(wù)收支，每月向甲方提交財(cái)務(wù)報(bào)表，并接受甲方或第三方審計(jì)；

-**設(shè)施維護(hù)與安全管理**：乙方須定期對(duì)租賃物業(yè)及酒店設(shè)施進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)及維修，確保符合安全標(biāo)準(zhǔn)，并承擔(dān)日常維護(hù)費(fèi)用（除非屬甲方責(zé)任范圍）。

（2）**租金支付義務(wù)**：乙方須按照本協(xié)議約定的金額、期限及方式向甲方支付租金，逾期支付的須按約定承擔(dān)違約責(zé)任；

（3）**信息報(bào)告義務(wù)**：乙方須定期向甲方報(bào)告京都酒店的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，包括入住率、收入狀況、客戶投訴處理情況等，并配合甲方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)評(píng)估；

（4）**合規(guī)經(jīng)營(yíng)義務(wù)**：乙方須確保京都酒店的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)符合消防、衛(wèi)生、稅務(wù)等法律法規(guī)要求，如因乙方原因產(chǎn)生行政處罰或第三方索賠，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任；

（5）**品牌維護(hù)義務(wù)**：乙方須保護(hù)“京都酒店”品牌形象，不得從事任何損害品牌聲譽(yù)的行為，并定期向甲方提供品牌使用報(bào)告。

雙方須嚴(yán)格履行上述權(quán)利與義務(wù)，任何一方違約均需承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。本條款的具體執(zhí)行細(xì)節(jié)可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定。

第四條價(jià)格與支付條件

1.租金：甲方每月向乙方支付租金人民幣伍佰萬元整（￥5,000,000.00），此租金為固定租金，不含物業(yè)管理費(fèi)、水電能源費(fèi)及其他運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)。

2.租金支付方式：乙方應(yīng)于每月5日前，將當(dāng)月租金支付至甲方指定銀行賬戶。甲方指定收款賬戶信息如下：

開戶名稱：京都商業(yè)發(fā)展有限公司

開戶銀行：中國(guó)工商銀行北京市光華路支行

銀行賬號(hào)：6222020100200001234

3.獎(jiǎng)勵(lì)租金：若京都酒店年度實(shí)際入住率超過85%，超出部分按實(shí)際入住率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，甲方給予乙方年度租金總額1%的獎(jiǎng)勵(lì)租金。獎(jiǎng)勵(lì)租金計(jì)算周期為自然年，于次年1月15日前支付。

4.其他費(fèi)用：租賃物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)、水電能源費(fèi)及稅費(fèi)（除增值稅外）均由乙方承擔(dān)，并須憑有效票據(jù)向甲方申請(qǐng)報(bào)銷，甲方應(yīng)在收到票據(jù)后30日內(nèi)核實(shí)并支付。乙方須確保費(fèi)用支付的合法性及合規(guī)性。

第五條履行期限

1.本協(xié)議有效期為伍年，自2024年1月1日起至2029年12月31日止。協(xié)議期滿前六個(gè)月，如雙方無書面異議，可自動(dòng)續(xù)約伍年。

2.乙方須于協(xié)議生效前完成京都酒店的初始開業(yè)準(zhǔn)備工作，包括但不限于人員招聘、物資采購(gòu)、系統(tǒng)調(diào)試及品牌宣傳，確保于2023年12月31日前實(shí)現(xiàn)酒店正式營(yíng)業(yè)。

3.協(xié)議期間，任何一方需提前終止協(xié)議的，應(yīng)提前壹年書面通知對(duì)方，并經(jīng)對(duì)方書面同意。提前終止協(xié)議的，應(yīng)按剩余租期租金的伍倍支付違約金，且乙方須完成對(duì)租賃物業(yè)的清潔及設(shè)施完好狀態(tài)恢復(fù)。

第六條違約責(zé)任

1.**甲方違約責(zé)任**

a.若甲方未能按時(shí)交付租賃物業(yè)，每逾期一日，應(yīng)向乙方支付每日租金0.5%的違約金，累計(jì)違約金不超過租金總額的20%。逾期超過30日，乙方有權(quán)解除協(xié)議，甲方須退還已支付租金并支付相當(dāng)于伍倍月租金的違約金。

b.若甲方提供的租賃物業(yè)存在權(quán)屬爭(zhēng)議或無法滿足酒店運(yùn)營(yíng)的基本條件（如消防、衛(wèi)生不合格），導(dǎo)致乙方無法正常開業(yè)或運(yùn)營(yíng)，甲方須承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償乙方因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失，包括但不限于裝修成本、空置期損失及第三方索賠費(fèi)用。

c.若甲方無正當(dāng)理由拖欠租金超過30日，乙方有權(quán)要求甲方支付滯納金，每日按應(yīng)付租金的千分之五計(jì)算；逾期超過60日，乙方有權(quán)單方面解除協(xié)議，并要求甲方賠償相當(dāng)于剩余租期租金總額30%的違約金。

2.**乙方違約責(zé)任**

a.**租金支付違約**：若乙方未能按時(shí)足額支付租金，每逾期一日，應(yīng)向甲方支付每日應(yīng)付租金1%的違約金，累計(jì)違約金不超過租金總額的30%。逾期超過60日，甲方有權(quán)單方面解除協(xié)議，并要求乙方賠償相當(dāng)于剩余租期租金總額25%的違約金。甲方解除協(xié)議的，有權(quán)收回租賃物業(yè)，并要求乙方承擔(dān)清場(chǎng)及恢復(fù)原狀的費(fèi)用。

b.**運(yùn)營(yíng)管理違約**：若乙方因運(yùn)營(yíng)不善導(dǎo)致京都酒店出現(xiàn)重大安全事故（如火災(zāi)、重大衛(wèi)生事件）、客戶投訴率連續(xù)三個(gè)月超過5%且未能有效改善、或品牌形象受損導(dǎo)致甲方聲譽(yù)受影響，甲方有權(quán)要求乙方支付違約金人民幣伍佰萬元整（￥5,000,000.00），并有權(quán)解除協(xié)議。違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方應(yīng)補(bǔ)足差額。

c.**設(shè)施維護(hù)違約**：若乙方未按約定履行設(shè)施維護(hù)義務(wù)，導(dǎo)致設(shè)施損壞或引發(fā)安全事故，乙方須承擔(dān)全部維修費(fèi)用及賠償責(zé)任。甲方有權(quán)委托第三方進(jìn)行維修，費(fèi)用直接從乙方應(yīng)付租金中扣除，不足部分乙方可補(bǔ)足。

d.**違反保密義務(wù)**：若乙方泄露甲方商業(yè)秘密或利用租賃物業(yè)從事協(xié)議約定范圍外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，除支付違約金人民幣壹仟萬元整（￥10,000,000.00）外，甲方有權(quán)立即解除協(xié)議，并追究乙方的法律責(zé)任。

3.**不可抗力免責(zé)**：因不可抗力導(dǎo)致協(xié)議無法履行的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并提供相關(guān)證明文件。不可抗力消除后，雙方應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議。

4.**違約金上限**：本協(xié)議約定的各項(xiàng)違約金總額不得超過協(xié)議總標(biāo)的的50%，若違約金不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，守約方有權(quán)另行索賠。

5.**協(xié)議解除后果**：任何一方解除協(xié)議的，應(yīng)提前書面通知對(duì)方，并按約定支付違約金。解除協(xié)議后，乙方須在規(guī)定期限內(nèi)完成京都酒店的交接工作，并保證租賃物業(yè)處于可繼續(xù)使用狀態(tài)。

第七條不可抗力

1.**定義**：本協(xié)議所稱“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：自然災(zāi)害（如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、干旱等）、戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府行為（如法律修訂、政策調(diào)整、征收征用等）、疫情及其防控措施、以及其他類似無法預(yù)見、無法避免的意外事件。

2.**影響及后果**：若發(fā)生不可抗力事件，導(dǎo)致任何一方無法履行或無法完全履行本協(xié)議項(xiàng)下的部分或全部義務(wù)，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后七個(gè)工作日內(nèi)書面通知對(duì)方，并提供相關(guān)證明文件（如政府公告、新聞報(bào)道、第三方鑒定報(bào)告等）。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力事件的影響程度，協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。

3.**責(zé)任免除**：在不可抗力事件持續(xù)期間，受影響方根據(jù)不可抗力事件的程度可部分或全部免除責(zé)任，且免除范圍以不可抗力事件實(shí)際造成的履行障礙為限。不可抗力事件消除后，受影響方應(yīng)盡快恢復(fù)履行協(xié)議，并應(yīng)對(duì)方要求提供進(jìn)一步的不可抗力證明。

4.**不可免除的義務(wù)**：盡管有前款約定，但若不可抗力事件僅導(dǎo)致履行延遲，受影響方仍需履行其義務(wù)，僅可要求延遲履行；若不可抗力事件導(dǎo)致協(xié)議目的無法實(shí)現(xiàn)，雙方可協(xié)商解除協(xié)議，但應(yīng)互相給予合理期限以處理后續(xù)事宜，并僅就不可抗力發(fā)生前的已履行部分承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

5.**不可抗力通知**：任何一方收到不可抗力通知后，應(yīng)在合理期限內(nèi)（不超過三十日）對(duì)通知的真實(shí)性及對(duì)協(xié)議履行的影響進(jìn)行初步評(píng)估，并向?qū)Ψ教峁嬉庖?。若雙方對(duì)不可抗力認(rèn)定存在爭(zhēng)議，可提交第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

第八條爭(zhēng)議解決

1.**協(xié)商與調(diào)解**：凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可共同委托具有相關(guān)資質(zhì)的調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)簽訂調(diào)解書并履行。

2.**仲裁**：若協(xié)商或調(diào)解未能解決爭(zhēng)議，任何一方均有權(quán)將爭(zhēng)議提交至中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（CIETAC），按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁地點(diǎn)為北京市，仲裁語言為中文。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力，除非仲裁規(guī)則另有規(guī)定。

3.**訴訟**：若雙方明確約定選擇訴訟方式解決爭(zhēng)議，則應(yīng)向租賃物業(yè)所在地（即北京市朝陽(yáng)區(qū)）有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。選擇訴訟的，雙方應(yīng)書面確認(rèn)，且不得再以仲裁方式解決后續(xù)爭(zhēng)議。

4.**證據(jù)與管轄**：無論爭(zhēng)議解決方式如何，雙方均有義務(wù)保存并提交與爭(zhēng)議相關(guān)的所有證據(jù)材料。在爭(zhēng)議解決過程中，任何一方不得隱匿、偽造或銷毀證據(jù)，否則應(yīng)承擔(dān)不利后果。管轄約定不影響任何一方依據(jù)法律規(guī)定或本協(xié)議約定尋求臨時(shí)救濟(jì)（如財(cái)產(chǎn)保全、行為禁令等）。

5.**爭(zhēng)議范圍**：本協(xié)議的爭(zhēng)議解決條款適用于本協(xié)議的所有附件及補(bǔ)充協(xié)議，任何一方均不得以協(xié)議主體變更或協(xié)議內(nèi)容修改為由排除爭(zhēng)議解決條款的適用。

第九條其他條款

1.**通知方式**：本協(xié)議項(xiàng)下的所有通知、請(qǐng)求、要求或其他通信均應(yīng)以書面形式作出，并可通過專人遞送、掛號(hào)信、傳真、電子郵件或雙方確認(rèn)的其它電子通訊方式發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)出時(shí)視為送達(dá)；以專人遞送或掛號(hào)信方式發(fā)送的，寄出后三日內(nèi)視為送達(dá)。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)提前十日書面通知對(duì)方。

2.**協(xié)議變更**：對(duì)本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均須經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書面形式作出，作為本協(xié)議不可分割的一部分。任何一方未經(jīng)對(duì)方書面同意，不得單方面變更協(xié)議內(nèi)容。

3.**可分割性**：若本協(xié)議任何條款被認(rèn)定為無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近且合法有效的條款。

4.**完整協(xié)議**：本協(xié)議及其附件構(gòu)成雙方就本協(xié)議標(biāo)的事項(xiàng)達(dá)成的完整協(xié)議，取代雙方此前所有口頭或書